房产经纪人政策法规培训

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房产经纪人培训,房地产政策法规,日期： 20,12年9月,1,策划人员培训资料（三）,本课,时,时目,录,录,第一,部,部分,：,：房,地,地产,基,基础,知,知识,第二,部,部分,：,：房,地,地产,法,法律,法,法规,第三部分：,房,房地产开发,相,相关知识,第四部分：,近,近期房地产,政,政策分析,2,策划人员培,训,训资料（三,）,）,第一,部分,:,房地产基础,知,知识,房地产专业,术,术语,1,）房地产：又称不动产,，,，是房产和,地,地产的总称,，,，包含土,地,地、建筑和,附,附着在土地,、,、建筑上不,可,可分离部分,及,及附带部分,的,的各种权益,2,）房地产产,权,权：是指产权人,对,对房屋的所,有,有权和对该,房,房屋所占用,土,土地使用权,，,，具体内容,是,是指产权人,在,在法律规定,的,的范围内对,其,其房地产的,占,占有、使用,、,、收益和处,分,分的权利,3,）土地类型,：,：土地按其使,用,用性质划分,为,为：居住、,商,商业、工业,、,、仓储、综,合,合用地、公,共,共设施用地,及,及自由集资,微,微利房用地,4),土地使用权,出,出让年限,:,是指政府以,拍,拍卖、招标,、,、协议的方,式,式，将国有,土,土地使用权,在,在一定权限,内,内出让给土,地,地使用者。,其,其中居住用,地,地,70,年,；工业用地,50,年,；教育、科,技,技、文化卫,生,生、体育用,地,地,50,年,；商业、旅,游,游、娱乐用,地,地,40,年,；综合或其,它,它用地,50,年,3,策划人员培,训,训资料（三,）,）,5,）三通一平,：,：是指地块的,水,水通、电通,、,、路通、场,地,地平整。,6,）七通一平,：,：是指上、下,水,水通、排污,通,通路通、通,讯,讯通、煤气,通,通、电通热,力,力通、场地,平,平整。,7,）房地产市,场,场：分一级市场,、,、二级市场,、,、三级市场,；,；,1),一级市场是,指,指国家以土,地,地所有者和,管,管理者的身,份,份，将土地,使,使用权出让,给,给房地产经,营,营者与使用,者,者的交易市,场,场。,2),二级市场是,指,指土地使用,权,权出让后，,由,由房地产经,营,营者投资开,发,发后，从事,房,房屋出售、,出,出租、土地,转,转让、抵押,等,等房地产交,易,易。,3),三级市场是,指,指在二级市,场,场的基础上,再,再转让或出,租,租的房地产,交,交易。,8,）银行按揭,：,：是指购房者,购,购买楼房时,与,与银行达成,抵,抵押贷款的,一,一种经济行,为,为，,业主先付一,部,部份楼款，,余,余款由银行,代,代购房者支,付,付,，购房者所,购,购房屋的所,有,有权将抵押,在,在银行，购,房,房者将分期,偿,偿还银行的,贷,贷款及利息,，,，这种方式,称,称为银行按,揭,揭。,9,）容积率,:,建筑面积与,土,土地总面积,之,之比。,10,）占地面积,:,小区所占的,所,所有土地面,积,积,包括走廊,花园,基地线以内,。,。,11,）基地面积,:,建筑物整体,在,在地面的正,投,投影面积,.,4,策划人员培,训,训资料（三,）,）,12,）建筑覆盖,率,率：居住区内各,类,类建筑的基,底,底总面积占,居,居住区占地,总,总面积的比,率,率,13),绿化率,:,绿化面积在,占,占地面积中,所,所占的百分,比,比,14),得房率,(,公摊,):,套内使用面,积,积与建筑面,积,积比,.,15),日照间距,:,建筑物与建,筑,筑物之间的,距,距离,他要满足一,个,个比例的要,求,求,.,16),中线,:,指墙中间的,一,一条线,到两个墙表,面,面的距离都,一,一样,.,17),层高,:,本层地面至,上,上一层地面,的,的高度,标准层高为,2.8,米,.,18),净高,:,本层楼地面,与,与本层顶的,高,高度,.,净高,+,楼板厚度,=,层高,.,19),承重墙,:,指支撑着上,部,部楼层重量,的,的墙体,只起到把一,个,个房间和另,一,一个房间隔,开,开的作用,在工程图上,为,为中空墙体,对建筑结构,没,没什么大的,影,影响,.,20),非承重墙,:,指不支撑着,上,上部楼层重,量,量的墙体,只起到把一,个,个房间和另,一,一个房间隔,开,开的作用,在工程图上,为,为中空墙体,对建筑结构,没,没什么大的,影,影响,.,21),房型,:,指几房几厅,几,几卫几阳台,.,5,策划人员培,训,训资料（三,）,）,房地产建筑,形,形态,1),低层：,13F,的建筑称为,低,低层建筑。