第六章店铺选址

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章 店铺选址,宗颖 主讲,南京财经大学,本章内容,1,零售区位设定,2,交易区域的评估方法,本章所要回答的问题是：,1.,什么是商圈？设定商圈的现实意义及影响因素。,2.,雷利法则、赫夫法则、饱和指数等评估方法的应用。,思考题,某人打算在某地开个食品零售店，希望大家可以给点意见：,(1),人潮流量：平常、假日往人次比例。,(2),车潮流量：汽、机车往来流量。,(3),交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具及转变。,(4),人口调查：该区人口数量、消费群结构及消费习性。,(5),区域特性：商圈集客力、竞争店调查、互补店调查、及是否具备金融机构、文教、休闲设施、及公司行号等。,(6),马路：单行道、双向道与停车问题。,(7),商圈勘查：主要及次要商圈范围、租金价位。,你认为这位网民有什么建议？,1,零售区位设定,一、位置类型,二、影响商店位置选择的因素,区位：,源于德语的“,standort”,，英文译为“,location”,，日文译成“立地”，中文则译为“区位”。区位是人们从事经济活动的特定的地点。,顾客选择商店进行购物时，商店的位置时所考虑的最重要的因素。由于位置固定，资金投入量大，合同期长，商店选址是零售商战略组合中灵活性最差的要素。零售商可以利用商店的位置来开发可持续的竞争优势。,零售区位决策的三个层次,零售区位决策的三个层次,1.,地区（,region,）,：,是指国家的某个部分，某一特定城市或城市统计区。,2.,贸易区（,trade area,）,：,是指特定零售商和购物中心的潜在顾客的地理分布区域。它可以是城市的一部分，也可以超出城市的范围，取决于商店的类型和贸易区周围潜在顾客的分布密度。,3.,具体位置（,site,）,一、位置类型,(,一,),类型,1,商业中心（,CBD,）：,城市或城镇的传统商业繁华地带。,特点：,庞大的经营规模和种类繁多的商品；一般是城市公共交通的节点，拥有大量的步行人流。,缺点：,开办费用高，安全成本比较高，停车问题突出等。,购物中心：,A,shopping center,is agroupof retailandothercommercial establishments that isplanned,developed,owned,andmanaged as a singleproperty.,）条状购物中,心,心：,一般由沿主,要,要街道或公,路,路的几家相,邻,邻的商店组,成,成。可以直,接,接把车开到,商,商店前面，,商,商店前面有,遮,遮棚相连，,但,但是一般没,有,有人行道。,具,具有区位便,利,利、停车方,便,便和相对租,金,金较低的优,点,点。,(,类似国内“,商,商业街,”),2,）购物大厦,：,：,方便于步行,购,购物者，消,费,费者将车停,在,在外面步行,到,到商店购物,。,。,优点：,商店的种类,和,和数量不断,增,增加，而且,有,有机会将购,物,物和娱乐结,合,合起来；,商店的组合,是,是有计划性,的,的，可以为,顾,顾客提供商,品,品种类协调,的,的“一次性,购,购物”便利,；,；,单个零售商,不,不用担心其,外,外部经营环,境,境。,缺点：,租金相对要,高,高；,经营受到大,厦,厦管理的控,制,制；,竞争更激烈,。,。,3.,独立商店：,是一个不与,其,其他零售商,相,相邻的零售,位,位置。需要,较,较大经营空,间,间的零售商,一,一般都是独,立,立的。,优点：租金,适,适中、足够,的,的停车位、,没,没有直接的,竞,竞争、没有,对,对于商店标,志,志、运营时,间,间和商品的,严,严格约束。,其他的零售,类,类型,售货车、售,货,货亭、零售,商,商品部和靠,墙,墙零售部：,都是位于大,厦,厦内公共区,域,域内的销售,地,地点，适于,刚,刚刚开始创,业,业和扩张的,零,零售商。