广州温泉山庄项目整合定位策略研究报告

单击此处编辑母版标题样式,*,温泉山庄,以,别具一格,定天下,项目整合定位策略研究报告,序 言,随着社会经济的,持,持续增长,城市,里,里中上阶层的休,闲,闲度假方式也在,不,不断的进行着演,变,变：那种拖家带,口,口、大包小包的,被,被导游赶鸭子似,的,的所谓旅游已经,不,不再是悠尚族群,所,所钟情的消闲方,式,式。国内国外跑,多,多了之后，他们,更,更倾向于寻觅一,处,处如“桃花源记,”,”中所描述的情,景,景所在，以寄托,自,自身追求自然浸,润,润、养生颐情之,生,生活理想。,在这种背景下，,拥,拥有湖光山色及,适,适度交通半径的,温,温泉“别业”（,第,第二居所）就具,备,备了坚实的发展,基,基础。然而，由,于,于“温泉”这一,养,养生享受资源早,已,已被导入地产项,目,目，并因名不符,实,实而导致消费需,求,求的失落。基于,此,此，如何在提炼,与,与升华“温泉”,概,概念的前提下，,打,打造迎合目标客,户,户所追求的理想,境,境界、构建别具,一,一格的综合性产,品,品竞争力，则是,本,本项目所面临的,核,核心命题。希望,随,随着本报告的展,开,开，能够逐步呈,现,现出解决问题的,有,有效途径,2,策略思路,项目资源解读,策略模块一,项目swot分,析,析及,战略规划,策略模块二,项目整合定位,策略模块三,产品力提升建议,策略模块五,项目概念导入,策略模块四,3,策略模块一：项,目,目资源解读,资源,：头文字“氡”，温泉资源盛,名,名在外,从化温泉是一种,含,含氡及多种元素,的,的珍稀苏打泉，,可与瑞士等世界,名,名泉媲美,；,从化温泉,水质晶莹、无色,无,无味，被誉为岭,南,南第一温泉,；,温泉温度高低不,一,一，最低36,，,，最高71，,四,四季浸浴皆宜；,对各种关节炎和,皮,皮肤、消化器官,、,、神经系统等疾,病,病有辅助疗效。,研判,：从化温泉所具,有,有的特质是本项,目,目区别于外区温,泉,泉概念盘的关键,因,因素。,4,策略模块一：项,目,目资源解读,资源,：流溪河畔，这,边,边风景独好,项目紧邻静静流,淌,淌的流溪河,体,现,现出枕河人家的,生,生活情趣；,项目对岸山峦起,伏,伏,树木葱茏,勾,勾勒出一幅水木,清,清华般的岭南佳,境,境。,研判,：河畔、山峦所,构,构成的自然环境,与,与景观资源是项,目,目市场稀缺性基,础,础因素。,5,策略模块一：项,目,目资源解读,资源,：坡地形态、规,划,划设计条件优越,项目基地地形具,有,有一定的坡地形,态,态，有利于塑造,丰,丰富的空间效果,；,；,项目综合容积率,为,为0.74，是,形,形成低（人居）,密,密度休闲养生社,区,区的理想条件；,在已有洋房建筑,高,高土地效率的拉,动,动下，剩余地块,的,的规划设计则更,为,为游刃有余。,研判,：坡地地形与宽,松,松的规划设计条,件,件是项目打造特,色,色产品的物质基,础,础。,6,策略模块一：项,目,目资源解读,资源,：规划利好、珠,三,三角养生板块呼,之,之欲出,2004年11,月,月，从化温泉养,生,生谷整体规划获,得,得通过，投入启,动,动资金达100,亿,亿；,功能配置包括：,国际会议中心、,高,高级商业服务区,、,、温泉度假区、,水,水疗养生区、穗,北,北旅游中心,；,规划区超过29,平,平方公里分布于,流,流溪河两岸，森,林,林覆盖率为60%，森林“凉伞,”,”效应明显；,市场定位为：广,州,州高档、时尚、,现,现代的休闲度假,、,、温泉养生胜地,；,；,兼有生态教育、,特,特色观光、企业,培,培训、会议商务,等,等多功能服务体,系,系；,客源定位以珠江,三,三角洲、港澳台,为,为主体市场，辐,射,射日本韩国等海,外,外市场；,在广州45分钟,交,交通半径辐射圈,层,层、随着商务会,议,议的升温，小“,博,博鳌,”,蓄势待发。,研判,：养生谷规划有,助,助从化发展为珠,三,三角的从化，亦,是,是项目之市场推,动,动引擎。,7,策略模块一：项,目,目资源解读,资源,：取地成本较低,、,、最实在的营销,利,利器,名称,起拍价,成交价（万元）,从化市温泉镇“温泉山庄” 国有土地使用权（面积约:97027.5,）,1701.8,1701.8,地块一,从府国用（1992）字,第2号,28906,该地块已挖土、填土，上建有一期别墅、二期别墅、毛石挡土墙、钢筋混凝土挡土墙。,21333,已建一期别墅。,地块二,从国用（97）字第5号,22335,该地块由从府国用（1992）字第特4分割出来。已挖土、填土，建有二期别墅、毛石挡土墙、钢筋混凝土挡土墙。其中温泉山庄独松山占11亩。,地块三,从国用（97）字第3号,12808,该地块从府国用（1992）字第特4分割出来。已填土平整，建有高层住宅两栋。,地块四,从国用（97）字第4号,11852,该地块从府国用（1992）字第特4分割后剩余。已挖土、填土地、建有烂尾别墅和挡土墙、钢筋混凝土墙。,研判,：按容积率0.7概算，楼面地,价,价为250元/,，占单位成本结,构,构的比例较低。,8,策略模块一：项,目,目资源解读,立论,本项目所拥有的,温,温泉资源与外区,温,温泉盘相比是正,宗,宗与水货的关系,；,；,本项目所具有稀,缺,缺性较高的河畔,山,山峦资源，可媲,美,美北京之“运河,上,上的院落”；,本项目之地形地,势,势及较低的土地,开,开发强度提供了,良,良好的产品演绎,空,空间；,养生谷之规划定,位,位为项目提供了,坚,坚实的发展平台,与,与功能的演绎启,示,示（会议、水疗,等,等）；,本项目取地成本,较,较低，是打造特,色,色产品与市场引,爆,爆的强劲后盾。