设施设备管理专项讲座

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,设施设备管理,主讲人：谢小黑,纲,要,二、物业设备管理的内容,一、,物业设备管理的意义和目标,三、设施设备档案管理,四、武汉学习照片分享,物业设备管理的意义和目标,1,物业设备概述,*什么是物业设备设施呢？,物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施,系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃,气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业,全方位管理与服务的有机组成部分。,注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物,业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，,同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，,物业的功能和作用才能够得以实现。,2、物业设备管理的意义,注：物业设备管理的基本内容包括,管理和服务,两个方面，也就是说，需要做,好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。,*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的,意义,：,物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管,理的作用，并提供了有力保障。,物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规,范化的强有力手段。,物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节,约资金投入，保障设备安全运行的保证。,物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质,文明建设起到保驾护航的作用。,物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。,物业设备管理的意义和目标,3、物业设备管理的目标,注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基,础。,*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是,物业设备管理的根本目标。,*衡量物业设备管理质量的两个指标：,A,设备有效利用率，；,B,设备的完好率，；,物业设备管理的意义和目标,物业设备是否完好的标准为：,零部件完整齐全,设备运转正常,设备技术资料及运转记录齐全,设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象,防冻、保温、防腐等措施完整有效,物业设备管理的意义和目标,物业设备管理的内容,物业设备基础资料的管理,物业设备运行管理,物业设备维修管理,物业设备更新改造管理,备品配件管理,固定资产（设备）管理和工程资料的管理等,1、物业设备基础资料的管理,注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。,（1）设备原始档案,设备原始档案包括：,设备清单或装箱单,设备发票,产品质量合格证明书,开箱验收报告,产品技术资料,安装施工、水压试验、调试、验收报告,物业设备管理的内容,（2）设备技术资料,设备技术资料包括：,设备卡片,设备台账,设备技术登录簿,竣工图,系统资料,物业设备管理的内容,（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件,2、物业设备运行管理,*物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经,济运行管理两部分。,（应取得两个方面的成果）：,一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态,针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。,对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须,严格要求持证才能上岗。,加强维护保养工作。,。,物业设备管理的内容,设,设备,中,中的,仪,仪表,、,、（,如,如压,力,力表,、,、安,全,全阀,等,等）,、,、安,全,全附,件,件必,须,须定,期,期校,验,验，,确,确保,灵,灵敏,可,可靠,对,对运,行,行中,的,的设,备,备不,能,能单,凭,凭经,验,验用,直,直观,的,的方,法,法来,管,管理,，,，而,应,应在,运,运行,状,状态,下,下的,监,监测,和,和对,故,故障,进,进行,技,技术,诊,诊断,的,的基,础,础上,，,，做,深,深入,、,、透,彻,彻、,准,准确,的,的分,析,析。,对,对事,故,故的,处,处理,要,要严,格,格执,行,行“,三,三不,放,放过,”,”原,则,则。,即,即事,故,故原,因,因未,查,查清,不,不放,过,过、,对,对事,故,故责,任,任者,未,未处,理,理不,放,放过,、,、事,故,故后,没,没有,采,采取,改,改善,措,措施,不,不放,过,过。,物业,设,设备,管,管理,的,的内,容,容,二是,从,从,设,设备,的,的购,置,置到,运,运行,、,、维,修,修与,更,更新,改,改造,中,中，,寻,寻求,以,以最,少,少的,投,投入,得,得到,最,最大,的,的经,济,济效,益,益，,即,即设,备,备的,全,全过,程,程管,理,理的,各,各项,费,费用,最,最经,济,济。,设备,的,的经,济,济运,行,行管,理,理，,可,可从,以,以下,几,几个,方,方面,进,进行,：,：,（1,）,）初,期,期投,资,资费,用,用管,理,理,在购,置,置设,备,备时,，,，应,综,综合,考,考虑,以,以下,因,因素,：,：,设,设备,的,的技,术,术性,能,能参,数,数必,须,须满,足,足使,用,用要,求,求，,并,并注,意,意考,虑,虑到,发,发展,的,的需,要,要。