XXXX12_世联_旧城改造项目工作要点

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,旧城改造项目工作要点介绍,城市化进程不,平,平衡,留下的顽疾，,一是政府主导,模,模式，即政府,是,是改造的主体,，,，由政府投入,大,大部分资金进,行,行改造，政府,负,负责村民的安,置,置补偿。,二,二是由政,府,府和房地产开,发,发商进行改造,的,的市场改造模,式,式，开发商在,政,政策范围内负,责,责村民的安置,补,补偿，并按照,改,改造方案进行,开,开发，政府给,开,开发商提供一,定,定的优惠政策,并,并在其中起监,督,督、规划的作,用,用。,三,三是由村集体,经,经济组织或村,民,民自行改造，,改,改造资金由村,集,集体经济组织,和,和村民自行解,决,决。政府则在,税,税收、贷款和,基,基础设施建设,等,等方面提供优,惠,惠或协助。,（,（深圳渔民村,、,、田贝村改造,）,）,为什么要改造,如何改造,几个关键名词,村民的基层管,理,理组织，相当,于,于居委会。股,份,份公司对村民,信,信息掌握全面,，,，熟悉村民心,理,理，在村民中,有,有一定的威望,，,，在村民的联,系,系、召集、组,织,织、确权、谈,判,判过程中能起,到,到重要作用，,能,能减少过程中,产,产生的矛盾,村民股份公司,对拆迁房屋的,结,结构形式、层,数,数、原面积、,违,违建面积、附,属,属物等做详细,的,的登记，明确,房,房屋产权归属,（,（集体、个人,、,、国家）（有,时,时需补办土地,用,用地手续，房,屋,屋产权证等,）,），经过业主,、,、开发商、政,府,府部门的三方,确,确认，备案，,作,作为拆迁赔偿,依,依据。,丈量、确权,新建的建筑总,面,面积与拆除的,原,原有建筑总面,积,积的比值。又,叫,叫拆建比，是,拆,拆赔方案的核,心,心。深圳一般,是,是 10.8，还有拆一,赔,赔一,拆赔比,定向摘牌,拆迁业主和政,府,府协商，设立,土,土地出让条件,，,，保证出让的,净,净地可以自己,拿,拿到。,拆迁成本,拆迁中所有的,费,费用，是开发,成,成本的一部分,，,，包括拆除费,、,、 安置费、,搬,搬迁费用、拆,迁,迁管理费、测,绘,绘费、评估费,、,、拆除费等费,用,用。一般换算,到,到还建面积的,平,平米单位。,与普通房地产,开,开发流程不同,，,，旧改项目的,开,开发链延长至,土,土地开发环节,，,，业主承担土,地,地一级运营的,工,工作。,区域经济/房,地,地产项目价值,链,链,市政基础设施,建,建设七通一平,运营,管理,营销,销售,营销,销售,施工,管理,项目,融资,项目,设计,项目规划定位,开发,招商,土地,出让,土地,融资,土地开发,项目开发,管理运营,拆迁,安置,向土地所有人,收,收购土地,拆迁和安置,把土地出售/,转,转让给房地产,开,开发商或驻商,商业模式,房地产开发商,代理商/中介,机,机构,运营管理商,进行宣传及谈,判,判等工作以吸,引,引开发商/驻,商,商来进行土地,开,开发,在所购土地上,规,规划并建造房,地,地产等项目,把所建房地产,等,等项目出售/,出,出租给驻商,进行宣传及谈,判,判等工作以吸,引,引驻商来购买/租用已开发,的,的房产等项目,负责日常的运,营,营、维修及其,它,它管理,土地一级运营,帮助开发商/,驻,驻商规划总体,及,及单一项目的,建,建设,在土地一级运,营,营实施过程主,要,要包括三个阶,段,段,前期准备,拆迁实施,开发实施,可前置，,开发主体的合,法,法性确立,前期准备工作,流,流程,规划研究,编制实施方案,组建机构,现状核查,制定拆赔方案,拟定优惠政策,规划报批,计划申报,规 划 局,区旧改办,拆迁办公室,市 政 府,市 政 府,主管部门,审 批,审 批,项目招商,拆迁实施阶段,工,工作流程,物业核查公告,物业登记权属,确,确认,业 主 访,谈,谈,确定拆赔方案,土地供应申请,拆 迁 动,员,员,拆 迁 谈,判,判,拆迁办公室,区旧改办,开 发 商,区旧改办,业 主,审 批,签订拆补协议,谈判小组,市国土局,股份公司,开发实施阶段,工,工作流程,制定开发方案,编制详细规划,房屋拆除,办理前期手续,开发建设,拆迁手续办理,风险控制,区旧改办,规划部门,开发商,拆迁公司,拆迁公司,发布拆迁信息,区政府,旧城改造涉及,政,政府、开发商,、,、村民的三方,利,利益，一切美,好,好愿望的实现,都,都要基于利益博弈,政府利益,企业开发利润,及,及品牌建立,旧改项目,企业利益,改造后,区域价值提升,，,，承担城市功,能,能的城市增长,极,极,拆迁、建设模式,改造前,社区脏乱差，,公,公共配套不完,善,善，区域价值,被,被贬损,村集体,及村民利益,村民居住环境,改,改善,城市归属感增,强,强,村民社会保障,增,增加,利益主体博弈,模,模型满足各方,长,长短期利益,城市功能完善,城市价值提升,旅游消费升级,政府、企业、,村,村民三房的利,益,益动态平衡,三方在拆赔谈,判,判中的具体分,工,工和工作,负责村民的联,系,系、召集、组,织,织,作为工作组成,员,员逐户进行谈,判,判，做好讲解,工,工作,保证拆迁稳定,已身作则，起,到,到拆迁带头作,用,用,拆迁政策和实,施,施方案的宣传,解,解释,股份公司和村,民,民思想工作,负责拟定各种,具,具体详细的拆,迁,迁补偿方案,联合各单位人,员,员组成多个工,作,作小组,谈判培训和准,备,备,制定谈判策略,工作小组进驻,大,大冲村逐户实,施,施谈判,谈判过程中组,织,织会议，改进,策,策略、修改方,案,案、解决问题,政府,股份公司,不参与具体谈,判,判工作,与股份公司和,村,村民签订补偿,安,安置协议,实施补偿,开发商,开发模式,城市更新主要,的,的运作模型研,究,究,城市发展基金,模,模式（Urban Development Fund）,MUT模式（MixedUsed Theory）,SUR模式（,软,软性城市更新,）,）,IDP模式（,通,通过改建和开,发,发计划来进行,改,改造）,实施策略,实施模式借鉴,运作过程,改造分期,见世联地,产,产顾问丛书,城,城市更新之市,场,场模式,城市更新运作,模,模型研究,城市发展基金,模,模式（Urban Development Fund）,MUT模式（MixedUsed Theory）,SUR模式（,软,软性城市更新,）,）,IDP模式（,通,通过改建和开,发,发计划来进行,改,改造）,城市发展基金,以,以吸引私人投,资,资为目的，将,私,私人资金吸引,到,到对投资缺乏,吸,吸引力的城市,内,内城，从而推,动,动城市更新运,动,动，抑制日益,严,严重的城市衰,退,退。