新华信－华融战略项目报告第三分册战略规划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2002年11月29日,保密文件、版权所有,北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目,*,2002年11月29日,中国 北京,北京华融综合投资公司,发展战略项目报告第三分册,= 战略规划报告 =,机密,2002年11月29日,0,保密文件、版权所有,目,录,录,一,、,、,报,报,告,告,摘,摘,要,要,二,、,、,华,华,融,融,战,战,略,略,规,规,划,划,华,融,融,发,发,展,展,目,目,标,标,华,融,融,战,战,略,略,方,方,案,案,华,融,融,品,品,牌,牌,战,战,略,略,华,融,融,财,财,务,务,战,战,略,略,华,融,融,人,人,才,才,战,战,略,略,组,织,织,结,结,构,构,调,调,整,整,方,方,案,案,华,融,融,战,战,略,略,实,实,施,施,行,行,动,动,计,计,划,划,建,建,议,议,三,、,、,附,附,录,录,中,国,国,国,国,贸,贸,案,案,例,例,集,团,团,财,财,务,务,公,公,司,司,基,基,本,本,要,要,求,求,先,进,进,企,企,业,业,资,资,金,金,管,管,理,理,中,中,心,心,介,介,绍,绍,房,地,地,产,产,企,企,业,业,组,组,织,织,结,结,构,构,举,举,例,例,2002,年,年11,月,月29,日,日,1,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,本,报,报,告,告,的,的,七,七,大,大,观,观,点,点,一,、,、,基,基,于,于,华,华,融,融,的,的,目,目,前,前,现,现,状,状,和,和,未,未,来,来,发,发,展,展,机,机,会,会,，,，,华,华,融,融,的,的,发,发,展,展,战,战,略,略,包,包,括,括,三,三,个,个,层,层,面,面,：,：,第,一,一,层,层,面,面,核,核,心,心,主,主,业,业,：,：,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,。,。,房,地,地,产,产,开,开,发,发,业,业,务,务,是,是,华,华,融,融,目,目,前,前,的,的,能,能,力,力,和,和,资,资,源,源,所,所,在,在,，,，,在,在,中,中,国,国,也,也,有,有,良,良,好,好,的,的,发,发,展,展,前,前,景,景,，,，,华,华,融,融,应,应,该,该,在,在,这,这,一,一,领,领,域,域,做,做,精,精,做,做,强,强,，,，,提,提,高,高,竞,竞,争,争,能,能,力,力,。,。,第,二,二,层,层,面,面,业,业,务,务,：,：,金,金,融,融,街,街,综,综,合,合,服,服,务,务,业,业,。,。,包,括,括,写,写,字,字,楼,楼,、,、,公,公,寓,寓,出,出,租,租,，,，,宽,宽,带,带,接,接,入,入,增,增,值,值,服,服,务,务,，,，,经,经,营,营,酒,酒,店,店,、,、,商,商,铺,铺,、,、,剧,剧,院,院,、,、,金,金,融,融,家,家,俱,俱,乐,乐,部,部,，,，,开,开,发,发,会,会,展,展,业,业,、,、,广,广,告,告,业,业,，,，,创,创,办,办,金,金,融,融,街,街,杂,杂,志,志,，,，,进,进,入,入,房,房,地,地,产,产,信,信,托,托,领,领,域,域,等,等,。,。,这,这,一,一,层,层,面,面,业,业,务,务,的,的,建,建,立,立,是,是,利,利,用,用,华,华,融,融,在,在,金,金,融,融,街,街,区,区,域,域,的,的,优,优,良,良,的,的,物,物,业,业,资,资,源,源,，,，,力,力,求,求,在,在,未,未,来,来,形,形,成,成,稳,稳,定,定,的,的,收,收,入,入,增,增,长,长,，,，,成,成,为,为,第,第,二,二,主,主,业,业,。,。,第三层面,的,的未来业,务,务：有潜,力,力的金融,产,产业。,可供考虑,的,的业务包,括,括财务公,司,司、综合,类,类券商和,房,房地产投,资,资信托。,这,这一层面,的,的业务由,于,于政策和,资,资金条件,的,的限制，,华,华融不可,能,能在2005年前,进,进入。公,司,司在现阶,段,段的工作,主,主要是积,累,累资金、,储,储备人才,、,、评估机,会,会，以待,时,时机成熟,时,时和政策,许,许可时进,入,入。,华融的愿,景,景为：,成为有核,心,心竞争力,的,的综合开,发,发经营服,务,务产业集,团,团,。华融未,来,来不仅要,成,成为一个,房,房地产开,发,发业的强,者,者，还要,在,在综合服,务,务领域、,金,金融业等,领,领域进行,多,多元化的,扩,扩张，成,为,为一个跨,行,行业、跨,区,区域的产,业,业巨人。,2002,年,年11月29日,2,保密文件,、,、版权所,有,有,本报告的,七,七大观点,二、华融,的,的发展战,略,略包括三,个,个阶段：,第一阶段,（,（2003 2005,年,年）：强,化,化发展房,地,地产核心,竞,竞争力阶,段,段。,华融的发,展,展任务是,：,：围绕着,房,房地产业,走,走专业化,发,发展的道,路,路，集中,精,精力培养,全,全面市场,化,化环境下,的,的企业核,心,心竞争力,。,。,第二阶段,（,（2006年2007年,）,）：重点,发,发展相关,综,综合服务,业,业阶段。,华融的发,展,展任务是,：,：以金融,街,街区域的,良,良好物业,资,资源为依,托,托，重点,发,发展相关,综,综合服务,业,业。,第三阶段,（,（2008年2012年,）,）：发展,多,多元化金,融,融业务阶,段,段。,这一阶段,华,华融的发,展,展任务是,：,：在继续,发,发展房地,产,产开发业,务,务、金融,街,街综合服,务,务业务的,同,同时，可,大,大力发展,财,财务公司,、,、综合类,券,券商或房,地,地产投资,信,信托业务,。