湖南衡阳中元自由城（暂拟名）项目定位策划报告_101PPT

,营销推广致胜之道！,中元自由城（暂拟名）项目定位策划报告,天行策划,咨询研究部,天行有常 厚德载物,为了衡,阳,阳市场,上,上一个划时代产品的,震,震撼出,世,世！,一个老,城,城价格,最,最高的,板,板楼豪,宅,宅：,迷雾重,重,重，我,们,们在黑,暗,暗中前,行,行！,如何在,产,产品、,定,定位上,出,出奇制,胜,胜？,焦点所,在,在,目,录,录,第一章,江,江,山,山代有,才,才人出,产,品,品已知,分,分析、,定,定位及,规,规划建,议,议,第二章,江,江,山,山在改.世界,在,在变,形,象,象定位,第三章,引,引,无,无数英,雄,雄竞折,腰,腰,客,户,户定位,第四章,实,实,战,战定江,山,山,营,销,销推广,策,策略,第一章,江山代,有,有才人,出,出,产品已,知,知分析,一、产,品,品分析,项目目,前,前已知,概,概况,项目位,置,置：位,于,于雁峰,区,区黄白,路,路128号（,原,原仪表,厂,厂)东,距,距湘江300,米,米，南,靠,靠衡阳,党,党院，,西,西临衡,阳,阳师范,学,学院，,北,北临实,验,验小学,约,约300米，,八,八中约200,米,米。,占地面,积,积：约4.8,万,万平方,米,米,容积率:3.0,建筑设,计,计,住宅部,分,分应包,括,括多种,产,产品：,多,多层、,小,小高层,、,、高层,，,，各种,产,产品应,均,均为南,北,北朝向,，,，大部,分,分产品,应,应为小,高,高层板,式,式建筑,。,。,【板式,建,建筑四,大,大优点,】,】,1南,北,北通透,，,，便于,采,采光通,风,风，面,积,积充裕,，,，因而,户,户型设,计,计更容,易,易出精,品,品；,2板,楼,楼均好,性,性强；,3管,理,理成本,不,不高；,4面,积,积使用,率,率很高,。,。,区域市,场,场观点,一个在,衡,衡阳房,地,地产市,场,场提及,率,率最低,的,的片区,（,（非热,点,点片区,）,）,一个主,要,要以教,育,育、教,研,研、工,业,业、居,住,住为主,的,的综合,型,型区域,区域配,套,套设施,完,完善，,交,交通便,利,利,刚性需,求,求急需,释,释放的,片,片区,政府对,基,基础设,施,施的高,投,投入和,民,民营资,本,本的逐,步,步介入,，,，本区,域,域未来,有,有很高,的,的升值,潜,潜力,生活配,套,套在质,量,量上与,其,其它片,区,区有一,定,定的差,距,距,政府东,扩,扩西移,战,战略的,制,制定并,实,实施对,雁,雁峰区,的,的发展,存,存在一,定,定的负,面,面变量,核心观,点,点：在,产,产品和,形,形象上,如,如何得,到,到本区,域,域客户,的,的认可,是,是本项,目,目营销,是,是否成,功,功的关,键,键,江山代,有,有才人,出,出,项目战,略,略定位,关键词,一,一：实,力,力开发,商,商,关键词,二,二：无,敌,敌江景,关键词,三,三：顶,级,级产品,规,规划,规划萃,取,取中华,民,民族5000,年,年民族,文,文化精,髓,髓的博,大,大内涵,，,，整体,规,规划深,谙,谙大宅,之,之道，,以,以中正,、,、和谐,、,、含而,不,不露、,不,不张扬,的,的设计,规,规划理,念,念，演,绎,绎淡去,浮,浮华、,荣,荣归故,里,里的大,宅,宅风范,！,！,关键词,四,四：超,前,前户型,设,设计及,园,园林规,划,划,户型空,间,间规划,上,上打造,出,出以人,为,为蓝图,的,的“八,度,度空间,大,大宅”,。,。景观,规,规划建,议,议中西,结,结合的,现,现代式,园,园林，,既,既有欧,式,式园林,的,的对称,性,性与大,气,气同时,又,又具备,中,中式园,林,林的的,暗,暗藏乾,坤,坤、锦,绣,绣其内,，,，幽幽,百,百转千,回,回之间,、,、蕴藏,万,万千美,景,景，成,就,就衡阳,宅,宅之大,成,成者，,终,终极大,隐,隐之居,。,。,关键,词,词五,：,：五,大,大主,题,题水,景,景,关键,词,词六,：,：生,态,态住,宅,宅技,术,术,项目,定,定位,的,的战,略,略思,考,考,战略,层,层面,的,的问,题,题：,1、,找,找到,产,产品,的,的核,心,心魅,力,力点,。,。,没有,产,产品,力,力支,撑,撑的,定,定位,无,无法,打,打动,消,消费,者,者，,形,形象,传,传播,也,也无,诱,诱惑,力,力，,更,更无,法,法确,立,立项,目,目独,特,特的,品,品牌,竞,竞争,力,力。