,中央财政拨款,城市发展基金,城市内城更新,工,工程,无偿资助,利润分成,低息贷款,私人资本投资,阳光海岸项目,较,较难争取到中,央,央财政的拨款,。,。,三亚市年GDP不足50亿,，,，财政收入不,足,足7亿，市财,政,政较难投入。,模式匹配度：,较,较差,案例借鉴：英,国,国城市发展基,金,金（1982,）,）,城市更新运作,模,模型研究,城市发展基金,模,模式（Urban Development Fund）,MUT模式（MixedUsed Theory）,SUR模式（,软,软性城市更新,）,）,IDP模式（,通,通过改建和开,发,发计划来进行,改,改造）,针对大规模的,，,，多功能的城,市,市更新项目，,由,由于单一主体,，,，单次难以直,接,接完成，因此,产,产生MUT更,新,新模式，利用,模,模块划分思路,，,，保证模块的,相,相对独立与完,整,整性，保证单,模,模块开发的资,金,金收回。,MUT的适用,环,环境是大型的,，,，需要进行全,面,面功能改变，,且,且必须是开发,目,目标明确的多,功,功能配套地区,的,的开发。,本项目规划为,多,多功能综合旅,游,游服务区，需,要,要作区域功能,的,的全面改变。,地块狭长，权,属,属复杂，公间,比,比例较大，难,以,以一次完成。,模式匹配度：,好,好,案例借鉴：伯,明,明翰市的布林,德,德利地区（全,欧,欧洲规模最大,的,的运用MUT,模,模式进行改造,开,开发的项目）,城市更新运作,模,模型研究,城市发展基金,模,模式（Urban Development Fund）,MUT模式（MixedUsed Theory）,SUR模式（,软,软性城市更新,）,）,IDP模式（,通,通过改建和开,发,发计划来进行,改,改造）,SUR模式是,软,软性城市更新,模,模式（Soft Urban Renewal）的缩,写,写，在时间应,用,用中其突出的,特,特点是，在城,市,市更新过程中,不,不强制原住民,一,一次性搬迁，,而,而是采取边更,新,新边搬迁的方,式,式。,在目前城市更,新,新的应用中这,一,一模式主要用,于,于对小规模住,宅,宅区的改造。,模式匹配度：,较,较差,案例借鉴：澳,大,大利亚Vienna镇的城,市,市更新,城市更新运作,模,模型研究,城市发展基金,模,模式（Urban Development Fund）,MUT模式（MixedUsed Theory）,SUR模式（,软,软性城市更新,）,）,IDP模式（,通,通过改建和开,发,发计划来进行,改,改造）,这项计划目的,在,在于对街区进,行,行空间改造。,这种改造模式,不,不宜于控制改,造,造进程，而且,由,由多主体参与,改,改造的方式很,容,容易降低改造,标,标准。,大型开发商,小型开发商,小型开发商,区位最好,区位较好,区位不好,大范围，高层,的,的高档居住区,小范围，四到,五,五层的家庭住,宅,宅,小型的家庭公,寓,寓住宅,土地租金上升,政治经济实力,建造和出售,自助改建,模式匹配度：,较,较差,大规模、多功,能,能的城市更新,项,项目主要采用MUT模式,MixedUsed Theory,混,混合功能开发,理,理论,大规模的、多,功,功能的城市更,新,新项目，由于,单,单一开发商，,单,单次难以直接,完,完成，因此产,生,生MUT更新,模,模式。,适用环境：大,型,型的，需要进,行,行全面的功能,改,改变，且必须,是,是开发目标明,确,确的多功能配,套,套地区的开发,。,。,利用项目规划,组,组（委员会）,与,与开发商（业,主,主）的互动，,保,保证整个项目,目,目标的实现。,利用模块划分,思,思路，保证模,块,块的相对独立,与,与完整性，保,证,证单模块开发,的,的资金收回。,每个建设阶段,保,保证相对完整,，,，尽量保证每,一,一建设阶段能,够,够收回成本供,下,下一阶段建设,使,使用。,寻求各模块新,的,的增长点，在,此,此基础上形成,整,整体价值的全,面,面重建。,规划委员会和,开,开发业主、承,包,包商保持互动,，,，保证所有建,设,设阶段的完成,满,满足最初的规,划,划目标。,强有力的组织,机,机构,模块划分，各,自,自平衡,滚动开发,增长点的价值,标,标杆,多角度互动,MUT模式的,组,组织实施流程,政府,规划组（委员,会,会）,开发商,确定增长点,招标确定开发,商,商,互动监督,制定总体设计,商定划分功能,模,模块与开发次,序,序,与承包商互动,开,开发,部分安置、部,分,分出售、分期,投,投入、滚动开,发,发，是旧城改,造,造项目的基本,思,思路,四更园二期,四更园一期,澹州村,食品厂,滚动开发模式,：,：,利用安置区作,为,为启动，每期,部,部分安置拆迁,居,居民，剩余房,产,产出售，产生,利,利润，滚动进,入,入下一期的开,发,发成本中。,该开发模式，,首,首先保证项目,安,安置区启动，,保,保障原居民利,益,益，其次保障,了,了开发商的资,金,金安全，调动,开,开发热情，最,后,后实现了区域,更,更新的政府目,标,标。