铁岭营销策划报告核定

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,金鼎盛世城,前 期 营 销 策 划 报 告,在这样一个由农业/矿产业转化成半工业，且有着良好名人效应的城市里。,有着一块最特殊的可开发土地。,怎样能将它打造成为实现铁岭人终极梦想的家园呢？,阐 述,铁岭市基本概况,铁岭房地产市场分析,竞争个案分析,本案SWOT分析,项目定位,营销推广战略,第一,章,铁岭市基本概况,一、铁岭市概况,第 1 章,行政区划,-铁岭市有2个辖区：银州区、清河区；2个县级市：调兵山市、开原市；3个县：铁岭县、西丰县、昌图县；1个经济开发区。区（市）县下设街道办事处13个，镇51个，乡38个。首府设在银州区。,人口概况,-,2008年末，铁岭市总人口达305.9万人，比上年增加0.5万人。在总人口中，市区人口44.6万人，占14.6；县(市)人口261.3万人，占85.4。,二、铁岭市经济状况,第 1 章,经济总量,国民经济继续保持快速增长，经济总量突破500亿元。初步核算，2008年全市生产总值(GDP)实现536.3亿元，在全省排名由十二位上升到十一位,按可比价格计算，比上年增长20.0，增幅列全省第二位。,人均GDP,三次产业增加值占生产总值(GDP)的比重分别为21.5、51.4和27.1。人均GDP达到17543元，比上年增加4298元,。,固定资产投资,“项目年”成效显著，全市固定资产投资继续保持高速增长态势。2008年完成固定资产投资507.1亿元，比上年增长64.0。,财政收入,2008年全市财政收支实现突破性跨越。全年各项税收收入完成22.1亿元，比上年增长33.8。全年完成地方财政一般预算收入33.1亿元，比上年增长43.6。,居民收入,城镇居民人均可支配收入实现,10907元,，比上年增加,1928元，增长21.5,；城镇居民人均消费性支出,8404元,，比上年增加,1555元,，增长,22.7,；农民人均纯收入,6050元,，比上年增加,1002元,，增长,19.8,。农民人均消费性支出,3923元,，比上年增加,721,元，增长,22.5,。,结论：铁岭市GDP总量在辽宁省位列11位，虽然经济基础较全省其他市县薄弱但经济发展势头迅猛，财政收入和地区生产总值连续几年内高速增长。,其中2009年上半年铁岭市财政收入和GDP增幅位列全省前茅。铁岭市各项产业均高速发展，,并且房地产市场已经进入行业发展的黄金阶段。,第 1 章,第二,章,铁岭房地产市场分析,一、2008年全市房地产供应量,全年商品房施工面积402.2万平方米，竣工面积140.7万平方米。,销售商品房建筑面积91.7万平方米，商品房销售额18.8亿元。,大盘项目主要集中在柴河区和凡河新区两区域。,第 2 章,总销,售,售量比08年,明,明显增,加,加且总,销,销售率,也,也有上,升,升趋势,。,。主要,原,原因：,首,首先是,在,在铁岭,占,占比重,很,很大的,外,外地开,发,发商利,用,用其丰,富,富的项,目,目运作,经,经验、,新,新颖的,产,产品设,计,计理念,，,，激发,了,了百姓,的,的购买,热,热情；,其,其次，,百,百姓生,活,活水平,的,的提高,对,对居住,的,的要求,也,也越来,越,越高，,二,二次置,业,业早已,不,不再是,富,富人的,专,专利。,总均,价,价与2008,年,年相比,有,有所上,升,升，主,要,要是土,地,地和承,建,建的成,本,本在增,加,加，表,明,明铁岭,房,房地产,市,市场不,仅,仅承上,升,升趋势,，,，进入,黄,黄金发,展,展阶段,，,，且房,屋,屋的品,质,质也在,逐,逐步提,高,高。,但是，,在,在有限,的,的市场,需,需求下,，,，大量,的,的住宅,去,去化会,使,使未来,市,市场需,求,求空间,越,越来越,小,小。只,有,有抓住,时,时机迅,速,速上市,才,才能抢,占,占先机,，,，立于,不,不败之,地,地。