世联XXXX年沈阳新世界会展中心项目投标报告

,世 联 地 产,W,ORLD,U,NION,P,ROPRERTIES,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,世 联 地 产,W,ORLD,U,NION,P,ROPRERTIES,世 联 地 产,W,ORLD,U,NION,P,ROPRERTIES,*,谨呈：新世界集团,沈阳新世界会展中心项目投标报告,以城市之名，开创新世界,背,景,景,新,世,世,界,界,在,在,沈,沈,阳,阳,的,的,发,发,展,展,历,历,程,程,1993,年,，,，,新,新,世,世,界,界,集,集,团,团,进,进,入,入,沈,沈,阳,阳,，,，,投,投,资,资,建,建,设,设,沈,沈,阳,阳,第,第,一,一,家,家,涉,涉,外,外,四,四,星,星,级,级,酒,酒,店,店,-,新,世,世,界,界,酒,酒,店,店,；,；,1998,年,，,，,成,成,立,立,新,新,世,世,界,界,（,（,沈,沈,阳,阳,）,）,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,有,有,限,限,公,公,司,司,，,，,开,开,发,发,建,建,设,设,浑,浑,河,河,北,北,岸,岸,大,大,规,规,模,模,住,住,宅,宅,项,项,目,目,-,新世界,花,花园；,1994,年，新,世,世界在,沈,沈阳投,资,资开设,高,高档商,场,场,-,新世界,百,百货；,作为香,港,港知名,开,开发商,，,，深耕,沈,沈阳市,场,场,18,年以来,，,，新世,界,界的商,业,业品牌,在,在沈阳,深,深入人,心,心，但,在,在住宅,开,开发方,面,面，“,新,新世界,”,”品牌,价,价值和,影,影响力,并,并没有,得,得到充,分,分放大,；,；本项,目,目作为,在,在沈阳,的,的首个,大,大型综,合,合体项,目,目，有机会,并,并且一,定,定要实,现,现新世,界,界品牌,在,在沈阳,乃,乃至整,个,个东北,区,区域的,价,价值成,长,长。,2007,年，新,世,世界会,展,展中心,项,项目正,式,式启动,；,本体,规划,城市主,轴,轴,沈阳,“,金廊,”,，是沈,阳,阳的城,市,市门户,，,，商务,、,、商业,发,发展的,核,核心热,点,点区域,金廊沿,线,线，是,沈,沈阳最,为,为热点,的,的区域,，,，向南,紧,紧邻“,十,十一五,规,规划”,的,的大浑,南,南区,;,金廊,“,中央都市走廊,”,”，位于沈阳,的,的中轴线上，,是,是城市服务功,能,能的载体，是,沈,沈阳最重要的,经,经济带之一，,它,它集聚了金融,贸,贸易、商务办,公,公、公司总部,、,、科技会展、,文,文体休闲、现,代,代生活等功能,，,，是未来服务,于,于东北、乃,至,至东北亚的,区,区域中枢。,大浑南区,浑河桥,青年大街,现状,周边配套成,熟,熟完善，高,端,端商务气氛,浓,浓厚，城市,门,门户地带，,交,交通便捷，,占,占据地利之,便,便,本项目项目,居,居于沈阳市,“,“金廊”,青年大街南,端,端起点，为,进,进入沈阳市,门,门户之标志,性,性建筑。会,展,展中心南滨,浑,浑河；西临,沈,沈水湾公园,及,及新世界花,园,园大型居住,区,区；北隔二,环,环路与万鑫,国,国际相望；,东,东临青年大,街,街建设中地,铁,铁,2,号线；周边,配,配套成熟完,善,善，高端商,务,务气氛浓厚,。,。,项目所属金,廊,廊中部根据,规,规划将重点,建,建设商业、,商,商务、办公,、,、文化、娱,乐,乐项目；,展览馆、家,乐,乐福、西武,百,百货、卓展,、,、皇朝万豪,酒,酒店、喜来,登,登酒店都近,在,在咫尺，商,业,业、商务氛,围,围浓厚；,项目所属区,域,域内基础教,育,育、医疗配,套,套较为完善,，,，拥有三好,街,街小学和文,萃,萃路小学、,126,中学、陆军,总,总院等；,资源,品牌开发商,，,，拥有一线,河,河景资源，,市,市政公园，,大,大型综合体,；,；超高层建,筑,筑成为城市,风,风景,拥有南向一,线,线河景资源,项目南侧紧,邻,邻沈水湾公,园,园,项目占地,19.6,万平方米，,总,总建筑面积,130,余万平方米，超高层建筑,群,群。项目包括,：,：会展、商,业,业、酒店、,公,公寓、写字,楼,楼、休闲娱,乐,乐等。设计,建,建设成为全,国,国最大的城,市,市综合体之,一,一。,作为,2013,年沈阳全运,会,会的重要城,市,市配套之一,，,，本项目将,与,与,13,年,6,月完工，占,据,据天时之利,事件,第十二届全,国,国运动会将,于,于,2013,年在沈阳举,行,行，这是全,运,运会第一次在东北地区,举,举办，作为,主,主办城市，,沈,沈阳备受瞩,目,目。