某地产项目商业初步研判初稿

曲江公馆和园,商业初步研判,【,初稿,】,谨呈：协和地产,提纲说明：,由于关于本项目的商业基本经济指标参数未明确，本次方案内容未涉及关于商业铺面划分及具体业态定位，仅根据项目周边的住宅及商业进行初步分析，后期根据详细的市场调研进行详细的业态定位及铺面划分建议,。,目录,Contents,2013,PART 1,项目概况,PART 2,商业定位,PART 3,招商总体策略,PART 4,招商执行策略,PART 5,招商执行,项目概况,基本数据,区位：项目位于大唐芙蓉园与曲江池遗址公园的两湖正东方龙脉之地，西临曲江池东路，北临唐城墙遗址公园，同时被大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、寒窑遗址公园等四大主题公园环抱。,住宅销售动态：在售小高层、洋房、别墅房源。其中小高层总高,18、14、11层，户型面积为,176-260,平米。,住宅销售价格：,曲江公馆和园洋房面积为,290平米,均价19000元/平米，优惠最高降10万，别墅面积为450-520平米，均价40000元/平米；,商业咨询动态：总建面2.8万,，面积区间,170,-2000,之间，价格区间,28000元/,-43000元,；,目录,Contents,2013,PART 1,项目概况,PART 2,商业定位,PART 3,招商总体策略,PART 4,招商执行策略,PART 5,招商执行,商业项目,位置,业态,招租面积划分,租金（元,/,）,点评,大唐不夜城,雁塔南广场以南,餐饮、休闲、购物、健身、旅游产品,300,（餐饮、休闲为整栋出租）,100,-150元,体量最大，规划配套最全。但目前消费人流导入不便。未来经营，将会有巨大潜力。,大唐芙蓉园新天地,大唐芙蓉园南门围合,西安第一家以夜生活为主体的主流街区,(餐饮、休闲酒吧一条街、旅游产品),窗体顶端,50-1000,窗体底端,80-120元,因前期未进行相应商业氛围培育，商家更替频繁，现在推出的重商、培商政策有一定收效，入驻率提高。且和马路对过的游乐园遥相呼应，不显单调。,大唐商业广场,雁塔北广场围合,餐饮、休闲、购物、旅游产品,500-2000,150,-1,8,0元,因招商较早，围合的中间景观即是亚洲最大的音乐喷泉，人流量巨大，目前经营在本区域内稍显乐观，租金也是最高。,大唐通易坊,雁塔西路,以统一唐文化风格的特色建筑著称，如雍布拉康藏文化主题餐厅、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江,KTV城、瓦库茶语、皇家极品咖啡等,100-300,100,-,120元,因临雁塔西路，路段人流量较大，且招商单位面积较小，入驻率高，也是中高档特色餐饮的聚集处。,商业定位,区域商业分析,商业定位,现象一、,曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐芙蓉园做文章，业态重复性较强。,现象二、,大雁塔及南北广场人流最大，附近商业经营情况稍理想，大唐芙蓉园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由于游走路线的限制，大唐芙蓉园目前已成为本区域旅游资源的末端，以旅游产品为主的业态难有市场支撑。,现象三、,本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城区内的配套为主。,现象四、,由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感，急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，即：周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲,SPA馆等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐）。