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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,67,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,10,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,天业展翅 东部腾飞,天业,奥体项目竞标提案,2010,年,5,月,2009,中国华南房地产策划代理公司品牌,TOP10,（品牌价值,2.48,亿）,谨呈：山东天业恒基股份有限公司,报告逻,辑,辑结构,设定目,标,标,提出问,题,题,解决问,题,题,三、,实,实现目,标,标需要,解,解决的,核,核心问,题,题,四、项,目,目发展,战,战略及,定,定位,一、企,业,业愿景,/,项目目,标,标,二、现,状,状梳理,：,：面临,的,的机遇,与,与挑战,五、案,例,例借鉴,六、整,体,体规划,及,及物业,发,发展建,议,议,愿景,/,目标,企业解,读,读,项目解,读,读,项目目标,企业解读,作为上市企,业,业集团，现,金,金流量对企,业,业筹资决策,、,、企业投资,决,决策、企业,资,资信、企业,盈,盈利、企业,价,价值等有直,接,接影响。,一个以房地,产,产开发为主,业,业，涉足地,产,产、矿业、,能,能源、会展,、,、物业管理,、,、金融、酒,店,店等行业的,多,多元化企业,集,集团。,一个在房地,产,产领域呈现,出,出跳跃式发,展,展，得到了,社,社会各界的,广,广泛认可和,赞,赞誉的明星,企,企业。,一个总资产,近,近,30,亿元大型上,市,市企业集团,。,。,企业解读,天业房地产,在,在济南已开,发,发多个知名,项,项目，树立,了,了较好的企,业,业形象，项,目,目开发已经,站,站在了较高,的,的起点上。,新东方花园,天业翠苑,盛世花城,天业国际广,场,场,一步一个台阶，天业房地产以上市公司为平台不断发展壮大，所做项目无论是在形象还是品质方面都在逐步提升。,愿景,/,目标,企业解读,项目解读,项目目标,项目区位,本案所在奥,体,体文博片区,是,是东部新城,的,的核心,-,城市副中心,，,，也是济南,未,未来的城市,行,行政中心所,在,在地,。,本项目,政务中心,奥体中心,项目区位,区域交通方,便,便，随着大,型,型企业总部,和,和高端人群,的,的陆续落户,，,，区域居住,价,价值、,商务价值和,商,商业价值,不断提升。,奥体文博片,区,区内，有奥,体,体中心、政,务,务中心、文,博,博中心、全,运,运村、奥体,酒,酒店、山东,省,省立医院东,院,院区、省成,套,套局安置办,公,公楼、省法,院,院审判综合,楼,楼、武警边,防,防总队大楼,、,、省国资委,办,办公楼、交,通,通信息管理,调,调度中心、,草,草山岭旧村,改,改造项目、,燕,燕山新区、,安,安置房、伟,东,东智远国际,新,新城等重点,项,项目落户。,项目交通,项目北临经,十,十路，南临,旅,旅游路，奥,体,体东路和龙,奥,奥北路经过,项,项目将经十,路,路和旅游路,联通,，区域交通,非,非常便利,地块北侧为,经,经十路，经,十,十路是济南,最,最重要的东,西,西向交通干,线,线。,地块南侧为,旅,旅游路，旅,游,游路向东西,延,延伸，分别,到,到达东部和,南,南部高端住,宅,宅区。,奥体东路经,过,过地块，连,接,接经十路和,旅,旅游路,龙奥北路连,接,接地块和龙,奥,奥大厦、奥,体,体场馆。,奥体东路,龙奥北路,经十东路,旅游路,周边配套,周边市政、,文,文化、体育,、,、教育、医,疗,疗设施齐全,商业配套设,施,施逐步完善,。,。,奥体中心,五星酒店,省立医院,、武警医院,、,、妇幼保健,院,院,超市,博物馆,项目四至,项目北邻经,十,十路、西邻,奥,奥体中心和,奥,奥体东路，,南,南邻龙奥北,路,路、海尔绿,城,城和,奥龙观邸，,具,具备独特的,奥,奥体人文景,观,观资源,。,项目四至,东面：施工,工,工地,南面：海尔,绿,绿城,西面,:,奥体场馆,北面：经十,东,东路,地块现状,地块与路面,有,有,10,米左右的高,差,差，地块西,侧,侧为奥体东,路,路绿化带。,项目解读,项目规划面,积,积,16,万平方米，,在,在大型项目,遍,遍布的奥体,片,片区属于中,等,等规模。,建设用地面积,32022,平米,规划建筑面积,16,万平米,地上容积率,5.0,地下容积率,2.0,建筑密度,30,绿地率,30,建筑主体高度,100,米左右,车位配比,一个,/,百平米建筑面积,地块基本技,术,术指标,项目解读,项目基本情,况,况小结,济南东部新,城,城的核心区,片区规划主,要,要功能有政,务,务、体育、,文,文化、卫生,、,、金融、住,宅,宅及商务,办公等。,区域,本体,前景,16,万平方米城,市,市综合体，,中,中等规模体,量,量。,具备得天独,厚,厚的奥体人,文,文资源。,随着大型企,事,事业单位的,陆,陆续东迁及,区,区域高端人,口,口的不断聚,集,集，区域,商务价值和,居,居住价值越,来,来越高。,愿景,/,目标,企业解读,项目解读,项目目标,企业目标,规避风险，,快,快速回现是,首,首要目标,企业目标排,序,序,利润最大化,规避风险,快速回现,通过项目带,动,动企业品牌,提,提升,企业愿景,树立区域地,标,标建筑,提升城市功,能,能和城市形,象,象,报告逻辑结,构,构,设定目标,提出问题,解决问题,三、 实现,目,目标需要解,决,决的核心问,题,题,四、项目发,展,展战略及定,位,位,一、企业愿,景,景,/,项目目标,二、现状梳,理,理：面临的,机,机遇与挑战,五、案例借,鉴,鉴,六、整体规,划,划及物业发,展,展建议,东部新城,按照济南东,拓,拓城市发展,规,规划，东部,将,将成为济南,新,新的城市中,心,心。