物业管理风险及规避方式

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,王艾芳,2014年6月,物业管理的风险及规避方式,前言,物业管理是一个高知识、高风险的行业。,相对其他行业，我国的物业管理行业属新兴行业、,朝阳,行业，从无到有，从少到多。,目前多数物业管理企业，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强，缺乏抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。,物业管理条例,（以下简称,条例,）颁布以来，业主的合法权益越来越受到保障，物业管理企业也纷纷利用,条例,化解或降低各种风险。,条例,规定：,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。,长期树立行业风险意识，提高企业抗风险能力，规避经营风险，是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的关键因素之一。,课程内容,一、,物业管理风险的表现形式,二、,小区安全风险的类型,三、,物业管理风险的规避方式,二、案例分析,一、,物业管理风险的表现形式,物业管理的灾害风险,物业管理的服务风险,物业管理的财务风险,一、小区安全风险的类型,1、治安安全风险,2、消防安全风险,3、交通安全风险,4、设施设备的安全风险,5、环保安全风险,6、意外事故安全风险,1,、治安安全风险,物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然物业管理条例第四十七规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，但我们物业服务人员在管理服务中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。,2,、消防安全风险,消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消防安全管理主要存在以下一些问题。,一 是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度。,二 是消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题。,三 是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防车道是普遍的问题。,四 是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不会检查小区消防设施。,3,、交通安全风险,物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业服务企业所面临的交通安全风险有以下几点：,一是小区交通出行安全管理风险,二是小区车辆停放秩序管理风险,三是小区内车辆的停放安全管理风险,4,、设施设备的安全风险,物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物业服务工作中，物业小区内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面：一是小区共用设施、设备安全隐患，如电梯故障致人损害、供电设备发生故障等；二是小区景观构造、休闲设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人损害等；三是小区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如小区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落受伤等。,5,、环保安全风险,环保安全风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。小区的环境污染主要有以下几类：,一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境污染源。,二是空气污染。,三是噪音污染。,6,、,意,意,外,外,事,事,故,故,安,安,全,全,风,风,险,险,意,外,外,事,事,做,做,是,是,意,意,想,想,不,不,到,到,或,或,预,预,计,计,不,不,到,到,的,的,事,事,情,情,，,，,往,往,往,往,在,在,发,发,生,生,前,前,被,被,人,人,们,们,忽,忽,视,视,的,的,一,一,些,些,问,问,题,题,，,，,因,因,自,自,然,然,、,、,外,外,力,力,等,等,因,因,素,素,造,造,成,成,的,的,安,安,全,全,隐,隐,患,患,。,。,如,如,大,大,风,风,刮,刮,落,落,雨,雨,阳,阳,棚,棚,、,、,盆,盆,景,景,致,致,人,人,损,损,害,害,；,；,老,老,鼠,鼠,、,、,猫,猫,等,等,动,动,物,物,窜,窜,入,入,小,小,区,区,配,配,电,电,房,房,引,引,起,起,配,配,电,电,设,设,备,备,的,的,损,损,坏,坏,等,等,。,。,造,造,成,成,意,意,外,外,事,事,故,故,的,的,发,发,生,生,往,往,往,往,是,是,我,我,们,们,服,服,务,务,人,人,员,员,认,认,为,为,不,不,可,可,能,能,发,发,生,生,的,的,，,，,从,从,而,而,造,造,成,成,工,工,作,作,上,上,的,的,疏,疏,忽,忽,。,。