,9,策略转折,通过对本项目核,心,心资源的解读，,已,已经明确了“我们有什么”的战略命题；,但是，项目的资,源,源并不能够脱离,市,市场态势而孤立,存,存在。,因此，我们需要,带,带着自身的资源,条,条件进入到所面,对,对的经营环境中,，,，,在市场的试金石,作,作用下进一步提,纯,纯。,从而确立有利于,项,项目规避风险与,发,发掘价值的市场,发,发展方向，,现在就让我们,进,进入下一个策,略,略模块：项目swot分析,与,与战略规划,10,策略模块二：,项,项目SWOT,分,分析及战略规,划,划,正宗的温泉养生资源,山峦河畔的自然环境,坡地形态与规划条件,赋予项目市场稀缺性,打造特色休闲地产的理想平台,项目优势,属性研判,区别外区温泉概念盘的关键因素,取地成本相对较低,最实在的营销利器,烂尾形象的不良影响,生活配套与市政设施缺位,对第二居所型置业影响较小,项目劣势,属性研判,在项目启动后影响将逐步降低,已建成洋房楼宇的形象突兀,洋房设计落伍缺乏需求基础,需要以重建或改建扭转劣势,需要进行重新定位,项目态势一：,优,优劣研判,11,策略模块二：,项,项目SWOT,分,分析及战略规,划,划,要以正宗形象,抢,抢占市场制高,点,点,要以跨区推广,突,突破区域限制,要以市场区隔,性,性形成搏弈壁,垒,垒,有利于项目以,正,正宗形象脱颖,而,而出,经济发展推动“第二居所”需求的增长,政府对温泉养生谷品牌的规划与推广,有利于项目的营销借势,市场机会,属性研判,形成项目的市场利基,从化区域内项目的竞争,外区域温泉养生概念盘的客户分流,区域内经济发展水平的相对滞后,营销威胁,属性研判,区域市场欠缺真正的私家温泉物业,城际交通体系的不断完善,有利于项目客,源,源的拓展及功,能,能定位的确立,项目态势二：,态,态势把握,12,SWOT,战略提纯,优势（S）,劣势（W）,正宗的温泉养生资源,山峦河畔的自然环境,坡地形态与规划条件,取地成本相对较低,烂尾形象的不良影响,生活配套与市政设施缺位,已建成洋房楼宇的形象突兀,洋房设计落伍缺乏需求基础,机遇（O）,发挥优势，抢占机会(SO),利用机会，克服劣势（WO）,“第二居所”需求的增长,温泉养生谷品牌规划推广,欠缺真正的私家温泉物业,城际交通体系的不断完善,发挥资源优势抢占温泉制高点,结合坡地条件创造产品增值点,瞄准“第二居所需求”重新定位,发掘投资型市场需求,威胁（T）,发挥优势，转化威胁（ST）,减少劣势，避免威胁（WT）,从化区域内项目的竞争,温泉养生概念盘的客户分流,区域内经济发展水平相对滞后,塑造地段与产品相得益彰的休,闲养生项目、形成市场区隔性,利用优越性价比快速启动市场,策略模块二：,项,项目SWOT,分,分析及战略规,划,划,战略规划一：,提,提纯,13,策略模块二：,项,项目SWOT,分,分析及战略规,划,划,战略基础,战略要素,战略内涵,正宗的温泉,温泉制高点,将温泉养生概念淋漓尽致演绎,坡地形态,产品增值点,以特色产品提升项目价值,同区域竞争,市场区隔性,另辟市场空间规避同质竞争,烂尾后遗症,优越性价比,快速启动市场肃清前期不良影响,洋房产品落伍,重新定义市场,通过重建或改建注入市场生命力,战略规划二：,构,构建,研判,：以上五大战,略,略要素是本项,目,目规避风险与,提,提升效益的核,心,心所在。,14,策略模块二：,项,项目SWOT,分,分析及战略规,划,划,立论,我们的战略方,向,向：,以河流山峦为,底,底色,以正宗温泉养,生,生为基调,以坡地休闲建,筑,筑为载体,以优越性价比,为,为突破,打造引领“第,二,二居所”市场,潮,潮流的高尚社,区,区,15,策略转折,通过将项目资,源,源导入市场态,势,势体系中进行,提,提纯与构建，,我们明确了项,目,目成功启动市,场,场的五大战略,要,要素：,温泉制高点、,产,产品增值点、,市,市场区隔性、,优,优越性价比及,重,重新定义市场,以此规划出项,目,目发展的战略,方,方向。,对于“我们要去哪里”的营销命题,，,，答案已经清,晰,晰。,然而，我们用,什,什么途径或工,具,具能够有效到,达,达呢？,我们在目的地,里,里处于一个什,么,么样的位置呢,？,？,让我们带着疑,问,问一起进入：,项,项目整合定位,环,环节,16,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,策略基础,战略因素：温泉养生型,“,“第二居所”,发,发展方向,区位条件：珠三角1小,时,时城际交通网,络,络,政府导向：高档、时尚,、,、现代的休闲,度,度假、温泉养,生,生胜地,市场限制：从化社会经,济,济发展相对滞,后,后,项目体量：总建面积在8万平方米以,下,下,研判,：以上五项基,础,础因素是本项,目,目进行目标客,户,户定位的推导,原,原点。,17,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,策略推导,第二居所,：,明确指向具有,休,休闲养生置业,需,需求及购买力,的,的客户群体,交通辐射：支持及推动,项,项目突破区域,限,限制拓展外区,客,客源,区域定位：温泉养生度,假,假胜地功能定,位,位推动第二居,所,所客源的增长,经济滞后：令项目对外,区,区客户存在较,强,强的依赖性,体量较小：项目客户定,位,位瞄准分众市,场,场,研判,：通过对策略,原,原点的推导，,目,目标客户的基,本,本轮廓已经清,晰,晰。