房地产销售培训师之地产顾问谈判

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产销售培训师之地产顾问谈判,在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：,房地产 具体是指土地、建筑物及地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。,注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的凭租权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,房产：各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。,地产：明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的土地是指有期限的土地使用权。,房地产的发展,1988-1992,年，开始有了售楼处；,1992-1994,年，有了营销的形式（开始主动式销售），有了广告，围挡；,1994-1996,年，有了专业的代理公司；,1996-1998,年，开始步入了正规,营销包装（针对楼板品质）；,1999-2002,年，以销定产；,2002,至今，以需定产、观念地产、概念地产,代理公司,模式简介,1,、全程策划：从拿地开始,不介入销售,2,、纯企划,3,、销售代理,房地产,成本,土地成本,40%,工程造价成本,30%,市政配套成本（管网、学校、医院,）,5%,税收成本,20%,灰色成本（宴请）,10%,利润成本（,20%-50%,）,土地用地问题,一、土地用地,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；,集体所有制：村农民集体；,村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；,乡（镇）农民集体。,一、我国现行土地制度,所有权,全部土地都为,社会主义公有制,全民所有制（国有土地）,集体所有制（集体土地）,一、我国现行土地制度,使用权,国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权,(,一定年限,),土地使用权出让金,(,提前支付,),土地使用权出让,(,土地一级市场,),由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式,拍卖方式,协议方式,挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：,70,年,工业用地：,50,年,教育、科技、文化、卫生、体育用地：,50,年,综合或其它用地：,50,年,商业、旅游、娱乐用地：,40,年,一、,土地用地,二、相关专业术语,城市用地,一、,土地用地,