城市综合体培训某地产内部版

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,城市综合体介绍,目 录,一、城市综合体介绍,二、商业项目介绍,三、写字楼项目介绍,一、城市综合体介绍,1,、城市综合体业务涵义或定义,写字楼,公寓,酒店,商业,展览,关于城市综合体,(HOPSCA),概念,于,1986,年最先诞生于巴黎的拉德方斯，,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,特点：,1,、由商业、居住、娱乐、餐饮等组成的建筑群，实现功能互补，客源互动；,2,、拥有较为突出的主题或者标志；,3,、多位于交通便利地带。,HOPSCA,六大业态：,H,OTEL+,O,FFICE+,P,ARK+,S,HOPPINGMALL+,C,LUB+,A,PARTMENT,八大特征：,功能复合性,高密度，集约性,整体统一性,高可达性,巨大的社会效应,/,升值潜力,空间连续性,内外部联系完整性,土地使用均衡性,一、城市综合体介绍,关于城市综合体,(HOPSCA),基本功能,1,2,3,4,商务功能,商业功能,居住功,能,酒店功能,是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。,商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。,居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求,酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，,24,小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。,一、城市综合体介绍,二、,成功案例分析,:,深圳华润中心,项目位于深圳地王金融圈,集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。,物业形态：,万象城,5A,甲级写字楼,华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场,总建筑面积：,约,55,万,m,2,总投资：,40,亿港币,深圳唯一的,SUPER HOPSCA,18.8,万平米深圳商业航母,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,四大领航国际品牌主力店,法国（,Rel,）体验时尚生活百货公司,嘉禾影院,华润万佳,City Value,奥林匹克标准真冰溜冰场,二、,成功案例分析,:,深圳华润中心,二、,成功案例分析,:,深圳华润中心,定单地产四要素,共同选址,技术对接,平均租金,先租后建,定单地产操作理念让万达集团和,16,家零售企业，其中,12,家跨国零售企业，,8,家世界,500,强企业，签订了战略合作协议，这为万达节省大量资金、时间、人力等资源，促进万达飞跃发展。,强调了开发速度而牺牲了租金水平和利润空间；,大客户在经营利益上浮现制肘现象，影响发展能力（万千百货百货的由来）；难以顾及小客户感受；主力店过大影响其他小店铺,，整体的旺场策略、资源分配不均，造成整体的不顺畅，适应变化效率降低，调整进度缓慢。,动力,阻力,二、,成功案例分析,:,大连万达,六大经营理念,只租不售,准确定位,招商在前,规划设计,成本控制,物业管理,定地址 定客户 定规模,确定主力店 选择次主力店,交通体系 高度、荷载 留有余地,集权控制 准决算管理 设计成本控制,场子能否保值升值的关键 补充招商是重点,保有主力商业铺子,二、,成功案例分析,:,大连万达,六大价值焦,点,点,品牌价值,区位价值,时机价值,社会价值,商业价值,组合价值,二、,成功案例分析,:,大连万达,定位战略选,择,择,资产经营者,-,安全是核心,品牌塑造者,-,服务是关键,价值创造者,-,品质是根本,管控模式的,转,转变：强化,“,“大连锁”,理,理念,服务模式的,转,转变：强化,“,“大服务”,理,理念,品牌战略的,转,转变：强化,“,“大品牌”,营,营销,信息模式的,转,转变：建立,统,统一信息平,台,台,空间模式的,转,转变：统一,规,规划监管平,台,台,盈利模式的,转,转变：建立,统,统一价值体,系,系,二、,成功案例分析,:,大连万达,实战操作要,点,点：战略,商业地产的,选,选址,商业项目的,定,定位,项目的支撑,条,条件,项目的招商,策,策略,项目的运营,规,规划,项目的后期,管,管理,万达集团商,业,业地产经营,模,模式的现状,、,、演变，万,达,达集团在商,业,业地产经营,模,模式中的思,考,考,推动万达创,新,新、前进，,从,从某种意义,上,上说，万达,是,是把握了机,会,会适应了时,代,代发展、城,市,市发展的需,要,要，在摸索,中,中、失败中,总,总结、思考,、,、创新，一,步,步步壮大、,直,直至成长为,今,今天的巨人,。,。