商业楼招商计划方案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,财富广场,裙楼商业.招商执行方案,11/28/2024,1,同致行.商业部,一、项,目,目介绍,及,及其定,位,位,3/9/2023,2,同致行.商业,部,部,项目概,况,况,占地,12358,平方米,，,，商住,用,用地,规划为,三,三层商,业,业裙楼,（,（约21000平方,米,米）和21层,板,板式住,宅,宅（约42000平,方,方米）,裙楼部,分,分延街,面,面长,90,米左右,，,，进深,80,米左右,，,，总建,筑,筑面积,大,大约,70000,平方米,，带27000平方,米,米的商,业,业广场,和,和一层,地,地下室,。,。,项目四,至,至为东,连,连供销,社,社，西,连,连城市,广,广场，,北,北对第,三,三医院,，,，南接,兴,兴隆步,行,行街,3/9/2023,3,同致,行,行.,商,商业,部,部,裙楼,市,市场,定,定位,经营,内,内容,定,定位,以女,性,性服,装,装、,鞋,鞋帽,、,、饰,品,品、,化,化妆,品,品、,精,精品,为,为主,，,，辅,以,以超,市,市、,餐,餐饮,、,、娱,乐,乐、,休,休闲,的,的经,营,营内,容,容,消费,档,档次,定,定位,以中,档,档为,主,主，,部,部分,做,做成,高,高档,业态,定,定位,主题,商,商场,服,服装,、,、娱,乐,乐、,餐,餐饮,为,为主,的,的综,合,合性,商,商业,广,广场,商家,定,定位,省内,外,外品,牌,牌商,家,家和,当,当地,经,经营,商,商户,3/9/2023,4,同致,行,行.,商,商业,部,部,定位,描,描述,以女,性,性为,主,主要,消,消费,对,对象,的,的,集购,物,物、,休,休闲,、,、餐,饮,饮、,娱,娱乐,为,为一,体,体的,女性,服,服饰,、,、化,妆,妆品,、,、精,品,品之,中,中高,档,档消,费,费的,主题,商,商城,3/9/2023,5,同致,行,行.,商,商业,部,部,楼层,经营功能,规模及其面积比率,B1,中型超市,2000平方米、占8.7%,F1,男女品牌服饰、餐饮、银行等,3000、占13.04%,F1,女性主题商场,4000,平方米,占,47.83,%,F2,女性主题商场,7000,平方米,F3,休闲吧、娱乐城,7000,平方米、占30.43%,F4,会所、高档酒楼,3000平方米（转换层）,最后,面,面积,有,有待,建,建筑,设,设计,方,方案,的,的确,定,定,3/9/2023,6,同致,行,行.,商,商业,部,部,裙楼,商,商场,命,命名,东方,时,时代,商,商业,广,广场,一,一般,化,化、,传,传统,的,的命,名,名，,容,容易,记,记忆,，,，但,特,特色,不,不突,出,出,*,商,商场,以,以大,商,商家,的,的品,牌,牌命,名,名，,可,可以,很,很好,的,的整,合,合商,家,家资,源,源,建议采用,“,“*商,业,业广场”,模,模式命名,，,，对其专,门,门会议讨,论,论,3/9/2023,7,同致行.,商,商业部,商场怎样,才,才能成功,:,商场成功基本要素,商场质数,条件,商场,市场,定位,商场营销推广策略,商场管理,服务,经营者的,实力,可见，经,营,营者的实,力,力和商场,管,管理服务,是,是招商直,接,接决定的,因,因素，只,有,有认清招,商,商工作的,重,重要性和,专,专业性，,才,才能实现,商,商铺的升,值,值和销售,的,的价值，,实,实现利润,最,最大化。