案例某地产项目开发股权合作模式

Click To Edit Master Text Styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Title,案例,研究,万科,项目开发股权合作模式,2013,年,5,月,主要房企全国城市布局,万科：在全国共进驻,56,个城市。,绿地：在全国共进驻,41,个城市。,主要房企全国城市布局,保利：在全国共进驻,43,个城市。,主要房企全国城市布局,中海：在全国共进驻,32,个城市。,主要房企全国城市布局,恒大：在全国共进驻,102,个城市。,主要房企全国城市布局,万达：在全国共进驻,41,个城市。,主要房企全国城市布局,绿城：在全国共进驻,35,个城市。,主要房企全国城市布局,华润：在全国共进驻,42,个城市。,主要房企全国城市布局,碧桂园：在全国共进驻,49,个城市。,主要房企全国城市布局,世茂：,在,在全国,共,共进驻,34,个城市,。,。,主要房,企,企全国,城,城市布,局,局,主要房,企,企全国,城,城市布,局,局,各大房,企,企在积,极,极地进,行,行战略,扩,扩张和,全,全国布,局,局。在,行,行业调,控,控的大,背,背景下,，,，房企,发,发展需,要,要进驻,更,更多的,城,城市，,补,补充土,地,地资源,，,，再考,虑,虑到目,前,前房企,融,融资渠,道,道依旧,紧,紧张的,情,情况，,合,合作开,发,发有助,于,于缓解,资,资金压,力,力，降,低,低财务,风,风险，,并,并能在,项,项目建,设,设过程,中,中实现,优,优势互,补,补。,Structure,万,科,科,合,合,作,作,模,模,式,式,及,及,案,案,例,例,分,分,享,享,1.1,综,述,述,1.2,与,土,土,地,地,方,方,合,合,作,作,1.3,与,资,资,金,金,方,方,合,合,作,作,2,总,结,结,万,科,科,总,总,裁,裁,郁,郁,亮,亮,:,“,目,目,前,前,万,万,科,科,有,有,更,更,多,多,更,更,广,广,泛,泛,的,的,合,合,作,作,，,，,央,央,企,企,、,、,民,民,营,营,、,、,个,个,人,人,、,、,国,国,内,内,外,外,、,、,大,大,小,小,公,公,司,司,都,都,有,有,，,，,股,股,权,权,1/2,可以,，,，,1/3,、,1/4,都可,以,以。,”,”,现行,的,的合,作,作模,式,式多,种,种多,样,样：,合,合作,建,建房,、,、成,立,立项,目,目公,司,司、,投,投资,商,商形,式,式、,借,借贷,、,、土,地,地转,让,让、,股,股权,转,转让,、,、品,牌,牌输,出,出,、,信托,等,等。,根,根据,万,万科,的,的合,作,作原,则,则，,结,结合,项,项目,合,合作,需,需要,土,土地,、,、资,金,金的,要,要素,，,，适,合,合万,科,科的,合,合作,模,模式,可,可以,分,分为,两,两类,：,：,与土,地,地方,的,的合,作,作、,与,与资,金,金方,的,的合,作,作,。,（一,）,）与,土,土地,方,方合,作,作主,要,要包,括,括：,1,、项,目,目公,司,司,2,、合,作,作建,房,房,1,）协,议,议方,式,式,2,）挂,牌,牌方,式,式,3,、股,权,权收,购,购,（二,）,）与,资,资金,方,方合,作,作，,主,主要,包,包括,：,：,1,、联,合,合竞,买,买,2,、以,HI,为代,表,表的,境,境外,融,融资,3,、信,托,托,万科,合,合作,模,模式,及,及案,例,例分,享,享,综述,Structure,万科,合,合作,模,模式,及,及案,例,例分,享,享,1.1,综述,1.2,与土,地,地方,合,合作,1.3,与资,金,金方,合,合作,2,总结,该模,式,式是,土,土地,方,方出,地,地、,万,万科,出,出资,的,的一,种,种合,作,作模,式,式。,合,合作,的,的前,提,提是,合,合作,方,方享,有,有土,地,地使,用,用权,。