,2、,找,找到,项,项目,在,在衡,阳,阳房,地,地产,市,市场,板,板块,内,内的,位,位置,。,。,消除,客,客群,对,对产,品,品、,区,区位,、,、地,段,段的,心,心理,距,距离,感,感，,以,以差,异,异化,的,的形,象,象在,板,板块,竞,竞争,中,中突,围,围，,是,是项,目,目定,位,位思,考,考的,目,目的,解决,问,问题,的,的核,心,心在,于,于：,必须,在,在现,阶,阶段,，,，通,过,过对,项,项目,资,资源,的,的整,合,合，,为,为项,目,目确,定,定一,个,个具,有,有震,撼,撼力,和,和社,会,会公,信,信力,的,的战,略,略定,位,位，,并,并且,在,在定,位,位的,指,指导,下,下进,行,行产,品,品规,划,划的,调,调整,设,设计,、,、形,象,象包,装,装及,推,推广,执,执行,。,。,一切,都,都要,靠,靠产,品,品来,说,说话,！,！,项目,定,定位,的,的战,略,略思,考,考,定位,之,之目,的,的,成为,雁,雁峰,区,区的,领,领军,楼,楼盘,，,，成,为,为衡,阳,阳的,明,明星,楼,楼盘,。,。,近15万,平,平方,米,米的,规,规模,使项,目,目在,区,区域,内,内的,领,领导,地,地位,成,成为,可,可能,，,，定,位,位的,足,足够,差,差异,化,化则,使,使项,目,目跳,出,出区,域,域竞,争,争的,窠,窠臼,，,，站,在,在衡,阳,阳乃,至,至湖,南,南市,场,场的,高,高度,上,上来,。,。,定位,之,之核,心,心,做足,“,“水,”,”文,章,章与,“,“生,态,态住,宅,宅”,文,文章,，,，将,“,“水,”,”与,“,“生,态,态”,之,之于,居,居住,的,的魅,力,力最,大,大化,，,，倡,导,导极,致,致的,亲,亲水,自,自然,生,生活,方,方式,。,。,在规,划,划设,计,计与,营,营销,推,推广,上,上将,项,项目,的,的魅,力,力点,就,就在,“,“水,”,”与,“,生态,”,上。,而,而将,水,水引,入,入社,区,区，,落,落入,细,细处,，,，以,各,各种,丰,丰富,的,的水,景,景形,态,态，,让,让户,户,户临,水,水，,家,家家,有,有景,。,。得,水,水者,贵,贵，,关,关于,水,水岸,与,与高,尚,尚居,住,住的,演,演绎,古,古今,中,中外,层,层出,不,不穷,，,，水,的,的居,住,住文,化,化内,涵,涵丰,盛,盛。,另,另，,衡,衡阳,众,众多,楼,楼盘,多,多缺,乏,乏对,自,自然,资,资源,的,的张,扬,扬，,缺,缺乏,对,对,“,生态,住,住宅,”,概念,的,的张,扬,扬，,抓住,水,水景,与,与生,态,态住,宅,宅之,魅,魅力,点,点，,并,并将,其,其做,到,到极,致,致，,是,是塑,造,造差,异,异化,竞,竞争,力,力的,核,核心,。,。,定位之必,须,须,有效嫁接,开,开发商品,牌,牌，表现,“,“健康住,宅,宅”的“,原,原生态”,层,层面，突,出,出水系与,科,科技的营,造,造。,浙商的品,牌,牌是项目,品,品牌借势,的,的必须，,作,作为“衡,阳,阳健康住,宅,宅的领跑,者,者”，中,元,元地产拥,有,有成熟的,住,住宅健康,技,技术，但,健,健康的定,义,义针对项,目,目来说就,过,过于宽泛,了,了，奥林,匹,匹克花园,将,将健康表,现,现为运动,，,，本项目,则,则将健康,集,集中表现,为,为 “水,系,系”和,“,科技,”,。,项目资源,整,整合,独特的水,系,系水景,在规划设,计,计与园林,设,设计上突,出,出主题水,系,系水景的,打,打造。,地段资源,区域内的,地,地段优势,明,明显，市,场,场认知度,较,较高。,规模资源,近15万,平,平方米为,区,区域内中,规,规模最大,的,的楼盘，,亦,亦为衡阳,房,房地产市,场,场较少的,大,大盘,。,开发商品,牌,牌资源,浙商集团,的,的实力及,曾,曾开发的,全,全国各地,众,众多楼盘,展,展示。,产品资源,经济型的,小,小面积户,型,型、生态,住,住宅健康,技,技术、简,洁,洁的现代,建,建筑、运,动,动主题会,所,所等。