,东西两翼发,展,展的城市规,划,划，为城市,由,由单核向多,核,核发展，在,城,城市空间方,面,面提供了机,会,会。东部借,产,产业东移、,全,全运会举行,和,和政府东迁,之,之机，正在,快,快速发展成,为,为城市的另,一,一核心,.,新城模式下,的,的地产发展,机,机遇,关于新城发,展,展模式,1,2,新城模式下,的,的地产发展,规,规律,关于“新城,”,”（,NEW TOWN,）,新城的定义,：位于大城,市,市郊区，交,通,通便利、设,施,施齐全、环,境,境优美，能,分,分担大城市,的,的居住、产,业,业、行政等,功,功能，是具,有,有相对独立,性,性的城市社,区,区。,成功的新城,：应该提供,满,满足于社区,（,（,community,）日常的居,住,住、文化、,教,教育、商业,、,、和公众或,私,私人服务的,需,需求，并尽,可,可能减少与,外,外界交换的,行,行为，形成,相,相对独立的,城,城市社区。,新城不应仅,提,提供给人们,居,居住的场所,，,，还应提供,就,就业的机会,，,，新城不只,是,是一个,“,卧城,”,。,A successful new town providesdaily requiredsocial ,cultural ,educational ,commercial, and public or privateservices to satisfythe community and tominimizecommutingbehavior.-NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /GideonGolany,关于新城发,展,展模式,依据新城发,展,展的内在核,心,心驱动因素,和,和城市功能,的,的不同，可,以,以分为,6,大新城发展,模,模式,新城发展模,式,式,田园新城,产业新城,边缘新城,行政中心新,城,城,国 际 案,例,例,Stevenage,（英国，伦,敦,敦）,MiltonKeynes,（英国，伦,敦,敦）,新城发展,模式,TOD,交通导向新,城,城,PortSunlight,（英国，利,物,物浦）,筑波科学城,（,（日本，筑,波,波）,Radburn,（美国，纽,约,约）,Columbia,哥伦比亚新,城,城（美国，,马,马里兰州）,千里新城（,日,日本，大阪,）,）,多摩新镇（,日,日本，东京,都,都）,沙田新市镇,（,（中国，香,港,港）,Canberra,（澳洲，堪,培,培拉）,Brasilia,（巴西，巴,西,西利亚）,副中心新城,东京临海副,中,中心新城（,日,日本，东京,）,）,拉德芳斯副,中,中心（法国,，,，巴黎）,关于新城发,展,展模式,新城开发关,键,键影响因素,规划,注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地,立法和政策,政府在立法和政策上对新城建设给予支持,交通,新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接,新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性,产业结构,产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备,功能,具备生活、居住、工作、休闲等多重功能,配套,高标准、完善的各类配套,环境,环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住,资金,大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企,关于新城发,展,展模式,济南东部新,城,城的发展模,式,式：,行政中心新,城,城是应政府,需,需求所新建,的,的,以政府和相,关,关产业为主,的,的，集居住,、,、工作、生,活,活为一体的,新,新城模式。,承担城市中,心,心区的部分,功,功能，以解,决,决城市中心,区,区功能过度,集,集中，减轻,经,经济活动对,城,城市造成的,副,副面影响；,城,城市副中心,的,的发展与城,市,市中心区域,存,存在很强的,依,依附关系。,副中心新城,模,模式,行政中心新,城,城模式,在“一体两,翼,翼”城市发,展,展规划导向,下,下，奥体文,博,博片区定位,于,于济南东部,的,的城市副中,心,心。其先期,启,启动及区域,发,发展拉动工,程,程为新政务,中,中心、奥体,中,中心、省博,物,物馆新馆和,档,档案馆新馆,、,、省立医院,东,东院区、省,高,高院、武警,总,总队、奥体,酒,酒店、鲁商,国,国奥城、全,运,运村等，当,前,前阶段拉动,主,主力为政府,及,及政府企事,业,业单位。具,有,有副中心新,城,城模式和行,政,政中心模式,新,新城的双重,特,特点。,关于新城发,展,展模式,地产市场运,作,作与新城发,展,展阶段密切,相,相关,新城模式化,的,的地产发展,规,规律,不同新城可,以,以有不同的,启,启动模式，,但,但最终都将,历,历经右表的,三,三个阶段。,对于一个成,熟,熟的副中心,新,新城及行政,中,中心新城，,其,其最终必然,会,会成为城市,中,中心，承担,城,城市功能。,阶段,起步期,发展期,成熟期,发展,状态,主要道路畅通,主导工程，如政府办公大楼等形象工程启动；以政府投资为主体的重点项目相继启动；,简易商服配套；,住宅开发启步；,大量住宅投用，居民迁入，人气上升；,社区普通商业增加；,医院、学校公建配套投用；,公交体系逐步完备；,产业拉动、政府拉动，办公氛围开始萌动,;,行政中心或商务中心形成；,星级酒店和写字楼；,艺术馆、美术馆；,大型综合性商业；,特色商业街；,各式公寓、小户型；,地位,演变,人气低迷，市场认可度低，观望。