东莞房地产战略审计

*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2.1.房地产市场分析,罗兰贝格,-,东莞房地产战略审计,“九五”,期,期间，中,国,国房地产,开,开发投资,的,的增长速,度,度明显高,于,于全社会,固,固定资产,投,投资的增,长,长速度,全社会固定资,产,产投资,万亿元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地产开发投,资,资,万亿元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.59,+13.0%,p.a.,其中，住宅开,发,发投资是拉动,房,房地产开发投,资,资的主要因素,住宅开发投资,万亿元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅开发投资,占,占房地产开发,投,投资的比重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,+6.6%,p.a.,住宅开发投资,集,集中在广东等,沿,沿海发达地区,，,，但增长最为,迅,迅速的则在西,部,部和内陆地区,2000年住,宅,宅开发投资额,按,按地区分,万亿元,住宅开发投资,增,增长率按地区,分,分,1999,2000,年,年,广东,上海,北京,江苏,浙江,辽宁,山东,福建,其它,随着外部环境,和,和国家政策的,导,导向，中国房,地,地产行业向规,模,模化和专业化,发,发展,中国房地产市,场,场,的发展趋势,将逐渐形成专,业,业化、占有较,大,大市场份额的,区,区域性垄断房,地,地产企业,加入后,，,，新材料、新,技,技术将纷纷涌,入,入，进一步提,高,高住宅建设预,制,制化、产业化,进,进程,广泛的合作将,成,成为,房地产业的发,展,展趋势，尤其,是,是房地产与资,本,本,市场的合作将,更,更,加紧密,房地产企业将,出现两极分化,规模,化和小而精,；房,地产开发配套,的,的相,关服务更为专,业,业化,消费者的需求,品,品位,越来越高，要,求,求,定制化服务,国家将逐渐改,变,变对,房地产业的管,理,理模式，在体,制,制上推动国有,房,房地产企业的,资,资产重组,作为中国经济,改,改革开放和房,地,地产市场最为,活,活跃的省份，,广,广东省房地产,投,投资表现出比,全,全国平均更快,的,的增长速度,广东省房地产,投,投资总额,亿元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全国,和,和广,东,东省,房,房地,产,产和,住,住宅,开,开发,年,年均,增,增长,率,率比,较,较,1997-2000年,广东,省,省,全,全,国,国,广东,省,省,全,全,国,国,房地,产,产投,资,资,住宅,开,开发,投,投资,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,东莞,市,市房,地,地产,市,市场,的,的发,展,展可,以,以分,为,为三,个,个特,点,点鲜,明,明的,阶,阶段,，,，投,资,资者,逐,逐渐,以,以外,资,资投,资,资者,为,为主,转,转变,为,为以,内,内资,投,投资,者,者为,主,主,八十,年,年代,中,中期,1992,年,1992,年,年,1998,年,年,1998,年,年以,后,后,市政,府,府和,企,企业,单,单位,直,直接,投,投资,房地,产,产开,发,发公,司,司共9家,香港,投,投资,者,者为,主,主的,外,外资,投,投资,者,者,房地,产,产开,发,发公,司,司共52,家,家,以内,资,资投,资,资者,为,为主,，,，特,别,别是,民,民营,企,企业,投,投资,迅,迅速,增,增加,房地,产,产开,发,发公,司,司共134家(,包,包括,房,房地,产,产项,目,目公,司,司),投资,主,主体,安居,、,、多,层,层住,宅,宅为,主,主,建成,步,步步,高,高、,创,创新,新,新村,等,等七,个,个住,宅,宅区,集中,于,于莞,城,城,别墅,、,、多,层,层住,宅,宅为,主,主,建成,新,新世,界,界花,园,园、,东,东湖,花,花园,、,、紫,荆,荆花,园,园、,中,中信,东,东泰,等,等多,个,个高,品,品质,住,住宅,区,区,集中,于,于城,区,区、,常,常平,、,、樟,木,木头,、,、风,岗,岗、,塘,塘夏,等,等地,多层,、,、小,高,高层,为,为主,建成,AB,华,庭,庭,等,等,一,一,批,批,高,高,品,品,质,质,的,的,楼,楼,盘,盘,集,中,中,于,于,东,东,城,城,、,、,篁,篁,村,村,、,、,城,城,区,区,等,等,开,发,发,类,类,型,型,和,和,区,区,域,域,政,府,府,公,公,务,务,员,员,和,和,企,企,业,业,职,职,工,工,外,商,商,购,购,房,房,者,者,占,占70%,，,，,并,并,以,以,香,香,港,港,市,市,民,民,为,为,主,主,，,，,集,集,中,中,于,于,樟,樟,木,木,头,头,、,、,常,常,平,平,和,和,塘,塘,夏,夏,本,地,地,消,消,费,费,者,者,占,占25%,外,地,地,消,消,费,费,者,者,占,占5%,本,地,地,消,消,费,费,者,者,占,占50%,外,商,商,占,占30%,外,地,地,消,消,费,费,者,者,占,占20%,消,费,费,者,者,特,特,征,征,总,投,投,资,资,小,小,于,于1,亿,亿,元,元,估,计,计,总,总,投,投,资,资50,亿,亿,元,元,，,，,外,外,资,资,占,占63%,投,资,资23,亿,亿,元,元,，,，,内,内,资,资,占,占59%,投,资,资,规,规,模,模,东,莞,莞,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