某区企业总部基地项目总体策划方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,栗雨中央商务区企业总部基地项目,总体策划方案,凌峻地产（中国）有限公司,广州凌峻房地产咨询有限公司,2010,年,04,月,三市融成,两型社会,株洲工业,高技术工业,对高科和株洲工,业,业来说：这是一,次,次伟大的转型，,是,是一个创历史的,时,时刻！,本案宗旨,凌峻认为，本项,目,目面临着前所未,有,有的机遇，同时,也,也面临着现实条,件,件的制约，因此,，,，必须发散思维,，,，不拘泥于固有,想,想法，敢于质疑,，,，凌峻相信，真,理,理永远是越辩越,明,明。,本案也期望通过,此,此次提报：给予,高,高科集团对于本,项,项目开发提供决,策,策参考依据。,Part 1,分析篇,Part 2,战略篇,Part 3,产品篇,Part 4,营销与招商篇,Part 6,凌峻过往案例简,介,介篇,Part 5,项目可行性论证,篇,篇,汇报思路,Part 1,分析篇,经济环境,一、宏观环境,分,分析,株洲国民经济,保,保持了持续、,快,快速、健康的,发,发展势头，,2009,年株洲市完成,国,国内生产总值,1022.6,亿元，,2009,年上涨,14.2,个百分点，人,均,均国民生产总,值,值,27472,元，增长,13.6%,，接近,3,万元大关。,城市特征,株洲是建国后发,展,展起来的新兴工,业,业城市，工业门,类,类齐全，已逐步,形,形成了以冶金、,机,机械、化工、建,材,材四大支柱产业,为,为主导，拥有电,子,子、电力、煤炭,、,、陶瓷等门类齐,全,全的新型工业体,系,系。,工业之城,高新技术产业为,先,先导的国家老工,业,业基地,株洲有“被火车,拖,拖来的城市”之,称,称，京广、浙赣,、,、湘黔三大铁路,干,干线在这里交汇,。,。株洲火车站是,全,全国铁路客运最,重,重要的中转站之,一,一，株洲北车站,是,是中国江南最大,的,的货运编组站，,客,客货运可以从株,洲,洲直达北京、上,海,海、广州、重庆,等,等大城市。株洲,公,公路四通八达。,商贸之,城,城,中南地,区,区重要,的,的商贸,和,和现代,物,物流中,心,心,以株洲,市,市芦淞,区,区为核,心,心的服,饰,饰市场,，,，先后,摘,摘取了,“,“中国,十,十大服,装,装批发,市,市场”,、,、“中,国,国品牌,市,市场”,和,和“中,国,国服饰,名,名城”,三,三块“,金,金字招,牌,牌”。,芦,芦淞服,饰,饰产业,，,，作为,株,株洲制,造,造业之,外,外的又,一,一块地,方,方经济,品,品牌，,作,作为一,块,块有代,表,表性的,湘,湘派服,饰,饰品牌,，,，其影,响,响力正,在,在迅速,扩,扩大。,服饰之,城,城,独具特,色,色的服,饰,饰产业,基,基地,房地产,市,市场,2009,年在国,家,家政策,支,支持、,刚,刚性需,求,求增加,、,、投资,需,需求暴,涨,涨的情,况,况下，,市,市场销,售,售强势,，,，株洲,市,市整年,累,累计销,售,售商品,房,房,23180,套，面,积,积,265.99,万平方,米,米,成交金,额,额,72.83,亿元,与,08,年相比,分,分别增,长,长,146.03%,、,159.40%,、,167.58%,。,株洲房,地,地产市,场,场,稳定、,健,健康的,发,发展态,势,势,写字楼,市,市场,株洲其,实,实没有,正,正规意,义,义上的,写,写字楼,市,市场，,绝,绝大部,分,分都是,商,商住一,体,体的项,目,目，写,字,字楼的,开,开始出,现,现兴起,于,于服装,批,批发市,场,场的扩,大,大和实,际,际需要,，,，后来,随,随着市,场,场的发,展,展，城,市,市的进,步,步，慢,慢,慢一些,公,公司和,外,外资企,业,业进入,株,株洲，,写,写字楼,的,的范围,和,和档次,都,都需要,提,提升，,于,于是出,现,现了株,洲,洲现在,的,的两大,商,商务中,心,心。,株洲写,字,字楼市,场,场,写字楼,市,市场存,在,在市场,空,空白点,城市发,展,展情景,根据“长株潭,”,”城市群整体,规,规划，株洲整,体,体将向西、向,北,北发展，与湘,潭,潭、长沙融合,成,成为城市群。,株,株洲市市区实,现,现特大城市的,规,规模目标，发,挥,挥国家重要的,交,交通枢纽和新,型,型工业基地的,作,作用，成为区,域,域综合服务功,能,能强大，设施,完,完善，产业发,达,达，文化繁荣,，,，城乡协调发,展,展，人居环境,良,良好的生态园,林,林城市。,株洲城市发展,情,情景,三市融城，城,市,市发展新机遇,宏观环境分析,两型社会概念,的,的提出与建设,，,，使得株洲从,传,传统工业结构,逐,逐渐向高科技,产,产业的转变，,加,加速了株洲工,业,业发展进程，,新,新型现代工业,城,城市的前景显,现,现，加上房地,产,产市场的健康,发,发展以及写字,楼,楼空白，具备,发,发展潜力。,长株潭一体化,的,的“株洲机遇,”,”,宏观环境分析,小,小结,二、中观环境,分,分析,（二）区域情,景,景分析,城市发展主方,向,向：西扩区域,本区域位于株,洲,洲城市发展主,导,导方向之一的,栗,栗雨工业园内,，,，是株洲高新,区,区的科技创新,和,和高新技术产,业,业化区，也是,长,长株潭地区重,要,要的产业、技,术,术核心区之一,，,，在株洲建设,新,新现代工业化,城,城市的远大规,划,划中占据重要,地,地位。