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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,旧改基础分享,（上）,旧改,城市更新,三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄,容积率可调,基础投资大,开发周期长,规划有弹性与前瞻性,各区自治,政策复杂,调整频繁,操作难度大,利益方众多,谈判成本高,信息不对称,不公开,一事一议,成本结构复杂,按建面计算土地成本,返还面积多,不可销售体量大,区位条件优,溢价高,城市更新,（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）,城市更新分类及特点,综合整治类,功能改变类,拆除重建类,不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构,严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,相关政府机构,市领导小组：,市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策,主管部门：,深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督,区政府及其相关职能部门：,如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体；,第一部分：拆除重建类城市更新,基本概念,拆除重建类城市更新,条件：,符合基础设施亟待完善,/,环境恶劣,/,存在重大安全隐患,/,现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的,按实施主体分类：,1,、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。,2,、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。,3,、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。,4,、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施,基本概念,城市更新单元,拆除重建城市更新单元：,为拆除重建活动划定的相对成片区域,基本单位：,落实目标和责任的基本管理单位,多个项目：,一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目,流程：四大阶段,第一阶段：报计划,第二阶段：报规划,第三阶段：确定实施主体,第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证,第一阶段：申报城市更新单元计划,前提,全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元,确定申报主体，由其组织展开申报：,权利主体（如村委会等）,/,权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）,/,市、区政府相关部门,改造意愿征集：,单一权利主体同意；,2/3,面积、数量，多地块的,4/5,面积；,申报材料准备：,申报表,/,更新单元范围图纸,/,现状权属,/,建筑物信息,/,改造意愿书,/,照片；,审批过程：,区更新办核对资料（,5,个工作日）,区更新办资格认定、核查、综合判断（,20,个工作日）,报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于,10,天,报市政府审批,审批通过后,5,个工作日内公示,流程,第一阶段：申报城市更新单元计划,流程,第一阶段目的与成功标志,第二阶段：,申,申报城市更,新,新单元规划,(,通常需耗费,12,年,),流程,准备工作：,申,申请核查土,地,地及建筑物,信,信息,申报主体向,主,主管部门申,请,请核查单元,内,内土地及建,筑,筑物信息