房地产过去与现在

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,Code of this report|1,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报,Copyright,任,Centaline Group,不可被擅自引用、复制和传播。,告的 何部分都,201,0,深圳房地产市场的过去与现在,2011原动力培训课件,深圳中原,ShenZhen.04.2011,Code of this report|2,Copyright Centaline Group,2010,课件结构,A.房地产一级市场,B.房地产二级市场,C.房地产三级市场,D.房地产外销市场,E.2005年以来房地产调控政策,Code of this report|3,Copyright Centaline Group,2010,基本知识,房地产市场划分为一、二、三级市场：,一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营,者与使用者的交易市场。,二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房地产出售、,出租、土地转让、抵押等房地产交易。,三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产行为。,概括起来为：一级市场卖地，二级市场卖新房、三级市场卖二手房,。,Code of this report|4,Copyright Centaline Group,2010,房地产一级市场,Part 1,Code of this report|5,Copyright Centaline Group,2010,基本知识,土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费,用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,土地出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，,并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为，即土地的一级市场；,土地转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括了出售、交换与赠与，即,土地的二级市场；,土地市场的供给等于土地出让、转让的总和；,Code of this report|6,Copyright Centaline Group,2010,开发商利润链条,通过资本运营获取土地通过土地储备或土地运营获取土地增值通过房产创新创造新,的增值房产创新价值和土地增值部分销售变现。,在这个利润链条中创造利润的是土地的增值及房产创新带来的增值。资本退出的渠道也,有两种：土地转让及房产变现（含一次性变现即出售及长期变现如出租物业）。,Code of this report|7,Copyright Centaline Group,2010,标志性事件,1980年以前，深圳土地使用是无偿划拨的；,1987年7月1日，深圳取消了行政划拨，所有建设用地都以有偿出让方式供应；同年，以协,议、招标、拍卖三种方式进行历史上第一次土地出让；,2000年6月起，深圳不再审批经营性用地，协议出让范围仅限于高新技术等四类用地，经,营性用地全部通过土地交易市场实行招、拍、挂；,针对深圳土地资源的日趋紧缺，2002-2005年，深圳开始实行为期三年的土地紧缩政策；,03年始，国家开始一系列的宏观调控政策，实行较为严格的土地制度，严格控制新增建设,用地供应，盘活存量土地，调整供应结构等；,2005,深圳市又正式启动了工业用地、工业区配套用地公开招标、拍卖、挂牌方式出让；,区域,土地面积（平方公里）,比重,罗湖,78.75,3.95%,福田,78.66,3.95%,南山,185.11,9.29%,盐田,74.64,3.75%,宝安,569.19,28.58%,龙岗,682.85,34.29%,光明新区,155.44,7.80%,坪山新区,167,8.39%,全市,1991.64,100.00%,Code of this report|8,Copyright Centaline Group,2010,深圳土地现状,深圳市总面积2020平方公里，截止至2009年12月31日，深圳市行政区土地总面积1952.84平方公里，其中,农业用地为929.87平方公里，占46.69；建设用地为893.85平方公里，占44.88；未利用土地为167.91,平方公里，占8.43。,Code of this report|9,Copyright Centaline Group,2010,2007-2010 年历年实际供应土地均未达到计划供应标准,根据深圳市国土局公布的年度实施计划，2007-,2010年间，每年的实际供应根据市场情况适当调,整，历年供应均未达到计划供应标准。,2007-2010年全市计划供应新批住宅用地建设面积,1300万平米，实际供应841万平米，尚余459万平,米未推出，可作为未来几年的储备土地。,单位：万平米,2007-2010年历年土地供应情况,数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心,428.52,285.5,156.80,391.6,349.60,177.37,196.69,157.21,150,100,50,0,200,250,450,400,350,300,2007,2008,2009,2010,计划供应,实际供应,Code of this report|10,Copyright Centaline Group,2010,2007-2010 年历年新增住宅用地供应比例逐年减少,根据2007年以来各类土地的供应情况来看，住宅,用地新增供应比例逐年减少，至2010年，全年住,宅用地新增供应建筑面积157.21万平米，仅为全,年总供应的15%；而商业及酒店用地供应量加大。