某集团投资决策流程调研

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,项目投资决策评审流程研究,总裁办,2013-8-21,前言,投资项目涉及到资金、周期、社会资源等多渠道、多层面、多环节的内容，项目投资的成败，与项目前期大量细致、准确和有深度的调研分析工作有着密切和重要的联系。提高项目调研分析的水平，规范投资决策评审行为，提升科学决策的能力，是项目投资决策评审需要高度重视的问题。,1.,行业标杆企业投资决策评审流程,龙湖,万科,万达,投资决策流程,上会资料准备,地区公司发展部,地区公司,PMO,会议,地区公司总经理审批,集团投融资中心,集团投融资决策,委员会,地区公司发展部,龙湖企业投资决策评审流程,龙湖企业投资决策分析模型,万科投资决策评审流程,万科投资决策评审流程,准备阶段,立项阶段,基础研究,土地信息收集、甄别,立项报告,合作意向书或框架协议,万科投资决策评审流程,可研,阶段,规划设计,成本测算,财务测算,市场分析、客户定位,合同法律风险分析,万科投资决策评审流程,决策,阶段,通过决策,与土地方签署协议,移交,阶段,项目经理部、项目事务部,万达投资决策评审流程,万达项目获取管理办法,项目,投,投资,决,决策,评,评审,流,流程,思,思考,1.,项目,投,投资,决,决策,需,需要,考,考虑,的,的因,素,素,项目,特,特征,是,是否,符,符合,企,企业,的,的主,营,营产,业,业领,域,域,项目,地,地域,是,是否,符,符合,企,企业,的,的战,略,略布,局,局规,划,划,项目,经济,财,财务,指,指标,是,是否,可,可行,项目,法,法律,风,风险,是,是否,可,可控,项目,所,所在,区,区域,政,政策,、,、经,济,济、,社,社会,环,环境,、,、人,文,文是,否,否良,好,好,2.,项目,投,投资,决,决策,评,评审,流,流程,需,需要,考,考虑,的,的因,素,素,项目,信,信息,渠,渠道,、,、所,有,有资,料,料的,可,可靠,性,性,项目,是,是否,实,实地,考,考察,项目,业主,方,方是,否,否充,分,分接,触,触沟,通,通,项目,可,可行,性,性分,析,析深,度,度、,完,完整,性,性和,准,准确,程,程度,参与,项,项目,可,可行,性,性分,析,析的,单,单位,和,和人,员,员的,构,构成,及,及分,析,析方,法,法是,否,否可,行,行,提交,投,投资,决,决策,评,评审,的,的资,料,料完,备,备程,度,度,是否,存,存在,先,先入,为,为主,的,的假,设,设,准备,阶,阶段,项目,信,信息,收,收集,、,、甄,别,别,立项,阶,阶段,内部,立,立项,报,报告,、,、签,订,订合,作,作意,向,向书,或,或框,架,架协,议,议,可研,阶,阶段,项目,定,定位,、,、,规划,设,设计,、,成本,测,测算,、,财务,测,测算,、,市场,分,分析,、,、客,户,户定,位,位,、,合同,法,法律,风,风险,分,分析,决策,阶,阶段,投委,会,会评,审,审决,策,策、,与,与项,目,目方,签,签订,正,正式,协,协议,项目,投,投资,决,决策,流,流程,不管,是,是什,么,么类,型,型的,项,项目,，,，招,拍,拍挂,、,、招,商,商引,资,资、,收,收并,购,购项,目,目等,，,，从,项,项目,信,信息,收,收集,到,到项,目,目决,策,策通,过,过，,都,都必,须,须要,经,经历,这,这四,个,个阶,段,段。,每,每个,阶,阶段,必,必须,要,要开,展,展的,相,相应,的,的工,作,作内,容,容和,形,形成,的,的必,要,要的,工,工作,成,成果,以,以备,决,决策,评,评审,。,。,法务,部,部门,投资,发,发展,中,中心,财务,管,管理,部,部门,设计,部,部门,工程,管,管理,部,部门,成本,管,管理,部,部门,营销,部,部门,决策层,项目信息,收,收集,项目信息,归,归档,项目初判,是否符合,集,集团产业,规,规划？