《大华&amp#183;颐和华城》项目营销策划方案汇报纲要

,单击此处编辑母版标题样式,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,大华颐和华城,项目,营销策划方案汇报纲要,营销策划汇报纲要,第一部分 市 场 篇,第二部分 产 品 篇,第三部分 营 销 篇,第一部分 市 场 篇,一、宏观市场,1、供需比例,2002市场供需基本平衡，全年,商品房供需比为1：1.03，其中住宅为1：1.05,，,需求略大于供应。,2、价格走势,二、中观市场,（一）宝山区,1、供需比例,2、价格走势,（二）普陀区,1、供需比例,2、价格走势,三、微观市场,（一）区域个案综合扫描,1、单价,区域内最能接受的均价为,每平方米4700-5000元。,2、总价,区域二房总价应控制在,40-50万之间，三房总价一般不超过70万。,3,、,、,主,主,力,力,面,面,积,积,区,区,域,域,二,二,房,房,的,的,主,主,力,力,面,面,积,积100-109,平,平,方,方,米,米，,三,三房,的,的,主,主,力,力,面,面,积,积120-129,平,平,方,方,米,米。,4,、,、,总,总,建,建,规,规,模,模,区,区,域,域,属,属,“,“,大,大,象,象,游,游,戏,戏,”,”,板,板,块,块,，,，几,乎,乎,都,都,在,在10,万,万,方,方,以,以,上,上,，,，,阳,阳,光,光,威,威,尼,尼,斯,斯,和,和,万,万,里,里,城,城,更,更,是,是,大,大,于,于100,万,万,方,方,的,的,“,“,恐,恐,龙,龙,”,”,级,级,大,大,盘,盘,，,，,大,大,盘,盘,时,时,代,代,在,在,本,本,区,区,域,域,率,率,先,先,上,上,演,演,。,。,（,二,二,）,）SWOT,分,分,析,析,1,、,、,优,优,势,势,A,、,、,品,品,牌,牌,优,优,势,势,。,。,B,、,、,规,规,模,模,优,优,势,势,。,。,C,、,、,物,物,业,业,型,型,态,态,组,组,合,合,优,优,势,势,。,。,D,、,、,规,规,划,划,、,、,配,配,套,套,、,、,交,交,通,通,、,、,理,理,念,念,及,及,营,营,销,销,等,等,优,优,势,势,。,。,2,、,、,劣,劣,势,势,A,、,、,周,周,边,边,社,社,区,区,环,环,境,境,未,未,成,成,熟,熟,。,。,B,、,、,交,交,通,通,在,在,建,建,，,，,影,影,响,响,一,一,期,期,销,销,售,售,。,。,D,、,、,东,东,面,面,临,临,主,主,干,干,道,道,，,，,有,有,噪,噪,音,音,污,污,染,染,。,。,3,、,、,机,机,会,会,A,、,、,住,住,宅,宅,消,消,费,费,持,持,续,续,升,升,温,温,，,，,市,市,场,场,步,步,入,入,热,热,烙,烙,期,期,。,。,B,、,、,地,地,铁,铁,经,经,济,济,造,造,就,就,炽,炽,热,热,板,板,块,块,。,。,C,、,、,旧,旧,区,区,改,改,造,造,、,、,环,环,境,境,整,整,治,治,、,、,道,道,路,路,驳,驳,接,接,。,。,D,、,、,价,价,格,格,上,上,涨,涨,空,空,间,间,较,较,大,大,。,。,4,、,、,威,威,胁,胁,A,、,、,周,周,边,边,同,同,质,质,同,同,价,价,竞,竞,争,争,进,进,入,入,白,白,热,热,化,化,阶,阶,段,段,。,。,B,、,、,周,周,边,边,空,空,地,地,量,量,多,多,，,，,隐,隐,性,性,的,的,竞,竞,争,争,对,对,手,手,较,较,多,多,。,。,C,、,、,开,开,发,发,热,热,点,点,北,北,移,移,，,，,众,众,多,多,知,知,名,名,开,开,发,发,商,商,竞,竞,逐,逐,而,而,来,来,，,，,市,市,场,场,竞,竞,争,争,将,将,进,进,一,一,步,步,加,加,剧,剧,。,。