,区域具雏形，区域中心确立，开始认知。,城市新的中心,市场全面追捧,周期,2,年左右,2,3,年,2,3,年,市场,价值,市场进入意愿度低,低价值,价值开始提升,价值充分实现,不断升值,地产开发的机会,住宅具有开发机会，以性价比占领市场；,但写字楼、商业等销售困难；,写字楼市场开始启动；商务办公需求增加；,商业地产开始启动，酒店、公寓等物业市场具备；,区域发展,济南东部正,处,处于新城发,展,展期,政府东迁，,完,完善的道路,交,交通网络，,全,全运场馆、,公,公共配套设,施,施和,商业配套设,施,施的相继投,入,入使用。,重汽、黄金,、,、鲁信、国,电,电等龙头企,业,业的总部陆,续,续东迁，大,型,型企业总部,不,不断涌入奥,体,体片区，总,部,部经济中心,雏,雏形开始呈,现,现。,名士豪庭、,全,全运村、奥,龙,龙观邸等大,型,型社区交付,，,，高端人群,开,开始聚集，,人,人气上升。,新城发展地,产,产运作的一,般,般规律,新城模式化,的,的地产发展,规,规律,1,、国内城市,的,的新城发展,从,从启动完成,到,到基本成熟,，,，往往要经,历,历起步期（,2,年左右）、发展期（,2,3,年）、成熟期（,2,年以上）三,个,个阶段。,2,、国内新城,发,发展的速度,及,及各阶段所,需,需时间与城,市,市的经济发,展,展水平、政,府,府支持力度,等,等水平有关,；,；,3,、国内新城,的,的地产开发,一,一般遵循,“,住宅,商务,商业,”,的顺序，在,起,起步及发展,期,期住宅产品,消,消化量大，,价,价格上升较,快,快；在发展,期,期，写字楼,开,开始放量，,市,市场形成，,价,价格快速稳,步,步提升；进,入,入成熟期后,，,，商业大规,模,模发展，商,业,业气氛日趋,成,成熟。,1,、国内城市,的,的新城发展,从,从启动完成,到,到基本成熟,，,，往往要经,历,历起步期（,2,年左右）、发展期（,2,3,年）、成熟期（,2,年以上）三,个,个阶段。,2,、国内新城,发,发展的速度,及,及各阶段所,需,需时间与城,市,市的经济发,展,展水平、政,府,府支持力度,等,等水平有关,。,。,区域房地产,开,开发,以奥体场馆,为,为中心，以,经,经十路为轴,线,线，形成了,以,以综合体开,发,发为主体的,房,房地产发展,模,模式。,整个区域集,中,中了众多品,牌,牌开发商，,开,开发起点高,，,，规模大，,综,综合体定位,同,同质化严重,。,。,区域房地产,开,开发,项目名称,开发企业,规划指标,物业类型及面积,中铁汇展国际,中铁十局集团房地产开发有限公司,占地面积,:45381,平方米 ；总建筑面积,:192342,平方米,项目规划为商业步行街、,soho,办公、商务公寓、酒店、大型超市、地下车库等。,鲁商国奥城,山东省鲁商置业有限公司,占地面积,:50600,平方米 ；总建筑面积,:350000,平方米,规划有,6,栋高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时涵盖高级公寓、星级酒店及品牌商业的多功能、复合性建筑组群。,黄金时代广场,山东黄金地产有限公司,占地面积,:99800,平方米； 总建筑面积,:427400,平方米,涵盖甲级写字楼、高级公寓和商业物业等多种物业形态，写字楼面积约,17,万，公寓面积约,12,万，商业物业约,1,万，地上地下停车位高达,3069,个。,玉兰广场,济南海尔绿城置业有限公司,规划建筑面积,15,万平方,写字楼、商业、公寓、五星级酒店,中润世纪广场,山东中润置业有限公司,占地面积,:46620,平方米 ；总建筑面积,:330000,平方米,涵盖了办公、商业、酒店、高级公寓等方面，是一个具有国际先进理念，集多种功能为一体的现代化建筑综合体，中润世纪广场由七幢写字楼、十幢住宅楼组成,区域写字楼,分,分布,东部写字楼,主,主要分布在,燕,燕山片区、,奥,奥体片区和,高,高新片区，,项,项目位于奥,体,体片区。,高新片区,大卫奥体项,目,目,总部基地,齐鲁软件园,玉兰广场项,目,目,中润广场,黄金时代广,场,场,鲁商国奥城,楚天燕山盛,世,世,名士杰座,鲁邦项目,中铁汇展国,际,际,奥体片区,燕山片区,区域在售项,目,目总供应量,近,近,60,万平方米，,潜,潜在项目总,供,供应量近,135,万平方米。,在售项目名称,写字楼总体量,中铁汇展国际,20,万平米,鲁邦国际广场,7,万平方米,鲁商国奥城,12,万平米,黄金时代广场,17,万平米,中润世纪城,3,万平方米,在售供应量总计,约,59,万,区域写字楼,市,市场,潜在项目名称,写字楼总体量,大卫国际,10,万平米,玉兰广场,15,万平方米,全运村公建,10,万平米,鲁班项目,20,万平米,总部基地南区,80,万平方米,潜在供应量总计,约,135,万,高新区写字,楼,楼市场以较,低,低的拿地价,格,格、政府支,持,持、政策优,惠,惠和低廉的,价,价格，吸引,了,了大量科技,型,型企业的入,住,住,怡科产业园,，,，一期,14,万平米已经,销,销售完毕，,均,均价,3500,（鲁银集团,等,等）；二期,B1,座,12,万平米，,B2,座,14,万平米售中,铁,铁十局 ；,B3,座,1,万平米；,B4,，,4,万平米，售,黄,黄金集团，,均,均价近,4000,；已售总面,积,积约,45,万平米，怡,科,科产业园总,规,规划达,100,万平米，继,续,续向东、向,南,南（越过经,十,十路）。,区域写字楼,市,市场,燕山片区中,润,润广场依托,于,于优越的地,理,理位置和较,高,高的产品品,质,质，吸引了,大,大量企业客,户,户和投资者,，,，价格较高,高层：,A1,（约,3,万余平米）,被平安保险所购,高层：,A2,（约,2.7,万平米）,被中石化所购,高层：,A3,（除,5-7,层为散售，其他均为整层销售,1260,平米）,5,层：共,4,套房源（,220,平米、,369,平米,2,间、,300,平米）,6,层、,7,层：各,4,套房源（,300,平米、,442,平米、,519,平米）,高层：,A4,约（,2,万余平米）,半栋（,2,14,层）集中销售给一家企业，目前正在进行大客户洽谈。