,（一）所属区,域,域分析,三市融城，提,速,速西部发展契,机,机,区域位于三市,融,融城核心地带,，,，三市融城带,来,来的政策利好,，,，将使得该区,域,域的地段价值,得,得到提升，拔,高,高整个区域的,形,形象价值。,天元区政府搬,迁,迁带动区域的,发,发展,天元区政府将,搬,搬迁至区域内,的,的新办公大楼,，,，它不仅仅是,政,政府办公地点,的,的改变，更是,一,一种引导城市,发,发展方向和开,拓,拓城市发展空,间,间的需要，同,时,时也给本区域,房,房地产经济的,发,发展带来了新,活,活力,。,高新技术产业,发,发展，未来区,域,域人口增加,随着高新技术,产,产业发展，入,驻,驻企业将走向,国,国际化，企业,员,员工素质提高,，,，未来人口基,数,数将增加，区,域,域市场内存在,一,一定空白,。,小结：株洲城市发展,的,的“西部机遇,”,”,区域位置,优,优良，板,块,块前景看,好,好，从发,展,展趋势来,看,看，必将,成,成为未来,株,株洲的工,业,业产业基,地,地。,三、项目,分,分析,高科集团,的,的开发优,势,势,地段升值,潜,潜力明显,雄厚的政,府,府背景,市场需求,项目处于,三,三市融城,的,的核心区,域,域，在长,株,株潭一体,化,化进程步,伐,伐加快的,背,背景下，,项,项目的地,段,段价值将,获,获得空前,增,增长，升,值,值潜力较,为,为明显,。,目前栗雨,工,工业园进,驻,驻企业近,50,家，但园,区,区内目前,基,基本无商,业,业配套、,企,企业性质,专,专业办公,场,场所。,高科集团,的,的政府背,景,景，使得,在,在开发过,程,程中能够,依,依赖政府,相,相关资源,，,，在开发,过,过程中享,受,受特有绿,色,色通道，,并,并获得政,府,府相关政,策,策支持。,高科集团,隶,隶属于株,洲,洲政府下,辖,辖的企事,业,业单位，,已,已经在株,洲,洲相继开,发,发了香山,美,美境、颐,景,景园等项,目,目，开发,经,经验较为,丰,丰富。,小结：栗雨工业,园,园发展的,“,“工业机,遇,遇”,Part2,战略篇,一、战略,思,思考,从城市的,角,角度思考,1,.,2,3,.,城市的工,业,业传统：,一,一个传统,工,工业城市,的,的荣光,城市的工,业,业现状：,工,工业转型,任,任重而道,远,远,城市的工,业,业发展趋,势,势：工业,重,重镇的涅,槃,槃,工业的荣,光,光与沧桑,+,开创城市,工,工业新局,小结：,株洲工业,，,，正牵引,着,着株洲经,济,济乃至湖,南,南工业快,速,速疾行！,工业成就,了,了株洲，,未,未来株洲,的,的发展也,离,离不开工,业,业的平台,！,！,从工业的,角,角度思考,中国制造,的,的背后：,6+1,产业链,工业创意,产,产业的前,景,景,工业产业,升,升级势在,必,必行，需,要,要实现自,我,我超越！,小结：,从制造到,创,创造，是,中,中国工业,崛,崛起于世,界,界之林的,必,必由之路,。,。,从制造到,创,创造，需,要,要汇聚知,识,识、智慧,与,与创意的,共,共同力量,。,。,从项目的,角,角度思考,项目的不,利,利条件：, 交,通,通：周边,路,路网建成,，,，但出入,不,不便，普,通,通居住者,与,与职员无,法,法承受在,此,此居住与,办,办公的时,间,间与交通,成,成本。,配,配套：周,边,边生活配,套,套较为不,便,便，对于,普,普通消费,者,者与办公,者,者的吸引,力,力较弱。, 企,业,业：园区,内,内各企业,均,均拥有自,己,己的办公,场,场所，另,行,行驻外办,公,公的概率,相,相对较低,。,。,项目的发,力,力点：, 景,观,观资源：,项,项目紧临,规,规划中的,人,人工湖与,公,公园，景,观,观资源优,势,势突出，,具,具备良好,的,的居住与,办,办公环境,。,。, 区,域,域资源：,区,区域汇聚,众,众多高新,产,产业企业,与,与龙头企,业,业，他们,不,不仅是未,来,来项目的,准,准客户，,同,同时也可,带,带动上下,游,游产业链,的,的进入。, 企,业,业资源：,高,高科集团,作,作为由政,府,府主导的,企,企业，在,号,号召力层,面,面具有先,天,天的优势,。,。,小结：,在园区企,业,业拥有自,身,身办公场,所,所的前提,下,下，强行,要,要求入驻,不,不太现实,。,。,入驻项目,企,企业数量,与,与质量有,限,限的前提,下,下，企业,总,总部显得,名,名不副实,。,。,因此，我,们,们不得不,舍,舍近求远,，,，需要整,合,合各大企,业,业的产业,链,链条。,战略思考,大时代需要大创,意,意：融城时代，,催,催生大株州！,大工业需要大引,擎,擎：大株州，催,生,生战略引擎！,整合工业产业的,上,上下游产业链,汇聚工业创意产,业,业智慧结晶,服务湖南 奠定,株,株洲龙头工业城,市,市地位,城市及工业的发,展,展为本项目,提供了最佳的战,略,略切入点！,本案发展发向,企业总部基地项目,天时,地利,人和,工业升级在即,株洲地位提升,城市工业底蕴,园区高新产业,绝对企业实力,政府号召响应,竞,争,合,力,打造株洲,创意工业总部基地,顺应工业发展趋,势,势,借力城市工业基,础,础,整合工业产业链,条,条,二、开发战略,实现三个代表,代表对城市发展,的,的重新诠释,代表工业未来的,发,发展方向,代表先进的生产,力,力,开发目标,开发原则,遵循三大开发原,则,则,创新性原则,价值性原则,持续性原则,开发战略,战略一：取势战略,战略三：联合战略,战略五：创意战略,战略四：平台战略,战略二：定势战,略,略,五大战略,确保项目一战成,名,名,三、项目整体定,位,位,华中创意工业企,业,业总部基地,产业创意基地,+,企业公馆,+,星级酒店,+,商业配套,主题定位,阐述：,以“创意工业企,业,业总部基地”作,为,为项目的重要组,成,成部分，通过通,过,过企业公馆和酒,店,店的建设，为基,地,地提供商务与配,套,套需求。