,。,2002,年,年11月29日,3,保密文件,、,、版权所,有,有,三、华融,未,未来三年,的,的战略目,标,标为：,效益目标,成长目标,管理目标,年净资产,收,收益率：10%,2005,年,年实现销,售,售收入：50亿元,2005,年,年实现净,利,利润：3.3亿元,2005,年,年实现净,资,资产：20亿元,确立全国,一,一流的房,地,地产开发,和,和物业管,理,理的品牌,地,地位，金,融,融街品牌,达,达到国际,知,知名，华,融,融品牌做,到,到全国闻,名,名,形成核心,竞,竞争力，,有,有强的投,资,资策划能,力,力和市场,营,营销能力,，,，并形成,从,从投资策,划,划到市场,营,营销纵贯,价,价值链的,综,综合能力,，,，企业完,成,成从政府,任,任务型向,市,市场主导,型,型、 由,资,资源优势,型,型向能力,优,优势型的,转,转变,具备走出,北,北京，实,现,现跨区域,扩,扩张的整,体,体开发能,力,力,形成较强,的,的战略规,划,划和管理,能,能力，完,善,善组织结,构,构和管理,机,机制,有健全的,考,考核和激,励,励制度，,形,形成充满,活,活力的企,业,业文化,有系统的,人,人力资源,管,管理体系,，,，有较强,的,的专业和,管,管理人才,的,的储备,本报告的,七,七大观点,2002,年,年11月29日,4,保密文件,、,、版权所,有,有,本报告的,七,七大观点,四、为了,达,达到战略,目,目标和支,持,持华融长,远,远发展，,华,华融在组,织,织结构上,必,必须考虑,以,以下调整,明确金融,街,街控股在,华,华融系统,中,中的定位,：,：金融街,控,控股的定,位,位应该是,专,专业房地,产,产开发公,司,司。,华融的未,来,来不仅有,从,从事房地,产,产开发业,务,务的上市,公,公司，也,应,应有从事,相,相关综合,经,经营服务,业,业务的上,市,市企业，,以,以保证集,团,团长期稳,定,定的增长,。,。,组织结构,调,调整第一,阶,阶段 2003年：强,化,化总部管,理,理职能，,解,解决“弱,总,总部职能,部,部门”的,突,突出问题,。,。具体举,措,措：在华,融,融成立董,事,事会办公,室,室，集中,培,培养战略,管,管理、投,资,资策划能,力,力和品牌,建,建设，加,强,强各职能,部,部门的作,用,用。,组织结构,调,调整第二,阶,阶段 2005年：随,着,着金融街,综,综合服务,业,业的初步,形,形成和现,有,有二级公,司,司的项目,接,接近尾声,，,，应该考,虑,虑对组织,结,结构有比,较,较大的整,合,合，初步,建,建立事业,部,部组织结,构,构，支持,多,多业务的,均,均衡发展,。,。,华融应该,考,考虑以“,办,办基业常,青,青的企业,”,”为目标,，,，抓住历,史,史性的国,有,有企业改,制,制的机遇,，,，从根本,上,上进行制,度,度创新，,优,优化公司,的,的股东结,构,构。,2002,年,年11月29日,5,保密文件,、,、版权所,有,有,本报告的,七,七大观点,五、华融,的,的品牌战,略,略,品牌结构,采,采用一个,母,母公司品,牌,牌（“华,融,融”）和,一,一个子公,司,司品牌（,“,“金融街,”,”）。,母子公司,品,品牌应该,根,根据品牌,的,的不同内,涵,涵确定品,牌,牌定位。,品牌建设,的,的目标为,：,：在未来,三,三年内，,确,确立全国,一,一流房地,产,产企业品,牌,牌地位，,金,金融街品,牌,牌达到国,际,际知名，,华,华融品牌,做,做到全国,闻,闻名。,为了达到,以,以上目标,，,，华融总,部,部应该采,取,取以下举,措,措：,在华融总,部,部建立品,牌,牌管理的,职,职能统一,管,管理品牌,品牌建设,应,应该在不,同,同阶段有,不,不同重点,品牌建设,应,应该采用,多,多种方法,多,多种途径,投资品牌,建,建设,2002,年,年11月29日,6,保密文件,、,、版权所,有,有,本报告的,七,七大观点,六、华融,的,的财务战,略,略,为了在2005年,实,实现华融,系,系统做大,作,作强的目,标,标，华融,应,应该采取,扩,扩张性的,财,财务战略,。,。,伴随着扩,张,张型财务,战,战略，华,融,融未来应,该,该适当加,大,大直接债,务,务融资力,度,度，降低,对,对短期借,款,款、商业,信,信用和增,发,发配股的,依,依赖。,为了降低,经,经营和财,务,务风险，,华,华融需要,改,改善现有,融,融资结构,，,，统一下,属,属公司资,金,金调度，,适,适当调整,现,现有项目,开,开发进度,。,。,为了支持,新,新的发展,战,战略，华,融,融应该加,强,强财务部,的,的作用。,在,在加强对,整,整个华融,系,系统财务,监,监控的基,础,础上，赋,予,予财务部,系,系统资金,调,调济中心,的,的职能，,并,并逐渐向,华,华融系统,资,资金管理,中,中心和财,务,务管理中,心,心的方向,迈,迈进。,2002年11月29,日,日,7,保密文件、,版,版权所有,本报告的七,大,大观点,七、华融的,人,人才战略,华融未来的,发,发展需要大,量,量的高级专,门,门人才，现,有,有的人才结,构,构不尽合理,。,。华融应该,根,根据公司发,展,展战略，着,手,手考虑未来,三,三年的人才,需,需求，制定,人,人力资源战,略,略和人力资,源,源规划体系,。,。,华融人力资,源,源管理面临,四,四大问题：,人,人才供需结,构,构不平衡，,人,人才招聘市,场,场化程度不,高,高，人员绩,效,效考评制度,不,不健全，人,员,员培训体系,不,不完善。,华融应增加,集,集团人力资,源,源规划，职,业,业发展计划,设,设计，激励,机,机制设计，,集,集团培训规,划,划四大职能,解,解决现有问,题,题，并适当,扩,扩大部门规,模,模，从传统,的,的人事管理,功,功能转变为,现,现代企业的,人,人力资源管,理,理。