,项目整体,定,定位体系,15万,法,法式风情,小,小镇,多类产品,多层洋房,板式小高,层,层,高层,生态水景,观,观,朗香云溪,金色池塘,绿野泉踪,半岛蓝湾,落水叠瀑,欧意喷泉,生态科技,洋,洋房,项目常规,价,价值挖,掘,法式园林,景,景观,地段,规模,户型,开发商品,牌,牌,融合多类,产,产品的法,式,式风情高,尚,尚综合住,宅,宅区,产品总体,定,定位,江山代有,才,才人出,规划设计,建,建议,魅力产品,规,规划建议,魅力园林,法式园林,景,景观（含,雕,雕塑、小,品,品）,6大主题,生,生态水景,法式会所,生态洋房,生态住宅,技,技术,以不同的,水,水形态为,主,主题，表,现,现不同的,水,水景风情,。,。,朗香云溪,金色池塘,绿野泉踪,半岛蓝湾,碧水叠瀑,欧意喷泉,溪流,湖塘,涌泉,水湾,叠瀑,喷泉,6大主题,生,生态水景,水景采用,小,小型的溪,流,流，顺着,道,道路之势,流,流淌，底,部,部可铺上,大,大小不一,、,、错落有,致,致的鹅卵,石,石，作为,溪,溪流的底,部,部装饰，,保,保证在枯,水,水季节，,漂,漂亮的鹅,卵,卵石仍可,成,成为社区,的,的一大景,观,观。,朗香云溪,金色池塘,湖塘水景,拥,拥有较大,面,面积的水,面,面，表现,水,水的静态,美,美。强调,水,水景与植,物,物、小品,的,的配搭，,水,水中、水,旁,旁园林植,物,物的姿态,、,、色彩，,廊,廊桥、木,栈,栈桥等景,观,观元素所,形,形成的倒,影,影，均加,强,强了水体,的,的美感。,绿野泉踪,涌动的喷,泉,泉，宜设,置,置在小型,的,的社区广,场,场上，通,过,过电脑系,统,统控制喷,涌,涌的序列,，,，再配合,以,以小区内,的,的音乐，,就,就是一场,水,水的舞蹈,，,，起落的,泉,泉水，也,增,增强人的,参,参与性。,半岛蓝湾,水池铺以,蓝,蓝色的地,砖,砖，注以,浅,浅浅的清,水,水。弯曲,的,的岸线圈,画,画出半岛,的,的形状，,水,水自然呈,湾,湾状。配,合,合以小桥,、,、庭台、,观,观景平台,等,等，让水,景,景更亲人,。,。浅水的,尺,尺度，让,这,这里也成,为,为儿童的,嬉,嬉水池。,以阶梯拉起水的,落,落差，让水顺势,下,下流的时候，形,成,成美丽的动态水,景,景，哗哗的水声,也,也风景的一部分,。,。不同形式的水,台,台阶，会呈现出,不,不同的流水形态,。,。,碧水叠瀑,欧意喷泉,以典雅的古典欧,式,式雕塑作为水景,的,的载体，下设原,形,形的水池，围合,以,以整齐的花坛，,水,水流或喷出或涌,出,出，形成一处标,志,志性的景观组团,。,。,室内新风系统,无菌卫生间（同,层,层后排水）,节能外围护体系,室内隔声技术体,系,系,外遮阳技术体系,绿色建筑装修材,料,料,绿色能源照明体,系,系,有机垃圾生化处,理,理技术（垃圾分,类,类回收）,公共道路系统无,障,障碍设计,生态场地系统（,渗,渗透性铺装）,10大生态住宅,技,技术,法式园林景观,纯正法式园林设,计,计，以优美宜人,的,的几何形状创造,出,出与自然环境相,协,协调的园林景观,。,。景观晨跑道、,特,特色雕塑喷泉、,地,地面拼花等小细,节,节的营造和桂花,、,、香樟等名贵树,木,木的植入，即可,呈,呈现出原味的法,式,式风情经典。,户型配比建议,一房户型设计考,虑,虑将卫生间放在,主,主卧室；,三房要满足面对,中,中庭或设置双卫,的,的条件，但优先,考,考虑客厅和主要,功,功能房对中庭,本司不建议做大,面,面积复式楼,户型,户型面积（平方米）,所占总套数比例,一房一厅一卫,65-70,5%,二房一厅一卫,75-90,17%,二房二厅一卫,95-100,11%,三房二厅二卫,100-120,42%,三房二厅二卫,120-140,15%,四房二厅二卫,140-160,10%,第二章,江山在改,.,世界在变,形象定位,地产项目的制胜,关,关键：品质和创,新,新,在地产产品同质,化,化明显的今天,品质已不是制胜,关,关键,最重要的制胜关,键,键是,创新,。,创新不仅仅,是,是产品创新,更重要的是观念,创,创新,做地产，要讲政,治,治，讲文化,讲政治，可以降,低,低土地成本，选,择,择符合未来发展,方,方向的地块，,获得地段最快的,功,功能完善和最快,的,的增值。,讲文化，可以通,过,过各种推广方式,与,与消费者沟通，,并,并轻而易,举,举地引导他们。,许多房地产项目,的,的成功，与其说,是,是一次产品推广,成,成功，,不如说是一次文,化,化侵略的成功,。,。,做项目,我们往往并不缺,做,做好产品各个环,节,节的能力,并不缺产品创新,的,的能力,我们缺少对消费,观,观念的理解,缺少对消费者正,确,确的观念引导,缺少对我们的项,目,目文化附加值的,塑,塑造和提升,目前的地产市场,纯粹推销产品的,时,时代已经过去了,，,，,现在是推销梦想,的,的时代。