阳光100_业务流程重组_设计管理流程_149PPT

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,业务流程重组,设计管理流程,设计管理流程培,训,训讲座的目的,1.使大家了解房地,产,产开发全程的主要环节,2.熟悉房地产公司各部门在各环节中的作用和,地位，了解各部门在,主,主要环节中如何协同工,作,3.为集团下一步设计管理流程的实施打下基础。,案例一,设计管理流程培,训,训讲座的目的,房地产管理涉及,的,的学科和专业众,多,多：,企业管理、设计,、,、工程、营销、,法,法律、财务,抛砖引玉,只是从另一个角,度,度去看房地产,房地产公司在做,什,什么？,小刘的故事：,营销策划,设计,施工,销售,专业的营销策划公司,国外设计公司,设计院,施工单位,监理公司,专业的销售公司,我们在干什么？,我们能干什么？,内部和外部资源,整,整合,创造资源利益最,大,大化,我们专业吗？,人力资源部门说,：,：,某公司总经理说,：,：,我们要聘请专业,的,的房地产人才,我们都是专业的,房,房地产人士,问题一：某项目占地300亩，首期支付,地,地价款,1.5亿,元，销售定价6000元/,。,如因种种原因项,目,目开盘,推迟了2个月，,请,请问资金成本的损失是多少？如经,过管理优化提前,开,开盘2个月，请,问,问资金获利是多少？,我们专业吗？,问题三：请问在房地产项,目,目设计中，应该,由,由哪个部,门决定分期开发,？,？分期开发都需,要,要考虑哪些因素,？,？,问题二：某设计总监提出,为,为了提升项目品,质,质，准备,采用LOW-E,玻,玻璃。请问在材,料,料、施工成本等,恒,恒定,的条件下，楼盘,销,销售单价可以上,涨,涨？,元/,管理者专业吗？,万科集团董事长王石说：,对于中国的房地,产,产和房地产企业,的,的管理，我个人,自认为最多能懂30%,中国的房地产界,有,有全才吗？,尺有所长，寸有,所,所短,企业的领导者是,全,全才吗？,刘邦和项羽的对,比,比,设计,设计管理,优秀的设计人员,合格的设计管理,人,人员,优秀的预算人员,合格的成本管理,人,人员,合格的设计管理,人,人员应具备的基,本,本条件：,1.高水平的判,断,断与识别能力，,眼,眼界开阔,2.对社会资源,的,的充分理解,3.高超的设计,管,管理能力和协调,能,能力,4.对细节的关,注,注和充分的把握,管理学的演变,管理革命,第一次,第二次,第三次,发生年代,19世纪末到,20世纪20年代,20世纪70年代,到80年代,20世纪,90年代,发源地,美国,日本,美国,主要内容,劳动分工,专业管理,全面质量管理,及时生产,企业流程,再造,一组奇怪的数据,带,带来的思考,美国企业的平均寿命：,日本企业的平均寿命：,中国企业的平均寿命：,40年,13年,5年,强调客户,追求效率,注重利润,“,天长地久，天地,所,所以能长且久者,，,，以其不自生，,故能长生,”,-摘自,道德经,流程的定义,业务流程的定义,：,：,麦可-哈默博士,：,：,美国时代杂志,与商业,周刊评选的杰,出,出管理大师,业务流程是把多,个,个输入转化为对,顾,顾客有价值的输,出的活动,哈默强调流程至,上,上,典型案例：IBM通过流程再造，,减,减少了90%的作业,环节。,3种系统流程及,其,其之间的关系,战略流程,经营流程,保障流程,流程的六个要素,输入资源,输出结果,构成流程的六个,要,要素,相互作用（结构）,活动,活动,活动,若干活动,流程的六个特点,流程的六个特点,目标性：有明确的输入,内在性：包含于任何事物,或,或行为中,整体性：至少有两个活动,组,组成,动态性：流程不是一个静,态,态的概念,层次性：流程是一个嵌套,的,的概念,结构性：流程的结构可以,有,有多种表现形式,流程的意义,流程的意义,莱斯特-梭罗博,士,士：,美国前总统经济,顾,顾问,世纪之战-未,来,来日美欧大战,“在过去的年代,里,里，谁能发明新,产,产品，谁就能在,经,经济上,取胜。但是,在21世纪,持续,的,的经济优势将更,多,多的来自新的流,程技术而不是新,的,的产品技术。反,向,向工程已成为一,种,种艺术。新,产品的仿制不再,是,是难事。过去的,首,首要任务（发明,新,新产品）现,在变成了次要任,务,务，而过去的次,要,要任务（发明和,完,完善流程），,现在则变成了首,要,要任务”,什么是BPR,BPR：业务流程重组,(Business Process Reengineering),提出的原因和年,代,代,3C的需要：,顾客,(Customer),：,买卖关系发生了,变,变化,竞争,(Competition)：,全球经济一体化,使,使市场竞争激烈,变化,(Change)：,市场、客户、科,技,技、信息化,什么是BPR,业务流程重组的,几,几本代表性书籍,影响：,7580,的美国大企业,开,开始重组,美国商业周刊,：BPR是恢,复,复美国竞争力的,唯一途径,公司重组：企,业,业革命的宣言,重组革命的手,册,册,企业X再造,业务流程重组的,理,理想效果,麦可-哈默博士,利用经济管理分,析,析工具测算得出,的,的结论：,企业实施理想的,业,业务流程重组，,可,可以带来,生产周期缩短70%,成本降低40%,产品质量提高40%,总收入提高40%,流程企业与传统,企,企业的区别,职能性企业,公司,人事,开发,市场,销售,生产,部门架构,客户更象组织的破坏者,刚性组织架构封闭,强调形式上的组织架构因人而设,行政部门实现控制业务流程,流程性企业,公司,产品,开发,客户,服务,定单,处理,人事,开发,市场,销售,生产,基于流程的组织架构,面向市场和客户，以客户为中心,柔性组织架构面向市场,强调建立工作网络以流程为核心,工作流经理灵活控制业务流程,对传统企业思索,的,的几个问题？