济源项目整合营销提案报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,济源项目整合营销提案报告,宝顺国际,20,12,.0,7,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：,案名创意思路,案名虽然是楼盘的名称，但它不同于一般商品。案名是楼盘的第一个广告，也是最直接的广告,案名创意思路，首先尊重决策者的人文习惯，更要适合项目的背景及企业的战略规划。同时对案名背后代表的价值产生认同和向往。最后才是适合项目卖点的推广。,否定之否定的三重境界,项目广告推广策略,先说一个故事,宋代禅宗大师青原行思讲法，以其自身经历道出参禅的三重境界,其人出世之前，途经一个有山有水的地方，此时的他看,“,山,”,是山,看,“,水,”,是水；及至拜为六祖慧能门下，静心参禅，始有悟时，便觉,“,山,”,已不是山,“,水,”,也不是水；再到禅中彻悟，并传承六祖衣钵之时，再回当年之地，看,“,山,”,又是山,看,“,水,”,又是水。,看山是山 ,看水是水,是感觉。看山不是山,看水不是水,是智识。看山是山,看水是水,是彻悟。这是看待事物与自我修炼的三重境界。,从表到里的认识过程，否定之否定的创意之旅。,三部曲带您进入无限创意空间！,第一层境界：见山是山。,位于工业园区核心的高端小户型,*,区位优势明显,产品精细，品质高,价格合理,三大基础要素,地段优势明显,有目共睹，无需多言,济源虎岭工业园区核心区,决定项目价值的核心优势,交通网络最发达,临近富士康,土地稀有价值,保值度极高,轮廓印象：,一个有品质的高端小户。,在高端小户竞争激烈的现在，品质成为必须要求。无论是在创意设计、立面效果等各方面，个性而高质的卖点将会为项目销售奠定坚实基础与传播亮点。,产品品质保证,项目价值最大化,价格不菲,凭什么支撑？,地段决定价值。,价值决定价格。,土地属性决定产品形态。,产品形态影响价格。,品质影响价格。,均价4000元,/,平米,按照惯常小户型思考模式，,什么样的年轻人会为高价钱的小空间买单？,先来,算,算笔,帐,帐：,本项,目,目户,型,型区,间,间,35,65,m,2,每户,计,计算,，,，总,价,价约,14-26万。,首付,三,三成,计,计算,约,约需,5万-9,万,万。,这个,价,价格,，,，在,济,济源,想,想买,一,一套,房,房子,几,几乎,是,是不,可,可能,的,的。,对,对于,一,一个,首,首次,置,置业,的,的年,轻,轻人,而,而言,，,，是,一,一个,不,不得,不,不考,虑,虑的,现,现实,。,。,但是,，,，购,买,买小,户,户型,的,的人,，,，一,定,定是,年,年轻,人,人吗,？,？,再想,想,想投,资,资客,：,：,房产,投,投资,的,的原,则,则：,有,有巨,大,大升,值,值潜,力,力的,项,项目,，,，有,饱,饱满,丰,丰厚,的,的租,赁,赁市,场,场空,间,间。,我们,的,的项,目,目本,身,身价,格,格不,菲,菲，4000,均,均价,已,已算,高,高端,价,价格,，,，无,论,论土,地,地还,是,是房,产,产升,值,值空,间,间都,面,面临,有,有限,。,。但,处,处于,工,工业,园,园区,，,，临,近,近富,士,士康,产,产业,园,园区,核,核心,的,的地,段,段优,势,势，,会,会带,来,来较,丰,丰厚,的,的租,源,源。,计,计算,购,购买,付,付出,扣,扣出,时,时间,成,成本,、,、资,金,金占,用,用成,本,本等,，,，回,报,报无,限,限。,会有,多,多少,投,投资,客,客购,买,买我,们,们的,产,产品,？,？,带着,这,这两,个,个问,题,题思,考,考,我们,似,似乎,与,与传,统,统意,义,义上,的,的小,户,户型,有,有所,不,不同,。,。,卖给,首,首次,置,置业,的,的年,轻,轻人,的,的。,会有,大,大部,分,分投,资,资客,作,作为,租,租赁,投,投资,。,。因,为,为利,润,润空,间,间无,限,限。,那，,我,我们,的,的产,品,品还,会,会卖,给,给谁,？,？,第二,层,层境,界,界：,见,见山,不,不是,山,山,按之,前,前的,思,思考,，,，“,他,他”,应,应当,具,具备,以,以下,特,特征,：,：,不可,脱,脱离,核,核心,地,地的,人,人。,工,工作,、,、生,活,活等,各,各种,原,原因,。,。,非首,次,次置,业,业的,、,、有,一,一定,经,经济,实,实力,的,的人,。,。,多一,套,套小,户,户型,并,并非,难,难事,。,。,城市,发,发展,前,前沿,、,、思,想,想观,念,念相,对,对先,锋,锋的,人,人。,以此,推,推算,，,，“,他,他”,年,年龄,应,应当,在,在30-40,岁,岁之,间,间。,我们,的,的目,标,标客,群,群浮,出,出水,面,面。,城市,尖,尖端,人,人群,。,。,事业,上,上升,期,期，,工,工作,压,压力,相,相对,更,更强,。,。,家庭,重,重压,期,期。,刚,刚有,小,小孩,。,。,不可,松,松懈,的,的年,龄,龄段,，,，自,我,我意,识,识被,生,生活,与,与工,作,作压,力,力消,磨,磨最,严,严重,的,的人,生,生阶,段,段。,对生,活,活依,然,然充,满,满向,往,往与,希,希望,，,，接,触,触城,市,市最,前,前沿,观,观念,与,与时,尚,尚，,追,追求,品,品质,与,与认,同,同。