房地产投资基础知识3

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产投资分析基础知识,第一节 房地产的含义和特征,第二节 房地产投资的含义和特征,第三节 房地产投资分析的目标和任务,第一节 房地产的含义和特征,【,学习目标,】,、理解房地产、土地、建筑物的概念；,、熟悉土地的属性、房地产的特征；,、熟悉房地产的分类；,、能够准确地对某一具体的房地产进行归类；,、能根据土地的属性、房地产的特征解析房地产是一种特殊商品。,第一节 房地产的含义和特征,（一）房地产的含义,、房产的概念,房产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。,第一节 房地产的含义和特征,、地产的概念,地产是指土地和固着在其上不可分割的部分所共同形成的物质实体，以及依托于物质实体上的权益。,、房地产的概念,第一节 房地产的含义和特征,（二）房地产存在的形态,、土地,土地是指地球表层的陆地部分及其以上或以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产、生活和活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。,第一节 房地产的含义和特征,、建筑物,建筑物是指直接供人们进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造而成，由建筑材料、构配件和设备（如给排水、采暖、燃气、照明、空调、消防、电梯、通信等设施）组成的整体物，是建筑施工生产活动的最终成果，包括房屋和构筑物两大类。,、房地,房地是土地与建筑物这两种实物形态合为一体的统称，体现了房地产的完整实物形态。,第一节 房地产的含义和特征,（一）土地的自然属性,、土地资源的稀缺性,、土地效用的永续性,、土地不可再生性,、土地资源的不可移动性,第一节 房地产的含义和特征,（二）土地的经济属性,、土地所有权的垄断性,、土地的可改良性,、土地利用的多方向性,、效益级差性,第一节 房地产的含义和特征,（一）位置的固定性,（二）效用的长期性,（三）价值的保值增值性,、有效需求增加,、通货膨胀的影响,、外部经济环境的改善,第一节,房,房,地,地产的,含,含义和,特,特征,、,对,对建筑,物,物本身,进,进行的,投,投资改,造,造,（四）,权,权利的,可,可分割,性,性,（五）,权,权益的,流,流动性,（六）,需,需求的,普,普遍性,（一）,按,按房地,产,产用途,分,分类,（二）,按,按房地,产,产实物,分,分类,第一节,房,房,地,地产的,含,含义和,特,特征,（三）,按,按房地,产,产开发,程,程度分,类,类,（四）,按,按房地,产,产的权,属,属关系,分,分类,（五）,按,按房地,产,产开发,经,经营内,容,容分类,知识应,用,用,一、知,识,识训练,题,题,、,简,简述房,地,地产概,念,念。,、,简,简述土,地,地的自,然,然属性,和,和社会,属,属性,。,。,、,简,简述房,地,地产的,特,特征,。,。,二、技,能,能训练,题,题,、,讨,讨论,：,：为什,么,么说房,地,地产是,一,一种特,殊,殊的商,品,品。,、,项,项目,：,：请找,出,出你周,围,围的,10,处不同,房,房地产,，,，,并,并用不,同,同的标,准,准对其,进,进行分,类,类。,、,项,项目,：,：通过,市,市场调,查,查说明,住,住宅、,工,工业用,房,房、商,业,业用房,在,在投资,决,决策、,规,规划设,计,计、工,程,程建设,、,、产品,功,功能、,面,面向客,户,户的类,型,型等方,面,面存在,的,的差异,。,。