,2),多层：,7F,以下的建筑,称,称为多层建,筑,筑。,3),小高层：,811F,的建筑称为,小,小高层。,4),高层：,1230F,的建筑称为,超,超高层。,5),超高层：,30F,以上的建筑,称,称为超高层,。,。,6),板楼：又称排楼，,即,即由多个双,拼,拼组成，座,向,向统一，并,排,排兴建而成,建,建筑群体者,7),双拼：即每单元层,中,中有两户住,宅,宅，又称一,梯,梯两户。,8),三拼：即每单元层,中,中有三户住,宅,宅，有成一,体,体三户。,9),独栋别墅：既独立一栋,存,存在的别墅,。,。,10),双拼别墅：两栋连在一,起,起的别墅。,11),连栋别墅：多栋连在一,起,起的别墅。,12),越层：又称楼中楼,，,，既室内有,楼,楼梯，一屋,可,可为几层，,称,称为越层。,13),店面：又称门市房,，,，用作商业,，,，多为一楼,，,，沿街。,14),经济适用房,：,：价位较低，,适,适用于大多,数,数消费的商,品,品房，称之,为,为经济使用,。,。,15),商品房：作为商品，,以,以产权出售,的,的房屋，通,称,称为商品房,。,。,6,策划人员培,训,训资料（三,）,）,第,二部分,:,房地产法律,法,法规,1,）商品房现,售,售应符合什,么,么条件？,商品房销售,指,指房地产开,发,发企业将竣,工,工验收合格,的,的商品房出,售,售给买受人,，,，并由买受,人支付房价,款,款的行为。,商,商品房现售,应,应满足以下,条,条件：,具有企业法,人,人营业执照,和,和房地产开,发,发企业资质,证,证书；,取得土地使,用,用权证书或,者,者使用土地,的,的批准文件,；,；,持有建设工,程,程规划许可,证,证和施工许,可,可证；,已通过竣工,验,验收；,拆迁安置已,落,落实；,供水、供电,、,、燃气、通,讯,讯等配套基,础,础设施具备,交,交付使用条,件,件；,物业管理方,案,案已落实。,7,策划人员培,训,训资料（三,）,）,2,）商品房预,售,售应当符合,什,什么条件？,商品房预售,是,是指房地产,开,开发企业将,正,正在建设中,的,的商品房预,先,先出售给买,受,受人，并由,买受人支付,定,定金或者房,价,价款的行为,。,。取得商品,房,房预售资格,应,应满足以下,条,条件：,建设单位具,有,有开发经营,资,资格；,持有合法的,国,国有土地使,用,用权和建设,工,工程规划许,可,可证；,按提供预售,的,的商品房计,算,算，投入开,发,发建设的资,金,金达到工期,建,建设总投资,的,的百分之二,十,十五以上；,3,）商品房销,售,售是否合法,，,，消费者要,看,看哪几证？,应当查看,国有土使用,证,证,、,建设用地规,划,划许可证,、,建设工程规,划,划许可证,、,建筑工程施,工,工许可证,、,商品房销售,许,许可证,。若现房，,还,还要看有无,产权登记备,案,案证,4,）什么是契,税,税？商品房,买,买卖现行税,率,率是多少？,应,应该什么时,候,候交纳？,契税是在土,、,、房屋权属,转,转移时，国,家,家按照当事,人,人双方签定,合,合同（契约,）,），以及所,确,确定价格的,一,一定比例，,向,向承受权属,者,者一次征收,的,的一种行为,税,税。,商品房买卖,现,现行契税交,纳,纳税率,90,平米以下,1%,，,90-143,平米,1.5%,，,144,平米及以上,3%,。,契税应在交,易,易双方正式,签,签定,商品房买卖,合,合同,之后，一个,月,月内交纳，,逾,逾期要罚交,滞,滞纳金。,8,策划人员培,训,训资料（三,）,）,5,）什么是印,花,花税？,印花税是对,因,因商事活动,、,、产权转移,、,、权利许可,证,证照授受等,行,行为而书立,、,、领受的应,税,税凭证证收,的,的一种税。,目,目前南宁对,个,个人销售或,购,购买住房暂,免,免征收印花,税,税,6,）办理合同,登,登记备案的,时,时间是怎么,规,规定的？,我国房地产,法,法规定，开,发,发经营企业,与,与承购人签,定,定商品房正,式,式买卖合同,后,后，应当在,签,签约之日起,30,日内向县级,以,以上人民政,府,府房地产管,理,理部门和土,地,地管理部门,登,登记备案手,续,续。,7),开发企业发,布,布房地产广,告,告，内容上,有,有什么要求,？,？,发布房地产广告,，,，必须载明以下,事,事项：,开发企业名称，,中,中介服务代理机,构,构代理销售的，,载,载明该机构名称,；,；,商品房销（预）,售,售许可证号；,物业具体座落、,类,类型、配套设施,、,、平均价、起价,等,等；,需要载明位置图,的,的应按比例载明,；,；,自管或委托专业,物,物业管理公司情,况,况；,优惠条件、按揭,情,情况等；,房地产广告审查,批,批准文号应当列,为,为广告内容同时,发,发布；,联系人、售楼电,话,话。