,根据华融的,实,实际情况和,建,建立现代人,力,力资源管理,体,体制的需要,，,，华融应该,采,采用部分集中下,的,的分散化管,理,理，区别对,待,待全资、控,股,股和参股子,公,公司，总部定位在,人,人力资源战,略,略层面，二,级,级公司人力,资,资源部则负,责,责操作层面,业,业务。,2002年11月29,日,日,8,保密文件、,版,版权所有,目录,一、报告摘,要,要,二、华融战,略,略规划,华融发展目,标,标,华融战略方,案,案,华融品牌战,略,略,华融财务战,略,略,华融人才战,略,略,组织结构调,整,整方案,华融战略实,施,施行动计划,建,建议,三、附录,中国国贸案,例,例,集团财务公,司,司基本要求,先进企业资,金,金管理中心,介,介绍,房地产企业,组,组织结构举,例,例,2002年11月29,日,日,9,保密文件、,版,版权所有,新华信用以,下,下框架描述,华,华融的发展,战,战略,战略方案,行动计划,战略目标,价值观,使命,愿景,企业未来的境界,业务定义与范围,决策纲领,具体行动安排,衡量战略成果,企业经营理念,2002年11月29,日,日,10,保密文件、,版,版权所有,华融战略规,划,划报告详细,目,目录,华融发展目,标,标,愿景,使命,价值观,三年战略目,标,标,目标制定思,路,路,华融战略方,案,案,华融发展方,向,向,未来业务组,合,合,现有业务发,展,展,进入新业务,业务调整方,案,案,风险和对策,组织结构调,整,整方案,组织结构设,计,计,组织结构阶,段,段调整计划,华融品牌战,略,略,品牌结构,品牌定位,品牌目标,品牌举措,华融财务战,略,略,财务战略选,择,择,资金来源,风险管理,财务举措,华融人才战,略,略,人力资源现,状,状,人力资源管,理,理,人力资源举,措,措,华融战略实,施,施行动计划,建,建议,2002年11月29,日,日,11,保密文件、,版,版权所有,华融的愿景,愿景是企业,每,每一个员工,对,对于企业未,来,来的共识，,是,是企业未来,要,要达到的图,景,景；愿景不,是,是短期的期,望,望，不是关,于,于明年要成,为,为怎样一个,企,企业，而是,企,企业的长远,目,目标，在一,定,定时间段内,可,可以变化。,愿景和使命,是,是制定企业,发,发展战略的,总,总纲。华融,正,正处于从政,府,府任务型向,市,市场导向型,企,企业定位的,转,转型阶段，,提,提出符合企,业,业自身状况,的,的愿景和使,命,命是华融统,一,一思想、提,高,高企业凝聚,力,力的有力手,段,段。,新华信对于,华,华融愿景的,建,建议：,成为有核心,竞,竞争力的综,合,合开发经营,服,服务产业集,团,团,这一愿景指,明,明了华融在,未,未来不仅要,成,成为一个房,地,地产开发业,的,的强者，还,要,要在综合服,务,务领域、金,融,融业等领域,进,进行多元化,的,的扩张，成,为,为一个跨行,业,业、跨区域,的,的产业巨人,。,。,综合：房地,产,产业务+相,关,关综合服务,业,业务+金融,业,业务,开发：功能,街,街区开发+,商,商业物业开,发,发+住宅开,发,发,经营：酒店+剧院+俱,乐,乐部+其他,服务：房地,产,产服务+金,融,融服务,愿景,使命,价值观,三年战略,目标,目标,制定思路,2002年11月29,日,日,12,保密文件、,版,版权所有,华融的使命,使命是企业,赖,赖以生存的,方,方式，是目,前,前企业所经,营,营业务（客,户,户、产品、,市,市场、价值,、,、核心能力,）,）和未来想,要,要经营的业,务,务的描述。,新华信对于,华,华融使命的,建,建议：,创造都市美,好,好生活,这一使命指,明,明了华融的,客,客户对象是,城,城市内工作,、,、生活的人,，,，市场在都,市,市区域，价,值,值是在为这,些,些人提供是,他,他们能够舒,适,适工作、愉,快,快生活的产,品,品（物业、,服,服务、文化,休,休闲等）中,实,实现的，创,造,造体现了华,融,融要在这一,领,领域成长为,先,先导地位。,愿景,使命,价值观,三年战略,目标,目标,制定思路,2002年11月29,日,日,13,保密文件、,版,版权所有,华融的价值,观,观,价值观是企,业,业文化的重,要,要组成部分,，,，是公司面,临,临选择时决,定,定优先顺序,的,的基本出发,点,点。,价值观的最,终,终提出应该,由,由华融企业,文,文化咨询项,目,目来完成。,新华信对于,华,华融价值观,的,的建议：,创新、高效,、,、诚信、服,务,务,创新：,追求观念和,经,经营理念上,的,的创新，追,求,求管理、产,品,品和服务上,的,的创新,高效：,速度与质量,的,的完美结合,诚信：,公司外部形,象,象的市场反,映,映（以诚待,人,人、商誉）,，,，公司内部,文,文化的真实,体,体现（相,互,互信任、精,诚,诚团结）,服务：,从房地产开,发,发到综合经,营,营服务的发,展,展，要强调,和,和培养公司,整,整体对服务,理,理,念,念、服务精,神,神、服务方,法,法和服务价,值,值的认同,企业的价值,观,观应该最终,落,落实到企业,员,员工的行为,规,规范中去，,成,成为华融对,内,内对外的行,为,为准则。,愿景,使命,价值观,三年战略,目标,目标,制定思路,2002年11月29,日,日,14,保密文件、,版,版权所有,华融的战略,目,目标,愿景,使命,价值观,三年战略,目标,新华信提出,的,的华融战略,目,目标是在对,华,华融现状和,外,外部环境分,析,析的基础上,，,，本着战略,目,目标应该遵,循,循的精确可,测,测量、有挑,战,战性但是可,以,以实现、有,具,具体的时间,限,限制的原则,而,而提出的。,华融战略目,标,标由,效益目标,、,成长目标,和,管理目标,组成。,效益目标是,根,根据华融现,有,有业务的计,划,划收益情况,进,进行测算修,正,正后得出。,成长目标和,管,管理目标是,根,根据华融现,状,状分析提出,的,的华融在未,来,来三年内应,该,该加强的关,键,键点。