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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,海泰时代商业广场,前 言,一个商业项目的成功与否，,首先取决于当地消费人群及消费力,，通过研究消费人群的需求细分定位，再去做主题定位，乃至于业种业态定位及业态布局规划；只有真正契合消费需求，商家才能获利，从而商业项目才能良性运营，并逐步扩大营业半径，,最终形成目的性消费地，而非区域型商业；,所以前期的思考显得十分重要，只有定位准确无误，招商才可能成为“选商”（筛选合适的商家），而非痛苦的“邀商”，招商成功了才有可能,有“市”有人气,，有了人气才能通过运营管理慢慢,“旺市”,。,因此，我们先应来研究一下：,我们的消费需求在哪里，消费环境又是如何的？,区域商业市场分析,区域人口分析,项目分析,项目定位,五,.,业态布局,六,.,业种分类,七,.,租金预估,八,.,经营管理,一、,区域商业市场分析,四川北路商业档次,缺乏有号召力的商业项目，主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差,中段,南段,北段,商业中低档次,品牌多以本地品牌为主，满足中年消费需求；,商业中高档次,综合消费，兼顾各年龄段消费客群,商业中低档次,消费客群向年轻客群转型之中,四川北路商业租金水平各段差异较大不同商铺租金参差不齐,虹口足球场,北段,海伦西路,中段,海宁路,南段,苏州河路桥,一楼租金水平：,12-35,元,/,平米,/,天,一楼铺租金水平：,10-28,元,/,平米,/,天,一楼租金水平：,5.5-15,元,/,平米,/,天,四川北路沿线商业租金情况呈现三个特点：,（,1,）商业街由北往南逐渐走低；呈倒金字塔型；,（,2,）南段和北段租金差距较大；,（,3,）商铺租金参差不齐，租金规律凌乱。,二、,区域人口分析,经营商家,商圈内的原有经营者,附近商铺品牌商家,人群描述,大多为有一定经营经验的经营者,具备一定的供货渠道,承租心理,对于一些已经成熟的具有经验的经营者来说，经营商铺的风险和机会,已经得到充分认识，他们入租时较少犹豫，主要关注商业项目管理者,经营能力,面对小经营者，市场在养铺期间的租金对他们的决策影响较大羊群效,应明显，通常是一个有号召力的品牌商家入住，多数都会跟进,消费人群：,主要是周遍办公楼宇里的商务人群，,以及来四川路逛街购物的消费群体。,三、项目分析,项目概述,本项目位于四川北路武进路口，是集商业、办公为一,体的,17,层综合楼。,海泰时代广场占地面积为,5812,平方米，总建筑面积,33973.17,平方米。,1-3,楼规划为商业配套，,4-17,楼为写,字楼部分。,1F,建筑面积为：,1815.23,，,2F,建筑面积为：,2956.85,，,3F,建筑面积为：,2824.42,，地下一、二层为车,位，车位数量地下,122,个。,物业管理费：,40,元,/,月（商业）,项目紧靠四川北路，属核心商圈，周边商业氛围浓郁；,交通便利，公交站点、轨道交通齐全；本项目是“海泰地产”的重点工程，具有良好的开发背景；项目周遍商办楼宇密集，白领阶层云集，为商业的整体打造奠定了基石；,项目所在区域，目前仍处发展改造阶段，商业网点较为分散，配套设施不够完善，以中档消费为主；,本项目建筑形态属不规则状，对招商业态带来影响,目前项目临街的武进路以车流为主，人流量较少；,停车位较少，无法满足商业及办公的需求；,四川北路商业街历史悠久，具有良好的人文环境和商业底蕴；,区域办公人流较多，白领阶层具有一定消费能力；,该区域为四川北路,CBD,核心区域，商务楼云集，缺乏有规模的餐饮娱乐 和商务洽谈场所；,四川路整体商业经营状况一般，区域商业还未复苏 ；,盛邦国际大厦毗邻本项目，对本案产生一定的视觉障碍，对本案的经营和形象面的展示有一定的影响；,政府近几年重点在打造北外滩商业，四川路商业整体打造还未启动；,竞争对手浮现，同质化竞争日趋激烈；,SWOT,分析,Strengths-,优势,Weakness-,劣势,Opportunities-,机会,Threat -,威胁,总结：,综上所述，我司认为本项目在区域内有着自,己独特的地理位置和商业优势。,但也存在着风险和机遇，如何对本项目合理,的定位，将决定着项目的成与败。,四、项目定位,本项目为办公楼宇下的裙房商业，在区域市,场竞争日趋激烈的情况下，如何和市场同类,产品做差异化区隔，更能体现为区域办公楼,宇里的商务人群提供优质的配套服务，彰显,项目的高贵不,“,贵,”,的气质，引领四川路楼,宇商业的潮流。,具有品位、格调餐饮之楼宇商业,五、业态定位,业态布局,超市、娱乐,便利店,酒店大堂,银行,餐饮,邮局快递,酒店公寓大堂,特色、餐饮,秀森大厦一层招商业态图,娱乐、,KTV,餐饮、娱乐,银行、邮局,特色餐饮,秀森大厦二层招商业态图,特色餐饮、娱乐,超市、娱乐,秀森大厦地下一层招商业态图,1F,面积,:1815.23,1F,面积：,1815.23,2 F,面积：,2956.85,2F,面积：,2956.85,3F,面积：,2824.42,3F,面积：,2824.42,六、业种分类,餐饮,67%,商务配套,33%,餐饮：,5087.21,，占,67%,商务配套：,2509.29,占,33%,七、租金预估,1F,：,8,元,/,平方,/,天,1815.23 =14521.84,元,2F,：,5,元,/,平方,/,天, 2956.85 =14784.25,元,3F,：,3,元,/,平方,/,天,2824.42 =8473.26,元,37779.35,元,7596.5 =4.97,元,/ /,天,本项目整体均价：,4.97,元,/ /,天,本项目整体定位为办公楼宇的商业配套，结合周遍区域的租金价格，以及按项目业态的排布，我司认为本项目,招商周期,1,、蓄水准备期,1,个月,2,、强招期：,4,个月,3,、整体开业准备：,1,个月,至,2011,年,1,月,1,日签约率,90%,，整体开业率,80%,2010,年,56,月,2010,年,710,月,2010,年,1011,月,八、经营管理,运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升,的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多,样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理,的商业房地产项目，会逐渐从,“,商业管理,”,蜕变成,“,物业管理,”,，直至,最终完全丧失自己的商业核心竞争力。,我们的经营理念和原则是,统一经营理念，,统一招商管理，,统一推广营销，,统一服务监督，,统一物业管理。,谢谢观赏,
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