句容某地产凤凰城营销分享

单击此处编辑母版标题样式,*,服,/务/创/造/价/值,服,/务/创/造/价/值,句容碧桂园凤凰城淡市营销案例分享,2011年5月19日,项目处于句容黄梅，距离市区约40分钟车程，有轻轨和地铁沿线规划，规划高层和双拼别墅。,项目概况,物业类别,普通住宅、低密度住宅、商业,建筑类别,高层、极少量别墅,装修状况,毛坯,物业地址,句容黄梅,占地面积,255亩，一期,总建筑面积,54万,绿 化 率,45%,容 积 率,3.5,卖点一：处于风光旖旎的南京东郊句容黄梅镇，紧邻国家温泉度假胜地汤山，风景优美，空气清新，坐拥钟山、茅山、宝华山和汤山温泉“三山一泉”。,卖点二：交通便利，规划中S122十车道快速路经马群入南京，30分钟直达中山门。规划S6轻轨、地铁16号东沿线，未来与南京无缝对接。,22幢高层（20-30层）,3幢双拼别墅,项目概况,卖点五：甄选日本黑松、泰山石等名贵植物石材，缔造宫廷园林景观。部分架空层园林，最大程度延展绿意。约一公里滨河景观带，铺设健康绿道，家居生活舒适又健康。,卖点六：碧桂园品牌，华南五虎之一，上市地产公司，中国房地产500强。,卖点三：南京极少数拥有五星级酒店的社区，近3000平米大型室外游泳湖、便利超市、十几万平米的大型商业，为小区业主生活保驾护航。,卖点四：处于句容地区，对于南京、上海等市民不限购。,拥有五星级酒店配套，精心打造园林景观，对南京、上海等地市民不限购。,交通方便,122省道缩短了项目到南京时间，规划地铁、轻轨促进南京人购买,产品力强,极致园林展示、配套体验，使得多数客户认可项目的产品。,性价比高,价格便宜，总价是南京主城区的1/3,甚至1/4。性价比优势明显。,不限购,对于南京、上海及无锡等地的限购客户，打开了购买通道,项目概况,当凤凰城=交通+产品力+不限购+性价比，构成了项目热销的基本条件。营销为其锦上添花。,销售情况介绍,5.15开盘当天照片,5.15开盘当天照片,2011年5月15日，句容碧桂园凤凰城在句容黄梅项目现场开盘。凤凰城共推出2176套房源，80-140平方米的毛坯房均价约5000元/平方米，50-140平方米精装修房源均价约6280元/平方米。,当天销售近2000套（截止当天19:00，约1693套），销售金额近10个亿,。,开盘当天劲销近2000套，近10亿元，打破淡市瓶颈。,凤凰城成交客户约70%来自于南京，约30%来自于句容和上海无锡投资客。来访转成交比例达到4:1.,项目,数据,来访登记,7000组左右,认筹数量,3000组左右,认购数量,1700组左右（截止开盘当天）,来访成交比例,4:1,认筹转认购,1.76:1,销售情况介绍,开盘的优惠：,认筹顺序1-3000名为92折，3000名以后是94折；,一次性付款92折，按揭贷款94折；一年分期付款96折；,认购后按时签约98折，上述优惠可以累加。,销售情况介绍,日常接待，销售及接待人员约50人；开盘当日，约500人为项目服务；,项目营销初始，碧桂园即安排了专门的集团小组约20人，负责所有营销及人员的执行。,开盘当天，以ipad直接选房，连通明源软件，直接调取客户资料和销控。,整体开盘流程，以碧桂园集团模板为主，地方公司只安排极少变动。,凤凰城开盘当天，平均16秒销售一套房子，参与服务人员众多，整体流程畅通。,33,天的广告轰炸,，,收获,7000,组客户,，,3000,组认筹，,近,2000,组认购，,是怎样的营销手段，打开淡市的热销入口？,为了更透彻、清晰地揭开谜团,解密的过程，,我们以客户MR.wang的视角,分析结构凤凰城，,最终了解碧桂园如何在时间短，市场淡的情况下，,创造超越南京市场月销售量的单日销售业绩。,MR.wang,眼球效应,羊群效应,实景震撼,33天内,，,，户外、,报,报纸、地,铁,铁、电台,、,、短信、,框,框架、电,影,影切片，,到,到哪都是,碧,碧桂园。,5.1售,楼,楼处公开,到,到开盘15天，现,场,场接待7000组,客,客户，近20000人次。