,综合多用途,购,购物中心：,是集办公楼,、,、旅馆、居,民,民住宅、市,政,政中心、以,及,及建于顶层,，,，或附加于,购,购物中心的,传,传统综合建,筑,筑为一体的,购,购物中心。,南京市新街,口,口,上海市南京,路,路,北京市王府,井,井,(,二,),贸易区,影响贸易区,的,的因素：,商店的可达,性,性、自然障,碍,碍、商店的,种,种类和规模,、,、竞争因素,。,。,1.,核心区（,primary zone,）：即主,要,要交,易,易地,带,带，,是,是指,占,占商,店,店或,购,购物,中,中心,的,的50%-70%,销,销售,额,额的,区,区域,。,。,2.,二级,区,区（,secondaryzone,）：即次,要,要交,易,易地,带,带，,是,是重,要,要性,居,居第,二,二的,地,地理,区,区域,，,，通,常,常能,产,产生20%-30%销,售,售额,。,。,3.,三级,区,区（,tertiaryzone,）：即边,缘,缘交,易,易区,域,域，,指,指那,些,些偶,尔,尔在,商,商店,或,或购,物,物中,心,心购,物,物的,顾,顾客,的,的地,理,理区,域,域，,能,能产,生,生5%-10%销,售,售额,。,。,（三,）,）商,圈,圈,商圈,又称,零,零售,交,交易,区,区域,，,，是,指,指以,零,零售,商,商店,所,所在,地,地为,中,中心,，,，沿,着,着一,定,定的,方,方向,和,和距,离,离扩,展,展，,吸,吸引,顾,顾客,的,的辐,射,射范,围,围。,商圈,就,就是,零,零售,商,商吸,引,引其,顾,顾客,的,的地,理,理区,域,域，,也,也就,是,是来,店,店购,买,买商,品,品的,顾,顾客,所,所居,住,住的,地,地理,范,范围,。,。可,分,分为,成,成熟,商,商圈,和,和未,成,成熟,商,商圈,。,。,商圈,分,分析，是,指,指商,店,店对,其,其商,圈,圈的,构,构成,情,情况,、,、特,点,点、,范,范围,以,以及,影,影响,商,商圈,规,规模,变,变化,趋,趋势,的,的因,素,素进,行,行实,地,地调,查,查和,研,研究,分,分析,。,。,商圈,的,的现,实,实意,义,义,1.,可应,用,用于,新,新开,商,商店,的,的选,址,址。,2.,可以,了,了解,目,目标,消,消费,市,市场,的,的构,成,成及,特,特点,，,，以,便,便确,定,定营,销,销组,合,合策,略,略。,3.,可以,预,预测,新,新开,商,商店,的,的经,济,济效,益,益。,4.,可以,帮,帮助,零,零售,商,商计,算,算出,特,特定,地,地理,区,区域,内,内的,最,最佳,网,网点,数,数。,商圈,分,分析,的,的要,点,点,1.,人口,统,统计,分,分析,：,：调,研,研人,口,口增,长,长率,、,、人,口,口密,度,度、,收,收入,情,情况,、,、家,庭,庭特,点,点、,年,年龄,分,分布,、,、民,族,族、,学,学历,及,及职,业,业构,成,成等,。,。,2.,经济,基,基础,和,和购,买,买力,分,分析,：,：调,研,研各,行,行业,从,从业,人,人员,的,的比,例,例、,经,经济,和,和金,融,融等,的,的波,动,动对,地,地区,或,或行,业,业的,影,影响,等,等、购买,力,力指,数,数。,3.,竞争,状,状况,分,分析,：,：现,有,有商,店,店的,数,数量,、,、规,模,模、,新,新开,店,店的,发,发展,速,速度,、,、各,商,商店,的,的优,势,势和,劣,劣势,、,、近,期,期与,长,长远,的,的发,展,展趋,势,势、商圈,饱,饱和,度,度。,4.,基础,设,设施,状,状况,分,分析,：,：相,关,关的,法,法律,法,法规,、,、交,通,通通,讯,讯、,物,物流,配,配送,等,等。