,18,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,客户调研1,客户职业背景,研判,：调研数据显,示,示，潜在客户,以,以私企业主居,多,多、其次为高,管,管及公务员,19,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,客户调研2,客户居住区域,研判,：居住相对广,泛,泛，以广州及,珠,珠三角地区为,主,主、外省亦占,有,有一定的分额,。,。,20,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,客户调研3,潜在客户年龄结构,研判,：年龄结构跨,度,度较大，以30-50岁为,主,主体。,21,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,客户调研4,客户学历背景,研判,：教育程度,中等，以大专,为,为主，其次为,高,高中/中专,为本科。,22,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,客户调研5,置业次数,家庭年收入,研判,：具有较强的,经,经济实力，家,庭,庭年收入普遍,在,在50万以上,，,，置业经验丰,富,富。,23,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION1:目标,客,客户定位,立论,目标区域市场,立足从化及周边镇区,辐射广州及珠三角,目标消费群,客户分级,教育程度,置业次数,年龄结构,家庭收入,私企业主,核心客户,高中为主,2次以上,35-50,100万以上,国家干部,公务员,核心客户,大专以上,2次为主,30-45,30-60万,企业高管,重点客户,本科以上,2次为主,30-40,50万以上,自由职业者,艺术界人士,重点客户,大专以上,2次,30-40,30万以上,港台人士,补充客户,大专为主,2次,40-55,30万以上,24,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION2:项目,市,市场占位,策略模型,优越性价比,市场占位,温泉制高点,产品增值点,市场区隔性,25,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION2:项目,市,市场占位,竞争态势,项目,市场定位,资源特征,班芙温泉小镇,南中国首席温泉别墅社区,山峦资源,东方夏湾拿,广州首个拉丁风情小镇,内部园林为主,逸泉山庄,名流森态城,山湖资源,研判1,：在区位资源,方,方面，流溪河,风,风光是本项目,区,区别于竞争对,手,手的关键因素,。,。,研判2,：班芙已经先,入,入为主地占据,首,首席温泉地位,，,，本项目必须,有,有所突破。,26,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION2:项目,市,市场占位,客户心理,山水情怀：向,往,往与自然和谐,对,对话、依水而,居,居的生活境界,身份标签：物,业,业需要跳出物,质,质的层面充盈,主,主人的身份,颐情养生：在,优,优越的经济环,境,境基础上希望,延,延年益寿,洋化取向：心,理,理上倾向具有,强,强势的西方文,化,化,研判,：理想的项目,市,市场占位就是,要,要将目标客户,的,的主要心理需,求,求体现出来。,27,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION2:项目,市,市场占位,核心资源,流溪河畔：静,静,静流淌着的醉,人,人风光,坡地形态：层,次,次丰富的空间,情,情趣,头文字氡：正,宗,宗的养生温泉,资,资源,研判,：能够达到项,目,目市场占位的,概,概念就是要将,核,核心资源升华,演,演绎。,28,ACTION2:项目,市,市场占位,市场占位,世界级私家温,泉,泉度假社区,29,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION2:项目,市,市场占位,占位概念,香堤上的国际,温,温泉院落,30,策略模块三：,项,项目整合定位,ACTION2:项目,市,市场占位,概念写真,香堤上：凸显,项,项目独特的河,畔,畔资源、剔除,流,流溪河偏远的,地,地域概念,国 际：,反,反映目标客户,的,的文化取向和,身,身份标签心理,需,需求,温 泉：,直,直观表达项目,资,资源基调，结,合,合国际概念抢,占,占市场制高点,院 落：,强,强调领域感，,结,结合坡地形态,构,构建亲切、休,闲,闲的空间尺度,研判,：香,堤,堤上,的,的国,际,际温,泉,泉院,落,落能,够,够将,项,项目,核,核心,资,资源,整,整合,起,起来,参,参与,市,市场,竞,竞争,。,。