恩施州畜牧局地块融资项目

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,恩施州畜牧局地块,融资项目,1.1,用款项目,-,恩施州畜牧地块融资项目,1.,项目背景,项目位于工农路、民族路和工农路三巷之间,，占地面积,:,约,118,亩。,地块内为恩施畜牧局家属区和办公楼,，,拆迁面积,38000,平米,，,按比例还房约,5,万平米,，,地块东连恩施广场，西连新开发区、恩施州政府,，,位于迎宾大道的中心位置,距离税务局、电力局办公楼及交费大厅,50,米,，,距离小渡船中学,200,米,，距离恩施广场及百货商场、中心立交桥、恩施汽车站,500,米，小渡船医院,600,米，,小渡船小学、恩施中医院,800,米,，,周边有商务酒店,7,座,，,四星级酒店一座,，,休闲会所,4,家,，,保险公司一家,步行,2,分钟可达农贸市场、联通、电信营业厅、银行等，休闲娱乐餐饮一条街近在咫尺。该项目地理位置十分优越,，,周边道路四通八达,，,4,条公交线路经过工农路,，,生活配套一应俱全。,姓 名：黄中福 性 别:男 出生日期:1962年1月,专业:建筑工程施工 行业:建筑工程,主要从业经历：,从1982年就开始从事建筑行业相关工作,通过多年沉淀从1992年开始从事建筑工程劳务承包；从1992年至1998年间主要承包工程如下：,1992年6月至1993年5月 大溪沟电厂(劳务总包)劳务总包负责人,1994年5月至1996年2月 修建唐家沱制药七厂(劳务总包)劳务总包负责人,1997年3月至1998年10月 沙坪坝汽车站综合楼(劳务总包)劳务总包负责人,1999年至2006年，开办涂料生产厂，2006年开始从事建筑工程总承包，主要总承包工程如下：,2006年5月至2008年 7月 重庆渝能晨阳置业有限公司,2009年7月至2010年 9月 中国人民解放军通信学院综合楼,2010年8月至2011年 8月 中国人民解放军后勤工程学院新校区第十八标段工程,2011年3月至2012年8月 中国人民解放军后勤工程学院小招待所装饰工程,2012年11月至今 重庆市龙乡苑房地产开发有限公司半岛明珠项目,2012年12月至今 重庆茂创机电有限公司厂房项目,黄中福通过多年在建筑行业的从业经历，已经拥有做建筑工程总承包所必须的经济实力及管理能力，同时也拥有得力的专业团队,1.2,融资方介绍,1.,项目背景,1.3,融资方过往总承包项目合同文本节选,1.,项目背景,1.3,融资方过往总承包项目合同文本节选,1.,项目背景,1.4,项目概况,1.,项目背景,恩施位于中国湖北省西南部，清江上游，西北邻重庆市。恩施市区常住人口,25,万以上，现整个恩施在建楼盘在,100,万平米以内,，,整个城市面临全面旧城改造过程,，,住房均价视位置不同，每平米在,3500,元到,5300,元之间。本项目区位优势十分明显,，,500,米内新建楼盘每平米均在,4300,元,-5000,元左右,，,且已无房可售。,合作方式：由我司和融资方新在恩施市成立开发公司,，,融资方自行筹资金,2000,万,，,我司投资,5000,万,，,所有资金由我司管理,，,其中,5000,万作为和恩施政府下属恩施城市建设投资有限公司的项目保证金,，,此资金作为拆迁安置的过渡费,，,由我方、银行、恩施城市建设投资有限公司三方共同监管,，,不能挪作他用,，,剩余,2000,万作为支付我司投资收益。拆迁工作由恩施分管副市长任指挥长,，,对市畜牧局办公楼及家属区进行拆迁,，,并保证在,3,到,6,个月之间交付使用。,1.5,项目区位图,1.,项目背景,1.5,项目区位图,1.,项目背景,项目正面周边环境,2.1,周边配套,2.,项目配套与环境,项目右侧周边环境,2.1,周边配套,项目后门周边环境,2.,项目配套与环境,2.1,周边配套,正面,400,米范围商圈,2.,项目配套与环境,500米范围内房价对比参考,2.2,周边房价参考,2.,项目配套与环境,虎民一级公路松树坪至民族路段将于2013年6月建成,2.3,周边交通,2.,项目配套与环境,规划占地面积78158平米，约117亩。