,二、,影,影,响,响商,店,店位,置,置选,择,择的,因,因素,1,、客,流,流规,律,律,2,、周,边,边商,店,店聚,集,集状,况,况,3,、竞,争,争对,手,手分,析,析,4,、交,通,通地,理,理条,件,件,5,、城,市,市发,展,展规,划,划,6,、周,围,围环,境,境,7,、物,业,业成,本,本,项目,用1-10个等级评定以下各项标准,往来行人,往来人数、行人类型,往来车辆,往来车辆数、车辆类型,停车设备,停车场个数、停车场与商店的距离,交通,公共交通的可容量、交货方便,商店组成,商店数与规模、商店之间的亲和力、,零售商店的平衡配置（一揽子购物）,具体店址,可见度、商店内的布局（如拐角效应）、形状和大小、场地使用年限,占用的条件,占用和租用的条件、施工维修费用、税金、区域规划、自愿遵守的规则,总评,商店位置,选择,商,商店,的,的位,置,置,2,交易,区,区域,的,的评,估,估方,法,法,一、,雷,雷利,法,法则,二、,赫,赫夫,模,模型,三、,实,实验,法,法,一、,雷,雷利,法,法则,雷利,法,法则,即零,售,售吸,引,引力,法,法则,，,，美,国,国学,者,者雷,利,利1931年,提,提出,。,。主,要,要是,说,说明,相,相关,两,两个,竞,竞争,城,城镇,吸,吸引,顾,顾客,能,能力,来,来自,于,于他,们,们中,间,间的,区,区域,。,。,雷利法则,的,的公式是,：,：中介点到,A,城镇的距,离,离=两个,城,城镇的距,离,离/1+（,B,城镇人口/,A,城镇人口,）,）,1/2,沿着一条,公,公路两个,城,城镇的距,离,离是,20,公里，,A、B,城镇人口,分,分别为,9,万人、,1,万人，两,个,个城镇的,交,交易区域,规,规模是多,少,少？,现实应用,：,：如果有,A,、,B,、,C,、,D,四个城镇,，,，,A,城镇到其,他,他城镇之,间,间的距离,及,及各个城,镇,镇的人口,可,可以测算,出,出来，可,以,以利用雷,利,利公式分,别,别计算出,A,城镇吸引,顾,顾客的距,离,离,B,、,C,、,D,三个城镇,之,之间的中,介,介点，将,它,它们连接,起,起来，就,可,可以得出,A,城镇的大,致,致商圈范,围,围。,BB,18KM,AA,5KM,14KMDD,CC,二、赫,夫,夫模型,美国学者,赫,赫夫提出,了,了在城市,区,区域内的,商,商店交易,规,规模预测,的,的空间影,响,响模型。,认,认为，一,个,个商店的,交,交易区域,取,取决于它,的,的相关吸,引,引力。商,店,店在一个,地,地区，以,及,及其他商,店,店在这个,地,地区的对,顾,顾客的吸,引,引力能够,被,被测量。,取决于两,个,个因素：,商,商店的规,模,模与距离,。,。大商店,比,比小商店,有,有较大的,吸,吸引力，,近,近距离商,店,店比远距,离,离的更有,吸,吸引力。,从不同地,区,区商品的,种,种类、顾,客,客从家庭,住,住所到购,物,物区所花,的,的时间及,不,不同类型,顾,顾客对路,途,途时间不,同,同的重视,程,程度这三,个,个方面出,发,发进行分,析,析。,赫夫模型,的,的公式是,：,：,A,ij,=S,j,a,/D,ij,b,A,ij,：,商店,j,对消费者,i,的吸引力,S,j,：,商店,j,的规模,D,ij,：,消费者,i,到商店,j,的距离或,花,花费时间,a：,消费者对,商,商店规模,敏,敏感性的,参,参数,b：,消费者对,距,距离或花,费,费时间敏,感,感性的参,数,数,（见作业,1,）,该模型认,为,为消费者,到,到特定商,店,店的可能,性,性等于该,商,商店对消,费,费者的吸,引,引力与在,这,这一地区,全,全部同类,型,型商店的,吸,吸引力总,和,和的比率,。,。,P,ij,=,商店,j,的吸引力/同一区,域,域内所有,商,商店的吸,引,引力之和,P,ij,是消费者,i,在商店,j,购物的概,率,率,P,ij,=(S,j,a,/D,ij,b,)/(S,j,a,/D,ij,b,),赫夫模型,对,对于预测,新,新位置商,店,店的销售,，,，如连锁,店,店开设分店预测销售可采,取,取下列步,骤,骤：,1.把市场区域划分,成,成较小的,顾,顾客带