房屋登记实务

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房屋登记实务,兼谈,不动产登记暂行条例实施细则的影响,！,李炜,2016,年,2,月,1,日,目录,Contents,Page,1,房屋登记簿,2,3,4,5,6,房屋登记的类型和原则,房屋登记中的公证认证,首次登记,其他登记,信息查询和共享,3,7,19,21,23,28,房屋登记簿,什么是房屋登记簿,房产证和登记簿的关系以及物权生效时间,【,合同效力和物权效力区分,】,第二条,房屋登记簿（以下简称“登记簿”）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构（以下简称“登记机构”）制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。,房屋登记簿管理试行办法,第四条,登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。,（基本状况包含记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号等。权利状况包含记载房屋所有权、他项权利等有关情况。其他事项：补换证、依生效法律文书登记、最高额抵押等）,什么是房屋登记簿？,房产证和登记簿的关系以及物权生效时间？,房产证的效力 登记簿效力,第十七条,【,不动产登记簿与不动产权属证书关系,】,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,不动产登记簿记载时,=,不动产物权生效时间,三个例外：,合法建造、继承、遗赠、生效法律文书,物权法,28-30,条,【,登记效力,】,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。,物权法,第十四条,合同效力和物权效力区分,物权法,第十五条,【,合同效力和物权效力区分,】,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,（一房多卖、私下借贷抵押未登记、撤销合同不等于撤销登记、合同无效不等于登记无效。）,房屋登记,房屋登记的类型,登记的几大原则,登记的一般程序,登记的基本单元,登记中的当事人的身份证明,登记中那些可以单方申请的情形,不予登记的几种情形,房屋登记的类型？,国有土地上房屋和集体土地上房屋登记,初始登记（首次登记）、变更登记、转移登记、注销登记、抵押登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记、查封登记。,两者的区别：一是身份限制；二是处置限制。,登记的原则一,属地登记原则,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。,细则,第三条不动产登记机构依照,条例,第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。,不动产登记暂行条例,第七条,登记的原则二,专业人员审核原则,不动产登记暂行条例,第十一条,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。,房屋登记技术规程,1.0.3.2,房地产登记工作中，具有审核性质的工作应由登记官承担。,不动产登记暂行条例实施细则,第十条,【,不动产登记工作人员,】,承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。,国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。,登记的原,则,则三,一体登记,原,原则（权,利,利主体一,致,致原则）,条例,第二条第,二,二款：房,屋,屋等建筑,物,物、构筑,物,物所有权,和,和森林、,林,林木等定,着,着物所有,权,权登记,应当以土,地,地使用权,、,、海域使,用,用权为基,础,础,，并保持,权,权利主体,一,一致，法,律,律另有规,定,定的除外,。,。,建设用地,使,使用权、,海,海域使用,权,权转移登,记,记、抵押,登,登记、查,封,封登记的,，,，该土地,、,、海域范,围,围内建筑,物,物、构筑,物,物所有权,应,应当一并,登,登记,;,申请建筑,物,物、构筑,物,物所有权,转,转移登记,、,、抵押登,记,记、查封,登,登记的，,该,该建筑物,、,、构筑物,占,占用范围,内,内的建设,用,用地使用,权,权、海域,使,使用权应,当,当一并登,记,记。,区分权利,主,主体一致,和,和用途一,致,致,登记的原,则,则四,依申请登,记,记为主、,依,依职权或,嘱,嘱托为辅,原,原则,依申请,不动产登,记,记暂行条,例,例,第二条,不,不动产登,记,记应当依,照,照当事人,的,的申请进,行,行，但法,律,律、行政,法,法规以及,本,本实施细,则,则另有规,定,定的除外,。,依职权,房屋登记,办,办法,细则,第八十一,条,条不动,产,产登记机,构,构发现不,动,动产登记,簿,簿记载的,事,事项错误,，,，应当通,知,知当事人,在,在,30,个工作日,内,内办理更,正,正登记。,当,当事人逾,期,期不办理,的,的，不动,产,产登记机,构,构应当在,公,公告,15,个工作日,后,后，依法,予,予以更正,；,；但在错,误,误登记之,后,后已经办,理,理了涉及,不,不动产权,利,利处分的,登,登记、预,告,告登记和,查,查封登记,的,的除外。,第八十一,条,条,司法机关,、,、行政机,关,关、仲裁,委,委员会发,生,生法律效,力,力的文件,证,证明当事,人,人以隐瞒,真,真实情况,、,、提交虚,假,假材料等,非,非法手段,获,获取房屋,登,登记的，,房,房屋登记,机,机构可以,撤,撤销原房,屋,屋登记，,收,收回房屋,权,权属证书,、,、登记证,明,明或者公,告,告作废，,但,但房屋权,利,利为他人,善,善意取得,的,的除外。