,9,策划人员培训资,料,料（三）,8,）对于产权办,理,理时间国家有,什,什么规定？,2001,年,6,月,1,日颁布实施的,商品房销售管,理,理办法,第三十四条规,定,定；房地产开,发,发企业应当在,商,商品房交付使,用,用之日起,60,日内,，将需要由其,提,提供的办理房,屋,屋权属登记的,资,资料报送房屋,所,所在地房地产,行,行政主管部门,。,。,9,）购买商品房,，,，未成年人能,否,否办理产权证,？,？,未成年人可办,理,理房屋所有权,证,证 。但是，,由,由于,民法,明确规定：,18,周岁以下公民,不,不具有完全民,事,事行为能力，,不,不能独立进行,民,民事行为或活,动,动。并且房地,产,产交易行为属,于,于一项复杂的,民,民事行为，所,以,以必须有监护,人,人代为办理。,同,同时规定，在,产,产权人未满,18,周岁之前，不,允,允许出售所购,房,房屋，但产权,人,人在重大疾病,，,，出国等争需,大,大量资金的情,况,况下可以例外,。,。,10,）什么是“两,书,书”？,“两书”即,住宅质量保证,书,书,和,住宅使用说明,书,书,，它们是,商品房买卖合,同,同,的重要组成部,分,分。,商品房销售管,理,理办法,规定：商品房,交,交付时，开发,企,企业应当向买,受,受人提供,住宅质量保证,书,书,、,住宅使用说明,书,书,。,11),什么是住房公,积,积金制度？,住房公积金是,一,一种义务性的,住,住房长期储金,。,。住房公积金,制,制度是结合我,国,国城镇住房制,度,度改革的实际,情,情况而实行的,一,一种房改政策,，,，指有关住房,公,公积金的归集,、,、管理、使用,、,、偿还等诸环,节,节有机构成的,整,整个运行机制,和,和管理制度。,10,策划人员培训,资,资料（三）,12,）房地产抵押,相,相关知识：,房地产抵押概,念,念：,房地产抵押是,指,指抵押人以其,合,合法的房地产,以,以不转移占有,的,的方式向抵押,权,权人提供债务,履,履行担保的行,为,为。当债务人,不,不履行债务时,，,，抵押权人有,权,权依法以抵押,的,的房地产拍卖,所,所得的价款优,先,先受偿。,预购商品房贷,款,款抵押：,指购房人在支,付,付首期规定的,房,房价款后，由,贷,贷款金融机构,代,代其支付其余,的,的房价款，将,所,所购商品房抵,押,押给贷款金融,机,机构作为偿还,贷,贷款履行担保,的,的行为。,在建工程抵押,：,：,指抵押人为取,得,得在建工程继,续,续建造的资金,的,的贷款，以其,合,合法方式取得,的,的土地使用权,连,连同在建工程,的,的投入资产，,以,以不转移占有,的,的方式抵押级,贷,贷款金融机构,作,作为偿还贷款,履,履行担保的行,为,为。,已抵押之在建,工,工程，再取得,预,预售证后需解,押,押后方可签订,购,购房合同，办,理,理按揭贷款。,作为抵押物的,条,条件：,依法取得的房,屋,屋所有权连同,该,该房屋占用范,围,围内的土地使,用,用权，可以设,定,定抵押权。以,出,出让方式取得,的,的土地使用权,，,，可以设定抵,押,押。（,单,纯,纯,以,以,划,划,拨,拨,方,方,式,式,取,取,得,得,的,的,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,是,是,不,不,允,允,许,许,抵,抵,押,押,的,的,，,，,只,只,有,有,以,以,出,出,让,让,方,方,式,式,取,取,得,得,的,的,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,才,才,可,可,以,以,设,设,定,定,抵,抵,押,押,权,权,。,。,）,11,策,划,划,人,人,员,员,培,培,训,训,资,资,料,料,（,（,三,三,）,）,11,）,在,在,什,什,么,么,情,情,况,况,下,下,职,职,工,工,可,可,以,以,支,支,取,取,住,住,房,房,公,公,积,积,金,金,？,？,职,工,工,有,有,下,下,列,列,情,情,形,形,之,之,一,一,的,的,，,，,可,可,以,以,提,提,取,取,职,职,工,工,住,住,房,房,公,公,积,积,金,金,账,账,户,户,内,内,的,的,存,存,储,储,余,余,额,额,：,：,购,买,买,、,、,建,建,造,造,、,、,翻,翻,建,建,、,、,大,大,修,修,自,自,住,住,住,住,房,房,的,的,；,；,离,休,休,、,、,退,退,休,休,的,的,；,；,完,全,全,丧,丧,失,失,劳,劳,动,动,能,能,力,力,，,，,并,并,与,与,单,单,位,位,终,终,止,止,劳,劳,动,动,关,关,系,系,的,的,；,；,户口迁出,所,所在市、,县,县或者出,境,境定居的,；,；,偿还购房,贷,贷款本息,的,的；,房租超出,家,家庭工资,收,收入的规,定,定比例的,。