,推销产品：靠品,质,质，靠价格。,推销梦想：靠思,想,想，靠文化。,新经济时代（以,互,互动为特征）。,说教式的、填鸭,式,式的房地产广告,越,越来越低效。,站在消费者角度,创,创作房地产广告,成,成为时代的主流,房地产广告,不断在比地段、,比,比环境、比规模,、,、比质量、,比价格,当所有这些趋于,同,同质化之后。,我们比什么？,比观念，思想与,文,文化（塑造品牌,）,）,在竞争激烈的时,代,代，,在这样竞争激烈,的,的地产市场中，,一定要跳出房地,产,产本身来思考房,地,地产广告。,我们不仅仅在卖,房,房子,我们在,贩卖生活、贩卖,文,文化、贩卖梦想,我们的推广需要,一,一个市场战略上,的,的,占位,走可持续发展的,品,品牌之路。,市场占位的特征,：,：,是创造需求，引,导,导市场。（不是,迎,迎合市场）,大胆清晰的市场,占,占位,能有效回避大量,的,的竞争对手,赢得项目在市场,中,中的有利位置。,在衡阳，许多项,目,目是我们主要竞,争,争对手（产品上,）,）,又不是我们的主,要,要竞争对手（形,象,象上）,在产品上我们有,对,对手，,在形象上我们没,有,有对手。,在项目上只要做,好,好自身的形象塑,造,造就可以了。,大型地产项目推,广,广,要用观点结合卖,点,点与消费者沟通,。,。,不要单纯用卖点,与,与消费者沟通。,卖点容易超越，,观,观点无法超越。,物质硬件的卖点,广,广告，容易超越,，,，容易枯竭。,唯人文角度的卖,点,点可以无穷无尽,。,。难以超越。,在今后的广告宣,传,传中，我们要做,有,有观点的广告，,而,而不仅仅是有卖,点,点的广告。,我们推广的市场,占,占位是什么？,我们的主要观点,是,是什么？,不妨先来看看我,们,们的消费群，,如何才能与他们,沟,沟通。,本项目作为必定,为,为高端为定位的,楼,楼盘,不能简单地以地,域,域为依据来划分,目,目标人群，,应该以气质和品味划分目标人群。,都市里的新一代,中,中产阶级（NEW YUPPIES）寻求自,我的空间，思维,主,主张独立，拒绝,平,平凡，拒绝束缚,，,，,追求自由自主生,活,活方式，追求个,性,性化居住空间,他们共同的气质,是,是什么？,自由,本项目将塑造了,一,一个极具国际气,质,质的高尚社区,什么是国际气质,？,？,世界最具国际气,质,质的国家是,美国,中国最具国际气,质,质的城市是,香港,什么是他们的共,同,同气质呢？,自由。,我们不妨以这些,真,真正具备国际气,质,质的国家和城市,的,的,共同特点以及都,市,市生活的那些真,正,正具备国际气质,人,人,群的共同特性来,作,作为我们的观点,和,和推广市场占位,，,，,这种共同特性就,是,是,自由。,自由。,这样的观点和推,广,广市场占位,是其他项目无法,模,模仿、不可超越,的,的。,可以包容我们项,目,目的一切特点。,可以在今后的推,广,广中无限延展。,我们要通过自由,概,概念的传播，形,象,象的塑造来突破,地,地域界限，使自,由,由城成为明星，,因,因为它不仅仅属,于,于雁峰区，而是,属,属于整个衡阳，,是,是一个具有国际,气,气质的高尚社区,；,；通过自由的概,念,念导入我们要把,自,自由城塑造成既,反,反映时代特点，,又,又经得起时间考,验,验的国际生活社,区,区，通过形象塑,造,造，使自由城走,上,上一条可持续发,展,展的品牌之路。,自由,看起来是一个很,神,神圣的字眼，其,实,实,我们只要坚持向,消,消费者传达一种,自,自由的思想。,通过文字，色彩,，,，图像相互结合,，,，共同表现。,我们只要坚持在,衡,衡阳贩卖一种自,由,由的文化。,这种文化是大众,的,的，先进的，不,是,是遥不可及的。,我们只要坚持在,衡,衡阳贩卖一种自,由,由的生活。,这种生活是开放,的,的，有个性的，,美,美好的。,思想可以动人，,文,文化可以销售。,完整性：将,“,“自由”的,概,概念作全方,位,位的整合。,彻,彻底性：,坚,坚持“自由,”,”的单一个,性,性不动摇。,包容性：缤,纷,纷的，多元,的,的，明快的,，,，个性的，,活力的,鲜明的“自,由,由” 个性,形,形象塑造,如何与我们,的,的目标消费,群,群产生密码,对,对应？,我们的目标,消,消费群的生,活,活需求包括,：,：,物质需求和,精,精神需求。物质需求基,本,本上高档楼,盘,盘都可以满,足,足。