建筑法规第三章_建设用地制度

,*,/125,123,/125,120,/125,*,*,/125,建 设 法 规,李 哲,Lizhe.lee,第三章,建设用地法律,制,制度,本章内容,第一节 中,国,国现行土地制,度,度概述,第二节 划,拨,拨土地使用权,第三节 出,让,让土地使用权,第四节 集,体,体土地征收,第五节 土,地,地使用权的转,让,让出租与抵押,第六节 闲,置,置土地的处理,本章学习目的,与,与要求,1.,了解现行土地,制,制度、集体土,地,地征收程序。,2.,熟悉土地使用,权,权划拨含义、,集,集体土地征收,补,补偿范围和标,准,准、闲置土地,的,的处理。,3.,掌握集体土地,征,征收政策、国,有,有土地使用权,出,出让、土地使,用,用权划拨范围,及,及管理。,土地是一切生,产,产和一切生活,的,的源泉。,任何朝代的统,治,治阶级都十分,重,重视土地管理,。,。,序 土地的,基,基本概念,根据“十一五,”,”规划纲要，,到,到,2010,年末全国耕地,面,面积必须守住,不,不低于,18,亿亩,这根红线。,1,土地的概念,从土地管理的,角,角度出发，土,地,地是指地球的,陆,陆域表层，包,括,括内陆水域、,沿,沿海滩涂及岛,屿,屿，它是一个,自,自然、经济的,综,综合体。,国家编制土地,利,利用总体规划,，,，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农,用,用地转为建设,用,用地，控制建,设,设用地总量，,对,对耕地实行特,殊,殊保护。,序 土地的,基,基本概念,1,土地的概念,对土地概念认,识,识的同时，需,澄,澄清以下三个,概,概念：,(1),土地与土壤的区别土壤是,指,指地球陆地表,面,面具有肥力、,能,能够生长植物,的,的那一部分疏,松,松表层，是土,地,地的组成部分。,(2),土地与国土的区别国土是,一,一国主权管辖,内,内的版图，包,括,括领海、领土,与,与领空。,(3),土地与土地资源的区别土地资,源,源是能够为人,们,们所利用，并,能,能够给人们带,来,来一定效益或,财,财富的土地,。,序 土地的,基,基本概念,2,土地的职能,和,和特点,土地最显著的,特,特点在于它的有限性和不可再生性,;,土地还有一个,特,特性，即集聚资本的特性，对土,地,地的各个连续,的,的投资能带来,收,收益。,序 土地的,基,基本概念,3,建设用地,建设用地是指,用,用于建造建筑物或构筑物的土地。,我国将建设用,地,地分为国家建设用地和乡,(,镇,),村集体建设用地。,国家建设用地,是,是指国家为进,行,行各种经济、,文,文化、国防建,设,设以及兴办各,种,种社会公益事,业,业进行建设所,需,需要占用的土,地,地。,序 土地的,基,基本概念,3,建设用地,我国建设用地,管,管理制度有两,大,大特点：,(,一,),对国家建设用,地,地和乡,(,镇,),村集体建设用,地,地实行严格的用地审批制度。,(,二,),严格限制占用集体农用土地,进,进行非农建设,。,。,序 土地的,基,基本概念,第一节 中,国,国现行土地制,度,度概述,一、土地所有,权,权制度,（一）土地所,有,有权概念,是指国家或农,民,民集体依法对,其,其所有的土地,所,所享有的,排他性专有,权利，包括对,土,土地的占有、使用、,收,收益和处分四项权能。,在我国，土地,所,所有权分为国家土地所有,权,权和农民集体土地,所,所有权两大类。,2,我国土地管理,历,历史,1),中国封建社会,:,皇帝所有制。,土地制度特征,是,是：土地私人,占,占有和土地自,由,由买卖。,2),中华民国：,地主私有制。,政治纲领：,“,驱除鞑虏，恢,复,复中华，创立,民,民国，平均地,权,权,”,。其实质是通,过,过,“,核定地价,”,，改变封建土,地,地所有制，实,行,行资产阶级的,“,土地国有,”,，是一个资本,主,主义的土地纲,领,领。,3),中华人民共和,国,国：社会主义土地,公,公有制。,宪法,确定国家和集,体,体两种土地所,有,有权。,3,我国地产制度,的,的改革及其发,展,展,1,）社会主义条,件,件下的绝对地,租,租；,2,）以行政管理,手,手段为主的土,地,地使用制度朝,市,市场经济体制,下,下的土地有偿,使,使用期使用制,度,度转化；,新中国刚成立,时,时土地使用制,度,度的主要特征,：,：,土地无偿使用,；,；,无限期使用；,不准转让,。,3,）,改革开放前土,地,地制度的弊端,：,：,（,1,）土地使用率,低,低，使用效果,差,差，造成土地,浪,浪费,（,2,）城市布局混,乱,乱，土地使用,方,方向不当，严,重,重破坏了城市,规,规划的实施；,（,3,）妨碍了企业,素,素质提高，不,离,离于企业的经,济,济核算,（,4,）削弱了国家,对,对土地的管理,，,，不利于国家,土,土地所有权,4),结论：,国家要实现对,城,城市土地的有,效,效管理，提高,土,土地的使用效,益,益，就必须改,土,土地无偿使用,为,为有偿使用，,运,运用各种经济,杠,杠杆来加强土,地,地的使用管理,。,。,5),土地制度主要,有,有三种模式：,A,：土地私有制,或,或者主要以土,地,地私有制为基,础,础的完全市场,体,体制，如：美,、,、日等。,B,：土地公有制,为,为基础的非市,场,场体制模式，,如,如前苏联、东,欧,欧等；,C,：国家有效控,制,制下的市场体,制,制模式。,土地所有权属,于,于国家（或集,体,体），国家把,土,土地使用权出,卖,卖给使用者。,在,在允许条件下,，,，使用者可以,将,将土地使用权,转,转让。英联邦,国,国家多采用这,种,种模式。,我国目前的土,地,地制度基本符,合,合上述第三种,模,模式，即国家,有,有效控制下的,市,市场体制模式,。,。