,。,12,）预售商,品,品房的购,买,买人在未,竣,竣工前能,将,将商品房,转,转让给他,人,人吗？,我国,城市房地,产,产管理法,第,36,条规定：,“,“房地产,转,转让，是,指,指房地产,权,权利人通,过,过买卖、,赠,赠与或其,他,他合法方,式,式将房地,产,产转移给,他,他人的行,为,为”。对,于,于转让预,售,售商品房,，,，凡预售,商,商品房的,预,预购人将,购,购买的未,竣,竣工的预,售,售商品房,再,再转让给,第,第三人，,并,并达成协,议,议时，除,单,单纯权利,转,转让外，,如,如果将其,权,权利或义,务,务全部或,部,部分转让,给,给第三人,必须征得,原,原商品房,预,预售合同,的,的债权人,即,即商品房,预,预售人的,同,同意,，并以书,面,面形式表,示,示其真实,意,意思，该,预,预售商品,房,房再转让,合,合同或协,议,议才合法,并,并具有法,律,律约束力,。,。,12,策划人员,培,培训资料,（,（三）,第,三部分,:,房地产开,发,发相关知,识,识,【,学习目的,】,通过本章,学,学习后，,应,应熟悉房,地,地产开发,的,的基本概,念,念，掌握,房,房地产开,发,发基本原,则,则及其与,城,城市规划,关,关系的基,本,本内容；,要,要求熟悉,房,房地产开,发,发的方式,和,和程序，,并,并了解房,地,地产开发,机,机构的设,立,立条件和,基,基本要求,13,策划人员,培,培训资料,（,（三）,1,）房地产,开,开发基本,概,概念,房地产开,发,发，是指,按,按照城市,建,建设总体,要,要求和社,会,会经济发,展,展的需要,，,，选择一,定,定规模的,用,用地，有,组,组织、有,步,步骤进行,征,征地、动,迁,迁、土地,开,开发、基,础,础建设、,房,房屋及配,套,套设施建,设,设和经营,管,管理的一,项,项综合经,济,济活动。,房地开发,具,具有周期,长,长、投资,多,多、风险,度,度、利润,高,高、综合,性,性强等特,点,点,2,）房地,产,产开发,基,基本要,求,求,在房地,产,产开发,活,活动过,程,程中应,遵,遵循下,列,列原则,：,：,依法取,得,得土地,使,使用权,的,的城市,规,规划区,国,国有土,地,地范围,内,内从事,房,房地产,开,开发的,原,原则,房地产,开,开发必,须,须严格,执,执行城,市,市规划,原,原则,房地产,应,应当坚,持,持全面,规,规划、,合,合理布,局,局、综,合,合开发,、,、配套,建,建设的,原,原则,房地产,开,开发在,实,实施过,程,程中，,应,应严格,实,实施“,统,统一规,划,划、统,一,一征地,、,、统一,设,设计、,统,统一施,工,工、统,一,一配套,、,、统一,管,管理”,的,的原则,房地产,开,开发必,须,须遵照,土,土地使,用,用权出,让,让合同,的,的规定,开,开发的,土,土地原,则,则,房地产,开,开发项,目,目建设,必,必须严,格,格按工,程,程建设,程,程序实,施,施，竣,工,工验收,合,合格后,，,，并经,过,过政府,主,主管部,门,门竣工,备,备案后,才,才能交,付,付使用,房地产,开,开发项,目,目在实,施,施商品,房,房的预,售,售和销,售,售时，,必,必须执,行,行国家,和,和个地,方,方的销,售,售许可,制,制度和,政,政策,14,策划人,员,员培训,资,资料（,三,三）,3,）房地,产,产开发,的,的形式,房地产,开,开发主,要,要有三,种,种形式,：,：新区,开,开发、,旧,旧城区,的,的改造,、,、新城,区,区开发,和,和老城,区,区改造,相,相结合,等,等三种,情,情况,新区开发：,一般是指在,新,新城区或卫,星,星城镇的房,地,地产综合开,发,发。从“生,地,地”（即为,经,经“七通一,平,平”的土地,）,）开始，严,格,格按照城市,总,总体规划和,开,开发区功能,特,特点进行开,发,发建设。,旧城区的改,造,造：,旧区改造一,般,般是指在旧,城,城区的房地,产,产综合开发,，,，在这里要,注,注意调整用,地,地结构，改,善,善城市基础,设,设施，更新,旧,旧建筑，降,低,低建筑密度,，,，合理疏解,人,人口，以有,利,利于城市经,济,济、文化的,繁,繁荣，改善,城,城市环境，,提,提高人民群,众,众的居住条,件,件。