,香堤,上,上的,国,国际,温,温泉,院,院落,31,策略,模,模块,三,三：,项,项目,整,整合,定,定位,资源稀缺型,资源可复制型,第一居所,第二居所,逸泉山庄,东方夏湾拿,班芙,本案,香堤上的国际温泉院落,ACTION2:,项,项目,市,市场,占,占位,立论,研判,：占,位,位概,念,念能,够,够为,项,项目,奠,奠定,市,市场,竞,竞争,制,制胜,的,的战,略,略制,高,高点,。,。,32,策略,模,模块,三,三：,项,项目,整,整合,定,定位,ACTION3:,项,项目,产,产品,定,定位,策略,基,基础,竞争,因,因素,：,：第,二,二居,所,所与,常,常住,居,居所,具,具有,本,本质,的,的区,别,别、,对,对手,产,产品,仅,仅作,参,参考,空间,需,需求,：,：针,对,对目,标,标消,费,费群,对,对于,“,“第,二,二居,所,所”,使,使用,空,空间,的,的需,求,求进,行,行定,制,制,总价,契,契合,：,：户,型,型面,积,积设,置,置直,接,接影,响,响单,位,位总,价,价、,需,需要,综,综合,考,考虑,研判,：找,准,准目,标,标客,户,户的,需,需求,是,是项,目,目产,品,品定,位,位的,关,关键,所,所在,。,。,33,策略,模,模块,三,三：,项,项目,整,整合,定,定位,ACTION3:,项,项目,产,产品,定,定位,供应,参,参考,项目,销售均价,主力户型（,）,主力总价（万）,畅销户型,班芙,独栋,7000,-,10000,、,联排,5000,独立：280-300,联排：180-220,独立：210-280,联排：90-120,联排180-220,逸泉山庄,4100,联排别墅,140-210,65-90,联排140,东方夏湾拿,独栋,7000,联排,5500,元,联排140270,80-150,联排180,研判,：畅,销,销户,型,型普,遍,遍集,中,中在,总,总价,相,相对,较,较低,的,的产,品,品、,一,一定,程,程度,反,反映,出,出市,场,场趋,势,势。,34,策略,模,模块,三,三：,项,项目,整,整合,定,定位,ACTION3:,项,项目,产,产品,定,定位,总价,角,角度,购房总价,研判1,：潜,购,购者,总,总价,选,选择,区,区间,集,集中,在,在41100万,和,和100,200,万,万两,个,个梯,度,度。,研判2,：投,资,资型,度,度假,物,物业,购,购买,总,总价,主,主要,集,集中,在,在2040,万,万之,间,间。,35,策略,模,模块,三,三：,项,项目,整,整合,定,定位,ACTION3:,项,项目,产,产品,定,定位,需求,导,导向,第二,居,居所,购,购房,（,（投,资,资）,面,面积,选,选择,研判,：潜,购,购者,购,购房,面,面积,选,选择,主,主要,集,集中,在,在4580,和,和150,200,两,个,个区,间,间,。,36,策略,模,模块,三,三：,项,项目,整,整合,定,定位,ACTION3:,项,项目,产,产品,定,定位,立论,产品类别,面积区间,单价区间,目标总价,套数比例,独立别墅,280320,60006800,180220,5,小独栋,220250,45005200,100130,4045,联排别墅,140180,38004500,5590,5055,服务式公寓带装修,4070,40005000,1835,策略,一,一,：根,据,据需,求,求及,市,市场,供,供应,参,参考,，,，设,联,联排,别,别墅,及,及小,独,独栋,为,为主,力,力户,型,型；,策略,二,二,：通,过,过户,型,型定,制,制结,合,合单,价,价区,间,间换,算,算，,令,令总,价,价与,消,消费,需,需求,相,相契,合,合；,策略,三,三,：在,资,资源,条,条件,较,较佳,的,的区,位,位适,量,量设,置,置面,积,积较,大,大的,独,独栋,以,以拉,升,升形,象,象；,策略,四,四,：原,洋,洋房,产,产品,调,调整,为,为迎,合,合度,假,假物,业,业投,资,资需,求,求的,小,小户,型,型服,务,务式,公,公寓,。,。,37,策略,转,转折,根据,市,市场,调,调研,结,结合,项,项目,自,自身,属,属性,，,，我,们,们找,到,到了,项,项目,的,的目,标,标客,户,户；,从市,场,场占,位,位的,角,角度,出,出发,，,，我,们,们构,建,建出,“,“香堤,上,上的,国,国际,温,温泉,院,院落”的,有,有利,位,位置,；,；,循着,目,目标,客,客户,对,对使,用,用空,间,间的,需,需求,，,，我,们,们定,制,制出,项,项目,的,的产,品,品结,构,构；,整合,定,定位,解,解决,了,了项,目,目“是什,么,么和,做,做什,么,么”的,命,命题,。,。,然而,，,，还,可,可以,做,做些,什,什么,能,能够,进,进一,步,步提,升,升项,目,目对,目,目标,客,客户,的,的吸,引,引力,呢,呢？,我们,提,提供,的,的是,一,一种,怎,怎样,的,的休闲,方,方式呢？