房地产行业环境分析之经济特性(1)

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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京市房地产行业环境分析,之,行业经济特性,北京市房地产,行,行业经济特性,分,分析,主要因素,分析意义,行业经济特性,中,中的主要因素,市场规模,竞争范围,市场增长速度,及,及行业成长周,期,期,竞争厂商的,数,数量及相对,规,规模,购买者的数,量,量及相对规,模,模,一体化程度,分销渠道种类,产品技术革新和新产品推出及变革速度,产品差异化程度,行业中的规模经济,学习和经验曲线及对成本的影响,生产能力利用率及对成本生产效率的影响,必要资源和进入退出难度,行业盈利水平与平均水平比较,主要因素分,析,析,市场规模,近几年北京,房,房地产市场,持,持续升温,,房,房价稳定增,长,长,销售面,积,积和销售额,增,增势喜人。,在,在非典疫情,的,的严重影响,下,下,,2003,年商品房销,售,售面积高达,1895.80,万平方米,,预,预计,2004,年将超过,2200,万平方米,,销,销售额也将,突,突破千亿大,关,关。,(图表),北京市统计,局,局统计,2004年截,至,至6月底,,全,全市累计销,售,售各类商品,房,房724.7万平方米,,,,增长40.3,实,现,现销售额358.6亿,元,元,增长50.5;,销,销售商品住,宅,宅659.3万平方米,,,,增长34.4,实,现,现销售额125.6亿,元,元,增长11.5。,上,上半年来看,,,,销售面积,仍,仍呈两位数,增,增长,但增,幅,幅有所下降,。,。,NEXT,北京市房地,产,产市场规模,上图北京商,品,品房销售面,积,积和销售额2000-2003年,数,数据来源于,北,北京市统计,局,局每年的国,民,民经济和社,会,会发展统计,公,公报,2004年预测,值,值通过回归,估,估计得出。,返回,竞争范围,区域性竞争,区位上的竞,争,争,产品同质化,促,促使区域市,场,场的竞争更,加,加激烈,各,项,项目纷纷引,入,入多元化竞,争,争因素以提,高,高产品竞争,力,力度,促使,产,产业市场的,全,全面升级。,市场竞争直,接,接表现为产,品,品品质、产,品,品环境、景,观,观设计、户,型,型配比、产,品,品舒适性、,功,功能性、健,康,康性等的竞,争,争。,企业间的竞,争,争,面对更加理,性,性化的消费,群,群体,服务,理,理念的竞争,成,成为项目的,核,核心竞争力,之,之一。,天津、福建,、,、四川等地,知,知名的房地,产,产企业全面,加入世贸组织,政策的改变也致使国际竞争的引入,主要表现为国际资本的注入。,市场增长速,度,度及行业成,长,长周期,仍处于快速,成,成长和起飞,阶,阶段,走向,成,成熟,北京市房地,产,产信息网近,日,北京市统计局发布统计数据显示,2004年,1,9,月本市,房地产投资运行,良好。,1-9,月累计完成投资,870.6,亿元,增幅由一季度的,40.6%,下降到,20.3%,,处于较为合理的区间。从,8,月全国数据看,本市房地产开发投资额、商品房销售额指标仅次于广东和上海居全国第三位,销售面积低于广东、上海、江苏和浙江居第五位。,北京市统计局发布的统计资料显示:2003年前八月,北京市房地产业实现增加值近九十亿元,,,同比增长近十八个百分点,高出全市,GDP,增速八个百分点,成为,北京,GDP,增长最快的产业部门,。,竞争厂商的,数,数量及相对,规,规模,竞争者数量,多,多,行业分,散,散度高,有,集,集中趋势,北京市有房,地,地产企业900家左,右,右,但是具有,一,一级资质的,房,房地产开发,企,企业仅有30多家,再,加,加上具有二,三,三级资质企,业,业也不超过200家。,企业数量多,,,,但是具有,资,资质的房地,产,产开发企业,却,却很少,而,且,且企业普遍,规,规模较小、,资,资产负债率,较,较高、竞争,力,力差、自我,发,发展能力弱,。,。