通过工,业,业设计产业的共,性,性技术条件平台,和,和专业设计机构,孵,孵化器，为湖南,工,工业制造企业提,供,供从创意、设计,、,、材料、工艺、,模,模型到印刷的专,业,业化资源支撑服,务,务，盘活更多的,设,设计资源吸纳更,多,多的社会资源，,形,形成具有竞争力,的,的优势资源，从,而,而成为推动工业,设,设计创意产业发,展,展的智能化平台,。,。,除高科集团进驻,外,外，同时吸引部,分,分园区内的大型,企,企业进驻，更多,的,的入驻企业为中,小,小型创意型企业,，,，为工业制造企,业,业提供上下游服,务,务。,创意工业企业总,部,部基地,创意型企业,吸引,为园区企业以及,中,中小型企业的高,层,层定向打造，并,为,为各企业的专家,与,与高级人才提供,优,优良的居住环境,。,。,企业公馆,星级酒店,考虑区域未来发,展,展前景，同时满,足,足园区目前的商,务,务居住需求。,商业配套,主要满足园区企,业,业与政府的商务,需,需求，以高档餐,饮,饮与商务配套为,主,主。,项目产品体系构,想,想,办公平台,商务平台,居住平台,服务平台,创意工业企业总,部,部基地,硬产品系统,软产品系统,企业行政公馆,CEO,级尊享服务,卓越的整体规划,优良的景观环境,顶级的室内配套,创意的建筑立面,基地融资平台,基地人才平台,基地交流平台,基地商机平台,星级酒店,高端商业配套,创意主题酒店,更多商务场所,企业服务平台,员工服务平台,政策优惠,+,政府扶持,管家服务,+,共建共享,“,场所,”,为工业创意产业和居住者打造优良的硬件条件。,“,发展,”,为创业者与企业提供最佳的发展条件。,播种品牌思想,工业产业孵化器,四、赢利模式设,计,计,创意工业企业总,部,部基地,+,企业公馆实现全,售,售,星级酒店作为资,产,产持有或股权转,让,让,阐述,：,：,从项,目,目开,发,发资,金,金筹,措,措的,角,角度,而,而言,，,，必,须,须实,现,现大,部,部分,物,物业,的,的销,售,售，,从,从各,类,类产,品,品的,性,性质,来,来看,，,，写,字,字楼,部,部分,与,与企,业,业公,馆,馆部,分,分可,实,实现,全,全部,销,销售,，,，以,实,实现,资,资金,的,的快,速,速回,笼,笼，,酒,酒店,物,物业,则,则必,须,须由,开,开发,商,商持,有,有作,为,为自,有,有资,产,产或,通,通过,股,股权,转,转让,的,的方,式,式实,现,现资,金,金回,笼,笼。,五、,项,项目,整,整体,案,案名,主推,案,案名,：,：,慧谷,案名,的,的解,释,释：,本案,名,名寓,意,意这,里,里汇,聚,聚了,顶,顶级,的,的创,意,意人,才,才，,是,是智,慧,慧与,知,知识,的,的聚,会,会；,因,因想,象,象力,产,产生,巨,巨大,的,的生,产,产力,，,，不,仅,仅形,象,象地,描,描绘,了,了项,目,目未,来,来的,产,产业,特,特征,，,，同,时,时也,对,对在,此,此工,作,作与,居,居住,的,的群,体,体进,行,行了,形,形象,的,的概,括,括。,备选,案,案名,：,：,脑,库,库,、,、,设,设,计,计,公,公,社,社,六,、,、,开,开,发,发,节,节,奏,奏,1,、,整,整,体,体,开,开,发,发,节,节,奏,奏,根,据,据,项,项,目,目,的,的,体,体,量,量,，,，,综,综,合,合,考,考,虑,虑,市,市,场,场,供,供,应,应,与,与,需,需,求,求,以,以,及,及,开,开,发,发,资,资,金,金,的,的,筹,筹,措,措,等,等,因,因,素,素,，,，,预,预,计,计,项,项,目,目,开,开,发,发,周,周,期,期,为,为,2,年,。,。,2,、,分,分,期,期,开,开,发,发,建,建,议,议,建,议,议,分,分,两,两,期,期,开,开,发,发,，,，,考,考,虑,虑,各,各,类,类,物,物,业,业,的,的,可,可,变,变,现,现,性,性,，,，,首,首,期,期,以,以,创,创,意,意,产,产,业,业,写,写,字,字,楼,楼,与,与,企,企,业,业,行,行,政,政,公,公,馆,馆,启,启,动,动,，,，,通,通,过,过,销,销,售,售,实,实,现,现,资,资,回,回,笼,笼,，,，,二,二,期,期,开,开,发,发,星,星,级,级,酒,酒,店,店,。,。,Part3,产品篇,一、项目,地,地块价值,分,分析,地块一,地块三,地块二,地块一：,紧邻公园,，,，景观价,值,值最优，,应,应开发为,景,景观对产,品,品品质提,升,升最大的,建,建筑类型,，,，建议该,地,地块开发,为,为企业总,部,部（写字,楼,楼）。,地块二：,位于地块,东,东南部，,居,居住环境,较,较为嘈杂,，,，同时交,通,通环境较,佳,佳，建议,开,开发为酒,店,店。,地块三：,居住环境,要,要优于地,块,块二，建,议,议开发为,公,公寓。