，,主,主管部门,20,个工作日内,将,将结果函复,申,申报主体，,并,并形成地块,和,和建筑物信,息,息汇总,编制规划方,案,案并报批：,申报主体委,托,托具备相应,资,资质的机构,编,编制城市更,新,新单元规划,方,方案，报送,主,主管部门；,在,在更新单元,计,计划公告之,日,日起一年内,完,完成，逾期,未,未完成的，,主,主管部门可,以,以按有关程,序,序进行更新,单,单元计划清,理,理，将该城,市,市更新单元,调,调出计划,主管部门审,查,查：,申报材料符,合,合内容和技,术,术要求的，,主,主管部门向,区,区更新办征,求,求规划目标,及,及方向、配,建,建责任、实,施,施分期等方,面,面意见意见,，,，涉及产业,的,的应征求市,产,产业部门关,于,于产业现状,、,、产业定位,等,等方面意见,，,，对应机构,10,个工作日内,书,书面回复主,管,管部门；,草案公示：,主管部门收,到,到相关部门,意,意见,10,个工作日内,，,，形成草案,，,，并公示不,少,少于,30,天，公示结,束,束后,10,个工作日内,推,推动审议，,涉,涉及改变法,定,定图则强制,性,性内容的还,应,应报市政府,批,批准,单元规划公,示,示：,经批准后，,主,主管部门,5,个工作日内,在,在本部门网,站,站上就规划,内,内容进行公,告,告，并将相,关,关内容函告,区,区城市更新,职,职能部门，,更,更新单元规,划,划的批准视,为,为已完成法,定,定图则相应,内,内容的编制,和,和修改，是,相,相关行政许,可,可的依据,第二阶段：,城,城市更新单,元,元规划,流程,第二阶段成,果,果,第三阶段：,确,确定单一实,施,施主体,流程,区政府组织,制,制定更新单,元,元实施方案,，,，并落实实,施,施,包括更新单,元,元内项目基,本,本情况、进,度,度安排、单,一,一主体形成,指,指导方案、,搬,搬迁补偿安,置,置指导方案,、,、搬迁及建,筑,筑物拆除进,度,度安排、监,管,管措施等相,关,关内容,形成单一主,体,体：,1,、权利主体,以,以房地产作,价,价入股成立,或,或者加入公,司,司。,2,、权利主体,与,与搬迁人签,订,订搬迁补偿,安,安置协议。,3,、权利主体,的,的房地产被,收,收购方收购,4,、合作项目,，,，市场单一,主,主体还需与,村,村委签订合,作,作协议,5,、旧住宅区,改,改造项目，,区,区政府公开,选,选择市场主,体,体，市场主,体,体与所有业,主,主签订搬迁,协,协议后形成,单,单一主体,实施主体资,格,格认证：,单一主体向,区,区城市更新,职,职能部门申,请,请实施主体,资,资格确认，,区,区政府城市,更,更新职能部,门,门,10,个工作日内,完,完成审查，,并,并进行不少,于,于,7,天的公示，,发,发放实施主,体,体确认文件,项目实施监,管,管协议：,区城市更新,职,职能部门与,实,实施主体签,订,订，明确公,建,建配套义务,、,、搬迁义务,、,、进度安排,及,及时限、资,金,金监管等事,项,项,注：搬迁,补,补偿安置,协,协议相关,1,、搬迁补,偿,偿安置协,议,议中约定,内,内容：补,偿,偿方式,/,补偿金额,和,和支付期,限,限,/,回迁房屋,的,的面积、,地,地点和登,记,记价格,/,搬迁期限,/,过渡方式,和,和过渡期,限,限,/,协议生效,的,的时间和,条,条件等相,关,关事项。,2,、应当在,协,协议中约,定,定相应房,地,地产权益,由,由搬迁人,承,承受，并,在,在办理房,地,地产权属,证,证书注销,之,之前向搬,迁,迁人提交,被,被搬迁房,屋,屋的房地,产,产权属证,书,书及注销,房,房地产权,属,属证书委,托,托书；没,有,有房地产,权,权属证书,的,的，应当,提,提交相应,的,的产权证,明,明文件及,房,房地产权,益,益由搬迁,人,人承受的,声,声明书,3,、公证机,构,构进行公,证,证,/,搬迁人报,区,区城市更,新,新职能部,门,门备案,第三阶段,：,：确定单,一,一实施主,体,体,第二阶段,主,主要成果,：,：,通过收购,/,搬迁协议,等,等形式形,成,成单一主,体,体,确定单一,实,实施主体,第四阶段,：,：建筑物,拆,拆迁并取,得,得建设用,地,地规划许,可,可证,建筑物拆,除,除,搬迁人被,确,确认为项,目,目实施主,体,体并在区