,金廊规划建,设,设工程要兼,容,容公共服务,的,的职能，满,足,足大型赛事,的,的需求，所,有,有重点工程,将,将在在,2013,年,10,月全运会开,幕,幕之前完工,并,并投入使用,。,。本项目也将,在,在,13,年,6,月完工并开,业,业！,小结,天时：,核心地段，,金,金廊门户，,超,超高层建筑,；,；,一线河景景,观,观资源；,紧邻市政公,园,园；,高端、完善,配,配套；,新世界品牌,开,开发商。,项目属,性,性：拥有景,观,观资源,的,的城市,核,核心大,型,型综合,体,体项目,世联对,于,于本项,目,目的理,解,解,占尽天,时,时地利,，,，必然有,机,机会成,为,为沈阳,的,的城市,名,名片，实现开发商,品,品牌在,沈,沈阳以,及,及东北,的,的提升,和,和跨越。,全运会,将,将进一,步,步提升,沈,沈阳在,全,全中国,的,的城市,地,地位,地利：,人和？,如何操,作,作才能,发,发挥其,价,价值？,案例借,鉴,鉴,案例选,取,取原则,城市核,心,心,高端综,合,合体,实现高,溢,溢价,天津,环球金,融,融中心,北京,盘古大,观,观,案例,天津,环球金,融,融中心,定位解,读,读,336.9,米高地,标,标级写,字,字楼、,超,超五星,瑞,瑞吉酒,店,店、顶,级,级水岸,豪,豪宅、,臻,臻品服,务,务式公,寓,寓,国际顶,级,级品牌商,业,业于一,身,身的全球标,志,志性综,合,合建筑,集,集群,珠三角,深圳,中国变革的起点,长三角,上海,金融中心的奠定,环渤海,天津,全面复兴的开始,国际级,城,城市综,合,合体,着眼于,中,中国环,渤,渤海经,济,济圈，,借,借势城,市,市规划,和,和发展,，,，拔升,项,项目定,位,位级别,传统文化商贸区,都市消费娱乐区,中央金融商务区,智慧城,哈密道,景,景观轴,滨江道,和平路,金,金街,金融城,天津市,政,政府,城际火,车,车站,意奥风,情,情区,内环,中环,耀华中,学,学,海河,占据天,津,津最核,心,心的城,市,市资源,和,和景观,资,资源,依托海,河,河经济,带,带动天,津,津发展,与,与城市,复,复兴,案例,天津,环球金,融,融中心,资源解,读,读,金融城,龙,龙头之,位,位，占,据,据天津,金,金融制,高,高点,解放北,路,路金融,城,城的龙,头,头和标,志,志,高度繁,华,华的都,市,市消费,娱,娱乐中,心,心,城市核,心,心景观,多,多重叠,加,加尽收,眼,眼底,紧临城,市,市交通,门,门户中,心,心,天津之,“,“塔”,336.9,米中国,北,北方第,一,一高,用标志,性,性的高,度,度定义,天,天津的,国,国际地,位,位,天津之,“,“门”,拉德芳斯,门,门造型的,世,世界首席,酒,酒店,用纪念性,的,的门户提,升,升天津的,国,国际形象,环球金融中心商业,环球金融中心,写字楼,津塔服务式公寓,ST.REGIS,酒店,津门公寓,津门公寓,336.9,米世界级,高,高度的建,筑,筑，耸立在,海,海河岸上,成,成为城市,的,的风景,似船帆的,建,建筑外形,象,象征天津,启,启动了国,际,际化的航,程,程,圣瑞吉斯,酒,酒店的特色开,敞,敞式门型,建,建筑意味,着,着开放,结合其两,侧,侧的公寓,看,看，似展,翅,翅的雄鹰,，,，寓意天津,经,经济的蓬,勃,勃发展,案例,天津,环球金融,中,中心,规划解读,一线河景,综,综合体项,目,目，打造,城,城市地标,级,级建筑，,按,按属性区,分,分大小户,型,型产品，,全,全面朝向,河,河景,占地,53200,平方米，,总,总建面,60,万平方米,圣,瑞吉斯作,为,为喜达屋,旗,旗下七大,品,品牌金字,塔,塔体系中,的,的顶端王,者,者，全球只有,15,家。,天津环球,金,金融中心,引,引进喜达,屋,屋酒店管,理,理集团旗,下,下的顶级,品,品牌,ST.REGIS,，全力打,造,造城市豪,华,华商务酒,店,店的典范,。,。世界级,最,最高档酒,店,店的标志,，,，代表着,绝,绝对私人,的,的高水准,服,服务，是,世,世界各国,首,首脑政要,、,、商界领,袖,袖和社会,名,名流下榻,的,的首选。,圣,瑞吉斯酒店,百年喜达屋的,服,服务礼遇,案例,天津,环球金融中心,配套解读：全方位顶级配,套,套,无柱,办公空间,15,厘米架空,网络地板,安全保障系统,垂直交通系统,双层轿厢电梯,全空气变风量,（,VAV,）系统,12,米双层,挑空大堂,可更换单元式,LOW-E,幕墙,1,2,3,4,5,6,7,9,世界最高的使用,钢板剪力墙体系,的建筑,8,超,5A,级写字楼,九大价值亮点,精品商城,环球金融中心,商,商城，高雅尊,贵,贵、独具品位,的,的高端时尚场,所,所，将汇聚众,多,多国际一线品牌的奢侈品零售,、,、休闲服务、,娱,娱乐健身、中,西,西餐饮等业态,。