,家庭,与,与事,业,业的,双,双重,压,压力,之,之下,，,，他,逐,逐渐,失,失去,自,自我,原,原真,。,。,这时,候,候，,“,“他,”,”渴,望,望有第三,个,个空,间,间来放,置,置最,真,真实,的,的自,我,我、,曾,曾经,的,的梦,想,想、,没,没有,一,一切,功,功利,的,的世,俗,俗杂,念,念，,享,享受,真,真实,的,的轻,松,松。,这个,空,空间,无,无需,太,太大,，,，但,必,必须,完,完整,。,。,这个,空,空间,不,不能,离,离主,活,活动,区,区域,太,太远,，,，最,重,重要,是,是方,便,便、,快,快捷,。,。,这个,空,空间,可,可以,不,不是,家,家，,但,但一,定,定是,心,心灵,的,的寄,所,所，,精,精神,的,的栖,息,息地,。,。一,个,个完,全,全属,于,于自,己,己的,领,领域,。,。,在这,个,个空,间,间里,，,，可,以,以逃,离,离世,俗,俗、,欲,欲望,、,、压,力,力、,生,生活,琐,琐杂,等,等一,切,切功,利,利性,索,索求,。,。,相对,很,很多,人,人而,言,言，,这,这个,空,空间,的,的存,在,在是,奢,奢华,的,的。,但,但对,于,于拥,有,有他,的,的人,而,而言,，,，它,却,却是,最,最朴,实,实无,华,华的,真,真实,自,自我,空,空间,。,。,我,们,们,称,称,这,这,个,个,空,空,间,间,为,为,：,：,第,三,三,空,空,间,间*,。,第,三,三,空,空,间,间*,一,切,切,脱,脱,离,离,了,了,家,家,庭,庭,与,与,工,工,作,作,的,的,非,非,功,功,利,利,性,性,自,自,我,我,空,空,间,间,。,。,“,第,第,三,三,空,空,间,间,”,”,概,概,念,念,与,与,我,我,们,们,的,的,产,产,品,品,特,特,质,质,，,，,完,完,美,美,契,契,合,合,。,。,第,三,三,空,空,间,间,是,是,住,住,宅,宅,中,中,的,的,奢,奢,侈,侈,品,品,，,，,是,是,满,满,足,足,精,精,神,神,需,需,求,求,的,的,自,自,我,我,空,空,间,间,。,。,满,足,足,精,精,神,神,需,需,求,求,的,的,住,住,宅,宅,一,一,定,定,要,要,满,满,足,足,视,视,觉,觉,的,的,感,感,受,受,，,，,设,设,计,计,的,的,精,精,致,致,以,以,及,及,纯,纯,粹,粹,的,的,居,居,住,住,及,及,享,享,受,受,自,自,我,我,的,的,功,功,能,能,，,，,也,也,就,就,是,是,脱,脱,离,离,开,开,所,所,有,有,的,的,概,概,念,念,炒,炒,作,作,，,，,回,回,到,到,房,房,子,子,的,的,本,本,质,质,。,。,可,以,以,说,说,。,。,第,第,三,三,空,空,间,间,，,，,是,是,最,最,朴,朴,实,实,的,的,奢,奢,侈,侈,。,。,一,切,切,只,只,因,因,，,，,在,在,第,第,三,三,空,空,间,间,，,，,我,我,才,才,是,是,真,真,实,实,的,的,自,自,我,我,。,。,满,足,足,自,自,我,我,所,所,好,好,的,的,奢,奢,侈,侈,。,。,新,新,周,周,刊,刊,曾,曾,做,做,了,了,一,一,组,组,专,专,题,题,，,，,叫,叫,第,第,三,三,个,个,空,空,间,间,给,给,自,自,己,己,就,就,第,第,三,三,空,空,间,间,的,的,需,需,求,求,调,调,查,查,了,了,北,北,京,京,、,、,上,上,海,海,、,、,广,广,州,州,、,、,深,深,圳,圳,、,、,杭,杭,州,州,等,等,许,许,多,多,城,城,市,市,三,三,四,四,十,十,岁,岁,的,的,人,人,群,群,。,。,得,得,出,出,的,的,结,结,论,论,是,是,当,当,基,基,本,本,的,的,物,物,质,质,生,生,活,活,得,得,到,到,满,满,足,足,之,之,后,后,，,，,所,所,有,有,的,的,人,人,都,都,渴,渴,望,望,着,着,一,一,个,个,自,自,我,我,的,的,空,空,间,间,满,满,足,足,自,自,己,己,的,的,一,一,个,个,需,需,求,求,。,。,想,想,来,来,也,也,是,是,，,，,“,“,自,自,我,我,”,”,绝,绝,对,对,不,不,同,同,于,于,“,“,自,自,私,私,”,”,，,，,大,大,多,多,数,数,人,人,在,在,满,满,足,足,了,了,社,社,会,会,、,、,家,家,庭,庭,需,需,要,要,之,之,后,后,，,，,在,在,条,条,件,件,允,允,许,许,的,的,情,情,况,况,下,下,，,，,给,给,自,自,我,我,一,一,个,个,空,空,间,间,。,。,而,而,这,这,个,个,空,空,间,间,也,也,应,应,是,是,以,以,品,品,质,质,作,作,为,为,界,界,定,定,的,的,。,。,满,足,足,精,精,神,神,需,需,求,求,的,的,奢,奢,侈,侈,。,。,在,这,这,里,里,你,你,可,可,以,以,找,找,到,到,一,一,处,处,能,能,够,够,满,满,足,足,你,你,个,个,人,人,经,经,济,济,实,实,力,力,允,允,许,许,的,的,条,条,件,件,下,下,的,的,心,心,灵,灵,需,需,求,求,完,完,全,全,的,的,生,生,活,活,功,功,能,能,分,分,离,离,状,状,态,态,。,。