,。,第一,种,种模,式,式,：项,目,目公,司,司模,式,式,1,、,模,模式,描,描述,该模,式,式是,万,万科,与,与土,地,地方,成,成立,项,项目,公,公司,，,，土,地,地方,将,将土,地,地使,用,用权,变,变更,到,到项,目,目公,司,司名,下,下后,，,，由,项,项目,公,公司,具,具体,开,开发,经,经营,项,项目,的,的一,种,种模,式,式，,有,有时,被,被视,同,同为,土,土地,转,转让,，,，需,要,要发,生,生土,地,地转,让,让的,交,交易,税,税费,。,。,基本,模,模式,如,如图,：,：,万科,合,合作,模,模式,及,及案,例,例分,享,享,与土,地,地方,的,的合,作,作模,式,式,2,、,项目,公,公司,模,模式,的,的基,本,本原,则,则,绝对控股,原,原则,：,：,万科,全,全资,子,子公,司,司及附,属,属公,司,司在项目,公,公司,中,中绝,对,对控股,。,。,项目公司,全,全资,化,化原,则,则：,项目分配,利,利润,后,后，,万,万科,要,要收,购,购合,作,作方,的,的全,部,部股,权,权，,在,在与,业,业主,的,的买,卖,卖合,同,同履,行,行完毕,后,后，,注,注销项目,公,公司,，,，客,户,户服,务,务的,有,有关,事,事项,转,转由,保,保留,的,的客,户,户服,务,务部,门,门和,物,物业,管,管理,公,公司承担,。,。,股权,并,并购,可,可控,原,原则,：,：万,科,科受,让,让对,方,方在,项,项目,公,公司,中,中股,权,权可,以,以控,制,制，,同,同时,事,事先,需,需要,对,对受,让,让股,权,权及,其,其条,件,件、,价,价格,等,等约,定,定清,楚,楚。,控,制,制,股,股,权,权,变,变,更,更,登,登,记,记,手,手,续,续,原,原,则,则,：,：,股,权,权,变,变,更,更,手,手,续,续,由,由,万,万,科,科,办,办,理,理,。,。,3,、,优,优,缺,缺,点,点,优点：,土,土地证,落,落在项,目,目公司,名,名下，,双,双方合,作,作关系,比,比较紧,密,密。,缺点：,涉,涉及到,项,项目公,司,司日后,的,的股权,转,转让或,者,者清算,。,。,万科合,作,作模式,及,及案例,分,分享,与土地,方,方的合,作,作模式,4,、主要,风,风险和,控,控制,（,1,）土地,变,变更到,项,项目公,司,司名下,事先要确定,土,土地可,以,以变更,到,到项目,公,公司名,下,下并明,确,确具体,变,变更方,式,式，二,是,是土地,变,变更到,项,项目公司名,下,下前要控,制,制资金,风险，土地,变,变更后,才,才进行,后,后续资,金,金投入,。,（,2,）控制,设,设立项,目,目公司,的,的手续,项,目公司的,设,设立登,记,记手续,，,，项目,公,公司的,设,设立工,商,商登记,手,手续，,印,印章等,在,在设立,时,时就控,制,制，以,保,保证项,目,目公司,设,设立后,不发生债,务,务，特,别,别是产,生,生或有,负,负债。,（,3,）后续,投,投入,土地变,更,更到项,目,目公司,名,名下后,，,，如不,是,是万科,单,单方投,入,入后续,资,资金，,而,而是双,方,方按一,定,定比例,进,进行后,续,续投入,，,，则对,方,方是否,有,有能力,进,进行后,续,续投入,，,，存在,一,一定的,不,不确定,性,性。控,制,制方式,一,一是事,先,先要了,解,解对方,的,的资金,实,实力，,二,二是万,一,一对方,无,无法完,成,成后续,投,投入，,需,需要有,变,变通办,法,法，如,改,改为万,科,科单方,投,投入，,但,但利润,分,分配比,例,例也相,应,应调整,。,。,（,4,）经营,管,管理,万科应,当,当负责,经,经营管,理,理，对,方,方可以,适,适当参,与,与和监,督,督，但,不,不能过,度,度干涉,。,。