,项目开发策略,安置区,安置区,安置区,安置区,产生利润,下期居民部分安置,下期居民部分安置,下期居民部分安置,食品厂出售物业,儋州村出售物业,四更园一期出售物业,四更园二期出售物业,产生利润,产生利润,保障居民利益实现。,保障政府目标实现。,保障企业利益实现。,旧城改造中7,种,种盈利模式,旧改项目分为,一,一级开发收益,和,和二级开发收,益,益两大类盈利,模,模式,获取一级开发,的,的收益,获取二级开发,和,和土地增值的,收,收益,自主开发,合作开发承,诺,诺投资回报率,合作开发按,股,股份利润分红,项目公司取地,自,自主开发,项目公司取地,转,转让变现,合资公司合作,开,开发,BOT项目转,让,让,熟地招标、拍,卖,卖、挂牌获取,土,土地出让金,通过项目开发,和,和土地转让开,发,发，获取开发,利,利润和土地增,值,值收益,1,2,3,4,5,6,7,下面以三亚城,投,投开发阳光海,岸,岸项目为例,模式一：城投,自,自主进行一级,开,开发,三亚政府,阳光海岸拆迁,工,工作小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权益资金,商业银行,债务/股权融,资,资,信托/私募基,金,金,签订协议,出让金,模式一运作过,程,程示意图：,城投单独进行,一,一级开发，政,府,府将熟地出让,之,之后全额返还,给,给城投。,城投自主进行,一,一级开发模式,评,评价,好处是利用财,务,务杠杆,使得,利,利润最大化。,尽,尽可能的减少,股,股权融资，对,于,于高利润低风,险,险项目来讲积,累,累资金的意义,重,重大。,城投需投入巨,大,大的人力、物,力,力、财力运作,实,实施。,单纯的政府背,景,景具有较强的,公,公信力,对政策的把握,度,度高,能够保证项目,的,的顺利实施,较高比例的债,务,务融资所形成,的,的杠杆效应,资金压力过大,市场化程度低,操作缺乏灵活,性,性,容易抬高建造,成,成本,利,弊,模式二 ：城,投,投寻求合作开,发,发，并约定投,资,资回报率,三亚政府,阳光海岸改造,领,领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权益资金+土,地,地入股,签订协议,出让金,三亚城投通过,约,约定投资回报,率,率吸引其他投,资,资者合作进行,一,一级开发,实际上是一种,融,融资性质的合,作,作，城投主导,整,整个开发进程,，,，在阶段性一,级,级开发完毕收,回,回土地出让价,之,之后，向合作,方,方支付承诺的,投,投资收益。,模式,二,二运,作,作过,程,程示,意,意图,：,：,其他,主,主体,注入,资,资金,约定,投,投资,回,回报,率,率,按约,定,定投,资,资回,报,报率,城投,自,自主,进,进行,融,融资,型,型合,作,作开,发,发模,式,式评,价,价,城投,对,对资,金,金的,要,要求,和,和投,资,资者,对,对短,期,期稳,定,定利,润,润的,要,要求,是,是合,作,作的,基,基础,合作,者,者甚,至,至并,非,非房,地,地产,企,企业,，,，比,如,如投,资,资机,构,构、,基,基金,公,公司,等,等。,缓解,独,独自,开,开发,所,所造,成,成的,资,资金,压,压力,城投,主,主导,开,开发,具,具有,较,较强,的,的公,信,信力,对政,策,策的,把,把握,度,度高,固定,合,合作,方,方的,投,投资,回,回报,率,率后,，,，城,投,投可,以,以实,现,现利,润,润最,大,大化,风险,独,独自,承,承担,市场,化,化程,度,度低,不能,调,调动,投,投资,者,者的,积,积极,性,性,不利,于,于安,抚,抚原,住,住民,情,情绪,利,弊,模式,三,三：,城,城投,谋,谋求,战,战略,性,性合,作,作开,发,发，,并,并按,股,股分,红,红,三亚,政,政府,阳光,海,海岸,改,改造,领,领导,小,小组,三亚,城,城投,拆赔,谈,谈判,拆迁,补,补偿,土地,平,平整,净地,权益,资,资金+土,地,地入,股,股,签订,协,协议,出让,金,金,战略,性,性合,作,作，,是,是与,卓,卓越,的,的合,作,作伙,伴,伴面,向,向整,各,各改,造,造和,开,开发,过,过程,的,的长,期,期合,作,作。,城投,与,与其,他,他开,发,发商,合,合资,成,成立,项,项目,公,公司,，,，操,作,作具,体,体的,一,一级,开,开发,项,项目,，,，并,为,为接,下,下来,的,的进,一,一步,二,二级,开,开发,奠,奠定,基,基础,。,。,城投,靠,靠安,置,置土,地,地或,者,者土,地,地抵,押,押贷,款,款，,以,以及,与,与政,府,府达,成,成的,框,框架,性,性协,议,议作,为,为合,作,作资,本,本。,模式,三,三运,作,作过,程,程示,意,意图,：,：,其他,主,主体,具体,项,项目,公,公司,注资,入,入股,按股,分,分红,战略,性,性合,作,作进,行,行一,级,级开,发,发的,模,模式,分,分析,缓解,独,独自,开,开发,所,所造,成,成的,资,资金,压,压力,能够,保,保证,项,项目,的,的顺,利,利实,施,施,分散,风,风险,，,，同,时,时也,降,降低,了,了利,润,润空,间,间,良好,的,的合,作,作开,发,发为,二,二级,开,开发,打,打下,基,基础,知名,开,开发,商,商的,相,相互,学,学习,借,借鉴,，,，并,调,调动,了,了合,作,作者,的,的积,极,极性,土地,一,一级,开,开发,利,利润,需,需要,分,分享,利,弊,总结,：,：进,行,行一,级,级开,发,发合,作,作的,方,方式,因,因地,块,块的,具,具体,情,情况,而,而分,为,为融,资,资性,合,合作,和,和战,略,略性,合,合作,两,两种,主,主要,形,形式,城投,是,是否,在,在一,级,级开,发,发后,介,介入,二,二级,开,开发,，,，取,决,决于,地,地块,价,价值,的,的提,升,升速,度,度及,其,其在,项,项目,整,整体,中,中的,重,重要,性,性,土地,价,价值,迅,迅速,增,增值,，,，是,土,土地,出,出让,的,的前,提,提。