,他们的精神,需,需求才是我,们,们应该充分,考,考虑的。,我们的目标,受,受众作为一,群,群有思想和,自,自我主张的,人,人群，他们,不,不喜欢别人,为,为他们设定,的,的一种生活,模,模式：他们,有,有自己的生,活,活主张，有,自,自己的自由,、,、自己的精,彩,彩、自己的,空,空间，同时,对,对新鲜事物,还,还有一定的,兴,兴趣，他们,不,不会去想别,人,人怎么过。,他,他们处于一,种,种自由的状,态,态，但又有,各,各自的精彩,，,，强调的是,自,自我意识的,建,建立，以自,我,我为中心的,生,生活形态,。,我们不妨将,这,这种有自己,独,独特生活主,张,张、品味优,雅,雅，颇具国,际,际气质及对,新,新生事物有,包,包容心态的,生,生活称为：,iLIFE,（真自由生,活,活 ）,作为一种新,时,时代的生活,方,方式将自由,概,概念通,过不同方式,具,具体地、形,象,象地表现出,来,来。,iLIFE,（真自由生,活,活 ）,项目形象定,位,位,一个极具品,味,味和国际气,质,广告诉求设,想,想,在一种无拘,无,无束的状态,中,中，选择不,同,同的方式与,目,目标受众的,沟,沟通,用一种自由,的,的心态与目,标,标人群自由,沟,沟通，产生,情,情感的共鸣,，,，营造美的,意,意境。,与身和谐，,于,于心自由,（,（生活感,受,受）,自由风格，,自,自我选择,（,（居住空,间,间）,身无拘,心,心自由,我的生活我,自,自主,我自我精彩,我,我自由所,以,以我快乐,项目建议命,名,名,中元 自,由,由城,i-LIFE CITY,LOGO设,想,想,VI导视系,统,统设想,宣传资料设,想,想：,表现方式：,避免简单枯,燥,燥的硬件功,能,能诉求，通,过,过充满创意,的,的表现，着,力,力表现一种,生,生活的意境,，,，用意境、,与,与目标受众,交,交流，营造,一,一种 ：自,由,由 高品位,具,具有国际,气,气质的意境,。,售楼书：,自,自由之旅I-LIFE TRIP,人生是一段,漫,漫长的旅行,需要一种自,由,由的心态，,一,一种自由的,生,生活方式,生活手册：,自,自由生活宣,言,言,宣传单：系,列,列海报,连,连续性 收,藏,藏性。,楼书封面设,想,想,楼书之形象,篇,篇,楼书之自由,篇,篇,第三章,引无数英雄,竞,竞折腰,客户定位,一、客户群,体,体扫描,一、政府高,官,官；,二、厂矿企,业,业老板；,三、有钱的,个,个体商户，,企,企业高层及,中,中层管理者,。,。,四、教育系,统,统教职员工,这么一群人,，,，是我们主,要,要的客群，,当,当然客户细,分,分也很重要,！,！,片区内：,二、本项目,客,客群锁定1,我们不对具,体,体的行业圈,子,子进行细分,，,，但就本项,目,目作为衡阳,市,市场上雁峰,区,区域内最具,创,创新力和最,优,优秀的一种,产,产品来说，,客,客户群体对,新,新事物的理,解,解与接受程,度,度显得尤其,重,重要。总体,来,来说，能够,接,接受本项目,产,产品的客户,初,初步判断为,：,：,年龄层次相,对,对比较偏低,，,，约在30岁45岁之间；,多为高官、,中,中大型私企,主,主、公司高,层,层管理人员,或,或专业技术,人,人员、商人,文化程度相,对,对较高，多,为,为大专以上学历；,思想活跃，,对,对新事物充,满,满好奇，能,熟,熟练运用网络资源；,爱好丰富，,社,社交圈子广,泛,泛，属于有个性有活,力,力有冲劲的一群人。,城市地位,O,受大众尊敬,和,和仰望的阶,层,层。,O,可能没有到,达,达社会的顶,层,层，但绝对,很,很有上升潜,力,力，,O,有足够的能,力,力、财富和,资,资源统治这,座,座城市。,O,是城市给了,他,他们成功和,荣,荣耀，,O,因此他们离,不,不开城市，,需,需要城市进,一,一步证明他,们,们存在的非,凡,凡价值，,O,因此他们需,要,要占有城市最,优,优越的资源，以进一步,扩,扩大自己的,光,光芒和财富,。,。,客群1写真,价值审美,O,对新事物有,着,着激烈无比,的,的占有欲望，,O,习惯并喜欢,被,被仰望，不,适,适应低人一,等,等。,O,熟悉认可甚,至,至部分人崇,尚,尚西方的生,活,活方式，,O,但骨子里对中,国,国传统文化,和,和生活环境,是,是欣赏至极,的,的，,O,冷静、理智,、,、睿智、从,容,容，不喜欢,艳,艳丽的色彩,和,和庸俗的语,言,言。