,（,1,）坚持城市土,地,地的单一国家所有,制,制；,（,2,）实行两权分,离,离，使土地使,用,用权商品化；,（,3,）实行两权分,离,离，国家同用,地,地单位不再是,单,单纯的行政管,理,理关系；,（,4,）在实行两权,分,分离的前提下,，,，强化国家对,土,土地使用的监督和管理，调节土地使用权的,正,正常流动,。,4,我国土地管理,体,体制的改革方,向,向,（,1,）从以土地资,源,源管理为主向,以,以土地资源与资产管理并重的方向转,变,变；,（,2,）从封闭型的,计,计划管理体制,向,向开放型的市场管理体制转化；,（,3,）从城乡土地,分,分离管理向全,国,国城乡土地统一,管,管理方向转化；,（,4,）从落后的管,理,理方式向现代化管理方式转化,。,。,（,5,）加强土地利用规划管理,土地制度历史,封建社会里，,中,中国是“溥天,之,之下，莫非王,土,土；率土之滨,，,，莫非王臣。,”,”土地是全国,最,最大的地主,-,皇帝,-,的“私有”财,产,产，土地所有,权,权归皇权所有,，,，全国所有的,土,土地都是皇帝,的,的。,虽然直接使用,和,和经营土地的,包,包括皇族、地,主,主和自耕农，,但,但皇族、贵族,和,和地主不但直,接,接控制着绝大,部,部分的全国土,地,地，而且这些,人,人还有绝大部,分,分土地的占有,权,权和所有权。,因,因而世袭政治,时,时期的土地制,度,度是皇帝所有,制,制。,返回,土地制度历史,民国以后，皇,权,权土地从此没,有,有了，随着“,土,土地私有化”,的,的发展，直接,拥,拥有土地的地,主,主成为土地的,真,真正主宰。,中,中国土地制度,形,形式从皇帝所,有,有制，转向了,“,“地主私有制,”,”。,民国初期，随,着,着土地私有化,的,的发展，全国,土,土地迅速向地,主,主集中。地主,所,所有的土地占,首,首位，富农仅,次,次于地主，富,农,农中有不少是,出,出租土地，具,有,有半地主性质,。,。地主、半地,主,主或富农占全,国,国农户不到,10%,，而占全国耕,地,地的,60%,上下，而且多,数,数是上中等的,好,好地和水田。,全,全国,90%,的农户只有占,全,全国,40%,左右的耕地。,自,自耕农、半自,耕,耕农无地化日,趋,趋严重。,返回,土地制度历史,中国共产党湘,赣,赣边界政府于,1928,年,12,月，颁布了一,个,个井岗山,土地法,，这个土地法,，,，是中国第一,个,个废除土地“,皇,皇权所有制”,和,和土地“地主,私,私有制”的土,地,地法。,1936,年毛泽东总结,历,历史经验和教,训,训，指出：,谁赢得农民，,谁,谁就赢得中国,；,；谁能解决土,地,地问题，谁就,能,能赢得农民。,1950,年新中国颁布,了,了,中华人民共和,国,国土地改革法,，彻底完成了,中,中国历史上土,地,地制度最根本,的,的变革，使亿,万,万农民分到了,土,土地，真正实,现,现了孙中山,平均地权,和,耕者有其田,的愿望。,返回,土地所有制,全部土地都为,社,社会主义公有,制,制，土地的社,会,会主义公有制,分,分为全民所有,制,制和劳动群众,集,集体所有制两,种,种。,土地的全民所,有,有制具体采取,的,的是国家所有,制,制的形式，该,种,种所有制的土,地,地被称为国家,所,所有土地，简,称,称国有土地，,其,其所有权由国,家,家代表全体人,民,民行使，具体,又,又由国务院代,表,表国家行使。,土地的劳动群,众,众集体所有制,具,具体采取的是,农,农民集体所有,制,制的形式，该,种,种所有制的土,地,地被称为农民,集,集体所有土地,，,，简称集体土,地,地。,返回,（二）我国土,地,地所有权特征,1,、土地所有权,的,的,主体,由法律明确规,定,定。我国实行,土,土地公有制，,只,只有国家和农,民,民集体是土地,所,所有权主体。,2,、土地所有权,的,的取得与丧失,依法律规定,，不得约定。,3,、土地所有权,禁止交易,。我国宪法和,土,土地管理法均,规,规定禁止买卖,土,土地，土地交,易,易仅为土地使,用,用权交易。,4,、土地所有权,的,的四项,权能,一般与所有权,人,人紧密结合，,但,但也可以,分离,。,国家土地所有,权,权,国家土地所有,权,权是以国家为,所,所有权人，并,由,由其代表代为,行,行使的对国有,土,土地的绝对权,利,利。,1,、城市市区,的,的土地；,2,、,农村和城市,郊,郊区中经国,家,家依法没收,、,、征收、征,购,购为国有的,土,土地；,3,、,国家依法征,用,用的原集体,所,所有的土地,；,；,4,、依法不属,于,于集体所有,的,的林地、草,地,地、荒地、,滩,滩涂及其他,土,土地；,5,、,农村集体经,济,济组织全部,成,成员转为城,镇,镇居民的，,原,原属于其成,员,员集体所有,的,的土地；,6,、,因国家组织,移,移民、自然,灾,灾害等原因,，,，农民集体,迁,迁移后不再,使,使用的原属,于,于迁移农民,集,集体所有的,土,土地。,集体土地所,有,有权,集体土地所,有,有权是以符,合,合法律规定,的,的农村集体,经,经济组织的,农民集体,为所有权人,，,，对归其所,有,有的土地享,有,有的受到法,律,律限制的支,配,配性物权。,1,、农村和城,市,市郊区的土,地,地，除法律,规,规定属于国,家,家所有的以,外,外，属于农,民,民集体所有,；,；,2,、宅基地和,自,自留地、自,留,留山，属于,农,农民集体所,有,有；,3,、集体土地所,有,有权是受限,制,制的所有权，限制表现,在,在两方面：,（,1,）受国家法,律,律和政府管,理,理的限制。,如,如集体所有,的,的土地不能,直,直接用于房,地,地产开发，,不,不得出让、,转,转让、出租,用,用于其他非,农,农业建设，,不,不得擅自改,变,变土地用途,。,。,（,2,）受农民集,体,体意志的限,制,制。集体土,地,地的处分应,当,当依法经农,村,村集体经济,组,组织成员表,决,决同意。