,因此,，,，在,出,出让,土,土地,之,之前,的,的区,域,域营,销,销、,规,规划,和,和形,象,象宣,传,传、,基,基础,设,设施,、,、交,通,通路,网,网、,绿,绿化,景,景观,建,建设,、,、关,键,键配,套,套和,边,边界,处,处理,等,等必,须,须先,期,期着,重,重投,入,入。,模式,四,四：,城,城投,取,取地,自,自主,进,进行,二,二级,开,开发,三亚,政,政府,阳光,海,海岸,改,改造,领,领导,小,小组,三亚,城,城投,拆赔,谈,谈判,拆迁,补,补偿,土地,平,平整,净地,签订,协,协议,项目,后,后期,城,城投,自,自有,资,资金,比,比较,充,充裕,积累,一,一定,开,开发,经,经验,后,后,项目,开,开发,利,利润,率,率高,一级,开,开发,结,结束,后,后，,应,应在,挂,挂牌,前,前对,熟,熟地,价,价值,作,作市,场,场评,估,估，,之,之后,按,按照,评,评估,价,价格,通,通过,土,土地,空,空转,来,来获,地,地，,并,并以,此,此作,为,为再,融,融资,的,的手,段,段。,模式,四,四运,作,作过,程,程示,意,意图,：,：,净地,挂牌,出,出让,定向,摘,摘牌,取,取地,项目,公,公司,二级,开,开发,赚取,利,利润,模式,五,五：,城,城投,取,取地,转,转让,变,变现,三亚,政,政府,阳光,海,海岸,改,改造,领,领导,小,小组,三亚,城,城投,拆赔,谈,谈判,拆迁,补,补偿,土地,平,平整,净地,签订,协,协议,城投,自,自有,资,资金,比,比较,充,充裕,需要,在,在战,略,略上,控,控制,土,土地,开,开发,进,进程,土地,需,需要,一,一定,时,时间,来,来提,升,升价,值,值,项目,开,开发,利,利润,相,相对,土,土地,增,增值,利,利润,较,较低,模式,五,五运,作,作过,程,程示,意,意图,：,：,净地,挂牌,出,出让,定向,摘,摘牌,取,取地,土地,转,转让,赚取,土,土地,增,增值,收,收益,控制,土,土地,开,开发,节,节奏,净地,成立,项,项目,公,公司,模式,六,六：,城,城投,与,与其,他,他公,司,司合,作,作取,地,地进,行,行二,级,级开,发,发,三亚,政,政府,阳光,海,海岸,改,改造,领,领导,小,小组,三亚,城,城投,拆赔,谈,谈判,拆迁,补,补偿,土地,平,平整,净地,签订,协,协议,项目,开,开发,利,利润,率,率较,高,高,项目,开,开发,进,进程,需,需要,控,控制,项目,前,前期,城,城投,自,自有,资,资金,比,比较,紧,紧张,项目,前,前期,缺,缺乏,足,足够,开,开发,经,经验,模式,六,六运,作,作过,程,程示,意,意图,：,：,净地,挂牌出让,定向摘牌,取,取地,合资公司,二级开发,赚取利润,其他公司,利润分成,土地入股,资金入股,综上,，,，城投可,以,以通过定,向,向摘牌获,得,得土地二,级,级开发权,，,，根据具,体,体情况获,取,取二级开,发,发和土地,增,增值收益,土地价值,在,在一级开,发,发后尚未,达,达到峰值,，,，将随项,目,目进展进,一,一步增值,对于项目,整,整体意义,重,重大，必,须,须对开发,进,进程进行,严,严密控制,的,的土地,项目公司,取,取地自主,开,开发,项目公司,取,取地转让,变,变现,合资公司,合,合作开发,直接获得,土,土地增值,收,收益,参与二级,开,开发获利,项目后期,城,城投自有,资,资金比较,充,充裕,积累一定,开,开发经验,后,后,项目开发,利,利润率高,项目前期,城,城投自有,资,资金比较,紧,紧张,项目前期,缺,缺乏足够,开,开发经验,项目开发,利,利润率较,高,高，但整,体,体利润相,对,对较低,项目后期,城,城投自有,资,资金比较,充,充裕,项目开发,利,利润相对,土,土地增值,利,利润较低,土地需要,一,一定时间,来,来提升价,值,值,非重点地,块,块，通过,规,规划控制,土,土地,一些非盈,利,利文化娱,乐,乐项目也,可,可以采取BOT项,目,目招商方,式,式开发，,城,城投通过,协,协议获得,招,招商佣金,BOT项,目,目招商面,临,临的问题,是,是如何提,供,供一个有,吸,吸引力的,盈,盈利模式,来,来吸引投,资,资者,BOT概,念,念,BOT（BuildOperateTransfer），,即,即建设,经,经营转,让,让方式，,是,是政府将,一,一个设施,项,项目的特,许,许权授予,承,承包商。,承,承包商在,特,特许经营,期,期内负责,项,项目设计,、,、融资、,建,建设和运,营,营，并回,收,收成本、,偿,偿还债务,、,、赚取利,润,润，特许,期,期结束后,将,将项目所,有,有权移交,政,政府。,如果单纯,靠,靠文化娱,乐,乐项目的,后,后期经营,收,收入仍无,法,法弥补项,目,目的亏损,，,，则BOT项目将,对,对开发商,不,不具有吸,引,引力。,拆赔方,案,案,如何确,定,定拆赔,方,方案,拆配比,？,？,旧改项,目,目的关,键,键点是,拆,拆迁，,而,而拆迁,的,的关键,点,点就是,找,找到各,方,方的利,益,益平衡,点,点,拆赔中,涉,涉及到,的,的补偿,方,方式主,要,要有实,物,物补偿,、,、货币,补,补偿、,实,实物为,主,主货币,为,为辅补,偿,偿和货,币,币为主,实,实物为,辅,辅补偿,四,四种方,式,式,􀁘实,物,物补偿,即,即依据,拆,拆赔比,给,给出还,建,建房屋,的,的面积,，,，按照,计,计算标,准,准进行,补,补偿。