,3/9/2023,8,同致行.,商,商业部,租金定价:,体现专业,形,形象，打,造,造优良商,业,业品牌，,中,中等租金,水,水平定位,，,，整体定,价,价和分层,定,定价相结,合,合,采用市场,比,比较法，,区,区域租金,比,比较和价,格,格模拟相,结,结合,市场租金,定,定价的方,法,法使用市,场,场比较法,中,中的区域,租,租金比较,法,法，而分,区,区分类散,铺,铺出租租,金,金定价的,方,方法则使,用,用价格模,拟,拟法,3/9/2023,9,同致行.,商,商业部,市场租金,价,价格体系,13层,租,租金均价,为,为62.72元/,平,平方米,其中：,1/F：95.27元/平,方,方米,2/F：61.93元/平,方,方米,3/F：30.97元/平,方,方米,注：以上为市场,散,散租租金，整租,租,租金下浮40到50%,另：商铺价格模,拟,拟因规划设计方,案,案未定而后定,3/9/2023,10,同致行.商业部,经营管理模式的,定,定位,首选整体引,进,进大商家,备选自营招,商,商,发展商引进具有,一,一定知名度的大,商,商家对项目商场,实,实行整租经营,发展商对项目裙,楼,楼实行散租招商,，,，自己对商场进,行,行统一的经营管,理,理,3/9/2023,11,同致行.商业部,二、招商方案,3/9/2023,12,同致行.商业部,招商方案的提出,方案A：,整体出租，仅引,进,进独立的经营管,理,理品牌,方案B：,散租，引进小商,家,家，自己成立管,理,理公司,3/9/2023,13,同致行.商业,部,部,方案,A,剖析图,发展商,大商家,整体,出租,物业管理,经营管理,财富广场商业裙楼,成熟的经营品牌,中高档服装百货消费者,3/9/2023,14,同致行.商业,部,部,方案,B,剖析图,发展商,小商家,散铺,出租,物业管理,经营管理,参与经营,财富广场商业裙楼,新兴的卖场品牌,中高档服装百货消费者,3/9/2023,15,同致行.商业,部,部,指 标,招商,难度,租金,收入,返,租,压,力,销售,影响,定位,相关性,经营,条件,经营,风险,方,案,A,较难,小,高,利好,很好,要求高,小,B,较易,大,低,一般,一般,一般要求,大,招商方案定性,分,分析,3/9/2023,16,同致行.商业,部,部,招商方案定量,分,分析,方,案,A,B,单,位,说,明,相关销售方式,分割返租销售,整体、大面积发售或以租代售,计量指标,租金收益,97,650,000,13,020,000,元,共,10,年,A,取,B,的,50%,销售总额,163,560,600,147,204,540,元,销售率,90%,B,取,A,的,90%,返租成本,100,900,800,元,共,15,年,返,8%,营销费用,3,271,212,3,680,114,元,招商,+,销售,A:0.02B:0.025,可比收益,157,038,588,143,524,427,元,方案,AB,收益差,13,514,162,元,方案,A,方案,B,0,3/9/2023,17,同致行.商业,部,部,方案对销售的,优,优劣分析,方 案,优 势,劣 势,A,销售额较高,客户源丰富,单个个体销售实现容易,销售不畅预期收入无法实现,招商力度和效果不易控制,发展商垫付租金,众多业主与经营者的沟通协调经营运营风险的转嫁给了开发商,返租的财务压力,B,无返租财务压力,无招商压力,无后期经营风险,资金回笼快速(整体性的),售价较低(一般在70折到82折之间),表面看回笼资金总额少,客户源狭窄不易成交,交易谈判难度大,3/9/2023,18,同,致,致,行,行.,商,商,业,业,部,部,方,案,案,优,优,选,选,结,结,果,果,方,案,案A,方,方,案,案B,3/9/2023,19,同,致,致,行,行.,商,商,业,业,部,部,三,、,、,招,招,商,商,准,准,备,备,3/9/2023,20,同,致,致,行,行.,商,商,业,业,部,部,核心产品,外延产品,相关产品,家用电器,文化、区域、时代特征的特色美食餐饮,通讯、摄影照相器材,饮食文化相关的展示品和精品,小家电,休闲、品位独特的副食餐饮,招商产品,招商对象,招商范围,招商主体,招商方案,核心产品,相关产品,补充产品,女性主题的服饰、美容化妆品、珠宝首饰、皮具、鞋帽等百货,超市、餐饮、娱乐,会所,男性和儿童服饰、鞋帽等百货,小家电、音像等,招商产品,招商对象,招商范围,招商主体,招商方案,招商实施,3/9/2023,21,同,致,致,行,行.,商,商,业,业,部,部,招,商,商,主,主,体,体-,以,同,同,致,致,行,行,顾,顾,问,问,为,为,招,招,商,商,主,主,体,体,进,进,行,行,招,招,商,商,。