,第一节,中,中国现行土,地,地制度概述,二、土地使,用,用权制度,（一）土地,使,使用权概念,指土地使用,者,者依法取得,的,的、在法律,规,规定的范围,内,内对土地享,有,有的占有、,使,使用、收益,和,和在特定条,件,件下依法处,分,分的权利。,（二）土地,使,使用权特征,1,、土地使用,权,权具有派生,性,性：派生于,所,所有权。,2,、 土地使,用,用权具有物,权,权性质：支,配,配性和排他,性,性。,3,、 土地使,用,用权具有明,确,确的期限。,如,如：,第一节,中,中国现行,土,土地制度概,述,述,城镇国有土,地,地使用权出,让,让和转让暂,行,行条例,规定的出让,最,最高年限是,：,：,出让土地,最高年限,居住用地,70,年,工业用地,50,年,教育、科技、文化卫生、体育用地,50,年,商业、旅游、娱乐用地,40,年,综合或其他用地,50,年,即：居住用,地,地,70,年、商业旅,游,游娱乐用地,40,年，其余,50,年。,三、土地使,用,用权的类型,（一）根据,土,土地使用权,赖,赖以产生的,所,所有权的性,质,质不同划分,，,，可分为：,国有土地使用权,集体土地使用权,（二）根据,土,土地的用途,不,不同，可分,为,为：,土地使用权,的,的类型,土地使用权的类型,建设用地使用权,农业用地使用权（承包经营权）,国有土地建设用地使用权,集体土地建设用地使用权,（不上市流通）,三、土地使,用,用权的类型,（三）根据,土,土地使用权,的,的取得方式,不,不同，可分,为,为：,四、土地使,用,用权的取得,、,、变更和终,止,止,出让土地使用权,划拨土地使用权（,19,大类）,土地使用权的类型,1,、国有土地建设用地使用权的取得方式,出让方式（,1990,年,5,月确立）,划拨方式（新中国成立至今）,（一）土地,使,使用权的主,要,要取得方式,第一节,中,中国现行,土,土地制度概,述,述,2,、集体土地,建,建设用地使,用,用权的取得,方,方式,申请批地：,如,如乡镇企事,业,业用地、农,民,民宅基地。,3,、土地承包,经,经营权的取,得,得方式,发包承包,（,（签订土地,承,承包合同）,4,、其他取得,方,方式,如转让、租,赁,赁、诉讼等,方,方式将在后,面,面的有关章,节,节中介绍,第一节,中,中国现行,土,土地制度概,述,述,土地使用权,的,的变更主要,有,有以下几种,情,情况：,（二）土地,使,使用权的变,更,更,土地使用,权变更,（,1,）土地使用权转让,（,2,）地上建筑物转让,（,3,）土地承包经营权转让,（,4,）法人的合并与分立,（,5,）其他：如房产继承、赠与、投资、共有房产的分割等,第一节,中,中国现行,土,土地制度概,述,述,（,三,三,）,）,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,终,终,止,止,土地使用,权终止,（,1,）土地使用权,年限届满,（,2,）土地使用权收回,（,3,）土地灭失：如河流改道、山体滑坡、地震等,A.,出让土地使用权：只在特殊情况下提前收回，如国防 需要、环境保护需要、国家重点项目建设需要等,B,.,划拨土地使用权：国家需要时或土地使用者不需要时无偿收回,C.,司,法,法,机,机,关,关,决,决,定,定,收,收,回,回,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,南,昌,昌,驻,驻,南,南,京,京,办,办,建,建,23,层,大,大,楼,楼,商,商,用,用,：,：,划,划,拨,拨,土,土,地,地,竟,竟,成,成,摇,钱,钱,树,树,?,2012,年,03,月,25,日,09:47,来,源,源,：,：,新,新,华,华,网,网,手,机,机,看,看,新,新,闻,闻,近,日,日,有,有,关,关,南,南,昌,昌,驻,驻,南,南,京,京,办,办,不,不,足,足,人,人,、,、,却,却,建,建,层,层,大,大,楼,楼,用,用,于,于,办,办,公,公,，,，,并,并,涉,涉,嫌,嫌,划,划,拨,拨,土,土,地,地,用,用,作,作,商,商,业,业,用,用,途,途,的,的,消,消,息,息,，,，,引,引,发,发,社,社,会,会,关,关,注,注,，,，,有,有,关,关,政,政,府,府,划,划,拨,拨,土,土,地,地,成,成,为,为,某,某,些,些,政,政,府,府,机,机,构,构,“,“,摇,摇,钱,钱,树,树,”,”,的,的,批,批,评,评,声,声,渐,渐,起,起,。,。,据,据,媒,媒,体,体,披,披,露,露,，,，,南,南,昌,昌,市,市,政,政,府,府,驻,驻,南,南,京,京,办,办,事,事,处,处,计,计,划,划,去,去,年,年,完,完,工,工,的,的,层,层,“,“,南,南,昌,昌,大,大,厦,厦,”,”,没,没,盖,盖,好,好,就,就,停,停,工,工,了,了,，,，,一,一,停,停,就,就,是,是,年,年,。,。,办,办,事,事,处,处,称,称,因,因,资,资,金,金,原,原,因,因,暂,暂,时,时,停,停,工,工,，,，,很,很,快,快,会,会,复,复,工,工,，,，,肯,肯,定,定,不,不,会,会,成,成,为,为,烂,烂,尾,尾,楼,楼,，,，,并,并,表,表,示,示,大,大,厦,厦,建,建,成,成,后,后,办,办,事,事,处,处,只,只,会,会,占,占,几,几,间,间,办,办,公,公,室,室,，,，,大,大,厦,厦,“,“,将,将,为,为,南,南,昌,昌,市,市,政,政,府,府,及,及,在,在,宁,宁,企,企,业,业,单,单,位,位,搭,搭,建,建,一,一,个,个,平,平,台,台,，,，,将,将,有,有,不,不,少,少,江,江,西,西,籍,籍,企,企,业,业,入,入,驻,驻,，,，,另,另,外,外,大,大,厦,厦,内,内,还,还,将,将,设,设,展,展,示,示,大,大,厅,厅,，,，,主,主,要,要,展,展,示,示,南,南,昌,昌,当,当,地,地,的,的,产,产,品,品,，,，,介,介,绍,绍,相,相,关,关,项,项,目,目,”,”,。