XX房地产公司车站南路项目商业部分策划报告2

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,新族房地产公司车站南路项目商业部分策划报告,2005年4月27日,提纲,第一章 项目开发背景,第二章 项目商圈分析,第三章 项目定位,第四章 建筑规划的建议,第五章 功能细分,第五章 销售定价,前言,开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态组合，再进行建筑规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险；,如何制造卖点，并通过业态的组合而聚集人气；,如何保证本项目的高格调和高品位,成为一个具有独特品位的商业项目；,如何减少投资者的投资风险并让其明确感知到投资收益。,第一章 项目开发背景,1,长沙经济处于高速发展阶段,老百姓收入大幅增长 居全国10位左右,2,2004年长沙市商业地产供应量大幅增长,3市民投资商业地产的热情不减,第一章项目开发背景,长沙经济处于高速发展阶段,老百姓收入大幅增长 居全国第10位左右,2003年长沙市经济总量再次迈上新台阶。据初步测算，全年长沙市生产总值跨上900亿元台阶，达到928.22亿元，按可比价格计算，同比增长14.0%，增幅比全国快4.9个百分点；按户籍人口计算，人均GDP达15506元/人，同比增加1759元，同比增长12.6%。2003年长沙城市居民人均可支配收入为9933元，居全国第10位左右，比全省平均水平高2259元，与2002年相比，长沙与全省平均水平的差距扩大197元；城市居民人均消费性支出为8330元，比全省平均水平高2247元，反映生活质量的城市居民恩格尔系数为31.6，远低于全省35.8的水平。截止到2004年2月末，长沙市金融机构各项存款余额1651.21亿元，比年初增加存款51.62亿元，其中城乡居民储蓄余额770.25亿元，比年初增加存款64.51亿元；金融机构贷款余额1710.29亿元，比年初增加贷款81.84亿元，其中短期贷款余额721.69亿元，比年初增加贷款46.51亿元。,第一章项目开发背景,2004年长沙市商业地产供应量过大，市场竞争白热化,国际惯例是一个城市的正常商业地产容量为人均05到1个平方，按照这个标准，以长沙市200万人口计算，商业地产总面积应该控制在100200万平方米为宜，可是据数据表明，长沙商业营运用房的施工面积仅2002、2003两年的数据总和已接近200万平方米，且2003年的商业地产在售量近30万平方米，因为2003年几个商业盘的成功销售，2004年的商业地产将是一个开发高潮。,2004年将推出的商业大盘有；东塘人防工程，总建筑面积为23400平方米：北起东塘立交桥，南至新建西路，全长600米、韶山中路421号（湖南深国投，26500平米）、深天键粮食仓库(100亩)，占地650亩的国中星城、金街、铜锣湾、王府井、上海城(10万平米)，浙江服饰博览中心(商业面积4万平米)、坡子街、锦星国际(商业街6万平米)，整体规划400余亩的长沙设备交易中心，百脑汇电脑市场等，另外社区商业随着住宅市场飞速发展，据不完全统计目前长沙未售和即将推出的住宅底商超过30万平米.,第一章项目开发背景,个人投资热情不减，机遇和风险并存,14%,智尚此次调查显示，长沙市26-55岁之间在两年内有购买房产意向的占66%,其中投资动机占了20%，也就是说，10个买房者就有2个是投资动机，有投资者意向者占被总调查人数的14%，说明长沙市至少有14%的家庭有能力和有意向进行房产投资，再加上地市级和外来投资群体，将构成一个不小的投资市场。,开发背景总结,长沙商业地产的三大特点问题,一、购买力增强,二、市场竞争将白热化,二、,开发火爆，生意清淡,投资者投资信心受到挫伤，倾向投资风险性小的商业类型,。,除了市场相对饱和以外，不合理的商业布局规划，开发商只重视招商不重视经营，利润过高导致商业地产的租售价格虚高。