,是否符合,集,集团地域,战,战略布局,？,？,是否符合,集,集团三年,经,经营战略,规,规划？,是否符合,集,集团项目,储,储备要求,？,？,项目获取,的,的方式,填写：,项目信息,市,市调表,；,项目立项,建,建议书,项目准备,阶,阶段：项,目,目信息收,集,集、初判,项目信息,评,评估会,实地考察,项目实地,调,调研考察,定期或不,定,定期汇总,所,所有项目,信,信息，由,总裁,组织项目,信,信息评估,会,会进行综,合,合评估，,确,确定项目,是,是否立项,。,。,法务部门,投资发展,中,中心,财务管理,部,部门,设计部门,工程管理,部,部门,成本管理,部,部门,营销部门,决策层,项目立项,项目科研,阶,阶段：项,目,目可行性,分,分析编制,项目信息,评,评估会,制定可行,性,性研究计,划,划,组织召开,项目可行,性,性研究启,动,动会,，启动可,行,行性研究,报,报告编制,工,工作。,同意立项,组织现场,勘,勘查、尽,职,职调查,法律风险,分,分析,市场调研,、,、项目及,产,产品定位,规划草案,设,设计,工程技术,分,分析,项目成本,测,测算,经济效益,测,测算,拟订合同,草,草案,编制可行,性,性分析报,告,告,如涉及酒,店,店，需酒,店,店集团参,与,与调研和,定,定位并出,意,意见,总裁审批,同,同意启动,编,编制,项目存档,不同意立,项,项,法务部门,投资发展,中,中心,财务管理,部,部门,设计部门,工程管理,部,部门,成本管理,部,部门,营销部门,决策层,项目决策,阶,阶段：项,目,目投资决,策,策评审,可行性分,析,析报告,内部评审,（,（书面,OA,发给参与,的,的各个部,门,门负责人,进,进行审查,，,，提出修,改,改意见，,并,并调整修,改,改意见）,投委会集,体,体评审,合同谈判,签,签订,参加招拍,挂,挂,结束,申请投委,会,会决策评,审,审,投资发展,中,中心主要,就,就项目及,产,产品定位,、,、规划草,案,案、经济,投,投资测算,、,、法律及,政,政策风险,、,、项目交,易,易方式、,项,项目和集,团,团发展战,略,略关联五,个,个方面形,成,成汇报,PPT,，由投委,会,会成员进,行,行评审。,评审通过,存档,项目选择,关,关注的几,大,大因素,看区,位,看地块的,场,场地条件,看项目规,划,划条件,看交易方,式,式,项目选择,关,关注的几,大,大因素,看区,位,区位不仅,仅,仅是一个,自,自然地理,位,位置的概,念,念，还应,包,包括经济,地,地理状况,与,与交通地,理,理状况。,不,不同的区,位,位适于建,造,造不同的,房,房地产。,我,我们的投,资,资战略区,位,位是什么,？,？,看地块的,场,场地条件,如果说地,段,段是大前,提,提，那么,场,场地则是,小,小前提。,场,场地条件,通,通常包括,地,地块的大,小,小、形,状、地质,地,地形条件,、,、临街状,况,况、基础,设,设施水平,及,及分区限,制,制等。不,同,同地块周,围,围的市政,基,基础设施,往,往往存在,较,较大差异,。,。,场地是否,拆,拆迁完毕,，,，如果未,拆,拆迁完毕,，,，项目开,发,发会因拆,迁,迁而存在,不,不定因素,。,。,地块的高,差,差情况。,高,高差较大,，,，即会影,响,响建筑布,局,局，还会,增,增加土石,方,方和边坡,支,支护,工程，增,加,加项目成,本,本,项目选择,关,关注的几,大,大因素,看项目规,划,划条件,通常城市,规,规划管理,部,部门出于,对,对整个城,市,市和区域,协,协调发展,的,的考虑，,对,对每个地,块,块都会提,出,出具体的,规,规划要求,。,。开发企,业,业必须遵,守,守这些要,求,求，而不,同,同的要求,对,对项目的,影,影响很大,。,。,如用途。,不,不同的地,块,块适合建,造,造的物业,是,是不一样,的,的，不同,的,的物业开,发,发对资金,需,需求也不,一,一样。如,建筑密度,、,、高度、,容,容积率。