新版《物业承接查验办法》讲座

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业承接查验办法讲座,深圳房地产与物业管理进修学院,专职教授,深圳物业管理研究所 副所长,前 言,前期物业管理（是指房屋出售之日起至业主、业主大会在与物业服务企业签订物业服务合同生效时止）阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段，物业企业如何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关系，正确评估项目、编制前期各种相关文件，成为物业企业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、促进日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要因素。,目前，住房和城乡建设部已制定了物业承接查验办法，并于2011年1月1日起施行。该办法进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期物业管理活动的监督管理。为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，提升项目前期运作能力，特设置本课程。,第一部分解读物业承接查验办法,物业承接查验制度是物业管理条例确定的七大基本制度之一。物业承接查验办法（以下简称办法）将条例的有关规定进行细化、补充和完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接查验制度的可操作性。本解读分为,一个背景、五个明确、一个适用以及若干案例。,立法背景,长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。,2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我的设想是基本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立后，物业服务企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业服务企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定北京市物业管理办法为契机，首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验。,交付应该有两种情况,其一，是产权转移；其二，是委托管理。,那么前期物业管理，开发商交付给物业服务企业是前者，还是后者呢？如果是前者，物业服务企业没有接受业主的委托授权，而且还可能得出业主交给业主的悖论；如果是后者，那么物业服务企业，没有权利要开发商交付什么，交付的数量和质量上提出如何要求！,(在简易,交付,场合下，往往合同的成立与生效，,交付,的完成，所有权的,转移,，风险负担的,转移,等四个法律现象，,是,一并发生的。),北京市物业管理条例,第八条 建设单位承担前期物业服务责任。,第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料:,办法在没有撼动原有的制度框架的前提下，通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任，通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业的健康发展。,五个明确,1、明确了物业承接查验的基本条件,办法通过第十一条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件，鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议。,第十一,条,条实,施,施承接,查,查验的,物,物业，,应,应当具,备,备以下,条,条件：,（一）,建,建设工,程,程竣工,验,验收合,格,格，取,得,得规划,、,、消防,、,、环保,等,等主管,部,部门出,具,具的认,可,可或者,准,准许使,用,用文件,，,，并经,建,建设行,政,政主管,部,部门备,案,案；,（二）,供,供水、,排,排水、,供,供电、,供,供气、,供,供热、,通,通信、,公,公共照,明,明、有,线,线电视,等,等市政,公,公用设,施,施设备,按,按规划,设,设计要,求,求建成,，,，供水,、,、供电,、,、供气,、,、供热,已,已安装,独,独立计,量,量表具,；,；,（三）,教,教育、,邮,邮政、,医,医疗卫,生,生、文,化,化体育,、,、环卫,、,、社区,服,服务等,公,公共服,务,务设施,已,已按规,划,划设计,要,要求建,成,成；,（四）,道,道路、,绿,绿地和,物,物业服,务,务用房,等,等公共,配,配套设,施,施按规,划,划设计,要,要求建,成,成，并,满,满足使,用,用功能,要,要求；,（五）,电,电梯、,二,二次供,水,水、高,压,压供电,、,、消防,设,设施、,压,压力容,器,器、电,子,子监控,系,系统等,共,共用设,施,施设备,取,取得使,用,用合格,证,证书；,（六）,物,物业使,用,用、维,护,护和管,理,理的相,关,关技术,资,资料完,整,整齐全,；,；,（七）,法,法律、,法,法规规,定,定的其,他,他条件,。,。,为什么,要,要设置,七,七个条,件,件？,由于建,设,设单位,交,交予物,业,业服务,企,企业的,物,物业的,性,性质难,以,以确定,，,，是产,权,权转移,关,关系呢,，,，还是,委,委托管,理,理关系,呢,呢？为,了,了防止,建,建设单,位,位有什,么,么、交,什,什么，,形,形成后,患,患。