,第二节,房,房,地,地产投,资,资的含,义,义和特,征,征,【,学习目,标,标,】,、,理,理解房,地,地产投,资,资的概,念,念；,、,熟,熟悉房,地,地产投,资,资的特,征,征；,、,熟,熟悉房,地,地产投,资,资的优,缺,缺点,；,；,、,熟,熟悉房,地,地产投,资,资三要,素,素并能,利,利用这,三,三要素,对,对房地,产,产进行,投,投资,。,。,第二节,房,房,地,地产投,资,资的含,义,义和特,征,征,、,投,投资主,体,体,、,投,投资领,域,域,、,投,投资目,的,的,（一）,投,投资额,巨,巨大,、,、回收,周,周期长,（二）,风,风险较,高,高,第二节,房,房,地,地产投,资,资的含,义,义和特,征,征,（三）,对,对金融,的,的依赖,性,性较强,（四）,受,受城市,规,规划与,环,环境制,约,约较大,（五）,受,受宏观,经,经济和,政,政策影,响,响较大,（六）,房,房地产,流,流动性,差,差,（七）,具,具有保,值,值增值,性,性,第二节,房,房,地,地产投,资,资的含,义,义和特,征,征,（一）,房,房地产,投,投资时,机,机,（二）,房,房地产,投,投资地,段,段,、,掌,掌握并,应,应用地,段,段选择,的,的理论,和,和经验,、,选,选择最,有,有升值,潜,潜力的,土,土地进,行,行投资,、,从,从城市,规,规划的,角,角度选,择,择投资,地,地段,第二节,房,房,地,地产投,资,资的含,义,义和特,征,征,（三）,房,房地产,投,投资的,质,质量,、,房,房地产,本,本身质,量,量的影,响,响因素,分,分析,（）,用,用户,的,的质量,要,要求。,（）,周,周围,房,房地产,的,的质量,。,。,（）,房,房地,产,产类型,。,。,第二节,房,房,地,地产投,资,资的含,义,义和特,征,征,、,房,房地产,管,管理质,量,量的影,响,响因素,分,分析,（）,投,投资,者,者的经,营,营方针,。,。,（）,购,购房,者,者的支,付,付能力,。,。,（）,房,房地,产,产本身,的,的质量,要,要求,。,。,（）,管,管理,的,的效益,大,大小。,第二节,房,房,地,地产投,资,资的含,义,义和特,征,征,（一）,房,房地产,投,投资的,优,优点,、,通,通货膨,胀,胀中的,保,保值手,段,段,、,价,价值升,值,值,、,房,房地产,投,投资具,有,有易于,融,融资性,、,现,现金流,和,和税收,、,使,使用财,务,务杠杆,（,（,leverage,）,、,可,可,以,以获,得,得多,重,重非,经,经济,收,收益,第二,节,节,房,房,地,地产,投,投资,的,的含,义,义和,特,特征,（二,）,）房,地,地产,投,投资,的,的缺,点,点,、,流,流,动,动性,差,差,、,投,投,资,资金,额,额比,较,较大,、,政,政,策,策风,险,险,、,道,道,德,德风,险,险,知识,应,应用,一、,知,知识,训,训练,题,题,、,简,简,述,述房,地,地产,投,投资,的,的概,念,念,。,。,、,简,简,述,述房,地,地产,投,投资,的,的特,征,征,。,。,、,简,简,述,述房,地,地产,投,投资,的,的优,缺,缺点,。,。,二、,技,技能,训,训练,题,题,、,讨,讨,论,论,：,：将,房,房地,产,产,、,、股,票,票、,债,债券,、,、黄,金,金、,外,外汇,、,、艺,术,术品,、,、,期,期货,等,等投,资,资品,的,的收,益,益与,风,风险,进,进行,排,排序,，,，,并,并,说,说出,各,各自,的,的优,缺,缺点,。,。,知识,应,应用,、,项,项,目,目,：,：实,地,地考,察,察你,周,周围,的,的居,住,住房,地,地产,项,项目,、,、,写,写字,楼,楼项,目,目、,商,商业,项,项目,、,、工,业,业项,目,目各,一,一个,，,，,并,并,作,作好,相,相关,信,信息,记,记录,，,，,同,同,时,时分,析,析讨,论,论是,否,否符,合,合投,资,资三,要,要素,，,，,写,写,出,出分,析,析报,告,告。