,在,在,这,这,里,里,你,你,可,可,以,以,安,安,排,排,一,一,个,个,完,完,全,全,的,的,会,会,客,客,室,室,，,，,随,随,意,意,呼,呼,朋,朋,唤,唤,友,友,；,；,或,或,者,者,只,只,是,是,一,一,个,个,摄,摄,影,影,展,展,示,示,厅,厅,；,；,或,或,者,者,是,是,一,一,间,间,自,自,我,我,的,的,时,时,装,装,衣,衣,橱,橱,在,在,都,都,市,市,人,人,的,的,沉,沉,重,重,生,生,活,活,压,压,力,力,下,下,，,，,可,可,以,以,自,自,由,由,释,释,放,放,自,自,我,我,应,应,是,是,怎,怎,样,样,的,的,一,一,种,种,奢,奢,侈,侈,。,。,叁,叁,空,空,间,间,所,所,倡,倡,导,导,的,的,城,城,市,市,心,心,灵,灵,驿,驿,站,站,式,式,的,的,生,生,活,活,方,方,式,式,，,，,为,为,物,物,质,质,富,富,裕,裕,者,者,提,提,供,供,了,了,这,这,一,一,适,适,合,合,空,空,间,间,。,。,纯,粹,粹,功,功,能,能,的,的,极,极,致,致,奢,奢,侈,侈,。,。,在,大,大,多,多,数,数,“,“,豪,豪,宅,宅,”,”,或,或,高,高,档,档,的,的,集,集,合,合,式,式,住,住,宅,宅,里,里,多,多,是,是,这,这,样,样,的,的,生,生,活,活,状,状,况,况,：,：,一,一,楼,楼,是,是,足,足,底,底,按,按,摩,摩,、,、,二,二,楼,楼,是,是,商,商,贸,贸,公,公,司,司,、,、,三,三,楼,楼,是,是,美,美,容,容,院,院,、,、,四,四,楼,楼,是,是,SOHO,，,人,们,们,生,生,活,活,在,在,混,混,居,居,的,的,时,时,代,代,。,。,不,不,知,知,道,道,谁,谁,的,的,存,存,在,在,才,才,是,是,合,合,理,理,的,的,。,。,如,如,此,此,算,算,来,来,，,，,叁,叁,空,空,间,间,纯,纯,粹,粹,的,的,居,居,住,住,、,、,纯,纯,粹,粹,的,的,办,办,公,公,、,、,纯,纯,粹,粹,的,的,自,自,我,我,喜,喜,好,好,，,，,并,并,存,存,于,于,一,一,个,个,社,社,区,区,中,中,倒,倒,还,还,真,真,是,是,一,一,种,种,奢,奢,侈,侈,，,，,正,正,如,如,“,“,二,二,合,合,一,一,”,”,的,的,雀,雀,巢,巢,只,只,是,是,满,满,足,足,功,功,能,能,需,需,要,要,，,，,而,而,需,需,要,要,品,品,时,时,却,却,要,要,到,到,风,风,格,格,优,优,雅,雅,的,的,咖,咖,啡,啡,厅,厅,，,，,在,在,音,音,乐,乐,的,的,氛,氛,围,围,中,中,一,一,样,样,。,。,从,这,这,个,个,意,意,义,义,而,而,言,言,。,。,我,们,们,的,的,产,产,品,品,远,远,非,非,一,一,个,个,普,普,通,通,的,的,小,小,户,户,型,型,。,。,而,而,是,是,：,：,第,第,三,三,空,空,间,间,。,。,但,是,是,，,，,我,我,们,们,所,所,要,要,出,出,售,售,的,的,房,房,子,子,，,，,在,在,普,普,遍,遍,市,市,场,场,标,标,准,准,下,下,，,，,它,它,依,依,是,是,小,小,户,户,型,型,。,。,毕,竟,竟,，,，,卖,卖,房,房,子,子,不,不,是,是,卖,卖,一,一,个,个,虚,虚,无,无,的,的,观,观,点,点,。,。,第,三,三,层,层,境,境,界,界,：,：,见,见,山,山,还,还,是,是,山,山,一,切,切,的,的,精,精,神,神,力,力,量,量,均,均,不,不,能,能,建,建,立,立,于,于,柏,柏,拉,拉,图,图,式,式,的,的,虚,虚,无,无,之,之,上,上,，,，,源,于,于,真,真,实,实,的,的,出,出,发,发,才,才,是,是,造,造,梦,梦,的,的,开,开,始,始,。,。,开始我们的创意之旅吧！,先,说,说,案,案,名,名,。,。,是,不,不,是,是,就,就,叫,叫,第,第,三,三,空,空,间,间,？,？,过,于,于,直,直,接,接,的,的,陈,陈,述,述,是,是,对,对,于,于,所,所,有,有,想,想,象,象,的,的,致,致,命,命,谋,谋,杀,杀,我,们,们,应,应,该,该,顺,理,理,成,成,章,章,是,的,的,，,，,我,我,们,们,的,的,案,案,名,名,，,，,就,就,是,是,“,“,立,立,方,方,国,际,际,”,。,。,在,数,数,学,学,里,里,：,：,第,一,一,空,空,间,间,是,是,点,点,、,、,线,线,第,二,二,空,空,间,间,是,是,平,平,面,面,第,三,三,空,空,间,间,就,就,是,是,立,立,方,方,。,。,而,单,单,单,单,“,“,立,立,方,方,”,”,二,二,字,字,不,不,足,足,以,以,构,构,成,成,一,一,个,个,案,案,名,名,，,，,因,因,此,此,我,我,们,们,给,给,他,他,加,加,上,上,“,“,国,国,际,际,”,”,二,二,字,字,，,，,“,立,立,方,方,国,国,际,际,”,”,简,简,明,明,而,而,扼,扼,要,要,，,，,顺,顺,理,理,成,成,章,章,立,方,方,国,国,际,际,3.,rdspace,一,个,个,真,真,实,实,高,高,雅,雅,却,却,足,足,够,够,大,大,众,众,的,的,案,案,名,名,，,，,一个全,新,新的3.,rdspace,空间，,一个给,自,自己的,世,世界。