,让我,们,们带,着,着这,个,个疑,问,问进,入,入“,项,项目,概,概念,导,导入,”,”的,策,策略,环,环节,38,策略,模,模块,四,四：,项,项目,概,概念,导,导入,ACTION1:,客,客户,写,写真,目标,客,客户,：,：私,企,企业,主,主、,国,国家,干,干部,、,、公,务,务员,、,、企,业,业高,管,管、,自由,职,职业,者,者、,艺,艺术,及,及创,意,意界,人,人士,忙碌,的,的工,作,作中,，,，从,容,容驾,御,御着,自,自己,的,的事,业,业方,向,向,曾经,艰,艰苦,拼,拼搏,，,，开,始,始品,尝,尝来,自,自生,活,活的,犒,犒赏,都市,中,中的,主,主角,，,，未,曾,曾失,落,落对,自,自然,的,的渴,望,望,物质,浮,浮华,、,、早,已,已不,在,在话,下,下,寄情,山,山水,、,、觅,一,一处,世,世外,桃,桃源,暂,暂时,将,将思,虑,虑放,下,下,宁静,致,致远,、,、轻,松,松与,自,自然,对,对话,养精,蓄,蓄锐,后,后、,继,继续,打,打拼,天,天下,39,策略,模,模块,四,四：,项,项目,概,概念,导,导入,ACTION2:,生,生活,蓝,蓝本,山水,度,度假,胜,胜地,：,：瑞,士,士洛,桑,桑,洛桑,是瑞,士,士沃,州,州(Vaud)的,首,首府,，,，是,瑞,瑞士,第,第二,大,大讲,法,法语,的,的城,市,市，,它,它位,于,于日,内,内瓦,湖,湖畔,，,，依,山,山傍,水,水。,有,有着,浓,浓厚,的,的文,化,化艺,术,术气,氛,氛，,有,有瑞,士,士联,邦,邦法,院,院、,国,国际,奥,奥林,匹,匹克,委,委员,会,会和,联,联邦,理,理工,学,学院,等,等组,织,织机,构,构和,学,学院,。,。和,日,日内,瓦,瓦一,样,样，,它,它是,瑞,瑞士,文,文化,和,和人,才,才中,心,心。,40,策略,模,模块,四,四：,项,项目,概,概念,导,导入,ACTION2:,生,生活,蓝,蓝本,山水度假胜地：瑞士洛桑,古城,洛,洛桑,坐落,在,在湖,岸,岸森,林,林密,布,布的,缓,缓缓,的,的山,坡,坡上,，,，街,道,道起,伏,伏，,景,景色,优,优美,，,，满,城,城都,是,是重,重,重叠,叠,叠的,红,红色,屋,屋顶,和,和绿,树,树掩,隐,隐的,街,街道,，,，弥,漫,漫着,花,花香,，,，闪,烁,烁着,阳,阳光,。,。城,中,中建,于,于,世,纪,纪的,哥,哥特,式,式大,教,教堂,，,，至,今,今仍,保,保留,着,着,“,“打,更,更”,的,的古,老,老遗,风,风。,41,策略,模,模块,四,四：,项,项目,概,概念,导,导入,ACTION2:,生,生活,蓝,蓝本,山水度假胜地：瑞士洛桑,洛桑,还是,著,著名,的,的,芭,蕾,蕾舞,的,的故,乡,乡，,年,年以,来,来，,为,为青,年,年演,员,员举,行,行的,最,最具,权,权威,的,的芭,蕾,蕾舞,大,大赛,，,，一,直,直就,在,在洛,桑,桑举,办,办。,在,在洛,桑,桑文,化,化日,历,历中,最,最精,彩,彩的,还,还有,城,城市,节,节和,音,音乐,节,节。,42,策略,模,模块,四,四：,项,项目,概,概念,导,导入,ACTION2:,生,生活,蓝,蓝本,山水,度,度假,胜,胜地,：,：瑞,士,士洛,桑,桑,一隅,山,山水,环,环绕,的,的诗,意,意境,地,地,一处,富,富有,人,人文,底,底蕴,的,的情,调,调所,在,在,一片,休,休养,生,生息,的,的乐,土,土,一幅,迷,迷醉,心,心田,的,的水,墨,墨画,卷,卷,一片,自,自然,和,和谐,的,的世,外,外桃,源,源,研判,：瑞,士,士洛,桑,桑所,承,承载,的,的人,文,文内,涵,涵与,自,自然,风,风光,正,正是,本,本项,目,目所,倡,倡导,的,的休,闲,闲境,界,界。,43,策略,模,模块,四,四：,项,项目,概,概念,导,导入,ACTION3:,概,概念,嫁,嫁接,献给,热,热爱,生,生活,的,的城,市,市主,角,角,洛,桑,桑,圣,圣,泉,泉,香,堤,堤,上,上,的,的,国,国,际,际,温,温,泉,泉,院,院,落,落,立,论,论,44,策略转,折,折,不论是,项,项目定,位,位或是,概,概念嫁,接,接，,其目的,都,都不仅,限,限于提,炼,炼与构,建,建；,定位与,概,概念的,意,意义更,在,在乎于,演,演绎。,那么，,怎,怎样在,规,规划设,计,计方面,体,体现“香堤国,际,际温泉,院,院落”的定,位,位，,怎样在,产,产品力,方,方面演,绎,绎“洛桑圣,泉,泉”的魅,力,力呢？,在项目,产,产品力,提,提升的,策,策略环,节,节里将,会,会找到,答,答案,45,策略模,块,块五：,产,产品力,提,提升,1,2,3,4,5,宗地,占地,资源特征,28906,已建一期别墅,21333,坡地、西向山景,东向视线受阻,12808,已建一期洋房,山景资源,22335,独松山11亩、,东部临河、坡地,地块腹地区位,11852,地块轴心,地势平缓,1,2,3,4,5,ACTION1:基地,资,资源分,析,析,1,总体规,划,划构思,46,合理利,用,用景观,扇,扇面，,构,构成错,落,落有致,的,的院落,布,布局,建议合,理,理利用,坡,坡地，,在,在景观,扇,扇面最,大,大的区,域,域设立,独,独栋，,在,在连接,一,一期的,台,台地建,造,造中等,价,价位别,墅,墅，同,时,时各组,区,区分合,错,错落，,合,合理布,局,局。,利用坡,地,地形态,营,营造多,维,维度的,空,空间体,系,系,通过弯,曲,曲委婉,的,的小区,道,道路作,纽,纽带，,有,有机联,系,系创造,层,层次分,明,明的活,动,动区与,景,景观线,，,，创造,出,出世界,级,级度假,小,小区的,韵,韵律之,美,美。