房地产行业年度策略报告(ppt 39页)

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,解读城镇化，布局中西部,房地产行业,2013,年年度策略报告,2012-12-20,一、,主,主要,结,结论,二、,主,主题,：,：解,读,读城,镇,镇化,，,，布,局,局中,西,西部,三、,楼,楼市,：,：温,和,和复,苏,苏,四、,策,策略,：,：维,持,持超,配,配,五、,个,个股,：,：高,周,周转,龙,龙头,+,城镇,化,化受,益,益股,目录,2,主要,结,结论,解读,城,城镇,化,化，,布,布局,中,中西,部,部,城镇,化,化将,是,是贯,彻,彻,2013,年的,主,主题,，,，市,场,场将,反,反复,演,演绎,挖,挖掘,。,。在,我,我们,看,看来,，,，新,型,型城,镇,镇化,的,的重,点,点在,中,中西,部,部区,域,域、,县,县级,市,市与,乡,乡镇,。,。受,益,益的,地,地产,股,股包,括,括：,金,金科,股,股份,、,、华,夏,夏幸,福,福、,南,南国,置,置业,。,。,楼市,复,复苏,初,初期,年末,的,的暖,冬,冬提,示,示小,阳,阳春,行,行情,值,值得,期,期待,。,。刚,需,需足,以,以支,撑,撑市,场,场，,而,而库,存,存正,逐,逐步,被,被消,化,化。,结,结构,性,性特,点,点越,发,发明,显,显：,小,小户,型,型自,住,住型,产,产品,供,供不,应,应求,，,，大,户,户型,投,投资,型,型产,品,品去,化,化艰,难,难。,维持,超,超配,，,，推,荐,荐“,白,白马,股,股”,+,“城,镇,镇化,”,”,维持,地,地产,股,股超,配,配建,议,议。,个,个股,推,推荐,：,：保,利,利地,产,产、,荣,荣盛,发,发展,、,、金,科,科股,份,份、,华,华夏,幸,幸福,、,、南,国,国置,业,业。,3,一、,主,主要,结,结论,二、,主,主题,：,：解,读,读城,镇,镇化,，,，布,局,局中,西,西部,三、,楼,楼市,：,：温,和,和复,苏,苏,四、,策,策略,：,：维,持,持超,配,配,五、,个,个股,：,：高,周,周转,龙,龙头,+,城镇,化,化受,益,益股,目录,4,解读,城,城镇,化,化，,布,布局,中,中西,部,部,城镇,化,化的,战,战略,意,意义,不,不言,而,而喻,中国,未,未来,几,几十,年,年最,大,大的,发,发展,潜,潜力,在,在城,镇,镇化,；,；协,调,调推,进,进城,镇,镇化,是,是实,现,现现,代,代化,的,的重,大,大战,略,略选,择,择（,李,李克,强,强）,城镇,化,化的,侧,侧重,点,点在,中,中西,部,部,在城,镇,镇化,进,进程,中,中，,要,要把,加,加强,中,中小,城,城市,和,和小,城,城镇,建,建设,作,作为,重,重点,。,。在,中,中西,部,部地,区,区，,以,以县,城,城为,基,基础,积,积极,发,发展,中,中小,城,城市,（李,克,克强,）,）,多种,路,路径,寻,寻找,受,受益,地,地产,股,股,从区,域,域的,角,角度,，,，重,庆,庆、,武,武汉,、,、长,沙,沙、,西,西安,等,等城,市,市有,望,望成,为,为中,西,西部,的,的核,心,心城,市,市；,从,从类,别,别的,角,角度,，,，除,了,了住,宅,宅以,为,为，,工,工业,地,地产,、,、旅,游,游地,产,产、,城,城市,综,综合,体,体开,发,发商,也,也将,从,从中,受,受益,。,。目,前,前，,我,我们,认,认为,最,最符,合,合城,镇,镇化,主,主题,的,的地,产,产股,有,有：金科股份、华夏,幸,幸福、南国置业。,5,城镇化主题正在,不,不断升温,资料来源：中国,银,银河证券研究部,6,关于城镇化的几,个,个概念,城镇化的定义,是指农村人口转化为城镇人口的过程。反映城,镇,镇化水平高低的,一,一个重要指标为,城,城镇化率，即一,个,个地区常住于城,镇,镇的人口占该地,区,区总人口的比例,。,。城镇化是人口,持,持续向城镇集聚,的,的过程，是世界,各,各国工业化进程,中,中必然经历的历,史,史阶段。当前，,世,世界城镇化水平,已,已超过,50%,。,城镇化与城市化,有,有何差别？