,引人注,目,目。,VI应,用,用,VI,色标,名片-1,名片-2,物料运,用,用-杯,物料运,用,用-,CD,包装,物料运,用,用,物料运,用,用-指,示,示,现场包,装,装,LOGO,的第二,种,种思考,相关应,用,用,如何传,递,递“,立方国,际,际”,的独特,气,气质？,报告结,构,构,项目分,析,析,策略部,署,署,推广策,略,略,销售策,略,略,广告亮,相,相,案场计,划,划,PART1:,项目分,析,析,项目概,况,况,物业地,址,址：济,源,源市虎,岭,岭工业,园,园区,建筑类,别,别：高,层,层,楼层状,况,况：3,幢,幢27,高,高层住,宅,宅楼,占地面,积,积,:,29亩,总建筑,面,面积,:,6.7,万,万平方,米,米,主力面,积,积：,35-,60,四车道,马,马路,社区规,模,模小，,规,规划类,似,似宿舍,楼,楼，项,目,目整体,优,优势较,弱,弱,项目概,况,况,物业地,址,址：济,源,源市虎,岭,岭工业,园,园区,建筑类,别,别：高,层,层,楼层状,况,况：3,幢,幢27,高,高层住,宅,宅楼,占地面,积,积,:,29亩,总建筑,面,面积,:,6.7,万,万平方,米,米,主力面,积,积：,35-,60,四车道,马,马路,社区规,模,模小，,规,规划类,似,似宿舍,楼,楼，项,目,目整体,优,优势较,弱,弱,项目区,位,位,距离政,府,府广场,11,公里,距离商,业,业集聚,区,区,7.2,公里,距离规,划,划新区13公,里,里,项目半,径,径,1.5,公里内,为,为纯工,业,业厂房,布,布局,4.5KM,5KM,11KM,6.42KM,7.2KM,本案,3,公里生,活,活圈,项目半,径,径,3,公里生,活,活圈内,无,无生活,配,配套,项目周,边,边地貌,本案,虎岭工,业,业园区,长阳路,xx,路,xxxx厂,xxxxx厂,xxxx加工,厂,厂,在建工,厂,厂,xxxx厂,项目处,于,于工业,园,园区，,周,周边欠,缺,缺居住,感,感,项目临,近,近轻度,污,污染企,业,业，居,住,住抗性,较,较大,南北朝,向,向户型,为,为主力,朝向分,析,析,项目绝,大,大多数,产,产品为,南,南北朝,向,向,少数边,套,套东西,朝,朝向,70%,以上产,品,品透风,采,采光性,好,好,产品认,知,知,-,朝向,【,项目劣,势,势,】,地处虎,岭,岭工业,园,园区，,非,非住宅,积,积聚区,加工型,工,工业区,内,内，生,活,活配套,与,与氛围,缺,缺失,规划孤,零,零零的,三,三幢楼,没,没有其,余,余配套,规模小,、,、物业,类,类型偏,小,小众,【,项目优,势,势,】,临近富,士,士康产,业,业集聚,区,区，人,口,口密集,无竞争,楼,楼盘，,可,可操作,性,性强,周边无,配,配套，,做,做配套,容,容易,定位为,酒,酒店式,公,公寓，,投,投资性,强,强,小结,-,项目解,读,读,建议户,型,型配比,建议面,积,积配比,多,多元化,其中35,-,60,的,的占总,面,面积的85,%,，为主,力,力户型,。,。,面积段,户数,系数,80,-100,5,%,60,-,80,10,%,40-,60,3,0,%,3,5,-,40,5,5,%,纯粹小,户,户型，,3,5,-,60为主,代表户,型,型,层高,4.8,米计单,层,层面积,，,，内部,2,层结构,，,，使用,面,面积大,于,于产权,面,面积,精装修,、,、复式,精装修,、,、复式,次卧,主卧,餐厅,客厅,两房两,厅,厅,+N,空间,产品竞,争,争解读,提,提炼,多数产品户型南北通透,更衣间,健身房,N,空间使用,南北通,透,透、豪,华,华更衣,间,间、健,身,身房,产品竞,争,争解读,提,提炼,户型优势,户型劣势,共性,1,、面积适中，主力,50,左右,2,、超值空间，买一层送一层,3,、,2,层结构合理,4,、,1,层有阳台,5,、框架结构,1,、面宽小，进深长,2,、,4,米,8,层高隔,2,层，空间感局促,3,、,2,层无卫生间，居住不便,4,、,2,层过道狭窄利用率不高,超值空,间,间买一,送,送一，,满,满足居,住,住需求,户型分,析,析,本案核,心,心产品,力,力,同等总,价,价下，,使用面,积,积最高,最,最灵活,、,、居住,情,情趣最,高,高,小结,-,项目竞,争,争分析,1,、区位,前,前景：,投,投资性,强,强,地处工,业,业园区,核,核心，,无,无竞争,临近富,士,士康产,业,业集聚,区,区，人,口,口密集,地,地段好,园区无,配,配套，,商,商业畅,销,销,2,、产品,亮,亮点规,划,划：小,面,面积、,大,大复式,、,、大情,调,调,工业园,区,区第一,个,个楼盘,小面积,+,复式是,本,本案的,主,主要亮,点,点。,同总价,下,下更多,的,的使用,空,空间,与,与生,活,活情趣,是,是项目,的,的卖点,PART2:,策略部,署,署,明晰本,案,案营销,目,目标,目标1,：,：现金,流,流,通过分,阶,阶段的,配,配合营,销,销，,实现项,目,目的可,持,持续开,发,发，,为开发,商,商保证,良,良好的,现,现,金流从,而,而确保,资,资金的,快,快,速回拢,！,！,目标3,：,：形象,与,与品牌,通过对,本,本项目,的,的成功,开发奠,定,定开发,商,商在市,场中的,形,形象，,实,实现利,润与品,牌,牌的双,赢,赢！