,2007-2010年历年土地供应情况,数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心,156.80,349.60,177.37,157.21,71.91,124.16,127.83,52.32,466.08,127.12,439.64,748.29,0,200,800,600,400,1000,2007,2008,2009,2010,单位：万平米,1200,工业仓储用地,商业办公用地,住宅用地,Code of thisreport|11,CopyrightCentalineGroup,2010,2007-2010,年,年土,地,地供应,集,集中在,宝,宝安及,龙,龙岗,2007-2010,年,年，新,增,增住宅,用,用地供,应,应多集,中,中在龙,岗,岗及,宝安区,，,，其中,龙,龙岗区4年新,增,增供应348.33,万,万平米,，,，,占总供,应,应的41%；,宝,宝安区,供,供应面,积,积296.66万平,米,米，,占总供,应,应的34%。,而,而罗湖,及,及盐田,区,区连续4年无,新,新增,住宅用,地,地供应,。,。,2007-2010,年,年历年,土,土地供,应,应情况,数据来,源,源：深,圳,圳市国,土,土局、,深,深圳市,土,土地交,易,易中心,1.60,1.85,161.57,43.49,30.63,82.90,72.28,107.30,80.74,100.48,75.04,83.09,0,20,60,40,120,100,80,140,160,单位：,万,万平米,180,2007,2008,2009,2010,福田,南山,宝安,龙岗,规划期,新供应住房建设用地,城市更新建设用地,征地拆迁返还用地建设,商品住房合计,套数（万套）,建筑面积,（万平米）,套数（万套）,建筑面积,（万平米）,套数（万套）,建筑面积,（万平米）,套数（万套）,建筑面积,（万平米）,2011,1,90,4.3,387,1.33,120,6.63,597,2012,1,90,3.67,330,1.33,120,6,540,2013,1,90,3.67,330,1.33,120,6,540,2014,1,90,3.37,303,1.33,120,5.7,513,2015,1,90,3.33,300,1.33,120,5.67,510,总计,5,450,18.34,1650,6.65,600,30,2700,Code of thisreport|12,CopyrightCentalineGroup,2010,十二五,规,规划新,增,增住宅,用,用地供,应,应减少,，,，城市,更,更新为,主,主要供,应,应方式,根据深,圳,圳市国,土,土局公,布,布的,深,深圳市,住,住房建,设,设规划,（,（2011-2015）,征,征求意,见,见稿，2011-2015,年,年，每,年,年新增,供,供,应住房,建,建设用,地,地90,万,万平米,，,，占住,宅,宅总供,应,应的15%左,右,右；而,城,城市更,新,新建设,用,用地供,应,应比例,加,加大，,占,占未来,住,住宅总,供,供,应的60%。,数据来,源,源：深,圳,圳市国,土,土局,Code of thisreport|13,CopyrightCentalineGroup,2010,房地产,二,二级市,场,场,Part 2,Code of thisreport|14,CopyrightCentalineGroup,2010,基本知,识,识,【商品,房,房】是,指,指由房,地,地产开,发,发企业,开,开发建,设,设并出,售,售、出,租,租的房,屋,屋，基,本,本包括,住,住宅、,写,写字楼,和,和商业,【存量,房,房】,是,是指已,被,被购买,或,或自建,并,并取得,所,所有权,证,证书的,房,房屋，,又,又称“,二,二手房,”,”；,【期房,】,】期房指房地产开发商,从,从取得商品房预售许,可,可证开,始,始至取,得,得房地,产,产权证,大,大产证,为,为止，,所,所出,售的商,品,品房。,习,习惯上,把,把在建,的,的、尚,未,未完成,、,、不能,交,交付使,用,用的房,屋,屋称为,期,期房。,期,期房在,港,港澳地,区,区,称做为,买,买楼花，这,是,是当前,房,房地产开发商普遍采,用,用的一,种,种房屋,销,销售方,式,式。,【现房,】,】现房,是,是指消,费,费者在,购,购买时,具,具备即,买,买即可,入,入住的商品房，即开,发,发商已,办,办妥所,售,售房屋,的,的大产,证的商,品,品房，,与,与消费,者,者签订,商,商品房,买,买卖合,同,同后，,立,立即可,以,以办理,入,入住并,取,取得产权证。只,有,有拥有,房产证,和,和土地,使,使用证,才,才能称,之,之为现,房,房,Code of thisreport|15,CopyrightCentalineGroup,2010,全国宏,观,观环境,1998年以,前,前我国,实,实行的,是,是高度,福,福利化,的,的住房,制,制度。1998年7,月,月3日,，,，中国,房,房地产,发,发展史,上,上一个,重,重要,的日子,。,。国务,院,院颁布,国务,院,院关于,进,进一步,深,深化城,镇,镇住房,制,制度改,革,革加快,住,住房建,设,设的通,知,知，,通,通称为,“,“23,号文”,，,，停止,福,福利分,房,房，全,面,面实行,住,住房商,品,品化改,革,革。我,国,国房地,产,产市场,和,和房地,产,产业就,是,是在这,种,种背景,下,下应,运而生,的,的。简,单,单而言,，,，如果,没,没有1998,年,年以来,的,的住房,制,制度改,革,革，就,没,没有房,地,地产市,场,场以及,与,与其相,适,适应的,房,房,地产,业,业的,兴,兴起,和,和发,展,展。,随,随后,，,，政,府,府陆,续,续出,台,台相,关,关金,融,融税,收,收政,策,策来,推,推动,市,市场,化,化进,程,程。,譬,譬如,启,启动,房,房地,产,产市,场，,免,免征,交,交易,营,营业,税,税、,契,契税,减,减半,；,；消,化,化积,压,压空,置,置商,品,品房,政,政策,。,。,中国,人,人民,银,银行,于,于2003年6月5日,下,下发,关,于,于进,一,一步,加