,新城区开发,和,和老城区改,造,造,:,这是既进行,旧,旧区改造，,又,又在新区进,行,行建设的房,地,地产综合开,发,发，这样做,，,，新旧联动,，,，统盘筹划,，,，能合理配,置,置，取长补,短,短，优劣互,补,补。,4,）房地产开,发,发的规模,房地产开发,的,的规模一般,有,有单项开发,、,、小区开发,和,和成片开发,三,三种,单项开发：,是,是指一个种,类,类和一种性,质,质的项目开,发,发,小区开发：,是,是指有一定,开,开发规模和,较,较大的资源,数,数额，占有,相,相当面积的,土,土地，建设,周,周期较长的,房,房地产开发,成片开发：,是,是指开发规,模,模巨大、投,资,资数额较高,、,、内含众多,开,开发项目、,开,开发周期长,、,、占地面积,相,相当于一个,区,区域的综合,开,开发。,15,策划人员培,训,训资料（三,）,）,5,）房地产开,发,发阶段划分,按照市场经,济,济的运行机,制,制要求和开,发,发时间的先,后,后，房地产,开,开发可分为,投资决策阶,段,段、项目前,期,期工作阶段,、,、项目建设,实,实施阶段、,房,房屋销售及,物,物业管理,等四个阶段,投资决策阶,段,段：,这一阶段主,要,要是对拟开,发,发地和开发,项,项目进行可,行,行性研究，,选,选定开发地,点,点和开发项,目,目，然后向,政,政府相关部,门,门申请立项,，,，同时提出,用,用地申请。,待,待政府有关,部,部门批准后,，,，再进行规,划,划区细部规,划,划；这个阶,段,段是开放过,程,程中最为关,键,键的一个阶,段,段，它包括,三,三个方面的,工,工作，即开,发,发项目的初,步,步设想、项,目,目设想具体,化,化、项目可,行,行性研究。,项目前期工,作,作阶段：,这一阶段是,投,投资决策后,到,到正式施工,之,之前的工作,阶,阶段。主要,包,包括规划设,计,计、征地拆,迁,迁两方面内,容,容,项目建设实,施,施阶段：,这一阶段就,是,是严格按照,施,施工图，实,施,施项目的建,设,设计划并生,产,产出建筑产,品,品的过程,房屋销售及,物,物业管理阶,段,段：,在施工期间,即,即可进行销,售,售活动，竣,工,工验收后，,交,交付使用，,并,并进行售后,服,服务工作的,阶,阶段。,16,策划人员培,训,训资料（三,）,）,6,）房地产开,发,发程序,开发公司设,立,立,可研及立项,规划设计,取得土地使,用,用权,拆迁安置,项目施工,经营销售,物业管理,17,策划人员培,训,训资料（三,）,）,第,四部分,:,近期房地产,政,政策分析,【,学习目的,】,通过本章学,习,习后，要求,熟,熟悉近期房,地,地产政策变,化,化情况，并,对,对未来政策,走,走势有一定,的,的预测能力,，,，掌握房地,产,产政策对未,来,来楼市的影,响,响进而预测,未,未来楼市的,走,走势,18,策划人员培,训,训资料（三,）,）,我们先来看,，,，对房地,产,产行业影响,最,最深刻的行,业,业政策,19,策划人员培,训,训资料（三,）,）,关于切实稳,定,定住房价格,的,的通知,“国八条,”,”,2005,年初，针,对,对房价上,涨,涨过快的,显,显性，国,务,务院作出,了,了对房地,产,产市场进,行,行调控的,决,决策。于,2005,年,3,月,26,日，国务,院,院下发了,关于切实,稳,稳定住房,价,价格的通,知,知,，业内将,其,其称为“,国,国八条”,。,。其将稳,定,定房价提,高,高到了,政治高度,，要求建,立,立政府负,责,责制，省,政,政府负总,责,责，并第,一,一次明确,提,提出“,对住房价,格,格上涨过,快,快、控制,不,不力的，,要,要追究有,关,关责任人,责,责任,。”,1,核心思想,：,：将稳定,房,房价提高,到,到了政治,高,高度,20,策划人员,培,培训资料,（,（三）,“国六条,”,”,2,进入,2006,年之后，,全,全国不少,大,大中城市,的,的房价又,出,出现了大,幅,幅上扬。,面,面对房价,的,的疯涨，,新,新一轮的,调,调控手段,相,相继出台,，,，,2006,年,5,月,17,日，国务,院,院提出了,促,促进房地,产,产产业健,康,康发展的,六,六条指导,性,性措施，,业,业内称之,为,为“国六,条,条”。