知识管理部——开发商研究某地产

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,开发商研究,万科,正合地产知识管理部,2014.7,集团与战略,1,财务情况,2,成都市场,3,集团与战略,1,集团简介,战略演进,万科,客户、产品分类,城市圈聚焦,城市综合服务配套商,财务情况,2,成都市场,3,【,背景,】,国内最大的住宅开发企业,万科成立,于,1984,年，,1988,年进入房地产行业，,1991,年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发,企业。,2014,年,6,月,25,日，万科,B,转,H,股成功在港交所挂牌上市。,业务范围,：覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计,53,个大中城市,。,开发特点：快周转、快开发,千亿房,企：,2010,年实现销售金额,1081.6,亿,元，成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司,。,产品定位：城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房。,2014,目标：销售金额,2000,亿元，上半年实现销售面积,821.2,万平米，销售金额,1009.1,亿元，完成全年目标的,50%,【,集团战略演进,】,国内最大的住宅开发企业,时间,1984-1994,第一阶段：多元化（做加法）,工业,、商贸、房地产、文化传播和股权投资五大,业务,第二阶段：专业化（做减法）,以房地产为方向或核心的多元化业务,1995-2004,2005-2013,第三阶段：精细化（做乘法）,战略指导下有质量地扩展，包括城市圈聚焦、产品线创新、客户细分等,2014,第四,阶段：城市综合配套服务商,住宅产业链大平台建设，包括金融平台、住宅工业化平台、用家平台等,产品系列,品类细分,对应细分客户类别,金色系列,（,GOLDEN,）,商务住宅、城市改善、城市栖居,社会新锐,城市花园系列（,CITY,）,城郊改善,望子成龙,四季系列（,TOWN,）,郊区栖居,幸福晚年,郊区享受,高档系列（,TOP,）,城市豪宅、郊区豪宅,成功家庭,第三,阶段：客户、产品线的标准化奠定,万科快速,复制及住宅,产业化的基础,基于,客户细分,形成的万科四大产品系列开启了万科产品项目品牌化运营的体系，从此开始产品系全国化复制的路线。,产品线标准化,的设立为万科产品系快速复制奠定了基础,【3+X,区域发展,】,产品项目品牌化运营开启全国快速复制拓张，业务发展覆盖珠三角,+,环渤海,+,长三角,+,中西部四大城市圈,北京,上海,广州,香港,哈尔滨,长春,沈阳,大连,烟台,南通,青岛,无锡,苏州,南京,合肥,杭州,宁波,福州,厦门,汕头,天津,石家庄,太原,济南,郑州,武汉,乌鲁木齐,西宁,兰州,成都,银川,西安,呼和浩特,重庆,贵阳,昆明,南宁,海口,深圳,长沙,南昌,大同,以深圳、广州为中心的珠三角区域,以上海为中心,的长三角区域,以京津地区和辽东半岛为重点的环渤海区域,以成都为重点的中西部区域,长江,三角区,域：以上海为中心，向南京、无锡和昆山拓展,环,渤海区域,：以天津,北京,沈阳为中心，向长春、大连、鞍山拓展,珠江,三角区,域：以深圳为中心,向佛山、东莞、中山和广州拓展,X,：成都、武汉等,区域,中心城市,【,海外市场拓展,】,通过合作开发进军新加坡、香港、旧金山等外海市场，积极拓展海外市场,时间,进军城市,合作开发商,合作方式,项目类型,2013,年,1,月,香港荃湾,新世界,成立合资公司,住宅,2013,年,2,月,美国旧金山,铁狮门,万科与铁狮门将成立有限合伙公司,商业（写字楼、公寓等）,2013,年,4,月,新加坡林曦阁,吉宝置业,万科置业（香港）以现金约,1.355,亿新币向吉宝置业收购该项目,30%,的股份,住宅,2014,年,2,月,纽约曼哈顿,RFR,、,Hines,共同持有,商铺、公寓,王,石：万科进入美国房地产市场的方式,寻找,品牌过硬的当地发展商,；,通过,合作寻找合适的项目,；,依靠,合作伙伴的专业团队,；,万科,美国团队立足当地招聘,第四阶段：迈向城市,综合配套服务,商，轻资产、重运营,王,石,：万科的多元化不是经营其他行业，万科的多元化战略是由单独的开发住宅，,变成城市综合配套服务商,，未来万科会建医院、会建学校、会建,商场。