,二、项目,整,整体规划,建,建议,布局方案,一,一,该方案中,两,两栋写字,楼,楼采用半,包,包围式，,包,包围的中,心,心部位为,中,中心花园,和,和较大面,积,积的中央,广,广场，两,栋,栋楼之间,的,的沟通性,较,较强。,布局方案,二,二,两栋写字,楼,楼都为椭,圆,圆形，从,其,其形态上,看,看独立性,较,较强，类,似,似于双子,塔,塔的结构,。,。,三、项目,整,整体建筑,风,风格建议,本项目定,位,位为湖南,创,创意工业,总,总部，故,建,建筑的外,立,立面风格,同,同样要体,现,现出现代,创,创意风格,，,，让建筑,也,也成为一,件,件具有独,特,特美感的,建,建筑创意,作,作品，故,我,我司建议,本,本项目建,筑,筑风格为,：,：,现代,简约,艺术,实用,代表最新,锐,锐的技术,意,意识,创新、前,沿,沿,代表最尖,端,端的设计,理,理念,严谨、科,学,学,代表最人,性,性的空间,环,环境,艺术、实,用,用,德式包豪,斯,斯风格,四、企业,总,总部产品,提,提升建议,5,大商务配,套,套,5A,智能系,统,统,365,项商务,便,便利,4,化建设,打造,360,至,TOP,创意商,务,务空间,产品力,提,提升目,标,标,产品提,升,升方向,-,实现四,化,化建设,软件系,统,统,（个性,化,化化、,便,便利化,）,）,物业管,理,理服务,-,引进国,际,际著名,物,物业管,理,理公司,经营管,理,理服务,-,建立首,家,家写字,楼,楼经营,管,管理机,构,构,政策服,务,务体系,-,政府政,策,策全面,保,保驾护,航,航,硬件系,统,统,（智能,化,化、细,节,节化）,国际顶,级,级商务,旗,旗舰的,标,标准配,置,置,-5A,智能化,系,系统,国际顶,级,级商务,旗,旗舰的,标,标准配,置,置,细节优,化,化,国际顶,级,级商务,旗,旗舰标,准,准配置,-5,大商务,配,配套,五、企,业,业公馆,产,产品提,升,升建议,公馆功,能,能定位,普通公,寓,寓,+,行政公,馆,馆,本项目,公,公寓部,分,分具有,两,两大功,能,能，普,通,通公寓,和,和行政,公,公馆。,普通公,寓,寓：位于,120,层，针,对,对工业,园,园区内,的,的普通,员,员工，,均,均为小,户,户型公,寓,寓，为,其,其提供,一,一处舒,适,适、温,暖,暖、便,捷,捷的生,活,活居所,，,，居住,和,和投资,俱,俱佳。,行政公,馆,馆：位于,2030,层，企,业,业的高,层,层领导,，,，需要,有,有一处,集,集居住,、,、商务,、,、会客,于,于一体,的,的商务,公,公馆，,户,户型面,积,积较大,，,，功能,也,也较普,通,通的商,住,住公寓,要,要齐全,。,。,公寓产,品,品提升,建,建议,分楼层不同,风,风格装修,全楼层免费,WIFI,上网,观光电梯,六、星级酒,店,店产品提升,建,建议,酒店定位,工业产业主,题,题酒店,株洲作为湖,南,南甚至整个,中,中南地区的,工,工业重镇，,不,不但是中南,地,地区的主要,工,工业基地之,一,一，而且见,证,证了我国工,业,业的发展历,程,程。而近年,来,来，各种主,题,题酒店像雨,后,后春笋般不,断,断涌现，而,作,作为工业之,都,都的株洲正,好,好可以以工,业,业产业作为,酒,酒店主题，,集,集展示、文,化,化、商务、,休,休闲等多种,功,功能于一体,。,。,主题酒店简,介,介,主题酒店也,称,称为,“,特色酒店,”,，是以某一,特,特定的主题,，,，来体现酒,店,店的建筑风,格,格和装饰艺,术,术，以及特,定,定的文化氛,围,围，让顾客,获,获得富有个,性,性的文化感,受,受；同时将,服,服务项目融,入,入主题，以,个,个性化的服,务,务取代一般,化,化的服务，,让,让顾客获得,欢,欢乐、知识,和,和刺激。历,史,史、文化、,城,城市、自然,、,、神话童话,故,故事等都可,成,成为酒店借,以,以发挥的主,题,题。,广州长隆酒,店,店 ：,以回归大自,然,然为主题,深圳威尼斯,酒,酒店 ：融合了文艺,复,复兴和欧洲,后,后现代主义,的,的建筑风格,，,，以威尼斯,文,文化为主体,进,进行装饰,酒店产品提,升,升建议,（,1,）酒店大堂,酒店大堂的,入,入门处设立,一,一尊大型的,雕,雕像，雕像,主,主题能展现,我,我国劳动人,民,民在工业化,大,大潮中奋力,拼,拼搏的精神,；,；在大堂的,墙,墙壁上挂有,这,这种展现劳,动,动人民、工,业,业生产和工,业,业现代化的,油,油画。,（,2,）,展,展,览,览,馆,馆,在,酒,酒,店,店,内,内,设,设,立,立,一,一,处,处,展,展,览,览,馆,馆,，,，,专,专,门,门,用,用,于,于,展,展,览,览,我,我,国,国,不,不,同,同,时,时,期,期,的,的,生,生,产,产,工,工,具,具,、,、,机,机,器,器,、,、,工,工,业,业,成,成,果,果,、,、,科,科,技,技,进,进,步,步,等,等,，,，,可,可,以,以,通,通,过,过,图,图,片,片,、,、,实,实,物,物,、,、,声,声,像,像,等,等,多,多,种,种,方,方,式,式,进,进,行,行,呈,呈,现,现,，,，,让,让,参,参,观,观,的,的,客,客,户,户,通,通,过,过,声,声,、,、,光,光,、,、,形,形,等,等,全,全,面,面,去,去,了,了,解,解,我,我,国,国,工,工,业,业,发,发,展,展,的,的,历,历,程,程,。,。