,􀁘货,币,币补偿,即,即根据,相,相应的,市,市场价,格,格给出,单,单位面,积,积补偿,款,款，按,照,照现有,房,房屋建,筑,筑面积,进,进行货,币,币补偿,。,。,􀁘实,物,物加货,币,币补偿,即,即以实,物,物补偿,已,已有建,筑,筑为主,，,，再辅,以,以相应,的,的货币,补,补偿不,全,全接受,实,实物补,偿,偿的拆,迁,迁者。,􀁘货,币,币和实,物,物相结,合,合的补,偿,偿即根,据,据建筑,面,面积给,出,出货币,补,补偿款,，,，对于,拆,拆迁居,民,民的回,购,购商品,房,房采取,优,优惠措,施,施，在,一,一定的,面,面积下,按,按照当,地,地单位,建,建安成,本,本价购,买,买房屋,。,。,实物,货币,实物为,主,主,货币为,辅,辅,货币为,主,主,实物为,辅,辅,“实物,赔,赔偿，,产,产权置,换,换”的,关,关键因,素,素是拆,赔,赔比,按照政,府,府政策,规,规定,一般政,府,府政策,会,会有指,导,导拆建,比,比。（,见,见三亚,政,政府138附,件,件）,在深圳,市,市，采,用,用赔偿,面,面积的,方,方式比,较,较普遍,，,，一般,的,的拆赔,比,比为1,0.8左右,，,，成熟,旺,旺区更,高,高。,村民一,般,般要求,拆,拆一赔,一,一。,拆赔模,式,式,完全市,场,场化拆,赔,赔模式,：,：,市场赔,偿,偿标准,是,是在市,场,场操作,中,中由开,发,发商与,村,村民谈,判,判达成,的,的，完,全,全根据,村,村民意,愿,愿,有条件,市,市场化,拆,拆赔：,采取不,界,界定建,房,房时间,的,的方式,，,，由政,府,府控制,综,综合拆,赔,赔比直,接,接对现,有,有私房,按,按市场,方,方式拆,赔,赔,准政策,方,方案一,：,：,完全政,策,策方案,的,的基础,上,上对违,法,法私房,给,给予合,理,理的赔,偿,偿，但,建,建房时,间,间界定,仍,仍由规,划,划,国土部,门,门,界定。,准政策,方,方案二,：,：,完全政,策,策方案,的,的基础,上,上对违,法,法私房,给,给予合,理,理的赔,偿,偿，但,建,建房时,间,间界定,由,由,集体股,份,份公司,完全政,策,策拆赔,：,：,若政府,能,能够保,证,证落实,“,“有效,界,界定建,房,房时间,”,”（即,界,界定合,法,法违法,的,的标准,）,）和“,强,强制拆,除,除违法,建,建筑”,两个关,键,键,环节，,项,项目能,够,够按照,政,政府政,策,策要求,完,完全实,施,施,。(政,府,府强势,，,，西部,城,城市),建,议,议从可,操,操作性,出,出发选,择,择拆赔,方,方案。,如,果,果侧重,于,于操作,风,风险最,小,小应选,择,择“有,条,条件市,场,场方案,”,”。,如,果,果侧重,于,于维护,两规,，应,选,选择“,准,准政策,方,方案1,”,”，但,必,必须解,决,决时间,界,界定中,所,所存在,的,的问题,和,和风险,，,，并能,得,得到村,民,民的认,可,可,月川村,改,改造共,形,形成六,种,种补偿,方,方案,案例链,接,接：三,亚,亚月川,村,村旧改,具体拆,赔,赔方案,制定拆,赔,赔方案,的,的技术,路,路线,拆赔政,策,策,分析,制定拆,赔,赔方案,方案初,步,步设计,盐田历,史,史拆赔,分,分析,原有拆,赔,赔分析,综合分,析,析评价,拆赔方,案,案内容,及,及分类,拆赔方,案,案制定,原,原则,现状数,据,据分析,确定初,步,步拆赔,方,方案,政策拆,赔,赔方式,研,研究,确定拆,赔,赔标准,拆赔标,准,准验证,方案评,价,价,反馈意,见,见分析,拆赔难,度,度分析,拆赔标,准,准确定,制定拆,赔,赔方案,现实条,件,件分析,拆赔方,案,案实施,过,过程,选择总,量,量较少,的,的*村作,为,为试点,村,村制定,可,可行的,拆,拆赔方,案,案,在改造,范,范围内,选,选取试,点,点村,以政策,或,或案例,为,为依据,初,初步制,定,定,标准较,低,低,的拆赔,方,方案并,发,发送集,体,体组织,或,或户主,制定拆,赔,赔方案,（,（初稿,）,）,分析大,部,部分户,主,主的真,实,实想法,和,和补偿,底,底线,回收并,分,分析反,馈,馈意见,对原方,案,案进行,调,调整并,确,确定拆,赔,赔方案,调整并,发,发布拆,赔,赔方案,以拆赔,方,方案为,基,基准在*,村,村实施,拆,拆赔谈,判,判,在试点,村,村进行,拆,拆赔谈,判,判,以试点,村,村拆赔,标,标准改,造,造在范,围,围内全,面,面实施,拆,拆赔,在改造,范,范围内,实,实施拆,赔,赔,拆迁补,偿,偿在实,践,践中的,细,细节,阶梯式,的,的拆赔,比,比,。以180平,米,米作为,基,基数产,权,权置换,，,，剩下,的,的用货,币,币补偿,。,。如180以,下,下按照,全,全产权,置,置换，180-300补偿90%,，,，300-400补,偿,偿80%，剩,余,余的就,按,按照货,币,币补偿,。,。只要,不,不太离,谱,谱，不,让,让后面,的,的补偿,难,难做就,可,可以。（实践,中,中的最,佳,佳方式,。,。),首层赔,偿,偿商业,。,。,私房的,首,首层是,按,按10.82补偿,集,集中商,业,业；私,房,房的二,层,层及以,上,上是按10.88,补,补偿住,宅,宅或公,寓,寓。原,村,村民不,仅,仅可以,得,得到相,应,应面积,的,的住宅,，,，还可,以,以在商,业,业区得,到,到集中,商,商业的,面,面积，,并,并集中,经,经营和,管,管理。,（,（岗,厦,厦河原,村,村）,鼓励搬,迁,迁。,村民原,先,先的房,子,子有天,有,有地，,现,现在一,下,下子接,受,受不了,高,高层的,楼,楼房生,活,活。对,于,于这种,情,情况，,谁,谁先同,意,意搬迁,，,，谁先,选,选择高,层,层的房,子,子，鼓,励,励搬迁,。,。