,。整洁明亮、,现,现代时尚、流,畅,畅无碍的购物,动,动线和宁静优,雅,雅的购物环境,为,为商务人士提,供,供一流的购物,、,、休闲场所。,案例,天津,环球金融中心,产品解读,金融中心豪华,公,公寓采用珍稀,的,的超高层纯板,式,式建筑，,180360,的主力户型、,700,的顶层豪宅所带来的,绝,绝对是空中别墅般的大尺度享,受,受。,水景豪宅,奢华精装王大君先生传塑经典,世界级顶级物,业,业管理公司秉,承,承管家式服务,理,理念,为您体贴入微,24,小时“贴身伺从服务”,服务式公寓：,商务领袖的私,人,人会客厅,60-138,的开间,/,一居室，由王大君先生着力打造,室,室内精致空间,布,布局，家电精装，是为国际商务人士量身打造的理,想,想商务寓所。,依托写字楼顶,级,级的商务办公,氛,氛围和高端客,源,源优势，服务,式,式公寓因其稀,缺,缺性而成为不,可,可多得的资产,臻,臻品。专业的资产管理服务，使业主轻松,坐,坐享最佳资产,回,回报。,两类产品选择,不,不同定位,豪宅圈定顶级,资,资源占有型客,户,户，公寓主打,投,投资和商务价,值,值,案例小结,天津,环球金融中心,城市核心地段,大,大型综合体项,目,目：,占据城市核心资源，立足城,市,市,/,区域发展，高调定位；,世界顶级配套，强调项目稀缺价值；,全部顶级精装、大师设计，顶级物业服务，制造顶,级,级品质；,按产品属性分类产品、分,类,类客户，定位全国顶级客群；,全产品系面向,水,水景。,立足城市发展,，,，站位全国高,端,端市场；产品,分,分类，满足顶,级,级客群不同置,业,业需求,盘古大观,奥运核心的城,市,市综合体,项目信息,物业地址：朝,阳,阳区 北四环,中,中路,27,号,开发商：北京,盘,盘古氏投资有,限,限公司,物业类别：,A,座写字楼，,B,、,C,、,D,座为国际公馆,，,，,E,座为酒店；,总建筑面积：,41.8,万,总占地面积：,3.9,公顷,容积率：,7,销售均价：,7.8,万元,/,开盘时间：,2007,年,9,月底开始内部,认,认购，,2008,年,7,月,19,日开盘,入住时间：,2010,年,5,月,户均面积：,618,平米,公寓套数：,192,精装修：,15000,元,/,平米精装标准,车位：,2200,物业公司：北,京,京世邦魏理仕,物,物业管理服务,有,有限公司,物业费：,20,元,/,平方米,/,月,5A,写字楼,1-3,层精品商城,16-19,层，空中四合,院,院,4-15,层，七星公馆,盘古七星酒店,盘古大观位于,北,北四环中路、,亚,亚奥核心区，距离水立方仅,180,米，距离鸟巢,500,米，是千顷奥林,匹,匹克公园中心,区,区唯一的地标性,城,城市综合体。,推广语：讲国,际,际语言的世界,标,标志性建筑,案例,盘古大观,全面面向资源,的,的产品设计,户型面积：,680,平米；,居室数：,5,厅,2-3,室为主,；,层高：,3.75,米，顶层,5,米；,4.8,米超大景观窗,：,：,室内全部采用,2.4*4.8,米超大景观窗,，,，德国海德鲁,窗,窗框系统；,180,度全景主居室,：,：,主客厅、主卧,室,室位于东侧，,四,四扇超大景观,窗,窗；,产品特点：,多厅设计，能,满,满足,10,人以上聚会、,餐,餐饮等社交活,动,动；,超豪华主卧，,面,面向景观，满,足,足主人极致享,受,受；,实用尺度次卧,：,：满足其他人,员,员基本居住需,求,求；,不是以满足居,住,住需求为导向,的,的，,而是超大户型,豪,豪华酒店设计,理,理念,案例,盘古大观,应时代而生,销售情况一波,三,三折：,标价：,7-16,万元,/,平米；,07,年,9,月续客，至,08,年,8,月，销售,185,套，退房,76,套；,09,年全年仅销售,27,套，均价,54750,元,/,平米 ；,08,年,3,月，盘古大观,国,国际公寓,B,座,64,套公寓，被英国太平洋投,资,资以每平方米,4,万元的价格整,栋,栋购买，一次,性,性付款,15,亿元人民币用于公司自用，看重地段稀缺,价,价值。