,15,层以上中润集团留作自用。,小高层：,A5,（近,1,万平米）,被太平洋保险所购,小高层：,A6,（近,1,万平米）,小高层：,A7,（近,1,万平米）,散售。三星、三菱等公司以整层或半层的方式购买。,区域写字楼,市,市场,奥体片区项,目,目大部分由,品,品牌开发商,开,开发，档次,和,和品质都定,位,位较高。,黄金时代广,场,场,鲁商国奥城,大卫奥体项,目,目,玉兰广场,区域写字,楼,楼市场,区域项目,写,写字楼开,发,发主要以,定,定向开发,和,和大客户,整,整层出售,为,为主，这,种,种开发模,式,式风险小,，,，但周期,长,长，价格,低,低。,项目名称,顾客类型,中铁汇展国际,贤文庄投资，外贸，科技等公司，多为整层购买的客户，,投资占,30,，自用,70,总部基地,写字楼团购为主,鲁商国奥城,写字楼团购为主,黄金时代广场,省国资委、省安全生产监督管理局、省企业联合会等,海尔绿城玉兰广场,整栋出售给山东高速,大卫奥体中心,大的企业集团正在洽谈，根据企业要求定制写字楼,区域写字,楼,楼市场,区域写字,楼,楼市场小,结,结,1,、区域市,场,场供应量,大,大，市场,竞,竞争激烈,。,。,2,、区域以,定,定向开发,模,模式为主,，,，,写字楼市,场,场不成熟,。,。,济南公寓,(,在售、售,罄,罄,),项目主要,集,集中在中,部,部和二环,东,东到高新,区,区板块,老城中心,区,区项目产,品,品档次较,高,高。,中齐未来,城,城,九城尚都,彩世界,香港国际,蓝调国际,正大时代广场,诚基中心,鑫苑金座,香格里拉,腾骐冠宸,发祥,1,号公馆,万达达人界,万豪国际,居易香桔市,中铁汇展国际,名士豪庭,Mini,公馆,银座中心,玉兰公寓,东领尚座,大舜天成青年会,金光旺角,在售项目,售罄项目,潜在项目,御景城,盛世名门,济南公寓,项,项目分布,情,情况,在售、潜,在,在项目,目前公寓,物,物业，,40,年商业用,地,地性质的,项,项目约占,50%,；目前在,售,售公寓项,目,目市场存,量,量约,5,万，潜,在,在供应约,20,万。,中部板块,鑫苑金座：,50,年产权，,3,栋（,1,栋,15,层、,2,栋,18,层）高层,；约,6.4,万平米，销售率,100%,。另有商铺,九城尚都：,50,年产权，,1,栋小高层；约,1.4,万平米，销售率,100%,。另有商铺,彩世界：,40,年产权，,8,栋小高层，约,15,万平米，销售,100%,。另有商铺,东部板块,西部板块,1.5,3,4.5,6,7.5,万达,达人界,：,40,年产权，,1,栋高层，约,2,万平米，销售,100%,。另有商业,/,住宅,居易香桔市：,70,年产权，,6,栋小高层、高层；约,8,万平米，销售率,100%,。另有商铺,东领尚座：,50,年产权，,1,栋,12,层,Loft,商务公寓，,1.6,万平米,销售率,100%,。另有写字楼、住宅,售罄项目,香格里拉：,40,年产权，,2,栋高层；约,12,万平米，销售率,90%,。,1.5,3,4.5,6,7.5,香港国际：,4,0,年产权，,4,栋高层，约,4,万平米；销售,80%,。另有住宅和底商,诚基中心：,70,年产权，,6,栋公寓。约,6,万平米，销售率,99%,，另有商铺,/,住宅物业,正大时代广场：,40,年产权，,1,栋高层；约,3.4,万平米，销售率,90%,。另有商铺,/,写字楼物业,中齐未来城：,50,年产权，,2,栋,17,、,18,层,高层；约,3,万平米，销售率,90%,。另有商铺,/,住宅,蓝调国际：,40,年产权，,4,栋,(1,栋,23,层、,1,栋,26,层、,2,栋,31,层）高层；,4,万平米，销售率,90%,。另有商业,腾骐冠宸：,70,年产权，,2,栋小高层，,6,栋多层；约,2,万平米，销售,90%,。另有住宅,发祥,1,号公馆：,40,年产权，,1,栋小高层，约,3,万平米，销售,70%,。另有商铺,万豪国际,：,40,年产权，高层，约,2,万平米，销售,74%,。另有商业,/,住宅,名士豪庭,Mini,公馆：,38,年产权，高层；约,2.63,万平米，销售,75%,。另有商业大堂,中铁汇展国际：,40,年产权；约,3,万平米，预计,2010.5-6,开盘。另有商业、写字楼,玉兰公寓：,40,年产权，,1,栋,25,层酒店式公寓；约,4,万平米，预计上半年开盘。,大舜天成青年会,：,40,年产权，约,3.26,万平米，预计,2010,年年底开盘。,金光旺角,：,40,年产权，约,2.5,万平米，预计,2010,年,5-6,月开盘。,银座中心：,40,年产权，写字楼、公寓、商业综合体，约,55,万平米，其中公寓,2.2,万平米，,2,栋高层，,360,套，,2010,年开盘。,济南公寓,概,概况分析,自,09,年,6,月以来，,公,公寓成交,量,量大幅攀,升,升，除今,年,年春节,2,月成交低,迷,迷外，其,余,余月份成,交,交量保持,700,套左右。,成交较好,的,的区域主,要,要是因为,房,房源较为,充,充足，有,新,新房源推,出,出。南部,区,区域无供,应,应。,公寓市场,成,成交量及,区,区域分析,市场均价,基,基本保持,稳,稳定，小,幅,幅度上涨,，,，,4,月份平均,价,价格为,8008,元,/,平米。,数据来源,：,：信立怡,高,高房地产,市,市场月报,注：不包,括,括,loft,公寓市场,总,总体价格,分,分析,毛坯,精装,在售公寓,毛,毛坯交房,占,占,7,成，价格,集,集中在,7500-9000,元,/,平米；简,装,装修交房,装,装修标准,在,在,600-800,元,/,平米，精,装,装,2500,元,/,平米。