,问题一：,一个岗位上的员,工,工，究竟是对直,接,接上级承担责任,、,、,还是对下一道工,序,序承担责任？,问题二：,一个具体的部门,，,，究竟是对部门,任,任务指标承担责,任,任、,还是对企业组织,目,目标承担责任？,对传统企业思索,的,的几个问题？,问题三：,一个企业的最高,管,管理者，究竟是,面,面向内部个人任,务,务,承担责任、还是,面,面向外部承担顾,客,客责任？,案例二,哪些企业需要流,程,程管理,冲击区,准备程度,低,高,高,再造,必要,低,危机区,维系区,风险区,象限,II,：力保生存,象限,I,：发动准备,象限,III,：三思慎行,象限,IV,：再争优势,立即行动,管好风险,高度承诺,不久将启动BPR,在能力上投资,关注持续的改进,发起宣教活动,创造新范式,关注业务个案,扩展能力应用,分析认识流程的,方,方法,What,是什么?,Why,为什么做?,When,什么时间做?,Where,哪些公司做?( 外部资源最,大,大化 ),Who,谁来做?,How,如何做?,“,先知其策，然后,行,行；先共其策，,然,然后知,”,-摘自,鬼谷子,流程管理的原则,1.,流程的组织应以,产,产品和客户为中,心,心,强调顾客满意，,而,而不仅仅是上司,满,满意,强调内外顾客满,意,意相互统一的原,则,则,强调把供应商纳,入,入,“顾客满意”流,程,程体系的原则,案例：海尔产品,设,设计的改进、DELL的定单响,应,应,案例：财务需要,铅,铅笔、工程指责,销,销售,案例：GE的产,品,品提供,流程管理的原则,2.,全面关注业务流,程,程的系统优化,重流程而不是重,职,职能、组织和部,门,门的原则,集成化原则：最,大,大限度地实现信,息,息整合和实时共,享,享,整体、均衡的原,则,则,简约化原则,案例：IBM的,信,信用卡发放、房,地,地产的可行性研,究,究,案例：万科集团,的,的集中采购、,微软数位神经系,统,统,案例：木桶理论,、,、珠江地产的客,户,户服务流程及配,套,套标准,案例：发个邮件,吧,吧、填个表吧,流程管理的原则,3.,从上到下的整体,联,联动效应,企业最高层居于,至,至关重要的地位,强调详细授权和,组,组织扁平化,强调团队合作和,并,并行工作,案例：国内某房,地,地产公司BPR,失,失败的原因,避免产生信息与,处,处理信息脱节，,强,强调流程由使用,者,者而不是领导者,掌,掌握,案例：微软项目PM的职权、香,港,港长实对客户投,诉,诉的处理,案例：流程管理,与,与计划管理,流程管理的误区,流程管理不是灵丹妙药，,不,不是管理的全部,流程管理不能给企业带来,立,立竿见影的效果,流程管理的重点不在于流,程,程，而在于实施,和,和管理,流程管理不能用简单的IT技术手段替代,流程管理不是一劳永逸的,解,解决方案,流程管理不是简单的内部,组,组织架构重组,流程改造的方法,ESIA,原则：,流程改造或优化,的,的重点工作，就,是,是消除非增值,活动和调整核心,增,增值活动。其基,本,本规律可概括为,ESIA代表的,四,四个单词：,清除：,( Eliminate ),简化：,( Simplify ),整合：,( Integrate ),自动化：,( Automate ),流程改造的方,法,法,清除,简化,整合,自动化,过量生产,等待时间,传输,加工,库存,缺陷,重复,重排格式,检验,协调,表格,程序,沟通,技术,流,流程,问题区域,工作,团队,合作伙伴,顾客,供应商,难活,险活,乏味的工作,数据采集,数据传递,数据分析,业务流程重组,优,优化的阶段性,特,特点,业务流程重组,呈,呈现的特点,过量生产或供,应,应,等待时间,转移或移动,失控流程中的,加,加工处理环节,库存或文牍,缺陷和失误,重复的活动,反复的检验,程序和流程,沟通,表格,工作流：赋权,一,一个人完成一,系,系列简单的任,务,务,工作团队：以,高,高效满足顾客,为,为前提，用于,承,承担单个成员,无,无法承担的系,列,列任务。,供应商：建立,信,信任关系，整,合,合双方流,简单重复的工,作,作,数据的采集、,传,传输与分析,流程与信息的,高,高度重合,组织趋于扁平,化,化，决策权力,下,下放,审核与控制明,显,显减少,同步并行工作,代,代替顺序工作,方,方式,复合型人才的,作,作用增大,管理者的工作,职,职责由控制和,监,监督变为指导,和,和帮助,流程管理对人,力,力资源的思考,问题一：,岗位是如何产,生,生的？,问题二：,谁决定岗位？,问题三：,如何满足流程,管,管理对岗位能,力,力的要求？,实施流程管理,的,的步骤,流程管理实施,的,的步骤,设立目标,项目启动,分析设计,实施,评价,发现流程改进,机,机会,确认再造流程,主导变革者,成立再造团队,制定项目计划,确定目标,分析现有流程,实施改进优化,开展培训,实施计划,流程绩效评估,持续改进流程,ISO9000与BPR的,关,关系,区别：,1.BPR,重优化，通过ESIA提高,流,流程效率,2.,ISO重规范,，,，做到的要写,到,到，写到的就,要,要做到,联系：,1.,二者可以相辅,相,相成，持续发,展,展,2.,相互穿插，并,不,不矛盾,计划管理的缺,陷,陷,早期的企业：,管理就是计划,吗,吗？,权责对等吗？,计划能够落实,吗,吗？,为什么要优化,设,设计管理流程,1.市场的需,要,要：,房地产市场逐,渐,渐由卖方市场,向,向买方市场转,变,变，开,始,强调以顾客为,中,中心和服务至,上,上的经营理念,大部分开发商,和,和设计单位对,项,项目设计目标,缺,缺乏整,体认识，着眼,于,于投资回报率,和,和作品创造，,注,注重产,品的性价比和,作,作品设计主题,的,的表达，忽视,了,了产品,价值的市场认,知,知度。