宝安大厦营销策略整体方案案例

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,【,“宝安大厦”,营销策略整体方案,】,上 海 文 略 机 构,二零零四年九月,PART 1,市场分析,PART 2,营销战略,PART 3,形象定位,PART 4,战略执行,PART1,市场分析,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,思路,PART1,市场分析,项目介绍,区域分析,竞争分析,重点竞争对手分析,分段户型竞争分析,我们的目标,年底前主推,的销售对象,SWOT分析,SWOT分析之对策,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,地理位置 陆家嘴“三三”坐标轴原点处,三条隧道、三条轨道交通交汇点-东方路将成为未来浦东地区的新心脏,PART1,市场分析 项目介绍,地铁四号线,地铁六号线,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,可售单元租赁状况,PART1,市场分析 项目介绍,有色块为可销售单元,目前空置,已出租，,2004,年,年底前到期,已出租，2004年,年底前未到期,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,可售单元面积配比,PART1,市场分析 项目介绍,链接年底前主推对象,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,区域供应量较大，竞争对手较多,PART1,市场分析 区域分析,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,PART1,市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,金鹰大厦位置与平面图,金鹰大厦,位置与平面图,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,金鹰大厦销售状况1,销售状况：,公开日期,2004-7-18,PART1,市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,已登记,已签约,可售,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,金鹰大厦,销售,状,状况2,销售状况,：,：,公开日期,2004-7-18,PART1,市场分析,竞,争,争分析,重点竞,争,争对手分,析,析,已登记,已签约,可售,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,金鹰大厦,销售,状,状况3,PART1,市场分析,竞,争,争分析,重点竞,争,争对手分,析,析,景观好，,销,销售较好,高楼层，,售,售价高，,销,销售较好,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,PART1,市,场,场,分,分,析,析,竞,竞,争,争,分,分,析,析,金,鹰,鹰,大,大,厦,厦,推,推,广,广,主,主,题,题,世,纪,纪,公,公,园,园,第,第,一,一,排,排,生,生,态,态,商,商,务,务,新,新,曙,曙,光,光,企,业,业,的,的,大,大,上,上,海,海,总,总,部,部,，,，,私,私,人,人,的,的,驻,驻,沪,沪,公,公,馆,馆,PART1,市,场,场,分,分,析,析,竞,竞,争,争,分,分,析,析,重,重,点,点,竞,竞,争,争,对,对,手,手,分,分,析,析,报,纸,纸,稿,稿,主,主,推,推,：,：,生,态,态,办,办,公,公,地,段,段,销,售,售,速,速,度,度,快,快,上,海,海,文,文,略,略,房,房,地,地,产,产,经,经,纪,纪,有,有,限,限,公,公,司,司,金鹰大,厦,厦,推,推广与,销,销售1,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,重点,竞,竞争对,手,手分析,公开日,期,期,2004-7-18,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,金鹰大,厦,厦,推,推广与,销,销售2,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,重点,竞,竞争对,手,手分析,解放日,报,报连续,一,一个月,每,每隔一,周,周一个,半,半版效,果,果较好,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,世纪凯,厦,厦,位,位置与,平,平面图,世纪凯,厦,厦,位置与,平,平面图,北,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,重点,竞,竞争对,手,手分析,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,世纪凯,厦,厦,销,销售状,况,况,销售状,况,况：,公开日,期,期,2004-4-27,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,重点,竞,竞争对,手,手分析,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,世纪凯,厦,厦,推,推广主,题,题,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,重点,竞,竞争对,手,手分析,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,PART1,市场分,析,析,竞,竞争,分,分析,分段户,型,型竞争,分,分析,100,200平米：竞争,对,对手少,，,，总价,低,低，适,合,合投资,200,300平米：竞争,对,对手主,要,要为世,纪,纪凯厦,，,，对手,该,该面积,销,销售较,好,好,300,500平米：竞争,最,最为激,烈,烈,500,1000平,米,米：主要,以,以自用,为,为主，,需,需要有,针,针对性,寻,寻找客,户,户,1000平米,以,以上：主要,以,以自用,为,为主，,需,需要有,针,针对性,寻,寻找客,户,户,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