,5星级酒,店,店大堂、,园,园林景观,、,、儿童嬉,戏,戏区、美,轮,轮美奂样,板,板房，实,景,景震撼。,碧桂园制,胜,胜三大利,器,器,眼球效应,羊群效应,实景震撼,33天内,，,，户外、,报,报纸、地,铁,铁、电台,、,、短信、,框,框架、电,影,影切片，,到,到哪都是,碧,碧桂园。,5.1售,楼,楼处公开,到,到开盘15天，现,场,场接待7000组,客,客户，近20000人次。,5星级酒,店,店大堂、,园,园林景观,、,、儿童嬉,戏,戏区、美,轮,轮美奂样,板,板房，实,景,景震撼。,碧桂园制,胜,胜三大利,器,器,5月1日,5月15日,4月18日,开盘,临时售楼,处,处公开,开始认筹,第一块大,牌,牌,碧桂园制,胜,胜三大利,器,器,之,眼球效应,新浪微博,、,、365,名,名博、标,点,点说房、,南,南京房产,报,报道等媒,体,体，集体,炒,炒作,10块大,牌,牌，报纸,、,、短信、,电,电台相继,推,推出，集,中,中轰炸,2号线地,铁,铁品牌专,列,列、地铁,灯,灯箱,电视硬广,、,、电影切,片,片、框架,广,广告等，,全,全面铺围,南京区域,商,商业中心,派,派单、句,容,容区域老,校,校区DM,直,直投,业内名人,，,，集体表,示,示购房热,情,情，炒作,价,价格,以4.18为节点,，,，发布第,一,一块大牌,，,，此后广,告,告集中发,布,布。,广告正式,出,出街以前,，,，经理牵,头,头销售员,分,分组，将,南,南京和句,容,容扫一遍,。,。,手段一：,南,南京各大,商,商业中心,，,，销售员,分,分组派单,。,。,手段二：,句,句容各小,区,区内，DM直投到,户,户，层层,扫,扫街。,碧桂园制,胜,胜三大利,器,器,之,眼球效应,MR.wang,知道了，,碧,碧桂园在,句,句容有个,盘,盘，后面,有,有空再了,解,解。,广告出街,前,前，在南,京,京商业中,心,心分组派,单,单，对句,容,容各小区,进,进行DM,直,直投。,报纸广告,：,：整版软,文,文，或跨,版,版发布,地铁广告,：,：地铁2,号,号线品牌,专,专列+部,分,分灯箱,户外广告,：,：新街口,、,、中山门,等,等10块,左,左右。,框架广告,：,：写字楼,电,电梯框架,覆,覆盖。,短信广告,：,：每周发,送,送。,电影切片,广,广告：电,影,影院片头,切,切片广告,覆,覆盖。,电,台,台,广,广,告,告,：,：,南,南,京,京,主,主,流,流,电,电,台,台,高,高,峰,峰,期,期,覆,覆,盖,盖,。,。,DM,直,直,投,投,：,：,主,主,要,要,覆,覆,盖,盖,句,句,容,容,区,区,域,域,。,。,碧,桂,桂,园,园,制,制,胜,胜,三,三,大,大,利,利,器,器,之,眼,球,球,效,效,应,应,33,天,天,，,，,碧,碧,桂,桂,园,园,的,的,营,营,销,销,费,费,用,用,达,达,到,到1000,万,万,。,。,开,开,盘,盘,前,前,一,一,个,个,月,月,集,集,中,中,轰,轰,炸,炸,。,。,MR.wang,怎,么,么,哪,哪,都,都,是,是,凤,凤,凰,凰,城,城,？,？,有,有,点,点,晕,晕,。,。,这,这,一,一,天,天,看,看,了,了,多,多,少,少,遍,遍,了,了,。,。,碧,桂,桂,园,园,制,制,胜,胜,三,三,大,大,利,利,器,器,之,眼,球,球,效,效,应,应,以,“,“,老,百,百,姓,姓,买,买,的,的,起,起,的,的,好,好,房,房,子,子,”,作,作,为,为,推,推,广,广,语,语,，,，,笼,笼,络,络,大,大,多,多,数,数,人,人,对,对,“,“,物,物,美,美,价,价,廉,廉,”,”,的,的,需,需,求,求,。,。,以,“,“,南,京,京,东,东,”,代,代,替,替,句,句,容,容,和,和,黄,黄,梅,梅,，,，,拉,拉,近,近,南,南,京,京,人,人,与,与,项,项,目,目,的,的,距,距,离,离,。