房地产开发项目评估方法

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产开发项目评估方法,一、房地产开发项目建设程序,二、项目策划内容与方法,三、市场分析方法,四、财务评价方法及举例分析,一、房地产开发项目建设程序,获得土地阶段,（初步可行性研究）,土地报价的可行性研究报告,董事会批准参加土地竞买重大事宜,参加土地竞买,前期管理阶段,产品方案优化,规划设计与方案优化,可行性研究与项目融资（,前期终点，三证评估，四证放款,）,经营计划阶段,经营实施阶段,（动态管理与控制）,开工准备,项目开工,开盘销售,竣工验收,后评价阶段,二、项目策划内容与方法,策划含义：,以市场为导向，以方案优化为手段，以确定,计划参数为目的，构思项目整体开发方案。,策划内容：,1,、产品定位,（市场研究,及产品方案优化）,2,、项目策划基本参数,3,、项目分期开发计划,（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）,4,、开发产品经营计划,（经营方式、价格、销售速度、回款）,5,、投资估算及使用计划,（工程量、造价、用款计划）,6,、资金筹措计划,（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）,1,、产品定位（市场研究及产品方案优化）,（,1,）市场研究,宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；,产品定位分析，确定产品档次及价格；,价格预测，确定未来若干年的产品价格。,（,2,）产品方案优化,产品方案优化在项目评估阶段意义不大。,2,、基本参数（一）,序号,项目名称,单位,数据或选项,备注,1,项目周期单位,2,1-,按月,/2-,按季,/3-,按年,2,项目周期（计算期）,季,20,签定土地合同年月,至最后一笔销售款收到为止,3,项目起始年份,年,2005,签定土地合同年份,或开始项目前期工作年份,4,项目起始季度,季,1,签定土地合同季度,或开始项目前期工作季度,5,土地交付使用年份,年,2005,控制项目开工的最早年份,6,土地交付使用季度,季,3,控制项目开工的最早季度,7,项目基准收益率,%,10,8,土地契税税率,%,4,9,项目分期开发期数,期,3,3,、项目分期开发计划参数,项目分期,开工年份,开工季度,竣工年份,竣工季度,1,2005,4,2007,4,2,2007,1,2008,2,3,2008,3,2009,4,单项工程（产品）开发计划,参数,项目分期,单项工程,产品类型,开发面积,(),开盘年份,开盘季度,开工,年份,开工,季度,封顶,年份,封顶,季度,竣工,年份,竣工,季度,容积率,1,一期高层住宅,普通住宅,55000,2006,1,2005,4,2007,1,2006,4,2,1,地下车库,配套工程,33750,2006,1,2005,4,2005,4,2006,4,1,一期地面车库,配套工程,4687.5,2006,1,2005,4,2006,1,2006,4,2,二期高层住宅,普通住宅,60000,2007,2,2007,1,2007,2,2008,2,2,2,二期地面车库,配套工程,5625,2007,2,2007,1,2007,2,2008,2,3,三期高层住宅,普通住宅,55000,2008,4,2008,3,2008,4,2009,4,2,3,三期地面车库,配套工程,4687.5,2008,4,2008,3,2008,4,2009,4,4,、开发产品经营计划,参数,产品名称,数量,(),价格参数,销售计划参数,收款比例,(%),开盘,单价,(,元,),增减,幅度,(%),变化,周期,(,季,),变化,方式,开盘年,.,季,销售周期,（季）,合同,首付,二次,付款,间隔,交房,一期小高层出售,55000,6000,2,1,同比,2006.1,6,30,30,70,一期地下车库出售,33750,2000,2,1,同比,2006.1,6,30,30,70,一期地面车库出售,4687.5,5000,2,1,同比,2006.1,6,30,30,70,二期小高层出售,60000,6600,2,1,同比,2007.2,6,30,30,70,二期地面车库出售,5625,5000,2,1,同比,2007.2,6,30,30,70,三期小高层出售,55000,7200,2,1,同比,2008.4,5,30,30,70,三期地面车库出售,4687.5,5000,2,1,同比,2008.4,5,30,30,70,5,、投资估算及使用计划,序号,工程或费用名称,计算基数,数量,基数单位,估算指标,指标单位,估算价值,(,万元,),计入取,费基数,1,一期工程费用,否,1.1,一期小高层,按建筑面积,55000.00,平方米,1200.00,元,/,平方米,6600.00,是,1.2,一期地下车库,按建筑面积,33750.00,平方米,2200.00,元,/,平方米,7425.00,否,1.3,一期地面车库,按建筑面积,4687.50,平方米,800.00,元,/,平方米,375.00,否,合计,14400.00,否,2,二期工程费用,否,2.1,二期小高层,按建筑面积,60000.00,平方米,1300.00,元,/,平方米,7800.00,是,2.2,二期地面车库,按建筑面积,5625.00,平方米,800.00,元,/,平方米,450.00,否,合计,8250.00,否,3,三期工程费用,否,3.1,三期小高层,按建筑面积,55000.00,平方米,1400.00,元,/,平方米,7700.00,是,3.2,三期地面车库,按建筑面积,4687.50,平方米,800.00,元,/,平方米,375.00,否,合计,8075.00,否,工程费用估算指标,其它费用估算指标,(,第一期,),序号,工程或费用名称,计算基数,数量,基数单位,估算,指标,指标,单位,估算价值,(,万元,),2,土地征用费,用地面积,85000,平方米,4500,元,/M