,客户遍布全国,各,各类高端人士,部分,外籍客户,；国内客户中,私营业主为主，各行各业都有，部分,来自内蒙、山,西,西、新疆等地,的,的,能源客户,占有很大比例,，,，看重地段和,产,产品稀缺性；,客户购买时段,与,与,奥运时点,相关性强；,部分客户在买,公,公馆之外，同,时,时租用写字楼,，,，同时也是酒,店,店的,VIP,客户；,客户用途：,“,600,平米两居，,社交场所,，住在里面有,点,点空，适合聚,会,会；可以请朋,友,友喝酒、喝茶,、,、,观赏北京夜景,；”,业内人士,案例,案例小结,北京,盘古大观,应大事件而生,的,的城市综合体,项,项目：,以奥运场馆为,核,核心景观，应,奥,奥运之势，制造全国影响,力,力；,顶级酒店配套，进一步拔升项目形象；,满足特定顶级,客,客户需求，打,造,造极致私人会所,型,型产品；特异户型制造,稀,稀缺；,销,售,售,情,情,况,况,受,受,大,大,事,事,件,件,影,影,响,响,明,明,显,显，,奥,奥,运,运,过,过,后,后,成,成,交,交,速,速,度,度,减,减,慢,慢,；,；,吸,引,引全,国,国,客,客,户,户，,以,以资,源,源,占,占,有,有为,主,主,要,要,购,购,买,买,动,动,机,机,。,。,极,致,致,产,产,品,品,打,打,造,造,制,制,造,造,顶,顶,级,级,稀,稀,缺,缺,，,，,应,应,奥,奥,运,运,影,影,响,响,全,全,国,国,；,；,把,把,握,握,时,时,机,机,，,，,实,实,现,现,最,最,高,高,价,价,值,值,案,例,例,成,成,功,功,关,关,键,键,点,点,市,场,场,站,站,位,位,清,清,晰,晰,，,，,突,突,出,出,高,高,端,端,综,综,合,合,体,体,在,在,城,城,市,市,中,中,的,的,价,价,值,值,，,，,可,可,以,以,成,成,为,为,一,一,个,个,城,城,市,市,乃,乃,至,至,区,区,域,域,的,的,标,标,志,志,性,性,建,建,筑,筑,；,；,极,致,致,产,产,品,品,力,力,打,打,造,造,，,，,领,领,先,先,点,点,做,做,到,到,极,极,致,致,和,和,纯,纯,粹,粹,，,，,并,并,将,将,这,这,一,一,点,点,在,在,营,营,销,销,中,中,极,极,致,致,放,放,大,大,；,；,产,品,品,分,分,类,类,，,，,同,同,时,时,满,满,足,足,顶,顶,级,级,客,客,户,户,的,的,不,不,同,同,置,置,业,业,需,需,求,求,；,；,或,或,一,一,类,类,客,客,户,户,的,的,特,特,殊,殊,需,需,求,求,抓住,大,大事,件,件机,遇,遇，,紧,紧贴,时,时代,脉,脉搏,，,，实,现,现最,高,高价,值,值。,本项,目,目的,打,打造,目,目标,：,：,沈阳,城,城市,名,名片,地标,建,建筑,经典,豪,豪宅,代言,顶,顶级,都,都市,生,生活,不只,是,是沈,阳,阳的,项,项目,，,，更,是,是北,中,中国,的,的标,志,志性,建,建筑,！,！,定位,项目,定,定位,形象,定,定位,客户,定,定位,产品,定,定位,城市,门,门户,地标,级,级大,型,型综,合,合体,项目,定,定位,城市,核,核心,，,，金,廊,廊门,户,户，,370,米高,度,度，,沈,沈阳,地,地标,建,建筑,130,万平,米,米建,面,面，,超,超大,规,规模,会展,中,中心,、,、写,字,字楼,、,、公,寓,寓、,酒,酒店,、,、商,业,业大,型,型综,合,合体,形象,定,定位,沈阳,城,城市,名,名片,，,，北,中,中国,巅,巅峰,之,之作,他们,是,是社,会,会各,个,个领,域,域的,领,领航,者,者,他们,时,时刻,感,感受,着,着经,济,济的,脉,脉搏,，,，不,断,断进,步,步，,财,财富,积,积累,也,也随,之,之持,续,续增,长,长,他们具有全,国,国视野乃至,全,全球视野，,对,对生活的品,质,质要求极高,他们有学识,，,，重圈层，,他,他们的圈层,语,语言正逐渐,影,影响着整个,财,财富阶层,客户定位,具有全国视,野,野的中国精,英,英人士,对于,生活,他们要求高,舒适,度和,便捷,生活，他们,见,见多识广，,懂,懂得,服务,是生活,品质,的最高要求,。,。,对于,工作,他们成功而,有,有相当的,社会地位,；经常往返,于,于城市之间,；,；他们是,商人,，,利润,回报始终是,不,不变的话题,。,。,对于,居所,他们认为最,重,重要与自己,的,的,身份,匹配，同时,要,要求真正的,稀缺,价值能够带,来,来,资产的保值,和,和增值,；即使是,短暂的居住,，仍能带来,意,意想不到的,舒适感受,。,产品定位,满足同一层,级,级客户的不,同,同需求,住宅部分,大户型产品,为,为主,，建议参考,一,一线城市豪,宅,宅标准，打,造,造沈阳市场,的,的领先产品,，,，实现,高舒适度、,高,高溢价,。,公寓部分,小户型产品,为,为主,，建议参考,沈,沈阳高端公,寓,寓的平台尺,度,度，,现金流产品,，控制总价,，,，实现快销,。,。,60%,满足北京、,上,上海等外地,高,高端客户的,临时居住需,求,求（自主兼,投,投资）,；,40%,沈阳本地高,端,端客户的,自住需求,。