,目标,制定思路,2002年11月29,日,日,15,保密文件、,版,版权所有,华融的战略,目,目标 ,效,效益目标（2005,年,年）,年净资产收,益,益率：10%,2005年,实,实现主营业,务,务收入：50亿元,2005年,实,实现净利润,：,：3.3亿,元,元 （,按照股权折,算,算为1.86亿元）,2005年,实,实现净资产,：,：20亿元,2002年11月29,日,日,16,保密文件、,版,版权所有,华融的战略,目,目标 ,成,成长目标,（,（2005,年,年）,确立全国一,流,流的房地产,开,开发和物业,管,管理的品牌,地,地位，金融,街,街品牌达到,国,国际知名，,华,华融品牌做,到,到全国闻名,一,流,流,媒,媒,体,体,的,的,正,正,面,面,曝,曝,光,光,次,次,数,数3,年,年,累,累,计,计8,次,次,以,以,上,上,（,（,一,一,流,流,媒,媒,体,体,指,指,国,国,家,家,级,级,公,公,共,共,媒,媒,体,体,，,，,包,包,括,括,电,电,视,视,、,、,报,报,纸,纸,、,、,杂,杂,志,志,等,等,；,；,正,正,面,面,曝,曝,光,光,指,指,对,对,华,华,融,融,公,公,司,司,的,的,管,管,理,理,和,和,建,建,设,设,成,成,就,就,进,进,行,行,肯,肯,定,定,和,和,推,推,广,广,的,的,报,报,道,道,）,）,专,业,业,类,类,有,有,影,影,响,响,的,的,媒,媒,体,体,正,正,面,面,曝,曝,光,光,次,次,数,数3,年,年,累,累,计,计15,次,次,以,以,上,上,（,（,专,专,业,业,类,类,指,指,房,房,地,地,产,产,类,类,、,、,金,金,融,融,财,财,经,经,类,类,、,、,经,经,济,济,管,管,理,理,类,类,电,电,视,视,、,、,报,报,纸,纸,、,、,杂,杂,志,志,等,等,）,）,在,金,金,融,融,街,街,地,地,区,区,举,举,办,办,国,国,际,际,影,影,响,响,的,的,重,重,大,大,活,活,动,动,（,（,研,研,讨,讨,会,会,、,、,专,专,业,业,论,论,坛,坛,等,等,）,）3,年,年,累,累,计,计2,次,次,以,以,上,上,，,，,全,全,国,国,影,影,响,响,的,的,重,重,大,大,活,活,动,动,每,每,年,年1,次,次,以,以,上,上,形,成,成,核,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,，,，,有,有,强,强,的,的,投,投,资,资,策,策,划,划,能,能,力,力,和,和,市,市,场,场,营,营,销,销,能,能,力,力,，,，,形,形,成,成,从,从,投,投,资,资,策,策,划,划,到,到,市,市,场,场,营,营,销,销,纵,纵,贯,贯,价,价,值,值,链,链,的,的,综,综,合,合,能,能,力,力,，,，,企,企,业,业,完,完,成,成,从,从,政,政,府,府,任,任,务,务,型,型,向,向,市,市,场,场,主,主,导,导,型,型,、,、,由,由,资,资,源,源,优,优,势,势,型,型,向,向,能,能,力,力,优,优,势,势,型,型,的,的,转,转,变,变,市,场,场,导,导,向,向,性,性,项,项,目,目,收,收,入,入,占,占,总,总,收,收,入,入,的,的25%,。,。,具,具,体,体,而,而,言,言,：,：,金,金,融,融,街,街,开,开,发,发,应,应,实,实,现,现10,亿,亿,左,左,右,右,的,的,市,市,场,场,导,导,向,向,型,型,项,项,目,目,的,的,主,主,营,营,业,业,务,务,收,收,入,入,，,，,而,而,另,另,外,外10,亿,亿,元,元,左,左,右,右,的,的,销,销,售,售,收,收,入,入,来,来,自,自,于,于,政,政,府,府,导,导,向,向,型,型,的,的,西,西,直,直,门,门,项,项,目,目,和,和,德,德,胜,胜,科,科,技,技,园,园,项,项,目,目,；,；,金,金,融,融,街,街,控,控,股,股,力,力,争,争,实,实,现,现5,亿,亿,元,元,左,左,右,右,的,的,市,市,场,场,导,导,向,向,型,型,项,项,目,目,（,（,应,应,在,在,金,金,融,融,街,街,地,地,区,区,以,以,外,外,或,或,物,物,业,业,出,出,租,租,经,经,营,营,）,）,的,的,主,主,营,营,业,业,务,务,收,收,入,入,；,；,其,其,他,他,项,项,目,目,公,公,司,司,的,的,计,计,划,划,内,内,主,主,营,营,业,业,务,务,收,收,入,入,和,和,金,金,融,融,街,街,控,控,股,股,的,的,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,收,收,入,入,应,应,被,被,视,视,作,作,政,政,府,府,导,导,向,向,型,型,市,场,场,导,导,向,向,性,性,项,项,目,目,利,利,润,润,占,占,净,净,利,利,润,润,的,的25%,（,（,以,以,上,上,市,市,场,场,导,导,向,向,型,型,项,项,目,目,销,销,售,售,收,收,入,入,占,占,金,金,融,融,街,街,开,开,发,发,销,销,售,售,收,收,入,入,的,的,一,一,半,半,、,、,金,金,融,融,界,界,控,控,股,股,的,的,四,四,分,分,之,之,一,一,，,，,折,折,算,算,后,后,分,分,别,别,占,占,用,用,两,两,家,家,公,公,司,司,净,净,资,资,产,产,的,的,一,一,半,半,和,和,四,四,分,分,之,之,一,一,，,，,即,即1.5,亿,亿,元,元,左,左,右,右,和,和4,亿,亿,元,元,左,左,右,右,，,，,按,按10%,的,的,净,净,资,资,产,产,收,收,益,益,率,率,折,折,算,算,的,的,净,净,利,利,润,润,应,应,在,在6-7,千,千,万,万,元,元,）,）,具