,为什么要优化,设,设计管理流程,客户要什么？,国内大部分开,发,发商没有产品,研,研发部门，即,使,使设立,了产品研发部,门,门，也大多着,眼,眼于利润导向,、,、设计,导向、竞争导,向,向，离客户的,真,真正需求有很,大,大差别。,客户价值工程,研发、设计、,营,营销,价值工程,是一套有系统,的,的管理技术，,用,用以界定不必,要,要的成,本，进而在不,降,降低性能的前,题,题下，开发降,低,低成本,的替代方案。,插叙：价值工,程,程的基础概念,提高产品价值,的,的途径有五种,：,：,一是提高功能,，,，降低成本，,这,这是最理想的,途,途径；,二是功能不变,，,，降低成本；,三是成本不变,，,，提高功能；,四是功能略有,下,下降，但带来,成,成本大幅度降,低,低；,五是成本略有,上,上升，但带来,功,功能大幅度提,高,高。,为什么要优化,设,设计管理流程,2.成本的需,要,要：,影响成本的关,键,键阶段是设计,阶,阶段。,设计费虽然只,占,占工程造价的1，但影响,工,工程造,价的程度达75%以上。,案例四,为什么要优化,设,设计管理流程,设计影响民用,建,建筑工程造价,的,的几个方面：,小区规划；,住宅的平面布,置,置,住宅的层高和,净,净高,住宅层数,住宅的单元组,成,成、户型和住,户,户面积,住宅建筑结构,的,的选择,成本管理的误,区,区：改正错误,的,的十倍原理,设计,阶段,施工准,备阶段,施工,阶段,使用,阶段,改正错误,的时间,1,$,1.0,10.0,100.0,改正错误,所需费用,10,$,$,$ $,$ $ $,$ $ $,100,$,$ $ $,$ $ $ $,$ $ $ $,$ $ $ $,$ $ $ $,$ $ $ $,$ $ $ $,$ $ $ $,1000,$,$ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,$ $ $ $ $ $,“十倍原理”,图,图形象地说明,项,项目进展各阶,段,段改正错误所,需,需费用的比较,（,（见左图），,通,通过改正错误,从,从而达到成本,控,控制的最有效,的,的时间是在项,目,目的前期。,以成本控制为,例,例,如果单纯,依,依靠施工阶段,压,压低施工合同,价,价，是达不到,节,节约投资的目,的,的的,有时却,会,会造成施工质,量,量下降。,为什么要优化,设,设计管理流程,3.品牌建设,的,的需要：,80%的工程,质,质量问题是设,计,计阶段的差错,引,引起的。,工程质量问题,造,造成客户满意,度,度降低，直接,影,影响项,目销,售,售和,房,房地,产,产品,牌,牌的,市,市场,口,口碑,。,。,万科,集,集团2003,年,年销,售,售管,理,理统,计,计报,告,告，,在,在集,团,团新,楼,楼,盘销,售,售过,程,程中,，,，有30%以,上,上的,楼,楼盘,销,销售,来,来源,于,于老,客户,的,的,购买,或,或推,荐,荐。,房地,产,产运,作,作的,八,八个,环,环节,项目,论,论证,阶段,项目,策,策划,阶段,营销,策,策划,阶段,设计,管,管理,阶段,项目,施,施工,阶段,销售,管,管理,阶段,入伙,保,保修,阶段,物业,管,管理,阶段,集团,设,设计,管,管理,流,流程,投资分析阶段,概念设计阶段,实施方案阶段,施工图设计阶段,投资,分,分析,阶,阶段,的,的基,础,础概,念,念,什么,是,是投,资,资分,析,析？,为什,么,么要,做,做投,资,资分,析,析？,对土,地,地信,息,息或,房,房地,产,产项,目,目合,作,作信,息,息进,行,行的,投,投资,与,与,收益,分,分析,，,，是,对,对投,资,资风,险,险控,制,制的,重,重要,环,环节,。,。,通过,对,对开,发,发全,过,过程,的,的模,拟,拟，,分,分析,经,经营,前,前景,，,，为,经,经,营决,策,策提,供,供计,划,划、,成,成本,、,、销,售,售和,经,经济,分,分析,依,依据,。,。,投资,分,分析,阶,阶段,的,的基,础,础概,念,念,投资,分,分析,阶,阶段,的,的时,间,间：,土地信息,合作意向,投资分析,可行性研究,决策项目,立项与否,投资,分,分析,阶,阶段,设,设计,部,部门,的,的主,要,要工,作,作成,果,果：,项,目,目可,行,行性,研,研究,报,报告,投资,分,分析,阶,阶段,的,的基,础,础概,念,念,投资,分,分析,阶,阶段,的,的主,导,导部,门,门：,投资,分,分析,成,成果,的,的审,批,批权,限,限：,集团,项,项目,可,可行,性,性综,合,合评,审,审,集团,负,负责,土,土地,、,、项,目,目开,发,发的,部,部门,判断,土,土地,价,价值,的,的常,用,用方,法,法之,一,一,区域,经,经济,发,发展,区域,市,市场,表,表现,政策,导,导向,产品,类,类型,城市,规,规划,特,特点,及,及发,展,展方,向,向,历史,、,、传,统,统原,因,因对,不,不同,区,区域,的,的认,同,同,城市,自,自然,条,条件,地理,、,、地,质,质条,件,件,社会,资,资源,条,条件,市场,竞,竞争,状,状况,跨区,域,域、,多,多项,目,目投,资,资的,选,选择,方,方法,之,之一,核心,指,指标,1、,内,内部,收,收益,率,率,使,使累,计,计净,现,现值,为,为零,的,的贴,现,现率,2、,销,销售,净,净利,率,率,项,项目,净,净利,润,润/,销,销售,收,收入,100%,参考,指,指标,3、,总,总投,资,资回,报,报率,项,项,目,目净,利,利润/项,目,目总,投,投资,100%,