,满足本地及,外,外地高端客,户,户的,投资需求,。,面对客户,面对客户,物业提升建,议,议,原则：全面超越沈,阳,阳市场，比,肩,肩一线城市,根据本项目,定,定位及案例,借,借鉴，打造,沈,沈阳顶级豪,宅,宅产品,顶级豪宅产,品,品打造关键,点,点,户型面积,精装修,会所,住宅部分,公寓部分,大师设计,，,，有亮点,元,元素，展,现,现极致经,典,典品质,引进知名,顶,顶级会所,，,，打造项,目,目与众不,同,同的尊贵,形,形象，同,时,时引入顶,级,级的物业,服,服务,公共空间,三重门厅，,双,双大堂设计,，,，强调私密,、,、尊贵感,关键词：经典、品质,、,、尊贵,奢华尺度，,高,高舒适度,控制面积和,总,总价,二居,三居,四居,100,150,200,250,300,350,华润凯旋门,万科柏翠园,河畔公馆,万科金域蓝湾,金地檀郡,沈阳城市豪,宅,宅项目的户,型,型面积盘点,50,两居主流：,90-120,平米,三居主流：,150-220,平米,四居主流：,260,平米及,350,平米,400,住宅部分,城市豪宅项,目,目：,主流面积区,间,间在,150-220,平米三居室，少数四居,室,室产品，最,大,大面积不超,过,过,350,平米,建议本项目,住,住宅部分适,当,当超越沈阳,现,现有产品，主力面积区,间,间控制在,160-250,平米。,住宅部分,户型面积定,位,位：主力面,积,积区间控制,在,在,160-250,平米,客户选择：,高端财富实,力,力客户，即,使,使是商务性,质,质临时居住,，,，仍然不会,选,选择过小面,积,积的户型，,要,要求户型满,足,足基本的舒,适,适度。,精装修：,全球一线知,名,名家具家电,品,品牌,价值实现：,顶级豪宅占,位,位，市场领,先,先价格。,户型,面积,（平米）,套数,总面积,（平米）,比例,两居,120-140,682,88711,40%,三居,180-250,609,121976,55%,四居,250,300,24,6653,3%,大平层,350-400,12,4435,2%,合计,1327,221775,100%,一居,二居,三居,沈阳在售高,端,端酒店式公,寓,寓项目户型,面,面积盘点,公寓部分,高端酒店式,公,公寓项目：,主流户型集,中,中在,40-80,平米，控制,总,总价，主打,投,投资型客户,0,50,100,150,200,250,沈阳天地,鑫汇国际,华府新天地,新华天玺,中粮大悦公寓,钻石星座,皇朝万鑫公寓,一居主流：,40-60,二居主流：,70-80,三居主流：,150,及,200,建议本项目,公,公寓部分采,用,用沈阳市场,的,的主流面积,，,，以,40-80,平米小户型,产,产品为主，控制,总,总价，主打,投,投资客户；,总,总面积,7,万平米，约,1170,套。,大师设计，,有,有亮点元素,，,，展现极致,经,经典品质,精装修,采用全套德,国,国米勒厨具,电,电器，价值,30,万,珍贵红玉石,装,装饰，成为,精,精装最大亮,点,点,建议采用国际知名大,师,师设计，采用珍贵材料或国际顶级品,牌,牌作为亮点元,素,素，超越现,有,有沈阳市场,水,水平，展现,项,项目极致品,质,质。,高文安,梁志天,邱德光,黄志达,万科,公园五号,万科在京唯,一,一,top,系产品,精装修标准,：,：,5,千元,/,平米,柏悦居,北京顶级豪,宅,宅,精装修标准,：,：,8,千元,/,平米,超高入户大,堂,堂：,入户大堂三,重,重门厅设计,：,：大堂前厅,、,、会客厅、,电,电梯厅；,大堂入户门,全,全通透设计,，,，体现大堂,高,高贵华丽；,大堂入口及,门,门檐设计感,强,强，体现归,家,家仪式感；,大堂内部墙,面,面和地面全,大,大理石贴砖,，,，并且从图,案,案变化体现,档,档次感。,第一重门厅,：,：大堂前厅,第三重门厅,：,：电梯厅,玻璃通透设,计,计；,大理石贴砖,。,。,第二重门厅,：,：会客厅,玻璃幕墙设,计,计与室外景,观,观结合。,三重门厅,：强调品质,感,感，私密、,尊,尊贵,公共空间,设计关键点,：,：,公共空间保,障,障尺度感与,品,品质感：如,挑,挑空大堂，,电,电梯厅等；,要符合项目,整,整体的形象,气,气质，展现,私,私密、尊贵,。,。,酒店式大堂,提,提供尊贵服,务,务,双大堂设计,，,，私属领地,界,界定明确，,体,体现与众不,同,同,采光地下大,堂,堂，体现社,区,区豪宅气质,公共空间,引进知名顶,级,级会所，打,造,造项目与众,不,不同的尊贵,形,形象，同时,引,引入顶级物,业,业服务,会所,建议引进长安俱乐部等国内顶级,俱,俱乐部，打,造,造项目与众,不,不同的高端,形,形象。