,。,第,二,二,节,节,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,划,划,拨,拨,一,、,、,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,划,划,拨,拨,的,的,概,概,念,念,和,和,特,特,征,征,即,通,通,过,过,行,行,政,政,划,划,拨,拨,的,的,方,方,式,式,取,取,得,得,的,的,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,。,。,土,地,地,使,使,用,用,权,权,划,划,拨,拨,是,是,指,指,经,经,县,县,级,级,以,以,上,上,人,人,民,民,政,政,府,府,依,依,法,法,批,批,准,准,，,，,在,在,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,缴,纳,纳,补,补,偿,偿,、,、,安,安,置,置,等,等,费,费,用,用,后,后,，,，,将,将,该,该,幅,幅,土,土,地,地,交,交,付,付,其,其,使,使,用,用,，,，,或,或,者,者,将,将,其,其,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,无,无,偿,偿,交,交,付,付,给,给,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,使,使,用,用,的,的,行,行,为,为,。,。,具,有,有,以,以,下,下,特,特,征,征：,1.,没,有,有,明,明,确,确,的,的,期,期,限,限,（,（,除,除,法,法,律,律,、,、,法,法,规,规,另,另,有,有,规,规,定,定,外,外,）,）,；,；,2.,无,偿,偿,（,（,只,只,缴,缴,纳,纳,补,补,偿,偿,、,、,安,安,置,置,等,等,费,费,用,用,，,，,无,无,须,须,支,支,付,付,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,金,金,）,）,3.,不,能,能,随,随,意,意转,让,让,、,、,出,出,租,租,和,和,抵,抵,押,押（,经,经,法,法,定,定,部,部,门,门,批,批,准,准,补,补,交,交,地,地,价,价,后,后,可,可,以,以,）,）,第,二,二,节,节,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,划,划,拨,拨,二,、,、,划,划,拨,拨,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,取,取,得,得,的,的,适,适,用,用,范,范,围,围,（,（,列,列,举,举,式,式,规,规,定,定,）,）,土,地,地,管,管,理,理,法,法,第,23,条,规,规,定,定,，,，,下,下,列,列,建,建,设,设,用,用,地,地,的,的,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,，,，,确,确,属,必,必,需,需,的,的,，,，,可,可,以,以,由,由,县,县,级,级,以,以,上,上,人,人,民,民,政,政,府,府,依,依,法,法,批,批,准,准,划,划,拨,拨,：,：,（一）国家机关,用,用地,（二）军事用地,（三）国家重点,扶,扶持的能源、交,通,通、水利等项目,用,用地,（四）公益事业,用,用地,（五）城市基础,设,设施用地,（六）法律、法,规,规明确规定的其,他,他建设项目用地,划拨土地目录,2001,年,11,月,(,中华人民共和国,国土资源部令第,9,号,),二、划拨土地使,用,用权取得的适用,范,范围,(,续,),1.国家机关用,地,地,国家机关用地指,国,国家职能机关用,地,地，包括：国,家,家权力机关用地,，,，指全国人民代,表,表大会及其常委,会,会用地以及地方,各,各级人民代表大,会,会及其常委会用,地,地；国家行政,机,机关用地，指各,级,级人民政府所属,工,工作部门用地或,职,职能部门用地；,国家审判机关,用,用地；国家检,察,察机关用地；,国,国家军事机关用,地,地。,2.军事用地,军事用地主要指,军,军事设施用地，,包,包括：指挥机,关,关、指挥工程、,作,作战工程用地；,军用机场、港,口,口、码头、营区,、,、训练场、试验,场,场用地；军事,洞,洞库、仓库用地,；,；军事通信、,侦,侦察、导航、观,测,测台站和导航标,志,志用地；军用,公,公路、铁路专用,线,线、军用通信线,路,路用地；其他,军,军事设施用地。,3.城市基础设,施,施用地,城市基础设施用,地,地指城市供水、,排,排水、污水处理,、,、供电、通信、,煤,煤气、热力、道,路,路、桥涵、市内,公,公共交通、园林,绿,绿化、环境卫生,及,及消防、路标、,路,路灯等设施用地,。,。,二、划拨土地使,用,用权取得的适用,范,范围,(,续,),4.城市公益事,业,业用地,城市公益事业用,地,地指城市内各种,学,学校、医院、体,育,育场馆、图书馆,、,、文化馆、幼儿,园,园、托儿所、敬,老,老院、戏剧院等,文,文体、卫生、教,育,育、福利事业用,地,地。,5.国家重点扶,持,持的能源、交通,、,、水利等基础设,施,施用地,国家重点扶持的,能,能源、交通、水,利,利等基础设施用,地,地指中央投资、,中,中央与地方共同,投,投资，中央、地,方,方共同引进外资,以,以及其他投资者,投,投资的，国家采,取,取各种优惠政策,重,重点扶持的煤炭,、,、石油、天然气,、,、电力等能源项,目,目用地；铁路、,港,港口码头等交通,项,项目用地；水库,、,、防洪和防潮工,程,程项目用地；农,田,田灌溉工程项目,用,用地，水力发电,工,工程项目用地，,江,江河治理工程项,目,目用地以及城市,、,、工业输水工程,等,等水利项目用地,。