,政,政府的组,织,织和监督,下,下完成建,筑,筑物拆除,，,，并及时,向,向区城市,更,更新职能,部,部门申请,就,就建筑物,拆,拆除情况,进,进行确认,房地产权,属,属证书登,记,记注销：,建筑物拆,除,除后，搬,迁,迁人,向房地产,登,登记部门,申,申请办理,房,房地产权,属,属证书的,注,注销登记,申请建设,用,用地审批,：,：,建筑物拆,除,除和房地,产,产证注销,工,工作完成,后,后，实施,主,主体应当,持,持实施主,体,体确认文,件,件、项目,实,实施监管,协,协议、相,关,关土地权,属,属证明文,件,件等材料,，,，就城市,更,更新单元,规,规划确定,由,由实施主,体,体进行开,发,发建设的,用,用地及地,下,下空间，,向,向主管部,门,门申请建,设,设用地审,批,批,交地价，,取,取得土地,使,使用权出,让,让合同和,建,建设用地,规,规划许可,证,证：,主管部门,在,在批准项,目,目建设用,地,地后与实,施,施主体签,订,订土地使,用,用权出让,合,合同，并,核,核发建设,用,用地规划,许,许可证。,项,项目涉及,农,农用地转,用,用的，应,当,当办理转,用,用报批手,续,续,地价计收,1,、 拆除,重,重建类城,市,市更新项,目,目中城中,村,村部分，,建,建筑容积,率,率在,2.5,及以下部,分,分，不再,补,补缴地价,；,；建筑容,积,积率在,2.5,至,4.5,之间的部,分,分，按照,公,公告基准,地,地价标准,的,的,20%,补缴地价,；,；建筑容,积,积率超过,4.5,的部分，,按,按照公告,基,基准地价,标,标准补缴,地,地价,2,、拆除重,建,建类的工,业,业区升级,改,改造项目,升,升级改造,为,为工业用,途,途或者市,政,政府鼓励,发,发展产业,的,的，原有,合,合法建筑,面,面积以内,部,部分不再,补,补缴地价,；,；增加的,建,建筑面积,按,按照公告,基,基准地价,标,标准的,50%,缴纳地价,。,。,3,、拆除重,建,建类的工,业,业区升级,改,改造项目,升,升级改造,为,为住宅、,办,办公、商,业,业等经营,性,性用途的,，,，原有合,法,法建筑面,积,积以内部,分,分，按照,其,其改造后,的,的功能和,土,土地使用,权,权使用期,限,限以公告,基,基准地价,标,标准计算,应,应缴纳的,地,地价，扣,减,减原土地,用,用途及剩,余,余期限以,公,公告基准,地,地价标准,计,计算的地,价,价；增加,建,建筑面积,部,部分，按,照,照其改造,后,后的功能,和,和土地使,用,用权使用,期,期限以市,场,场评估地,价,价标准计,算,算应缴纳,的,的地价,第四阶段,主,主要成果,土地使用,权,权转让合,同,同,五大证之,一,一，建设,用,用地规划,许,许可证,五大证：,建,建设用地,规,规划许可,证,证，建设,工,工程规划,许,许可证,国有土地,使,使用证，,建,建筑工程,施,施工许可,证,证，商品,房,房销售许,可,可证,未完待续,开发,搬迁补偿,政府利益,分,分成,公建移交,工改历史,背,背景,工改项目,分,分类,工改项目,转,转让,地价补缴,说,说明,增值收益,说,说明,小,结,结,工改专题,工改历史,背,背景,工改项目,分,分类,工改项目,转,转让,地价补缴,说,说明,增值收益,说,说明,1,城市更新,棚户村更新,工业产业升级,工改发展,阶,阶段,随着社会,发,发展,产业升级,旧改由之,前,前的城市,更,更新阶段,进,进入一个,产,产业转型,与,与升级阶,段,段,(,产业升级,使,使大量的,厂,厂房空置,，,，又需要,大,大量新的,厂,厂房去支,撑,撑升级,),，加之在,80,年代（,85-89,）签订的,厂,厂房权限,都,都是,30,年的,近年将迎,来,来续签或,者,者升级的,爆,爆发集中,在,在近两年,工改项目,的,的爆发顺,势,势而生。