,长安俱乐部,“,中国最佳私,人,人俱乐部,”,1996,年由富华国,际,际董事长陈,丽,丽华创立，,由,由亚洲联谊,国,国际股份有,限,限公司监督,管,管理，与全,球,球,250,多家俱乐部,联,联网，致力,于,于建立国际,化,化企业与国,内,内大企业交,流,流的平台，,目,目前已经成,为,为中国顶级,的,的会员制俱,乐,乐部。,提供高贵典雅的,环,环境和尽善尽美的,私,私人化服务，是国内外,知,知名企业家,和,和各界精英,宴,宴请宾朋和,商,商务酬酢的,最,最佳选择。,发展主旨,精英会员,经叔平,郑裕彤,李嘉诚,营销策略,高举高打，,制,制造全国影,响,响力,本项目营销,核,核心策略,以五个关键,动,动作为引爆,点,点；确立价,值,值传递内涵,；,；推广渠道,等,等手段配合,。,。,与政府合作,，,，进行大事,件,件炒作，高,调,调亮相,全国第,12,界全运会，,东,东北首次承,办,办，继北京,、,、上海、广,州,州、南京、,济,济南后，第,6,个举办全运,会,会的城市,从城市的高,度,度进行营销,推,推广。,新世界地产,与,与沈阳政府,携,携手，在各,类,类杂志、网,络,络、电视媒,体,体介绍全运会对沈,阳,阳城市建设,及,及经济发展,的,的影响，推介新世,界,界品牌及本,项,项目。,关键动作一,举行大型项,目,目发布会，,制,制造东北乃,至,至全国影响,1,、关于精装,修,修品牌,北京、上海,一,一线城市豪,宅,宅标准；,2,、关于服务,标,标准,什么是金钥,匙,匙服务；,3,、关于建筑,设,设计，邀请,知,知名设计师,。,。,关,键,键,动,动,作,作,二,二,沈,阳,阳,市,市,内,内,举,举,办,办,项,项,目,目,发,发,布,布,会,会,北,京,京,等,等,一,一,线,线,城,城,市,市,举,举,办,办,发,发,布,布,会,会,1,、,关,关,于,于,新,新,世,世,界,界,会,会,展,展,中,中,心,心,介,介,绍,绍,；,；,2,、,关,关,于,于,全,全,运,运,会,会,的,的,场,场,馆,馆,建,建,设,设,；,；,3,、,关,关,于,于,新,新,世,世,界,界,品,品,牌,牌,发,发,展,展,历,历,程,程,梁,志,志,天,天,举,办,办,城,城,市,市,发,发,展,展,论,论,坛,坛,，,，,同,同,时,时,扩,扩,大,大,项,项,目,目,影,影,响,响,力,力,邀,请,请,辽,辽,宁,宁,省,省,、,、,沈,沈,阳,阳,市,市,政,政,府,府,官,官,员,员,及,及,知,知,名,名,经,经,济,济,学,学,家,家,，,，,共,共,同,同,讨,讨,论,论,沈,沈,阳,阳,未,未,来,来,的,的,城,城,市,市,发,发,展,展,，,，,经,经,济,济,增,增,长,长,，,，,城,城,市,市,建,建,设,设,等,等,议,议,题,题,。,。,邀请全,国,国大学,专,专家学,者,者、业,内,内人士,站,站在全,球,球视野,下,下探讨,城,城市定,位,位，突,出,出城市,核,核心区,，,，,“,金廊,”,的价值,关键动,作,作三,举办沈,阳,阳城市,发,发展系,列,列论坛,邀请名,人,人作为,项,项目代,言,言人，,树,树立项,目,目高端,形,形象,推荐代,言,言人：,郎,郎朗，,沈,沈阳人,。,。,他的艺术气,质,质与高,端,端形象,与,与本项,目,目高度,契,契合,他曾经,代,代言过,劳,劳力士,、,、奥迪,、,、郎廷,酒,酒店等,高,高端品,牌,牌,他是国,际,际古典,音,音乐的,领,领军人,物,物，作,为,为中国,华,华人的,骄,骄傲，,曾,曾在北,京,京奥运,开,开幕式,上,上演奏,；,；曾在,国家形,象,象宣传,片,片,中代表,国,国家形,象,象,推荐代,言,言人,关键动,作,作四,代言项,目,目、代,言,言沈阳,与,与世界,的,的接轨,通过世联中,国,国在全国,的,的高端,客,客户资,源,源，最,大,大化的,提,提升项,目,目知名,度,度，进,行,行全国,营,营销,北京将,成,成立世,联,联中国,高,高端项,目,目全国,营,营销中,心,心，利,用,用世联,自,自身的,高,高端客,户,户资源,，,，为本,项,项目提,供,供客户,资,资源支,持,持,.,北京,天津,深圳,：,：华,润,润幸,福,福里,；,；香,蜜,蜜湖,一,一号,北京,：,：红,玺,玺台,；,；西,绒,绒线,26,号,天津,：,：环,球,球金,融,融中,心,心；,霞,霞光,道,道,5,号,上海：佘山,银,银湖别墅，,涵,涵璧湾,深圳,上海,关键动作五,展示策略,背景：沈阳,市,市场高端项,目,目营销展示,现,现状,通过市场调,研,研及业内人,士,士交流，发,现,现沈阳高端,市,市场的营销,推,推广存在很,大,大问题：,精装修在一,线,线城市是可,以,以实现高溢,价,价的，为何,沈,沈阳的高端,客,客户不买单,？