,目标2,：,：利润,在依托,区,区域发,展,展的基,础,础上，,充,充分发,挥,挥项目,自身和,潜,潜在价,值,值，实,现,现利润,的,的最大,化,化！,利润,通过项,目,目卖点,挖,挖掘，,借,借势营,销,销，有,效,效的推,广,广，实,现,现项目,的,的最大,价,价值。,速度,合理的,推,推售顺,序,序，不,同,同产品,的,的组合,，,，有计,划,划的价,格,格控制,实,实现项,目,目的有,序,序销售,蓄客提,质,质行动,户外拦,截,截,精确制,导,导,体验为,王,王,服务取,信,信,合作共,赢,赢,渠道制,胜,胜,客户维,系,系,资源利,用,用,目标客,户,户所感,知,知的就,是,是我们,的,的价值,所,所在,目标客,户,户的行,进,进动线,，,，就是,我,我们的,路,路线,目标客,户,户的圈,子,子，就,是,是我们,战,战场,目标客,户,户所关,心,心的，,就,就是我,们,们所关,心,心的,1,2,3,4,蓄客策,略,略：,户外拦,截,截 精,确,确制导,：,：,媒体拦,截,截：,营销中,心,心包装,：,：充分,利,利用营,销,销中心,，,，吸引,路,路过客,户,户,电台、,电,电视广,告,告、,网络营,销,销（独,立,立项目,网,网站、,济,济源楼,市,市网等,）,）,市中心,户,户外大,牌,牌,项目周,边,边主干,道,道设置,灯,灯箱广,告,告、道,旗,旗,酒店、,地,地产杂,志,志：在,写,写字楼,、,、酒店,楼,楼宇、,商,商场、,高,高档会,所,所放置,本,本项目,的,的楼书,或,或在专,属,属杂志,中,中刊登,项,项目广,告,告,短信区,域,域覆盖,定向爆,破,破：,区域夹,报,报：充,分,分挖掘,政,政府、,企,企事业,单,单位客,户,户资源,银行,VIP,帐单广,告,告、电,信,信局查,访,访周边,意,意向客,户,户,市内高,档,档物业,直,直投广,告,告或手,递,递手广,告,告,设置行,销,销组，,主,主动寻,访,访金质,客,客户群,合作共,赢,赢 渠,道,道制胜,：,：,资源互换,联,联合拓展,：,：,商场：,联合举办新,品,品发布秀、,抽,抽奖兑奖活,动,动,车商：,参加车展、,联,联合车商举,办,办车友会,美容：,联合举办美,容,容知识讲座,、,、客户维护,活,活动,健身房,：联合举办,客,客户体验活,动,动,会所：,联合举办会,员,员活动，,客户维系,资,资源利用：,厨艺沙龙,家政培训（,保,保姆）,手工艺沙龙,家装沙龙,下午茶,聚会礼仪,旅游线路,客户维护：,提,提高二次上,门,门，以客带,客,客,定期寄送资,料,料和短信发,送,送,新春音乐会,生日礼品赠,送,送,各类活动的,邀,邀请,低成本的太,太,太团活动,分阶段推广计划：,广告导入期,侧重项目知名度扩大着重项目卖点的建立在市场形成一个固定而清晰的概念传播新项目入市讯息选择传播面广的媒体广告频率和力度小,广告猛攻期,广告频率和媒体选择大幅度增加以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场吸引客户到来广告意图是全面凸显项目优势广告形式进行创意和突破,广告巩固期,新增客户维持在一个相对平衡的曲线上广告相对降温，保持一定稳定的频率达到现阶段销售目的并为第二次强销期做准备推广项目实体形象,广告消退期,以优惠促销为主告知项目剩余单位广告创意无需太多变化广告频率减弱，直至停止,投放策略,运用媒体,活动,户外,展销会,电视,报纸等,活动,电视,户外,DM,报纸,活动DM,户外,电视,报纸,活动,DM,户外,电视,报纸,爆破式营销,媒体策略总,攻,攻图,主流媒体,展示媒体,物料媒体,大众媒体,小众媒体,产品展示,场地营销,物料,报纸媒体,户外媒体,DM直邮,事件营销组,织,织,产品推荐会,网络杂志,电话短信,展架,车身广告,建筑,园林,街区,材料,设施,配套,售楼处,样板房,形象墙,社区广告,道旗,灯光工程,DM,海报,业主咨询,形象楼书,产品楼书,户型,手册,CF片,沙盘模型,看板,广告费用预,算,算,建筑面积6.7万平米,约,约有2.68亿 销售,额,额，广告费,用,用按,2%,计算需约536万，,销售准备期,须,须35%约187万广,告,告费用,第一销售期,须,须40%约216万广,告,告费用,第二销售期,须,须15%约80万广告,费,费用,第三销售期,须,须,10,%约53万,广,广告费用,PART3:,推广策略,怎样建立市,场,场信任度？,零星布局、,缺,缺少便利的,配,配套、居住,氛,氛围弱,本案的产品,吸,吸引力在哪,里,里？,投资、居住,，,，,N,空间,究竟定位投,资,资型小户产,品,品，还是另,谋,谋出路,？,策略前思考,当前主要问,题,题,项目定位,推广定位如,何,何制定？,零落规划布,局,局,缺少便利的,配,配套,无居住氛围,A,、投资客,B,、受总价制,约,约的年轻人,和被动郊区,化,化客户,客观条件,本案的潜在,购,购买客户,决定,A,类：投资客,群,群分析,低 总 价,潜在价值,成长空间,区域前景,社区规划,稀缺产品,绝对的低,富士康工业,园,园区落成，,将来必成商,家,家必争之地,本案相应特,点,点,对投资购买,决,决策的,影响指数,区域潜力可,预,预见性强,无,总价有吸引,力,力（看的到,）,）,工业园区首,个,个酒店式,公寓住宅。