,D,、,、,真,真,北,北,路,路,南,南,向,向,的,的,长,长,风,风,板,板,块,块,会,会,分,分,流,流,本,本,案,案,客,客,户,户,。,。,市,市,场,场,结,结,论,论,：,：,1,、,、,宏,宏,观,观,市,市,场,场,：,：,上,海,海,楼,楼,市,市,正,正,处,处,于,于,房,房,地,地,产,产,发,发,展,展,周,周,期,期,的,的,波,波,峰,峰,阶,阶,段,段,，,，,市,市,场,场,的,的,机,机,遇,遇,大,大,于,于,风,风,险,险,；,；,2,、,、,中,中,观,观,市,市,场,场,：,：,普,陀,陀,区,区,整,整,体,体,市,市,场,场,有,有,所,所,回,回,稳,稳,，,，,而,而,宝,宝,山,山,区,区,市,市,场,场,升,升,幅,幅,仍,仍,比,比,较,较,大,大,；,；,3,、,、,微,微,观,观,市,市,场,场,：,：,同,质,质,同,同,价,价,竞,竞,争,争,较,较,为,为,激,激,烈,烈,，,，,是,是,一,一,个,个,“,“,价,格,格,决,决,定,定,一,一,切,切,”,的,的,未,未,成,成,熟,熟,市,市,场,场,。,。,第,二,二,部,部,分,分,产,产,品,品,篇,篇,1,、,、,功,功,能,能,基,基,因,因,观,观,选,择,择,“,“,颐,颐,和,和,华,华,城,城,”,”,的,的,客,客,群,群,，,，,便,便,大,大,都,都,以,以,自,住,住,型,型,为,为,置,置,业,业,动,动,机,机,，,，,而,而,随,随,着,着,区,区,域,域,板,板,块,块,渐,渐,渐,渐,呈,呈,现,现,出,出,的,的,明,明,显,显,投,投,资,资,价,价,值,值,，,也,也,将,将,吸,吸,引,引,了,了,为,为,数,数,不,不,少,少,的,的,投,投,资,资,型,型,购,购,房,房,者,者,，,，,尤,尤,其,其,在,在,高,高,端,端,产,产,品,品,以,以,及,及,价,价,性,性,比,比,较,较,高,高,的,的,部,部,分,分,产,产,品,品,，,，,自,自,住,住,、,、,投,投,资,资,两,两,种,种,置,置,业,业,动,动,机,机,的,的,消,消,费,费,形,形,态,态,同,同,时,时,并,并,存,存,。,2,、,、,人,人,文,文,基,基,因,因,观,观,结,合,合,完,美,美,的,的,户,户,型,型,设,设,计,计,、,、,便,便,利,利,易,易,操,操,作,作,的,的,家,家,庭,庭,智,智,能,能,化,化,系,系,统,统,、,、,专,专,业,业,质,质,素,素,的,的,物,物,业,业,服,服,务,务,三,大,大,要,要,素,素,，,，,使,使,每,每,个,个,家,家,庭,庭,、,、,每,每,个,个,家,家,庭,庭,成,成,员,员,在,在,实,实,现,现,家,家,庭,庭,内,内,部,部,人,人,性,性,交,交,流,流,、,、,家,家,庭,庭,对,对,家,家,庭,庭,的,的,人,人,际,际,交,交,流,流,、,、,家,家,庭,庭,对,对,社,社,会,会,的,的,信,信,息,息,流,流,通,通,、,、,服,服,务,务,者,者,与,与,被,被,服,服,务,务,者,者,间,间,交,交,流,流,等,等,全,全,部,部,人,人,文,文,交,交,流,流,都,都,能,能,处,处,在,在,一,一,个,个,畅,畅,通,通,、,、,便,便,捷,捷,、,、,亲,亲,切,切,、,、,有,有,序,序,的,的,高,高,质,质,量,量,平,平,台,台,上,上,进,进,行,行,。,。