,。,3/9/2023,22,同致行.商业部,招商架构,发展商,商业部总监,项目经理,招商主任,策划师,市场研究员,招商顾问,发展商营销部,3/9/2023,23,同致行.商业部,招商对象,招商产品的零售,商,商,招商产品的代理,经,经销商,招商产品的直营,厂,厂家,有招商产品资源,整,整合和经营管理,经,经验的大商家,3/9/2023,24,同致行.商业部,招商范围,郴州招商产品零,售,售市场,深圳、广州、长,沙,沙等地的相关零,售,售市场,广东省内相关产,品,品生产领域,3/9/2023,25,同致行.商业部,招商物料,招商手册、招商,海,海报,现场VI物料,POP物料,招商合同文本,招商细则、,招,招商流程、租赁,协,协议等,商场平面分割图,（,（规划效果图）,3/9/2023,26,同致行.商业,部,部,现场管,理,理,招商人,员,员上岗,前,前培训,每周项,目,目例会,日招商,情,情况汇,报,报,周例会,纪,纪要、,招,招商周,、,、月工,作,作总结,调整营,销,销策略,，,，提交,短,短期宣,传,传推广,计,计划书,3/9/2023,27,同致行.商业,部,部,三、招,商,商实施,3/9/2023,28,同致行.商业,部,部,招商战,略,略,快-,准备+,开,开展+,推,推广,准-,时机+,展,展示+,把,把握,灵-,调整+,工,工具+,计,计划,招商工,作,作的快,速,速展开,，,，迅速,组,组建招,商,商队伍,、,、准备,招,招商物,料,料,认准时,机,机准时,开,开始招,商,商消息,的,的发布,，,，准确,把,把握商,家,家的心,理,理和需,求,求,灵活及,时,时调整,招,招商计,划,划的各,项,项内容,做,好,好AB,计,计划的,时,时间搭,接,接,3/9/2023,29,同致行.商,业,业部,推广计划,交付使用及试业开幕,初步推广工作,全面推广工作,再次推广工作,落实商户进驻商场,检讨,评估,方案A,方案B,3/9/2023,30,同致行.商,业,业部,推广时间节,点,点,推广阶段,开始时间,结束时间,推广目标,天数,初步推广工作,2003/8/25,2003/10/30,完成方案A 的摸底和目标客户选择,35,全面推广工作（正式招商开始）,2003/11/1,2003/11/31,确定核心商家和方案A的可行性以及积累方案B的客户资源,30,再次推广工作,2003/12/1,2004/2/28,完成方案A/继续实施方案B,80,落实商户进驻商场,2004/3/1,2004/3/15,完成方案B的60%,45,交付使用及试业开幕,2004/3/16,2004/4/1,方案B的80%及开业条件成熟,15,总 计,215,最后推广时,间,间视他项工,作,作的开展情,况,况而定，详,细,细时间见工,作,作计划表,3/9/2023,31,同致行.商,业,业部,招商策略,走出去、请,进,进来,建立直复式,的,的招商网络,分组进行,以流动招商,为,为主、现场,招,招商为辅,3/9/2023,32,同致行.商,业,业部,广告策略,广告诉求点-,财富新天地,广告媒体-,折页,+,海报+POP+报纸,3/9/2023,33,同致行.,商,商业部,营销成本,概,概算,现场部分-10万,广告部分-50万,公共活动,费,费用-10万,合计-80万,异地招商,费,费用-10万,3/9/2023,34,同致行.,商,商业部,恭喜发财!,圳市同致,行,行物业顾,问,问有限公,司,司,二零零三,年,年九月十,三,三日,3/9/2023,35,同致行.,商,商业部,