,经,经,过,过1992,年,年,、,、1993,年,年,的,的,起,起,步,步,，,，1994,年,年,的,的,低,低,落,落,，,，1997,和,和1998,年,年,的,的,回,回,升,升,，,，,目,目,前,前,正,正,处,处,于,于,上,上,升,升,期,期,东,莞,莞,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,特,特,征,征,商,品,品,房,房,开,开,发,发,投,投,资,资,主,主,要,要,集,集,中,中,在,在,东,东,城,城,、,、,篁,篁,村,村,、,、,城,城,区,区,、,、,常,常,平,平,和,和,樟,樟,木,木,头,头,等,等,地,地,理,理,位,位,置,置,优,优,越,越,、,、,经,经,济,济,基,基,础,础,发,发,达,达,的,的,地,地,区,区,较,强,强,的,的,地,地,方,方,保,保,护,护,主,主,义,义,，,，,早,早,期,期,外,外,来,来,的,的,和,和,民,民,营,营,的,的,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,商,商,必,必,须,须,挂,挂,靠,靠,东,东,莞,莞,市,市,各,各,区,区,镇,镇,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,公,公,司,司,，,，,合,合,作,作,开,开,发,发,房,房,地,地,产,产,市场规模,细分市场,竞争格局,消费群体,东莞市社会,固,固定资产投,资,资增长迅速,房地产开发,投,投资年增长,率,率为8.9%，住宅是,拉,拉动房地产,投,投资的主要,因,因素,商品住宅销,售,售收入和销,售,售面积,增长迅速,市场集中度,相,相对较高,政策导向,多层和小高,层,层开发比例,逐,逐年上升,东莞市政府,将,将投资200亿元建设,新,新区，系统,规,规划居住、,商,商业区、行,政,政区和娱乐,休,休闲区,单位价格2500元至3500元,的,的中档商品,房,房竞争激烈,，,，3500,元,元以上的高,档,档商品房所,占,占份额逐年,上,上升,不同消费群,在,在购买商品,房,房时考虑因,素,素的优先顺,序,序不同,政府严格土,地,地审批和新,项,项目立项,政府加强商,品,品房预售管,理,理,1,3,2,4,东莞市的固,定,定资产投资,平,平均每年以10.8%,的,的速度增长,；,；而房地产,开,开发投资落,后,后于固定资,产,产投资的增,长,长速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,资料,来,源：,东莞统计年,鉴,鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市全社,会,会固定资产,投,投资额,亿元,东莞市房地,产,产开发投资,额,额,亿元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅开发投,资,资是拉动房,地,地产投资的,主,主要因素,东莞市房地产开,发,发投资额,亿元,东莞市住宅开发,投,投资额,亿元,+9.9%,p.a.,1997,1998,1999,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,办公楼,商业营业用房,住宅,东莞市商品住宅,销,销售收入和销售,面,面积增长迅速,资料,来,源：,东莞市建委，中,国,国人民银行，,罗兰贝格,分析,东莞市商品住宅,销,销售收入,亿元,东莞市商品住宅,销,销售面积,万平方米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房开发建筑,面,面积总额按镇区,分,分,1998-2000年,描述,城区,常平,樟木头,篁村,东城,其它,商品房开发集中,于,于东城、篁村、,城,城区、常平和樟,木,木头等地理位置,优,优越、经济基础,发,发达的地区,1998年至2000年底，商,品,品房实际投入资,金,金23亿元,共推出楼盘231个，建筑面积455.7平方,米,米,樟木,头,头、,常,常平,、,、附,城,城、,塘,塘夏,、,、黄,江,江等,镇,镇区,集,集中,了,了90%,的,的港,资,资房,地,地产,开,开发,商,商,新开,发,发的,商,商品,房,房楼,盘,盘集,中,中在,东,东城,区,区和,篁,篁村,，,，开,发,发类,型,型以,多,多层,和,和小,高,高层,为,为主,，,，楼,盘,盘质,数,数较,高,高，,开,开发,理,理念,在,在东,莞,莞市,属,属于,中,中上,水,水平,1998,年,年至2000,年，,商,商品,房,房开,发,发集,中,中在,东,东城,、,、篁,村,村、,城,城区,、,、常,平,平和,樟,樟木,头,头等,地,地理,位,位置,优,优越,、,、经,济,济基,础,础发,达,达的,地,地区,在未,来,来五,年,年内,，,，多,层,层和,小,小高,层,层仍,是,是商,品,品房,开,开发,市,市场,的,的主,流,流，,新,新开,发,发的,多,多层,和,和小,高,高层,主,主要,集,集中,在,在东,城,城区,、,、篁,村,村区,和,和城,区,区,多层,和,和小,高,高层,别墅,高层,1998-20002005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,东城,篁村,城区,塘夏,其它,1998,年,年以,后,后新,开,开发,的,的多,层,层和,小,小高,层,层地,域,域分,布,布,虎门,商品,房,房立,项,项开,发,发类,型,型比,例,例,按,开,开发,建,建筑,面,面积,樟木,头,头,常平,预计,到,到,2005,年,年,每,每,平