,年底前,主,主推的,销,销售对,象,象,PART1,市场分,析,析,目,目标,针对客,户,户,投,投资、,自,自用各,一,一半,链接项,目,目介绍,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,我们的,目,目标,PART1,市场分,析,析,目,目标,“宝安,”,”在上,海,海品牌,建,建设的,战,战略布,局,局之一,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,SWOT分析,PART1,市场分,析,析,项,项目,优,优劣势,优势,劣势,威胁,未来区,域,域潜在,供,供应量,较,较大,在售竞,争,争楼盘,品,品质均,高,高于本,案,案,部分硬,件,件配置,低,低于新,开,开盘项,目,目,部分销,售,售面积,偏,偏大,剩余年,限,限只有38年,租赁客,参,参差不,齐,齐,位于陆,家,家嘴成,熟,熟的竹,园,园商贸,区,区内,距离地,铁,铁二号,线,线东方,路,路站步,行,行5分,钟,钟,酒店资,源,源可共,享,享,现房，,租,租赁状,况,况好，,有,有一定,知,知名度,机会,东方路,三,三地铁,、,、三隧,道,道交叉,口,口规划,周边写,字,字楼项,目,目销售,良,良好,目前写,字,字楼供,应,应不大,有条件,整,整盘包,装,装,宝安品,牌,牌宣传,上 海,文,文,略,略 房,地,地,产,产 经,纪,纪,有,有 限,公,公司,SWOT分析,之,之对策,PART1,市场分,析,析,项,项目,优,优劣势,优势,深入了,解,解客户,，,，利用,实,实效的sp活,动,动打动,客,客户,充分,利,利用,品,品牌,资,资源,形象,领,领跑,，,，以sp,活,活动,及,及优,势,势资,源,源抢夺,竞,竞争,对,对手,客,客户,宝安,品,品牌,战,战略,以未,来,来交,通,通规划展现,无,无限,投,投资,潜,潜力,利用,酒,酒店,资,资源,提,提升,楼,楼盘,品,品质,强化,项,项目整盘,包,包装,宝安品牌战略,品牌,战,战略,，,，高,度,度提,升,升,强化,未,未来,规,规划,展,展示,强化,整,整盘,形,形象,包,包装,劣势,机会,威胁,发挥优势，抢,占,占机会,利用机会，克,服,服劣势,发挥优势，转化威胁,减小劣势，避免威胁,PART2,营销战略,迅速建立,区,区域市场,中,中的鲜明,形,形象,吸引客户,来,来人、来,电,电,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,营销战略,总,总则,PART2,营销战略,利用优势,资,资源举行,有,有针对性,的,的SP活,动,动,截留竞争,客,客户，促,成,成客户成,交,交，打开,局,局面,强化宝安,及,及项目品,牌,牌,作为主要,竞,竞争战略,PART3 形,象,象定位,如何建立,区,区域市场,中,中的鲜明,形,形象？,项,目,目推广案,名,名,项,目,目推广主,题,题语,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,内容,PART3,形象定位,项,目,目推广LOGO,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,项目卖点,分,分析,PART3,形象定位,陆家嘴CBD,三三交通,规,规划,宝安品牌,宝安酒店,资,资源,财富,汇聚,投资,自用,陆家嘴,富谷,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,项目案名,PART3,形象定位,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,“陆家嘴,富谷”,项,项目案名,解,解释,PART3,形象定位,“陆家嘴,”,”上海,乃,乃至世界,闻,闻名的金,融,融商务区,，,，能够体,现,现本项目,地,地段,的卖点，,同,同时这三,个,个字本身,就,就具有汇,聚,聚财富的,巨,巨大磁力,。,。,“富,谷,谷”财富,之,之谷，智,慧,慧之地。,项,项目所处,地,地理位置,极,极具优势,，,，城市,三轨道三,隧,隧道皆在,此,此犹如四,方,方江河汇,入,入海洋，,暗,暗喻财富,流,流,向的归宿,平,平台。,与“商务,区,区、写字,楼,楼”等商,务,务名词紧,靠,靠，联想,空,空间大。,如,如美,国的“硅,谷,谷”等,“陆家嘴,富谷”综,合,合了项目,的,的关键卖,点,点。,朗朗上口,，,，易读易,记,记。,与市场上,同,同类产品,的,的案名进,行,行区分，,标,标新立异,。,。,上 海,文,文 略,房,房 地,产,产 经,纪,纪 有,限,限 公司,项目LOGO,PART3,形象定位,形象,地,地位,希,希望,未,未来,形象以项,目,目的建筑,形,形态与其,外,外立面做,引,引申，其,型,型貌似引,航,航灯塔，,又,又,处于金融,商,商务腹地,，,，预示本,项,项目具有“引航财,富,富”的强大能,量,量。,地位地理,位,位置、商,务,务氛围十,分,分优越，,如,如海上灯,塔,塔，位置,赫,赫显指引方,向。预示着,本,本项目能,吸,吸引投资,，,，增加效,益,益，起到,一,一个指示,先,先锋,的作用。,希望远航,者,者可以从,灯,灯塔处获,得,得前进的,希,希望，本,项,项目区域未来,规,规划就,是希望，希望获,得,得成功的,人,人们可以,在,在此实现,他,他们更高,层,层次的创,富梦想。,未来灯塔的,魅,魅力在于给,航,航行者一个,前,前景未来。有希望就有,未,未来，在,一个充满希,望,望的平台上,创,创富，未来,的,的发展空间,无,无可限量。,上 海 文,略,略 房,地,地 产 经,纪,纪 有,限,限 公司,项目推广主,题,题,PART3,形象定位,财富,引航,，焦点经济,NO HOPE,NOFUTURE,PART4,战,战略执,行,行,推广攻略,品牌攻略,上 海 文,略,略 房,地,地 产 经,纪,纪 有,限,限 公司,内容,PART4,战略执行,媒体宣传,区域包装,销售资料,活动营销,公司品牌,项目品牌,上 海 文,略,略 房,地,地 产 经,纪,纪 有,限,限 公司,媒体宣传,PART4,战略执行,推广攻,略,略,最大的困难,：,：不了解客户,销售初期媒,体,体最重要的,任,任务：,迅速建立区,域,域市场中的,鲜,鲜明形象,吸引客户来,人,人、来电,广告表现：重形象,系列广告突,出,出最有力卖,点,点,造成强烈的,视,视觉冲击感,受,受,媒体选择：解放日报、,新,新闻晨报、,新,新民晚报,上 海 文,略,略 房,地,地 产