,小面积决定,我,我们拥有,区域的绝对,价,价格筑底,相对的低,产品力对投,资,资客群购买,决,决定的影响,非,非常关键！,购买决定因,素,素,追求可预见,性,性的价值成,长,长空间,THE KEY:,如何让产品,力,力更加直观,？,？,（即：能在,目,目前的市场,比,比较中，就,清,清楚的发现,产,产品的独特,价,价值）,无可借鉴优,势,势,但是产品的,深,深入挖掘和,包,包装， 却,可,可以创造,二次生产力,LOFT,本身并非不,可,可再生产品,独有价值下,的,的总价对比,，,，才是购买,动,动力！,寻找现在就,能,能看见的产,品,品竞争力！,投资心态壁,垒,垒,A,类：投资客,群,群分析,投资客也同,样,样需要看到,本,本案的居住,价,价值！,水平竞争力,分,分析,本 案,精装修,LOFT,使用面积,低总价,+,车,区域内项目,平层毛胚小,两,两房,70/90,交通配套,忽略未来的,潜,潜力发展，,即,即使在目前,市,市场下，本,案,案也同样具,备,备居住价值,！,！,立方国际同,样,样可以和区,域,域内大盘产,品,品一较高低,！,！,B,类：被动郊,区,区化客户及,年,年轻人关心,的,的重点,苛刻的总价,范,范围,区域内同类,产,产品的绝对,价,价格筑底,更阔绰的室,内,内空间,如改善型自,住,住客一般会,要,要求,2-3,个房间,很多人选择,远,远郊大是为,了,了在同总价,范,范围内享受,更,更大空间,交通配套,要求一定基,础,础公交配套,，,，有车者少,B,类：被动郊,区,区化客群分,析,析,客群特征描,述,述：,工业园区本,地,地工作者为,主,主,外来工作者,为,为主,22,4,5,之间,过渡型住房,兼,兼婚房备用,房,房，,25,年，自住兼,变,变相存款,改善型需求,，,，需要,2-3,房的实际居,住,住空间,。园区内,的,的低层或将,占,占大比例,。,园区内的中,层,层,。年龄范,围,围或将更大,虽然根本原,因,因是经济基,础,础有限，,但仍想为自,己,己远郊化的,选,选择找些体,面,面的借口。,如,如品味、个,性,性等。, ,是,是本案调性,掌,掌握的关键,较少,本案相应的,客,客群特征属,性,性：,关键：产品,突,突围,产品居住价,值,值的充分挖,掘,掘,低总价,公共交通,生活配套,更丰富的使,用,用空间,水平市场中,的,的产品竞争,力,力,综合本案,AB,类客群的需,求,求，对项目,的,的购买决策,主,主要要求如,下,下,区域前景,B,类郊区化,A,类投资客,前期引入班,车,车，或能通,过,过总价价差,来,来弥补,建议底商中,，,，开发商持,有,有少量，交,付,付前期先引,入,入商业,充分挖掘产,品,品的使用卖,点,点同时营造,概,概念,通过产品价,值,值的凸显，,体,体现价格的,低,低,产品突围,（通过产品的价值挖掘，体现性价比）,调性突围,（,（,通过塑造产,品,品的宜居性,拔,拔高品质）,寻找方向,提升品质,KEY,赢取客户的,关,关键点,项目定位,满足小资情,结,结的第三空,间,间,具备升值潜,力,力的投资型,产,产品,策略总纲,强调总价、,功,功能空间与,实,实用面积,规避建筑面,积,积,拔高品质、,体,体现价值,与平层二房,对,对比，先拉,高,高价位心里,预,预期，实现,价,价值最大化,策略总方向,界,界定,超80，两,房,房两厅复式,公,公馆,产品核心价,值,值提炼,强化品牌,强调功能空,间,间，忽略建,筑,筑面积,展示未来大,区,区域前景规,划,划,在广告诉求,上,上,在推广渠道,上,上,工业园区定,点,点推广,市中心片区,贴,贴身推广,在产品挖掘,上,上,复式,主力两房,+N,空间,策略制定,策略制定体,系,系,附加值建议,：,：,1,、商业：开,发,发商先行优,惠,惠招租,完善配套,打造商业雏,形,形，开发商,引,引进商业配,套,套（租约形,式,式）,招商政策,交付,2,年内免租金,，,，对业主优,先,先，第三年,享,享优先购买,权,权,2,、交通壁垒,：,：引入班车,人性化服务,2,年内增设小,区,区班车，早,7,：,30,、晚,18,：,30,各一班,3,、品质升级,：,：精装修，,大,大品牌小价,钱,钱,重点厨卫装,修,修，可用一,线,线品牌下的,低,低价系列产,品,品。如科勒,PART4:,销售策略,策略制定前,思,思考,问题综述,项目自身,社区规模小，物业形态,受,受众小，项,目,目整体优势,较,较弱,工业氛围浓,重,重，没有居住,氛,氛围,住宅户型结,构,构单一，主力面积,50,，,部分户型受条件限制,存,存在问题,层高,4.8,米计单层面积,，,，内部,2,层结构，使用面积,大,大于产权面,积,积,周边交通差，出行极其,不,不便利,主要问题,策略制定前,思,思考,项目,PK,市场,住宅层面,本案产品,PK,市场有一定,优,优势,50,PK,90,产品供应层,面,面,户型设计层,面,面,市场机会较,大,大,局部暗间,PK,全明,项目资源层,面,面,环境,OR,交通,无法满足居,住,住条件,双层,PK,单层,使用价值低,生活情趣体,现,现,目标设定,项目工程节,点,点预诂,根据工程进,度,度，项目开,盘,盘销售时间,约,约在13年1月，销售,周,周期预估为,9-12,个月,0,7,12,/,9,13,/,1,13,/,3,13,/,7,13,/10,项目开工,正负零,结构12层,结顶,销售准备期,销售执行期,开盘,结构,4,层,策略执行,主要策略建,议,议,销售策略,价格体系建,议,