1-物业公司经营中的法律风险及应对方案(一)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业公司经营中的法律风险及,作为,物,物业,管,管理,行,行业,的,的公,司,司，,在,在日,常,常的,经,经营,活,活动,中,中存,在,在着,诸,诸多,的,的法,律,律风,险,险，,为,为了,帮,帮助,从,从事,物,物业,管,管理,工,工作,的,的同,事,事了,解,解这,些,些风,险,险，,采,采取,正,正确,的,的处,理,理办,法,法，,以,以避,免,免或,减,减少,给,给公,司,司造,成,成的,损,损失,，,，将,这,这些,风,风险,作,作以,下,下罗,列,列，,并,并从,法,法律,角,角度,给,给出,相,相应,的,的处,理,理办,法,法，,作,作为,大,大家,工,工作,中,中的,参,参考,，,，并,欢,欢迎,大,大家,将,将方,案,案中,未,未涉,及,及的,物,物业,管,管理,问,问题,提,提出,，,，以,便,便作,出,出补,充,充。,前,言,言,主要内容,物,业,业,管,管,理,理,中,中,常,常,见,见,的,的,十,十,类,类,法,法,规,规,问,问,题,题,（,一,一,）,）,物,物,业,业,管,管,理,理,欠,欠,费,费,问,问,题,题,（,二,二,）,）,装,装,修,修,问,问,题,题,（,三,三,）,）,小,小,区,区,出,出,入,入,管,管,理,理,制,制,度,度,问,问,题,题,（,四,四,）,）,停,停,车,车,场,场,有,有,关,关,的,的,问,问,题,题,（,五,五,）,）,盗,盗,窃,窃,造,造,成,成,业,业,主,主,财,财,产,产,损,损,失,失,问,问,题,题,主要内容,物,业,业,管,管,理,理,中,中,常,常,见,见,的,的,十,十,类,类,法,法,规,规,问,问,题,题,（,六,六,）,）,住,住,宅,宅,改,改,商,商,业,业,用,用,房,房,问,问,题,题,主要内容,物,业,业,管,管,理,理,中,中,常,常,见,见,的,的,十,十,类,类,法,法,规,规,问,问,题,题,（,七,七,）,）,小,小,区,区,内,内,业,业,主,主,人,人,身,身,伤,伤,害,害,问,问,题,题,（,八,八,）,）,保,保,安,安,人,人,员,员,打,打,架,架,斗,斗,殴,殴,问,问,题,题,（,九,九,）,）,业,业,主,主,大,大,会,会,与,与,业,业,委,委,会,会,有,有,关,关,问,问,题,题,（,十,十,）,）,劳,劳,动,动,用,用,工,工,问,问,题,题,1-存在问题,2-法律规定,3-存在风险,4-应对措施,方案流程,一,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,欠,欠,费,费,问,问,题,题,未,入,入,伙,伙,业,业,主,主,拖,拖,欠,欠,物,物,业,业,管,管,理,理,费,费,时,时,，,，,物,物,业,业,公,公,司,司,应,应,采,取,取,哪,哪,些,些,措,措,施,施,，,，,预,预,防,防,在,在,追,追,收,收,时,时,陷,陷,入,入被,动,动？,存在问题,1,一,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,欠,欠,费,费,问,问,题,题,一,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,欠,欠,费,费,问,问,题,题,物,业,业,管,管,理,理,费,费,从,从,业,业,主,主,入,入,伙,伙,之,之,日,日,开,开,始,始,计,计,收,收,，,，,如,如,需,需,整,整,改,改,才,才,具,具,备,备,入,入,伙,伙,条,条,件,件,的,的,，,，,从,从整,改,改后,业,业,主,主,入,入,伙,伙,之,之,日,日,开,开,始,始,计,计,收,收,。,。