,功能配,套,套整合,资,资源体,现,现度假,养,养生主,题,题,通过社,区,区聚合,的,的合理,性,性运用,，,，将小,区,区与酒,店,店、小,区,区各区,域,域之间,，,，构建,出,出多层,次,次休闲,空,空间。,策略模,块,块五：,产,产品力,提,提升,1,总体规,划,划构思,ACTION2:规划,设,设计原,则,则,47,策略模,块,块五：,产,产品力,提,提升,1,2,3,4,5,6,区位,功能规划,小独栋联排混合开发区，,容积率控制在0.60.7之间,独立别墅主导开发区，,容积率控制在0.40.5之间,旧有物业功能调整区，将原有洋房改建为服务式小户型公寓,社区景观控制区，,设置人工湖及养生主题会所,社区主入口，设置叠水幕墙,与人工湖形成抑扬有序的空间序列,沿河景观带，,设置沿江风情木栈道,1,2,3,4,5,6,ACTION3:区位,功,功能规,划,划,1,总体规,划,划构思,48,策略模,块,块五：,产,产品力,提,提升,三房二,厅,厅转化,为单间,及,及一房,一,一厅,三房二,厅,厅转化,为单间,及,及一房,一,一厅,2,物业重,新,新定位,公共空,中,中庭院,ACTION1:从第,一,一居所,转,转化为,酒,酒店式,公,公寓,配合户,型,型结构,的,的转换,，,，引入,空,空中庭,院,院舒缓,空,空间尺,度,度营造,半,半私密,休,休闲场,景,景。,49,策略模,块,块五：,产,产品力,提,提升,ACTION2:建筑,立,立面从,都,都市型,转,转化为,休,休闲型,2,对原立,面,面进行,铺,铺装改,造,造，体,现,现休闲,韵,韵味；,裙楼采,用,用石材,铺,铺装，,凸,凸现建,筑,筑与自,然,然的和,谐,谐共生,；,；,立面采,用,用素雅,的,的色系,，,，缓解,建,建筑体,量,量的厚,实,实，强,调,调材质,质,质感对,比,比。,物业重,新,新定位,50,策略模,块,块五：,产,产品力,提,提升,2,物业功,能,能优化,0.00,+,地面覆,土,土半层,，,，将原,有,有的首,层,层车库,改,改为半,地,地下车,库,库，,二层则,改,改建为,架,架空层,休,休闲园,林,林，改,善,善车库,对,对整体,形,形象的,不,不利影,响,响。,二层架,空,空层园,林,林,ACTION3:车库,不,不良影,响,响的化,解,解,51,策略模,块,块五：,产,产品力,提,提升,3,园林景,观,观设计,创造“,山,山、水,、,、溪、,泉,泉”的,四,四维景,观,观体系,项目的,山,山水资,源,源作为,远,远景借,入,入，结,合,合紧邻,溪,溪、岸,、,、泉、,园,园的处,理,理运用,，,，创造,出,出休闲,度,度假的,世,世界级,体,体验。,亲水亲,自,自然的,水,水景体,系,系,作为温,泉,泉度假,生,生活区,，,，水的,运,运用应,多,多种多,样,样，对,于,于中心,林,林荫道,的,的中央,景,景观处,理,理，则,更,更应营,造,造出气,派,派自在,的,的享受,空,空间。,组团内,公,公共景,观,观的多,层,层次性,尽可能,通,通过不,规,规则体,，,，空间,立,立体造,景,景等创,造,造出世,界,界级度,假,假社区,的,的丰富,性,性。,创造业,主,主自主,设,设计多,样,样性花,园,园的机,会,会,通过合,理,理切割,，,，创造,出,出能让,业,业主多,留,留下来,的,的空间,机,机会，,对,对于社,区,区人气,，,，对于,物,物业管,理,理等均,有,有必要,。,。,ACTION1:园林,景,景观设,计,计原则,52,以竹为,主,主题的,公,公共庭,院,院，营,造,造写意,休,休闲、,滋,滋养身,心,心的情,景,景空间,ACTION,:,休,休闲意,境,境主题,园,园林,53,中央景,观,观以湖,为,为主线,，,，形成,风,风情观,光,光带,以低矮,灌,灌木布,置,置形成,湖,湖岸边,界,界处理,，,，还原,自,自然风,貌,貌,引入水,榭,榭楼台,强,强化景,观,观节点,观,观赏效,果,果,ACTION,:,日,日式水,木,木清华,养,养生湖,水木清,华,华,54,ACTION,:,日,日式写,意,意庭院,大量运,用,用石材,铺,铺装与,镶,镶嵌，,凸,凸显自,然,然格调,合理运,用,用建筑,围,围合形,成,成休闲,院,院落,55,以连廊,、,、石径,构,构筑社,区,区观光,风,风情步,道,道,通过卵,石,石的铺,装,装、遮,阴,阴植被,的,的掩映,以,以及小,竹,竹排栅,的,的组合,，,，形成,清,清幽的,意,意境,ACTION,:,情,情趣观,光,光步道,56,ACTION,:,河,河畔风,情,情带,运用木,栈,栈道处,理,理河畔,边,边界关,系,系，强,调,调景观,呼,呼应的,效,效果,河畔栈,道,道适当,布,布置休,闲,闲座椅,，,，形成,沐,沐浴自,然,然的理,想,想所在,57,ACTION,:,庭,庭院写,意,意小品,日式园,林,林除了,崇,崇尚与,自,自然和,谐,谐外，,更,更注重,空,空间的,写,写意,运用小型的水,石,石动态小品，,以,以小见大释放,清,清丽意境,58,ACTION,:建筑边,界,界处理,以花坛、翠竹,进,进行建筑边界,处,处理、延伸自,然,然韵律,注重建筑之间,的,的院落感营造,59,ACTION,:私家温,泉,泉庭院,将温泉引入别,墅,墅群，结合造,园,园艺术构筑国,际,际级私家养生,庭,庭院,60,ACTION,:温泉,浴,浴池的创新表,现,现,在造型、色彩,、