,全功能都会,居,居住区,集群式超级,商,商业区,集成式中央,商,商务区,在居住、商,业,业、商务三,大,大功能战略,规,规划基础上,开,开展对应的,项,项目操作研,究,究对项目的,成,成功起到关,键,键性作用,二、,成功案例分析,:,大连万达,实战操作要,点,点：规划,主力店与商,业,业街,租金与品牌,关,关系,规模与地域,关,关系,时间因素,地域因素,人力资源,二、,成功案例分析,:,大连万达,实战操作要,点,点：客服,消费者,是万达广场,及,及各业态商,户,户最终命运,的,的决定者,空间环境,公共服务,内外客户,五个匹配,亲子业态规,划,划,二、,成功案例分析,:,大连万达,物业管理业,务,务：组织,商业管理公,司,司总经理,商业物业副,总,总,住宅物业副,总,总,工程副总,商业运营各,部,部门,物业管理各,部,部门,商业,/,物业技术部,商业物业、,住,住宅物业单,独,独分开管理,，,，分别设置,两,两位副总管,理,理；,工程副总与,商,商业、住宅,物,物业副总平,级,级，分管商,业,业,/,物业技术分,部,部；,商业物业管,理,理重点工作,：,：消防（占,60%,）租金（,20%,）其他（旺,场,场、营销、,安,安保等,20%,）；,不重视住宅,物,物业管理，,保,保证基本运,营,营既可，住,宅,宅物业的管,理,理人员工资,都,都挂靠商业,物,物业，必要,情,情况下物业,部,部分人员随,时,时调往商业,公,公司，我个,人,人理解为：,物,物业公司为,商,商业公司培,养,养基层服务,人,人员；,绿化、清洁,业,业务全部外,包,包。,二、,成功案例分析,:,大连万达,物业管理业,务,务：设备设,施,施管理,工程副总,商业物业技,术,术分部,工程副总与,商,商业、住宅,物,物业副总平,级,级，分管商,业,业,/,物业技术分,部,部，对公司,总,总经理负责,；,；,商业,/,物业技术分,部,部设两位技,术,术经理，负,责,责各自物业,设,设备维护、,工,工程改造等,技,技术性工作,；,；,建筑在设计,规,规划期间就,注,注重设备系,统,统的功能分,割,割，大商业,、,、小商业、,公,公寓、酒店,、,、住宅设备,设,设施系统是,独,独立的，互,不,不影响，方,便,便产权分割,、,、费用分摊,及,及后期的设,备,备设施维护,；,；,消防设备维,护,护是工程副,总,总最主要职,责,责，占考核,比,比重的,60%,，具有一票,否,否决权，大,商,商业、小商,业,业的改造、,装,装修设计的,消,消防备案等,手,手续全部统,一,一由公司统,一,一操作，杜,绝,绝一切消防,安,安全隐患。,住宅物业技,术,术分部,二、,成功案例分析,:,大连万达,物业管理业,务,务：设备设,施,施管理,想了解下前,期,期施工遗留,问,问题整改情,况,况：,A,、老大难的,问,问题，物业,公,公司没有决,策,策权，存在,内,内外部各方,面,面的压力，,推,推动难度大,，,，比较耗费,脑,脑筋；,B,、万达这方,面,面压力就小,很,很多，告诉,大,大家个小秘,密,密：万达的,物,物业总经理,掌,掌管地产项,目,目团队,50%,奖金，物业,验,验收、联合,巡,巡查发现的,影,影响使用或,者,者存在使用,隐,隐患的问题,点,点地产要及,时,时安排整改,，,，否则地产,就,就拿不到,50%,的奖金；,C,、不仅如此,，,，万达还有,个,个更严厉的,要,要求，所有,工,工程的保修,款,款物业不签,字,字同意地产,不,不得付款，,在,在万达，这,上,上升到职业,道,道德的高度,，,，这个很重,要,要。,D,、解决这,个,个问题需,要,要掌握实,质,质性的东,西,西，需要,高,高层的决,策,策，需要,本,本着干事,业,业的一个,负,负责任的,态,态度。,项目前期,介,介入有没,特,特别的规,定,定、怎么,操,操作：,A,、项目前,期,期介入不,存,存在问题,，,，定单地,产,产的特征,之,之一就是,在,在开工建,设,设前就同,大,大商业（,主,主力店）,共,共同设计,好,好施工图,纸,纸，很多,公,公司都有,自,自己的技,术,术规范，,很,很详细，,甚,甚至详细,到,到运货通,道,道的尺寸,问,问题，我,们,们按照他,们,们提供的,数,数据设计,施,施工，后,期,期基本上,不,不存在影,响,响使用性,能,能而返工,整,整改的问,题,题；,B,、至于步,行,行街，我,们,们有多年,的,的设计经,验,验，根据,项,项目的定,位,位可一步,到,到位完成,设,设计；,C,、独立的,、,、分割的,设,设备设施,系,系统大大,减,减少设计,、,、施工的,难,难度，方,便,便后期管,理,理；,D,、好的愿,望,望要付诸,于,于努力才,能,能达成，,虽,虽然前期,的,的介入已,经,经很全面,了,了，我们,还,还是安排,了,了专人进,行,行跟进。,物业管理,业,业务：团,队,队管理,想了解对,大,大业主、,小,小业主的,管,管理，有,什,什么不同,措,措施：,A,、大业主,由,由商业公,司,司管理，,小,小业主由,物,物业公司,管,管理，管,理,理方不同,；,；,B,、大业主,的,的物业所,有,有权在公,司,司，管理,起,起来方便,多,多了，你,手,手里掌握,着,着实质性,的,的东西。,其,其实很多,大,大业主都,是,是公司多,年,年的战略,合,合作伙伴,，,，大家彼,此,此很默契,，,，合作的,很,很好；,C,、小业主,（,（商业街,铺,铺）所有,权,权在业主,，,，是出售,的,的物业。,管,管理起来,有,有难度，,前,前期施工,尽,尽量避免,给,给客户违,章,章的想象,空,空间，能,解,解决一部,分,分问题。,D,、管理的,重,重点是引,导,导，营造,商,商业街的,整,整体风格,。,。,万达是高,效,效率的企,业,业，想了,解,解下员工,的,的加班问,题,题，加班,费,费怎么算,，,，怎么保,持,持高效的,执,执行力：,A,、万达的,员,员工年龄,结,结构在,35,岁以下，,管,管理人员,都,都是受过,高,高等教育,是,是充满朝,气,气的年轻,人,人，这部,分,分群体愿,意,意为了自,己,己的职业,理,理想、为,了,了将来过,上,上好的生,活,活而奋斗,、,、付出更,多,多，当然,，,，万达会,为,为上进的,年,年轻人提,供,供丰厚的,薪,薪酬、巨,大,大的发展,空,空间；,B,、万达不,提,提倡加班,，,，但快节,奏,奏的业务,程,程序不加,班,班很难处,理,理完，我,们,们常说：,万,万达是时,速,速,120,的动车组,，,，你放到,80,，要追尾,出,出事故了,，,，出事故,就,就得有人,承,承担责任,；,；,C,、加班是,一,一个高速,发,发展的公,司,司不得不,说,说的事