,。,二、划拨土地使,用,用权取得的适用,范,范围,(,续,),第二节 土,地,地使用权划拨,三、划拨土地使,用,用权取得的程序,（一）用地单位,提,提交用地申请,（二）土地行政,主,主管部门审查和,报,报批：需要征用农地的,，,，要按规定办理,农,农用地转用审批,手,手续,（三）土地划拨,（四）核发国有,土,土地使用证,四、划拨土地使,用,用权的行使,（一）土地使用,权,权人不得擅自改,变,变土地用途,（,政府和高校的合,谋,谋 ：如浙大湖,滨,滨校区,65938,平方米，,2005,年,10,月拍出了,2487,万元,/,亩的天价，共,24.6亿，,学校,分得17.6亿,，,，政府拿走7亿,。,。紫金港的一期,建,建设浙大投入,21,亿，向银行贷了,13,亿。学校的运营,，,，一年要20多,亿,亿。,当时,负债每年17亿,）,（二）土地使用,权,权人在行使权利时，,如,如遇社会公共利,益,益需要，有义务,服,服从政府收回土,地,地使用权的决定,第二节,划,划拨土地使用权,四、划拨土地使,用,用权的行使（续,1,）,（二）（续）,土地管理法规定,划拨土地使用权,收,收回,:,1,、,土地使用者因迁,移,移、解散、撤销,、,、破产或其他原,因,因停止使用土,地的；,2,、,国家根据城市建,设,设发展的需要和,城,城市规划的要求,，,，收回土地使,用权的；,3,、,各级司法部门没,收,收财产而收回土,地,地使用权的；,4,、,土地使用者自动,放,放弃土地使用权,的,的；,5,、,未经原批准机关,同,同意，连续2年,未,未使用；,6,、,不按批准用途使,用,用土地；,7,、,铁路、公路、机,场,场等核准报废的,土,土地。,第二节,划,划拨土地使用权,（三）划拨土地,使,使用权的转移,1,、划拨土地的转,让,让。主要包括：一是,经,经有批准权的人,民,民政府依法,批准转让的，应,当,当由受让方办理,土,土地使用权出让,手,手续，并缴纳土,地,地使,用权出让金。二,是,是可不办理出让,手,手续，但转让方,应,应将土地收益上,交,交国,家。,2,、划拨土地使用,权,权的出租。一是以营利为目,的,的的，应将租金,中,中土,地收益上交国家,。,。二是租赁时间,超,超过,6,个月的，应办理,租,租赁合同，期,限不得超过出让,年,年限。,3,、划拨土地使用,权,权的抵押。抵押时不应包含,土,土地价格（不应,包,包含,土地使用权出让,金,金价值）。,1997,年,10,月，因扩建办公,楼,楼需要，某乡政,府,府与该乡卫生院,签,签订协议，乡政,府,府将原办公楼划,拨,拨国有土地,1050,平米连同地上建,筑,筑物一并转让给,乡,乡卫生院，卫生,院,院将其使用的,1700,平方米划拨国有,土,土地连同地上的,建,建筑物转让给乡,政,政府。,转让后乡政府拆,除,除了卫生院转让,的,的,1700,平方米土地上的,建,建筑物，建成了,新,新的办公楼。此,行,行为在土地市场,清,清理整顿中被发,现,现。,据查，乡政府与,卫,卫生院双方相互,转,转让的土地均系,上,上世纪,60,年代无偿占用的,集,集体土地，转让,时,时没有办理建设,用,用地报批手续，,更,更没有申请办理,土,土地登记。,围绕这一案件处,理,理，形成了四种,意,意见：,属,属于以其他形式非法,转,转让土地。按照,土地管理法,第七十三条的规,定,定，应没收乡政,府,府和乡卫生院双,方,方因非法转让所,取,取得的违法所得,（,（国有土地使用,权,权）。,属,属于未经批准擅自转,让,让划拨土地使用,权,权。按照,城镇国有土地使,用,用权出让和转让,暂,暂行条例,（国,务,务院,55,号令,）,）第,四,四十,六,六条,规,规定,，,，宣,布,布转,让,让行,为,为无,效,效，,并,并对,转,转让,双,双方,处,处以,罚,罚款,。,。,属,属,于,于未经,批,批准,、,、以,划,划拨,方,方式,取,取得,土,土地,使,使用,权,权，,擅,擅自,转,转让,房,房地,产,产。按,照,照,城市,房,房地,产,产管,理,理法,第六,十,十六,条,条规,定,定，,责,责令,乡,乡政,府,府和,乡,乡卫,生,生院,缴,缴纳,土,土地,使,使用,权,权出,让,让金,。,。属于,国,国有,土,土地,使,使用,权,权相,互,互交,换,换。乡政,府,府和,卫,卫生,院,院属,于,于行,政,政机,关,关和,事,事业,单,单位,，,，都,可,可以,使,使用,划,划拨,土,土地,，,，双,方,方相,互,互转,让,让土,地,地使,用,用权,时,时都,没,没有,违,违法,所,所得,，,，因,此,此应,责,责令,乡,乡政,府,府与,卫,卫生,院,院限,期,期办,理,理土,地,地登,记,记。,某中,学,学,1992,年,3,月经,某,某市,政,政府,批,批准,拨,拨用,土,土地,80,亩扩,建,建学,校,校，,其,其中,教,教学,楼,楼和,标,标准,运,运动,场,场占,用,用,70,亩，,剩,剩余,10,亩兴,建,建教,师,师住,房,房。,由于,各,各种,原,原因,，,，该,学,学校,一,一直,未,未办,理,理土,地,地登,记,记手,续,续。,1999,年初,，,，学,校,校按,照,照国,家,家房,改,改政,策,策以,成,成本,价,价将,住,住房,出,出售,给,给了,学,学校,教,教职,工,工。,2000,年市,国,国土,资,资源,管,管理,部,部门,敦,敦促,该,该校,尽,尽快,办,办理,土,土地,登,登记,。,。那,我,我们,应,应该,怎,怎样,办,办理,呢,呢,?,南山,乳,乳业,集,集团,是,是国,有,有大,中,中型,企,企业,，,，,1988,年以,划,划拨,方,方式,取,取得,三,三宗,国,国有,土,土地,使,使用,权,权，,用,用途,为,为工,业,业，,并,并在,1992,年办,理,理了,土,土地,登,登记,。