,说明,:1.,数据来源,：,：实地调,研,研,;2.,诚基中心,、,、万豪国,际,际为层高,5.6,米，,5.9,米,loft,；,3.,发祥,1,号公馆为,酒,酒店式公,寓,寓（精装,）,）；,4.,香格里拉,仅,仅剩几套,房,房源，朝,向,向位置差,。,。,在售公寓,项,项目价格,分,分析,诚基中心,香港国际,彩世界,鑫苑金座,腾骐冠宸,中齐未来城,蓝调国际,九城尚都,正大时代广场,香格里拉,万达达人界,发祥巷,20,30,40,50,60,70,80,90,100,一室,二,二室及其,他,他,公寓主力,户,户型主要,是,是,30-40,、,50-60,的一室；,二,二室较少,，,，面积为,80-90,。,户型供应,分,分析,项目,客户特征,诚基中心,居住、投资各占五成，首次置业与改善型居住客户比例相当，客户来源较为广泛,正大时代广场,客户以办公、投资型客户为主，区域来源主要为历下区,中齐未来城,主要为首次置业的年轻人，以自住为主，客户主要来自高新区,蓝调国际,客户主要年轻群体首次置业自用者为主，自用客约为,70%,，投资客占到,30%,。客户主要来自项目周边区域，主要辐射以高新、历下、历城区域。,香格里拉,偏商的小户型公寓产品，,soho,办公属性较为明显，因此,客,户以办公、投资型客户为主，其比例分别为,40%,、,30%,，自住客户为,30%,，客户以周边小企业、小公司及其他区域的年轻置业者为主,香港国际,周边客户为主，自用型客户约,70%,，投资客户,30%,发祥,1,号公馆,多为二次置业；办公、投资客占,65-70%,，自住客比例较小，约,30%,；客户主要来自槐荫、市中、历下、天桥区，项目周边企事业单位高端客群,万豪国际,投资客户占主体，约到,70%,，自住客户约,30%,；,loft,产品投资办公占主体；多为二次置业。,彩世界,成交客户主要以私营民营企业基层员工、个体业主为主；年龄,35,岁以下占,70%,，成交客户中首次置业者占,55%,，投资客户占,40%,，其余的占,5%,。成交客多来自周边地区，天桥区占,60%,，槐荫区,20%,，其他区域,20%,鑫苑金座,2545,岁首次置业者过度型客户，以自住客户为主，占到,65%,，因其总价较低，吸引了大批首付能力较低的刚性需求客户,九城尚都,居住型公寓以办公自用型客户为主，约为,60%,；,SOHO,商务公寓，投资客户居多，自用投资比例约为,80%,；客户以经十路以南、项目周边的中小型企业为主。,万达达人界,高端的公寓产品辐射整个济南区域，客户以投资为主约为,73%,；客群为,35,岁以上有一定经济基础的高端人群，其中在周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群占到,65%,；客户中约有,7%,是购买本项目住宅和商业的客户。,首次置业,、,、投资客,户,户占主体,；,；自住客,户,户多为过,渡,渡房，投,资,资客多为,个,个体私营,企,企业主、,企,企事业单,位,位高收入,者,者。,公寓客户,分,分析,公寓市场,2009,年,6,月以来，,公,公寓成交,量,量大幅攀,升,升，除今,年,年春节,2,月成交低,迷,迷外，其,余,余月份成,交,交量保持,700,套左右,；,；,目前市场,存,存量较少,（,（,5,万平），,潜,潜在供应,20,万平，公,寓,寓市场还,有,有一定开,发,发空间。,供应成交,多为,40,、,50,年产权，,中,中部产品,档,档次较高,；,；,面积集中,在,在,30-40,，,50-60,平米的一,房,房及少量,的,的,80-90,平米的两,房,房。,产品,中部高档,项,项目辐射,区,区域广泛,，,，东、西,部,部项目的,购,购房者多,为,为周边辖,区,区的客户,；,；,首次置业,、,、投资客,户,户占主体,，,，约占,7,成；,自住客户,主,主要是购,买,买南向,“,“小户型,”,”，作为,过,过渡房，,购,购房者多,在,在,25-35,岁之间；,投资客多,为,为,30-45,岁的个体,私,私营企业,主,主具有一,定,定经济实,力,力的客户,。,。,客户,价格,市场均价,基,基本保持,稳,稳定小幅,度,度上涨；,目前在售,公,公寓毛坯,交,交房占,7,成，价格,集,集中在,7500-9000,元,/,平米，精,装,装修交房,装,装修标准,在,在,600-800,元,/,平米，精,装,装,2500,元,/,平米。（,首,首付,5,成，,10,年还清）,济南公寓,项,项目主要,集,集中在中,部,部和二环,东,东到高新,区,区板块,南部、北,部,部目前供,应,应不大。,区域分布,济南公寓,市,市场小结,区域公寓,市,市场,项目周边,在,在售公寓,为,为海尔绿,城,城玉兰公,寓,寓和名士,豪,豪庭,MINI,公馆,总体量,售价,销售状况,总建筑面积,38740,平方米,均价,13000,元,/,103/339,套,总体量,售价,销售状况,总建筑面积,26000,平方米,均价,10000,元,/,120/342,套,户型,面积,户型特征,数量,比例,A,88.30m2,一室两厅一卫一厨,42,套,11%,B,73.91m2,一室两厅一卫一厨,231,套,57%,C,111.20m2,两室两厅一卫一厨,42,套,11%,D,138.81m2,两室两厅两卫一厨,42,套,11%,F,146.69m2,两室两厅两卫一厨,21,套,5%,G,208.43m2,三室两厅两卫一厨,21,套,5%,海尔绿城,玉,玉兰公寓,以,73,平米户型,为,为主,名士豪庭,MINI,公馆,以,40-56,平米小户,型,型,为主,A,户型,40,平米,B,户型,46,平米,C,户型,56,平米,D,户型,43,平米,玉兰公寓,面,面积区间,在,在,73,平米,-208,平米之间,，,，总价区,间,间在,90,万,-300,万之间；,MINI,公馆面积区间在,40,平米,-56,平米之间，总价,区,区间在,40,万,-60,万之间,区域公寓市场户,型,型分析,客户多为项目区,域,域人群，玉兰公,寓,寓总价较高，客,户,户多为财富阶层,，,，投资比例高；,名,名士,MINI,公馆总价相对较,低,低，客户以年轻,白,白领和企事业单,位,位中高层为主，,且,且自住比例较玉,兰,兰公寓高。