,万科（城市综合配套服务商）,社区运营,下游企业（,家居、家电、装修等,）,金融平台,（社区金融）,上游企业（,钢铁、建材、水泥、建筑等,）,重运营方式：单一住宅销售转向对客户、社区、商业的运营实现盈利点的增加,万科利润来源,=,单一住宅销售,+,商业地产运营、销售,+,社区商业运营,万科向城市综合配套服务商转型，改变了过去依靠住宅或商业销售的单一盈利来源，从万科已有的约,800,万用户出发，打造万科社区商业，通过“五菜一汤”的具体实施，,解决了房地产开发一次性的产品生产问题，将住宅产品从提供房屋硬件设施到提供永续生活服务,上，从而将单次销售盈利转向通过挖掘用户需求创造多个盈利机会点。,通过大平台建设，打通产业链上下游企业，利用万科充沛的金融资源为其提供服务,，从供应商和,业主中获得,更高的利润,。,2014,年,2,月，郁亮组团考察小米总部，将学习小米的互联网思维优势，使万科的平台变得更加便利化、互联网化，符合现代消费趋势。,【,转型方法,小股操盘,】,不再一味追求规模，向轻资产模式,转型，通过运营实现利润率提高,小股操,盘模式：万科投入较少的资金，通过合伙人制度获得项目的运营权，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源，按照业绩表现提取约定的管理费。因此在自由资金一定的情况下，通过小股操盘可以实现,以小博大、获取较大收益，提升净资产收益率，同时有助于万科抢占更多市场份额,。,借鉴对象：铁狮门（自投,1%,的,资金，通过财务杠杆放大超额回报,）；凯德置地（自投,20%,资金,，通过持股,基金份额享受分红收益）,旧操作模式,小股操盘模式,单项目控股情况,万科控股,万科不控股,投入资金比例,50%,50%,经营权,万科掌控,万科掌控,收益,项目经营利润,管理费用,资金杠杆,低,高,净资产收益率,低,高,一定自由资金下可投资项目数量,少,多,表：万科小股操盘与之前模式经营利润对比分析,在轻资产、重运营阶段转变过程中，万科在金融、上下游企业、社区运营等方面已经开始各种尝试：,金融,入股徽商银行,上下游企业,公布合格供应商名录,社区运营,“五菜一汤”、杭州咖啡馆、城市乐跑、营销平台建立,【,金融平台搭建,】,入股徽商银行，满足万科合作方资金需求，为业主提供便利金融零售服务,事件还原：,2013,年,10,与,30,日，万科对外发布,公告,称将入股徽商银行，并且可能成为徽商银行最大的股东，但万科并不参与徽商银行的日常运营。,徽,商银行：总部位于,安徽,，主要业务范围在,华中地区（安徽和江苏），,2013,年,11,月于香港上市，不良贷款低、净资产回报率良好、零售銀行与中小企业融资业务较为全面,。城市商业银行中排名第四，银行业中排名第,34,。,万科入股意图：,打通万科金融服务平台建设,社区金融,服务，提供,网上银行和零售银行等各类,服务。,为万科,的合作对象包括,8000,家建材供应商及承包商（其中,5000,家都是中小企业）提供金融支持，,这些企业进行融资时需要万科的支持,【,产业链上下游合作企业,】,公布合格供应商名录，对供应商进行评级；提供金融支持,公布供应商名录,2014,年,2,月，万科向社会,公布了“,2013,年度合格供应商名录”,，俗称,“采购白名单”,，包含了,总,包、监理、装修总,包、门窗、景观、基础工程、材料,设备七大类供应商，共,824,家。