,法律规定,未,入,入,伙,伙,业,业,主,主,拖,拖,欠,欠,物,物,业,业,管,管,理,理,费,费,时,时,，,，,物,物,业,业,公,公,司,司,应,应,采,采,取,取,哪,哪,些,些,措,措,施,施,，,，,预,预,防,防,在,在,追,追,收,收,时,时,陷,陷,入,入,被,被,动,动,？,？,一,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,欠,欠,费,费,问,问,题,题,在,发,发,展,展,商,商,通,通,知,知,入,入,伙,伙,后,后,，,，,部,部,分,分,业,业,主,主,因,因,种,种,种,种,原,原,因,因,未,未,收,收,楼,楼,，,，,一,一,旦,旦,这,这,些,些,业,业,主,主,拖,拖,欠,欠,物,物,业,业,管,管,理,理,相,相,关,关,费,费,用,用,，,，,物,物,业,业,公,公,司,司,起,起,诉,诉,时,时,业,业,主,主,常,常,以,以,没,没,有,有,接,接,到,到,入,入,伙,伙,通,通,知,知,不,不,知,知,何,何,时,时,入,入,伙,伙,作,作,为,为,抗,抗,辩,辩,理,理,由,由,，,，,物,物,业,业,公,公,司,司,若,若,拿,拿,不,不,出,出,相,相,关,关证,据,据证,明,明,业,业,主,主,收,收,到,到,入,入,伙,伙,的,的,通,通,知,知,，,，,法,法,院,院,往,往,往,往,判,判,物,物,业,业,公,公,司,司败,诉,诉。,法律风险,未,入,入,伙,伙,业,业,主,主,拖,拖,欠,欠,物,物,业,业,管,管,理,理,费,费,时,时,，,，,物,物,业,业,公,公,司,司,应,应,采,采,取,取,哪,哪,些,些,措,措,施,施,，,，,预,预,防,防,在,在,追,追,收,收,时,时,陷,陷,入,入,被,被,动,动,？,？,一,、,、,物,物,业,业,管,管,理,理,欠,欠,费,费,问,问,题,题,为,防,防,止,止,该,该,情,情,况,况,出,出,现,现,，,，,在,在,发,发,展,展,商,商,登,登,报,报,公,公,告,告,入,入,伙,伙,时,时,间,间,时,时,物,物,业,业,公,公,司,司,管,管,理,理,处,处,即,即,应,应,收,收,集,集,当,当,天,天,的,的,报,报,纸,纸,存,存,档,档,，,，,入,入,伙,伙,两,两,个,个,月,月,左,左,右,右,时,时,，,，,对,对,未,未,入,入,伙,伙,业,业,主,主,，,，,物,物,业,业,公,公,司,司,管,管,理,理,处,处,应,应,及,及,时,时,向,向,发,发,展,展,商,商,及,及,邮,邮,局,局,收,收,集,集,通,通,知,知,业,业,主,主,入,入,伙,伙,的,的,特,特,快,快,专,专,递,递,详,详,情,情,单,单,及,及,签,签,收,收,回,回,执,执,（,（,邮,邮,局,局,只,只,保,保,存,存,六,六,个,个,月,月,）,）,、,、,其,其,它,它,形,形,式,式,的,的,通,通,知,知,，,，,业,业,主,主,身,身,份,份,证,证,等,等,，,，,这,这,能,能,有,有,效,效,避,避,免,免,将,将,来,来,对,对,欠,欠,物,物,业,业,管,管,理,理,费,费,的,的,业,业,主,主,起,起,诉,诉,时,时诉讼资料缺乏的问题,。,。,应对措施,未入伙业主,拖,拖欠物业管,理,理费时，物,业,业公司应采,取,取哪些措施,，,，预防在追,收,收时陷入被,动,动？,一、物业管,理,理欠费问题,业主不交物,业,业管理费、,水,水费、电费,、,、本体维修,基,基金及上述,款,款项滞纳金,时,时物业公司,是,是否可以采,用,用停水、停电的方式催缴,？,？,2,存在问题,一、物业管,理,理欠费问题,一、物业管,理,理欠费问题,物业管理区,域,域内供水、,供,供电、供气,、,、供热、通,讯,讯、有线电,视,视等单位应,当,当向最终用,户,户收取有关,费,费用，物业,管,管理企业不,是,是供应方，,仅,仅是接受供,应,应方委托代,收,收前款费用,，,，不能采用停止供,水,水、供电方,式,式催交上述,费,费用。