,在政府,政,政策中,也,也有规,定,定鼓励,搬,搬迁，,如,如选择,货,货币补,偿,偿，奖,励,励10%；配,合,合丈量,安,安置搬,迁,迁，奖,励,励10%；（,房,房屋货,币,币补偿,金,金额）,居民组,建,建物管,公,公司。,居民最,担,担心的,是,是社区,里,里面有,物,物业管,理,理费，,担,担心生,活,活成本,增,增加。,解,解决办,法,法就是,交,交给社,区,区来管,理,理，社,区,区自然,转,转变为,物,物业管,理,理公司,，,，可以,创,创造就,业,业机会,商铺返,还,还。,低层可,以,以做商,铺,铺，返,利,利给居,民,民，统,一,一管理,、,、统一,经,经营，,把,把安置,区,区的低,层,层商铺,让,让利给,老,老百姓,，,，对于,老,老百姓,更,更有吸,引,引力。,水,水电费,可,可以直,接,接由水,电,电公司,来,来处理,。,。,以现状,赔,赔偿。,对于没,有,有产权,、,、不合,法,法的建,筑,筑，一,般,般以现,状,状为准,进,进行赔,偿,偿，不,去,去区分,有,有无产,权,权，合,章,章、违,章,章不区,分,分有其,深,深层次,原,原因。,赔偿方,式,式,鼓励搬,迁,迁,安抚村,民,民,以现状,赔,赔偿,设定拆,赔,赔方案,之,之关键,查帐：拆迁区,房,房屋有翔实的,查,查帐资料，,三方都确认。,拆,拆迁改造之前,，,，再次所有房,屋,屋按照查帐资,料,料确认，确认,之,之后抢建房屋,不,不予赔偿！,确权：确认建,筑,筑合法、非法,的,的标准：,关键是界定,建房时间。,但在实施中由,于,于界定建房时,间,间不确定性因,素,素多，项目前,期,期工作存在时,间,间长、操作难,等,等问题。界定,人,人由规划国土,部,部门或集体股,份,份公司 ，可,形,形成两套方案,。,。,可行性：,违章私房普遍,：,产权关系混乱,：,面积超标严重,：,建筑强度大,：,业主来源复杂,：,建房形式多样,：,旧城改造区域,的,的普遍现状特,点,点,经济测算及评,价,价,经济测算基础,及,及前提,拆赔比确定：,比按1：0.6,开发商最低利,润,润确定：,至少15的,净,净利润,取地成本确定,：,：,享受暂行办,法,法中的地价,优,优惠,静态or动态,测,测算：,动态需细致到,每,每年,核心就是挣不,挣,挣钱？挣多少,钱,钱？,所以经济测算,的,的基础就是财,务,务知识：成本,是,是什么？收入,是,是什么？最终,的,的总利润是多,少,少？成本利润,率,率多少？,开发单位收益,原,原则为：NPV0，IRR 行业基,准,准收益率,拆迁成本包括,村,村民旧房的拆,除,除费及过渡期,间,间的安置费，,有,有货币补偿的,还,还包括部分补,偿,偿金额。,政府鼓励搬迁,，,，会规定搬迁,奖,奖励费按时签,协,协议10%、,按,按时搬迁10%,旧村改造项目,中,中，一般土地,成,成本（包括的,拆,拆迁安置费和,取,取地成本）占,总,总开发成本的,40%-50%,左右。,不可预见费:,包,包括基本预备,费,费+涨价预备,费,费。,注：单价为按,可,可销售建筑面,积,积分摊计算的,单,单价,开发成本：取,地,地费用+拆迁,费,费用,成本细项（总,投,投资）=开发成本+开发税费,成本细项（总,投,投资）=开发,成,成本+开发税费,销售费用,：销售额*（1-3%）,即,即相当于,给,给代理公司的,点,点数。,销售税金及附,加,加,=,营业税（收入5）+印花,税,税（收入0.03）+城,建,建税（营业税7）+教育,费,费附加（营业,税,税3）,（目前算总销,售,售额的12%-15%比较,合,合理）,预征土地增值,税,税,=每期销售总,回,回款*1%（,不,不要严格按照,国,国家规定来算,，,，一般是预提1%比较合理,）,）,财务费用,=借款利息支,付,付（按照现时,贷,贷款利率来算,）,）,所得税,：国家规定25%,开发税费=销,售,售费用+销售,税,税金及附加+,土,土地增值税（,预,预提+结转）+财务费用+,所,所得税,收入细项=卖,房,房+卖地+商,业,业性物业持续,经,经营收入,注意：,测算时每期销,售,售面积需设定,比,比例：如3年,售,售完，第一年70%，第二,年,年20%，第,三,三年10%。,销售售价根据,市,市场有一个递,增,增额度：如,年涨幅5%,根据项目情况,，,，需要区分商,业,业和住宅的,销,销售情况。,案例：月川村,旧,旧改项目：销,售,售收入表,每年销售净收,入,入=每年的卖,房,房总回款-,销,销售税金-,预,预征土地增值,税,税,项目利润测算,营业利润=销,售,售收入-营业,成,成本（动态测算中，,得,得出每年的营,业,业利润和净利,润,润）,税后净利润=,营,营业利润-,所,所得税(25%)（国家法,定,定所得税率）,，,，得出每年的资,金,金净流入。,案例：月川村,旧,旧改项目：利,润,润表,注意,在动态测算中,，,，刚开始的营,业,业利润需抵补,前,前期的资金投,入,入（开发成本,）,），（测算中,有,有一个专项叫,：,：补前期亏损,）,）所以没有利,润,润，当然也不,用,用缴纳所得税,。,。,项目经济收益,指,指标及评价。,每年净现金流,量,量=每年现金,流,流入-每年现,金,金流出,（动态测算中,用,用，作为后续,测,测算的基础）,采用净现值公,式,式，得到每年,的,的净现值流量表,。,。,最后得出财务,净,净现值、内部,收,收益率、动态,投,投资回收期,案例：月川村,旧,旧改项目：现,金,金流量表,评价指标,（一般标准）,财务内部收益,率,率 大于等,于,于 行业基,准,准利润率（20%）,财务净现值(i=12%)=,动态投资回收,期,期=,风险性分析,敏感性分析,一般是测试容,积,积率变化、销,售,售价格变化对,项,项目产生的风,险,险。,测试容积率、,价,价格变化对于,总,总收入、总投,资,资、净利润、,利,利润率、净现,值,值、IRR，,回,回收期的影响,。