,容积率3.02，绿地率30%，建筑密度32.9%。,地面总建筑面积23.6万平米，（不含车库3.6万平米）其中住宅公寓、安置房共计19.6万平米，商业4万平米。,车位1161个，地上123个，地下1038个。,3.1,项目各项指标,3.,项目建设成本分析,3.2,项目成本初步核算,3.,项目建设成本分析,项目利润：,9.22-7.02=2.2,亿元,建设成本,车库成本：,36000,平米*,1500,元,=0.54,亿元,建筑成本：,商业,40000,平米,*1900,元,=0.76,亿元,住宅,196000,平米,*1980=3.88,亿元,土地及拆迁：,1,亿元,税金：,5000,万元,营销成本：,1400,万元,人力资源：,500,万元,办公，车辆及日常开销：,500,万元,不可预计：,1000,万元,总计：,7.02,亿元,销售收入,商业：,40000,平米,-10000,平米,(,还房,),=30000,平米,*8000,元,=2.4,亿元,住宅：,196000,平米,-40000,平米,(,还房,),=156000,平米,*4000,元,=6.24,亿元,车库：,1161,个,*50000,元,=0.58,亿元,合计：,9.22,亿元,此次合作属于完整的恩施州政府旧城改造项目，在恩施州成立房地产开发公司，我司控制80%股份，财务全部由标普财务接管，前期投资共7000万元，我司5000万元，融资方2000万元，其中5000万元用于拆迁安置及补偿的保证金，此款打入银行由我司、恩施城市建设投资有限公司、银行三方共同监管，只用于拆迁安置补偿，不得另作他用，余下2000万元用于公司日常开销及支付我司收益。,由于此地块拆迁范围为恩施州政府的迎宾大道，是老城商业区到新州政府及工业园区的车辆必经之路，为迎接恩施州建州60周年，13年8月底必须通车，所以恩施城投能依照我国宪法（在遇市政道路规划及重大市政工程项目时，居民有义务必须配合政府拆迁，由政府根据国家政策给予赔偿）保证能在3到6个月内交付该地块。,4.1,资金及过程管理,4.,过程管理与风险控制,拆迁安置补偿所花销一并计入新公司投资该项目的成本，该地块经新公司和恩施城投整治后，土地成本由新公司与恩施城投共同做高，根据评估和出让底价开始举牌，如无其他公司举牌，新公司顺利拿地开始兴建，如遇其他公司试图摘牌，新公司也举牌将地价抬高，以此可分得高于出让底价的40%作为收益，此项和恩施城投有合同为据。,新公司摘牌成功后，修建还建房由恩施政府按市价分两次回购并安置给拆迁居民，以回购房屋款项抵扣新公司招拍挂程序取得土地的土地出让金，新公司也不会因为土地出让金承受资金压力，反而承接了一个几十万平米的建筑工程。,4.2,风险控制措施,4.,过程管理与风险控制,该地段区域优势相当明显，且恩施市旧城改造才刚刚开始，一个常驻人口28万人的城市，目前在建的商品房不足100万方，周边区域的新建商品房早已售馨，无房可卖，此时是一个非好的契机。,公司提高风险保证金由10%提到20%，融资方违约时压力更大。,该项目虽有拆迁但60%是恩施市畜牧局办公区及家属区，地段处于恩施重大市政工程处，又有城投公司的拆迁周期保证。,畜牧局拆除后整个小区楼盘就完全可以呈现出来，剩余部分为就是在,迎宾大道,必经的地方，政府必将督促加快拆迁的进度。,一旦土地挂牌后，新公司股份和财务管理均由我司控制，无论是对外招标承建单位，还是利用项目抵押招商引资，都可解决本金回收问题，如果项目前景看好还可以继续追加投资获取更多利润。,项目经理跟投5%的比例，承担亏损风险，风险捆绑，严格控制该项目风险。,5.1,项目优势与还款保障,5.,项目优势与还款保障,6.,项目建设投资协议书节选,6.,项目建设投资协议书节选,