,（,3,）餐厅,在餐厅的墙上,也,也挂有各种展,示,示工业文化的,展,展板、图画，,同,同时餐厅内的,服,服务人员穿的,不,不是普通的餐,厅,厅制服，而是,穿,穿着各式工厂,的,的工作服，同,时,时餐厅内的各,种,种摆设、碗碟,、,、餐具也设计,成,成各式工具的,式,式样。,（,4,）细节上诠释,工,工业元素,本酒店不仅要,在,在大堂、餐厅,、,、展览馆内展,示,示各种工业元,素,素，更要在酒,店,店内的每一个,角,角落、每一处,细,细节都要体现,主,主题元素，如,在,在床单、窗帘,、,、灯具、茶具,、,、座椅、电话,，,，乃至卫生间,等,等等细节都注,意,意主题元素的,融,融入。,七、商业产品,提,提升建议,设计理念,商业部分设计,追,追求的是丰富,的,的创意空间，,其,其精髓是“新,奇,奇好玩”。因,此,此建筑一定要,配,配合新奇好玩,的,的业态，做创,意,意性设计。,以多元材质、,丰,丰富造型缔造,创,创意性商业空,间,间,红砖场景,木质场景,石头与玻璃,业态规划,由于项目临近,公,公园，应充分,利,利用公园的优,美,美景观，以目,的,的性强业态为,主,主，建议以大,型,型餐饮、休闲,、,、娱乐、商务,交,交流等作为主,力,力业态，具体,包,包括：,餐饮,休闲娱乐,商务交流,Part 4,营销与招商篇,一、营销目标,树立高占位的,项,项目品牌形象,，,，实现,“,华中首席创意,工,工业企业总部,基,基地,”,目标。,二、项目的总,体,体营销推广思,路,路,营销推广“,4,精”原则,准备工作充分,，,，分析深入，,考,考虑周全,精确把握不同,客,客户群需求，,采,采取针对性策,略,略,营销推广步步,到,到位，注重细,节,节,注重整体推广,节,节奏把控，兼,顾,顾效率和效果,精心策划,精确瞄准,精耕细作,精益,求,求精,推广,思,思路,瞄准,对,对象,USP,诉求,主要,活,活动,预期,效,效果,投资,者,者企,业,业,租赁,客,客户,社会,公,公众,区域,升,升值,前,前景,投资,回,回报,掘金,计,计划,产品,说,说明,会,会,利益,引,引导,强势,刺,刺激,处成,成,成交,企业,总,总部,形,形象,项目,品,品牌,形,形象,服务,理,理念,及,及口,碑,碑,高科,集,集团,实,实力,高科,品,品牌,形,形象,服务,理,理念,及,及口,碑,碑,项目,自,自身,形,形象,软文,炒,炒作,公众,关,关注,口碑,传,传播,扩大,影,影响,力,力,推拉,结,结合,引进,主,主力,以点,带,带面,商务,直,直通,车,车计,划,划,企业,签,签约,仪,仪式,总裁,酒,酒会,三、,六,六大,基,基础,策,策略,六大策略,实现投资利润最大化,建筑策略,带租约发售策略,借势策略,造势策略,异地招商策略,投资市场启动策略,四、,销,销售,策,策略,目标,客,客户,分,分析,园区企业招待需要,投资客户,周边企业员工购买,投资客户,园区内高新企业,工业下游企业,写字,楼,楼,行政,公,公馆,销售,方,方式,外埠市场开拓,人员销售,DM,销售,电话销售,现场展示会,五大销售方式,产品,五、,招,招商,策,策略,1,、招,商,商先,行,行、,销,销售,跟,跟进,3,、,形,形象,先,先行,，,，造,势,势优,先,先,5,、鼓,励,励投,资,资客,户,户自,主,主招,商,商,2,、大,户,户先,行,行、,散,散户,跟,跟进,4,、主,动,动出,击,击，,重,重点,突,突破,6,、与,大,大学,建,建立,联,联系,，,，鼓,励,励学,生,生创,业,业,立足,株,株洲,放,放,眼,眼全,省,省,辐,辐射,全,全国,策略,和,和目,标,标市,场,场,招商,政,政策,1,、租,金,金直,接,接折,扣,扣,写字楼出租,人,人员会在对,来,来访人员进,行,行“辨认”,了,了解求租人,大,大致预算之,后,后，会在租,金,金上给予一,定,定幅度折扣,，,，是写字楼,出,出租的一种,促,促销方式。,2,、变相,折,折扣,(,免租期,、,、赠送,装,装修、,减,减免应,收,收费项,目,目,),免租期是指发,展,展商给,予,予客户,每,每年的,一,一定时,间,间的不,收,收租金,只,只收物,业,业管理,费,费的无,偿,偿使用,期,期限，,现,现在写,字,字楼出,租,租市场,上,上免租,期,期一般,每,每年为,1,个月，但是也,有,有的项目为了,维,维持其形象，,隐,隐蔽其真实成,交,交价，而把免,租,租期提高一定,时,时限来给客户,变,变相打折。,赠送装修是指发展商通,过,过赠送一定的,装,装修或者是装,修,修材料的形式,，,，来降低客户,入,入住时发生费,用,用，给客户变,相,相打折的一种,促,促销方式。,减免应收费,项,项目指发展商通,过,过减免诸如,停,停车位费用,、,、电话接入,或,或移机费用,、,、水电费，,水,水牌费等的,方,方法来给客,户,户的变相折,扣,扣的一种促,销,销方式。,3,、政府税费,优,优惠措施：增值税优惠,、,、企业所得,税,税优惠、企,业,业营业税优,惠,惠、个人所,得,得税优惠、,管,管理、服务,及,及其它优惠,4,、大学生创,业,业优惠措施,六、广告配,合,合策略,媒介运用策,略,略,虽然株洲虽,然,然工业较为,发,发达，但市,场,场容量还是,有,有限，除抓,住,住株洲市场,外,外，仍需扩,展,展株洲以外,的,的湖南、甚,至,至全国市场,。,。这样就必,须,须与全国高,端,端媒介与本,地,地的强势媒,体,体结盟，实,现,现高端启动,、,、自上而下,建,建立湖南创,意,意产业基地,的,的形象。