具,体,体六项措,施,施包括重,点,点发展中,低,低价位、,中,中小套型,普,普通商品,住,住房，经,济,济适用房,和,和廉租房,，,，合理控,制,制城市房,屋,屋拆迁规,模,模和进度,，,，减缓被,动,动性住房,需,需求过快,增,增长以及,进,进一步整,顿,顿和规范,房,房地产市,场,场秩序等,内,内容，这,些,些措施给,房,房地产市,场,场带来了,一,一定警示,，,，同时也,深,深刻影响,了,了现在房,地,地产发展,的,的方向,关关于调,整,整住房供,应,应结构稳,定,定住房价,格,格的意见,核心措施,：,：,90/70,政策,21,策划人员,培,培训资料,（,（三）,我们再来,看,看，,08,年至今房,地,地产走势,22,策划人员培训资,料,料（三）,%,进入三季度以来,，,，全国住宅市场,已,已现量价背离趋,势,势；在成交价格,创,创下历史新高的,同,同时，成交面积,出,出现较大幅度下,滑,滑,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,全国商品住宅成,交,交面积和成交价,格,格,单位：万平方米,、,、元每平方米,*,*,全国成交量降价,涨,涨：和,6,月份成交面积最,高,高点相比，,8,月成交面积变化,-21%,，成交价格,+8%,23,策划人员培训资,料,料（三）,4571,4083,4913,74.85,47.00,09,年,南宁市,场,场走势,：,：,08,年住宅,市,市场低,迷,迷，成,交,交惨淡,；,；,09,年市场,整,整体成,交,交火爆,，,，但,6,月份后,成,成交量,开,开始回,落,落，连,续,续,4,个月出,现,现价涨,量,量跌的,成,成交态,势,势,08,年受宏,观,观调控,政,政策的,打,打压，,购,购房者,观望情,绪,绪浓厚,，市场,成,成交低,迷,迷,全年住,宅,宅成交,323.15,万,，成交,均,均价,3886,元,/,受金融,危,危机影,响,响，,扩大内,需,需,成为影,响,响,09,年财政,、,、货币,等,等政策,的,的重要,因,因素，,房地产,行业成,为,为拉动,内,内需的,龙头行,业,业,，因此,受,受惠于,国,国家及,本,本地,各种政,策,策的利,好,好,，刚需,及,及投资,性,性需求,得,得到,双重释,放,放,，房地,产,产市场,成,成交火,爆,爆，,1-9,月份南,宁,宁住宅,共,共成交,492.65,万,，成交,均,均价,4493,元,/,，量价,远,远远高,于,于,08,年全年,在全国,经,经济的,持,持续回,暖,暖的基,础,础上，,面,面对高,房,房价下,房,房地产,市,市场，,政,政府开,始,始出台,相,相关政,策,策稳定,楼,楼市，,南,南宁住,宅,宅成交,连,连续四,个,个月,“价涨,量,量跌,”，但,成,成交总,量,量依旧,坚挺,24,策划人,员,员培训,资,资料（,三,三）,而又是,什,什么因,素,素使南,宁,宁住宅,成,成交在,回,回落的,同,同时依,旧,旧保持,坚,坚挺？,08,年的低,迷,迷，,09,年上半,年,年的“,疯,疯狂”,再,再到第,三,三季度,以,以后的,回,回落,到底是,什,什么政,策,策的左,右,右房地,产,产市场,的,的发展,？,？,下面探,讨,讨,07,年至今,政,政策变,化,化情况,25,策划人,员,员培训,资,资料（,三,三）,政策轨迹,三个节点,2007,年,9,月,2008,年,10,月,2009,年,7,月,打压阶段,刺激阶段,规范阶段,我国楼市最近一段时间所经历的三个政策阶段,26,策划人员培训,资,资料（三）,2007,年坚定不移的,宏,宏观调控,2007,年中央人民银,行,行,6,次上调贷款利,率,率,27,策划人员培训,资,资料（三）,28,策划人员培训,资,资料（三）,29,策划人员培训,资,资料（三）,08,年,7,月，“次贷危,机,机”后,金融政策方面,:,由从“紧的货,币,币政”策向“,适,适度宽松政策,”,”转变,;,财政政策方面,:,实行积极的财,政,政政策；,一系列组合政,策,策的出台目的,是,是抵御“金融,危,危机”带来的,不,不利影响，保,经,经济增长,2008-01-16,央行宣布自,1,月,25,日起，上调人,民,民币存款准备,金,金率,0.5,个百分点。,2008.1,月,2008-02-07,国务院颁布,土地调查条例,。,2008.2,月,中国人民银行,决,决定从,2008,年,3,月,25,日起，上调存,款,款类金融机构,人,人民币存款准,备,备金率,0.5,个百分点。,中国人民银行,决,决定,2008,年,4,月,25,日起，上调存,款,款类金融机构,人,人民币存款准,备,备金率,0.5,个百分点。,2008.3,月,2008.4,月,中国人民银行,决,决定上调存款,类,类金融机构人,民,民币存款准备,金,金率,1,个百分点，于,2008,年,6,月,15,日和,25,日分别按,0.5,个百分点缴款,。,。,2008.5,月,9,月,16,日起，下调一,年,年期人民币贷,款,款基准利率,0.27,个百分点，其,他,他期限档次贷,款,款基准利率按,照,照短期多调、,长,长期少调的原,则,则作相应调整,；,；存款基准利,率,率保持不变。