,政策发展,历,历史背景,2006,2007,2009,2014,集约用地相关政策,:,深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见,深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知,深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定,2008,2013,2012,工业升级相关政策,:,深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见,深圳市工业区升级改造总体规划纲要,(2007-2020),工业产业相关政策,:,深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见,工业项目建设用地控制指标,关于加快推进我市旧工业区升级改造,的工作方法,工业楼宇暂行管理办法,深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法,深圳市人民政府令（第,211,号）深圳市城市更新办法,深圳市城市更新办法实施细则,放宽城市更新项目的预售、增值收益现值,关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施,“6+1”,深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见,深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法,(,试行,),深圳市创新性产业用房管理办法（试行）,深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,加快发展产业配套住房意见,深圳市宗地地价测算规则（试行）,深圳市贯彻执行,的实施意见,(,试行,),工业楼宇转让办法实施细则,工业楼宇转让管理事宜通知,放宽城市更新项目的预售、增值收益现值,深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案,关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施,送审稿,工改历史,背,背景,工改项目,分,分类,工改项目,转,转让,地价补缴,说,说明,增值收益,说,说明,2,工改分类,及,及特点,工,改,类,型,城市更新类工改,非城市更新类工改,功能改变类工改,综合整治类工改,拆除重建类工改,地块上有建筑物,满足要求 报城市更新单元,拆除重建类,权属清晰的合法土地面积比例不低于,60%,旧工业区、旧商业区建筑物建成时间原则上应不少于,15,年,综合整治 升级改造类,权属清晰的合法土地面积比例不低于,50%,净地 非核心地段,工改历史,背,背景,工改项目,分,分类,工改项目,转,转让,地价补缴,说,说明,增值收益,说,说明,3,工业楼宇,定,定义范围,工业楼宇,转,转让前提,规,规定,工,改,类,型,城市更新类工改,非城市更新类工改,城市更新重建的工业楼宇可进行预售,工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押,符合,深圳市工,业,业楼宇转,让,让管理办,法,法（试行,）,）,规定可以,转,转让的工,业,业楼宇,可在市政,府,府土地房,产,产交易机,构,构公开交易或自行交易,工业楼宇,转,转让模式,转,让,模,式,整体转让,特殊分割,转,转让,适用,所有已建,成工业楼,宇,宇,用地批准,文,文件或土,地,地使用权,出,出让合同,约定可分,割,割转让的,城市更新,类,类项目改,造,造后,形成的,工业楼宇,用地批准,文,文件或土,地,地使用权,出,出让合同,约,约定,不得,分割转让,或,或,未明确,可以分割,转,转让的,根据,管理办法,要求进行,分,分割转让,常规分割,转,转让,常规分割,转,转让,常规分割,转,转让,非城市更,新,新类,城市更新,项,项目,通过申请,协,协调最大,可,可转让比,例,例为,100%,土地合同已作约定,按照土地合同约定,一般为,50%,产业研发,用,用房, 70%,补地价后,通过申请,可,可转让,配套, 30%,配套办公,配套单身,宿,宿舍,小型商业,服,服务设施,最新的城,市,市更新送,审,审稿提出,：,：占地面,积,积不到,1,万平米的地块，,具,具备改造,条,条件的，,也,也可以进,行,行城市更新,计,计划申报。