使一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，导致经营者的失败，最终使开发商向投资者的承诺无法兑现。以上因素会影响长沙商业地产正常发展和投资者的投资信心。因此,依据对长沙市未来两年的商业地产的判断,本项目我们不建议做较大面积的商业项目,否则风险太大,而应该本着事实求实的原则进行合理定位.,第二章 项目商圈分析,商圈的确定办法,商圈的设定是一项非常复杂的工作，商圈的确定将直接决定本项目的市场定位。对于商业地产开发也是一个很重要的理性思考环节,它要回答的问题是：我的商业是为谁服务？经营什么样的商品符合他们的需求？在满足他们需求方面我是否有比竞争对手更好的优势？,不同的定位其商圈的构成和大小是不一样的。如顾客购买生鲜等日用消费品接受的购物距离以步行十分钟为宜；而对服装、家具、电器等耐用消费品可接受的购物距离稍长。,第二章 项目商圈分析,区域性商业中心的商圈研究,采取零售吸引力法则研究和论证本项目作为一个区域性商业的可行性。（又称里利法则）、以确定商圈人口和距离两个变量进行分析（商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用）。并针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。,第二,章,章,项,项目,商,商圈,分,分析,本项,目,目的,商,商圈,研,研究,核心,商,商圈,二级,商,商圈,三级,商,商圈,车站,路,路,本案,核心,区,区:,指,指离,本,本项,目,目半,径,径1,公,公里,范,范围,内,内,步,步行10,分,分钟,左,左右,一,般,般可,达,达成,零,零售,额,额的60%。,二级,区,区:,直,直径,两,两公,里,里范,围,围内,一,般,般能,够,够完,成,成项,目,目今,后,后零,售,售总,额,额的30%,三级,区,区:,包,包括,偶,偶尔,到,到商,店,店的,顾,顾客,、,、交,通,通要,道,道路,车,车流,带,带来,的,的客,源,源和,被,被项,目,目吸,引,引的,顾,顾客,，,，三,级,级区,的,的辐,射,射范,围,围根,据,据业,态,态的,不,不同,而,而不,同,同，,占,占零,售,售总,额,额的,比,比例,也,也不,同,同。,如,如专,业,业市,场,场和,餐,餐饮,业,业的,比,比例,就,就很,高,高.,但,但零,售,售业,一,一般,在,在10%,左,左右,。,。,考虑,到,到主,力,力店,的,的动,向,向,本,本项,目,目的,商,商圈,构,构成,为,为：,项,项目,半,半径500米,内,内的,社,社区,居,居民,；,；二,级,级版,块,块为1000,米,米范,围,围内,的,的社,区,区居,民,民；,三,三级,版,版块,为,为交,通,通干,线,线所,具,具备,的,的车,流,流人,流,流，,辐,辐射,全,全市,。,。,第二,章,章,项,项目,商,商圈,分,分析,项目,核,核心,区,区域,的,的分,析,析(,地,地图),周边500米,内,内人,口,口统,计,计达6万,人,人,本项,目,目周,边,边分,布,布着,六,六大,社,社区,和,和几,个,个小,型,型社,区,区，,分,分别,是,是规,划,划村,小,小区,、,、阿,弥,弥岭,小,小区,、,、赤,岗,岗小,区,区、,狮,狮子,山,山小,区,区，,观,观塘,冲,冲社,区,区，,居,居住,人,人口,达,达6,万,万人,，,，其,中,中以,铁,铁路,职,职工,居,居多,，,，收,入,入为,中,中等,水,水平,，,，区,域,域属,性,性为,中,中央,商,商务,区,区后,的,的居,住,住区,域,域，,是,是,一,一个,人,人口,居,居住,密,密度,较,较高,的,的地,区,区,完,完全,可,可以,支,支撑,一,一个,中,中型,商,商业,的,的兴,旺,旺。