,？,杜拉维特这,样,样的一线品,牌,牌，为何沈,阳,阳的高端客,户,户不认可？,某些高端项,目,目自身的产,品,品力已经做,到,到领先，但,是,是在后期营,销,销推广展示,不,不到位，使,得,得项目价值,无,无法传递给,客,客户，无法,得,得到客户的,认,认可，最终,实,实现不了高,溢,溢价。,答案：,如何能够把,项,项目价值清,晰,晰有效的传,递,递给客户？,世联经验：,深,深圳华润幸,福,福里的成功,营,营销案例,总建面积,55,万平米（含,木,木棉花酒店,）,）,容积率：,7.76,绿地率：,35%,产品：,90-480,平米,营销借鉴,深圳,华润幸福里,：,：城市豪宅价,值,值传递体系,营销借鉴,展示物料强,调,调项目形象,，,，灌输生活,方,方式,利用围挡、,灯,灯光效果的,项,项目,logo,等强化项目,“,“都市综合,体,体”的形象,“,形象楼书”,演,演绎都市综,合,合体带给客,户,户的独特生,活,活方式和价,值,值体验,营销借鉴,从客户可感,知,知的角度出,发,发，用细节,展,展示品质,结合万象城,mockup,工程样板间,，,，提前进行,“,“领先客户,深,深访”,“,专属物料”,的,的统一,VI,，展现高端,品,品质和形象,营销借鉴,从客户可感,知,知的角度出,发,发，用细节,展,展示品质,营销借鉴,封闭式的展,厅,厅布置和讲,解,解流程，给,客,客户洗脑,将项目价值转化,为,为“精细的销售,话,话术”，充分利,用,用每个区域空间,给,给客户洗脑,营销借鉴,“,完全价值体验”,式,式的客户接待流,程,程,利,用,用,灯,灯,光,光,和,和,夜,夜,景,景,效,效,果,果,，,，,强,强,调,调,都,都,市,市,感,感,觉,觉,，,，,渗,渗,透,透,都,都,市,市,综,综,合,合,体,体,的,的,生,生,活,活,方,方,式,式,和,和,产,产,品,品,价,价,值,值,本,项,项,目,目,推,推,广,广,核,核,心,心,策,策,略,略,突破沈阳现有的,推,推广展示模式，,全,全面引入高端展,示,示环境，做到细,节,节到位，品质一,鸣,鸣惊人；,产品力极致放大,，,，有效向客户传,递,递项目高端价值,；,；,做到高端品质在,沈,沈阳市场的信息,普,普及，提升沈阳,市,市场品质标准。,价格策略,公寓部分,住宅部分,公寓部分,预售价格：均价,12000,主力产,品,品面积,区,区间：,96-120,及,151-200,预计上,市,市时间,：,2011,年,5,月,高端酒,店,店式公,寓,寓项目,：,：成交,价,价格,8000,元,/,平米以,上,上的项,目,目,成交价,格,格：均,价,价,13000,主力产,品,品面积,区,区间：,40-71,成交价,格,格：均,价,价,11500,主力产,品,品面积,区,区间：,32-56,、,72,及,80,成交价,格,格：均,价,价,14000,主力产,品,品面积,区,区间：,45-70,及,110,成交价,格,格：均,价,价,11800,主力产,品,品面积,区,区间：,38-60,成交价,格,格：均,价,价,9700,主力产,品,品面积,区,区间：,45-70,及,110,预售价,格,格：均,价,价,15000,主力产,品,品面积,区,区间：,未,未知,预计上,市,市时间,：,2011,年,5,月,成交价,格,格：,均价,22000,主力产,品,品面积,区,区间：,35-55,、,102-158,及,200,钻石星,座,座,华府新,天,天地,茂业,中粮大,悦,悦公寓,鑫汇国,际,际,沈阳天,地,地,新华天,玺,玺,皇朝万,鑫,鑫公寓,本项目,金,廊,高端酒,店,店式公,寓,寓项目,：,：,多集中,在,在金廊附,近,近，距离,本,本项目,最,最近的,皇,皇朝万,鑫,鑫凭借顶级酒,店,店配套，,成,成为城,市,市标杆,项,项目,公寓部,分,分,项目名称,成交均价,精装标准,总价,成交速度,（,10,年下半年平均速度）,皇朝万鑫公寓,22000,元,/,5000,元,/,70,万,-400,万,8,套,/,月（尾盘销售）,鑫汇国际,13000,元,/,2000,元,/,52,万,-92,万,30,套,/,月,华府新天地,11500,元,/,1200,元,/,37,万,-97,万,20,套,/,月,新华天玺,14000,元,/,5000,元,/,63,万,-154,万,10,套,/,月,中粮大悦公寓,11800,元,/,2500,元,/,35,万,-71,万,25,套,/,月,钻石星座,9700,元,/,1000,元,/,44,万,-107,万,10,套,/,月,市场高,端,端酒店,式,式公寓,项,项目，,主,主流价,格,格在,12000-14000,元,/,，总价,在,在,35,万,-90,万；,全部采,用,用精装,修,修，但,总,总体标,准,准较低,，,，仅两,个,个项目,精,精装标,准,准达到,一,一线城,市,市水平,；,；,单价最,高,高项目,皇,皇朝万,鑫,鑫公寓,，,，核心,价,价值在,于,于其顶,级,级酒店,资,资源，,距,距离本,项,项目仅,一,一路之,隔,隔。