安徽界首市房地产市调报告(41页)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,报告制作：合肥博达远观地产营销有限公司 【壹號公馆】项目组 2013 年 3月 日,界首市房地产市场调研,报告书,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：,添加QQ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,1,项目鸟瞰图,2,目录,一 界首市概况,二 界首市经济环境及城市发展规划,三 界首市房地产市场概况,四 界首市土地市场,五 区域板块竞品个案调研,六 本案,七 SWOT分析,八 本案销售分析,九 项目推广建议,十 销售目标拟定,3,一 界首市概况,界首市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。,南北长48至58公里，东西宽10至25公里，总面积667.3平方公里，耕地面积62万亩，城区规划面积21平方公里，人口77.2万，约合22万户人家。,界首市管辖3个街道和15个乡镇，分别为东城街道、西城街道、颍南街道、光武镇、泉阳镇、芦村镇、新马集镇、大黄镇、田营镇、陶庙镇、王集镇、砖集镇、顾集镇、代桥镇、舒庄镇、邴集乡、靳寨乡、任寨乡，市政府驻东城街道。,界首市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。抗战时期，界首由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等大城市商人纷纷迁往界首，一度人口剧增，商贾云集、贸易兴旺，时有“小上海”之美誉。,是皖西北重要商埠和门户。,4,中文名：,界首市,英文名：,Jieshou,别称：,小上海 彩陶之乡 剪纸之乡,所属地区,：,中国 安徽省,下辖地区,：,辖18个乡、镇、办事处,建立时间：,明末，始名为界首集,。,面积,：,全市总面积667.3平方公里，耕地面积62万亩,人口：,77.2万人,GDP：,30.76亿元人民币（2006年）,地理位置：,位华北地区黄淮平原，皖西北边陲,临近城市,：,东与太和相邻，东南与阜阳市颍泉区接壤，南与临泉县相接，西连豫沈丘县，北依豫郸城县,主要街道：,健康路 人民路 东城街 西城街 解放二大街 解放一大街 解放三大街 吉甫街 民主路 中州路 中兴街 至公街 建设路 大义街 信义街 光明路 新华街 力行街 油坊街 胜利路 生产街 教门街 富强南路 东顺河街 大桥北路 向阳路,知名产业,：,界首市工业发达，门类齐全。全市已形成20多个行业2000多个品种的生产体系，酒业、食品、医药、塑料、造纸、纺织、制革、化工、机械、鞋业是全市工业的十大支柱,知名企业,：,全市大中型企业13家，企业集团6家，“沙河王”系列白酒、“奇安特”运动鞋、“芬格欣”FE功能口服液、乐泉牌铜版纸、“富硒康”口服液、星爵牌豪华领带、常青牌净水剂,电话区码,：,0558,邮编区码,：,236501,5,二 界首市经济环境及城市发展规划,经济环境,界首市经济环境较好，三大产业发展迅猛，一产，市农村专业合作经济组织已有150多家，每年输出劳动力15万人，劳务收入在15亿元以上。二产，工业基础较好，品牌优势明显，全市已形成20多个行业、2000多个工业品种的工业生产体系，再生金属再生塑料、医药、纺织、食品加工、机械制造、渔具生产等支柱产业优势明显。涌现出华信生物药业公司、华鑫集团、云龙集团等骨干企业，培育出沙河特曲、金裕皖系列白酒、富硒康口服液、云龙粮食机械等全国知名品牌。三产方面，界首市商业氛围亦是十分浓厚，市场较为活跃。,早在2009年，界首市就已经实现全年地区生产总值55亿元、规模以上工业产值75亿元、财政收入5亿元，同比分别增长15%、38%、38.5%。,6,城市发展规划,界首市近期建设规划（20102015）主要内容一、规划期限：本次近期建设规划期限为2010-2015年。