,依嘱托,查封、征,收,收注销,（,查封分三,种,种类型：,司,司法特指,法,法院、行,政,政：公安,、,、检察院,、,、税务、,海,海关、国,安,安、纪检,、,、城管等,、,、内部管,理,理需要如,更,更正暂缓,登,登记的、,改,改建的）,（,（期限法,院,院三年公,安,安两年、,行,行政机关,一,一般不超,过,过,30,天）,登记的原,则,则五,连续登记,原,原则,不动产登,记,记暂行条,例,例实施细,则,则,征求意见,稿,稿第三条,【,连续登记,】,未办理不,动,动产首次,登,登记的，,不,不得办理,不,不动产其,他,他类型登,记,记，法律,、,、行政法,规,规另有规,定,定的除外,。,。,房屋登记,技,技术规程,1.0.3.5,未办理房,屋,屋所有权,初,初始登记,的,的，不得,办,办理房屋,的,的其他登,记,记；因处,分,分房地产,而,而登记的,，,，被处分,的,的房地产,权,权利应已,登,登记；,例,1,：甲一幢无,初,初始登记,的,的房屋，,经,经法院判,决,决给乙，,如,如何登记,？,？,例,2,：甲已备案,的,的商品房,一,一套，经,法,法院判决,给,给乙，如,何,何登记？,关于无证,房,房产依据,协,协助执行,文,文书办理,产,产权登记,有,有关问题,的,的函,三,、,、,执,执,行,行,程,程,序,序,中,中,处,处,置,置,未,未,办,办,理,理,初,初,始,始,登,登,记,记,的,的,房,房,屋,屋,时,时,，,，,具,具,备,备,初,初,始,始,登,登,记,记,条,条,件,件,的,的,，,，,执,执,行,行,法,法,院,院,处,处,置,置,后,后,可,可,以,以,依,依,法,法,向,向,房,房,屋,屋,登,登,记,记,机,机,构,构,发,发,出,出,协,助,助,执,执,行,行,通,通,知,知,书,书,；,暂,暂,时,时,不,不,具,具,备,备,初,初,始,始,登,登,记,记,条,条,件,件,的,的,，,，,执,执,行,行,法,法,院,院,处,处,置,置,后,后,可,可,以,以,向,向,房,房,屋,屋,登,登,记,记,机,机,构,构,发,发,出,出,协,助,助,执,执,行,行,通,通,知,知,书,书,，,并,并,载,载,明,明,待,待,房,房,屋,屋,买,买,受,受,人,人,或,或,承,承,受,受,人,人,完,完,善,善,相,相,关,关,手,手,续,续,具,具,备,备,初,初,始,始,登,登,记,记,条,条,件,件,后,后,，,，,由,由,房,房,屋,屋,登,登,记,记,机,机,构,构,按,按,照,照,协,助,助,执,执,行,行,通,通,知,知,书,书,予,以,以,登,登,记,记,；,；,不,不,具,具,备,备,初,初,始,始,登,登,记,记,条,条,件,件,的,的,，,，,原,原,则,则,上,上,进,进,行,行,“,“,现,现,状,状,处,处,置,置,”,”,，,，,即,即,处,处,置,置,前,前,披,披,露,露,房,房,屋,屋,不,不,具,具,备,备,初,初,始,始,登,登,记,记,条,条,件,件,的,的,现,现,状,状,，,，,买,买,受,受,人,人,或,或,承,承,受,受,人,人,按,按,照,照,房,房,屋,屋,的,的,权,权,利,利,现,现,状,状,取,取,得,得,房,房,屋,屋,，,，,后,后,续,续,的,的,产,产,权,权,登,登,记,记,事,事,项,项,由,由,买,买,受,受,人,人,或,或,承,承,受,受,人,人,自,自,行,行,负,负,责,责,。,。,登,记,记,的,的,一,一,般,般,程,程,序,序,房,屋,屋,登,登,记,记,办,办,法,法,第,七,七,条,条,办,理,理,房,房,屋,屋,登,登,记,记,，,，,一,一,般,般,依,依,照,照,下,下,列,列,程,程,序,序,进,进,行,行,：,：,申,请,请,受,理,理,审,核,核,（,（,包,包,含,含,现,现,场,场,查,查,勘,勘,）,）,记,载,载,于,于,登,登,记,记,簿,簿,发,证,证,房,屋,屋,登,登,记,记,机,机,构,构,认,认,为,为,必,必,要,要,时,时,，,，,可,可,以,以,就,就,登,登,记,记,事,事,项,项,进,进,行,行,公,公,告,告,。,。,（,（,集,集,体,体,土,土,地,地,上,上,房,房,屋,屋,必,必,须,须,公,公,告,告,）,）,登,记,记,的,的,基,基,本,本,单,单,元,元,房,屋,屋,登,登,记,记,办,办,法,法,第,十,十,条,条,房,屋,屋,应,应,当,当,按,按,照,照,基,基,本,本,单,单,元,元,进,进,行,行,登,登,记,记,。,。,房,房,屋,屋,基,基,本,本,单,单,元,元,是,是,指,指,有,有,固,固,定,定,界,界,限,限,、,、,可,可,以,以,独,独,立,立,使,使,用,用,并,并,且,且,有,有,明,明,确,确,、,、,唯,唯,一,一,的,的,编,编,号,号,（,（,幢,幢,号,号,、,、,室,室,号,号,等,等,）,）,的,的,房,房,屋,屋,或,或,者,者,特,特,定,定,空,空,间,间,。,。,国,有,有,土,土,地,地,范,范,围,围,内,内,成,成,套,套,住,住,房,房,，,，,以,以,套,套,为,为,基,基,本,本,单,单,元,元,进,进,行,行,登,登,记,记,；,；,非,非,成,成,套,套,住,住,房,房,，,，,以,以,房,房,屋,屋,的,的,幢,幢,、,、,层,层,、,、,间,间,等,等,有,有,固,固,定,定,界,界,限,限,的,的,部,部,分,分,为,为,基,基,本,本,单,单,元,元,进,进,行,行,登,登,记,记,。,。,集,集,体,体,土,土,地,地,范,范,围,围,内,内,村,村,民,民,住,住,房,房,，,，,以,以,宅,宅,基,基,地,地,上,上,独,独,