4、,销,销售,毛,毛利,率,率,项,项目,利,利润/销,售,售收,入,入100%,5、,获,获利,指,指数,现,现,金,金流,入,入现,值,值/,现,现金,流,流出,现,现值,6、,资,资金,峰,峰值,比,比例,资,资,金,金峰,值,值/,项,项目,总,总投,资,资,7、,地,地价,支,支付,贴,贴现,比,比,各,各期,支,支付,地,地价,现,现值,之,之和/地,价,价总,额,额,8、,启,启动,资,资金,获,获利,倍,倍数,项,项,目,目净,利,利润/启,动,动资,金,金,利润,指,指标,评,评价,：,：,投资,分,分析,阶,阶段,设,设计,流,流程,分,分解,示,示意,意向土地或项目合作信息,制定本阶段工作计划,收集项目基础资料,完成规划设计草案,设计、成本、营销部门会审,用地分析意见,营销部门意见,投资,分,分析,阶,阶段,设,设计,流,流程,分,分解,示,示意,完成项目可行性分析报告,规划设计部分的内容,完成项目总体控制性计划,设计计划部分的内容,集团项目可行性综合评审,设计文件存档,投资,分,分析,阶,阶段,的,的组,织,织框,架,架,集团土地、项目开发部门,设计部门,市场营销部门,成本管理部门,计划管理部门,地区公司前期,本阶,段,段设,计,计部,门,门的,主,主要,工,工作,汇总,项,项目,基,基础,资,资料,：,：,宗地,自,自然,条,条件,、,、宗,地,地社,会,会条,件,件、,竞,竞争,楼,楼盘,信,信息,设计,分,分析,：,：,规划,设,设计,草,草案,、,、经,济,济技,术,术指,标,标分,析,析、,产,产品,分,分析,组织,外,外聘,专,专家,评,评审,：,：,规划,设,设计,草,草案,用,用地,意,意见,本阶,段,段设,计,计部,门,门的,主,主要,工,工作,拟订,项,项目,设,设计,工,工作,控,控制,性,性计,划,划：,关键,设,设计,节,节点,控,控制,性,性计,划,划,项目,基,基础,资,资料,范,范例,宗地,自,自然,条,条件,一,一：,宗地,城,城市,位,位置,图,图、,宗,宗地,区,区域,位,位置,图,图、,宗,宗地,红,红线,图,图、,宗地现状,照,照片、宗,地,地地形图,、,、宗地绿,化,化植被分,布,布,宗地自然,条,条件二：,城市气温,、,、城市风,向,向、空气,质,质量、水,文,文条件、,噪,噪,音、水质,、,、电磁辐,射,射等污染,源,源、宗地,地,地下物情,况,况,责任部门,：,：,谁来做？,项目基础,资,资料范例,宗地社会,条,条件一：,区域现状,图,图、区域,总,总体规划,图,图、区域,交,交通分析,图,图、,周边道路,断,断面图、,周,周边公共,设,设施图、,市,市政管线,图,图,宗地社会,条,条件二：,当地政策,法,法规要求,、,、规划设,计,计要点、,前,前期规划,咨,咨,询意见,责任部门,：,：,谁来做？,项目基础,资,资料范例,竞争楼盘,信,信息一：,规划（总,用,用地面积,、,、总建筑,面,面积、容,积,积率、绿,化,化率、,总户数、,车,车位数）,、,、建筑（,住,住宅总面,积,积、住宅,类,类型、,结构形式,、,、会所面,积,积、商业,面,面积）、,景,景观（,周,周边自,然景观、,景,景观面积,、,、景观类,型,型）,竞争楼盘,的,的概念：,与项目在,地,地理位置,、,、市场定,位,位、,产品类型,等,等方面存,在,在竞争的,楼,楼盘,项目基础,资,资料范例,竞争楼盘,信,信息,二：,竞争楼盘,的,的主要卖,点,点、采用,的,的新技术,、,、新概念,、,、,设计单位,概,概况、装,修,修部品标,准,准,竞争楼盘,信,信息三：,户型种类,、,、面积、,实,实用率、,所,所占比例,、,、主力户,型,型、,户型特色,描,描述,责任部门,：,：,谁来做？,规划设计,可,可行性分,析,析的内容,及,及方法,分析宗地,自,自然环境对规划设,计,计的影响,分析不良,地,地块对规划设,计,计的影响,及,及处理措,施,施,分析区域,总,总体规划等对规划,设,设计的影,响,响,分析道路,交,交通状况对主入口,与,与人车流,线,线的影响,依据宗地,自然条件,一,一,依据宗地,自然条件,二,二,依据宗地,社会条件,一,一,依据宗地,社会条件,一,一,分析周边,配,配套对小区自,身,身配套的,影,影响,规划设计,可,可行性分,析,析的内容,及,及方法,分析宗地,地,地形对建筑与产,品,品排布的,可,可行性影,响,响,分析当地,政,政府各类,间,间距要求对建筑排,布,布的影响,具备规划,要,要点与不,具,具备规划,要,要点的设,计,计分析,容积率分,析,析、产品,分,分配比例,分,分析、建,筑,筑排列分,析,析,依据宗地,自然条件,一,一,依据宗地,社会条件,一,一,依据宗地,社会条件,二,二,依据专业,综合分析,规划设计,可,可行性分,析,析的输出,对,对象,规划设计,可,可行性存,在,在不同假,设,设的情况,下,下,应编制对,应,应文件,市场营销,、,、成本审,算,算、规划,设,设计之间,的,的草案应,一,一致,并通过部,门,门之间的,会,会审，形,成,成统一的,可,可研报告,建设周期计划,成本估算,销售价格预测,投资收益分析,房地产成,本,本估算的,范,范例一,成本项目,总成本,可售面积单位成本,1.土地获得价款,2.开发前期准备费用,3.主体建筑工程费用,4.主体安装工程费用,5.社区管网费用,6.配套设施费用,7.园林环境费用,8.开发间接费用,建造成本,9.