,2,38250.00,3,前期工程费,按建安费比例,14400,万元,5,%,720.00,4,基础设施建设费,按建筑面积,93437,平方米,200,元,/M,2,1868.75,5,公共配套设施费,按建安费比例,14400,万元,1,%,144.00,6,开发期税费,按收入比例,43561,万元,1,%,435.62,7,开发间接费,8,其他工程费,按建安费比例,14400,万元,2,%,288.00,9,管理费用,按建安费比例,14400,万元,3,%,432.00,10,销售费用,按收入比例,43561,万元,4,%,1742.46,11,财务费用,12,预备费,按建安费比例,14400,万元,5,%,720.00,13,流动资金,合计,44600.83,土地费用使用计划参数,项目名称,1,期工程,2,期工程,3,期工程,第,1,次付款年份,2005,第,1,次付款季度,1,第,1,次付款比例（,%,）,30,第,2,次付款年份,2005,第,2,次付款季度,2,第,2,次付款比例（,%,）,40,第,3,次付款年份,2005,第,3,次付款季度,3,第,3,次付款比例（,%,）,30,6,、资金筹措计划数据,长期借款还本付息条件,资金筹措计划,股东借款还本付息计划,长期借款还本付息条件,借款名称,项目分期,年利率,(%),偿还方式,宽限期,(,季,),偿还期,(,季,),贷款放,款时间,过桥贷款,第,1,期,18,指定还本利,3,1,一期银行借款,第,1,期,7.20,按输入的先后顺序还,5,0,二期银行借款,第,2,期,7.20,按输入的先后顺序还,11,三期银行借款,第,3,期,7.20,按输入的先后顺序还,17,项目启动资金筹措方法,1,、启动资金,一期工程,=,从拿土地到开工（四证齐全）全部费用,二期以后,=,与一期工程一起拿地的费用,整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。,2,、启动资金的筹措,最低自有资金,=,首期工程总投资,35%,和,=,二期以后的土地费用,过桥资金,启动资金,-,最低自有资金,3,、举例,（,1,）启动资金,一期工程,2005,年,4,季度开工，启动资金应该计算到,2005,年,3,季度末。,三期工程共需要启动资金,41187.75,万元。,（,2,）启动资金筹措,启动资金中土地费用（含契税）,39776.03,，项目启动资金至少需要筹措,40000,。自有资金,30000,，过桥贷款,10000,。,长期贷款,18000,以内。,资金筹措计划（第一期）,序号,项目名称,合计,2005.1,2005.2,2005.3,2005.4,2006.1,1,投资使用计划,33122.97,3748.16,5345.54,4543.42,2742.56,4573.17,2,资金筹措计划,23092.81,13092.81,10000,2.1,权益投资,3092.81,3092.81,2.1.1,用于建设投资,3092.81,3092.81,2.1.2,用于经营资金,2.2,经营资金借款,2.3,长期借款,20000,10000,10000,2.3.1,一期贷款,10000,10000,2.3.2,过桥贷款,10000,10000,资金筹措计划（第二期）,序号,项目名称,合计,2005.1,2005.2,2005.3,2005.4,2006.1,1,投资使用计划,26588.28,4049.53,5399.37,4049.53,2,资金筹措计划,14038.37,4211.52,5615.34,4211.51,2.1,权益投资,14038.37,4211.52,5615.34,4211.51,2.1.1,用于建设投资,14038.37,4211.52,5615.34,4211.51,2.1.2,用于经营资金,2.2,经营资金借款,2.3,长期借款,2.3.1,二期贷款,资金筹措计划（第三期）,序号,项目名称,合计,2005.1,2005.2,2005.3,2005.4,2006.1,1,投资使用计划,25109.73,3712.16,4949.55,3712.16,2,资金筹措计划,12868.83,3860.65,5147.53,3860.65,2.1,权益投资,12868.83,3860.65,5147.53,3860.65,2.1.1,用于建设投资,12868.83,3860.65,5147.53,3860.65,2.1.2,用于经营资金,2.2,经营资金借款,2.3,长期借款,2.3.1,三期贷款,三、市场分析方法,（一）市场分析的最终结果,（二）价格趋势分析,（三）市场定位分析方法,（四）,产品定价与竞争能力分析,（五）项目评价价格预测,（一）市场分析的最终结果,项目的产品适合以什么价格和速度买出去。,（二）价格趋势分析方法,理论：,供需关系与当前价位共同决定价格走势,宏观趋势分析内容：,供需分析,土地储备水平,需求量预测,供应量分析,供需分析,价格变动趋势,当前价位分析,房价收入比,当前价位与变动趋势分析,理性回归幅度,用供需关系修正价格变动趋势,确定理性回归幅度,需求量预测,指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量,住宅总量,=,人均住宅面积,城市人口,序号,项目,单位,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,1,市区人口,万人,207,210,212,217,223,229,236,243,251,258,2,人均居住面积,万,M2,16.2,17.2,17.8,18.6,19.5,20.4,21.4,22.5,23.6,24.8,3,住房面积,万,M2,3357,3603,3781,4034,4339,4676,5053,5472,5912,6398,4,新增面积,万,M2,247,177,254,304,337,377,419,440,487,5,拆迁量,万,M2,40,130,180,200,200,200,200,20