,最高成,交,交速度,达,达到,30,套,/,月。,高端酒,店,店式公,寓,寓项目,：,：,普遍采,用,用精装,修,修，但,标,标准较,低,低；核,心,心位置,、,、低总,价,价项目,成,成交速,度,度较快,，,，达到,30,套,/,月,根据本项目,的,的地段及产,品,品品质，建,议,议公寓部分,销,销售均价,20000,元,/,平米（含,5000,元,/,平米精装,修,修）,。销售速,度,度：,40-50,套,/,月,住宅部分,豪宅项目,盘,盘点：成,交,交价格,12000,元,/,平米以上,金地檀郡,万科金域蓝湾,河畔公馆,华润凯旋门,华润悦府,万科柏翠园,预售价格：均价,15000,主力产品面积区,间,间：未知,上市时间,：,2011,年,8,月,成交价格：均价,12500,主力产品面积区,间,间：,97-120,，,141-163,及,210,成交价格：均价,20000,主力产品面积区,间,间：,170-200,及,260,成交价格：均价,14000,主力产品面积区,间,间：,243 ,、,297,及,347,成交价格：均价,13000,主力产品面积区,间,间：,120-156,，,179-183,成交价格：均价,13000,主力产品面积区,间,间：,90-108,，,140-169,及,200-230,本项目,金,廊,城市豪宅项目：,多集中在浑河周,边,边及金廊沿线，,顶,顶级项目仅一个,，,，仍然出现在距,离,离本项目最近的,位,位置,住宅部分,项目名称,成交均价,精装标准,总价,成交速度,（,10,年下半年平均）,华润凯旋门,12500,元,/,120-260,万,40,套,/,月,万科柏翠园,20000,元,/,5000,元,/,平米,340-520,万,11,月开盘成交,147,套,河畔公馆,14000,元,/,340-480,万,5,套,/,月,万科金域蓝湾,13000,元,/,156-238,万,18,套,/,月,金地檀郡,13000,元,/,117-299,万,10,套,/,月,顶级项目均出现,在,在浑河周边；,最高单价项目为,万,万科柏翠园，采,用,用顶级精装修，,核,核心卖点在于开,发,发商品牌,+,景观资源,万科品牌的项目,成,成交速度均较好,，,，柏翠园年底开,盘,盘，推出,170,套房源，成交,147,套！,城市豪宅项目：,顶级项目总价可,达,达到,500,万以上，同时能够保证,较,较好的销售速度,，,，万科柏翠园年底,开,开盘热销,147,套！,根据本项目的地,段,段及产品品质，,建,建议公寓部分销,售,售均价,22000,元,/,平米（含,5000,元,/,平米,精,精装,修,修）,。销,售,售速,度,度：,40-50,套,/,月,推售,策,策略,整盘,推,推售,策,策略,建议,本,本项,目,目在,全,全运,会,会结,束,束之,前,前销,售,售完,毕,毕，,即,即,2013,年底,全,全部,售,售罄,；,；,根据,当,当前,判,判断,的,的销,售,售速,度,度，,本,本项,目,目销,售,售周,期,期在,2,年左,右,右，,建,建议,入,入市,时,时间,为,为,2011,年,9,月。,2011.9,2012.9,销售,面,面积,销售,均,均价,总销,售,售额,62.79,亿,2013.9,公寓,：,：约,7,万平,米,米；,住,住宅,：,：约,22,万平,米,米,2013.12,销售,速,速度,本项,目,目总,销,销售,周,周期,27,个月，实,现,现总,销,销售,额,额,62.79,亿，公,寓,寓销,售,售均,价,价,20000,元,/,平米，住,宅,宅销,售,售均,价,价,22000,元,/,平米（均,含,含,5000,元,/,平米,精,精装,修,修）,。,。,公寓,：,：,20000,元,/,平米,；,；住,宅,宅：,22000,元,/,平米,公寓,：,：,43,套,/,月；,住,住宅,：,：,49,套,/,月,让更,多,多的,人,人享,受,受真,正,正的,地,地产,服,服务,You 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