期间费用,完全成本,项目总投资,房地产投,资,资收益分,析,析的范例,一,一,利润指标测算：,净利率 内部收益率,其它参考经济指标测算：,05年 06年 07年,每平方米售价,期间费用,建造成本,05年 06年 07年,销售面积计划,两年 三年 四年,开发周期,一次性付款 分两期付款,购地付款方式,责任人,基础信息,项目,经济指标分析表一,房地产投,资,资收益分,析,析的范例,二,二,经济指标分析表二,年度,第一年,第二年,第三年,合计,投资计划,地价支出,其它支出,销售面积,销售回款,现金净流量,净现值（10%）,净现值NPV（10%）,内部收益率IRR,规划设计,可,可行性分,析,析的原则,设计分析,支,支持的两,个,个方向：市场营销,与,与成本,核心目的,：,：为预测意,向,向土地项,目,目的投资,效,效益和经,营前景提,供,供技术依,据,据,工作原则,：,：以土地项,目,目开发部,门,门为主导,，,，工作成,果互为条,件,件依据,规划设计,草,草案的组,成,成,规划设计,可,可行性分,析,析：,规划设计,草,草案的初,步,步概念：,设计概念,、,、技术概,念,念、项目,开,开发概念,规划设计,草,草案图纸,：,：,规划设计,草,草案总平,面,面图、,综合经济,技,技术指标,产品分析,：,：,产品定位,建,建议、有,利,利、不利,因,因素分析,概念设计,的,的基础知,识,识,什么是概,念,念设计？,为什么要,做,做概念设,计,计？,针对市场,需,需求和客,户,户需求，,进,进行目标,确,确立的策,划,划,过程。概,念,念设计是,房,房地产企,业,业的核心,竞,竞争力之,一,一,通过对概,念,念设计的,市,市场定位,、,、产品定,位,位的策划,，,，,最终可以,确,确定指导,项,项目开发,经,经营的过,程,程和计划,概念设计,的,的基础知,识,识,概念设计,与,与规划设,计,计的区别,目前国内,大,大多数房,地,地产商在,实,实际操作,中,中普遍忽,视,视概念设,计,计。一旦,房,房地产市,场,场完全转,向,向以客户,为,为主体的,买,买方市场,，,，概念设,计,计的缺失,会,会直接影,响,响到项目,的,的成败,概念设计,偏重于,定位,方向,结构,规划设计,偏重于,寻求达成,目,目标,的方法,设计的深,化,化,概念设计,的,的基础知,识,识,概念设计,阶,阶段的时,间,间：,项目立项,审批通过,市场定位,概念设计,方案设计,阶段开始,概念设计,阶,阶段设计,部,部门的主,要,要工作成,果,果：,项目设,计,计指导书,概念设计,的,的基础知,识,识,概念设计,阶,阶段的主,导,导部门：,概念设计,成,成果的审,批,批权限：,集团概念,设,设计综合,评,评审,集团设计,部,部门和市,场,场营销部,门,门,项目定位,的,的思路,为什么要,定,定位?,为了找一,个,个市场空,档,档，把产,品,品卖出去,空挡来自,于,于市场时,机,机，来自,于,于细分的,客,客户需求,，,，来自于,产,产品差异,性,性，来自,于,于价格,“分一杯,羹,羹”,随,随大溜。,“出类拔萃,”,”比,大,大家高那么,一,一点点。,“独领风,骚,骚”,只,只此一家,，,，别无分,号,号！,项目定位,的,的思路,定什么位?,1、市场,定,定位：,客户定位,目标,客,客户描述,是,是产品的,先,先导：,区位：区,位,位条件及,其,其潜在可,能,能性,诚品建筑,：,：知识建,筑,筑？朝阳,公,公园：小,户,户型？巴,洛,洛克积木,：,：写字楼,？,？,年龄、收,入,入、家庭,结,结构、交,通,通方式,：硬指,标,标,文化品位,、,、生活方,式,式：,软,软指标,香山艺墅,：,：开奔驰,、,、宝马的,（,（不是开,本,本田、宝,来,来的）,亮马水晶,：,：不以财,富,富区分人,购房目的,：,：投资/,自,自住（一,次,次/二次,）,）生命周期,描,描述,谁需要精,装,装修？,项目定位,的,的思路,定什么位?,1、市场,定,定位：,客户定位,类型,与,与档次定,位,位,高层,/,多层,/,低密度,/,TOWNHOUSE,/,独栋别墅,？,项目的第,一,一印象来,自,自类型,单价=,档,档次：听,成,成本的？,听,听市场的,？,？,容积率：,听,听规划的,？,？听市场,的,的？,谁敢主动,降,降低容积,率,率？,上海万科,兰,兰乔圣菲,别,别墅项目,：,：目前售价,￥20000.00元/,，降低容,积率后的,方,方案其项,目,目利润比,原,原方案增,加,加,11%，多创造,项,项目利润,￥1.07亿元,项目定,位,位的思,路,路,定什么,位,位?,2、产,品,品定位,：,：,与市场,定,定位相,适,适应的,产,产品描,述,述,产品类,型,型 =,规划,结,结构,档次、,交,交通方,式,式 =,车位,配,配置,开宝马,的,的和开,奇瑞,的区别,BMW745li-5029X1902,奇,奇瑞QQ, 3550, X1508,家庭结,构,构、生,活,活方式=户,型,型细节,爱好、,品,品位=,建筑,形,形象,项目定,位,位的思,路,路,定什么,位,位?,3、市,场,场定位,的,的原则,：,：,自圆其,说,说：产,品,品定位,必,必须与,市,市场定,位,位一致,差异性,竞,竞争力,：,：细分,目,目标客,户,户的具,体,体需求,，,，让产,品,品有卖,点,点,市场定,位,位走的,是,是“空挡,”,”的位,但，趋,同,同是绝对的，差,异,异性是相对的,留有余,地,地：营,销,销要求,并,并不是,至,至高无,上,上的，,留,留给建,筑,筑师发,挥,挥的空,间,间,项目定,位,位的思,路,路,房地产,的,的销售,价,价格与,产,产品分,布,布：,单价=,代表,产,产品档,次,次,总价=,代表,客,客户支,付,付能力,档,档次,高档次,高,高总价,低档次,低,低总价,均好性VS,差,差异,性,性？,评价住,宅,宅舒适,度,度要求,的,的性能,标,标准：,两千美金,？,那是成本,！