,备,备,走,走,出,出,北,北,京,京,，,，,实,实,现,现,跨,跨,区,区,域,域,扩,扩,张,张,的,的,整,整,体,体,开,开,发,发,能,能,力,力,至,少,少15%,的,的,销,销,售,售,收,收,入,入,来,来,自,自,西,西,城,城,区,区,外,外,的,的,项,项,目,目,，,，,力,力,争,争,实,实,现,现,西,西,城,城,区,区,外,外,项,项,目,目,收,收,入,入,超,超,过,过20%,2002,年,年11,月,月29,日,日,17,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,华,融,融,的,的,战,战,略,略,目,目,标,标,管,管,理,理,目,目,标,标,（,（2005,年,年,）,）,形,成,成,较,较,强,强,的,的,战,战,略,略,规,规,划,划,和,和,管,管,理,理,能,能,力,力,，,，,完,完,善,善,组,组,织,织,结,结,构,构,和,和,管,管,理,理,机,机,制,制,。,。,在,总,总,部,部,职,职,能,能,部,部,门,门,培,培,养,养,出,出,有,有,管,管,理,理,能,能,力,力,的,的,高,高,素,素,质,质,人,人,才,才,，,，,逐,逐,步,步,选,选,拔,拔,到,到,二,二,级,级,公,公,司,司,工,工,作,作,，,，,为,为,整,整,体,体,改,改,变,变,现,现,行,行,的,的,股,股,东,东,代,代,表,表,管,管,理,理,体,体,制,制,做,做,好,好,基,基,础,础,工,工,作,作,在2005,年,年,后,后,初,初,步,步,形,形,成,成,事,事,业,业,部,部,组,组,织,织,结,结,构,构,，,，,完,完,成,成,一,一,些,些,现,现,有,有,项,项,目,目,公,公,司,司,的,的,整,整,合,合,工,工,作,作,有,健,健,全,全,的,的,考,考,核,核,和,和,激,激,励,励,制,制,度,度,，,，,形,形,成,成,充,充,满,满,活,活,力,力,的,的,企,企,业,业,文,文,化,化,。,。,实,现,现,对,对,系,系,统,统,内,内,每,每,年,年,一,一,次,次,的,的,考,考,核,核,工,工,作,作,高素质高能力的,核,核心管理层员工,离,离职率低于10%,系统内员工对企,业,业理念（愿景、,使,使命、价值观）,的,的认同度达到90%以上,有系统的人力资,源,源管理体系，有,较,较强的专业和管,理,理人才的储备。,完成现代企业的,包,包含招聘、考核,、,、薪酬、职业发,展,展的专业人力资,源,源管理体系的建,设,设（建议由专业,公,公司帮助完成）,具有本科或研究,生,生以上学历，并,切,切实具有较高素,质,质和能力的管理,队,队伍，占华融系,统,统管理人员的比,例,例在80%以上,培养出研究生相,关,关专业或本科学,历,历且有房地产营,销,销策划3年以上,经,经验，在华融工,作,作2年，并成功,运,运作至少一个市,场,场化项目的人员10名以上,中高级管理人员,平,平均年龄在40,岁,岁左右；全体员,工,工年龄结构保持,在,在30岁左右,全体员工大专以,上,上学历80%以,上,上，本科70%,以,以上,80%中高层管,理,理人员的英语水,平,平在大学英语4,级,级或中级职称英,语,语考试水平以上,2002年11,月,月29日,18,保密文件、版权,所,所有,华融战略目标制,定,定的两个出发点,愿景,使命,价值观,三年战略,目标,目标,制定思路,华融在2005,年,年应该达到国内,房,房地产行业一流,企,企业的地位。,有挑战性但是可,以,以实现。,2002年11,月,月29日,19,保密文件、版权,所,所有,新华信研究的2001年国内房,地,地产行业一流企,业,业的标准如下,总资产50亿,房地产主营业务,收,收入30亿元,净资产收益率10%,地域扩张,强势品牌,2001年全国,上,上市房地产公司,主,主营收入前五强,的,的企业平均主营,业,业务收入是26.6亿元（该指,标,标相对更为重要,，,，因此新华信选,取,取了前五强企业,作,作为参考）,万科2001年,的,的主营业务收入,为,为45亿元，万,达,达2001年的,主,主营业务收入为40亿元,华远2001年的销,售,售额是35亿元,2001年全国,上,上市房地产公司,净,净资产收益率高,位,位数为9.9%,；,；,万科2001年,的,的净资产收益率,为,为12%；,作为市场化程度,较,较高的房地产企,业,业万科已基本摆,脱,脱了地域性的限,制,制，目前业务已,拓,拓展到全国10,个,个城市；,万达2001年,已,已将业务拓展到,全,全国12个城市,万科、万达等的,品,品牌已经在全国,范,范围内具备了一,定,定的知名度，美,誉,誉度和顾客知名,度,度。,2001年全国,上,上市房地产公司,总,总资产排名前十,强,强企业的平均总,资,资产是是48.13亿元,万科2001年,的,的总资产为65,亿,亿元，万达2001年的总资产,为,为100亿元,2002年11,月,月29日,20,保密文件、版权,所,所有,华融如果在2005年能够实现,上,上述战略目标，,至,至少在效益目标,上,上应该能够跻身,于,于全国一流房地,产,产企业的行列,根据新华信的研,究,究（选取万科、,万,万达、华远等优,秀,秀企业为标杆）,，,，2001年的,一,一流房地产企业,的,的财务指标为总,资,资产规模至少达,到,到50亿元，主,营,营业务年销售收,入,入至少达到30,亿,亿元， 净资产,收,收益率至少达到10%。,考虑到过去5年,全,全国房地产企业,资,资产平均增长率15%、销售收,入,入平均增长25%的速度，到2005年全国一,流,流房地产企业的,财,财务指标应为总,资,资产规模至少达,到,到90亿元，主,营,营业务年销售收,入,入至少达到70,亿,亿元。