,客户情况,海尔绿城玉兰公寓,名士,MINI,公馆,来自区域及比例,历下区,68%,、历城区,32%,、市中区,19%,、高新区,1%,周边客户，如政府单位,年龄结构及比例,20-30,岁,10%,、,31-35,岁,6%,、,36- 40,岁,21%,、,41-50,岁,58%,、,50,岁以上,5%,30-40,岁,职业构成及比例,私营业主,50%,、国营企业,31%,、矿业,10%,、金融业,7%,、教师,2%,个体为主约占,80%,购房目的及比例,自住,33%,、投资,62%,、自主兼投资,5%,办公、投资各占一半,付款方式及比例,一次性,45%,、按揭,55%,一次性,75%,、按揭,25%,区域公寓市场客,户,户分析,区域公寓市场研,判,判,符合区域客户需,求,求的小户型公寓,有,有巨大市场机会,公寓产品得到本,区,区域的企事业单,位,位白领和中高管,理,理层的认可。,市场机,会研判,小户型居住和投,资,资价值高，而项,目,目周边小户型公,寓,寓稀缺。,项目周边公寓仅,有,有玉兰公寓和名,士,士豪庭,MINI,公馆，供应量不,大,大。,符合区域客户需,求,求的小户型公寓,有,有巨大市场机会,诚基中心,济南核心地段城,市,市综合体,项目位置：,济南市和平路与,历,历山路交叉口,技术指标：,占地面积,110000,平方米，,总建筑面积：,33,万平方米,容积率：,3,总户数：,40,00,个,规划设计：,规划有住宅、公,寓,寓、商业、写字,楼,楼、商铺,开发周期：,分四期开发,项目特色：,复式，小户型，,投,投资地产,户型,套数,配比,面积,（平米）,两室,1350,35%,80100,三室,2650,65%,90120,全部为挑高复式,结,结构，户型以,90-120,平方米三室为主,。,。,诚基中心,24,栋点式小高层住,宅,宅，,公共区域精装，,室,室内毛坯,层高,5.2,、,5.4,米两种,公建化外立面,分析角度,客户情况,年龄,年轻人居多，年龄在,25-50,岁,置业目的,60%,为二次置业，年轻人居多，或者三代同住的家庭，独居老人一般不购买本项目。,职业,个体很少，,80%,有固定收入,区域,以项目周边为主,购买因素,位置，居住性价比，复式户型，建筑品质公共部分精装修,付款方式,80%,为首次贷款,客户主要为年轻,人,人，项目位置、,建,建筑外观和复式,户,户型受青睐。,诚基中心,1,、年轻群体较偏,爱,爱,LOFT,公寓；,2,、项目投资价值,是,是客户主要购买,因,因素。,3,、公建化的建筑,外,外观对年轻群体,有,有较高的吸引力,。,。,诚基中心,对本项目的启示,万达广场,济南中心大型城,市,市综合体,项目位置：,位于市中区，经,二,二路以南，经四,路,路以北，顺河高,架,架以西，纬一路,以,以东围合区域。,技术指标,项目占地：,333333,平方米,规划总面积：,102,万平米,容积率：,3,车位：约,2500,个,规划设计：,15,栋高层住宅、,1,栋高层公寓、,1,栋五星级酒店、,4,栋高层写字楼,高端精装修公寓,，,，,40-,50,户型为项目主力,户,户型，占比,70%,。,户型,/,面积,套数（套）,比例,A,：,45,156,25%,B,：,50,312,50%,C,：,61,52,8.3%,D,：,64,52,8.3%,E,：,46,52,8.3%,万达广场,层数：,28,层，,3-28,层为精装公寓,总 套 数：,624,户，,5,梯,24,户，,26,层,采 暖：,地,地板采暖,精装修，墙面乳,胶,胶漆，木地板，,厨,厨浴卫生间全装,，,，无家具，装修,造,造价,800,元,/,平米。,万达广场,客户主要来自项,目,目周边人群，看,重,重项目升值潜力,，,，投资者占大多,数,数。,客户来源,周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群；,公寓客户中约有,7%,是购买本项目住宅和商业的客户。,购买目的,投资,65%,，自用,35%,，以投资为主,客户关注因素,地理位置优越，升值潜力较大；万达品牌,万达广场,对本项目的启示,1,、,高端公寓有市场,空,空间；,2,、公寓客户主要,来,来自项目所在的,区,区域，,投资客户看重区,位,位、升值潜力和,品,品牌。,3,、,40-50,平方米小户型因,其,其总价低受到投,资,资客户欢迎。,4,、,精装修对客户具,有,有较大吸引力,。,万豪国际,城市文化核心区,综,综合体项目,位置介绍,项目东至省艺术学院宿舍，南至山师大附中，西至省化工研究所，北到文化东路，项目所处位置人文自然环境优越，教育资源丰富，交通便利，生活配套齐全，性价比较高。,物业类型,住宅、商业、,SOHO,、,LOFT,、豪宅,占地面积,40,亩,建筑面积,约,100,000,容 积 率,2.13,绿 化 率,35%,建筑类型,高尚住宅,板楼,小高层,高层,项目特色,小户型，投资地产,装修状况,毛坯,总 户 数,约,2300,户（住宅约,400,户、公寓,473,户、商铺约,1400,户）,万豪,国,国际,万豪,国,国际,采,采用,奢,奢华,金,金黄,色,色外,立,立面,，,，主,力,力户,型,型,63,平米,，,，热,销,销户,型,型为,78,平米,。,。