,法律规定,业主不交物,业,业管理费、,水,水费、电费,、,、本体维修,基,基金及上述,款,款项滞纳金,时,时物业公司,是,是否可以采,用,用停水、停,电,电的方式催,缴,缴？,一、物业管,理,理欠费问题,当出现业主,不,不交上述费,用,用，特别是,在,在一些没有,抄,抄表到户、,管,管理处代垫,水,水、电费的,小,小区，管理,处,处往往为了,方,方便，采用,停,停水停电的,办,办法逼迫欠,费,费业主交费,，,，可能会造,成,成业主家中,养,养的热带鱼,死,死亡、食物,变,变质或其它,难,难以预料的,损,损失，若是,对,对商场停电,造,造成的损失,更,更大，这些,情,情况出现后,若,若形成诉讼,，,，则我司可,能,能败诉并赔偿损失。,业主不交物,业,业管理费、,水,水费、电费,、,、本体维修,基,基金及上述,款,款项滞纳金,时,时物业公司,是,是否可以采,用,用停水、停,电,电的方式催,缴,缴？,法律风险,一、物业管,理,理欠费问题,当出现业主,拒,拒交上述费,用,用时，管理,处,处可与公司,法,法律顾问沟,通,通，商讨具体的催费,办,办法，沟通,后,后认为需起,诉,诉处理，应,以,以书面报告,形,形式上报公,司,司批准，按,照,照律师列明,的,的清单或在EIP平台,点,点物业公司,进,进入行政人,事,事部法律事,务,务栏，查询,拖,拖欠物业管,理,理费案件需,求,求资料，按,要,要求准备相,应,应的诉讼资,料,料交律师起,诉,诉处理，但,在,在诉讼过程,中,中也要加强,追,追收。,业主不交物,业,业管理费、,水,水费、电费,、,、本体维修,基,基金及上述,款,款项滞纳金,时,时物业公司,是,是否可以采,用,用停水、停,电,电的方式催,缴,缴？,应对措施,一、物业管,理,理欠费问题,物业管理欠,费,费超过,2年,能否追回？,3,存在问题,一、物业管,理,理欠费问题,一、物业管,理,理欠费问题,物业管理欠,费,费的诉讼时效为2年。,法律规定,物业管理欠,费,费超过2年,能,能否追回？,一、物业管,理,理欠费问题,业主欠物业,管,管理费超过2年时，若,物,物业公司在2年内主张,过,过权利，则,诉,诉讼时请求,就,就能得到支,持,持，若物业,公,公司没向业,主,主主张权利(方式包括,起,起诉、发催,款,款函)，诉,讼,讼时对超过,两,两年的部分,法,法院不予支,持,持。,法律风险,物业管理,欠,欠费超过2年能否,追,追回？,一、物业,管,管理欠费,问,问题,如一个业,主,主欠2年,“,“另”1个月,的,的物业管,理,理费，物,业,业公司现,在,在开始起,诉,诉，对超,过,过2年的,部,部分,即1个月的,哪,哪部分法,院,院不会支,持,持,对2,年,年内的物,业,业管理费,法,法院会支,持,持,若在,此,此期间,管,管理处向,业,业主发过,特,特快专递,邮,邮寄的催,款,款函,则,从,从发函时,起,起前推两,年,年的物业,管,管理费都,会,会得到支,持,持，所以,不,不采取适,当,当的方式,追,追讨物业,管,管理费将,会,会面临超,过,过诉讼时,效,效无法追,回,回欠款的,风,风险。,法律风险,物业管理,欠,欠费超过2年能否,追,追回？,一、物业,管,管理欠费,问,问题,管理处除,每,每月向业,主,主的发交,费,费通知单,外,外，对长,期,期欠费的,业,业主至少,应,应在2年,内,内通过特快专递邮寄催款,函,函，并在,详,详情单上,注,注明邮寄,的,的内容，,以,以便起诉,时,时能证明,主,主张过权,利,利，若仅,每,每月发交,费,费通知单,，,，起诉时,业,业主就有,可,可能声称,他,他不住在,小,小区，没,收,收到管理,处,处每月发,的,的通知单,。,。,应对措施,物业管理,欠,欠费超过2年能否,追,追回？,二、装修,问,问题,业主在装,修,修过程中乱搭建，如占用,天,天台，下,挖,挖地下室,、,、在公用,部,部位搭建,简,简易房屋,等,等，造成,有,有利害关,系,系的业主,投,投诉并不,交,交物业管,理,理费，管,理,理处应如,何,何处理？,问题1,4,存在问题,二、装修,问,问题,二、装修,问,问题,对业主乱,搭,搭建，物,业,业公司有,权,权制止，并应及,时