,在英文中是一个,词,词：,Urbanization,；但在中文中，,有,有细微的差别：,城,城市是,City,，而城镇是,Town,。在我们看来，,中,中央采用城镇化,而,而非城市化的表,述,述，意在突出农,村,村。,7,城市化的历史,城市的最早出现,始,始于旧,新旧石器时期；,到,到,17,世纪，城市扩张,的,的动力来自商人,；,；但只有到了,19,世纪，工业革命,的,的诞生使得人口,在,在城市集聚，出,现,现了快速城市化,的,的现象。,19,世纪的工业城市,化,化，与技术革新,密,密切相关，尤以,英,英国的工业革命,和,和美国的铁路时,代,代最为典型。,20,世纪，北美的城,市,市化出现了大都,市,市圈现象（,Metropolitan Area),，并出现了住房,问,问题和贫民区等,负,负面的后果。,20,世纪的中后期，,在,在第三世界国家,出,出现了城市化加,速,速的现象，包括,：,：拉美、东南亚,、,、中国和韩国。,8,李克强关于城镇,化,化的论述,城镇化是我国最,大,大内需潜力之所,在,在,。,城镇化的过程是,农,农民转为市民的,过,过程，这意味着,消,消费观念的更新,和,和消费结构的升,级,级，意味着巨大,消,消费潜力的释放,。,城镇化过程中农,村,村富余劳动力向,城,城镇转移，还意,味,味着劳动生产率,的,的提高，意味着,经,经济发展质量和,效,效益的提升。,推进城镇化，应,当,当坚持城市发展,与,与产业成长“两,手,手抓”，把城镇,化,化与调整产业结,构,构、培育新兴产,业,业、发展服务业,、,、促进就业创业,结,结合起来。要引,导,导产业向城市和,园,园区集中，促进,企,企业集聚发展。,服,服务业是城镇就,业,业最大的容纳器,。,9,推进城镇化需要,深,深入研究一些重,大,大问题,城镇化战略问题,。,城镇化布局既要,遵,遵循经济规律，,也,也要考虑国家安,全,全,。,如何在中西部一,些,些发展条件较好,的,的地区，加快培,育,育新的城市群、,形,形成新的增长极,，,，值得认真谋划,和,和推进。怎样找,出,出有效的办法，,积,积极挖掘现有中,小,小城市发展潜力,，,，更好发展小城,镇,镇，把有条件的,东,东部地区中心镇,、,、中西部地区县,城,城和重要边境口,岸,岸逐步发展成为,中,中小城市，也是,一,一项紧迫的课题,。,土地利用问题。,人,人多地少是我国,城,城镇化的最大制,约,约因素,。,户籍改革问题,。,各类城市如何根,据,据综合承载能力,和,和发展潜力，科,学,学制定农民工落,户,户条件，实行差,别,别化户籍政策，,需,需要做进一步研,究,究探索。,资源支撑问题。,能,能源资源不足是,我,我国的一个基本,国,国情,。,生态环境问题,。,如何在城镇居民,中,中推广绿色生活,方,方式和消费模式,10,城镇化,与房地产,城镇化使得农民,进,进城变为市民，,从,从而带来了对住,宅,宅的大量需求。,在,在中国正在逐步,进,进入老龄化的阶,段,段，城镇化将成,为,为一股对冲的力,量,量。城镇化产生,的,的新市民的财富,和,和收入都远低于,城,城里的居民，这,就,就要求政府为其,提,提供解决方案。,对,对开发商而言，,如,如何通过低成本,的,的租屋和小户型,的,的居屋，是对其,核,核心能力的考验,。,。,除了农民进城以,外,外，建设新市镇,是,是城市化的另一,条,条道路。在农村,转,转变为市镇的过,程,程中，土地价值,将,将大幅提升。率,先,先进入的开发商,将,将从中受益。,城镇化过程中，,各,各地将因地制宜,发,发展各自的优势,产,产业，建设工业,园,园区，这可能为,专,专业的工业地产,商,商提供商机。,城镇化将带动服,务,务业（包括零售,业,业）的发展，这,也,也将为相关的开,发,发商提供机会。,11,受益于,城镇化,的地产股,与住宅开发相关,：,：,金科股份,公司定位于二三,四,四线城市的住宅,开,开发。,60%,的业务布局在大,西,西南（包括重庆,、,、成都等）,与工业地产相关,：,：,华夏幸福,承接产业转移，,工,工业地产；盈利,模,模式独特，锁定,业,业绩高。市场仍,有,有分歧，估值偏,低,低。,与商业地产相关,：,：,南国置业,为城镇化服务；,区,区域布局在武汉,及,及湖北二线城市,的,的商业地产开拓,者,者；商业地产开,发,发、经营能力强,；,；独特盈利模式,打,打通商业地产产,业,业链条，实现自,身,身扩张循环。