,四千美金起,你别嫌贵,，,还不打折,！,你得研究业主的购物心理,愿意掏两千美金买房的业主,根本不在乎再多掏两千,什么叫成功人士 你知道吗？,成功人士就是买什么东西 都买最贵的 不买最好的,所以，我们做房地产的口号就是,不求最好,，,但求最贵,！,项目定,位,位的思,路,路,如何看,待,待销售,要,要求？,销售的,要,要求是,基,基础，,但,但并不,代,代表一,切,切,往往，,客,客户并,不,不知道,自,自己想,要,要什么,，,，销售,也,也不知,道,道,我们做,的,的是产,品,品，更,应,应该是,作,作品,我们,要,要知道,怎,怎样能,成,成为作,品,品,设计部,：,：应该,是,是各方,利,利益的,协,协调者,作为一,名,名合格,的,的设计,师,师，应,该,该知道,客,客户想,要,要什么,？,？销售,想,想要什,么,么？,工程想,要,要什么,？,？物业,想,想要什,么,么？建,筑,筑师想,做,做什么,？,思考题,一,一：怎么定,位,位?,项目定,位,位的思,路,路,客户来,源,源的范,围,围,：,在哪？,分析目,标,标客户,：,：是谁？,要,要什么,？,？,分析区,域,域市场,和,和竞争,项,项目：惯例、,差,差异,=卖,点,点？,典型案,例,例分析,：,：,项目定,位,位的管,理,理流程,：,：,概念设,计,计阶段,设,设计流,程,程分解,示,示意,制定本阶段工作计划,市场定位及产品建议,编写概念设计任务书,设计、营销、成本、项目会审,概念设计方案招标或委托,概念设,计,计阶段,设,设计流,程,程分解,示,示意,概念设计方案分析评比,概念设计方案集团评审,前期规划设计工作结论,前期规划设计,工作结论集团评审,项目设计指导书,部门深化文件,概念设,计,计阶段,的,的组织,框,框架,设计部门,市场营销部门,成本管理部门,计划管理部门,地区公司前期,本阶段,设,设计部,门,门的主,要,要工作,编制概,念,念设计,任,任务书,：,：,项目概,况,况及用,地,地分析,、,、经济,技,技术指,标,标及设,计,计要求,、,、,产品定,位,位及分,析,析、概,念,念设计,成,成果标,准,准及进,度,度要求,完成概,念,念设计,方,方案招,标,标：,概念设,计,计方案,招,招投标,管,管理流,程,程及说,明,明、概,念,念设计,方案招,投,投标配,套,套文件,范,范例,本阶段,设,设计部,门,门的主,要,要工作,概念设,计,计方案,分,分析一,：,：,功能分,区,区与产,品,品分布,、,、交通,分,分析、,组,组团基,本,本单元,分析、,配,配套分,析,析、景,观,观分析,、,、单体,意,意向平,面,面图、,日照分,析,析、坡,度,度与坡,向,向分析,概念设,计,计方案,分,分析二,：,：,地质资,料,料分析,、,、基础,形,形式的,初,初步意,见,见、初,步,步设计,阶段设,备,备专业,技,技术措,施,施、地,形,形改造,土,土方平,衡,衡分析,本阶段,设,设计部,门,门的主,要,要工作,项目设,计,计指导,书,书：,项目设,计,计计划,（,（规划,设,设计部,分,分）、,组,组织概,念,念设计,方案招,标,标、项,目,目概况,及,及用地,分,分析、,概,概念设,计,计研究,结论,项目设,计,计计划,（,（含施,工,工图设,计,计部分,）,）、方,案,案设计,需,需,要解决,的,的问题,、,、项目,设,设计各,环,环节的,综,综合分,析,析,概念设,计,计任务,书,书范例,一.,设计说,明,明：,二,.,经济技,术,术指标,：,：,三,.,产品定,位,位及分,析,析：,此部分,由市场,营,营销部,门,门与规,划,划设计,部,部门共,同,同完成,四,.,概念设,计,计图纸,目,目录：,五,.,概念设,计,计图纸,深,深度要,求,求：,六,.进度,要,要求：,七.,附件：,概念设,计,计方案,分,分析的,原,原则,原则一,：,：,依据经,营,营销售,的,的要求,，,，兼顾,工,工程、,成,成本的,因,因素,原则二,：,：,侧重于,规,规划设,计,计方面,的,的研究,原则三,：,：,概念设,计,计研究,结,结论应,达,达到方,案,案设计,要,要求的,需,需要,概念设,计,计方案,分,分析的,重,重点,功能分,区,区与产,品,品分布,：,：,功能分,区,区、产,品,品类型,分,分布、,空,空间序,列,列和层,次,次,交通分,析,析：,周边道,路,路功能,、,、主入,口,口位置,、,、人车,关,关系、,停,停车方,式与数,量,量、路,网,网分级,组团基,本,本单元,分,分析：,组团、,庭,庭院或,邻,邻里单,元,元大体,的,的户型,配,配置、,朝,朝向、,间距、,转,转角、,入,入口关,系,系,概念设,计,计方案,分,分析的,重,重点,配套分,析,析：,根据现,有,有市政,配,配套情,况,况及政,府,府规划,要,要点,，,考虑公,建配套,设,设施设,置,置位置,、,、规模,、,、占地,和,和内容,景观分,析,析：,表达景,观,观设计,概,概念，,绿,绿化、,水,水系、,广,广场、,道,道路之,间的关,系,系,单体意,向,向平面,：,：,户型配,置,置、朝,向,向、核,心,心筒数,量,量要求,进行配,套,套分析,前,前,应咨询当地行,业,业,管理部门管理,意,意见,概念设计方案,分,分析的重点,日照分析：,用地内每个区,域,域在冬至日（,大,大寒日）的日,照,照时数,坡度与坡向分,析,析：,当用地内有坡,地,地时，需表示,用,用地内不同坡,度,度/坡,向的用地分布,概念设计方案,分,分析的重点,地质资料分析,：,：,宗地自然条件,和,和社会条件分,析,析,基础形,式,式的初,步,步意见,：,：,根据初,勘,勘资料,，,，分析,可,可行的,建,