,第 2,章,章,第三,章,竞争个,案,案及去,化,化分析,第 3,章,章,铁岭市,多,多数楼,盘,盘容积,率之,之间。,由于当,地,地对于,绿,绿化率,不,不甚敏,感,感，但,以,以其他,项,项目还,是,是相当,重,重视高,绿,绿化率,的,的，也,是,是提升,项,项目品,质,质的基,础,础。,第 3,章,章,2009年铁,岭,岭市在,建,建项目,主,主要有13个,，,，总建,面,面达到170,万,万余平,。,。其中10万,平,平以上,规,规模的,占,占46,，10万平,以,以下规,模,模楼盘,占,占54,。,2009年,铁,铁岭第,一,一盘非200,万,万平方,米,米推案,量,量的浅,水,水湾1,号,号莫属,，,，主要,以,以团购,形,形式基,本,本去化,，,，但由,于,于其项,目,目问题,在,在消费,者,者眼中,形,形象有,所,所打折,。,。,第二要数,水,水木华园，,以,以建筑面积40万平方,米,米，以新城,区,区新生活，,绿,绿色生态为,主,主线，一期,推,推盘700,套,套左右，开,盘,盘当日销售80%，形,象,象工程做的,很,很好，受百,姓,姓亲睐。,第三大盘,天,天水嘉苑，,建,建筑面积约24万平米,，,，尚未开盘,。,。,第 3 章,可见，铁岭,房,房产开发仍,以,以小体量、,小,小规模项目,居,居多，一方,面,面是全市房,地,地产市场正,处,处于上升阶,段,段，另一方,面,面说明本土,开,开发商实力,有,有限，很难,做,做大做强。,在规模上，,：,：,浅水湾1号,（,（200万,）,）和水木华,园,园（40万,）,）；,在区位上看,，,，浅水湾1,号,号、水木华,园,园在新区，,区,区位竞争力,较,较小，同时,配,配套不完善,。,。另外浅水,湾,湾1号存在,建,建筑结构以,及,及价格等其,他,他问题，而,水,水木华园依,靠,靠打造大盘,“,“新区位、,新,新生活”为,主,主线，抢占,了,了一定的市,场,场份额，同,时,时树立了良,好,好的口碑和,形,形象。水木,华,华园的销售,推,推广策略值,得,得学习借鉴,。,。,第 3 章,2008年,铁,铁岭房地产,市,市场唯一产,生,生轰动效应,的,的项目非浅,水,水湾1号莫,属,属，探所其,原,原因一方面,是,是项目本身,新,新区特有的,优,优势条件有,关,关，另一方,面,面大盘的形,象,象定位和园,区,区的生活配,套,套，受其百,姓,姓的追捧，,但,但由于其它,外,外力原因和,建,建筑结构以,及,及起价为不,受,受消费者认,可,可，所以造,成,成现在的局,面,面。,2009,年,年水木华园,开,开盘销售后,，,，以其工程,形,形象，交通,优,优势取得了,一,一定的销售,业,业绩，一期,销,销售去化情,况,况略好。,另一大盘,金,金湾尚城也,取,取得不错的,销,销售业绩，,但,但值得一提,的,的是该项目,的,的强销期主,要,要集中开盘,阶,阶段4月至6月，后期,销,销售速率缓,慢,慢。,由上表可,见,见，全市所,有,有楼盘销售,率,率均很高，,说,说明铁岭市,正,正处于房地,产,产市场发展,的,的强势期，,百,百姓购房的,愿,愿望很强烈,，,，热情很高,，,，只要户型,结,结构合理基,本,本能取得很,好,好的销售业,绩,绩。,其他项目,均,均有销售，,基,基于市场定,位,位及销售策,略,略不准，至,使,使销售节奏,缓,缓慢，市场,分,分化较少。,第 3 章,其中项目为,市,市郊区项目,居,居多，均价,要,要较市区中,心,心项目均价,低,低很多。,与本案竞争,比,比较大的有,“,“浅水湾1,号,号、,水木华园，,金,金湾尚城等,，,，但浅水湾1号,价格变换不,定,定，使其消,费,费者对其项,目,目有所担心,；,；其他项目,去,去化现象以,水,水木花园，,金,金湾尚城居,多,多，其他项,目,目占市场份,额,额较小。