,设,设备,的,的安,全,全可,靠,靠程,度,度、,操,操作,难,难易,程,程度,及,及对,工,工作,环,环境,的,的要,求,求。,设,设备,的,的价,格,格及,运,运行,时,时能,源,源的,耗,耗用,情,情况,。,。,设,设备,的,的寿,命,命。,设,设备,的,的外,形,形尺,寸,寸、,重,重量,、,、连,接,接和,安,安装,方,方式,、,、噪,声,声和,震,震动,。,。,注,注意,采,采用,新,新技,术,术、,新,新工,艺,艺、,新,新材,料,料及,新,新型,设,设备,物业,设,设备,管,管理,的,的内,容,容,（2,）,）运,行,行成,本,本管,理,理,能,能源,消,消耗,的,的经,济,济核,算,算。,操,操作,人,人员,的,的配,置,置,维,维修,费,费用,的,的管,理,理,物业,设,设备,管,管理,的,的内,容,容,3、,物,物业,设,设备,维,维修,管,管理,设备,在,在使,用,用过,程,程中,会,会发,生,生污,染,染、,松,松动,、,、泄,漏,漏、,堵,堵塞,、,、磨,损,损、,震,震动,、,、发,热,热、,压,压力,异,异常,等,等各,种,种故,障,障，,影,影响,设,设备,正,正常,使,使用,，,，严,重,重时,会,会酿,成,成设,备,备事,故,故。,（1,）,）,维护,保,保养,方,方式,：,：,主要,是,是“,清,清洁,、,、紧,固,固、,润,润滑,、,、调,整,整、,防,防腐,、,、防,冻,冻及,外,外观,表,表面,检,检查,”,”。,对,对长,时,时期,运,运行,的,的设,备,备要,巡,巡视,检,检查,，,，定,期,期切,换,换，,轮,轮流,使,使用,，,，进,行,行强,制,制保,养,养。,物业,设,设备,管,管理,的,的内,容,容,维护,保,保养,工,工作,主,主要,分,分日,常,常维,护,护保,养,养和,定,定期,维,维护,保,保养,两,两种,。,。,日,日常,维,维护,保,保养,工,工作,要,要求,设,设备,操,操作,人,人员,在,在班,前,前对,设,设备,进,进行,外,外,观检,查,查，,在,在班,中,中按,操,操作,规,规程,操,操作,设,设备,，,，定,时,时巡,视,视记,录,录各,运,运行,参,参,数，,随,随时,注,注意,运,运行,中,中有,无,无异,声,声、,震,震动,、,、异,味,味、,超,超载,等,等现,象,象，,在,在,班后,对,对设,备,备做,好,好清,洁,洁工,作,作。,定,定期,维,维护,保,保养,工,工作,是,是以,操,操作,人,人员,为,为主,、,、检,修,修人,员,员协,助,助进,行,行的,。它是,有,有计划,地,地将设,备,备停止,运,运行，,进,进行维,护,护保养,。,。,（2）,维,维护保,养,养工作,的,的实施,物业设,备,备管理,的,的内容,应做好,以,以下工,作,作：,彻底内,外,外清扫,、,、擦洗,、,、疏通,；,；,检查运,动,动部件,运,运转是,否,否灵活,及,及其磨,损,损情况,，,，调整,配,配合间,隙,隙；,检查安,全,全装置,；,；,检查润,滑,滑系统,油,油路和,油,油过滤,器,器有无,堵,堵塞；,清洗油,箱,箱，检,查,查油位,指,指示器,，,，换油,；,；,检查电,气,气线路,和,和自动,控,控制的,元,元器件,的,的动作,是,是否正,常,常。,物业设备管,理,理的内容,（3）设备,的,的点检,设备的点检,就,就是对设备,有,有针对性的,检,检查。设备,点,点检时可以,停,停机检查，,也,也可以随机,检,检查。,设备的点,检,检包括日,常,常点检及,计,计划点检,。,。,设备的日,常,常点检由,操,操作人员,随,随机检查,。,。,日常点检,内,内容主要,包,包括：,运行状,况,况及参数,；,；,安全保,护,护装置；,易磨损,的,的零部件,；,；,易污染,堵,堵塞、需,经,经常清洗,更,更换的部,件,件；,在运行,中,中经常要,求,求调整的,部,部位；,在运行,中,中经常出,现,现不正常,现,现象的部,位,位。,物业设备,管,管理的内,容,容,设备的计,划,划点检一,般,般以专业,维,维修人员,为,为主，操,作,作人员协,助,助进行，,计,计划点检,内,内容主要,有,有：,记录设,备,备的磨损,情,情况，发,现,现其他异,常,常情况；,更换零,部,部件；,确定修,理,理的部位,、,、部件及,修,修理时间,；,；,安排检,修,修计划。,物业设备,管,管理的内,容,容,(4),物,物业设备,的,的计划检,修,修,对在用设,备,备，根据,运,运行规律,及,及计划点,检,检的结果,可,可以确定,其,其检修间,隔,隔期。以,检,检修间隔,期,期为基础,，,，编制检,修,修计划，,对,对设备进,行,行预防性,修,修理，这,就,就是计划,检,检修,实,行,行,计,计,划,划,检,检,修,修,，,，,可,可,以,以,在,在,设,设,备,备,发,发,生,生,故,障,障,之,之,前,前,就,就,对,对,它,它,进,进,行,行,修,修,理,理,，,，,使,使,设,设,备,一,一,直,直,处,处,于,于,完,完,好,好,能,能,用,用,状,状,态,态,。,。,计,计,划,划,检,修,修,工,工,作,作,一,一,般,般,分,分,为,为,小,小,修,修,、,、,中,中,修,修,、,、,大,修,修,和,和,系,系,统,统,大,大,修,修4,种,种,。,。,物,业,业,设,设,备,备,管,管,理,理,的,的,内,内,容,容,(5),计,计,划,划,检,检,修,修,和,和,维,维,护,护,保,保,养,养,的,的,关,关,系,系,设,备,备,管,管,理,理,应,应,建,建,立,立,“,“,维,维,护,护,保,保,养,养,为,为,主,主,，,，,计,计,划,划,检,检,修,修,为,为,辅,辅,”,”,的,的,原,原,则,则,。,。,4,、,、,物,物,业,业,设,设,备,备,更,更,新,新,改,改,造,造,管,管,理,理,在,使,使,用,用,设,设,备,备,时,时,特,特,别,别,要,要,注,注,意,意,的,的,是,是,，,，,只,只,要,要,通,通,过,技,技,术,术,改,改,造,造,能,能,达,达,到,到,同,同,样,样,的,的,目,目,的,的,的,的,，,