,、材质上创新,组,组合表现不一,样,样的温泉养生,之,之道,61,ACTION,:温泉,浴,浴池的创新表,现,现,62,策略模块五：,产,产品力提升,建筑造型设计,ACTION,:与自然,和,和谐的建筑风,格,格,建筑立面采用,素,素雅色彩铺装,、,、大量引用玻,璃,璃材质强化通,透,透性和自然采,光,光效果,建筑形体运用,简,简洁明快的线,条,条勾勒、通过,空,空间组合的变,化,化烘托生活情,趣,趣,整体设计效果,追,追求从自然、,从,从山峦上生长,的,的和谐表现,63,ACTION,:富于韵,律,律的形体表现,运用建筑构件,丰,丰富造型表现,，,，以退台设计,营,营造沐浴自然,的,的情景空间,以现代休闲的,建,建筑表现与欧,陆,陆风形成强烈,反,反差，凸显项,目,目个性与品位,64,ACTION,:建筑与,山,山体和谐共生,依地势变化舒,展,展建筑、创造,空,空间层次丰富,、,、建筑与山峦,相,相得益彰的和,谐,谐关系,65,ACTION,:退台式,爬,爬坡别墅,以退台形式循,山,山体纵向展开,，,，在保障土地,利,利用效率的同,时,时更提升了建,筑,筑的视觉享受,66,首层平面图,合理的空间布,局,局，人性化的,空,空间连结,通过门廊，前,院,院和门厅成功,的,的将各个功能,区,区间有效的分,割,割，保证了各,个,个功能区间互,相,相联结，又相,对,对独立；,结合本地的气,候,候，量身订制,门楼、客用走,廊,廊、大厅、正,餐,餐厅、起居室,全部都是7米挑空，能,完,完美的保证通,风,风采光；,特色突出，形,神,神兼备,特色挑空门楼,，,，以及西式的,前,前庭花园，合,理,理的组织了动,、,、静区的交通,过,过渡，又好似,古,古城堡内的广,场,场，供城堡内,的,的人们内外交,流,流和休憩而用,，,，是一个待客,的,的好地方。,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,:独栋养,生,生公馆,67,四重挑空突显,豪,豪宅风范：利,用,用建筑特色打,造,造四重7米挑,空,空，满足居住,者,者对垂直空间,的,的奢侈欲，同,时,时也能使建筑,外,外形高低错落,；,；,地下空间完善,居,居住功能：合,理,理的利用地下,空,空间完善豪宅,的,的服务功能，,同,同时又能避免,过,过多的功能空,间,间布置在同一,平,平面，无法合,理,理有效的组织,空,空间序列；,透天坡景花园,丰,丰富空间层次,感,感：特色透天,坡,坡景花园从此,改,改写了地下室,久,久远的昏暗历,史,史，这种院内,景,景观形式带给,了,了位于一层的,主,主卧区二层的,感,感觉，又增加,了,了一个交通组,织,织点，室内空,间,间外连结选择,更,更大，更具有,趣,趣味性。,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,:独栋养,生,生公馆,68,1F,2F,-1F,优点:,通过下沉式花,园,园构筑内庭空,间,间,有效将客,厅,厅、餐厅、客,卧,卧等空间相对,独,独立又紧密联,系,系；,双梯设计使得,主,主卧私密空间,得,得到有效尊重,；,；,内部景观资源,最,最大化。,不足：,主人套间功能,偏,偏弱；,交通组织空间,占,占用面积过多,；,；,公共卫生间位,置,置不佳,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,:温泉小,独,独栋,69,自由交流空间,与,与公共交流的,无,无缝延伸；,中西双厨设计,颇,颇具新意；,一层客房空间,相,相对独立，较,好,好的保证了居,住,住空间与公共,空,空间的距离感,；,；,平面布置较为,合,合理，交通组,织,织空间相对比,例,例较小，同时,各,各功能区间体,量,量宽松。,一层空间功能,较,较为完备。,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,:观景独,栋,栋楼王,70,体形错落，用,餐,餐空间与公共,交,交流空间有效,分,分离；,外延楼梯不但,拓,拓宽了与室外,空,空间的交流，,还,还成为二层居,住,住空间的天然,过,过渡；,主人套间功能,齐,齐备；,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,:观景独,栋,栋楼王,71,地下空间有下,沉,沉花园及内庭,花,花园双重采光,，,，同时各种功,能,能设置较为外,备,备；,L型花园设置,使,使得一层客房,与,与客厅的景观,资,资源得到最大,化,化；,入口玄关设置,勉,勉强，只对厨,房,房不符合东方,人,人居生活习惯,；,；,注重后院开敞,空,空间，前院过,于,于局促。,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,：情景联,排,排,72,垂直空间的巧,妙,妙变化形成夹,层,层观景空间；,重视居住舒适,感,感，但缺少中,空,空设置，大气,感,感不足；,三层主人空间,功,功能齐全；,交通组织空间,占,占用面积过多,。,。