,12,一、主要结论,二、主题：解读,城,城镇化,三、楼市：温和,复,复苏,四、策略：维持,超,超配,五、个股：高周,转,转龙头,+,城镇化受益股,目录,13,楼市温和复苏,楼市运行数据显,示,示：当前楼市已,处,处于复苏初期,11,月份，销售淡季,不,不淡；,开发商大多完成,或,或超额完成年度,销,销售目标；,草根证据表明，,小,小户型产品出现,断,断档，开发商加,大,大开工；,年末，土地市场,明,明显回暖；,资料来源：中国,银,银河证券研究部,14,11,月份，住宅销量,创,创新高，楼市已,显,显上升趋势,资料来源：国家,统,统计局、各地房,管,管局、,WIND,15,开发商推盘增加,，,，成交略大于批,售,售,十大城市住宅新,增,增可售与成交批,售,售比,资料来源：各地,房,房管局、,WIND,、中国银河证券,研,研究部,16,房价在,6,月份回落筑底后,，,，震荡回升,资料来源：国家,统,统计局、中国指,数,数研究院、,WIND,17,去库存力度与持,续,续性不高，表明,供,供求总体平衡,十大城市的每月,住,住宅净去化量,资料来源：各地,房,房管局、,WIND,、中国银河证券,研,研究部,18,库存量高位徘徊,，,，静态去化周期,7.6,个月,十大城市的住宅,库,库存量,资料来源：各地,房,房管局、,WIND,、中国银河证券,研,研究部,19,住宅投资增速企,稳,稳回升,商品住宅投资额,同,同比增速,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,20,新开工面积下滑,趋,趋缓,商品住宅新开工,面,面积同比增速,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,21,各项指标都有筑,底,底迹象,商品房销售增速,、,、新开工面积增,速,速和投资增速,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,22,主要城市土地购,置,置面积触底回升,资料来源：,WIND,、中国银河证券,研,研究部,23,土地市场也已走,出,出谷底,全国商品房土地,购,购置情况,资料来源：国家,统,统计局、,WIND,24,草根调研结论,从各区域楼市看,，,，一线城市的供,应,应更加短缺，房,价,价反弹压力较大,；,；二三线城市供,应,应较为充足，房,价,价表现相对温和,从产品结构来看,，,，小户型、刚需,产,产品仍旧是市场,成,成交的主流，去,化,化速度较快，已,经,经出现断档迹象,，,，提价能力较强,；,；而大户型、投,资,资型产品去化虽,然,然改善，但总体,仍,仍旧较为缓慢。,开发商“以价换,量,量”的策略暂告,段,段落，转而“保,价,价求利”,开发商的资金链,与,与去年相比明显,改,改善，对后市的,信,信心也更强,小结：无论从数,据,据分析还是草根,证,证据看，楼市短,期,期向上的趋势已,经,经确立。预计明,年,年小阳春，再度,放,放量的概率较大,。,。,25,一、主要结论,二、主题：解读,城,城镇化，布局中,西,西部,三、楼市：温和,复,复苏,四、策略：维持,超,超配,五、个股：高周,转,转龙头,+,城镇化受益股,目录,26,房地产股配置策,略,略,结论：维持超配,资料来源：,WIND,、中国银河证券,研,研究部,27,楼市回暖是主要,催,催化剂，不确定,性,性在于政策,地产股的股价表,现,现及驱动因素,资料来源：,WIND,、中国银河证券,研,研究部,28,货币政策,金融机构贷款余,额,额同比增速,资料来源：,CEIC,9,月末，金融机构,贷,贷款余额为,61.5,万亿，同比增长,16.3%,；,增速与,09,年,6,月份的,34.4%,相比显著回落，,但,但仍旧略高于,01,年末的,11.6%,、,05,年末的,13.0%,的两个前期底部,29,货币政策,房地产贷款余额,同,同比增速,资料来源：,CEIC,三季度末，金融,机,机构房地产贷款,余,余额为,11.7,万亿，同比增长,12.2%,；,其中，房地开发,贷,贷款余额,3.8,万亿，同比增长,11.0%,；购房贷款余额,7.2,万亿，同比增长,12.0%,，增速均见底反,弹,弹。