,特殊分割,转,转让,非城市更,新,新类,土地合同,约,约定不得分割转让,或,或未明确约定可以,分,分割转让,的,的工业楼,宇,宇，原则,上,上不得分割转让,，,，满足以下情形的可分割转让,企,业,破,产,清,算,人民法院,实,实施强制,执,执行,不,符合,管理,政策、环,保,保,要求,被,有关主管,部,部门,责令,停产,或生效裁,判,判文书,确定停止,生,生产,作价入股,自用,建筑面积,比,比例不低,于,于,50%,非自用部,分,分,可分割转,让,让,产业转移,后,后,总部和财,务,务,结算中心,继,继续使用,自用建筑,面,面积,比例不低,于,于,50%,非自用部,分,分可,分割转让,单一企业,投资建设,的,的,专业产业,园,园区,内的工业,楼,楼宇,企业,自用,确有,富余,其,自用,建筑面积,比,比例不低,于,于,50%,的，,非自用,部分可以,分,分割转让,租用,工业楼宇,从,从事生产,、,、研发活,动,动,满,5,年,的企业,需,购买,工业楼,宇,宇的,已租用,部分的,工,工业楼,宇,宇,可以分,割,割转让,为满足,首次公,开,开发行,股,股票,并上市,的,的发行,条,条件,已在证,券,券监督,管,管理部,门,门辅导,备,备案准,备,备上市,的,的公司,需购买,工,工业楼,宇,宇的,该部分,工业楼,宇,宇可以,分,分割转,让,让,法律、,法,法规、,规,规章、,市,市政府,规,规范性,文,文件规,定,定及市,政,政府批,准,准批准,的,的,其他情,形,形,分割转,让,让小结,分割转,让,让,城市更新项目,产业研发用房, 70%,补地价后,通过申请可转让,配套, 30%,小型商业服务设施,配套办公,配套单身宿舍,非城市更新类,土地合同,已,作约定,按,照土地,合同约定,土地合同,未,作约定或未明确约定,自用部份,50%,非自用部份,50%,可转让,分割转,让,让产权,确,确定,本条所,称,称工业,楼,楼宇基,本,本单元,，,，是指,有,有固定,界,界限、,可,可独立,使,使用且,有,有明确、,唯,唯一编,号,号（栋号,、,、室号,等,等）的,楼,楼宇或,者,者特定,空,空间,工业楼宇,不可分割转让,以,栋,为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书,可分割转让,以,栋、层、间,为基本单元进行房地产权登记并核发,工业楼,宇,宇受让,人,人资格,受让人,资,资格,非,企,业,具有,居住功能,（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇,配套设施,（一）,本通知实施前已转让并办理登记且不属于,办法,第五条第二款规定情形的；,（二）,本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于,办法,第五条第二款规定情形的；,（三）,经房改部门批准被纳入房改范围的；,（四）,市政府批准的其他情形。,（一）,因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；,（二）,因继承、受遗赠取得物权的；,（三）,因共有分割取得物权的；,（四）,因政府行使优先购买权的。,企业,依法,注册登记,的企业,符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的,资格审查,且,工业楼,宇,宇转让,手,手续,第十条,工业楼,宇,宇须在,办,办理房,地,地产权,登,登记并,取,取得房,地,地产权,利,利证书,后,后方可,转,转让、,抵,抵押。,第十一,条,条,符合本,办,办法规,定,定可以,转,转让的,工,工业楼,宇,宇，可,在,在市政,府,府土地,房,房产交,易,易机构,公,公开交,易,易或自,行,行交易,。,。,第十二,条,条,未经分,割,割登记,的,的工业,楼,楼宇依,照,照本办,法,法规定,分,分割转,让,让的，,在办理,转,转移登,记,记时除,提,提交法,律,律、法,规,规规定,的,的办理,房,房地产,转,转移登,记,记所需,的,的材料,外,外，还,应,应提交,下,下列材,料,料,：,（一）,规,规划主,管,管部门,出,出具的,楼,楼宇,分割改,造,造相关,批,批准文,件,件及施,工,工图图,纸,纸；,（二）,消,消防主,管,管部门,出,出具的,楼,楼宇,分割消,防,防安全,验,验收合,格,格文件,或,或备案,凭,凭证,；,（三）,测,测绘部,门,门出具,的,的楼宇,分割测,绘,绘查丈,报,报告,；,（四）,转,转受让,方,方自愿,接,接受本,办,办法有,关,关,再转让,期,期限限,制,制、优,先,先购买,权,权、增,值,值收益,分,分成规,定,定的承,诺,诺书,。