,此外，,办法,第三,十,十八条,还,还规定,了,了“建,设,设单位,不,不得以,物,物业交,付,付期限,届,届满为,由,由，要,求,求物业,服,服务企,业,业承接,不,不符合,交,交用条,件,件或者,未,未经查,验,验的物,业,业。”,另一方,面,面，在,前,前期物,业,业管理,阶,阶段业,主,主大会,缺,缺位的,情,情况下,，,，为保,障,障物业,服,服务企,业,业实施,承,承接查,验,验工作,有,有约可,依,依和有,据,据可查,，,，办,法,法明,确,确规定,建,建设单,位,位在三,个,个契约,性,性文件,中,中必须,约,约定物,业,业承接,查,查验的,相,相关内,容,容。,第六条,建,建设,单,单位与,物,物业买,受,受人签,订,订的物,业,业买卖,合,合同，,应,应当约,定,定其所,交,交付物,业,业的共,用,用部位,、,、共用,设,设施设,备,备的配,置,置和建,设,设标准,。,。,第七条,建,建设,单,单位制,定,定的临,时,时管理,规,规约，,应,应当对,全,全体业,主,主同意,授,授权物,业,业服务,企,企业代,为,为查验,物,物业共,用,用部位,、,、共用,设,设施设,备,备的事,项,项作出,约,约定。,第八条,建,建设,单,单位与,物,物业服,务,务企业,签,签订的,前,前期物,业,业服务,合,合同，,应,应当包,含,含物业,承,承接查,验,验的内,容,容。,五个明,确,确,2、明,确,确了物,业,业承接,查,查验协,议,议的核,心,心作用,在物业,承,承接查,验,验全过,程,程中，,签,签订物,业,业承接,查,查验协,议,议是最,为,为关键,的,的核心,环,环节。,办法,中关,于,于物业,承,承接查,验,验协议,的,的规定,有,有五个,条,条款之,多,多，凸,显,显其核,心,心作用,。,。办,法,法明,确,确了物,业,业承接,查,查验协,议,议的内,容,容、效,力,力和违,约,约责任,。,。,第二十,一,一条,建,建设单,位,位应当,委,委派专,业,业人员,参,参与现,场,场查验,，,，与物,业,业服务,企,企业共,同,同确认,现,现场查,验,验的结,果,果，签,订,订物业,承,承接查,验,验协议,。,。,第二十,二,二条,物,物业承,接,接查验,协,协议应,当,当对物,业,业承接,查,查验基,本,本情况,、,、存在,问,问题、,解,解决方,法,法及其,时,时限、,双,双方权,利,利义务,、,、违约,责,责任等,事,事项作,出,出明确,约,约定。,第二十,三,三条,物,物业承,接,接查验,协,协议作,为,为前期,物,物业服,务,务合同,的,的补充,协,协议，,与,与前期,物,物业服,务,务合同,具,具有同,等,等法律,效,效力。,第二十,四,四条,建,建设单,位,位应当,在,在物业,承,承接查,验,验协议,签,签订后10日,内,内办理,物,物业交,接,接手续,，,，向物,业,业服务,企,企业移,交,交物业,服,服务用,房,房以及,其,其他物,业,业共用,部,部位、,共,共用设,施,施设备,。,。,第二十,五,五条,物,物业承,接,接查验,协,协议生,效,效后，,当,当事人,一,一方不,履,履行协,议,议约定,的,的交接,义,义务，,导,导致前,期,期物业,服,服务合,同,同无法,履,履行的,，,，应当,承,承担违,约,约责任,。,。,为什么,要,要设置,物,物业承,接,接查验,协,协议？,承接查,验,验的前,提,提条件,保,保证了,，,，但承,接,接查验,的,的结果,没,没有保,障,障，最,终,终也会,使,使承接,查,查验功,亏,亏一篑,。,。如何,使,使承接,查,查验的,结,结果具,有,有法律,效,效力，,在,在承接,查,查验的,法,法律关,系,系无法,理,理顺的,情,情况下,，,，只有,重,重新建,立,立一个,合,合同关,系,系来达,到,到制约,双,双方的,行,行为，,即,即签订,物,物业承,接,接查验,协,协议。,五个明,确,确,3、明,确,确了物,业,业承接,查,查验双,方,方的共,同,同责任,办法,对,条,条例,第,第二十,八,八条规,定,定的相,关,关内容,进,进行了,必,必要的,补,补充和,完,完善。（,条,条例,第二,十,十八,条,条,物业,服,服务,企,企业,承,承接,物,物业,时,时，,应,应当,对,对物,业,业共,用,用部,位,位、,共,共用,设,设施,设,设备,进,进行,查,查验,。,。）,在,物,物业,承,承接,查,查验,的,的定,义,义中,，,，,办,办法,明,确,确规,定,定物,业,业承,接,接查,验,验的,主,主体,为,为物,业,业服,务,务企,业,业和,建,建设,单,单位,。,。(第二,条,条,本,本办,法,法所,称,称物,业,业承,接,接查,验,验，,是,是指,承,承接,新,新建,物,物业,前,前，,物,物业,服,服务,企,企业,和,和建,设,设单,位,位按,照,照国,家,家有,关,关规,定,定和,前,前期,物,物业,服,服务,合,合同,的,的约,定,定，,共,共同,对,对物,业,业共,用,用部,位,位、,共,共用,设,设施,设,设备,进,进行,检,检查,和,和验,收,收的,活,活动,。,。),对,于,于查,验,验记,录,录和,交,交接,记,记录,，,，,办,办法,要,求,求建,设,设单,位,位和,物,物业,服,服务,企,企业,共,共同,签,签字,确,确认,。,。（第十,九,九条,现,现,场,场查,验,验应,当,当形,成,成书,面,面记,录,录。,查,查验,记,记录,应,应当,由,由建,设,设单,位,位和,物,物业,服,服务,企,企业,参,参加,查,查验,的,的人,员,员签,字,字确,认,认。,第二,十,十六,条,条,交,交接,工,工作,应,应当,形,形成,书,书面,记,记录,。,。交,接,接记,录,录应,当,当由,建,建设,单,单位,和,和物,业,业服,务,务企,业,业共,同,同签,章,章确,认,认。,）,）,对,于,于恶,意,意串,通,通、,弄,弄虚,作,作假,，,，共,同,同侵,犯,犯业,主,主利,益,益的,行,行为,，,，,办,办法,规,定,定建,设,设单,位,位和,物,物业,服,服务,企,企业,应,应当,共,共同,承,承担,责,责任,。,。（第四,十,十条,建,建,设,设单