,2008.9,月,2008.10,月,2008,年,10,月,15,日起下调存款,类,类金融机构人,民,民币存款准备,金,金率,0.5,个百分点；从,2008,年,10,月,9,日起下调一年,期,期人民币存贷,款,款基准利率各,0.27,个百分点，其,他,他期限档次存,贷,贷款基准利率,作,作相应调整。,2008.11,月,2008.12,月,2008-06-01,国土资源部、,国,国家工商行政,管,管理总局发布,国有建设用地,使,使用权出让合,同,同,2008-08-27,央行银监会发,布,布关于金融促,进,进节约集约用,地,地的通知,2008-10-22,财政部、税务,总,总局降低住房,交,交易税率；央,行,行商贷下调至,0.7,倍，首付款比,例,例降至,20%,2008-11-5,温家宝主持国,务,务院常务会确,定,定扩大内需十,项,项措施,2008-11-13,住房和城乡建,设,设部落实国务,院,院决策，部署,5,方面工作,从,2008,年,11,月,27,日起，下调金,融,融机构一年期,人,人民币存贷款,基,基准利率各,1.08,个百分点，其,他,他期限档次存,贷,贷款基准利率,作,作相应调整。,同,同时，下调中,央,央银行再贷款,、,、再贴现等利,率,率。,从,2008,年,12,月,23,日起，下调一,年,年期人民币存,贷,贷款基准利率,各,各,0.27,个百分点，其,他,他期限档次存,贷,贷款基准利率,作,作相应调整,；,；从,2008,年,12,月,25,日起，下调金,融,融机构人民币,存,存款准备金率,0.5,个百分点,08,政策由紧向松,30,策划人员培训,资,资料（三）,政策回顾,贷,款,款,利,利,率,率,变,变,化,化,时间,基准利率,优惠利率,2007.03.18,7.11%,6.04%,2007.05.19,7.20%,6.12%,2007.07.21,7.38%,6.27%,2007.08.22,7.56%,6.43%,2007.09.15,7.83%,6.66%,2007.12.21,7.83%,6.66%,2008.09.16,7.74%,6.58%,2008.10.09,7.47%,6.35%,2008.10.30,7.20%,5.04%,2008.11.26,6.12%,4.28%,2008.12.05,5.94%,4.16%,2007,年,以,以,来,来,五,五,年,年,期,期,以,以,上,上,贷,贷,款,款,利,利,率,率,变,变,化,化,情,情,况,况,2007,年中央人民银行,6,次上调贷款利率，其中五年期以上贷款利率上调,5,次；,2008,年中央人民银行,5,次下调贷款利率，其中五年期以上贷款利率每次都跟着调整。,07,年三月以来,11,次调整利率,31,策,划,划,人,人,员,员,培,培,训,训,资,资,料,料,（,（,三,三,）,）,09,政,策,策,:,上,半,半,年,年,利,利,好,好,政,政,策,策,尽,尽,出,出,09,年,1,月,4,日,房,产,产,市,市,场,场,限,外,外,令,令,松,动,动,09,年,1,月,7,日,二,套,套,房,房,贷,贷,优,优,惠,惠,权,权,下,放,放,商,商,业,业,银,银,行,行,09,年,2,月,6,日,四,大,大,银,银,行,行,存,存,量,量,房,贷,贷,七,七,折,折,优,优,惠,惠,细,则,则,出,出,台,台,09,年,3,月,3,日,修,订,订,保,保,险,险,法,法,千,千,亿,亿,资,金,金,进,进,军,军,房,房,地,地,产,产,09,年,3,月,3,日,住,房,房,公,公,积,积,金,金,贷,贷,款,款,最,高,高,上,上,浮,浮20,万,万,09,年,5,月,3,日,国,务,务,院,院,下,下,调,调,住,住,房,房,、,煤,煤,炭,炭,等,投,投,资,资,项,项,目,目,资,本,本,金,金,比,比,例,例,09,年,3,月,4,日,贷,款,款,买,买,二,二,套,套,房,房,可,可,享受首套房优惠,09年,5,月,25,日,国务院研究,开征物业税,09,年,2,月,3,日,南宁推出若干,救市新政,32,策划人员培训资,料,料（三）,刺激要点,楼市刺激政策核,心,心内容,2008,年第四季度以来,，,，中央出台了一,系,系列楼市刺激政,策,策，其中最核心,的,的文件有两个：,一,一个是“,10.22,房地产新政”；,另,另一个是,国务院办公厅关,于,于促进房地产市,场,场健康发展的若,干,干意见,降低首付：,由,30%,调至,20%,减免税费：,印花税 、契税、营业税等,利率优惠：,基准利率的,0.7,倍，并多次降息,二套房贷,：,二套房贷松动，并享利率优惠,限外松动：,北京和广东已经开始局部松动,33,策划人员培训资,料,料（三）,09,政策,:7,月后二套房政策,逐,逐步收紧,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不随意放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。