议,销售模式建,议,议,策略执行,销售策略要,点,点,1,、开盘时间,为,为,20,13年1月,2,、街铺包装,，,，氛围营造,，,，给予市场,充,充分预期,招商提前、,政,政策制定是,关,关键,3,、住宅开盘,后,后,1,年内实现,90%,以上去化,住宅销售是,达,达成项目最,大,大利润的可,能,能,把控合理的,销,销售速度是,关,关键,策略执行,商业模式建,议,议,目的：盘活,资,资产，提前,形,形成商业氛,围,围，提升项,目,目形象,模式,1,：短期免租,金,金合约,开发商选择,商,商家入驻，,提,提供为期,2,年的免租金,合,合约,商家须在合,约,约规定时间,内,内完成入驻,，,，并达到营,业,业条件,合约到期后,商,商家可选择,续,续租或买断,，,，拥有优先,购,购买权,续租或买断,，,，价格均依,据,据市场价格,及,及双方约定,以上政策对,业,业主优先,金融、餐饮,、,、便利店等,社,社区配套条,件,件可适当放,宽,宽,策略执行,住宅销售模,式,式建议,目的：稳定,销,销售速度，,创,创造利润空,间,间,销售方面：,采用批次推,案,案，平衡批,次,次推案供给,采用分层推,案,案，达到批,次,次去化的口,碑,碑效应,控制批次推,案,案量，追求,利,利润与速度,的,的平衡,价格方面：,价格体系采,用,用低开高走,，,，具体根据,客,客户意向积,累,累情况定,价格体系采,用,用杠杆定价,，,，形成局部,房,房源的价格,差,差异，实现,价,价格试探,价格体系采,用,用分段定价,，,，根据客户,意,意向，保证,楼,楼层的定向,去,去化,PART5:,广告亮相,在广告诉求,上,上，塑造,项,项目的宜居,性,性为主通,过,过产品力与,总,总价的直观,对,对比吸引,投,投资客,立方国际印,象,象（主要来,自,自前期广告,印,印象）,单身公寓,年轻、总价,低,低,买一层得两,层,层、投资产,品,品,没有区位方,面,面的广告，,大,大概在市中,心,心附近,立方国际工,地,地印象（第,一,一次看完工,地,地后）,不是一般的,远,远！,周围都是工,厂,厂，没前途,产品不错，,要,要是在市区,就,就好了,没有居住氛,围,围,现阶段的地,段,段劣势回避,不,不了，而应,引,引导客户印,象,象,看前景大未,来,来,立方国际冷,静,静印象（综,合,合分析后的,印,印象）,大未来还是,有,有一点潜力,，,，但是现阶,段,段确实有需,要,要克服的困,难,难,鱼和熊掌不,能,能两全，又,好,好又有特色,又,又便宜的房,子,子哪找去,要是价格真,能,能在,XX,万左右，那,还,还是合算的,立方国际目,标,标印象（根,据,据新的定位,及,及推广后计,划,划达到印象,）,）,很有特色的,产,产品，济源,或,或许只此一,家,家哦,性价比很高,，,，省下来的,钱,钱可以买辆,车,车,至少可以住,个,个三五年，,不,不能算是过,渡,渡性产品,有的放矢,广告定位：,视觉形象更,有,有品质,精神号召更,有,有共鸣,让卖点更加,视,视觉化,轮胎改造成,的,的秋千，裸,露,露的红砖墙,，,，巨幅的主,人,人照片，,暴露的房梁,，,，以及拉丁,美,美洲风格的,陶,陶瓷盘，满,墙,墙的涂鸦,这样的居所,，,，让人眼睛,一,一亮。对。,这,这是,奋斗,里的乌托邦,。,。,你。你们。,也,也许也能拥,有,有！,广告推广,我们认为：,一种房子定,义,义一种生活,一种生活汇,聚,聚一类人群,广告推广,我们的项目,是,是,都市青年社,区,区,洞悉并满足,青,青年心理，,基,基于客群心,理,理的定位是,关,关键。,广告推广,广告诉求形,象,象,生于,70,末,80,初，有文化,，,，有理想，,有,有责任，还,有,有点小钱；,对城市怀有,眷,眷恋，想在,此,此打拼，实,现,现自己的都,市,市英雄梦；,有良好的教,育,育背景、较,高,高的鉴赏能,力,力和小资情,节,节；,事业尚处于,起,起步阶段，,对,对未来充满,信,信心；,没有浑厚的,经,经济实力，,懂,懂得用有限,的,的资源让自,己,己过的更舒,适,适。,广告推广,他们的生活,注重品质,吃什么很重,要,要，穿什么,很,很重要，住,什,什么更重要,。,。,强调情趣,有时喜欢两,个,个人的甜言,蜜,蜜语，有时,独,独爱一个人,的,的私属空间,。,。,喜欢创新,眼界更宽，,想,想法更多，,痛,痛恨平庸的,生,生活，厌倦,一,一层不变的,日,日子,爱好简便,淘宝，快递,，,，精装,享受,21,世纪最智慧,的,的懒人成果,。,。,广告推广,综上所述，,得,得出关键词,：,：,年轻人,有点小钱,有品位格调,能在总价范,围,围内，能满,足,足自己多方,面,面的空间需,要,要,想过舒适精,彩,彩的都市生,活,活,立方国际，,完,完全满足青,年,年新贵需求,，,，出现正当,时,时。,广告推广,立方国际,工业园区核,心,心地,“超80,”,精装复式公,馆,馆,广告推广,现在来解构,这,这个定位,工业园区,区域属性，,横,横向空间维,度,度上的高度,。,。,复式公馆,产品属性，,同,同时凸显出,产,产品的格调,“超80,”,空间属性，,纵,纵向维度上,的,的产品区隔,。,。,精装,产品的附加,属,属性，超越,于,于普通白坯,房,房。,广告推广,该定位的核,心,心内容为：,小面积、大,空,空间、复式,即超越其他,产,产品的优势,所,所在。