,。,内部收益率IRR：,使投资方案在,计,计算期内各年,净,净现金流量的,现,现值累计等于,零,零时的折现率,内部收益率的,“,“内部”说明,它,它只与项目本,身,身的现金流量,序,序列有关，与,外,外界无关，不,需,需要给定折现,率,率，可以用来,比,比较不同投资,期,期限的项目。,内部收益率是,留,留在项目内部,尚,尚未回收投资,的,的那部分资金,的,的收益率，它,反,反映的是项目,所,所占用资金的,盈,盈利能力，,财务内部收益,率,率(FIRR)指标考虑了,资,资金的时间价,值,值以及项目在,整,整个计算期内,的,的经济状况；,比较两个投资,方,方案的优劣,提高利润率的,主,主要方式及选,择,择顺序,说明,引入货币赔偿。降低拆赔比可增加可售面积，但会增加改造的实施难度,修改规划土地性质，增加快速回现物业的比例,提高容积率,增加商住用地,面,面积,降低拆赔比,政府补贴,提高利润率的,主,主要方式,提高容积率可增加可售面积，但对城市环境影响较大且受规划控制大,提高利润率的效果明显但是决定于政府财力,1,3,4,2,旧改的组织构,架,架,比较理想的旧,改,改项目组织结,构,构,目前各个城市,尚,尚未成立专门,的,的城市重建局,，,，在组织上未,明,明确政府的职,能,能主体,一般成立旧改,项,项目小组，河,西,西区出组长，,各,各个部门参加,。,。河西区房产,局,局、规划局、,综,综合执法局、,信,信访办。,查处违法建筑,工,工作办公室是,日,日常监督和控,制,制违法建设的,机,机构。,规划和改造工,作,作办公室控制,土,土地用途，并,有,有落实“确权,”,”工作责任。,组长,（区委书记）,常务组长（各,部,部门副局长）,市信访办,市公安局区分,局,局局长,市国土局副局,长,长,市规划局副局,长,长,市房产管理局,市国资委副主,任,任,市综合行政执,法,法局,市政府副秘书,长,长,查处违法建筑,工,工作办公室,规划和改造工,作,作办公室,常设国土房产,局,局,常设规划局,居委会（股份,公,公司）,旧改项目政府,招,招商条件,根据各地块的,功,功能、规,模、开发量大,小,小等不同,情况分别制定,选,选择条件,资金门槛，要,求,求开发商必须,有,有7亿元的启,动,动资金,本项目涉及住,宅,宅、商业等综,合,合性大型社区,的,的开发建设，,开,开发商必须具,有,有较好综合开,发,发经验,有开发中心城,社,社区的成功经,验,验,最好有旧城改,造,造经验,品牌房地产开,发,发商优先,设定原则,开发商的资质,、,、资金实力、,开,开发经验、品,牌,牌、旧城改造,经,经验、商业、,办,办公物业开发,经,经验等，不同,地,地块考虑的重,点,点应不同,考虑因素,招 商 条,件,件,条件确认,投标单位须提,供,供拟投标地块,改,改造资金证明,，,，包括估算的,拆,拆迁、临时安,置,置,费、回迁房50的建设费,、,、可销售商品,房,房35建设,费,费,投标单位须提,供,供具体的改造,实,实施方案和计,划,划,投标单位须提,供,供已开发建设,的,的案例和经验,投标单位提供,旧,旧城（旧村）,改,改造案例,投标单位的近,五,五年的财务状,况,况,旧改项目可能,的,的优惠政策,实施主体,优惠政策,三亚市河东区,：在不违反城,市,市规划、保证,有,有关功能设施,配,配套的前提下,，,，制定适当的,优,优惠政策报市,政,政府，由市政,府,府批准后执行,。,。,可能的优惠政,策,策有：,土地出让收益,返,返还；,政府补贴；,银行贷款贴息,；,；,政府投资建设,公,公共配套设施,和,和基础设施；,行政事业性收,费,费减半收取；,相关手续办理,享,享受“绿色通,道,道”政策；,各项手续的办,理,理,主要风险控制,银行由区旧改,办,办指定，在开,发,发商办理拆迁,许,许可批准之前,，,，监管资金必,须,须到位；,资金到账时，,旧,旧改办、银行,、,、开发商三方,签,签订资金专项,监,监管协议,使,监,监管行为符合,法,法律程序；,旧改办与银行,签,签定拆迁补偿,安,安置资金监控,受,受理合作协议,。,。,参与各类协议,的,的拟定，保证,协,协议合法性。,主,主要有股份公,司,司与开发商合,作,作协议、拆迁,补,补偿安置协议,、,、资金监管协,议,议等。,保障改造中各,项,项工作程序合,法,法。拆迁改造,政,政策性强，诉,讼,讼风险大，在,改,改造中程序一,定,定要合法，律,师,师参与可发挥,监,监督、保障作,用,用。,专人研究、督,办,办优惠政策的,制,制定、办理；,对本项目公共,配,配套实施建设,进,进行费用预算,，,，并向上级申,请,请资金；,针对本项目建,立,立绿色通道，,简,简化相关手续,办,办理程序；,补偿安置资金,不,不到位，村民,无,无法按时领取,过,过渡费,开发商中途撤,资,资或后续资金,不,不足,政府优惠政策,无,无法落实、公,共,共配套设施建,设,设资金不到位,、,、各项手续审,批,批程序繁琐缓,慢,慢,补偿安置资金,监,监管,引入律师,建立改造绿色,通,通道,风险识别,旧改项目对于,开,开发商的关键,点,点,旧改项目关键,点,点：,拆迁进度：,旧改项目能否,顺,顺利拆迁关系,到,到项目工期以,及,及销售的重要,节,节点的确定，,否,否则则难以预,计,计项目的进度,和,和竞争策略的,制,制定；,规划方案,：容积率、物,业,业比例等技术,指,指标，直接涉,及,及到开发商利,益,益和政府利益,。,。,拆赔方案,：（村民和开,发,发商的利益冲,突,突，涉及到拆,配,配比、现状建,筑,筑合法和非法,的,的判别）,经济测算：,保证项目开发,的,的市场可实现,性,性,旧城改造对于,开,开发商的挑战,“城中村改造,有,有很多历史遗,留,留问题，还有,原,原村民的观念,问,问题，短期内,都,都无法解决，,自,自然就影响工,程,程进度，而且,利,利润菲薄，这,也,也是开发商鲜,少,少介入旧城改,造,造的主要原因,”,”,“开发商所遇,到,到的问题比想,象,象的要复杂很,多,多。