,商业定位：曲江首席高尚都市生活加油站,集餐购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心,关键词：,首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物,+逛街，高档,，时尚、新潮,等。,商业定位,商业定位,购物,+休闲+娱乐+社区配套,功能定位：,商业定位,档次定位,整体中高档,超市大众化,餐饮娱乐相对高档,商业,定,定位,消费,者,者定,位,位,曲江,新,新区,内,内高,尚,尚社,区,区的,居,居民,（,（曲,江,江公,馆,馆等,）,）；,年轻,白,白领,、,、上,班,班族,；,；时,尚,尚男,女,女青,年,年；,来西,安,安旅,游,游者,。,。,目录,Contents,2013,PART1,项目,概,概况,PART2,商业,定,定位,PART3,招商,总,总体,策,策略,PART4,招商,执,执行,策,策略,PART5,招商,执,执行,招商,总,总体,策,策略,1.,销,销,售,售与,招,招商,关,关系,招商,成,成果,带,带动,剩,剩余,面,面积,销,销售,；,；,本项,目,目的,起,起点,在,在于,招,招商,，,，重,点,点在,销,销售,。,。,招商,工,工作,的,的执,行,行直,接,接关,系,系到,项,项目,的,的销,售,售和,未,未来,的,的发,展,展。,商业,价,价值,提,提升,关,关键,在,在于,引,引进,的,的商,家,家是,否,否有,足,足够,的,的号,召,召力,和,和吸,引,引力,。,。,招商,与,与销,售,售的,紧,紧密,互,互动,，,，一,方,方面,可,可以,保,保障,项,项目,未,未来,的,的良,性,性发,展,展和,经,经营,，,，另,一,一方,面,面也,可,可以,通,通过,知,知名,品,品牌,商,商家,的,的招,商,商成,功,功带,动,动销,售,售，,将,将商,铺,铺推,向,向市,场,场，,又,又可,以,以保,证,证资,金,金链,顺,顺畅,，,，实,现,现合,理,理利,润,润最,大,大化,。,。,招商,总,总体,策,策略,2.,因,因时,利,利势,、,、因,势,势利,导,导,前期,对,对租,赁,赁模,式,式和,招,招商,模,模式,不,不作,固,固定,而,而是,做,做最,优,优准,备,备和,多,多方,面,面选,择,择，,全,全面,了,了解,掌,掌握,、,、收,集,集重,点,点目,标,标客,户,户信,息,息加,以,以资,料,料整,理,理，,在,在后,期,期根,据,据实,际,际情,况,况再,作,作最,终,终决,定,定。,主力,店,店招,商,商先,行,行，,散,散户,控,控制,跟,跟进,主力,店,店和,大,大户,的,的提,前,前确,定,定，,是,是整,个,个项,目,目主,题,题要,点,点和,项,项目,成,成功,操,操作,的,的保,证,证，,并,并能,提,提升,发,发展,商,商物,业,业品,牌,牌形,象,象以,及,及物,业,业商,业,业价,值,值。,尽早,进,进行,主,主力,商,商家,和,和大,户,户的,招,招商,工,工作,，,，可,以,以在,大,大范,围,围经,营,营客,户,户中,选,选择,品,品牌,号,号召,力,力强,、,、租,金,金承,受,受力,强,强、,符,符合,商,商业,档,档次,规,规划,的,的商,家,家入,驻,驻经,营,营，,并,并确,定,定所,需,需经,营,营的,面,面积,以,以利,于,于小,型,型商,家,家进,场,场定,位,位。,品牌,主,主力,店,店的,确,确定,对,对商,业,业铺,位,位销,售,售价,格,格的,提,提升,、,、投,资,资客,户,户的,吸,吸引,、,、人,流,流汇,聚,聚、,卖,卖点,推,推广,、,、散,户,户的,招,招商,、,、租,金,金提,高,高等,方,方面,都,都将,会,会带,来,来极,其,其重,要,要的,促,促进,作,作用,。,。商,业,业运,作,作讲,究,究“,成,成行,成,成市,”,”，,本,本地,区,区其,他,他商,家,家自,然,然趋,之,之若,骛,骛。,招商,总,总体,策,策略,3.,形,形象,先,先行,，,，造,市,市先,造,造势,形象,先,先行,，,，造,市,市先,造,造势,。,。