,日常生活,O,看报纸多看电,视,视少，更多,的,的是接触网,络,络，,O,特别关注财,经,经类、国际,类,类、社会要,闻,闻类讯息。,O,出入高档酒,店,店、运动场,所,所、名流俱,乐,乐部等，,O,社交广泛但,真,真正投入的,圈,圈子较小，,O,关爱家人，,但,但经常时间,不,不够，因此,常,常用物质形,式,式补偿。,购房需求,O,要舒适，环境舒适,、,、户型合理,、,、主卫独立,卫,卫生间，决,不,不能局促，,O,要开阔，近观秋水,远,远观城郭，,心,心求一天阔,，,，景观无遮,挡,挡。,O,要繁华，时间就是,财,财富，不能,被,被生活所累,，,，一切以我,为,为中心，,O,要宁静，繁城中一,处,处静谧，可,进,进可退，身,心,心俱放松。,O,要文化，可观可感,，,，点滴即是,源,源远流长，,古,古今英雄竞,风,风流，,O,要层次，拒绝庸俗,，,，非我族类,，,，不可亲之,。,。,我们给这群,人,人定义为：,财富阶层,三、本项目,客,客群锁定2,这个群体的,人,人口统计学,描,描述：,年龄：23-39岁，,核,核心目标群,体,体为26-35岁,教育：高中以上,职业：商人,、,、企事业公,务,务员、公司,中,中层管理人,员,员、小私营,业,业主、教职,员,员工,性别：男性,为,为主,收入状况：,家,家庭年收入4万元以上,家庭生命周,期,期：单身期,、,、新婚期、,满,满巢1期（,子,子女6岁以,下,下）满巢2,期,期（子女6,岁,岁或以上）,行为心理描,述,述,O,处于人生及,事,事业发展期：,他处于23-39岁这,个,个人生生命,周,周期的发展,阶,阶段开始追,寻,寻人生、事,业,业的成功之,路,路。,O,奋斗者：,他不是已经,胜,胜利的成就,者,者，也不是,无,无法把握命,运,运的挣扎者,，,，而是进行,中,中的奋斗者,。,。,客,群,群1,描,描,述,述,O,心,理,理,上,上,走,走,向,向,成,成,熟,熟,者,者：,他,生,生,理,理,上,上,已,已,经,经,完,完,全,全,成,成,熟,熟,，,，,但,但,心,心,理,理,上,上,还,还,不,不,完,完,全,全,成,成,熟,熟,，,，,或,或,正,正,在,在,走,走,向,向,成,成,熟,熟,；,；,正,正,努,努,力,力,将,将,自,自,己,己,融,融,入,入,主,主,流,流,文,文,化,化,之,之,中,中,。,。,对,对,成,成,功,功,充,充,满,满,渴,渴,望,望,和,和,野,野,心,心,，,，,对,对,成,成,功,功,者,者,高,高,度,度,关,关,注,注,，,，,希,希,望,望,找,找,到,到,一,一,种,种,人,人,生,生,事,事,业,业,的,的,参,参,照,照,与,与,坐,坐,标,标,。,。,O,未,来,来,经,经,济,济,预,预,期,期,最,最,好,好：,他,不,不,一,一,定,定,属,属,于,于,最,最,富,富,裕,裕,的,的,年,年,龄,龄,组,组,，,，,但,但,处,处,在,在,未,未,来,来,经,经,济,济,预,预,期,期,最,最,好,好,的,的,年,年,龄,龄,组,组,。,。,年,年,轻,轻,敢,敢,搏,搏,，,，,勇,勇,于,于,尝,尝,试,试,，,，,往,往,往,往,是,是,一,一,种,种,创,创,新,新,产,产,品,品,的,的,早,早,期,期,使,使,用,用,者,者,。,。,O,消,费,费,欲,欲,望,望,和,和,消,消,费,费,量,量,最,最,大,大：,他,处,处,于,于,事,事,业,业,发,发,展,展,与,与,成,成,家,家,立,立,业,业,时,时,期,期,，,，,对,对,各,各,种,种,新,新,型,型,消,消,费,费,产,产,品,品,有,有,强,强,烈,烈,兴,兴,趣,趣,，,，,既,既,有,有,消,消,费,费,能,能,力,力,，,，,也,也,有,有,消,消,费,费,欲,欲,望,望,。,。,总,之,之,，,，,这,这,群,群,人,人,有,有,良,良,好,好,的,的,教,教,育,育,背,背,景,景,和,和,经,经,济,济,实,实,力,力,，,，,有,有,活,活,力,力,、,、,有,有,思,思,想,想,、,、,崇,崇,尚,尚,实,实,务,务,；,；,同,同,时,时,对,对,生,生,活,活,有,有,独,独,特,特,的,的,理,理,解,解,，,，,关,关,注,注,生,生,活,活,质,质,量,量,，,，,有,有,较,较,高,高,的,的,生,生,活,活,品,品,位,位,；,；,对,对,居,居,住,住,环,环,境,境,也,也,不,不,苟,苟,同,同,于,于,他,他,人,人,，,，,对,对,居,居,所,所,的,的,位,位,置,置,、,、,建,建,筑,筑,形,形,式,式,都,都,有,有,自,自,己,己,的,的,看,看,法,法,和,和,自,自,己,己,的,的,专,专,有,有,生,生,活,活,方,方,式,式,。