,。,以,“,“,幸,福,福,”,为,为,系,系,列,列,，,，,阐,阐,述,述,卖,卖,点,点,。,。,针,针,对,对,目,目,前,前,中,中,国,国,人,人,幸,幸,福,福,感,感,缺,缺,失,失,的,的,现,现,状,状,，,，,从,从,心,心,底,底,打,打,动,动,客,客,户,户,。,。,一,一,系,系,列,列,卖,卖,点,点,以,以,“,“,幸,幸,福,福,房,房,价,价,”,”,“,“,幸,幸,福,福,社,社,区,区,”,”,“,“,幸,幸,福,福,产,产,品,品,”,”,“,“,幸,幸,福,福,交,交,通,通,”,”,“,“,幸,幸,福,福,圆,圆,梦,梦,”,”,为,为,标,标,题,题,。,。,MR.wang,风,景,景,优,优,美,美,、,、,离,离,南,南,京,京,近,近,、,、,价,价,格,格,便,便,宜,宜,，,，,这,这,个,个,盘,盘,有,有,点,点,意,意,思,思,啊,啊,。,。,MR.wang,风,景,景,优,优,美,美,、,、,离,离,南,南,京,京,近,近,、,、,价,价,格,格,便,便,宜,宜,，,，,这,这,个,个,盘,盘,有,有,点,点,意,意,思,思,啊,啊,。,。,新,浪,浪,微,微,博,博,全,全,程,程,跟,跟,踪,踪,报,报,道,道,手,段,段,一,一,：,：,乐,乐,居,居,跟,跟,进,进,项,项,目,目,进,进,展,展,，,，,并,并,在,在,微,微,博,博,上,上,做,做,报,报,道,道,。,。,手,段,段,二,二,：,：,新,新,浪,浪,乐,乐,居,居,员,员,工,工,，,，,宣,宣,传,传,卖,卖,点,点,，,，,热,热,捧,捧,凤,凤,凰,凰,城,城,碧,桂,桂,园,园,制,制,胜,胜,三,三,大,大,利,利,器,器,之,眼,球,球,效,效,应,应,亮,相,相,MR.wang,微,博,博,上,上,，,，,新,新,浪,浪,一,一,直,直,在,在,报,报,道,道,碧,碧,桂,桂,园,园,的,的,情,情,况,况,，,，,这,这,盘,盘,很,很,火,火,啊,啊,。,。,导入,深化,认筹,热销,代理,商,商易,居,居中,国,国名,下,下新,浪,浪乐,居,居，,积,积极,利,利用,明,明星,产,产品,微,微博,，,，为,项,项目,造,造势,。,。,论坛,软,软文,业内,名,名人,微,微博,炒,炒作,业内,名,名人365博,客,客,地产,名,名博,为,为凤,凰,凰城,摇,摇旗,呐,呐喊,，,，媒,体,体集,体,体零,负,负面,新,新闻,。,。,石城,大,大萝,卜,卜等,地,地产,名,名博,在,在博,客,客和,微,微博,上,上对,凤,凤凰,城,城一,片,片赞,扬,扬之,声,声，,制,制造,良,良性,舆,舆论,导,导向,。,。,365论,坛,坛，,微,微博,，,，报,纸,纸软,文,文，,标,标点,及,及房,产,产报,道,道软,文,文，,主,主流,媒,媒体,集,集体,零,零负,面,面。,碧桂,园,园制,胜,胜三,大,大利,器,器,之,眼球,效,效应,MR.wang,行业,内,内口,碑,碑很,好,好，,迫,迫不,及,及待,要,要去,看,看看,良好,的,的舆,论,论导,向,向，,为,为碧,桂,桂园,蓄,蓄客,创,创造,了,了良,好,好的,媒,媒体,环,环境,。,。,眼球,效,效应,羊群,效,效应,实景,震,震撼,33,天,天内,，,，户,外,外、,报,报纸,、,、地,铁,铁、,电,电台,、,、短,信,信、,框,框架,、,、电,影,影切,片,片，,到,到哪,都,都是,碧,碧桂,园,园。,5.1售,楼,楼处,公,公开,到,到开,盘,盘15天,，,，现,场,场接,待,待7000组,客,客户,，,，近20000人,次,次。,5星,级,级酒,店,店大,堂,堂、,园,园林,景,景观,、,、儿,童,童嬉,戏,戏区,、,、美,轮,轮美,奂,奂样,板,板房,，,，实,景,景震,撼,撼。,碧桂,园,园制,胜,胜三,大,大利,器,器,碧桂,园,园制,胜