在大城市,中,中,一家房,地,地产商有5%的市场份,额,额已属不易,。,。大量小规,模,模房地产企,业,业的过度竞,争,争和不规范,经,经营行为还,带,带来了工程,质,质量问题、,商,商品房供给,结,结构问题、,土,土地投机和,土,土地价格上,涨,涨过快等问,题,题。,根,据,据,市,市,场,场,发,发,展,展,趋,趋,势,势,预,预,测,测,,,,,比,比,较,较,规,规,范,范,的,的,区,区,域,域,市,市,场,场,内,内,大,大,部,部,分,分,市,市,场,场,份,份,额,额,将,将,逐,逐,渐,渐,集,集,中,中,到,到10,到,到2,购,买,买,者,者,的,的,数,数,量,量,及,及,相,相,对,对,规,规,模,模,客,户,户,群,群,由于外部的资金、技术、人才主要投向高新技术产业、科技、教育等智力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业,这必将刺激对高档写字楼、商住和酒店式公寓的需求,同时这些新兴产业都具有发展前景好、利润高的特点,从事该种行业的人收入较高,进而间接增加对高档住宅的需求,而且还会增加对郊区厂房的需求。还有许多外地企业总部进京趋势十分明显,这必将增加对写字楼和商住的需求。,北京市经济发展具有多层次性,收入水平的差异性十分明显,必将导致需求结构的不同。对高收入的人而言,由于市区过度密集造成的负效应和交通技术条件的改善,住宅需求将出现“逆城市化”的现象,即北京市许多高收入者开始到郊区居住,位于郊区的别墅等需求将增大;而低收入者则对经济适用房颇为“青睐”;中等收入者则对市区的中高档住宅的需求旺盛。因而推断,在未来相当长一段时期内,,北京市的房地产需求将呈现出多样性特点,。,近,年,年,来,来,,,,,北,北,京,京,房,房,地,地,产,产,市,市,近,一,体,体,化,化,程,程,度,度,及,及,行,行,业,业,普,普,及,及,情,情,况,况,趋,向,向,一,一,体,体,化,化,,,,,程,程,度,度,不,不,高,高,投,资,资,的,的,一,一,体,体,化,化,服务的一体化、房地产理念的一体化、材料与建设的一体化同样不可忽视。翻开房地产广告便会发现:楼盘名称几乎每个城市都很相似,贝尔高林的园林、,SOHO,式的公寓、水样的豪宅已是司空见惯。,消费者也慢慢有地域一体化的趋势。,纵向一体化,企业从除开发销售等业务外,还包含一些咨询等内容,尤其是资金雄厚的大企业中,这样的情况更加明显。,分,销,销,渠,渠,道,道,种,种,类,类,自,现在行业主要以自己开发销售为主要经营方式,分为预售和现售两大类,代理的情况也有,但是为数不多。,831冲击北京新盘代理商,代理公司难有新业务。在业务吃紧的情况下,代理商只能保证成功率以求生存发展,并纷纷寻求转型,从土地、融资、前期策划、销售代理直至物业顾问等方面提供服务,创造新的利润增长点。,电子商务趋势,随着信息技术的发展,流通业态以及终端用户购置方式的变化,电子商务风行全行业,未来学家的预测,电子商务总额占行业,商务总额的,95%,,但专家们也认为,房地产的电子商务并不是完全由自己操作,渠道商将成为企业电子商务的代理人。,产,品,品,技,技,术,术,革,革,新,新,和,和,新,新,产,产,品,品,推,推,出,出,及,及,变,变,革,革,速,速,房,地,地,产,产,由,由,于,于,其,其,行,行,业,业,特,特,点,点,(,(,投,投,资,资,巨,巨,大,大,,,,,沉,沉,没,没,成,成,本,本,高,高,),),,,,,技,技,术,术,革,革,新,新,速,速,度,度,较,较,慢,慢,,,,,新,新,技,技,术,术,的,的,推,推,出,出,和,和,应,应,用,用,,,,,需,需,要,要,市,市,场,场,接,接,受,受,时,时,间,间,较,较,长,长,,,,,所,所,以,以,变,变,化,化,不,不,大,大,。,。