控制,方,方式一,是,是事先,双,双方要,约,约定清,楚,楚，二,是,是董事,长,长、总,经,经理要,由,由万科,委,委派、,董,董事会,构,构成万,科,科占多,数,数。,万科合,作,作模式,及,及案例,分,分享,与土地,方,方的合,作,作模式,第二种,模,模式：,合,合作建,房,房,合作建,房,房是指,以,以一方,提,提供土,地,地使用,权,权，另,一,一方或,多,多方提,供,供资金,合,合作开,发,发房地,产,产的房,地,地产开,发,发形式,。,。,模式：,分,分为挂,牌,牌模式,和,和协议,模,模式。,实际上,是,是通过,挂,挂牌或,者,者协议,模,模式受,让,让部分,土,土地使,用,用权,。,一、协,议,议方式,以深圳,为,为例：,原,原农村,征,征地时,返,返还的,工,工商发,展,展用地,进,进入市,场,场的，,按,按建筑,面,面积收,取,取市场,地,地价的,10,，可,以,以合作,建,建房。,土,土地可,以,以协议,出,出让。,合,合作方,可,可以协,议,议合作,建,建房，,报,报主管,部,部门审,批,批。,案例：,深,深圳银,湖,湖项目,合作方,式,式：,宗地属,于,于农村,征,征地返,还,还用地,，,，能够,以,以合作,建,建房方,式,式取得,土,土地。,万,万科深,圳,圳公司,拟,拟与土,地,地方、,中,中介方,通,通过三,方,方合作,建,建房的,形,形式进,行,行开发,。,。,合作内,容,容：,1,、土,地,地方,在,在项,目,目中,占,占,20%,的权,益,益，,负,负责,提,提供,项,项目,土,土地,使,使用,权,权，,完,完成,地,地块,红,红线,内,内的,清,清场,，,，办,理,理相,关,关手,续,续，,取,取得,林,林业,和,和环,保,保部,门,门的,批,批文,；,；,2,、中,介,介方,在,在项,目,目中,占,占,15%,的权,益,益，,负,负责,缴,缴纳,项,项目,用,用地,的,的政,府,府地,价,价（,以,以政,府,府基,准,准地,价,价的,10%,为基,数,数计,算,算，,估,估计,总,总额,在,在,2,000,万元,左,左右,）,），,负,负责,按,按规,定,定迁,移,移高,压,压线,，,，并,负,负责,相,相关,手,手续,的,的办,理,理；,3,、万,科,科在,项,项目,中,中占,65%,的权,益,益，,负,负责,项,项目,后,后续,的,的开,发,发建,设,设，,承,承担,相,相应,的,的资,金,金和,项,项目,开,开发,风,风险,，,，并,以,以商,议,议的,价,价格,收,收购,土,土地,方,方、,中,中介,方,方在,项,项目,中,中的,权,权益,。,。,万科合作,模,模式及案,例,例分享,与土地方,的,的合作模,式,式,二、,挂牌方式,1,、模式,描,描述,以深圳为,例,例：对已,缴,缴清地价,款,款的出地,方,方（农村,征,征地返还,用,用地除外,）,），出地,方,方直接进,入,入土地交,易,易市场，,通,通过挂牌,、,、招标、,拍,拍卖等方,式,式寻找合,作,作方。,合作建房,（,（农村征,地,地返还用,地,地除外）,须,须进入土,地,地房产交,易,易中心通,过,过招标、,拍,拍卖和挂,牌,牌交易方,式,式公开进,行,行，弃绝,了,了以前私,下,下寻找合,作,作方的途,径,径。,合作建房,视,视为土地,使,使用权部,分,分权益的,转,转让，以,价,价高者得,的,的原则确,定,定合作方,，合作开,发,发的事宜,不,不作为交,易,易条件，,待,待成交后,由,由合作双,方,方协商解,决,决。,基本模式,如,如图：,万科合作,模,模式及案,例,例分享,与土地方,的,的合作模,式,式,2,、合作原,则,则,默契原则,：,：事先达,成,成默契。,成本控制,原,原则：竞,争,争可能导,致,致成本增,加,加，即便,事,事先有默,契,契，成交,价,价超过协,议,议价的差,价,价返还难,以,以保障。,故,故不应以,差,差价返还,作,作为提高,成,成本的理,由,由。,土地过户,原,原则：万,科,科要按份,额