,全国高端媒,介,介：湖南卫视,+,中国工业报,+,中国房地产,报,报,+,新浪网,/,搜房网战略,联,联盟,本地强势媒,体,体：,株洲晚报,+,潇湘晨报,+,株洲房地产,+,户外,定势湖南，,取,取势株洲,结盟全国和,本,本地的强势,媒,媒体,建立项目的,媒,媒介传播联,盟,盟阵线,媒介选择,分类,媒介,特点,建议,大众媒体,报纸,阅读率高；传播范围明确,缺少针对性；时效性短,项目营销节点营销事件告知时使用,电视,传播范围广；感染力强,广告信息量少,传播品牌项目形象使用,广播,传播速度快；时效性强,互动性强；收听群体固定,活动宣传时使用,小众媒体,户外,形象突出，主题鲜明,信息到达直接,传播范围小；传播信息少,本区域传播形象和营销节点使用,网络,互动性强；传播针对性强；,易被过滤,POP,直接体现项目形象,长期使用,其他,短信,针对性强；易造成隐私侵犯,重要营销节点使用,楼宇,传播范围小；到达率高,高档写字楼使用,1,、媒介分析,分类,媒介,本地,全国,说明,大众媒体,报纸,株洲晚报,潇湘晨报,中国房地产报,中国工业报,本地报纸软硬结合。全国性报纸硬广为主。,电视,株洲电视台,湖南卫视,与湖南卫视结成战略传播联盟,广播,无,小众媒体,户外,高速附近、株洲市区与要道,重点覆盖，数量质量兼顾,网络,株洲在线网、,株洲房地产网,新浪网、搜房网,项目网络创新,其他,短信,无,楼宇,本地顶级写字楼投放,与分众传媒合作。,2,、媒介具体,选,选择,媒体类型,目的,使用目的,比例（,%,）,媒体,户外牌,形象、导示,形象：增强企业品牌形象，树立项目市场形象；,促销：全面推广项目，促进项目销售；,导示：明确项目所在区位及到达路线。,展示：产品特点、优势的呈现。,20,报纸,形象、促销,20,电视,促销、展示,20,活动,促销、展示,30,现场包装,促销、展示,5,宣传资料,形象、促销,5,媒介费用分,配,配,七、活动策,略,略,活动整体策,略,略,活动事件化,，,，以撬动舆,论,论,活动专业化,，,，以打动客,户,户,活动规划,1,、高科商务,会,会成立仪式,暨,暨优秀企业,总,总裁酒会,时间：,3,月中旬,地点：,株洲市五星,级,级酒店,与会人员：,市政府相关,部,部门领导，,高,高科公司领,导,导层，高科,知,知名企业总,裁,裁、各行业,协,协会领导人,目的：,吸引市场目,光,光，为项目,造,造势,内容：,成立仪式、发表,联,联合宣言、酒会,操作要点：,联合宣言的内容,主,主要为，利用高,科,科集团的客户网,络,络资源与政府部,门,门、当地的知名,企,企业、行业协会,合,合作，形成资源,共,共享，推动当地,经,经济发展；,政府对市场的效,应,应非常明显，树,立,立项目政府重点,扶,扶持的市场现象,；,；,宣布高科商务会,总,总部在本项目，,引,引起市场好奇,与会的知名企业,都,都是潜在客户，,酒,酒会上应做好沟,通,通,2,、接待中心启用,仪,仪式,时间：,5,月中旬,地点：,华天大酒店,与会人员：,新闻媒体机构、,高,高科公司友好单,位,位,目的：,项目正式亮相，,引,引起市场对项目,的,的关注，形成市,场,场热度，前期意,向,向客户（投资者,、,、租赁者）,内容：,新闻发布、产品,介,介绍,操作要点：,邀请株洲市内有,一,一定的影响力的,媒,媒体机构,邀请友好单位，,制,制造现场热度,产品介绍与前期,市,市场造势吻合，,突,突出产品的领导,地,地位,现场购买意向书,签,签订、租赁意向,书,书签订，形成市,场,场热销现象,意向客户采访，,带,带动市场购买,3,、产品说明会,时间：,5,月下旬,地点：,华天大酒店,与会人员：,新闻媒体机构、,高,高科公司友好单,位,位、意向购买企,业,业,目的：,为正式销售蓄势,，,，形成市场期待,内容：,项目详细的介绍,说,说明，重点在于,软,软件服务、细节,操作要点：,邀请株洲市内有,一,一定的影响力的,媒,媒体机构大力宣,传,传项目特点,邀请友好单位，,制,制造现场热度,现场的意向签约,仪,仪式刺激观望者,4,、形象代言人计,划,划,时间：,6,月中旬,目的：,树立产品形象、,通,通过形象代言人,制,制造市场热点,内容：,以福布斯上榜青,年,年企业家为形象,代,代言人,操作要点：,与福布斯上榜青,年,年企业家联系，,选择时尚、活力,、,、个性鲜明的代,言,言人,通过媒体宣传，,扩,扩大市场影响力,5,、现场售楼部启,动,动仪式暨大客户,签,签约仪式,时间：,7,月上旬,地点：,售楼部现场,与会人员：,政府领导、新闻,媒,媒体机构、高科,集,集团友好单位、,意,意向购买企业,目的：,全力打造项目正,式,式销售气氛，制,造,造市场热销气氛,内容：,精彩、气派的启,用,用仪式，正式签,约,约,操作要点：,政府领导发言,仪式时间的安排,重点在大客户的,签,签约仪式,6,、企业战略管理,沙,沙龙,时间：,9,月上旬,地点：,高科集团,与会人员：,新闻媒体机构、,国,国际著名企业战,略,略管理家、政府,领,领导、相关企业,目的：,进一步打造项目,品,品牌效应，为项,目,目现场亮相蓄势,内容：,听取国际企业战,略,略管理报告,操作要点：,邀请国际知名企,业,业战略管理家，,可,可能在实现上有,点,点难度，不过重,点,点在于宣传,邀请当地知名企,业,业参与，同时宣,传,传项目,7,、株洲写字楼掘,金,金计划,时间：,12,月上旬,目的：,刺激潜在客户群,体,体,内容：,推出不可抗拒的,掘,掘金计划，引爆,