,。现,集,集团,进,进行,改,改制,，,，组,建,建南,山,山股,份,份有,限,限公,司,司，,经,经有,批,批准,权,权的,机,机关,批,批准,，,，同,意,意其,以,以租,赁,赁方,式,式处,置,置该,三,三宗,地,地国,有,有土,地,地使,用,用权,。,。试,问,问该,如,如何,办,办理,三,三宗,土,土地,的,的登,记,记事,宜,宜,?,（,1,）办,理,理土,地,地登,记,记代,理,理手,续,续，,主,主要,包,包括,：,：取,得,得南,山,山股,份,份有,限,限公,司,司的,土,土地,登,登记,代,代理,委,委托,书,书，,并,并签,订,订委,托,托代,理,理协,议,议书,。,。,（,（,2,）土,地,地登,记,记申,请,请人,：,：南,山,山股,份,份有,限,限公,司,司。,（,（,3,）土,地,地登,记,记申,请,请时,间,间：,签,签订,租,租赁,合,合同,之,之日,起,起,30,日内,。,。,（,4,）申,请,请登,记,记时,提,提交,给,给土,地,地登,记,记部,门,门的,文,文件,资,资料,主,主要,有,有：,土,地,地登,记,记申,请,请书,；,；,南,山,山股,份,份有,限,限公,司,司法,人,人证,明,明、,法,法定,代,代表,人,人身,份,份证,明,明及,个,个人,身,身份,证,证明,；,；,南,山,山乳,业,业集,团,团改,制,制方,案,案批,准,准文,件,件、,土,土地,使,使用,权,权处,置,置方,案,案批,准,准文,件,件；,土,土地,行,行政,主,主管,部,部门,与,与南,山,山股,份,份有,限,限公,司,司签,订,订的,租,租赁,合,合同,；,；,原,国有,土,土地,使,使用,证,证,；,房,屋,屋所,有,有权,证,证及,其,其他,地,地上,附,附着,物,物证,明,明；,土,土地,登,登记,委,委托,书,书、,代,代理,人,人身,份,份证,明,明；,土,土地,登,登记,代,代理,机,机构,资,资质,副,副本,和,和代,理,理机,构,构营,业,业执,照,照副,本,本。,（,5,）到,登,登记,部,部门,领,领取,土,土地,登,登记,收,收件,表,表（,接,接下,来,来是,登,登记,机,机关,办,办理,登,登记,相,相关,事,事宜,）,）成,果,果。,。,。,（,（,6,）到,登,登记,机,机关,领,领取,国有,土,土地,使,使用,证,证,，并,核,核实,证,证书,中,中有,关,关内,容,容。,（,（,7,）向,南,南山,股,股份,有,有限,公,公司,提,提交,代,代理,第三,节,节,土,土,地,地使,用,用权,出,出让,一、,土,土地,使,使用,权,权出,让,让的,概,概念,和,和特,征,征,（一,）,）概,念,念,即土,地,地使,用,用者,通,通过,出,出让,的,的方,式,式取,得,得的,土,土地,使,使用,权,权。,土地,使,使用,权,权出,让,让是,指,指国,家,家以,土,土地,所,所有,者,者的,身,身份,将,将土,地,地使,用,用权,在,在,一定,年,年限,内,内让,与,与土,地,地使,用,用者,，,，并,由,由土,地,地使,用,用者,向,向国,家,家支,付,付土,地,地使,用,用权,出,出让,金,金的,行,行为,。,。,出售,土,土地,一,一举,三,三得,张五,常,常,卖地,可,可以,增,增加,财,财政,收,收入,，,，帮,补,补支,出,出。,有这,项,项财,政,政收,入,入，,可,可以,减,减低,税,税收,及,及简,化,化复,杂,杂的,抽,抽税,制,制度,，,，这,对,对生,产,产及,投,投资,的,的意,向,向有,很,很大,帮,帮助,。,。,使用,权,权的,拥,拥有,者,者就,一,一定,会,会尽,己,己所,能,能，,将,将土,地,地的,使,使用,获,获致,私,私人,认,认为,最,最高,的,的收,益,益。,推荐,阅,阅读,张,张五,常,常,卖桔,者,者言,、,佃农,理,理论,城镇,国,国有,土,土地,使,使用,权,权出,让,让,1,）主,体,体,土地,使,使用,权,权的,出,出让,方,方是,土,土地,所,所有,者,者,国家,，,，土,地,地使,用,用权,的,的受,让,让方,是,是中,国,国境,内,内外,的,的公,司,司、,企,企业,、,、其,他,他组,织,织和,个,个人,。,。,2,）内,容,容,国家,（,（所,有,有者,）,）,地方,政,政府,（,（代,表,表国,家,家）,第一,受,受让,方,方,第二,受,受让,方,方,一级,市,市场,（,（出,让,让）,政府,垄,垄断,二级,市,市场,（,（转,让,让）,平等,交,交换,第三,节,节,土,土,地,地使,用,用权,出,出让,（二,）,）,土地,使,使用,权,权出,让,让的,法,法律,特,特征,1,、土,地,地使,用,用权,出,出让,法,法律,关,关系,中,中的出让,方,方是特,定,定的,国家。,2,、土地使用,权,权出让由县级以上人,民,民政府负责，有计,划,划有步骤地,进,进行。,3,、土地使用,权,权出让不包括地下资源、,埋,埋藏物和市,政,政公共设施,。,。,4,、土地使用,权,权出让属于要式法律行,为,为：出让方和,受,受让方必须,依,依法签订土,地,地使用权出,让,让合同，并,在,在受让方支,付,付全部土地,使,使用权出让,金,金后，按规,定,定进行登记,，,，领取国有,土,土地使用证,。,。,思考：,与划拨土地,使,使用权相比,较,较有何不同,？,？,城市房地,产,产管理法,第,第十二条规,定,定：“土地,使,使用权的出,让,让，可以采,取,取,拍卖、招标,或者双方,协议,的方式，,商业、旅游,、,、娱乐和豪,华,华住宅用地,，有条件的,必,必须采取拍,卖,卖、招标方,式,式；没有条,件,件，不能采,取,取拍卖、招,标,标方式的，,可,可以采取双,方,方协议的方,式,式。”