房地产估价课程2第二章房地产与房地产价格

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,第二章,房地产与房地产价格,第二章 房地产与房地产价格,一、概念,（一）定义,土地、建筑物、定着物、各种物权,2-1,房地产的概念,地面 地上一定范围的空间地下,1,、土地,横,竖,面积大小 形状,四至,第二章 房地产与房地产价格,（一）定义,2,、建筑物,3,、定着物,组成,材料构配件 设备,两大类,房屋构筑物,第二章 房地产与房地产价格,（一）定义,4,、各种物权,自物权：所有权,他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等,供役地,需役地,第二章 房地产与房地产价格,（一）定义,（二）实物、权益、区位,1,、实物,实体、质量、功能,2,、权益,权利、利益、收益,3,、区位,距离,直线、路线、时间,第二章 房地产与房地产价格,欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：,尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。,如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,A,房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积,152.5,平方米，房型为三室二厅，楼龄,2,年；,B,房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积,80.2,平方米，房型为二室二厅，楼龄,3,年；,C,房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积,148.6,平方米，房型为三室二厅，楼龄,5,年。,第二章 房地产与房地产价格,案例,两宗房地产：,实物同，权益不同，价不同；,权益同，实物不同，价不同；,权益,同，实物同，区位不同，价不同。,第二章 房地产与房地产价格,案例,（三）存在形态,1.,土地,2.,建筑物,3.,房地,第二章 房地产与房地产价格,（四）估价对象具体形态,1.,空地,2.,有建筑物土地,3.,地上建筑物,4.,合成体,5.,在建工程,6.,未来状况,7.,已消失,8.,过去与现在差异,9.,包含其他资产,10.,企业整体的一部分房地产,11.,房地产的局部,第二章 房地产与房地产价格,二、对土地与建筑物的认识,（一）土地,1,、坐落,2,、面积,3,、形状,4,、四至,5,、地势,6,、周围环境和景观,7,、利用现状,8,、产权状况,9,、地质和水文状况,10,、基础设施完备程度和土地平整程度,11,、土地使用管制,第二章 房地产与房地产价格,1,、坐落,2,、面积,3,、高度和层数,4,、结构,5,、设备,6,、装修,7,、公共配套设施完备程度,8,、平面布置,9,、外观,10,、建成年月,11,、维修、保养情况及完损程度,12,、利用现状,13,、产权状况,（二）建筑物,第二章 房地产与房地产价格,2-2,房地产特性,1,、不可移动性,2,、独一无二性,3,、寿命长久性,4,、数量有限性,5,、用途多样性,6,、相互影响性,7,、易受限制性,8,、价值高大性,9,、难以变现性,10,、增值保值性,自然,增值,1,通货膨胀,2,需求增加,3,外部经济或相互影响,4,投资改良,一、房地产特性,第二章 房地产与房地产价格,二、房地产市场特性,1,、供给多样,2,、需求各异,3,、位置固定,4,、价格昂贵,5,、资源稀缺,6,、市场复杂,第二章 房地产与房地产价格,三、土地价格特征,1,、生产成本不同,2,、折旧现象不同,3,、价格差异不同,4,、市场性质不同,5,、形成时间不同,6,、供求变化不同,第二章 房地产与房地产价格,四、房地产价格特性,1,、可用价格和租金表示,2,、是关于权利利益的价格,3,、在长期考虑下形成,4,、随交易个别形成,第二章 房地产与房地产价格,2-3,房地产价格,一、价格概念,为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示,二、形成条件,1,、有用性,2,、稀缺性,3,、有效需求,有购买能力支持的需要,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,1,、使用价值 交换价值,：满足某种需求的效用,：一定数量的货币或其他商品,2,、投资价值 市场价值,：主观 个人：客观 非个人,3,、原始价值 帐面价值 市场价值,：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化,第二章 房地产与房地产价格,4,、成交价格 市场价格 理论价格,评估价格,比准价格,积算价格,收益价格,比较法,成本法,收益法,5,、市场调节价,政府指导价 政府定价,事实价格,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,6,、基准地价 标定地价 房屋重置价,7,、土地价格 建筑物价格 房地价格,土地价格 建筑物价格,8,、总价格 单位价格 楼面地价,总价,总建筑面积,土地总价,总建筑面积,土地单价,容积率,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,9,、所有权、使用权、其他权益,10,、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用,11,、,现房、期房,12,、起价、标价、成交价、市场价,13,、保留价、起拍价、应价、成交价,14,、拍卖价格、招标、协议,15,、,实际价格 名义价格,：一次性付清：约定,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,16,、补地价,（,1,）更改用途,（,2,）增加容积率,（,3,）转让、出租、抵押划拨土地房地产,（,4,）续期,补地价数额,=,增加后地价,原地价,4,种情况,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,2-4,影响房地产价格因素,一、影响因素,宏观、中观、微观,一般、区域、个别,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,第二章 