投,投资市场,操作要点：,优秀企业进驻资,质,质审核承诺,最低租金回报承,诺,诺,推出创业特区，,部,部分楼层产权分,割,割出售、刺激小,型,型投资者,第,8,、,88,位租用者免租,1,年计划,第,10,位购买者享受,9,折超级优惠折扣,8,、商务直通车,时间：,2012,年,目的：,最大限度的提升,市,市场销售热情,内容：,主要针对自购自,用,用者推出的活动,操作要点：,各种商务服务中,心,心的,VIP,身份,高科集团全国网,络,络客户资源共享,贵,贵宾身份,高科集团友好合,作,作伙伴,八、营销推广节,点,点图,2011,年,3,月,推广启动,3,月下旬,优秀企业总裁酒会,5,月上旬,临时接待中心启,用,用,6,月上旬,形象代言人确立,7,月上旬,现场售楼部启动,9,月中旬,企业沙龙,系列,促销活动,2012,年,12,月,企业进场,定向招商期,姿态切入期,2011,年,4,月前,形象导入期,2011,年,5-6,月,产品呈现期,2011,年,7-9,月,营销实现期,2011,年,10,月,-,次年,3,月,九、营销推广总,控,控图,阶段,定向招商期,姿态确立,形象导入,产品呈现,销售实现,时间,2011,年,3,月前,2011,年,4,月,2011,年,5,月,-6,月,2011,年,7,月,-9,月,2011,年,10,月,-,明年,3,月,目标,园内招商,10-20%,树立项目形象、形成市场期待,汇集市场眼光，开始蓄客,成为市场热点，开始收取定金,年底前实现,策略,通过政府手段要求园内部分企业入驻,通过大环境的渲染，树立姿态,高调入市，通过一系列的活动，导入产品形象,开始展现项目卖点及优势，开始销售,以大型营销活动及组合销售，形成销售热度,主要活动事件,无,总裁酒会,接待中心启用仪式,产品介绍会,形象代言人计划等,现场售楼部启动,大企业进驻仪式,战略管理沙龙,现场展示开放活动,商务直通车,工作重点,内部企业公关,引导市场关注、为项目入市造势,树立产品形象、产品的主要卖点展示,形成市场高度关注、宣传品牌企业进驻、扩大影响力,项目进度报道、核心卖点推出、各种优惠活动,宣传配合,加强政府对企业的点对点宣传,系列软文,重点客户,DM,，专业营销攻关小组拜访、户外广告、报纸广告、宣传网站建立,重点客户,DM,，电话拜访、专人拜访、户外广告、报纸广告、电视广告,重点客户,DM,、当地报纸广告、电视活动宣传、全国性杂志广告、定点客户拜访,推广强度,弱,中度,中强,强势,超强势,Part 5,项目可行性论证,篇,篇,一、项目财务分,析,析,项目成本收益概,算,算,序号,项目,计算依据,计算标准,总金额（万元）,1,土地出让金,土地出让金及相关税费,120,万,/,亩,4488,2,开发成本,项目除土地款外的开发成本，建筑面积,81150,3000,元,/,24345,3,总成本,1+2,-,28833,4,写字楼销售收入,建筑面积,36000,4500,元,/,16200,5,公寓销售收入,建筑面积,25000,3500,元,/,8750,6,商业销售收入,建筑面积,5000,6500,元,/,3250,7,总销售收入,4+5+6+7,-,28268,8,利润,8-3,-,-567,全部投资现金流,量,量分析,序号,项目名称,建设经营期,2010,年下半年,2011,年上半年,2011,年下半年,2012,年上半年,1,现金收入,0,0,14134,14134,2,现金流出,9611,9611,9611,0,3,净现金流,-9611,-9611,4523,14134,4,累计净现金流,-9611,-19222,-14699,-566,5,折现系数,1,0.97087379,0.94259591,0.91514166,6,折现后净现金流量,-9611,-9331,4263,12934,7,折现累计现金流,-9611,-18942,-14679,-1745,全部投资现金流,量,量表,单位：万元,说明：,年折现率取,Ic=6%,；,建设经营期按,照,照季度来划分，,则,则半年的折现率,为,为,3%,；,开发成本及相,关,关税费的投入按,照,照各期平均分摊,；,；,酒店在开发后,作,作为资产自行持,有,有，不作销售。,评价指标（动态,与,与静态）：,静态全部投资,税,税后净现值,NPA=-566,万元；,动态全部投资,税,税后净现值,NPA=-1745,万元；,盈亏平衡点分析,（,1,）总成本不变，,如,如收入变动,经计算，若项目,总,总成本不变，销,售,售平均收入上升,2%,，达到盈亏平衡,点,点。,（,2,）收入不变，总,成,成本变动,经计算，所项目,总,总收入不变，总,成,成本下降,3%,，达到盈亏平衡,点,点。,分析：,从上述成本、收,入,入的变动幅度可,发,发现，收入的变,动,动比成本的变动,对,对项目整体利润,敏,敏感性更大，即,收,收入的变化对项,目,目利润有更为明,显,显的影响，故建,议,议通过提升项目,品,品质和形象的方,式,式来拉动售价，,同,同时也要对开发,成,成本进行有效控,制,制。,二、项目融资方,式,式建议,目前房地产市场,日,日益成熟，市场,政,政策日益完善，,房,房地产项目的预,售,售条件逐渐规范,，,，在上述日益严,峻,峻的融资环境下,，,，如何,找,找到一,条,条或多,条,条新的,融,融资渠,道,道，是,房,房地产,开,开发商,面,面临的,重,重要而,迫,迫切的,任,任务。