建筑基,础,础处理,方,方案,设备专,业,业技术,措,措施：,设备专,业,业初步,设,设计的,总,总体方,案,案,概念设,计,计方案,分,分析的,重,重点,地形改,造,造土方,平,平衡分,析,析：,根据坡,度,度与高,程,程进行,初,初步土,地,地的利,用,用分析,，,，计算,土方平,衡,衡量,概念设,计,计研究,结,结论的,成,成果标,准,准,分类,概念设计研究,方案设计要求,用地布局,功能分区,住宅和公建分区,深化设计,产品类型分布,产品类型分布,空间序列和层次,主要公共空间的功能和特点,组团及基本单元,组团及单体配置原则,道路交通,主入口位置,描述及图示,深化设计,人车关系,人车分流或局部合流,停车方式和数量,停车方式及相应的停车数量,景观,景观设计概念,景观设计的主题概念及结构,深化设计,景观视线,景观视线的竖向分析,销售,销售分期,各期面积及产品构成,深化设计,卖场安排,面积和使用方式、空间要求,项目设,计,计指导,书,书的概,念,念,什么是,项目,设,设计指,导,导书,？,？,为项目,设,设计工,作,作制定,的,的纲领性文件,项目,设,设计指,导,导书,的,的作用,？,？,统筹考,虑,虑影响,项,项目设,计,计工作,的,的各方,面,面因素,，,，,对项目,设,设计的,整,整体工,作,作做出,方,方向性,决,决策的管理文,件,件,按集团,年,年度经,营,营指标（一级,计,计划）分解成,集,集团所,属,属,项目的,目,目标计,划,划（二级,计,计划），依据,业,业务流,程,程管理,要求分,解,解成部,门,门计划（三级,计,计划），指导项目开,发,发,全过程。,战略流,程,程,管理,项目设,计,计指导,书,书与规,划,划设计,任,任务书,的,的区别,项目设,计,计指导,书,书,针对公,司,司各职,能,能部门,的管理,文,文件,统筹影,响,响项目,设,设计,工作的,各,各方面,因,因素,规划设,计,计任务,书,书,针对规,划,划设计,单,单位,的技术,文,文件,规划设,计,计的具,体,体,技术要,求,求,项目设,计,计指导,书,书的内,容,容要求,地区公,司,司领导,设计部,门,门,营销部,门,门,成本部,门,门,地区公,司,司,工程管,理,理部门,项目设计工作计划,项目概况及用地分析,概念设计研究结论,方案设计需要解决的问题,项目设计各环节的综合分析,市场定位及产品建议,目标成本测算及成本控制意见,工程管理方面的意见,计划管,理,理部门,项目开发目标、开发计划,方案设,计,计需要,解,解决的,问,问题（,范,范例）,规划方,面,面的问,题,题：,用地布,局,局、道,路,路交通,、,、销售,分,分期、,组,组团与,管,管理、,环境景,观,观,单体方,面,面的问,题,题：,会所单,体,体、商,业,业单体,、,、学校,（,（幼儿,园,园）单,体,体、首,期住宅,单,单体方,案,案设计,技术方,面,面的问,题,题：,日照间,距,距、土,方,方平衡,、,、技术,配,配套、,节,节能与,降,降噪、,新技术,、,、新材,料,料应用,方案设,计,计需要,解,解决的,问,问题（,范,范例）,举例：,销,销售分,期,期需要,考,考虑的,问,问题？,首,期,期,销,销,售,售,卖,卖,场,场,销,销,售,售,氛,氛,围,围,营,营,造,造,的,的,问,问,题,题,？,？,根,据,据,首,首,期,期,销,销,售,售,卖,卖,场,场,形,形,态,态,、,、,功,功,能,能,、,、,面,面,积,积,与,与,大,大,体,体,位,位,置,置,要,要,求,深,深,化,化,设,设,计,计,的,问,问,题,题,？,？,是,否,否,满,满,足,足,分,分,期,期,的,的,期,期,数,数,、,、,面,面,积,积,、,、,位,位,置,置,要,要,求,求,的,的,问,问,题,题,？,？,是,否,否,满,满,足,足,每,每,期,期,设,设,计,计,上,上,的,的,吸,吸,引,引,客,客,户,户,卖,卖,点,点,要,要,求,求,的,的,问,问,题,题,？,？,方,案,案,设,设,计,计,需,需,要,要,解,解,决,决,的,的,问,问,题,题,（,（,范,范,例,例,）,）,举,例,例,：,：,销,销,售,售,分,分,期,期,需,需,要,要,考,考,虑,虑,的,的,问,问,题,题,？,？,分,期,期,开,开,发,发,技,技,术,术,配,配,套,套,设,设,施,施,的,的,可,可,行,行,性,性,、,、,可,可,靠,靠,性,性,问,问,题,题,？,？,分,期,期,开,开,发,发,对,对,物,物,业,业,管,管,理,理,模,模,式,式,可,可,行,行,性,性,的,的,影,影,响,响,问,问,题,题,？,？,分,期,期,开,开,发,发,施,施,工,工,组,组,织,织,的,的,可,可,行,行,性,性,问,问,题,题,（,（,技,技,术,术,和,和,成,成,本,本,）,）,？,？,分,期,期,开,开,发,发,时,时,道,道,路,路,系,系,统,统,的,的,可,可,行,行,性,性,问,问,题,题,？,？