二、城市规模：近期城市人口规模为26万人。城市用地规模为2610.8公顷，人均建设用地100.4平方米。三、城市性质：延续界首市城市总体规划（2006-2020）对界首市的总体功能定位：皖西北重要门户之一，豫皖边界工贸滨水城市。四、近期建设主要任务：（1）加快工业区和商贸区建设，促进城市经济发展。（2）改造老城，完善东城，南北拓展，拉开建设框架。（3）建立公共服务设施体系，提高城市的综合服务功能。（4）加强城市绿地建设与水域环境改造，改善生态环境,。,7,五、近期建设发展方向：依托现状，完善东部，充实中部，优化西部，南北方向选择优势区位重点拓展。,六、土地使用平衡：近期城市用地规模为2610.8公顷。其中包括居住用地815.9公顷、公共设施用地466.3公顷（含商住混合用地142.8公顷）、工业用地377.8公顷、仓储用地68.2公顷、对外交通用地18.1公顷、道路广场用地500.1公顷、市政公用设施用地44.0公顷、绿地320.4公顷。,七、近期建设重点区域：（1）东城居住示范区 有机整合地区生态景观及商业资源，提升强化空间活力和特色，营造融合居住、商业、娱乐、休闲等复合功能、充满活力的创新型居住示范区，打造东部新区样本地段。（2）门户商贸区 通过三大门户地段的商贸市场区建设，加快工业产品流通，促进商贸物流产业发展，强化界首的商贸服务功能和门户城市形象。包括高速道口商贸区、站前商贸区、明珠商贸区。（3）滨河特色风貌段 充分利用临水资源，打造高品质城市滨水功能带，做好老城滨河地块的改造及滨河绿化的建设，总体突出传统商业、生态景观、现代休闲三大主题。包括：历史商业风貌段、滨河生态景观段、现代休闲商务段。（4）城市公共服务中心 形成城市公共服务设施均等化布局的基本框架，以点串线，以线带面，发挥重要节点的作用，繁荣地方商业，增加城市活力，提高生活品质。主要包括老城特色商业风貌区、城市公共服务活力环。,8,八、居住社区规划,：,近期加快东升路和东旭路之间的居住开发，加强社区级配套公共设施建设，塑造大型成熟居住社区。旧城区适当疏解人口，改善居住环境。颍南新区结合植物园、商业中心建设具有主题特色的、高品质的居住社区。城北区建设产业发展的配套社区，加强生 活服务设施配套建设。对于规划范围内的现状村庄，严格控制新建和改建活动。合理配建社会保障性住房，严格按照有关程序同步完成各项配套建设工程，重点满足中低收入人群的保障性住房要求。近期普通商品住房或旧城改造项目中配建5-10%的保障性住房。棚户区改造项目的拆迁包括整体拆迁、局部拆迁两种类型，回迁包括原址回迁和就近回迁两种类型。近期对现状中心城区内的8个棚户区地块，总面积共53.08公顷，合计约2520户居民进行改造。旧城区取消部分规模过小的小学，并根据社区划分和服务半径规划新建中小学。近期高中保留1所、扩建1所、新建1所，初中保留 3所、新建1所，九年一贯制学校改建2所、新建1所，小学近期保留7所，扩建1所，改建1所，新建8所。,9,九、公共服务设施规划：近期建设1个主公共中心，即老城商业中心。4个次公共中心，即顺河休闲中心、城东政务中心、颖南西滨河商业中心、颖南东滨河商贸中心。近期建设3个商贸区：明珠商贸区、高速道口商贸区、站前商贸区。近期建设1个步行街区，北至人民路，南至吉甫街-至公街，西至解放大街，东至前进街，其中健康路（人民路以南段）和太平街（健康路以东段）为限时步行街。近期新建1处城区级文化设施和3处城区级医疗设施。保留现状社会福利院，新建1处福利院，并扩建牛行街福利院。规划新建主要公共服务设施一览表：名称 位置 面积（公顷）规划措施颖南文化活动中心 和谐路-东升路 5.16 新建人民医院分院 人民路-东旭路 6.85 新建文昌路综合医院 人民路-文昌路 1.34 新建颖南综合医院 和谐路-东升路 3.16 新建大桥南路福利院 大桥南路-福通路 4.92 新建牛行街福利院 界临郸公路-牛行街 1.83 扩建 近期落实臧家公馆、古清真寺、油坊街木楼、刘福通故居遗址、七七纪念碑、当铺院功德碑等的紫线控制范围。