,。,同,同,时,时,，,，,这,这,些,些,人,人,又,又,是,是,矛,矛,盾,盾,的,的,一,一,个,个,族,族,群,群,，,，,一,一,方,方,面,面,他,他,们,们,厌,厌,恶,恶,城,城,市,市,，,，,因,因,为,为,在,在,城,城,市,市,中,中,他,他,们,们,倍,倍,感,感,压,压,力,力,，,，,钢,钢,筋,筋,水,水,泥,泥,丛,丛,林,林,让,让,他,他,们,们,的,的,身,身,心,心,不,不,能,能,得,得,到,到,真,真,正,正,的,的,放,放,松,松,；,；,另,另,一,一,方,方,面,面,，,，,他,他,们,们,又,又,不,不,能,能,生,生,活,活,在,在,一,一,个,个,哪,哪,怕,怕,城,城,市,市,稍,稍,微,微,偏,偏,远,远,的,的,地,地,段,段,，,，,因,因,为,为,他,他,们,们,虽,虽,讨,讨,厌,厌,城,城,市,市,带,带,来,来,的,的,喧,喧,嚣,嚣,和,和,压,压,力,力,，,，,但,但,他,他,们,们,又,又,离,离,不,不,开,开,城,城,市,市,物,物,质,质,的,的,繁,繁,荣,荣,和,和,一,一,些,些,只,只,有,有,城,城,市,市,才,才,有,有,的,的,场,场,所,所,，,，,像,像,酒,酒,吧,吧,，,，,像,像,一,一,些,些,娱,娱,乐,乐,和,和,休,休,闲,闲,场,场,所,所,。,。,所,所,以,以,这,这,些,些,人,人,追,追,求,求,的,的,是,是,一,一,种,种,高,高,品,品,质,质,、,、,高,高,品,品,格,格,的,的,生,生,活,活,场,场,所,所,，,，,在,在,居,居,住,住,形,形,态,态,上,上,希,希,望,望,能,能,找,找,寻,寻,到,到,一,一,种,种,离,离,尘,尘,不,不,离,离,市,市,的,的,感,感,觉,觉,，,，,并,并,能,能,兼,兼,顾,顾,到,到,私,私,密,密,与,与,邻,邻,里,里,交,交,往,往,；,；,有,有,一,一,帮,帮,层,层,次,次,相,相,当,当,的,的,好,好,邻,邻,居,居,，,，,可,可,以,以,得,得,到,到,很,很,好,好,的,的,共,共,鸣,鸣,，,，,自,自,己,己,孩,孩,子,子,的,的,成,成,长,长,也,也,有,有,一,一,个,个,良,良,好,好,的,的,社,社,区,区,环,环,境,境,。,我们给,这,这群人,定,定义为,：,：,城市中,坚,坚,第四章,实战定,江,江山,营销推,广,广策略,法式风,情,情的引,爆,爆,项目的,占,占位,产品的,卖,卖点,推广节,奏,奏总思,路,路,重要推,广,广节点,现场售楼部开放,样板房,开,开放、,首,首次开,盘,盘,项目亮相,持续强销,推广节,奏,奏安排,第一阶,段,段,项目亮,相,相,第三阶,段,段,项目认,同,同,第二阶,段,段,形象导,入,入,推广手,法,法,以项目,正,正式,开工启,动,动为,入市基,点,点！,第四阶,段,段,持续强,销,销,售楼部,开,开放,周边户,外,外封杀,形成项,目,目占位,若干大,活,活动支,撑,撑,样板房,开,开放、,第,第一,组团盛,大,大开盘,，,，,各类媒,体,体集中,爆,爆发,主打产,品,品卖点,根据阶,段,段性营,销,销,策略，,主,主打销,售,售,政策，,结,结合产,品,品,附加值,！,！,传播主,题,题,法式风,情,情,惊,惊现雁,城,城！,身无拘,心,心,自,自由,6大主,题,题水景,生,生态住,宅,宅,中元自,由,由城,不,不,一,一样的,自,自由生,活,活！,媒体安,排,排,户外,杂志,报纸,电视+,网络+,现场,+,短信+,渠道创,新,新,媒体安,排,排,1、户,外,外作为项,目,目形象,宣,宣传、,重,重要营,销,销节点,、,、大型,策,策划等,期,期间市,场,场攻击,必,必不可,少,少的主,力,力媒体,。,。,2、报,纸,纸主打软,文,文，少,做,做硬广,，,，多以,采,采访、,报,报道等,软,软形式,发,发布。,建,建议在,项,项目入,市,市初期,、,、产品,卖,卖点释,放,放期以,报,报纸做,整,整幅软,文,文报道,，,，深度,剖,剖析项,目,目产品,的,的特点,及,及优势,。