,3,、,、,户,户,型,型,基,基,因,因,观,观,4,、,、,价,价,格,格,1,）,）,入,入,市,市,价,价,格,格,一,房,房,、,、,二,二,房,房,、,、,三,三,房,房,：,：,4600,元,元/,平,平,方,方,米,米,联,排,排,：,：,6500,元,元/,平,平,方,方,米,米,2,）,）,基,基,本,本,走,走,势,势,A,、,、,多,多,、,、,小,小,高,高,层,层,价,价,格,格,走,走,势,势,稳,开,开,快,快,走,走,微,微,幅,幅,上,上,调,调,价,价,差,差,适,适,度,度,动,动,态,态,控,控,制,制,隐,隐,性,性,降,降,价,价,4600元,6000元,5500元,5000元,B,、,、,联,联,排,排,别,别,墅,墅,价,价,格,格,走,走,势,势,稳,开,开,快,快,走,走,微,微,幅,幅,上,上,调,调,价,价,差,差,适,适,度,度,动,动,态,态,控,控,制,制,隐,隐,性,性,降,降,价,价,6500元,8000元,7500元,7000元,3,）,）,整,整,盘,盘,均,均,价,价,一,房,房,、,、,二,二,房,房,、,、,三,三,房,房,：,：,5000,元,元/,平,平,方,方,米,米,联,排,排,：,：,7000,元,元/,平,平,方,方,米,米,5,、,、,客,客,户,户,定,定,位,位,1,）,）,来,来,源,源,定,定,位,位,2,）,）,年,年,龄,龄,段,段,定,定,位,位,购,买,买,此,此,类,类,房,房,型,型,的,的,消,消,费,费,者,者,的,的,年,年,龄,龄,阶,阶,段,段,主,要,要,在25,45,岁,岁,之,之,间,间,。,产,产,品,品,总,总,结,结,：,：,1,、,、,生,生,活,活,方,方,式,式,、,、,家,家,庭,庭,结,结,构,构,的,的,变,变,化,化,使,使,目,目,标,标,消,消,费,费,群,群,体,体,对,对独,立,立,生,生,活,活,空,空,间,间,，,，,但,但,又,又,需,需,相,相,互,互,照,照,顾,顾的,渴,渴,望,望,越,越,来,来,越,越,强,强,烈,烈,。,。,2,、,、,购,购,买,买,力,力,决,决,定,定,消,消,费,费,群,群,体,体,的,的,差,差,异,异,，,，社,会,会,中,中,坚,坚,力,力,量,量,的,的,消,消,费,费,群,群,体,体,将,将,是,是,本,本,市,市,场,场,主,主,力,力,购,购,房,房,群,群,体,体,。,。,3,、,、,购,购,买,买,的,的,市,市,场,场,阻,阻,力,力,在,在,于,于,高,高,价,价,位,位,区,区,间,间,的,的,产,产,品,品，,挖,挖,掘,掘,这,这,部,部,分,分,高,高,价,价,客,客,户,户,的,的,潜,潜,在,在,需,需,求,求,，,，,掌,掌,握,握,推,推,广,广,节,节,奏,奏,与,与,产,产,品,品,的,的,相,相,互,互,支,支,撑,撑,，,，是获,胜,胜的,最,最终,关,关键,。,。,第三,部,部分,营,营,销,销,篇,篇,一、,项,项目,总,总体,定,定位,区域,板,板块,的,的第,一,一品,牌,牌,全国,第,第一,个,个纯,粹,粹欧,洲,洲空,降,降上,海,海,上海,市,市众,望,望所,归,归的,高,高尚,人,人文,社,社区,二、,项,项目,理,理念,设,设计,品牌,人群,社区形象与文化,物业管理与服务,居住及配套设施,满足对身份地位、自豪感的需要,满足邻里交往、归属感和阶层感的需求,满足对品味、格调、时尚的需求,满足对安全、健康、舒适的需求,满足对居住、运动、娱乐的需求,三、,总,总体,开,开发,理,理念,“,以人,为,为本,，,善待,生,生命,，,打造,经,经典,，,相约,成,成功,”,四、,品,品牌,塑,塑造,点,点的,关,关键,大华,颐,颐,和,和华,城,城,品牌,塑,塑造,的,的关,键,键点,对,开,开发,理,理念,的,的阐,述,述,（以,人,人为,本,本,善,善待,生,生命,打,造,造经,典,典,相,相约,成,成功,）,）,对,居,居住,理,理念,的,的阐,述,述,（与,大,大自,然,然共,舞,舞,笑,笑脸,盛,盛开,的,的家,园,园,没,没有,陌,陌生,人,人的,社,社区,）,）,六、,案,案名,及,及主,题,题,主,推,推案,名,名,大华,颐,和,和华,城,城,感性,主,主题,欧洲,的,的“,颐,颐和,园,园”,理性,主,主题,大华,新,新中,产,产阶,级,