,建筑,风,风格,：,：为,欧,欧式,现,现代,风,风格,，,，奢,华,华金,色,色玻,璃,璃幕,墙,墙外,立,立面,层高,：,：,5.6m,A,户型,，,，,63,平米,，,，,55,万左,右,右价,位,位，,首,首层,与,与夹,层,层效,果,果图,（,（主,力,力户,型,型）,G,户型,，,，,78,平米,，,，,70,万左,右,右价,位,位，,首,首层,与,与夹,层,层效,果,果图,（,（热,销,销户,型,型）,分析角度,客户情况,年龄,年轻人居多，年龄在,25-50,岁,置业目的,60%,为二次置业，年轻人居多，,区域,以项目周边为主，,附近中高收入的年轻白领、企业中层。,购买因素,位置，居住性价比高,付款方式,80%,为首次贷款,客户,主,主要,为,为年,轻,轻人,，,，购,房,房以,自,自住,为,为主,，,，看,重,重项,目,目较,高,高的,居,居住,性,性价,比,比。,万豪,国,国际,1,、年,轻,轻群,体,体较,偏,偏爱,LOFT,公寓,，,，追,求,求居,住,住在,市,市中,心,心的,较,较高,性,性价,比,比；,2,、精,美,美的,建,建筑,外,外观,提,提升,了,了客,户,户的,购,购买,欲,欲望,；,；,3,、地,段,段,的稀,缺,缺性,是,是投,资,资型,客,客户,的,的核,心,心购,买,买因,素,素。,万豪,国,国际,对本,项,项目,的,的启,示,示,项目,位,位置,：,：,位于,济,济南,市,市槐,荫,荫区,振,振兴,街,街片,区,区,由经,十,十路,、,、经,七,七路,、,、纬,十,十二,路,路三,条,条城,市,市主,干,干道,围,围合,而,而成,技术,指,指标,项目,占,占地,：,：约,90000,平方,米,米,规划,总,总面,积,积：,约,约,55,万平,方,方米,容积,率,率：,4.2,车位,：,：约,2500,个,规划,设,设计,12,万平,米,米购,物,物中,心,心、,大,大型,商,商业,街,街区,、,、,2,栋,150,米超,高,高甲,级,级写,字,字楼,、,、,2,栋独,栋,栋办,公,公楼,、,、,2,栋商,务,务公,寓,寓及,四,四星,级,级酒,店,店。,银座,中,中心,济南,核,核心,区,区首,席,席体,验,验式,城,城市,综,综合,体,体,层数,：,：各,16,层，,单层,建,建筑,面,面积,：,：约,740.4,平米,、,、,层高,：,：,4.95,米、,户型,面,面积,：,：,40-70,平米,。,。,总套,数,数：,384,套,银座,中,中心,公寓,由,由两,栋,栋高,层,层,LOFT,公寓,组,组成,，,，层,高,高,4.95,米，,户,户型,面,面积,区,区间,为,为,40-70,平方,米,米,银座,中,中心,银座,中,中心,的,的客,户,户主,要,要来,自,自项,目,目所,在,在的,槐,槐荫,区,区。,自,自住,客,客户,比,比例,明,明显,大,大于,投,投资,客,客户,，,，,40-50,平方,米,米小,户,户型,最,最受,客,客户,欢,欢迎,。,。,需求户型,占比,40-50,36.7%,50-60,12.9,%,60-70,28.6%,70,以上,9.9 %,未知,12%,购买用途,占比,自用,6,3,.,4,%,投资,34.2,%,未定,2.,3,%,40-50,平方,米,米小,户,户型,最,最受,客,客户,欢,欢迎,70,平米,以,以上,户,户型,客,客户,接,接受,程,程度,较,较低,购买,客,客户,以,以投,资,资为,主,主，,占,占比,63.4%,客户区域,占比,历下区,5,.,9,%,市中区,16,%,槐荫区,66,.,4,%,其它,11.7 %,项目,所,所在,的,的槐,荫,荫区,客,客户,最,最多,，,，项,目,目区,域,域客,户,户认,可,可度,较,较高,银座,中,中心,1,、城,市,市核,心,心区,LOFT,公寓,以,以其,较,较高,的,的价,值,值得,到,到客,户,户认,可,可；,2,、公,寓,寓客,户,户主,要,要来,自,自项,目,目所,在,在的,区,区域,。,。,3,、,40-50,平方,米,米小,户,户型,基,基本,功,功能,完,完备,，,，总,价,价低,，,，最,受,受客,户,户欢,迎,迎。,对本,项,项目,的,的启,示,示,区域,商,商业,分,分布,项目,周,周边,5,公里,内,内现,存,存商,业,业以,底,底商,为,为主,；,；未,来,来两,年,年，,工,工业,南,南路,以,以及,奥,奥体,片,片区,将,将出,现,现数,个,个体,量,量在,3,万,以,以上,的,的大,型,型集,中,中商,业,业,现有,商,商业,：,：,现有,商,商业,主,主要,分,分布,在,在不,临,临主,干,干道,的,的居,住,住区,内,内，,为,为生,活,活服,务,务类,商,商业,。,。沿,二,二环,东,东路,有,有数,个,个大,型,型综,合,合超,市,市。,在售,商,商业,：,：,在售,商,商业,主,主要,分,分布,在,在沿,工,工业,南,南路,和,和经,十,十路,的,的商,品,品房,底,底商,。,。,规划,商,商业,：,：,除一,部,部分,商,商品,房,房底,商,商外,，,，沿,工,工业,南,南路,、,、奥,体,体和,软,软件,园,园周,边,边均,规,规划,大,大体,量,量商,业,业。,项目名称,建筑面积,（平方米）,中铁汇展国际,35,000,海尔绿城大商业,63,700,鲁商国奥城,65,000,奥体商业,100,000,总计,约,26,万,主要,竞,竞争,沿经,十,十路,未,未来,出,出现,的,的几,个,个大,型,型潜,在,在商,业,业项,目,目，,商,商业,面,面积,近,近,26,万方,，,，规,划,划多,为,为综,合,合性,购,购物,中,中心,加,加商,业,业街,，,，大,型,型购,物,物中,心,心竞,争,争激,烈,烈。