“不但利,润,润微薄，而且,工,工作相当繁琐,复,复杂。”,困扰着城中村,改,改造的，首先,是,是产权困境，,城,城中村大量违,法,法违规建筑存,在,在的现实与土,地,地产权特殊性,的,的矛盾，令改,造,造陷入两难境,地,地；城中村改,造,造需要以更细,致,致、深入的调,查,查研究为基础,，,，将其中的具,体,体工作如土地,、,、房产、产权,现,现状严格细化,。,。,对物权法,理,理解不一致，,城,城中村改造涉,及,及人口众多，,如,如果没有相关,的,的法律作为制,定,定决策和方法,的,的基础，城中,村,村改造将面临,更,更多的难题。,最大的难题就,是,是村民的补偿,问,问题。村民们,补,补偿期望值过,高,高和恶意抢建,增,增加补偿已成,为,为城中村改造,工,工作的最大障,碍,碍。由于开发,商,商与原住民都,有,有各自不同的,利,利益，双方就,拆,拆赔比及补偿,方,方式等方面需,要,要较长时间的,博,博弈。,其次便是规划,和,和补偿困境，,城,城中村改造的,“,“容积率”所,引,引起的赔付与,规,规划问题同样,矛,矛盾，给改造,单,单位带来巨大,的,的风险。,工程进度缓慢,利润菲薄,确权困境,法律难题,赔偿安置,容积率,旧改项目调研,中,中应该关注的,方,方面,在过去的两个,多,多月中，项目,组,组成员进行了,大,大量的数据收,集,集与相关研究,进行的调查,进行的访谈,案例研究,进行的研究,现场踏勘,项目地块资源,与,与四至查勘；,月川村现状调,查,查,资料收集,月川村人口、,土,土地、建筑等,资,资料；,问卷调查,发放问卷35,份,份；,村民,月川村原居民20人；,老干部安置区,内,内的干部5人,；,；,在月川村内拥,有,有房产的外来,户,户5人；,村股份公司,股份公司林董,事,事长及其他相,关,关领导；,村委会相关领,导,导,开发商,万科、金地、,复,复地、合富、,恒,恒大、双建、,泰,泰华,深圳田面村城,中,中村改造；,深圳渔民村城,中,中村改造；,深圳渔农村城,中,中村改造,宁波鄞奉片区,改,改造；,深圳岗厦村城,中,中村改造；,珠海城中村改,造,造；,广州石牌村改,造,造；,海口玉沙村改,造,造,三亚拆迁补偿,标,标准研究；,关于月川村改,造,造的相关政策,文,文件；,三亚市城市规,划,划设计研究院,关,关于月川新,城,城控制性详细,规,规划调整方案,；,项目周边土地,、,、房地产市场,研,研究；,补偿方案设计,开发模式设计,深入一线，获,得,得真实资料，,访,访谈+调研，,掌,掌握村民改造,意,意愿和安置补,偿,偿要求，,调查的内容,调查的对象,统计分析,村民,家庭结构；,收入来源；,房屋情况；,现状生活情况,；,；,对改造所持的,态,态度；,拆赔要求；,租户,家庭结构及来源,；,；,收入来源；,租金水平；,现状生活情况；,股份公司,成立背景,经营业绩,村民,村原居民20人,；,；,老干部安置区内,的,的干部5人；,在村内拥有房产,的,的外来户5人；,租户5人；,村股份公司,股份公司林董事,长,长及其他相关领,导,导；,村委会相关领导,运用Spss、Excel等工,具,具软件对调查问,卷,卷做数据分析；,一般找到居委会,或,或者股份公司负,责,责人，由其发放,调,调研问卷。（可,能,能会产生费用）,END,村民方案操作性,政策方案操作性,折衷方案操作性,村民安置补偿方,案,案,政策安置补偿方,案,案,折衷安置补偿方,案,案,技术路线,从改造目标出发,月川村现状,村民安置补偿要,求,求,开发主体与开发,模,模式,方案经济测算,旧城改造成功因,素,素与关键环节,补偿方案设计,补偿方案可操作,性,性分析,安置区选择与开,发,发次序,实施策略,村内所有村民一,致,致要求就地安置,，,，满足村民就地,安,安置的要求是月,川,川村改造的前提,条,条件,全部村民都要求,就,就地安置,月川村是一个风,水,水宝地，祖祖辈,辈,辈都生活在三亚,，,，是老三亚人，,月,月川村比三亚还,要,要早成立。所以,一,一定要就地安置,要就地安置，村,子,子已经有几百年,的,的历史了， , 不愿意搬出,村,村里,在月川村已经有,几,几百年了，搬出,去,去是不可能的，,只,只要在村里，具,体,体位置都可以。,要就地安置，村,子,子已经有几百年,的,的历史了，从上,一,一代到现在，家,里,里没人生病，月,川,川村是风水宝地,，,，不愿意搬出村,里,里。,月川村民,国家、河东区、,村,村居委会对改造,的,的态度,中共中央关于,构,构建社会主义和,谐,谐社会若干重大,问,问题的决定中,指,指出：“着力解,决,决土地征收征用,、,、城市建设拆迁,、,、环境保护、企,业,业重组改制和破,产,产、涉法涉诉中,群,群众反映强烈的,问,问题，坚决纠正,损,损害群众利益的,行,行为。”,月川旧城改造,开,开发思路表明,“,“目标一是,确保拆迁安置项,目,目符合绝大多数,群,群众的要求,，最大限度的照,顾,顾村民的利益；,目,目标二是安置好,村,村民；”,82%村民要求,宅,宅基地+货币补,偿,偿；100%村,民,民要求住联排别,墅,墅；90%以上,村,村民要求改造后,有,有稳定的生活收,入,入或工作机会,82%村民接受,货,货币宅基地补,偿,偿，其中货币补,偿,偿标准不能低于,现,现在的建房成本,，,，宅基地补偿不,能,能低于120,由于目前村民已,经,经没有土地，也,没,没有工作，故基,本,本依靠房租生活,，,，改造后希望也,能,能有租赁用房，,使,使家庭能有稳定,收,收入,希望赔偿一,块,块地，补偿地后,的,的房子要自己建,，,，可以设计、规,划,划好后,月川村民,90%村民希望,未,未来能有