,万科对供应商分为,A,、,B,级，且每年根据评分标准对供应商的级别进行调整，充分保证供应商的产品品质。,公布供应商名录，,一方面,让信息公开透明化，寻找更优质的供应商；另一方面鞭策现有优质供应商，保持与现有供应商的稳定关系,。,为产业链上下游企业提供金融支持,万科的供应商在对银行融资时需要万科进行担保支持；,万科入股徽商银行，更好为上下游企业提供服务,【,社区运营,】,为业主提供精细化产品和服务,业主,西安万科微信、微博营销,万科经纪人平台,+,分享达人,五菜一汤,杭州万科咖啡馆,60,城乐跑,【,五菜一汤,】,增加赢利点，提升客户黏性，为后续推出高利润的金融服务奠定基础,第五食堂,幸福街菜市,社区银行,ing,便利店、洗衣店、药店,Coming soon,【,杭州万科咖啡馆,】,售楼部向城市中心的延伸,咖啡厅（塞拉味）,=,书吧（晓风书屋）,=,签约中心,万科,V+CLUB,湖滨城市客厅：万科万客会金卡会员的,业主全年免费喝咖啡,万科社区业主一,站,式服务地方,万科服务的的深入以及升级，创造更为人文舒适的生活环境,【60,城市乐跑,】,成为联系客户和业主的社会纽带,乐跑计划跑过全国,60,城市，宁波、武汉、上海、东莞、重庆等已经举行过，未来将推广到万科社区,费用不超过,50,万,收益：员工满意度提升，提高工作效率；将业主和客户联系在一起；,【,西安万科微博、微信,】,强关系营销搭建客户接口，实现信息快速传播,万老师,万小妹,万小姐,【,万科经纪人平台,+,分享达人,】,全民营销，为万科房源推荐客户、实现成交,=,+,全民营销,用户注册万科经纪人平台，将意向客户相关信息推荐给万科在售项目，购买成功后推荐人可获得佣金。,用户注册成为分享达人，将万科项目的相关活动分享至微信好友即可获得不同形式奖励。,【,集团与战略主要结论,】,2014,年新阶段，万科转型城市综合配套服务商，轻资产、重运营，建立万科大平台，通过金融、社区、产业链上下游企业的运营，寻求企业新的高利润源泉，各分公司已经开始在社区服务等方面进行尝试，不断总结、归纳，未来或将推出更多新的尝试。,集团与战略,1,财务情况,2,成都市场,3,【,销售业绩,】,销售面积与金额持续快速增长，但增速逐渐降低,图：,2003-2014,年,1,季度集团销售面积以及同比增幅,图：,2003-2014,年,1,季度集团销售金额以及同比增幅,2014,年,1,季度，集团实现销售金额,542.3,亿元，同比增长,24%,，销售面积,415,万平米，同比增长,12%,，同比增速均较去年同期有所下降。,1,季度完成全年,2000,亿销售目标的,27%,，后期销售压力不大。,【,区域情况,】,长三角业绩重镇地位明显，中西部业绩攀升下,2012,年来有所下滑,图：,2006-2014,年,1,季度各区域销售面积占比走势,图：,2006-2014,年,1,季度各区域销售金额占比走势,长三角、珠三角为业绩重镇，,2012,年后环渤海、珠三角、中西部业绩占比下降的同时，长三角业绩贡献明显提升,中西部业绩贡献攀升，但,2012,年后业绩贡献有所下滑,【,财务状况,】,财务负担加重下短期偿债能力略显不足,图：,2006-2014,年,1,季度集团资产负债率,图：,2006-2014,年,1,季度集团速冻比率以及流动比率,速冻比率、流动比率均呈现出下降的态势。其中流动比率仍位于,1-2,之间，资金流动性一般，速冻比率小于,0.5,，短期偿债能力略显不足。,资产负债率：,2014,年,1,季度攀升至,79.45%,的高位水平，几近,80%,的警戒线水平，负债比率过高，表明企业财务负担较重。,【,财务状况,】,销售能力下降，利润率降低,图：,2005-2014,年,1,季度集团毛利润率与净利润率走势,图：,2005-2014,年,1,季度集团宗资产周转次数,集团净利润率以及毛利润率均呈现下降的趋势，且,2013,年毛利率、净利率均低于行业平均值,2013,年行业平均毛利率线,2013,年行业平均净利率线,