,第 3 章,各案主力卖,点,点总结,*,浅水湾1号,打品牌、大,社,社区、大配,套,套；,*,水木华园,绿色生活，,全,全封闭管理,，,，吸纳力强,；,；,*,凯旋城,价格低、封,闭,闭式物业管,理,理园区,；,*,枫情水岸,40万平米,首,首席高尚水,岸,岸社区,、百姓的家,；,；,*,优山美地,生活配套齐,全,全，观山观,风,风景；,*,幸福人家,以幸福生活,为,为主打；,第四,章,本案SWOT分析,第 4 章,近年来，随,着,着铁岭房地,产,产市场的成,熟,熟和繁荣，,其,其住宅产品,的,的更新换代,也,也在急剧加,快,快，新潮设,计,计层出不穷,，,，其中，以,中,中、小户型,住,住宅产品尤,为,为耀眼，已,经,经成为铁岭,楼,楼市中的新,宠,宠，楼盘一,经,经推出便深,受,受追捧。这,种,种中、小户,型,型住宅产品,目,目前在铁岭,的,的房地产行,业,业主要以单,纯,纯的住宅形,势,势出现,并,且,且受到消费,者,者的认可，,但,但对于开发,成,成熟的居住,社,社区理念落,后,后。,在本次针对,铁,铁岭市场的,专,专项市场调,查,查中，我们,主,主要对供应,量,量相对较多,的,的项目作为,切,切入点，进,行,行了比较深,入,入的调查，,现,现将有关信,息,息汇总如下,：,：,铁岭市市民,对,对房源的需,求,求量在不断,增,增加，大量,农,农村人口涌,入,入城市，对,房,房地产市场,有,有着拉动作,用,用。房地产,开,开发定为比,较,较准确，以6090以内户,型,型为主力房,源,源，并将价,格,格控制在20万元25万元以内,。,。深得消费,者,者的喜爱。,项目名称：,金,金城金湾,尚,尚城,开发公司：,铁,铁岭金城集,团,团房地产开,发,发有限公司,项目地址：,柴,柴河西岸、,新,新六中东侧,项目类型：,多,多层住宅、,高,高层住宅、,情,情景洋房。,建筑面积：25万平方,米,米共55栋,，,，其中高层13栋、多,层,层33栋、,情,情景洋房84栋。,主力房源：60-90多层,建,建筑、90,-110,情景洋房起,价,价：1900元/,最,最高价,位,位：2500/-2600元/,左右,均价：2400元/,左右,优惠方式：,一,一次性付款9.8折,贷,贷款,没,没有折扣,销售率：60%左右,物业费：0.6元/,左,左右,优势：金湾,尚,尚城倡导绿,色,色生活，封,闭,闭式物业管,理,理园区，以,高,高品位低价,格,格的策略占,领,领铁岭市场,。,。,劣势：园区,位,位置比较偏,僻,僻，周边生,活,活配套不齐,全,全，实际价,格,格超出消费,者,者心理价格,。,。,项目名称,：,：盛峰嘉,苑,苑开发,公,公司：铁,法,法煤业集,团,团房地产,开,开发有限,责,责任公司,项,项目地,址,址：柴河,街,街南段（,公,公安大厦,北,北侧）,项,项目类型,：,：多层住,宅,宅、高层,住,住宅主,力,力房源：,多,多层只有,六,六层最小90,起,起价：1980元/高,层,层：3层,起,起90-170,高,高层：3,层,层起价2580元/,最,最高19,层,层 每,层,层加50,元,元/70元/,门市,：,：150,-400,单,单价：6300元/车,位,位：85000元/个优,惠,惠方式：,一,一次性、,贷,贷款均无,折,折扣优,势,势：相对,市,市内价格,便,便宜劣,势,势：剩余,房,房源不多,，,，且以高,层,层居多，,面,面积偏大,，,，配套不,齐,齐全，楼,宇,宇外观比,较,较陈旧。,项目名称,：,：红叶欣,园,园,开发公司,：,：铁岭杨,氏,氏集团房,地,地产开发,有,有限公司,项目地址,：,：铁岭市,银,银州区柴,河,河街南段,（,（八里大,厅,厅对面）,项目类型,：,：多层现,房,房,主力房源,：,：90,以,以上,起价：2200元/,最高价：2498,元,元/,折扣：无,付款方式,：,：一次性,、,、贷款。,优势：价,格,格比较便,宜,宜,劣势：剩,余,余房源以,六,六层居多,或,或是户型,不,不好。,项目名称,：,：金地韩,府,府,开发公司,：,：铁岭市,金,金城集团,房,房地产