,广告推广,“超80,”,，主力50,M2,户型可享类,同,同,90M2,的使用面,积,积，满足,家,家庭各成,员,员的生活,需,需求，,“超8,0”,，实现两房,两,两厅功能,空,空间，额,外,外,N,空间可根,据,据需要改,造,造成琴房,、,、书房等,多,多能房。,“超8,0”,，超越单身,公,公寓，超,越,越普通两,房,房，是户,型,型创新和,超,超值实用,的,的完美结,合,合。,“超8,0”,，超低总,价,价，超高,性,性价比，,超,超值享受,广告推广,复式：空,间,间不平面,，,，生活不,平,平庸,复式：楼,上,上楼下的,别,别墅体验,复式：动,静,静有别的,层,层次生活,复式，实,用,用，更时,尚,尚！,广告推广,精装：省,去,去精装修,，,，抵用首,付,付款,精装：省,钱,钱，省时,，,，省力,精装：品,位,位，品质,，,，品牌,用更少的,钱,钱过更精,致,致的生活,！,！,广告推广,这样的房,子,子，这样,的,的生活，,令,令人向往,故得出我,们,们的广告,语,语：,住有想法,的,的房子，,过,过有层次,的,的生活,广告推广,备选广告,语,语,告别一层,不,不变的生,活,活,空间蒙太,奇,奇，居住,新,新维度,跃两房，,越,越生活,广告推广,PART,6,:,案场计划,初步沟通,7月,项目评审,/,确定项目,方,方向,8月,团队组建,/,进场,9月,10月,营销报告,提,提交,盛大开盘,深入沟通,开盘报告,细,细化,根据蓄水,调,调整,【,宝顺作业,计,计划表,】,【,专案经理,1,人,】,项目人员,架,架构,【,行政助理,1,人,】,【,销售主管,1,人,】,【,销售主管,1,人,】,【,置业顾问3,5人,】,【,置业顾问5,10人,】,【,策划,12,人,】,【,项目经理,1,人,】,【,广创中心,】,【,战略研究,院,院,】,支持配合,营销阶段,：,：准备期,起至时间,：,：,8,月,1,号,9,月,1,日,工作目标,：,：做好项,目,目蓄水的,各,各项准备,工,工作,序号,项目达,到,到要求,1,沙盘模型,（,（项目/,户,户型）,全,全部到位,可,可以使用,2,物料（所,有,有的楼书,、,、户型单,张,张）全,部,部到位可,以,以使用,3,工地包装包装完毕,可,可以使用,4,营销中心包装完毕,可,可以进场,5,案场办公,用,用品全部到位,可,可以使用,销售准备,：,：销售说,辞,辞制定和,确,确认,销售价表,、,、销售文,件,件制定与,确,确认,销售培训,符合条件,的,的置业顾,问,问提前进,场,场,营销阶段,：,：蓄水期,起至时间,：,：,9月1日,12,月,月1日,工作目标,：,：售贵宾,卡,卡300,张,张,楼书,VIP卡,名片,礼品,DM单发,放,放，,直销：即,到,到农村集,市,市,村庄,县,县城个各,大,大型小区,超市,菜,菜市场单,独,独设置销,售,售点,短信,门店销售,：,：工地案,场,场、市区,两,两案场,报纸夹报,开盘准备,工,工作：,开盘方案,确,确认（包,括,括案场组,织,织、人员,分,分工及岗,位,位职责）,营销阶段,：,：强销期,起至时间,：,：,12月1,日,日3,月,月1日,工作目标,：,：完成总,销,销售额的,70,%,根据销售,状,状况对余,量,量房源进,行,行价格调,整,整,营销主题,热销济源,销售策略,广,广告投,入,入相当巨,大,大，要求,所,所有广告,方,方式必须,跟,跟进,推广工作,跟,跟进“,开,开盘热销,”,”为主题,的,的广告,加推宣传,单,单,户外广告,礼品,销售工作,加,加快开,盘,盘后的签,约,约工作,对VIP,客,客户进行,跟,跟踪回访,到直接,成,成交,积累新的,客,客源,强销期我,们,们选择,爆破式,营销方式,营销阶段,持,持续期,起至时间,3月1日,7月1日,工作目标,力,力争完,成,成任务指,标,标销售总,额,额的30%,营销主题,热,热销有,理,理,销售策略,给,给予客,户,户额外优,惠,惠,推广策略,跟,跟进“,热,热销有理,”,”为主题,的,的总结性,新,新闻报道,持续进行,产,产品推广,宣,宣传,持续推进,意,意向客户,活,活动,逼迫前期,客,客户的成,交,交和签约,工,工作,销售说辞,调,调整及人,员,员再培训,老客户带,新,新客户奖,励,励计划推,进,进,真正考验,我,我们的时,候,候到了，,保,保持了30%的销,售,售速度，,也,也就保证,了,了销售的,成,成功,我们的态,度,度,我们的态,度,度：勤奋,、,、认真做,销,销售。,我们从来,不,不认为销,售,售是凭运,气,气的，凭,的,的是勤奋,、,、认真、,干,干劲、激,情,情。,天下无难,事,事，唯,认真,二字！,行销加坐,销,销,我们的队,伍,伍：,1.工地,案,案场（30%）（,销,销售冠军,两,两名 ）,2.二个,分,分场（60%）（,每,每店销售,冠,冠军两名,）,）,3.流动,直,直销小部,队,队（ 1,0,% ）,4.发放,宣,宣传单页,团,团队,突破传统,销,销售模式,，,，创新思,路,路，这是,我,我们自创,的,的,“蛋糕理,论,论”,行销加坐,销,销,的销售理,念,念颠覆了,传,传统的思,维,维模式：,房,房子为什,么,么要这有,卖,卖！只能,这,这样卖吗,？,？！,不！,我们不走,寻,寻常路！,观念的创,新,新会让我,们,们离成功,更,更近一步,，,，在严峻,的,的市场形,式,式下我们,必,必须要变,，,，变则通,，,，四条腿,比,比两条腿,跑,跑的快，,创,创新的销