资源描述
,*,*,【,华润,欢乐颂,】,松北市场分析报告,华润,欢乐颂,区域市场分析,竞品市场分析,重点个案分析,土地市场成交较为活跃，近年土地持续增加放量，未来区域土地供应充足；,住宅市场成交波动上涨，11年集中备案现象明显实际当年成交约为60万平左右；,土地供应充足，预计将出现项目集中入市可能，目前住宅成交仍不属主力成交区域。,区域市场,区域市场,2011年松北土地供应放量168万平米（用地面积），成交224万平米；,2011年松北商品住宅供应189万平米，成交84万平米；,2011年松北土地市场求大于供，商品房市场供大于求，供求比仅为0.44。,区域市场,2011年松北恒大绿洲、中关国际、地中海阳光成为区域销售TOP排名靠前的热点项目。,注：修正后数据,2011年哈尔滨市松北区商品房销售TOP排名,排序,项目名称,区域,成交面积 （万）,成交套数 （套）,成交金额 （亿元）,成交均价 （元/）,1,恒大绿洲,松北,4.86,442,3.23,6647,2,中关国际,松北,2.93,228,1.97,6723,3,地中海阳光,松北,2.45,204,2.04,8312,4,金色江湾,松北,1.64,115,1.16,7073,5,世茂滨江新城,松北,1.62,154,1.07,6604,区域市场,2011年松北区新增推案面积是189.04万，占全年总体新增推案面积的32.6%，推案个数是21个。,2012年松北区域商品住宅预计上市面积为150-200万。,土地市场,土地供应充足,住宅市场,尚未成为主力成交区域,2012预测,仍是一个供大于求的市场，须持谨慎态度,华润,欢乐颂,区域市场分析,竞品市场分析,重点个案分析,发展方向：,松北新区是城市主要发展方向之一，随着城市化进程不断完善，板块内项目数量在稳定增加。,板块划分：,可分为三个板块，以一线临江项目价格较高，远离江位置相对较低，第一至第三板块价格依次递减。,主要客户：,分布在道里、南岗、松北区域，主要是刚需客户为主。绝大部分为江南客户，区域内客户相对较少。,恒大绿洲,新里海德公馆,恒祥御景,海域岛屿墅,地中海阳光,中关国际,松浦观江国际,世茂康桥郡,保利公园九号,保利水韵长滩,本案,凯利汽车广场,盛高国际,龙鸿怡家,金色江湾,北岸明珠,美域江岛,新新怡园,香树湾,金泰湖滨绿荫,松花江,大正莅江,第一板块,第二板块,第三板块,项目分布,区域项目较多，整体可分为三个板块，且价格区分较为明显。,板块,项目名称,项目规模,（万,m,2,）,产品形式,户型区间（,m,2,）,均价,元,/m,2,第一板块,中关国际,41,高层,高层,76-143,高层,7200,地中海阳光,104,高层、小高、多层、别墅,高层,70-139,小高94-148,多层84-111,高层,8400,小高8500,多层8800,金色江湾,53,高层、多层,高层,78-243,多层91-122,高层,8600,多层9000,北岸明珠,33,高层、小高、多层,高层,84-199,小高103-141,多层90-169,高层,8500,小高8600,多层9000,新新怡园,12,高层、多层,高层,86-259,多层93-167,高层,6800,多层7000,松浦观江国际,60,高层、小高、别墅,高层,62-198,高层,7400,美域江岛,13,高层、别墅,高层,136-217,高层,11800,第二板块,凯利汽车广场,21,公寓、写字间、商铺,公寓,32-96（LOFT）,高层,10000,盛高国际,20,高层,高层,102-209,预计,6500,第三板块,香树湾,13,小高、多层,小高,75-135,多层81-105,高层,6200,小高6400,保利公园九号,28,高层、多层,高层,64-222,多层87-159,高层,5900,多层6300,龙鸿怡家,10,高层、小高,高层,89-169,小高117-211,高层,5500,小高5700,新里海德公馆,20,高层、小高,高层,88-140,小高90-140,高层,5700,小高5900,恒祥御景,33,高层、多层、别墅,高层,121-140,多层107-164,高层,5500,多层6000,恒大绿洲,70,高层,高层,96-186,高层,6700,板块内多数项目产品形式多元化。高层与小高差价较小，各板块价格差异相对较大。,项目盘点,10000及以上,9500,9000,8500,8000,7500,7000,6500,6000,5500,5000,单位：元,/平米,观天下,美域,江岛,金色,江湾,中关,国际,地中海阳光,世茂威廉公馆,新里海德公馆,保利公园九号,恒大,绿洲,松浦观江国际,板块项目价格主要集中在,6000-8000元/，仅一个高层临江项目价格相对较高超过万元。,临江项目突破万元，成为价格天花板,产品价格,项目分布,项目较多，板块层次分明,产品形式,产品形式多元化，但价格差异较小,产品价格,主要集中在6000-8000元/,华润,欢乐颂,区域市场分析,竞品市场分析,重点个案分析,项目概况,项目名称,恒大绿洲,所在区域/板块,松北板块,售楼处电话,82059999,楼盘地址,中原大道99号,物业类型,普通商品住宅,开盘日期,2011-10-7,最晚交房时间,预计2013年10月,销售状态,销售,工程进度,主体10层左右,开发商,恒大地产,销售代理,易居,物业管理,金碧物业,产品综览,总建筑面积,700000,总规划户数,4200,容积率,2.50,绿化率,40%,总占地面积,240000,建筑形态,高层,层数,28层/32层,装修情况,精装修,物业管理费,待定,外立面情况,涂料+部分石材,园林风格,欧式园林,营销推广,销售均价,6700元/,起价,5680元/,项目位于松北板块虎林园对面，恒大在哈市首开项目恒大绿洲项目。