,区域,典,典型,商,商业,项,项目,位置,位于东部新城区，北起经十路，南至龙奥北路，东起奥体东路，西至奥体西路,开盘时间,正在招商,规模,有,1.8,万平米的中心商业区，,1.2,万平米的大众消费餐饮区和,1.3,万平米的商务办公区，,1.16,万平米的汽车销售区和其他健身游泳区域,商业建筑面积,10,万平米,业态规划,一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、石玩店、汽车店 二层：餐饮,价格,/,租金,日租,0.8-1.2,元每平米,客户类型,外贸公司，汽车超市，个体商户,租售情况,已租,70%,奥体,场,场馆,商,商业,项目名称,全运村商业,中铁汇展国际,鲁商国奥城,位置,旅游路以南，龙洞隧道以西,经十路奥体中心对面,经十路奥体中心对面,开盘时间,2011,年,2010,年,6,月,2010,年,5,月,定位,集写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目,高新区集高端写字楼、商务公寓、大型商业于一体的商务综合体项目。,建成后将成为集甲级写字楼、星级酒店、商业步行街、休闲、娱乐，及银座商城于一体的大型综合标志性城市建筑组群。,商业建筑面积,6,万平米,3.5,万平米,6.5,万平米,业态规划,大型购物中心,有面积为,1.2,万平米的银座购物广场，两个旗舰店和商业街,项目的地下一层为项目的商业部分，银座将进驻其中,中铁,汇,汇展,国,国际,、,、,鲁商,国,国奥,城,城、,全,全运,村,村商,业,业,区域,典,典型,商,商业,项,项目,1,、区,域,域商,业,业物,业,业市,场,场供,应,应量,大,大；,2,、在,建,建项,目,目已,规,规划,多,多家,大,大型,购,购物,中,中心,，,，竞,争,争非,常,常激,烈,烈,3,、区,域,域商,业,业环,境,境短,期,期较,差,差，,大,大型,商,商业,物,物业,销,销售,速,速度,慢,慢，,启,启动,难,难，,不,不易,存,存活,。,。,市场,商,商业,物,物业,供,供应,量,量大,，,，大,型,型购,物,物型,商,商业,竞,竞争,激,激烈,，,，销,售,售速,度,度慢,，,，启,动,动难,、,、不,易,易存,活,活。,商业,市,市场,小,小结,本项,目,目体,量,量大,，,，必,须,须宏,观,观把,握,握区,域,域人,口,口发,展,展规,律,律，,研,研究,其,其消,费,费习,惯,惯、,能,能力,以,以及,对,对物,业,业的,需,需求,情,情况,。,。,建设,期,期,快速,发,发展,期,期,政府,前,前期,造,造势,住宅,用,用地,出,出让,基础,设,设施,建,建设,公共,设,设施,建,建设,人口,特,特征,规划,期,期、,启,启动,期,期：,稳定,繁,繁荣,期,期,阶段,无人,气,气,标志,时间,产业,工,工人,、,、住,宅,宅客,户,户,商务,人,人士,、,、住,宅,宅客,户,户以,及,及投,资,资客,城市,白,白领,为,为主,、,、商,务,务人,士,士、,流,流动,人,人口,、,、居,民,民,政府,公,公建,建,建设,政府,部,部门,搬,搬迁,产业,物,物业,集,集中,住宅,和,和写,字,字楼,商,商业,用,用地,出,出让,公众,对,对新,区,区前,景,景不,确,确定,写字,楼,楼大,量,量开,发,发,大型,商,商业,开,开发,区域,基,基本,成,成熟,区域,内,内土,地,地出,让,让完,毕,毕,公众,对,对区,域,域确,立,立信,心,心,区域,成,成为,城,城市,中,中心,，,，成,为,为城,市,市经,济,济发,展,展引,擎,擎,区域,成,成为,活,活力,中,中心,，,，经,济,济活,动,动和,社,社会,活,活动,引,引领,城,城市,生,生活,项目,建,建设,基础,设,设施,住宅,、,、基,础,础设,施,施,写字,楼,楼、,商,商业,大型,综,综合,体,体,大型,的,的,MALL,未来,2-3,年，,项,项目,所,所在,区,区域,新,新建,商,商品,住,住宅,可,可容,纳,纳,37,万人,；,；,2020,年片,区,区规,划,划人,口,口将,达,达到,69,万,性质,商品住宅建筑面积,已入住,约,200,万,在建,约,800,万,潜在,约,100,万,合计,1100,万平米,居住,人,人口,人口,规,规模,：,：,2,年内,37,万；,2020,年规,划,划人,口,口,69,万。,消费,水,水平,：,：,城市,白,白领,、,、财,富,富阶,层,层，,消,消费,水,水平,较,较高,需求,：,：,生活,服,服务,，,，餐,饮,饮、,百,百货,、,、休,闲,闲娱,乐,乐,特点,描,描述,：,：,人口,基,基数,庞,庞大,，,，收,入,入稳,定,定，,区,区域,消,消费,的,的主,力,力,商品,房,房总,建,建筑,面,面积,1100,万,人均,面,面积,30,平米,/,人,未来,将,将有,37,万居,住,住在,本,本区,域,域,数据,来,来源,：,：信,立,立怡,高,高数,据,据库,（,（截,止,止,2009,年,12,月,31,日）,商务,人,人口,新郎,大,大厦,（,（原,永,永安,大,大厦,）,）,华能,大,大厦,区域,商,商务,办,办公,规,规划,总,总量,约,约,30,0,万,。,。目,前,前入,住,住写,字,字楼,面,面积,约,约,73,万,，,，入,市,市在,售,售及,潜,潜在,供,供应,写,写字,楼,楼面,积,积约,215,万,。,。,东部,片,片区,规,规划,写,写字,楼,楼面,积,积约,30,0,万,，,，,将提,供,供约,15,万的,商,商务,消,消费,人,人口,人口,规,规模,：,：,至少,15,万人,。,。,消费,水,水平,：,：,收入,高,高，,消,消费,水,水平,较,较高,。,。,需求,：,：,高档,餐,餐饮,，,，商,务,务配,套,套、,酒,酒店,住,住宿,特点,描,描述,：,：,人口,基,基数,庞,庞大,，,，收,入,入稳,定,定，,区,区
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