,先塑,造,造区,域,域化,和,和高,端,端化,的,的市,场,场形,象,象差,异,异，,引,引起,市,市场,高,高度,关,关注,，,，通,过,过政,府,府、,媒,媒介,和,和形,象,象三,方,方面,的,的造,势,势，,以,以求,达,达到,营,营造,现,现有,传,传统,市,市场,的,的恐,慌,慌、,树,树立,市,市场,形,形象,标,标杆,和,和引,领,领市,场,场升,级,级换,代,代的,目,目的,，,，进,而,而引,起,起区,域,域业,内,内轰,动,动。,招商,总,总体,策,策略,4.,严,严格,把,把关,，,，先,紧,紧后,松,松,商家,经,经营,能,能力,强,强弱,直,直接,影,影响,项,项目,的,的生,命,命力,，,，不,加,加以,甄,甄别,而,而使,大,大量,辐,辐射,区,区域,小,小、,经,经营,能,能力,不,不强,商,商家,进,进驻,，,，不,仅,仅难,以,以保,证,证项,目,目经,营,营收,益,益实,现,现，,一,一旦,被,被市,场,场淘,汰,汰，,势,势必,使,使整,个,个项,目,目陷,入,入困,境,境。,商家,经,经营,能,能力,强,强弱,直,直接,影,影响,项,项目,的,的生,命,命力,，,，不,加,加以,甄,甄别,而,而使,大,大量,辐,辐射,区,区域,小,小、,经,经营,能,能力,不,不强,商,商家,进,进驻,，,，不,仅,仅难,以,以保,证,证项,目,目经,营,营收,益,益实,现,现，,一,一旦,被,被市,场,场淘,汰,汰，,势,势必,使,使整,个,个项,目,目陷,入,入困,境,境。,商家,经,经营,能,能力,强,强弱,直,直接,影,影响,项,项目,的,的生,命,命力,，,，不,加,加以,甄,甄别,而,而使,大,大量,辐,辐射,区,区域,小,小、,经,经营,能,能力,不,不强,商,商家,进,进驻,，,，不,仅,仅难,以,以保,证,证项,目,目经,营,营收,益,益实,现,现，,一,一旦,被,被市,场,场淘,汰,汰，,势,势必,使,使整,个,个项,目,目陷,入,入困,境,境。,商家,经,经营,能,能力,强,强弱,直,直接,影,影响,项,项目,的,的生,命,命力,，,，不,加,加以,甄,甄别,而,而使,大,大量,辐,辐射,区,区域,小,小、,经,经营,能,能力,不,不强,商,商家,进,进驻,，,，不,仅,仅难,以,以保,证,证项,目,目经,营,营收,益,益实,现,现，,一,一旦,被,被市,场,场淘,汰,汰，,势,势必,使,使整,个,个项,目,目陷,入,入困,境,境。,招商总,体,体策略,5.放,水,水养鱼,商场经,营,营具有,长,长期性,特,特点，,采,采用合,理,理租金,与,与优质,服,服务，,先,先将整,个,个商场,造,造旺，,然,然后根,据,据运营,状,状态，,适,适当稳,步,步地调,整,整租金,，,，让经,营,营商家,感,感到本,项,项目的,发,发展前,景,景是大,有,有空间,的,的。这,样,样，开,发,发商与,商,商户才,能,能一同,成,成长，,实,实现共,赢,赢。放,水,水养鱼,的,的原则,就,就是商,场,场,“,先做人,气,气，再,做,做生意,”,的战略,。,。,目录,Contents,2013,PART 1,项目概,况,况,PART 2,商业定,位,位,PART 3,招商总,体,体策略,PART 4,招商执,行,行策略,PART 5,招商执,行,行,招商执,行,行策略,招商策,略,略,主,主动出,击,击策略,在立足,本,本地市,场,场的同,时,时，招,商,商范围,将,将扩大,到,到其他,品,品牌集,中,中城市,，,，如深,圳,圳、武,汉,汉等，,涉,涉及到,一,一些国,内,内知名,品,品牌商,家,家，将,一,一些具,有,有市场,知,知名度,和,和号召,力,力的品,牌,牌商家,进,进行邀,请,请并进,行,行一对,一,一的洽,谈,谈，加,强,强前期,双,双方的,了,了解和,沟,沟通，,为,为下一,步,步与商,家,家进入,实,实质性,合,合作奠,定,定基础,。,。,对各业,态,态进行,组,组合并,控,控制，,打,打造专,业,业形象,，,，择优,进,进驻；,对大户,采,采取“,欲,欲擒故,纵,纵”战,术,术，让,一,一部分,大,大户先,进,进，而,暂,暂时不,让,让其他,大,大户进,入,入，令,