,策略模块五：,产,产品力提升,ACTION,：情景联,排,排,特色户型设计,73,首层L型花园,设,设计较好解决,联,联排别墅纵深,过,过长造成的部,分,分采光不足问,题,题;,一层罕见的设,置,置了老人房,这,这在联排别墅,中,中十分少见;,内部空间通过,跃,跃式设计进行,分,分割;,中心位置的公,共,共卫生间和垂,直,直交通空间通,过,过另开天井位,和,和半外凸的设,计,计解决采光问,题,题;,优点,缺少工人房设,置,置;,部分功能区间,为,为了通风采光,存,存在隐私感缺,陷,陷;,居住空间数量,偏,偏少,主人套,间,间空间独占性,偏,偏弱;,地下空间采光,不,不足.,不足,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,：联排灰,空,空间,74,优点,首层L型天井,设,设计较好解决,联,联排别墅纵深,过,过长造成的部,分,分采光不足问,题,题;,一层中西双厨,设,设置及体贴的,玄,玄关门厅设计,颇,颇有特色;,内部空间通过,跃,跃式设计进行,分,分割;,地下空间娱乐,化,化是对享受型,生,生活的具体表,现,现;,中间高,前后,低,低的水平面变,化,化有效的创造,出,出半地下空间,的,的实用性.,不足,无室内车库;,一层公共卫生,间,间过于局促;,无工人房设置,策略模块五：,产,产品力提升,特色户型设计,ACTION,：联排灰,空,空间,75,L型天井虽然,有,有解决采光的,作,作用,但大面,积,积平面仅仅是,一,一个采光功能,即无景观功,能,能支持又无其,他,他辅助功能作,用,用,是对有限,空,空间的巨大浪,费,费.,双主人套间,设,设置为部分,多,多人口家庭,结,结构提供了,一,一种新的选,择,择.,策略模块五,：,：产品力提,升,升,ACTION ：,L型,联排,特色户型设,计,计,76,首层U型环,绕,绕花园设计,完,完美解决联,排,排别墅由于,纵,纵深过长而,造,造成需要天,井,井中空来进,行,行必要性采,光,光的窘态,同,同时还能形,成,成天然的内,庭,庭园景,到,达,达室内与室,外,外空间的天,然,然延伸;,合理利用地,下,下空间布置,服,服务功能,避,避免有限面,积,积的浪费;,内部空间通,过,过跃式设计,进,进行分割.,优点,由于U型花,园,园的外延,两,两户之间存,在,在对视的私,密,密性缺陷;,顶层主人空,间,间缺少书房,设,设置;,垂直交通空,间,间占用面积,过,过多.,不足,策略模块五,：,：产品力提,升,升,特色户型设,计,计,ACTION ：,U型,联排,77,入口及内部,空,空间的跃式,设,设计强调不,同,同功能区间,的,的分隔；,中部餐厅中,空,空兼天井的,设,设计巧妙将,采,采光天井与,流,流行中空设,计,计合为一体,；,；,入口玄关及,门,门厅设计颇,具,具心思；,顶层主人套,间,间功能齐备,，,，独享一片,私,私人空间。,中西双厨符,合,合现代人居,发,发展方向,中空天井仅,仅,仅解决了垂,直,直交通空间,的,的采光，但,对,对一层与二,层,层的公共卫,生,生间并无一,点,点帮助，直,接,接造成黑厕,；,；,缺少工人房,设,设置；,缺少车库设,置,置;,一层客房/,老,老人房设置.,优,点,点,不,足,足,策略模块五,：,：产品力提,升,升,特色户型设,计,计,ACTION：,跃型,联排,78,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,SPA俱乐,部,部,79,养生会馆,80,国际级养生,俱,俱乐部,81,专为家庭聚,会,会而设的小,型,型宴会厅,高档优雅的,西,西餐厅,82,GOLF推,杆,杆场,健身房,瑜伽练习室,康体娱乐方,面,面：,83,品味时尚的SPA房,干、湿桑拿,室,室,悠闲的自我,空,空间：,84,领馆级,物业服务体系,全程无忧,搬家套餐服务,全程无忧,家居清洁,家居绿化服务,商务管家,名人俱乐部,健康大管家,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,85,服务名称,服务内容,全程无忧,搬家套餐服务,提供专业搬家公司信息，现场专人全程跟随踪与协调；,家私电器专业搬运与摆设；,全屋细致物品的整理及摆设；,新旧家居全面清洁；,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,86,服务名称,服务内容,全程无忧,家居清洁,一次性清洁、钟点清洁、包月清洁、,专项清洁、特别服务、专业省时家居维修服务、,土木装修类、电气类服务；,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,87,服务名称,服务内容,家居绿化服务,室内绿化服务、植物日常维护与修剪；,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,88,服务名称,服务内容,商务管家,收发传真,资料整理,资料装订,代订各项商务业务,会场出租,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,89,服务名称,服务内容,名人俱乐部,提供各项专业活动的培训如：高尔夫球、名酒品赏等,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,90,服务名称,服务内容,健康大管家,建立客户健康档案，安排专职保健医生、24小时全方位健康跟踪服务、专家在线咨询等,策略模块五,：,：产品力提,升,升,功能配套建,议,议,91,