,、,分,分,析,析,：,：进,入,入,2008,年下,半,半年,，,，,由,由,于,于美,国,国“,次,次贷,危,危机,”,”所,引,引发,的,的连,锁,锁反,应,应再,次,次袭,击,击全,球,球金,融,融市,场,场,，,，,“,“两,房,房”,被,被政,府,府接,管,管、,雷,雷曼,兄,兄弟,破,破产,、,、美,林,林被,迅,迅速,收,收购,等,等一,系,系列,危,危机,爆,爆发,，,，,直,直,接,接导,致,致了,全,全球,市,市场,产,产生,恐,恐慌,情,情绪,，,，,国,国,际,际商,品,品价,格,格波,动,动加,大,大,，,，,在,在原,油,油、,黄,黄金,大,大幅,下,下挫,的,的带,动,动下,，,，,国,国,际,际大,宗,宗商,品,品价,格,格普,遍,遍暴,跌,跌,，,，,近,近几,年,年来,形,形成,的,的房,地,地产,大,大牛,市,市结,束,束了,。,。,面,面对,全,全球,金,金融,危,危机,，,，,投,投,资,资者,应,应当,如,如何,进,进行,房,房地,产,产投,资,资,？,？,第三节,房,房地产投资,分,分析的目标,和,和任务,【,学习目标,】,、掌握,房,房地产投资,分,分析的特点,，,，并能,运,运用到具体,分,分析中；,、熟悉,房,房地产投资,分,分析的目标,；,；,、了解,房,房地产投资,分,分析的任务,；,；,、掌握,房,房地产投资,分,分析的方法,。,。,第三节,房,房地产投资,分,分析的目标,和,和任务,（一）客观,性,性（二）全,面,面性,（三）策划,性,性（四）责,任,任性,（一）总结,房,房地产投资,的,的经济规律,（二）探讨,房,房地产投资,分,分析的科学,方,方法,（三）制定,房,房地产投资,合,合理决策的,规,规范和制度,第三节,房,房地产投资,分,分析的目标,和,和任务,（一）为投,资,资人提供投,资,资方向,（二）为投,资,资人预测投,资,资收益,（三）为投,资,资人阐述风,险,险，并,提,提供规避风,险,险的方法,第三节,房,房地产投资,分,分析的目标,和,和任务,（一）理论,联,联系实际的,方,方法,（二）定量,与,与定性分析,相,相结合,（三）静态,分,分析与动态,分,分析相结合,（四）宏观,分,分析和微观,分,分析相结合,知识应用,一、知识训,练,练题,、简述,房,房地产投资,分,分析的特点,。,。,、简述,房,房地产投资,的,的方法。,二、技能训,练,练题,分析材料,：,：中央别墅,区,区作为北京,高,高档别墅的,聚,聚集地，,区,区域内不,乏,乏千万级豪,宅,宅，亦,不,不缺少大量,的,的小独栋、,联,联排。有,数,数据显示,，,，这里的,年,年租金回报,率,率最高曾达,到,到,。,。,知识应用,作为外国人,居,居住首选的,地,地区，,中,中央别墅区,拥,拥有良好的,居,居住环境,，,，高档的,涉,涉外学校、,医,医院和商业,等,等生活配套,也,也日渐齐全,，,，而且,在,在,15,年,的,的,发,发,展,展,过,过,程,程,中,中,，,，,这,这,里,里,已,已,经,经,形,形,成,成,相,相,对,对,稳,稳,定,定,的,的,消,消,费,费,群,群,体,体,和,和,成,成,熟,熟,的,的,别,别,墅,墅,租,租,赁,赁,市,市,场,场,。,。,据,据,统,统,计,计,，,，,中,中,央,央,别,别,墅,墅,区,区,内,内,独,独,栋,栋,别,别,墅,墅,共,共,有,有,近,近,7000,套,，,，,区,区,域,域,内,内,居,居,住,住,的,的,外,外,籍,籍,人,人,士,士,达,达,七,七,成,成,，,，,其,其,中,中,选,选,择,择,租,租,赁,赁,方,方,式,式,的,的,占,占,75,，,，,尤,尤,其,其,是,是,独,独,栋,栋,别,别,墅,墅,最,最,受,受,欢,欢,迎,迎,。,。,如,如,丽,丽,京,京,花,花,园,园,居,居,住,住,客,客,群,群,多,多,具,具,有,有,涉,涉,外,外,背,