,这,这,样,样,的,的,意,意,外,外,事,事,做,做,发,发,生,生,所,所,造,造,成,成,的,的,经,经,济,济,损,损,失,失,也,也,是,是,相,相,当,当,大,大,的,的,。,。,如,如,一,一,个,个,小,小,区,区,配,配,电,电,房,房,内,内,窜,窜,进,进,了,了,一,一,只,只,猫,猫,，,，,引,引,起,起,供,供,电,电,变,变,压,压,器,器,短,短,路,路,烧,烧,坏,坏,了,了,。,。,由,由,于,于,这,这,是,是,物,物,业,业,公,公,司,司,的,的,工,工,作,作,失,失,职,职,，,，,更,更,换,换,变,变,压,压,器,器,的,的,费,费,用,用,应,应,由,由,物,物,业,业,公,公,司,司,承,承,担,担,，,，,这,这,样,样,的,的,安,安,全,全,风,风,险,险,给,给,物,物,业,业,公,公,司,司,带,带,来,来,了,了,沉,沉,重,重,的,的,经,经,济,济,负,负,担,担,。,。,二,、,、,物,物,业,业,风,风,险,险,规,规,避,避,方,方,式,式,1,、,、,建,建,立,立,物,物,业,业,安,安,全,全,四,四,张,张,网,网,2,、,、,建,建,立,立,完,完,善,善,的,的,制,制,度,度,3,、,、,购,购,买,买,物,物,业,业,管,管,理,理,责,责,任,任,险,险,4,、,、,合,合,同,同,约,约,定,定,规,规,避,避,风,风,险,险,1,、,建,建,立,立,物,物,业,业,安,安,全,全,四,四,张,张,网,网,第,一,一,张,张,网,网,是,是,建,建,立,立,一,一,支,支,训,训,练,练,有,有,素,素,的,的,秩,秩,序,序,维,维,护,护,队,队,伍,伍,。,。,第,二,二,张,张,网,网,是,是,全,全,体,体,物,物,业,业,管,管,理,理,人,人,员,员,。,。,第,三,三,张,张,网,网,是,是,全,全,体,体,业,业,主,主,。,。,第,四,四,张,张,网,网,是,是,科,科,技,技,手,手,段,段,网,网,。,。,2,、,建,建,立,立,完,完,善,善,的,的,制,制,度,度,制,度,度,建,建,设,设,的,的,重,重,要,要,性,性,已,已,被,被,越,越,来,来,越,越,多,多,的,的,企,企,业,业,所,所,认,认,识,识,，,，,企,企,业,业,的,的,发,发,展,展,壮,壮,大,大,与,与,成,成,功,功,都,都,离,离,不,不,开,开,一,一,套,套,系,系,统,统,、,、,科,科,学,学,、,、,严,严,密,密,、,、,规,规,范,范,的,的,内,内,部,部,管,管,理,理,制,制,度,度,。,。,物,物,业,业,公,公,司,司,防,防,范,范,安,安,全,全,管,管,理,理,风,风,险,险,的,的,基,基,本,本,立,立,足,足,点,点,，,，,也,也,应,应,是,是,建,建,立,立,严,严,格,格,的,的,各,各,项,项,工,工,作,作,管,管,理,理,、,、,考,考,核,核,与,与,评,评,价,价,制,制,度,度,，,，,做,做,到,到,管,管,理,理,工,工,作,作,有,有,章,章,可,可,循,循,，,，,无,无,遗,遗,漏,漏,、,、,无,无,缺,缺,陷,陷,、,、,无,无,失,失,误,误,。,。,制,制,度,度,得,得,到,到,全,全,面,面,落,落,实,实,，,，,是,是,减,减,少,少,安,安,全,全,风,风,险,险,的,的,重,重,要,要,保,保,障,障,。,。,制,度,度,建,建,设,设,一,一,定,定,要,要,注,注,重,重,推,推,行,行,和,和,检,检,查,查,评,评,估,估,环,环,节,节,，,，,进,进,行,行,重,重,点,点,的,的,落,落,实,实,、,、,推,推,进,进,，,，,并,并,不,不,定,定,期,期,地,地,对,对,执,执,行,行,情,情,况,况,进,进,行,行,检,检,查,查,、,、,纠,纠,正,正,、,、,提,提,醒,醒,员,员,工,工,违,违,反,反,制,制,度,度,的,的,行,行,为,为,，,，,按,按,照,照,“,“,谁,谁,主,主,管,管,，,，,谁,谁,负,负,责,责,”,”,的,的,原,原,则,则,落,落,实,实,安,安,全,全,防,防,范,范,管,管,理,理,责,责,任,任,和,和,逐,逐,级,级,岗,岗,位,位,责,责,任,任,。,。,完,完,善,善,的,的,制,制,度,度,可,可,以,以,带,带,动,动,员,员,工,工,的,的,工,工,作,作,热,热,情,情,，,，,明,明,确,确,其,其,责,责,任,任,，,，,约,约,束,束,其,其,行,行,为,为,。,。,3,、购买,物,物业管,理,理责任,险,险,随着近,年,年来物,业,业服务,行,行业的,不,不断发,展,展，在,物,物业服,务,务过程,中,中出现,与,与业主,的,的纠纷,也,也越来,越,越多，,业,业主的,维,维权意,识,识也日,益,益增强,，,，物业,服,服务公,司,司与业,主,主之间,的,的法律,纠,纠纷也,与,与日俱,增,增。“,管,管理疏,忽,忽与失,误,误”是,作,作为判,断,断物业,管,管理企,业,业是否,承,承担法,律,律责任,的,的根据,，,，但再,优,优秀的,物,物业服,务,务公司,也,也很难,避,避免工,作,作中的,疏,疏忽和,失,失误。,对,对业主,造,造成人,身,身安全,和,和财产,损,损害，,将,将使物,业,业公司,产,产生很,大,大的经,济,济赔偿,风,风险。,如何来,规,规避因,工,工作人,员,员过失,而,而产生,的,的经济,风,风险呢,？,？我想,对,对于大,多,多数物,业,业公司,来,来说，,转,转嫁风,险,险和赔,偿,偿责任,是,是最好,的,的方