,银监会,加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，严格执行个人购房贷款政策，促进房地产市场平稳健康发展。,建设部,34,策划人员培训资,料,料（三）,政策影响,投资需求受阻,收紧二套房贷,进入门槛提高,规范毁约行为,退出门槛提高,投资需求今后大量入市的难度很大，无理退出的难度会更大,35,策划人员培训资,料,料（三）,调控的大背景,经济正处调整期,楼市好,经济好,经济好，楼市才能好,楼市好，经济会更好,楼市与经济关系,密,密切相辅相成,36,策划人员培训资,料,料（三）,调控核心基调,坚持有保有压,楼市政策变化部分,收紧二套房贷,楼市政策之未变部分,对首次置业和改善型需求的优惠没变,对房地产开发投资的支持力度没有变,保刚性需求和改善型需求,压投资需求,37,策划人员培训资,料,料（三）,调控基本策略,实现供需平衡,当前楼市调控策略,优化需求结构,增加供给数量,支持首次置业者,支持改善型需求,限制投资性需求,打击捂盘惜售,惩罚违约地王,让供求在数量和结构上实现双重平衡，从而达到楼市稳健发展,38,策划人员培训资,料,料（三）,总结：稳定压倒,一,一切,国家对楼市政策,进,进行微调,不是打压楼市，,而,而是规范楼市；,不是打压需求，,而,而是引导需求。,39,策划人员培训资,料,料（三）,楼市微调在即,那么南宁房地产,未,未来走势如何呢,？,？,我们先来认识南,宁,宁,40,策划人员培训资,料,料（三）,多重利好刺激，,城,城市发展前景无,限,限！,多重利好刺激,北部湾经济圈龙头城市,中国东盟博览会永久举办地,中国东盟零关税前沿城市,泛北部湾、泛珠三角经济论坛,广西的首府城市,城市价值,中国东盟保税物流区,荣获多项殊荣的城市,41,策划人员培训资,料,料（三）,处于启动到快速,发,发展阶段，房地,产,产发展潜力大！,阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,衰退发展阶段,人均,GDP,（美元）,800,3000,3000,4000,4000,8000,8000,以上,表：人均,GDP,与城市房地产市,场,场发展,2008,年南宁人均,GDP,为,2801,美元，而市区人,均,均,GDP,达到,3500,美元以上，说明,南,南宁房地产市场,处,处于启动到快速,发,发展的过渡阶段,，,，随着经济的不,断,断发展，未来几,年,年将是南宁房地,产,产快速发展阶段,。,。,42,策划人员培训资,料,料（三）,外地企业掀起开,发,发热潮，开发水,平,平迅速提升！,南宁市经济与城,市,市的快速发展，,引,引起了外商的注,意,意，盛天集团、,广,广州云星集团、,广,广州利海集团、,深,深圳振业等各路,实,实力发展商纷纷,“,“抢滩登陆”,南,南宁房地产市场,。,。这些发展商相,续,续开发了盛天熙,园,园、保利,21,世家、利海亚洲,国,国际等南宁明星,楼,楼盘。此外深圳,天,天健集团、香港,华,华润集团目前也,在,在南宁高价拿地,，,，发达地区开发企,业,业带来了新理念,、,、新思想、新技,术,术以及先进的经,验,验和开发模式，,使,使南宁房地产开,发,发水平迅速提升,！,！,43,策划人员培训资,料,料（三）,很显然，南宁具有独特的,城,城市魅力及显赫,的,的城市投资价值,！,！随着城市经济实,力,力在不断的增强,，,，城市人口迅速,扩,扩容，居民收入,不,不断提高增高，,房地产市场将迎,来,来快速发展阶段,！,！,44,策划人员培训资,料,料（三）,因此，,在房地产微调的,情,情况下，连续四,个,个月价涨量跌发,展,展态势说明南宁,房,房地产市场必然,受到一定影响,，但依旧坚挺的,成,成交量同样说明,，,，作为快速发展,中,中的南宁，受到,此,此次微调的,影响不会太大,，第四季度将呈,现,现,短暂的量跌价滞,的局面，而成交,量,量依旧,保持坚挺,，,2010,年在没有大的政,策,策打压下，经过,自,自身的调整，将,恢,恢复,快速上升的发展,态,态势,45,策划人员培训资,料,料（三）,Thank You!,46,策划人员培训资,料,料（三）,