,。,3、电,视,视不主攻,，,，作为,辅,辅助性,宣,宣传媒,体,体，根,据,据营销,阶,阶段适,时,时发布,。,。,媒体,安,安排,4、,网,网络,作为,创,创新,媒,媒体,资,资源,大,大力,拓,拓展,，,，主,要,要针,对,对目,前,前身,居,居外,地,地的,衡,衡阳,人,人回,乡,乡购,房,房的,重,重要,了,了解,渠,渠道,。,。,5、,现,现场,现场,最,最能,给,给予,目,目标,客,客户,身,身临,其,其境,的,的震,撼,撼感,受,受，,因,因此,，,，现,场,场为,王,王的,包,包装,策,策略,必,必须,得,得到,有,有效,执,执行,。,。,6、,杂,杂志,及,及短,信,信,不主,攻,攻，,作,作为,辅,辅助,性,性宣,传,传媒,体,体，,根,根据,营,营销,阶,阶段,及,及客,户,户群,体,体特,征,征，,有,有针,对,对性,的,的发,布,布。,媒体,安,安排,7、,渠,渠道,创,创新,精准,的,的营,销,销圈,子,子+,外,外联,展,展销+重,要,要场,所,所展,示,示。,建,建议,在,在蓄,客,客客,户,户基,础,础上,成,成立,自,自由,会,会等,内,内部,圈,圈子,客,客户,，,，让,客,客户,为,为我,们,们找,客,客户,；,；发,展,展外,联,联展,销,销活,动,动，,针,针对,衡,衡阳,周,周边,县,县市,富,富人,阶,阶层,进,进行,深,深度,挖,挖掘,，,，如,外,外展,点,点的,开,开设,、,、周,边,边县,市,市巡,游,游宣,传,传等,；,；在,衡,衡阳,富,富人,圈,圈子,比,比较,集,集中,的,的各,大,大酒,店,店、,娱,娱乐,场,场所,及,及银,行,行等,地,地设,置,置展,板,板、,易,易拉,宝,宝等,宣,宣传,物,物料,，,，同,时,时可,以,以联,合,合该,类,类场,所,所做,些,些精,致,致小,礼,礼品,、,、小,道,道具,等,等进,行,行免,费,费派,送,送，,广,广泛,发,发散,项,项目,售,售卖,信,信息,。,。,营销,手,手法,建,建议,精准,的,的圈,子,子营,销,销，,资,资源,不,不应,该,该被,浪,浪费,！,！,一期,积,积累,客,客户,的,的有,效,效利,用,用，,人,人际,传,传播,的,的大,力,力拓,展,展，,项,项目,未,未动,营,销,销先,行,行！,建议,在,在老,客,客户,基,基础,上,上成,立,立自,由,由名,流,流会,等,等时,尚,尚俱,乐,乐部,，,，在,前,前期,就,就将,客,客户,有,有效,截,截留,，,，力,求,求团,购,购效,应,应！,营销手法建,议,议,客户细分，,分,分而破之！,针对政府公,务,务员、厂矿,企,企业主等不,同,同行业的客,户,户群体采用,不,不同的营销,策,策略；,如可分阶段,采,采用“公务,员,员购房月、,企,企事业家购,房,房月、老板,购,购房月”等,手,手法，在不,同,同阶段给予,不,不同客户群,一,一定的优惠,政,政策。,针对教职员,工,工这块，还,可,可以成立“,向,向人民教师,致,致敬”中,元,元自由城,教,教师购房基,金,金等机构，,充,充分刺激教,职,职员工群体,的,的购买力。,营销手法建,议,议,走出去，引,进,进来，做强,做,做大更精彩,！,！,全新的营销,模,模式，卖房,不,不再坐着等,！,！,广泛收集衡,阳,阳各阶层信,息,息，建立准,客,客户档案库,。,。并成立一,只,只优异的营,销,销队伍，采,用,用电话营销,、,、直销的模,式,式大力拓展,有,有效客户群,！,！,营销手法建,议,议,现场为王，,良,良好的现场,品,品质展示必,不,不可少！,售楼部尊荣,包,包装，细节,处,处理到位，,现,现场可免费,提,提供雪茄、,咖,咖啡等高档,消,消费品！,样板房是让,客,客户切身感,受,受我们创新,产,产品的最重,要,要途径，必,须,须作为重中,之,之重，重金,打,打造！,营销手法建,议,议,各类营销活,动,动波次亮相,、,、渐次开花,！,！,高端活动如,：,：千万级钻,石,石鉴赏会、,百,百年极品红,酒,酒品鉴会、,中,中元自由,城,城名流之夜,等,等。,。,。,公益类活动,如,如：衡阳优,秀,秀学子助学,计,计划、老党,员,员老干部生,活,活慰问之旅,、,、寻找衡阳,最,最值得尊敬,的,的人等。,。,。,提报结束,谢,谢谢!,期待携,创造更多精彩,演讲完毕，,谢,谢谢观看！,