紫线控制范围内严禁违法建设活动，已有违法建筑在近期内逐步拆除。,十、综合交通规划：在总体规划整体路网的框架基础上，重点推进联系各大分区间道路的建设进程，加强颍南新区与旧城区、东部新区的交通联系。结合沙颍河整治工程以及颍南新区和滨河景观带的建设，积极推进沿河道路与跨河桥梁的建设。旧城区内规划城市道路用地应实施严格控制，结合旧城区改造建设进程，逐步完善城市干道系统。为满足通航要求，近期拆除并重建界临郸桥、裕民桥、沙河大桥，同时新建2座车行桥。近期新建2处游憩广场、1处交通集散广场、2处公交保养场（含枢纽站）。保留中心客运站，新建城西、城北、城南3处客运站。,10,规划新建主要交通设施一览表：,名称 位置 面积（公顷）规划措施,桥梁 界临郸桥 界临郸公路 -拆除重建 裕民桥 解放大街-裕民路 -拆除重建 沙河大桥 大桥北路-大桥南路 -拆除重建 东升路桥 东升路 -新建 颍河路桥 颍河路 -新建,广场 游憩广场 裕民路-牛行街 0.56 规划新建 游憩广场 健民路-大桥北路 0.62 规划新建 站前广场 火车站以南 0.27 规划新建,公交 城北客运枢纽近界光路-复兴路 4.04,城南客运枢纽近颍河路-大桥南路 3.40 可停放160标台,客运站城西客运站界临单公路-新阳路2.29 规划新建 城北客运站致富路-复兴路 1.55 规划新建 城南客运站大桥南路-曹田沟北路 2.72 规划新建,11,十一、绿地与景观系统规划近期内城市绿地率提高至不低于9%，旧城区（界临郸公路、东升路、漯阜铁路、沙颍河的围合区域）内绿地率不低于7%。新建居住用地的绿地率不应低于30%，旧区改造的居住用地绿地率不应低于25%，居住绿地的绿化种植面积率原则上不低于75%。近期完成植物园建设，并新建2处城区级公园以及12处社区级公园。重点完善沙颍河、界亳河、回民沟、界洪河两侧防护绿地及沙颍河堤内湿地的自然生态保护工作。规划主要公园一览表：名称 位置 面积（公顷）规划措施,城区级 植物园 颍南新区西部组团 32.97 续建 顺河公园 沙颍河北岸 30.34 新建 回民沟公园 回民沟-复兴路 14.82 新建,社区级明珠广场公园 中原路西端 4.34 新建 界亳河公园 新阳路-界临郸公路 7.20 新建 海子坑公园 顺河街-前进街 5.56 新建 芬格欣公园 大桥北路-中原路 2.27 新建 站前公园 火车站南 2.40 新建 法姬娜公园 顺河路-法姬娜大道 3.16 新建 新阳路公园 东旭路-中原路 6.69 新建 天安路公园 天安路-顺河街 9.36 新建 东城公园 人民路-振华路 5.85 新建,大桥南路公园 大桥南路-福通路 5.88 新建 人杰路公园 大桥南路-颍河路 3.59 新建 东升路公园 颍河路-东升路 6.30 新建,12,根据官方数据显示所反馈的信息来看，界首市整体经济环境良好，支柱产业丰富，且有着较好的城市,5,年规划。理论性发展趋势一片大好。,但根据本地人文特点，以及地方群众对本地政府办事效率的反馈，该规划发展,的实际落实率和经济环境资源的利用，有待验证。,结合总体情况，界首市综合市场能力在皖北地区众县级城市中不落于后，位属中上等，且尚有较大的发展空间和发展机会。,13,三 界首市房地产市场概况,自,98,年住房体制改革后，界首市房地产市场进入了实质性发展阶段，但受当时经济低迷影响，本地房地产行业发展较为缓慢，投放市场的房地产项目较少，房地产企业整体水平不高，住宅小区开发水平也较低。,2004,年之后，随着经济的恢复性增长，界首市房地产业开始逐步走上发展的快车道，近些年，界首市土地市场活跃，商品房市场投放量迅速增加。,随着国家房地产调控政策的出台，对房地产开发经营进行调整，界首市的房地产业也在一波波调控浪潮中经历考验，并逐渐走向成熟。,此次国家针对房地产行业连续出台调控政策，被业界称为“史上最严厉的调控”，但所幸自,2012,年,11,月份以来，随着市场的刚性需求进一步释