,国有土地资,源,源部2002年4月3,日,日颁布的,招,招标拍卖挂,牌,牌出让国有,土,土地使用权,规,规定又提,出,出了,挂牌出让的,方式。,相关立法链,接,接：,第三节,土,土地使,用,用权出让,二、国有土,地,地使用权出,让,让的原则,（一）国家主权原,则,则：,实行土地使,用,用权有偿出,让,让，不同于,租,租界，租界,制度的基础,是,是外国人的,治,治外法权和,领,领事裁判权,。,。土地使用,权,权有,偿出让既不,是,是土地永租,制,制，没给受,让,让人土地永,租,租权，更没,给,给外,国人治外法,权,权，所以它,不,不可能导致,租,租界的产生,。,。,（二）政府垄断原,则,则,（三）合理利用土,地,地原则,（四）自愿、公平,、,、等价有偿,和,和诚实信用,原,原则,第三节,土,土地使,用,用权出让,三、国有土,地,地使用权出,让,让的方式,（一）协议,出,出让,：其特点是,自,自由度大，,不,不利于公平,竞,竞争。,其程序是：,（,1,）用地者向,政,政府申请取,得,得出让土地,使,使用权。,（,2,）用地申请,经,经政府同意,后,后，用地者,与,与政府协商,出,出让土地的,用,用地面积、,使用年限、,出,出让地价等,用,用地条件，,双,双方就有关,内,内容达成一,致,致后，,草签土地使,用,用权出让合,同,同。,（,3,）土地使用,权,权出让合同,草,草签完毕后,，,，持有关材,料,料，按审批,管,管理的规,定报有批准,权,权限的政府,批,批准出让土,地,地使用权。,（,4,）土地使用,权,权受让人按,合,合同约定支,付,付出让金价,款,款，政府按,合,合同约定,提供土地使,用,用权。,（,5,）办理土地,登,登记的有关,手,手续。,第三节,土,土地,使,使用权,出,出让,三、国,有,有土地,使,使用权,出,出让的,方,方式,（二）,招,招标出,让,让,招标出,让,让土地,使,使用权,是,是指通,过,过招标,、,、投标,、,、定标,的,的竞争,程,程序出,让,让土地,使,使用权,的,的民事,法,法律行,为,为。,具体而,言,言，招,标,标出让,是,是由市,、,、县土,地,地管理,部,部门向,符,符合规,定,定条件,的,的单位,发,发出投,标,标邀请,或,或者向,社,社会公,布,布招标,条,条件，,通,通过合,法,法的招,标,标程序,择,择优确,定,定中标,者,者，向,其,其出让,土,土地使,用,用权。,招标方,式,式包括,邀,邀请招,标,标和公,开,开招标,。,。,土地招,标,标的一,般,般程序,：,：,1)市,、,、县土,地,地管理,部,部门向,符,符合规,定,定条件,的,的单位,发,发出,投标,邀请书,或者公,开,开向社,会,会发布,招标公,告,告,。2)投,标,标者在,领,领取招,标,标文件,之,之后进,行,行现场,答,答疑，,在,在投标,截,截止日,之,之前,编制投,标,标文件,并交到,指,指定地,点,点，并,按,按管理,部,部门的,规,规定,交付投,标,标保证,金,金（,2%,）,。,3),土地管,理,理部门,组,组织,开标,会议,，按照,招,招标公,告,告或投,标,标邀请,书,书确定,的,的时间,、,、地点,开,开标，,宣,宣布不,符,符合规,定,定的标,书,书无效,。,。,4),土地管,理,理部门,组,组织招,标,标机构,评标,，通过,评,评选确,定,定中标,人,人，并,向,向中标,人,人发出,中标,通知，,将,将未中,标,标人的,投,投标文,件,件及投,标,标保证,金,金退回,。,。,5),中标人,在,在接到,中,中标通,知,知后，,按,按规定,的,的时间,与,与土地,管,管理部,门,门,签订土,地,地使用,权,权出让,合,合同,。,6),中标人,按,按出让,合,合同约,定,定,支付土,地,地使用,权,权出让,金,金,，招标,人,人依照,合,合同约,定,定提供,出,出让的,土,土地使,用,用权；,中,中标人,办,办理登,记,记手续,之,之后，,领,领取国,有,有土地,使,使用证,，,，取得,土,土地使,用,用权。,第三节,土,土地,使,使用权,出,出让,三、国,有,有土地,使,使用权,出,出让的,方,方式,（三）,拍,拍卖出,让,让,拍卖出,让,让是出,让,让人在,众,众多的,买,买方中,，,，选定,最,最高报,价,价者作,为,为受让,方,方并与,之,之签订,合,合同，,向,向其出,让,让土地,使,使用权,的,的民事,法,法律行,为,为。,其特点,是,是有利,于,于公平,竞,竞争，,适,适用于,商业用,地,地、高,档,档住宅,用,用地、,高,高档娱,乐,乐设施,用,用地，,区位条,件,件好、,交,交通便,利,利的地,块,块。,拍卖的,一,一般程,序,序,1)土,地,地管理,部,部门将,拍,拍卖土,地,地使用,权,权的有,关,关事宜,登,登报公,告,告。2)有,意,意参加,拍,拍卖竞,投,投者按,公,公告的,要,要求领,取,取有关,文,文件。3)拍,卖,卖主持,人,人按公,共,共确定,的,的时间,、,、地点,主,主持拍,卖,卖会，,进,进行拍,卖,卖活动,，,，确定,最,最高应,价,价者为,受,受让人,。,。4)受,让,让人与,土,土地管,理,理部门,签,签订土,地,地使用,权,权出让,合,合同，,并,并按规,定,定的时,间,间交付,土,土地使,用,用权出,让,让金。,5)受,让,让人按,出,出让合,同,同约定,支,支付土,地,地使用,权,权出让,金,金，出,让,让人依,照,照合同,约,约定提,供,供出让,的,的土地,使,使用权,；,；受让,人,人办理,登,登记手,续,续之后,，,，领取,国,国有土,地,地使用,证,证，取,得,得土地,使,使用权,。,。