,依照本,办,办法或,其,其他有,关,关法律,、,、法规,的,的规定,，,，工业,楼,楼宇分,割,割转让,需,需补缴,地,地价的,，,，申请,人,人还应,提,提交已,补缴地,价,价的证,明,明文件,。,深圳市,工,工业楼,宇,宇转让,管,管理办,法,法（试,行,行）,工业楼,宇,宇转让,手,手续,第九条,按照,办法,规定进,行,行分割,转,转让的,，,，转让,方,方在办,理,理补缴,地,地价、,签,签订土,地,地使用,权,权出让,合,合同补,充,充协议,的,的手续,时,时应当,分,分别提,交,交以下,材,材料：,（一）,按,按照,办法,第四条,第,第二款,第,第（四,）,）项进,行,行分割,转,转让的,，,，应当,提,提供企,业,业以其,工,工业楼,宇,宇作价,入,入股的,协,协议书,；,；,（二）,按,按照,办法,第四条,第,第二款,第,第（五,）,）项进,行,行分割,转,转让的,，,，应当,提,提供由,市,市产业,主,主管部,门,门出具,的,的产业,转,转移相,关,关证明,；,；,（三）,按,按照,办法,第四条,第,第二款,第,第（六,）,）项进,行,行分割,转,转让的,，,，应当,提,提供区,（,（新区,）,）产业,主,主管部,门,门出具,的,的同意,富,富余部,分,分分割,转,转让并,对,对受让,人,人提出,产,产业准,入,入条件,的,的书面,意,意见；,（四）,按,按照,办法,第四条,第,第二款,第,第（七,）,）项进,行,行分割,转,转让的,，,，应当,提,提供房,屋,屋租赁,合,合同及,房,房屋租,赁,赁主管,部,部门出,具,具的连,续,续租赁,满,满,5,年的证,明,明文件,；,；,（五）,按,按照,办法,第四条,第,第二款,第,第（八,）,）项进,行,行分割,转,转让的,，,，应当,提,提供由,证,证券监,督,督管理,部,部门出,具,具的辅,导,导备案,登,登记凭,证,证；,（六）,受,受让人,有,有准入,条,条件限,制,制的，,应,应当提,供,供区（,新,新区）,产,产业主,管,管部门,出,出具的,有,有关工,业,业楼宇,受,受让人,资,资格的,证,证明文,件,件；,土地使,用,用权出,让,让合同,补,补充协,议,议应当,确,确认工,业,业楼宇,分,分割转,让,让符合,办法,及本细,则,则规定,的,的条件,。,。,转让方,按,按照,办法,第九条,规,规定分,割,割转让,工,工业楼,宇,宇的，,规,规划国,土,土主管,部,部门应,当,当核实,该,该工业,楼,楼宇是,否,否属于,改,改造后,所,所形成,的,的城市,更,更新项,目,目；转,让,让方按,照,照,办法,及本细,则,则规定,已,已划分,共,共有部,分,分与专,有,有部分,具,具体范,围,围的，,规,规划国,土,土主管,部,部门应,当,当核实,转,转让方,是,是否取,得,得经审,核,核同意,的,的共有,部,部分与,专,专有部,分,分划分,方,方案。,实施细,则,则,工改历,史,史背景,工改项,目,目分类,工改项,目,目转让,地价补,缴,缴说明,增值收,益,益说明,4,地价补,缴,缴时间,规,规定,不计息分期缴交,其他标准,计收,首次,缴交比例,不得低于,50%,，余款,一,年内交清,市场评估,地价标准计收,首次,缴交比例,不得低于,30%,，余款,一,年内交清,市场评,估,估地价,标,标准,市场评,估,估由市,规,规划国,土,土委委,托,托市规,划,划国土,发,发展研,究,究中心,按,按照公,开,开、公,平,平的要,求,求组织,，,，项目,实,实施主,体,体参与,，,，通过摇号、,抽,抽签等随机,方,方式确,定,定,3,家市场,机,机构，市场,评,评估的,组,组织费,用,用和评,估,估费用,由,由项目,实,实施主,体,体承担,。,。