,不,不同的容,积,积率构成,不,不同的产,品,品,。,还要关注,设,设计条件,的,的可行性,。,。有时政,府,府给出设,计,计条件，,对,对项目开,发,发限制较,大,大。,项目选择,关,关注的几,大,大因素,看交易方,式,式,从获取土,地,地使用权,的,的途径和,方,方式来看,，,，有通过政府,出,出让和当,前,前土地使,用,用者转让,两,两种途径,。,。,政府土地,出,出让的途,径,径操作比,较,较简单，,法,法律关系,清,清楚。从,当,当前土地,使,使用者手,中,中获、取,土,土地则有,许,许多种操,作,作方式，,如,如买断土,地,地过名，,收,收购公司,股,股权。不,同,同的操作,方,方式，对,项,项目运作,影,影响不同,。,。,项目选择,关,关注的几,大,大因素,看交易方,式,式,从获取土,地,地使用权,的,的途径和,方,方式来看,，,，有通过政府,出,出让和当,前,前土地使,用,用者转让,两,两种途径,。,。,政府土地,出,出让的途,径,径操作比,较,较简单，,法,法律关系,清,清楚。从,当,当前土地,使,使用者手,中,中获,取土地则,有,有许多种,操,操作方式,，,，如买断,土,土地过名,，,，收购公,司,司股权。,不,不同的操,作,作方式，,对,对项目运,作,作影响不,同,同。,买断土地,过,过名，除,了,了要关注,土,土地是否,可,可以无条,件,件使用和,法,法律关系,清,清楚外，,土,土地收购,费,费用全额,进,进成本，,如,如同政府,出,出让一样,操,操作简单,。,。,通过收购,公,公司股权,的,的形式来,获,获取土地,，,，面临的,问,问题较多,，,，一是土,地,地的合法,性,性，二是,公,公司的债,务,务，三是,原,原有员工,的,的处理，,四,四是土地,溢,溢价后税,务,务负担。,前,前面三个,问,问题通过,设,设置付款,条,条件和要,求,求提供有,效,效担保加,以,以化解，,但,但土地溢,价,价后的税,务,务负担将,对,对项目产,生,生重大影,响,响。,项目投资,决,决策分析,要,要素,市场分析,房地产投,资,资三要素,：,：时机、,地,地段、质,量,量。,政策、政,治,治环境分,析,析。,经济环境,分,分析。,社会环境,分,分析。,市场供求,关,关系分析,人口数量,和,和结构,。,家庭收入,。,。,城市化进,程,程。,消费者预,期,期。,市场供求,数,数量对比,。,。,项目投资,决,决策分析,要,要素,项目本体,和,和竞争项,目,目分析,竞争项目,的,的实际成,交,交价格。,竞争项目,的,的销售周,期,期。,结合本项,目,目的投资,规,规模和经,营,营计划。,社会环境,分,分析。,财务分析,成本分析,：,：,土地成本,、,、前期费,用,用、工程,建,建设、政,策,策收费、,不,不可预见,费,费、三项,费,费用六大,部,部分,。,收入测算,：,：,一般包括,销,销售收入,和,和租金收,入,入或物业,价,价值，如,果,果是持有,自,自营物业,，,，一般按,内,内部收益,法,法来测算,。,现金流,分,分析。,盈利分,析,析：关,注,注税前,成,成本利,润,润率、,年,年投资,回,回报率,。,。,项目投,资,资决策,分,分析要,素,素,风险分,析,析,法律风,险,险。,价格下,跌,跌风险,。,。,成本上,涨,涨风险,。,。,政策风,险,险。,财务风,险,险。,管理风,险,险。,决策分,析,析,投资决,策,策应履,行,行严格,的,的决策,程,程序，,应,应该召,集,集经营,班,班子和,全,全体相,关,关人员,进,进行集,体,体研究,，,，议定,后,后再报,董,董事会,或,或上级,公,公司审,批,批,。,要对上报,应,应保持,一,一种“,健,健康的,怀,怀疑”,态,态度来,对,对待前,期,期获得,的,的专业,意,意见应保持,一,一种“,健,健康的,怀,怀疑”,态,态度来,对,对待前,期,期获得,的,的专业,意,意见。,项目可,行,行性分,析,析把握,的