,第二,章,章,项,项目,商,商圈,分,分析,核心,商,商圈,居,居民,的,的平,均,均收,入,入水,平,平,统计,结,结果,显,显示,，,，该,区,区域,居,居民,家,家庭,月,月收,入,入主,要,要集,中,中在12千,和,和2,3,千,千两,个,个档,次,次。,分,分别,占,占39.6%,和,和23.4%,。,。说,明,明该,区,区域,居,居民,总,总体,收,收入,水,水平,为,为中,等,等。,第二,章,章,项,项目,商,商圈,分,分析,核心,商,商圈,居,居民,的,的平,均,均消,费,费水,平,平,统计,数,数据,显,显示,，,，该,区,区域,居,居民,家,家庭,每,每月,用,用于,日,日常,的,的生,活,活开,支,支一,般,般维,持,持在500到1500,之,之间,。,。该,区,区域,按,按常,住,住人,口,口6,万,万人,计,计算,，,，就,是,是1.8,万,万个,家,家庭,。,。那,么,么该,区,区域,每,每月,用,用于,日,日常,的,的生,活,活开,支,支为1000,万,万3000,万,万；,年,年开,支,支则,达,达到,了,了9000万,2.7,亿,亿元,。,。由,此,此可,见,见，,该,该区,域,域日,常,常生,活,活用,品,品市,场,场容,量,量较,大,大，,拥,拥有,较,较大,的,的开,发,发潜,力,力。,加,加上,文,文化娱,乐,乐,服,服饰,等,等方,面,面的,开,开支,每,个,个家,庭,庭的,平,平均,开,开支,达,达到500元/月,左,左右,年,市,市场,消,消费,能,能力,为,为1,个,个亿,左,左右,。,。,按,按此,推,推算,，,，至,少,少可,容,容纳1万,平,平米,的,的生,活,活用,品,品购,物,物中,心,心.,第二,章,章,项,项目,商,商圈,分,分析,核心,商,商圈,内,内的,商,商业,配,配套,情,情况,区域,配,配套,的,的落,后,后、,人,人口,密,密度,高,高，,表,表明,存,存在,着,着较,大,大的,商,商业,机,机会,，,，消,费,费者,调,调查,显,显示,一、,居,居民,反,反映,本项,所,所指,商,商业,配,配套,主,主要,包,包括,餐,餐饮,、,、休,闲,闲、,娱,娱乐,、,、购,物,物四,大,大版,块,块。,其,其中5.1%,的,的居,民,民认,为,为现,有,有商,业,业配,套,套相,当,当完,善,善；48.7%的,居,居民,认,认为,现,现有,商,商业,配,配套,比,比较,完,完善,；,；而39.1%的,居,居民,则,则认,为,为现,有,有商,业,业配,套,套还,不,不完,善,善；,更,更有7.1%,的,的居,民,民认,为,为现,有,有商,业,业配,套,套极,其,其落,后,后。,从,从以,上,上数,据,据分,析,析表,明,明，,该,该区,域,域的,商,商业,不,不是,十,十分,发,发达,，,，有,较,较大,的,的挖,掘,掘潜,力,力，,拥,拥有,巨,巨大,的,的市,场,场容,量,量。,如,如本,项,项目,地,地块,上,上的,旺,旺和,超,超市,每,每天,的,的营,业,业额,可,可达3千,元,元以,上,上。,第二,章,章,项,项目,商,商圈,分,分析,总结:,从以,上,上的,商,商圈,分,分析,中,中我,们,们得,知,知：,本,本项,目,目的,核,核心,商,商圈,内,内大,致,致可,以,以分,为,为两,大,大版,块,块，,即,即周,边,边的,居,居民,，,，人,口,口总,数,数达6万,；,；每,年,年用,于,于生,活,活、,娱,娱乐,、,、文,化,化、,体,体育,、,、服,饰,饰的,消,消费,总,总额,近,近1,亿,亿元,，,，可,满,满足,至,至少10000平,米,米商,业,业营,业,业面,积,积的,需,需要,；,；商,圈,圈内,的,的商,业,业配,套,套和,设,设施,较,较落,后,后，,在,在这,个,个核,心,心商,圈,圈内,我,我们,有,有比,竞,竞争,对,对手,在,在消,费,费者,购,购物,时,时的,绝,绝对,优,优势,，,，因,此,此，,抓,抓住,这,这一,市,市场,是,是最,现,现实,的,的。,而,而且,随,随着,本,本项,目,目的,开,开发,成,成功,，,，其,商,商圈,