预计，四季,度,度购房贷款和开,发,发贷款增速继续,温,温和回升。,30,近期的房地产行,业,业政策,2012.11.28,李克强副总理：未来几十年最大的发展潜力在城镇,化,2012.11.21,住建部政策研究中心：,希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点，甚至在全国推广,2012.11.13,住建部部长：,楼市调控政策没打算放松,2012.11.08,上海：支持住房公积金缴存职工以自住和改善为目的的住房消费,2012.11.02,镇江：新就业人员购买自住房，父母可成共同还款人,2012.10.25,武汉：公积金可异地还贷，二手房可贷额度提升,2012.10.24,天津新政：网签首付可分两次交纳,2012.10.22,房产税试点扩围难，接近财政部人士透露，“两湖”房产税相关工作已暂停,2012.10.21,陕西新政：商品房利润控制在,10%,2012.10.17,温家宝：房地产调控初见成效,2012.10.07,贵阳：购房入户,资料来源：,WIND,、中国银河证券,研,研究部,31,股价的驱动因素,预,预测,经济政策：,稳健货币,+,积极财政，中性,偏,偏多,行业政策：,中央真空、地方,微,微松，中性偏多,楼市表现：,复苏初期，量价,微,微升，中性偏多,估值水平：,对应于,2012,年业绩，龙头股,-PE10,倍，,NAV,折价,20%,；二线股,-PE11,倍，,NAV,折价,30%,至,45%,。估值仍有上涨,空,空间。,结论：,总体偏正面，虽,然,然累积超额收益,较,较多，但上涨行,情,情似乎还未走完,。,。维持超配。,32,一、主要结论,二、主题：解读,城,城镇化，布局中,西,西部,三、楼市：温和,复,复苏,四、策略：维持,超,超配,五、个股：高周,转,转龙头,+,城镇化受益股,目录,33,行业分化延续，,继,继续优先配置高,周,周转龙头,2013,年楼市将呈现温,和,和复苏的态势，,赚,赚取开发利润的,高,高周转模式仍旧,是,是最佳的选择；,另,另一方面，区域,和,和产品分化的特,点,点也将更加突出,。,。因此，从板块,配,配置的角度，我,们,们仍然建议配置,销,销售好、周转快,、,、业绩增速高的,全,全国性开发商和,二,二三线开发商，,包,包括保利地产、,万,万科、荣盛发展,、,、中南建设、阳,光,光城等。,保利地产（,600048,）：,全国性开发商中,的,的龙头，近几年,增,增长势头迅猛。,公,公司坚持高杠杆,、,、高周转模式，,执,执行力强。产品,定,定位于主流人群,、,、中小户型，在,刚,刚需为主的市场,中,中凸显优势。,荣盛发展（,002146,）：,二三线城市开发,商,商中的龙头。主,要,要区域布局在廊,坊,坊、沧州、徐州,等,等华北区域的二,、,、三线城市，产,品,品面向刚性需求,。,。公司同样贯彻,高,高杠杆、高周转,开,开发模式，项目,管,管控到位、成本,控,控制能力强者。,34,城镇化战略受益,股,股,城镇化战略是中,国,国经济中长期发,展,展主线，也是房,地,地产股,2013,年的主题；而新,型,型城镇化重心在,于,于中西部，相应,的,的受益地产股包,括,括：金科股份、,华,华夏幸福和南国,置,置业。,金科股份,(000656),公司定位于二三,四,四线城市的住宅,开,开发。,60%,的业务布局在大,西,西南（包括重庆,、,、成都等）。,华夏幸福,(600340),公司的业务模式,是,是与各地方政府,合,合作，负责工业,园,园区的规划、招,商,商、开发运营以,及,及配套住宅和其,他,他设施的开发。,公,公司的业务范围,已,已经从廊坊拓展,到,到了沈阳、青岛,、,、无锡、镇江等,外,外地。,南国置业,( 002305 ),公司定位于二三,线,线城市的商业地,产,产的开发、销售,和,和运营。武汉大,家,家装（为家装提,供,供一条龙服务的,零,零售市场）是其,标,标志性的成功项,目,目。公司已经开,始,始走出武汉，到,湖,湖北的二线城市,（,（已进入荆州）,区,区复制其成功的,商,商业模式。,35,重点覆盖公司估,值,值表,资料来源：,WIND,、中国银河证券,研,研究部,36,37,38,