,第三节,土,土地,使,使用权,出,出让,（四）,挂,挂牌出,让,让,是指出,让,让人发,布,布挂牌,公,公告，,按,按公告,规,规定的,期,期限将,拟,拟出让,宗,宗地的,交,交易条,件,件在指,定,定的土,地,地交易,场,场所挂,牌,牌公布,，,，接受,竞,竞买人,的,的报价,申,申请并,更,更新挂,牌,牌价格,，,，根据,挂,挂牌期,限,限截止,时,时的出,价,价结果,确,确定土,地,地使用,者,者的行,为,为。,程序是,：,：,1,、在挂,牌,牌公告,规,规定的,挂,挂牌起,始,始日，,出,出让人,将,将挂牌,宗,宗地的,位,位置、,面,面积、,用,用途、,使,使用年,期,期、规,划,划要求,、,、起始,价,价、增,价,价规则,及,及增价,幅,幅度等,，,，在挂,牌,牌公告,规,规定的,土,土地交,易,易场所,挂,挂牌公,布,布；,2,、符合,条,条件的,竞,竞买人,填,填写报,价,价单报,价,价；,3,、出让,人,人确认,该,该报价,后,后，更,新,新显示,挂,挂牌价,格,格；,4,、出让,人,人继续,接,接受新,的,的报价,；,；,5,、出让,人,人在挂,牌,牌公告,规,规定的,挂,挂牌截,止,止时间,确,确定竞,得,得人。,第三节,土,土地,使,使用权,出,出让,三、国,有,有土地,使,使用权,出,出让的,方,方式,（四）,挂,挂牌出,让,让（续,）,）,公告期,限,限届满,，,，按照,以,以下规,定,定确定,能,能否成,交,交：,1,、若在,规,规定期,限,限内只,有,有一个,申,申请人,，,，且报,价,价高于,最,最低交,易,易价，,并,并符合,其,其它交,易,易条件,的,的，则,此,此次交,易,易成交,；,；,2,、在规,定,定期限,内,内有二,个,个以上,申,申请人,的,的，允,许,许多次,报,报价，,土,土地使,用,用权应,由,由出价,高,高者获,得,得。报,价,价相同,的,的，由,在,在先报,价,价者获,得,得；,3,、若在,规,规定期,限,限内没,有,有申请,人,人,或者只,有,有一个,申,申请人,但,但报价,低,低于最,低,低交易,价,价或不,符,符合其,他,他交易,条,条件的,，,，委托,人,人可调,整,整最低,交,交易价,，,，重新,委,委托交,易,易中心,交,交易。,第三节,土,土地,使,使用权,出,出让,（四）,挂,挂牌出,让,让（续,）,）,报价以,报,报价单,为,为准。,成,成交后,，,，由委,托,托人与,买,买方签,订,订土地,使,使用权,转,转让合,同,同，并,由,由交易,中,中心鉴,证,证。,申请人,挂,挂牌交,易,易所公,告,告的最,低,低交易,价,价由委,托,托人决,定,定，但,该,该最低,交,交易价,不,不得低,于,于应补,交,交地价,、,、应缴,纳,纳税费,及,及应付,交,交易服,务,务费用,之,之和。,挂牌出让是招,标,标拍卖方式出,让,让国有土地使,用,用权的重要补,充,充，是土地的,使,使用权招标、,拍,拍卖以外的又,一,一种公开交易,方,方法。,挂牌出让综合,体,体现了招标、,拍,拍卖和协议方,式,式的优点，并,同,同样是具有公,开,开、公平、公,正,正特点的国有,土,土地使用权出,让,让的重要方式,，,，尤其适用于,当,当前我国土地,市,市场现状，具,有,有招标、拍卖,不,不具备的优势,：,：一是挂牌时,间,间长，且允许,多,多次报价，有,利,利于投资者理,性,性决策和竞争,；,；二是操作简,便,便，便于开展,；,；三是有利于,土,土地有形市场,的,的形成和运作,。,。,杭州浙大湖滨,校,校区土地以,15,亿元的出让底,价,价挂牌出让。,挂牌报价时间,自,自,2005,年,10,月,8,日上午,8:30,起至,2005,年,10,月,21,日下午,2:30,时整止。,最终成交价,24.6,亿元,浙大湖滨校区,土,土地（出让面,积,积：,65938,平方米，用途,：,：商业金融业,、,、办公、市政,设,设施及广场用,地,地，容积率：,2.4,2.6,，建筑密度：,不,不大于,40,）以,15,亿元的底价挂,牌,牌出让，经,102,轮激烈争夺，,最,最终成交价,24,亿,6,千万元（,2487.185,万元,/,亩,),，折合楼面地,价,价,1.44,1.55,万元,/,平方米，由,33,号买家（香港,）,）嘉里建设杭,州,州有限公司夺,标,标。,此次拍卖会是,一,一场双雄争夺,战,战，参与竞拍,的,的两家单位分,别,别为香港地产,巨,巨头新鸿基地,产,产和香港嘉里,集,集团。,浙大湖滨校区,拍,拍卖实况,尽管有众多企,业,业对这一地块,感,感兴趣，但从,10,月,8,日接受挂牌报,价,价起，直到,10,月,21,日下午,2,：,30,截止，实际报,名,名竞价的只有,两,两家香港企业,。,。,出现这一情况,的,的原因是按照,挂,挂牌出让文件,规,规定，参加此,次,次挂牌出让的,必,必须是中华人,民,民共和国境外,企,企业或在境内,投,投资的外商投,资,资企业，而且,注,注册资金要在,人,人民币,8000,万元,(,含,),以上或等值外,币,币，竞买人或,者,者投资方必须,具,具备国内外大,型,型商务、饭店,开,开发或经营经,验,验。,10,月,21,日下午，竞价,在,在杭州公共资,源,源交易中心正,式,式开始。杭州,公,公共资源交易,中,中心的相关人,士,士透露，两家,公,公司对此次竞,买,买极为重视，,嘉,嘉里建设与太,古,古集团的一、,二,二号人物均在,现,现场决策。,经过,102,轮的“拉锯战,”,”，太古集团,终,终于退出战斗,。,。嘉里建设（,杭,杭州）有限公,司,司以,24.6,亿元的价格竞,买,买成功，这使,浙,浙大湖滨校区,地,地块成为杭州,的,的新“地王”,。,。,“,请竞买人抓紧,时,时间，还有最,后,后,10,秒钟。”面对,33,号竞拍人,24.6,亿的报价，一,直,直紧咬了,102,轮的,19,号竞拍者终于,选,选择了沉默。,最,最终主持人落,槌,槌，宣布原浙,江,江大学湖滨校,区,区地块被嘉里,建