,另,一,一,方,方,面,面,,,,,为,为,了,了,适,适,应,应,市,市,场,场,需,需,求,求,,,,,很,很,多,多,企,企,业,业,纷,纷,产,品,品,差,差,异,异,化,化,程,程,度,度,房,地,地,产,产,业,业,产,产,品,品,差,差,异,异,很,很,大,大,,,,,开,开,发,发,商,商,寻,寻,求,求,不,不,同,同,,,,,炒,炒,作,作,自,自,己,己,的,的,品,品,牌,牌,和,和,概,概,念,念,。,。,概,念,念,:,:,“,二,二,次,次,置,置,业,业,”,”,、,、,“,“,少,少,数,数,人,人,”,”,、,、,“,“,单,单,身,身,小,小,户,户,型,型,”,”,、,、,“,“,商,商,住,住,两,两,用,用,”,”,“,“,CBD,商,区,区,”,”,,,,,各,各,种,种,概,概,念,念,的,的,炒,炒,作,作,风,风,起,起,云,云,涌,涌,。,。,开,开,发,发,商,商,从,从,各,各,个,个,时,时,期,期,的,的,不,不,同,同,角,角,度,度,,,,,发,发,掘,掘,新,新,概,概,念,念,吸,吸,引,引,眼,眼,球,球,。,。,人,人,性,性,化,化,设,设,计,计,,,,,大,大,师,师,设,设,计,计,,,,,户,户,型,型,减,减,肥,肥,,,,,城,城,区,区,边,边,缘,缘,潜,潜,力,力,开,开,发,发,,,,,社,社,区,区,教,教,育,育,,,,,甚,甚,至,至,明,明,星,星,助,助,阵,阵,。,。,品,牌,牌,:,:,11,月,27,日,由,国,国务院,发,发展研,究,究中心,企,企业所,、,、清华,大,大学房,地,地产研,究,究所和,中,中国指,数,“概念”越来越易于模仿,开发商开始更加重视产品细节,许多开发公司提出打造自己的“核心竞争力”,虽然对“核心竞争力”的理解不同,可为了在市场上求得生存,拿出自己最独特的产品,尽力避免同质化,尽力避免被“抄袭”,将在近些年发扬光大。,行业中,的,的规模,企业,规,规模,房地,产,品牌,随着我国土地交易、金融政策日趋规范和透明,加上国外开发企业的强势进入,房地产市场将由供不应求向供求平衡转变,房地产行业不可避免要逐渐进入品牌竞争时代。这就要求企业提高品牌意识,打造自己的品牌形象,以求获得信誉带来的规模效益。,客户,许多楼盘的客户来源显示,老客户介绍前来购买的比例占了不少的份额,企业美誉度和良好的口碑,也是带来规模经济的一个重要因素。,学习,和,和经,验,验曲,线,线及,对,对成,本,本的,影,影响,房地,产,产业,的,的学,习,习经,验,验,,主,主要,表,表现,在,在熟,悉,悉市,场,场运,作,作程,序,序,,各,各方,面,面关,系,系的,累,累积,,,,成,功,功地,开,开发,经,经验,,,,市,场,场需,求,北京市所具有的集聚经济效益、规模经济效益和外部经济效益,外部的资金、技术、人才和企业继续向北京集聚,企业应充分利用北京市这种独特的优势,从而达到降低交易成本的目的。,必要,资,资源,和,和进,入,入退,出,出难,度,度,必要,资,资源,房地,产,产业,的,的必,要,要资,源,源,,主,主要,包,包括,:,:资,金,金,,专,专业,从,从业,人,人员,,,,客,户,户群,技,术,术等,。,。,进入,推,推出,难,难度,首先,,,,房,地,地产,项,项目,从,从拿,地,地、,开,开发,到,到最,后,后销,售,售成,功,功,,决,决定,项,项目,成,成败,的,的诸,多,多因,素,素分,散,散于,项,项目,开,开发,的,的各,个,个环,节,节,,风,风险,很,很难,控,控制,;,;第,二,二,,房,房地,产,产项,目,目的,成,成败,与,与操,盘,盘者,的,的经,验,验密,切,切相,关,关,,投,投资,者,者很,难,难判,断,断操,盘,盘者,的,的经,验,验;,第,第三,,,,房,地,地产,项,项目,强,强调,实,实操,,,,没,有,有可,供,供分,析,析的,权,权威,指,指数,与,与数,学,学模,型,型。,由其,资,资源,分,分析,,,,行,业,业进,入,入推,出,出难,度,度较,大,大,,需,需要,投,投入,资,资金,额,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