房地产与房地产价格,（一）自身因素,1,位置,2,肥力,3,地质,4,地形地势,5,土地面积和形状,6,日照、风向、降水量、天然周期性灾害,7,建筑外观,8,其他,第二章 房地产与房地产价格,（二）环境因素,1,声觉,2,大气,3,水文,4,视觉,5,卫生,第二章 房地产与房地产价格,（三）人口 因素,1,数量,2,人口素质,3,家庭人口规模,第二章 房地产与房地产价格,（四）经济因素,1,发展,2,物价,3,收入,4.,利率,5.,汇率,第二章 房地产与房地产价格,（五）社会因素,1,政治安定状况,2,社会治安,3,房地产投机,4,城市化,第二章 房地产与房地产价格,（六）行政因素,1,房地产制度,2,房地产价格政策,3,行政隶属,4,特殊政策,5,城市发展战略、规划,6,土地利用规划,7,税收,8,交通管制,第二章 房地产与房地产价格,（七）心理因素,1,心态,2,趣味,3,时尚风气,4,接近名家,5,吉祥号码,第二章 房地产与房地产价格,（八）国际因素,1,经济,2,军事,3,政治,4,竞争,第二章 房地产与房地产价格,（九）供求因素,与需求正相关；与供给负相关,（,1,）房地产总的供求状况,（,2,）本地区房地产的供求状况,（,3,）本类房地产的供求状况,（,4,）本地区本类房地产的供求状况,第二章 房地产与房地产价格,二、对影响因素的基本认识,1,、各种因素影响价格的变动方向不尽相同,2,、各种因素影响价格变动的程度不尽相同,3,、各种因素影响价格变动的时间不尽相同,4,、各种因素影响价格的关系不尽相同,5,、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达,第二章 房地产与房地产价格,房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的,最可能价格,：,(1),估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；,(2),买卖双方可以从市场上获得充分的信息；,(3),买卖双方的交易不受非正常压力的影响；,(4),出售者和购买者具有正常的交易动机；,(5),有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,第二章 房地产与房地产价格,评估价格与成交价格,某房地产的评估结果为,150,万元。不日完成交易，其价格为,200,万元。,能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？,第二章 房地产与房地产价格,判断价格水平,有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为,100,万元和,150,万元。,据此能否判断它们的价格水平高低？,当知道何种条件时，能够判断？,第二章 房地产与房地产价格,期房价格,=,现房价格,-,预计从期房达到期房期间,现房出租的净收益的现值,-,风险补偿,例,某期房尚有,1,年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为,3300,元,/m,2,，出租的年末净收益为,330,元,/m,2,。假设折现率为,10%,，风险补偿估计为现房价格的,2%,，试计算该期房价格。,第二章 房地产与房地产价格,期房价格、现房价格,某套房屋合同总价为,80,万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,1,、约定在成交日期时一次付清,实际价格为,80,万元，与名义价格一致,2,、约定分期付款，如在成交日期首付,20,万元，半年后支付,30,万元，一年后再付,30,万元,实际价格小于名义价格,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,1,2,3,、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清,实际价格小于名义价格,4,、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付,20,万元，余款在,10,年内以抵押贷款方式支付,实际价格为,80,万元，与名义价格一致,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,3,4,5,、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付,20,万元，半年后支付,10,万元，一年后再付,10,万元，余款在,10,年内以抵押贷款方式支付,实际价格小于名义价格,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,5,复习思考题,第二章 房地产与房地产价格,1,、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。,2,、某项目占地面积为,4000,平方米，建筑容积率为,5.5,，建筑覆盖率为,60,，楼高,14,米，,1-4,层建筑面积均相等，,5-14,层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。,复习思考题,第二章 房地产与房地产价格,3,、某宗土地总面积为,1000m2,，建筑覆盖率为,60,，该建筑物共,6,层，每层建筑面积相同，已知楼面地价,900,元,/m2,，则该宗土地单价多少？,4,、某期房尚有,2,年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为,3300,元,/m2,，出租的每年年末净收益为,330,元,/m2,。假设折现率为,8%,，风险补偿估计为现房价格的,2%,，试计算该期房价格。,5,、某套住房合同总价为,100,万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,（,1,）约定在成交日期时一次付清；,（,2,）约定在成交日期首付,30,万元，半年后支付,30,万元，一年后再付,40,万元；,（,3,）约定在成交日期首付,30,万元，余款在,10,年内以抵押贷款方式支付；,（,4,）约定在成交日期首付,20,万元，半年后支付,20,万元，一年后再付,20,万元，余款在,10,年内以抵押贷款方式支付；,假设年利率,6%,，试计算各种情形下的实际价格。,第二章 房地产与房地产价格,复习思考题,6,、哪些因素会导致房地产价格上升？,7,、哪些因素会导致房地产价格下降？,第二章 房地产与房地产价格,复习思考题,