,考虑,到,到金,融,融街,控,控股,在,在2005年,至,至少,有,有近20,万,万平,方,方米,的,的物,业,业计,划,划自,己,己持,有,有（,这,这样,减,减少,了,了销,售,售收,入,入）,，,，华,融,融也,会,会拥,有,有一,家,家价,值,值10亿,元,元的,酒,酒店,，,，所,以,以2005年,华,华融,在,在财,务,务效,益,益指,标,标上,销,销售,收,收入,达,达到,50,亿,亿元,左右,就,就实,际,际达,到,到了,一,一流,企,企业,的,的水,平,平。,华融,所,所需,要,要提,高,高的,是,是在,一,一些,软,软性,的,的管,理,理指,标,标上,，,，以,及,及在,地,地域,布,布局,上,上还,没,没有,真,真正,实,实现,摆,摆脱,地,地域,性,性。,2002,年,年11月29,日,日,21,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,在对,公,公司,经,经营,计,计划,分,分析,的,的基,础,础上,，,，新,华,华信,提,提出,了,了未,来,来三,年,年的,效,效益,目,目标,各公,司,司自,己,己提,出,出的,销,销售,计,计划,新华,信,信提,出,出的,销,销售,计,计划,金融,街,街控,股,股：,适,适当,控,控制,销,销售,进,进度,和,和会,计,计入,账,账时,间,间，,将,将原,计,计划,中,中在2003,年,年和2004,年,年实,现,现的3亿,元,元左,右,右的,销,销售,收,收入,调,调整,到,到2005年,；,；争,取,取在2005,年,年实,现,现1.8,亿,亿元,左,左右,的,的物,业,业出,租,租收,入,入。,金融,街,开发,：,：原,计,计划,缺,缺乏,体,体挑,战,战性,，,，因,此,此新,华,华信,全,全面,调,调高,了,了金,融,融街,开,开发,的,的主,营,营业,务,务销,售,售收,入,入目,标,标。,物业,公,公司,：,：自,己,己提,出,出2004-2005,年,年的,销,销售,目,目标,缺,缺乏,挑,挑战,性,性，,因,因而,新,新华,信,信适,当,当调,高,高了,物,物业,公,公司2004,年,年和2005,年,年的,销,销售,目,目标,。,。,鉴于,金,金融,街,街控,股,股和,金,金融,街,街开,发,发对,华,华融,未,未来,主,主营,业,业务,收,收入,的,的影,响,响最,大,大，,新,新华,信,信在,规,规划,中,中主,要,要对,这,这两,家,家公,司,司提,出,出的,预,预测,进,进行,了,了修,改,改,2002,年,年11月29,日,日,22,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,新华,信,信认,为,为金,融,融街,开,开发,可,可以,达,达到,更,更好,的,的发,展,展目,标,标,金融,街,街开,发,发自,己,己提,出,出的,销,销售,计,计划,新华,信,信为,金,金融,街,街开,发,发提,出,出的,规,规划,目,目标,原计,划,划中,未,考虑2005,年,年大,部,部竣,工,工的,中,中组,部,部项,目,目和,灵,灵境,胡,胡同,项,项目,的,的销,售,售收,入,入，,过,过于,保,保守,；,；,对比,金,金融,街,街控,股,股的,销,销售,预,预测,，,，原,计,计划,对,对2005年,能,能够,完,完工,的,的西,直,直门,、,、德,胜,胜科,技,技园,和,和E10,项,项目,所,所作,的,的销,售,售预,测,测显,得,得比,较,较保,守,守，,应,应加,快,快销,售,售力,度,度,；,此外,，,，2005年,，,，德,胜,胜、,嘉,嘉鸿,、,、金,易,易等,项,项目,将,将基,本,本结,束,束，,作,作为,新,新华,信,信规,划,划中,华,华融,系,系统,的,的房,地,地产,开,开发,平,平台,之,之一,的,的金,融,融街,开,开发,应,应该,在,在2004年,和,和2005年,间,间为,华,华融,实,实现,区,区外,拓,拓展,，,，因,而,而，,需,需在,现,现在,已,已经,开,开发,的,的项,目,目基,础,础上,另,另开,新,新的,项,项目,，,，创,造,造新,的,的销,售,售收,入,入来,源,源。,2002年11月29,日,日,23,保密文件、,版,版权所有,新华信建议,的,的 2003-2005年度效益,目,目标,按照规划，,华,华融在2003-2005年内房,地,地产主营业,务,务收入为：,2003年,：,：31.2,亿,亿元,2004年,：,：42.7,亿,亿元,2005年,：,：50.5,亿,亿元,按照规划，,华,华融系统在2003-2005年,内,内的净利润,为,为：,2003年,：,：2.6亿,元,元 （按照,股,股权折算为1.43亿,元,元),2004年,：,：3亿元（,按,按照股权折,算,算为1.55亿元),2005年,：,：3.3亿,元,元（按照股,权,权折算为1.86亿元),2002年11月29,日,日,24,保密文件、,版,版权所有,华融战略规,划,划报告详细,目,目录,华融发展目,标,标,愿景,使命,价值观,三年战略目,标,标,目标制定思,路,路,华融战略方,案,案,华融发展方,向,向,未来业务组,合,合,现有业务发,展,展,进入新业务,业务调整方,案,案,风险和对策,组织结构调,整,整方案,组织结构设,计,计,组织结构阶,段,段调整计划,华融品牌战,略,略,品牌结构,品牌定位,品牌目标,品牌举措,华融财务战,略,略,财务战略选,择,择,资金来源,风险管理,财务举措,华融人才战,略,略,人力资源现,状,状,人力资源管,理,理,人力资源举,措,措,华融战略实,施,施行动计划,建,建议,2002年11月29,日,日,25,保密文件、,版,版权所有,十六大报告,明,明确提出中,央,央和地方分,级,级行使产权,，,，并提出资,产,产划分原则,，,，为国有资,产,产管理改革,扫,扫清了政策,上,上的障碍，,这,这意味着新,一,一轮国有企,业,业改制高潮,将,将要到来,“在坚持国,家,家所有的前,提,提下，充分,发,发挥中央和,地,地方两个积,极,极性。