,项,目,目,设,设,计,计,各,各,环,环,节,节,的,的,综,综,合,合,分,分,析,析,（,（,范,范,例,例,）,）,明,确,确,项,项,目,目,设,设,计,计,关,关,键,键节,点,点,控,控,制,制：,设,计,计任,务,务的细,分,分：,设,计,计单,位,位的选,择,择：,设,计,计,部,部,门,门人,力,力,资,资,源,源的分,配,配：,集,团,团,设,设,计,计,部,部,与,与,项,项,目,目,设,设,计,计,部,部,的,的配,合,合：,设,计,计,费,费,用,用,的,的成,本,本,控,控,制,制计,划,划：,设,计,计,控,控,制,制,点,点,相,关,关,的,的,重,重,要,要,节,节,点,点,概,念,念,设,设,计,计,研,研,究,究,集,团,团,确,确,认,认,概,概,念,念,设,设,计,计,研,研,究,究,结,结,论,论,规,划,划,方,方,案,案,设,设,计,计,集,团,团,确,确,认,认,规,规,划,划,设,设,计,计,评,评,审,审,集,团,团,单,单,体,体,方,方,案,案,确,确,认,认,规,划,划,设,设,计,计,方,方,案,案,报,报,批,批,通,通,过,过,景,观,观,设,设,计,计,施,工,工,图,图,预,预,备,备,图,图,审,审,核,核,施,工,工,图,图,设,设,计,计,完,完,成,成,销,售,售,包,包,装,装,设,设,计,计,主,体,体,开,开,工,工,时,时,间,间,样,板,板,间,间,开,开,工,工,时,时,间,间,销,售,售,开,开,盘,盘,时,时,间,间,市,政,政,开,开,工,工,时,时,间,间,园,林,林,开,开,工,工,时,时,间,间,正,式,式,入,入,住,住,时,时,间,间,详,规,规,报,报,建,建,方,案,案,报,报,建,建,初,步,步,设,设,计,计,报,报,建,建,施工图报,建,建,项目设计,工,工作计划,（,（范例）,实施方案,阶,阶段的基,础,础概念,什么是实,施,施方案？,实施方案,是,是对传统,方,方案设计,设,设计的延,伸,伸，实施,方,方,案不仅是,确,确定了诸,如平面布,局,局，立面,形,形式，景,观,观,等设计方,案,案体系，,也,也确定了,结,结构体系,、,、设备体,系,系、,材料体系,、,、成本控,制,制体系等,方,方面的内,容,容。具备,方,方,案实施的,可,可行性。,实施方案,阶,阶段的基,础,础概念,为什么要,做,做成实施,方,方案而不,是,是传统的,方,方案设计,？,？,实施方案,有,有别于传,统,统的方案,设,设计主要,在,在于,在实施,方案阶段,对,对产品尽,可,可能从各,个,个体系入,手,手，全面,、,、,深入地进,行,行确认，,从,从而减少,施,施工图阶,段,段的反复,实施方案,阶,阶段的基,础,础概念,传统设计,阶,阶段划分,与,与目前设,计,计阶段划,分,分的差异,：,：,实施方案,施工图,方案,施工图,初设,实施方案,阶,阶段的基,础,础概念,实施方案,阶,阶段的时,间,间：,概念设计,审批通过,实施方案,设计阶段,施工图,设计开始,实施方案,阶,阶段设计,部,部门的主,要,要工作成,果,果：,规划设,计,计任务书,、景,观,观方案设,计,计任务书,、,建筑单体,及,及深化方,案,案,实施方案,阶,阶段的基,础,础概念,实施方案,阶,阶段的主,导,导部门：,实施方案,成,成果的审,批,批权限：,集团规划,方,方案设计,评,评审、集,团,团规划设,计,计评审、,集,集,团建筑单,体,体方案设,计,计评审、,集,集团景观,方,方案设计,评,评,审,集团设计,部,部门和地,区,区公司设,计,计部门,实施方案,阶,阶段设计,流,流程分解,示,示意,制定本阶段工作计划,编制规划方案,设计任务书,设计、营销、成本、项目会审,规划方案设计招标或委托,规划方案设计分析,销售包装,设计要求,新产品新技术,应用方案,实施方案,阶,阶段设计,流,流程分解,示,示意,集团规划方案设计评审,规划设计招标或委托,规划设计调整及确认,建筑单体方案分析,集团建筑单体方案评审,编写景观方案,设计任务书,室内设计,配合要求,实施方案,阶,阶段设计,流,流程分解,示,示意,总图、结构、设备,方案设计深化,综合实施方案确认,集团景观,设计方案确认,集团综合实施方案评审,设计文件存档,实施方案,阶,阶段的组,织,织框架,集团设计部门,项目设计部门,采购管理部门,成本管理部门,计划管理部门,项目工程部门,本阶段设,计,计部门的,主,主要工作,编制,规划设,计,计任务书,规划设,计,计任务书,范例,完成规划,方,方案设计,招,招标,规划设计,方,方案招投,标,标管理流,程,程及说明,、,、规划设,计,计,方案招投,标,标配套文,件,件范例,规划方案,设,设计分析,及,及评审,规划设计,方,方案经济,标,标、技术,标,标评定标,准,准及配套,文,文,件范例,本阶段设,计,计部门的,主,主要工作,完成规划,设,设计招标,建筑单体,方,方案设计,分,分析及评,审,审,建筑单体,方,方案经济,标,标、技术,标,标评定标,准,准及配套,文,文,件范例,编制,景观方案,设,设计任务,书,书,景观方案,设,设计任务,书,书,范例,本阶段设,计,计部门的,主,主要工作,完成景观,方,方案设计,分,分析及评,审,审,景观设计,方,方案经济,标,标、技术,标,标评定标,准,准及配套,文,文,件范例,总图、结,构,构、设备,方,方案设计,深,深化,总图、结,构,构、设备,方,方案设计,深,深化技术,要,要求,编制综合,方,方案,综合方案,范例,规划设计,任,任务书,范例,一,.,项目概况,及,及用地分,析,析：,二. 规,划,划设计的,基,基本原则,：,：,项目的定,位,位、其它,基,基本原则,。,。,三. 概,念,念设计研,究,究结论：,四. 方,案,案设计需,要,要解决的,主,主要问题,：,：,五. 设,计,计成果标,准,准要求：,六. 设计成,果,果提交的要求,：,：,七. 设计中,期,期交流时间安,排,排：,景观方案设计,任,任务书,范例,一,.,项目概况及用,地,地分析：,二. 项目的,定,定位：,三. 概念设,计,计研究结论：,四. 景观设,计,计的基本原则,及,及要求：,五. 设计成,果,果标准要求：,设计说明、设,计,计图纸目录要,求,求、深度要求,。,。,六. 设计成,果,果提交的要求,：,：,七. 设计中,期,期交流时间