,企业的,组,组织形,式,式决定,着,着融资方式。,企,企业可,以,以采取,上,上市、,股,股权融资、企业,债,债券融资、银行,贷,贷款、,通,通过合,资,资、合,作,作以资,源,源换资,源,源等方,式,式进行融资。这些融资方式不能,随,随意采用,，,，要根据,企,企业的组,织,织形式来,确,确定企业,的,的融资方式。,我司建议,本,本项目融,资,资方式：,可利用房,地,地产投资,信,信托基金,以,以及酒店,分,分割股权,转,转让等方,式,式进行融,资,资或销售,。,。,三、投资,风,风险分析,、,、经营风,险,险分析及,应,应对策略,风险,应对策略,（,1,）工程进,度,度迟缓,（,2,）销售不,畅,畅,（,3,）招商遇,阻,阻,（,4,）酒店经,营,营困难,（,5,）写字楼,业,业态混乱,（,1,）经营管,理,理措施,引入专,业,业公司经,营,营管理，,并,并给予投,资,资者和商,家,家、住户,信,信心,作为定,点,点接待酒,店,店,（,2,）政府政,策,策支持：,冠,冠名支持,、,、推广支,持,持、税费,支,支持、企,业,业支持,（,3,）城市建设措施,-,周边市政设施建,设,设完善,Part 6,凌峻过往案例简,介,介篇,一、兴唐金茂大,厦,厦,所在城市：,山东济宁,开发商：,济宁兴唐房地产,开,开发有限公司,物业类型：,写字楼,项目简介：,项目由济宁兴唐,房,房地产开发有限,公,公司开发的纯商,务,务写字楼,位于山东省济宁,建,建设路与洸河路,交,交汇路口,.,项目占地,3313,平方米,总建,4.2,平方米,.,项目地上,23,层,地下,3,层。,项目采用新型节,能,能、环保和高品,位,位装饰材料，从,经,经济、健康和环,境,境人文情趣需求,等,等方面为用户着,想,想，令用户受益,；,；项目主要运行,设,设施如电梯、空,调,调、安防、信息,查,查询等硬件系统,，,，科技含量高，,大,大大满足用户在,办,办公效率化、人,性,性化、自动化、,信,信息化方面的需,求,求；,5A,智能化管理系统,，,，在办公、楼宇,管,管理、消防、安,保,保、信息等方面,实,实现为用户忠诚,而,而坚实的大厦运,行,行保障。,凌峻提供的服务,：,：,全程策划推广及,销,销售顾问,项目业绩：,兴唐,金茂大厦是兴唐,房,房地产开发有限,公,公司在当地开发,的,的唯一一座高端,的,的写字楼项目，,价,价钱达到,6000,多元每平米，是,当,当地价格很高。,在,在我司策划推广,下,下，使项目在当,地,地市接受程度，,从,从望而却步到趋,之,之若骛。,二、鲁邦广场,所在城市：,山东青岛,开发商：,鲁邦集团,物业类型：,写字楼,项目简介：,鲁邦广场用地面,积,积,9400.3,平方米，总建筑,面,面积,35416,平方米，绿地率,为,为,30%,，项目是集银行,、,、商务中心、咖,啡,啡厅、豪华大堂,、,、特色餐饮、休,闲,闲娱乐等商务综,合,合服务的纯办公,式,式写字楼。项目,采,采用德式现代主,义,义风格，四方直,线,线条、现代灰色,彩,彩及大面积玻璃,窗,窗和墙，在设计,上,上突出整体化、,序,序列化和韵律感,，,，建筑外型严整,化,化、序列化和富,于,于韵律感，整体,感,感觉简洁、流畅,，,，同时具有抽象,美,美感，视觉冲击,力,力强，具有地标,性,性的城市意象感,。,。,凌峻提供的服务,：,：,全程策划推广,三、顺驰,第一国际,所在城市：,河南郑州,开发商：,顺驰集团,物业类型：,写字楼,项目简介：,顺驰,第一国际位于郑,州,州市郑东新区,CBD,商务中心区，用,地,地面积,4394.51,，总建筑面积,58364,平方米，集商业,、,、办公等多功能,为,为一体的商务办,公,公写字楼。项目,得,得到房地产行业,中,中其他知名企业,的,的鼎力相助。享,誉,誉全球的物业管,理,理专家,-,第一太平戴,维,维斯，负责,项,项目物业管,理,理，由有着,中国地产赢,家,家的专业伙,伴,伴,之称的凌峻,（,（中国）房,地,地产策划代,理,理机构，出,任,任项目全程,营,营销策划顾,问,问，强强联,手,手，旨在打,造,造郑州顶级,写,写字楼产品,。,。,凌峻提供的,服,服务：,全程策划推,广,广兼广告推,广,广,项目业绩：,顺驰,第一国际是,顺,顺驰集团第,一,一个开发的,写,写字楼项目,。,。,四、中银大,厦,厦,所在城市：,辽宁大连,开发商,：大连国泰,房,房地产开发,有,有限公司,物业类型：,写字楼,项目简介：,中银大厦，,坐,坐落于大连,金,金融商务区,-,人民路的核,心,心，按照国,际,际水准和专,业,业品质而精,心,心设计，符,合,合金融行业,各,各种需要建,设,设的中银大,厦,厦，致力于,成,成为东北亚,金,金融商务中,心,心，中银大,厦,厦占地,3000,平方米,总建筑面积,56500,平方米。,中,中银大厦,1-6,层专门设计,成,成敞开式大,厅,厅，单层面,积,积近,2000,平方米，并,设,设有金库和,专,专用电梯；,地,地下两层设,大,大型停车场,和,和其他辅助,设,设施；,7,层以上为适,合,合金融商务,机,机构办公需,要,要的高级写,字,字间，完全,弹,弹性组合大,间,间隔，每层,的,的最大营业,厅,厅面积可达,1300,多平方米，,确,确保空间功,能,能多元化；,九,九部高速电,梯,梯确保业主,和,和客户上下,进,进出快捷平,稳,稳。,凌峻提供的,服,服务：,全程策划,Thanks!,PPTPresentedby,