,恒大绿洲,重点个案,推案,情况,推案日期,推案量(),推案套数(套),推案情况描述,2011.10.7,106152,792,12、13、27-40#,户型,情况,户型,面积(),套数(套),占比,两房,90-100,236,30%,三房,110-120,64,8%,120-130,182,23%,140-150,182,23%,四房,180-190,128,16%,合计,792,100%,面积配比及户型,三房绝对主力，从面积配比看属于改善刚需兼顾的项目，户型动线不清晰，亮点较少。,两房,三房,三房,四房,重点个案,恒大绿洲,推案,情况,推案日期,推案量(),推案套数(套),推案情况描述,预计2012.4,4683,372,8-9#、10-11#,户型,情况,户型,面积(),套数(套),占比,三房,112,124,33%,130,124,33%,150,124,33%,合计,372,100%,面积配比及户型,重点个案,恒大绿洲,3室2厅2卫1厨 129.96,3室2厅1卫1厨 113.39,3室2厅2卫1厨 149.19,完全三房产品供应，130、150三房设计相对较好，明室明厅明卫设计，112小三房户型不通透，且存在暗卫暗卧，产品力相对弱一些。,重点个案,恒大绿洲,去 化 分 析,目前恒大绿洲已推出房源中剩余库存350套，预计今年将再加推372套房源，去化情况相对较好。,项目主要亮点：,1、相对较低的价格优势（,6700元/,）,2、精装修产品,3、示范间、售楼处包装、现场展示品牌导入等,4、项目自身规划配套优势,5、打击竞品比较分析营销策略,园区景观,建材展示,商业配套,营销策略,恒大强势入驻哈市松北，凭借自身高性价比、配套优势，并采取打击竞品策略，在区域内成功脱颖而出，成就区域标杆项目。,重点个案,恒大绿洲,重点个案,恒大绿洲,付款方式,总价,单价,面积,居住区域,认知途径,客户成交分析,可见，短信、报告是最有效的宣传方式，客户多为江南和外埠客户，地缘性客户较少。,重点个案,恒大绿洲,销售动态：,恒大绿洲项目于2011年10月7日盛大开盘，截至11年底销售,442套,房源，累计销售金额达,3.23亿元,，目前该项目由于市场原因于2012年2月18日开始封盘，预计4月将恢复正常销售。,该项目现已封盘，预计2012年4月解封。,中关国际紧邻松花江天然河道，坐拥市政府后花园祥瑞宝地的板式高层社区。,案名,中关国际,占地面积,15万,总建面积,41万,产品类型,高层,产品形式,18-32层,容 积 率,2.0,绿 化 率,41.25%,规划面积,高层76-143,主力面积,高层,129-139,平均价格,高层,7200元/,主力总价,高层,92-100万,装修情况,毛坯,装修标准,/,开 发 商,中关村开发建设,物业公司,菱建物业,开盘时间,2010.6.25,入住时间,2012.12.31,物业地址,松北世茂大道与天元路交汇处,重点个案,中关国际,推案,情况,推案日期,推案量(),推案套数(套),推案情况描述,2009,51957,226,1#、2#、3#,户型,情况,户型,面积(),套数(套),占比,四房,158-161,6,3%,179-182,40,18%,五房,191-219,64,28%,236-249,72,32%,259-262,24,11%,328-348,20,9%,合计,226,100%,重点个案,面积配比及户型,中关国际,售罄,在售,会所及商服,中关国际1#-3#已经售罄，目前在售房源为4#、5#两栋住宅。,重点个案,面积配比及户型,中关国际,推案,情况,推案日期,推案量(),推案套数(套),推案情况描述,2011.6.25,43982,364,4#、5#,户型,情况,户型,面积(),套数(套),占比,一房,76,36,10%,两房,100,64,18%,121-132,164,45%,三房,139-143,100,27%,合计,364,100%,4#,5#,中关国际4#、5#在售，主力面积为两房产品，12年至今去化2套房源销售情况较为惨淡。,重点个案,去 化 分 析,目前中关国际已推出房源中剩余库存362套，去化情况相对良好。,中关国际,优质户型,精装大堂,ADSL光纤宽带,景观资源,项目主要亮点：,1、相对较低的价格优势（,7200元/,）,2、项目紧邻景观河道,3、优质户型深受客户认可,4、生活配套相对完善,5、精装修大堂入户,中关国际获得成功的主因是相对较低的价格优势，以及景观资源等优势吸引客户。,重点个案,中关国际,重点个案,推售情况,恒大绿洲预计上市产品与库存累计约有722套房源；,中观国际仅有剩余库存362套房源；,销售动态,恒大绿洲目前现已封盘；,中观国际2012年仅售2套房源；,松北市场近期销售较为惨淡；,市场小结,区域市场,土地供应充足，住宅市场供大于求,竞品市场,项目多，产品多元，价格集中在6000-8000元/,重点个案,12年销售较为惨淡，新增供应体量不大,END!,
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