国家,要,要制定法律,法,法规，建立,中,中央政府和,地,地方政府分,别,别代表国家,履,履行出资人,职,职责，享有,所,所有者权益,，,，权力，义,务,务和责任相,统,统一，管资,产,产，管人，,管,管事相结合,的,的国有资产,管,管理体制”,地方政府享,有,有完全的出,资,资人权益，,对,对国有资产,的,的管理和监,管,管的权限大,大,大加强。可,以,以自行决定,自,自己资产的,拍,拍卖，转让,。,。,地方政府可,以,以直接对所,辖,辖企业改制,做,做出决策。,所,所属国企,改,改制重组步,伐,伐大大加快,。,。,分级行使产,权,权,“关系国家,经,经济命脉和,国,国家安全的,大,大型国有企,业,业，基础设,施,施和重要自,然,然资源等，,由,由中央政府,代,代表国家履,行,行出资人职,责,责，其他国,有,有资产由地,方,方政府代表,国,国家履行出,资,资人职责”,资产划分原,则,则,华融发展,方向,现有业务,发展,进入新,业务,业务调整,方案,风险和,对策,未来业务,组合,2002年11月29,日,日,26,保密文件、,版,版权所有,华融管理层,可,可以考虑抓,住,住这一历史,机,机遇，实现,企,企业股权的,多,多元化。尝,试,试管理层收,购,购，提高公,司,司治理结构,竞,竞争力,房地产企业,不,不在“关系,国,国家经济命,脉,脉和国家安,全,全的大型国,有,有企业，基,础,础设施和重,要,要自然资源,”,”之列，未,来,来房地产可,能,能成为国有,股,股减持的目,标,标行业之一,。,。,北京市和西,城,城区政府将,取,取得国企改,革,革的主动权,，,，未来将出,台,台一系列国,企,企改革政策,，,，加速企业,改,改制进程。,国有股将选,择,择性控股，,参,参股某些领,域,域，在某些,领,领域将可能,完,完全退出。,大,大型国有独,资,资企业引进,国,国际战略投,资,资者，提升,企,企业管理水,平,平。,华融管理层,应,应当抓住历,史,史机遇，实,现,现企业股权,的,的多元化。,提,提高公司治,理,理结构竞争,力,力。,通过引入外,资,资，民营，,外,外部法人，,自,自然人实现,外,外部型股权,多,多元化,通过员工持,股,股，管理层,收,收购实现内,部,部型股权多,元,元化,完善和贯彻,管,管理层激励,，,，约束机制,2002年11月29,日,日,27,保密文件、,版,版权所有,华融治理结,构,构改革方案,之,之一：以未,来,来华融的股,份,份制改造为,契,契机，通过,员,员工持股计,划,划（ESOP）实现华,融,融股权结构,的,的根本改变,方案内容,利用西城区,政,政府未来可,能,能对华融进,行,行股份制改,造,造的契机，,在,在引入新的,战,战略投资者,的,的同时，华,融,融的员工以,工,工会下属的,职,职工持股会,或,或专门设立,的,的信托基金,为,为载体，持,有,有新的改制,过,过的公司的,股,股票，从而,实,实现所有者,与,与经营者的,统,统一，增强,华,华融的治理,结,结构核心竞,争,争力。,成功案例,金地集团是1991年,成,成立的一家,深,深圳房地产,公,公司。1996年，,由深圳市福,田,田区国有资,产,产管理局、,深,深圳市投资,管,管理公司、,美,美国UT斯,达,达康有限公,司,司、深圳市,方,方兴达建筑,工,工程有限公,司,司和金地实,业,业开发总公,司,司工会作为,发,发起人,在,在原金地实,业,业开发总公,司,司的基础上,，,，通过对原,金,金地实业开,发,发总公司进,行,行改组,以,发,发起设立方,式,式设立股份,有,有限公司。,金地集团在,实,实施股份制,改,改造过程中,，,，设计了2530万股,作,作为内部员,工,工持股的股,份,份总额，每,股,股面值为1,元,元。在内部,职,职工股的总,量,量中，70,供现有员,工,工认购，30作为预,留,留股份，用,于,于奖励公司,优,优秀人员和,新,新增员工认,购,购。,企业现职职,工,工购股的资,金,金中的30,由员工个,人,人出资，35由公司,贷,贷款给职工,，,，30由,工,工会从公益,金,金中支出。,以,以后职工购,股,股，将采取50由职,工,工个人出资,，,，50由,公,公司贷款的,办,办法。,2002年11月29,日,日,28,保密文件、,版,版权所有,华融治理结,构,构改革方案,之,之二 ：以,现,现有的“金,融,融街控股”,国,国有股减持,为,为契机，通,过,过MBO（,管,管理层收购,）,），实现华,融,融系统核心,企,企业之一,金,金融街控股,的,的股权变革,，,，使其治理,结,结构竞争力,得,得到根本提,升,升,方案内容,利用国有股,减,减持的契机,，,，金融街控,股,股高管（同,时,时也是华融,高,高管）成立,专,专门用于收,购,购减持国有,股,股的公司，,再,再由这家公,司,司融资购买,国,国家减持的,国,国有股，从,而,而实现改善,金,金融街控股,的,的股权结构,，,，提升其治,理,理结构核心,竞,竞争力。,成功案例,宇通客车的,管,管理层为实,现,现MBO，,首,首先,成立收购主,体,体上海,宇,宇通创业投,资,资有限公司,（,（简称“上,海,海宇通”）,2001年5月，宇通,客,客车的第二,大,大股东郑州,第,第一钢厂与,上,上海宇通创,业,业投资有限,公,公司签订了,关,关于宇通客,车,车87,国,国有法人股,的,的股权转让,协,协议。转让,后,后，郑州一,钢,钢仍持有宇,通,通客车股份240万股,。,。同年6月，郑州,市,市国有资产,管,管理局将其100%控,股,股的郑州市,宇,宇通集团有,限,限责任公司,的,的,89.9%,的股份通过,协,协议转让给,上,上海宇通。,宇,宇通集团持,有,有宇通股份2350万,股,股国家股，,占,占,17.19%,，是其第一,大,大股东。这,次,次转使宇通创,业,业间接持有,宇,宇通客车2110.3,万,万股，占总,股,股本的15.44%。两次转让后,，,，上海宇通,共,共拥有宇通,股,股份,24.1%,的股份，从,而,而成为第一,大,大股东。,2002年11月29日,29,保密文,件,件、版,权,权所有,华融治,理,理结构,改,改革方,案,案之三,：,：通,过,过华融,高,高管成,立,立公司,，,，在未,来,来华融,开,开发的,项,项目中,参,参股，,实,实现经,营,营者激,励,励与约,束,束的统,一,一，提,升,升整个,系,系统的,治,治理结,构,构竞争,力,力,方案内,容,容,由华融,系,系统的,高,高管（,或,或员工,）,）出资,成,成立公,司,司，作,为,为参股,的,的平台,；,；,华融未,来,来投资,开,开发新,的,的项目,时,时，由,这,这家公,司,司作为,参,参股方,之,之一，,以,以资金,（,（少量,）,）和智,力,力入股,的,的方式,，,，在项,目,目公司,占,占有一,定,定的股,份,份，从,而,而实现,与,与项目,风,风险共,担,担、收,益,益共享,，,，全面,提,提升华,融,融所运,作,作项目,的,的治理,结,结构核,心,心竞争,力,力。,2002年11月29日,30,保密文,件,件、版,权,权所有,根据新,华,华信研,究,究结果,显,显示，,国,国内各,公,公司在,实,实行ESOP,或,或MBO时的,主,主要资,金,金来源,有,有,员工自有资金,员工以自有资,产,产（如房产等,）,）抵押贷款,员工以已收购,的,的股票向银行,进,进行质押贷款,公司贷款（例,如,如：金地模式,）,）,公司建立奖励,基,基金，但不以,现,现金方式发放,给,给个人，而是,专,专门用于收购,本,本公司股份（,例,例如：联想、TCL模式）,公司以折价方,式,式向高管定向,发,发行股票（例,如,如：中远发展,模,模式）,MBO信托基,金,金（新华信托,推,推出，本质也,是,是股票质押贷,款,款）,2002年11月29日,31,保密文件、版,权,权所有,以“办基业常,青,青的企业”为,目,目标，抓住,历,历史性的国有,企,企业改制的机,遇,遇，从根本,上,上进行制度创,新,新，优化公司,的,的股东结构,2002年11月29日,32,保密文件、版,权,权所有,华融内外部环,境,境分析 SWOT 总结,优势,劣势,机会,威胁,SWOT分析,较强的政府背,景,景和社会资源,；,；,较多的资金渠,道,道；,房地产领域较,丰,丰富的经验和,勤,勤奋敬业、房,地,地产领域专业,素,素质较高的员,工,工队伍。,土地资源优势,不,不可持续；,市场化程度不,高,高,管理体系,不,不健全,缺乏,国,国际化、市场,化,化、复合型管,理,理人才。,经验局限在房,地,地产领域，还,没,没有形成系统,的,的核心竞争力,。,。,住房政策改革,激,激发出了对于,住,住宅的需求，,房,房地产住宅业,长,长期发展前景,良,良好；,今后的市场环,境,境将更加公开,、,、透明，有利,于,于企业公平竞,争,争；,若干原来限制,进,进入的行业对,内,内、外资开放,，,，西部大开发,、,、北京奥运引,来,来无限商机。,新土地政策和,现,现有土地资源,的,的衰竭将削弱,华,华融原先的竞,争,争优势；,房地产业存在,一,一定程度的泡,沫,沫现象，竞争,激,激烈，风险较,大,大；,中国加入WTO后，外国竞,争,争者将在各个,领,领域与国内经,营,营者展开直接,竞,竞争，从而打,压,压平均盈利水,平,平。,华融发展,方向,现有业务,发展,进入新,业务,业务调整,方案,风险和,对策,未来业务,组合,2002年11月29日,33,保密文件、版,权,权所有,从SWOT分,析,析出发，华融,的,的现阶段应该,定,定位于以房地,产,产开发业务为,核,核心的综合性,房,房地产经营服,务,务企业，培养,企,企业的竞争能,力,力，克服由于,新,新政策和土地,资,资源减少带来,的,的威胁,华融现有资源,和,和能力主要集,中,中在房地产开,发,发领域，人才,结,结构也以房地,产,产专业人才为,主,主，缺乏复合,型,型的管理人才,，,，也缺乏跨行,业,业的管理经验,和,和能力，现阶,段,段不具备多元,化,化经营的组织,和,和人才条件；,华融虽然拥有,多,多种融资渠道,，,，但即便是把,现,现有的项目顺,利,利完成，资金,也,也已经十分紧,张,张，而无论大,规,规模进军那个,行,行业，都需要,大,大量的资金投,入,入，因此，华,融,融在现阶段尚,不,不具备多元化,经,经营的资金条,件,件；,房地产业本身,，,，尤其是住宅,房,房地产，市场,规,规模和潜力都,很,很大，支持华,融,融未来的发展,不,不成问题，虽,然,然投资收益率,有,有下降的趋势,，,，但相比其他,行,行业，仍属利,润,润丰厚的产业,；,；,到目前为止华,融,融在房地产领,域,域取得的成功,在,在相当程度上,靠,靠的是资源优,势,势，企业的竞,争,争力没有经过,市,市场的检验，,没,没有形成系统,的,的核心竞争力,，,，因此，华融,当,当务之急是集,中,中精力培育核,心,心竞争力；,在房地产业，,华,华融以前主要,是,是做地产开发,，,，房产开发方,面,面也以写字楼,为,为主，而在开,发,发住宅产品、,物,物业经营管理,等,等其他房地产,产,产业价值链环,节,节上经验并不,是,是很多，可以,提,提升的空间依,然,然很大。,2002年11月29日,34,保密文件、版,权,权所有,基于华融的现,状,状和未来发展,机,机会，新华信,认,认为：华融的,发,发展战略包括,三,三个层面,第一层面,核心业务：房地产开发,第二层面,金融街综合服务业：,写字楼、公寓、酒店、商铺,俱乐部、会展、广告,宽带接入和增值服务,杂志、论坛、剧院,房地产投资信托,第三层面,有潜力的金融业务，可考虑的方向包括：,财务公司,综合类券商，寿险公司,房地产投资信托,2002年11月29日,35,保密文件、版,权,权所有,为什么选择以,物,物业经营和物,业,业管理为核心,的,的金融街综合,服,服务业作为第,二,二层面的业务,起步期,发展期,