,=,P,1,+,P,2,+,P,3,3,X,85%,P,发展研,究,究中心,2,P,市场机,构,构,+,P,市场评,估,估地价,P,市场机,构,构,=,P,市发展,研,研究中,心,心,P,市场机,构,构,三家市,场,场机构,评,评估值,的,的算术,平,平均值,P,1,/P,2,/P,3,市场机,构,构评估,值,值,市规划,国,国土发,展,展研究,中,中心评,估,估值,P,市场评,估,估地价,市规划,国,国土发,展,展研究,中,中心评,估,估值,城市更,新,新类地,价,价补缴,说,说明,城市更,新,新类,增加建,筑,筑面积,配套部,分,分：,（法定,机,机构评,估,估价,+,市场机,构,构评估,价,价）*,50%*85%,销售,配套部,分,分：,商业（,按,按照商,业,业基准,地,地价补,缴,缴）其,他,他（按,照,照对应,基,基准地,价,价,50%,补缴）,持有,原有合,法,法面积,不补缴,地,地价,持有,（工业,用,用地基,准,准地价,+,办公用,地,地基准,地,地价）,X 50%,销售,产业用,房,房分割,转,转让：,（工业,用,用地基,准,准地价,+,办公用,地,地基准,地,地价）*,50%,产业用,房,房整体,转,转让：,按照工,业,业用地,基,基准地,价,价补缴,产业用,房,房：,工业用,地,地基准,地,地价,*50%,非城市,更,更新类,地,地价补,缴,缴说明,配套部,分,分,非城市,更,更新类,产业用,房,房,按公告,基,基准地,价,价,整体转让,市场评,估,估地价,标,标准,-,已缴纳,的,的地价,正常分,割,割转让,市场评,估,估地价,标,标准,-,已缴纳,的,的地价,特殊分,割,割转让,市场评,估,估地价,标,标准,-,已缴纳,的,的地价,销售,在基准,地,地价基,础,础上进,行,行补缴,持有,工改细,则,则第八,条,条,?,工改历,史,史背景,工改项,目,目分类,工改项,目,目转让,地价补,缴,缴说明,增值收,益,益说明,5,增值收,益,益及扣,减,减总额,增值收,益,益，,是指转,让,让工业,楼,楼宇的,交易价,格,格,扣减该,工,工业楼,宇,宇的,登记价,及转让,方,方受让,该,该工业,楼,楼宇时,已缴,纳,纳的,相,相关,税,税费,后的,余,余额,；,；工,业,业楼,宇,宇转,让,让时,，,，已,按,按照,本,本办,法,法规,定,定,补缴,地,地价,的，,应,应同,时,时扣,减,减已,补,补缴,的,的地,价,价。,增值,收,收益,转,让,让工,业,业楼,宇,宇的,交,交易,价,价格,扣减,总,总金,额,额,扣减,总,总金,额,额,登记价,取得工业楼宇相关税费,转让工业楼宇相关税费,补缴地价款,工程,造,造价,地价,含印,花,花税,、,、契,税,税、,登,登记,费,费、,交,交易,服,服务,费,费,含营,业,业税,、,、印,花,花税,、,、城,建,建税,、,、教,育,育费,附,附加,、,、地,方,方教,育,育附,加,加、,土,土地,增,增值,税,税、,个,个人,所,所得,税,税、,交,交易,服,服务,费,费,城市,更,更新,类,类,增值,收,收益,额,额超过扣减,总,总金,额,额,30%,未超过,50%,的部分，按,50%,的比,例,例上,缴,缴,增值,收,收益,额,额超过扣减,总,总金,额,额,50%,未超,过,过,100%,的部分，按,60%,的比,例,例上,缴,缴,增值,收,收益,额,额超过扣减,总,总金,额,额,100%,的部分，按,100%,的比,例,例上,缴,缴,初始,登,登记,后,后首次转让,免缴,增值,收,收益,已按市场,评,评估地价,标,标准,计,计收地价的工,业,业楼,宇,宇配套设施,(30%),用于安置,回,回迁的工,业,业楼,宇,宇登,记,记至,回,回迁,户,户的,市政,府,府规,定,定的,其,其他,情,情形,五年内,五年后,增值,收,收益,额,额,100%,的比,例,例上,缴,缴,免缴,增值,收,收益,再次转,让,让,增值,收,收益,额,额未超过,扣,扣减总金额,30%,的部分，,免缴,增值,收,收益,成交,价,价格或者计税,参,参考,价,价格（取,价,价高者）,未,未超,过,过二万元,/,平方,米,米的部分，免缴增,值,值收,益,益,约定,可,可转,让,让的,工,工业,楼,楼宇,安置,户,户,首次,转,转让,可以正确,计,计算,增,增值,收,收益,无法正确,计,计算,增,增值,收,收益,超过,二,二万元,/,平方,米,米但未超,过,过四,万,万元,/,平方,米,米的部分，按,照,照,25%,的比,例,例缴,交,交增,值,值收,益,益,超过,四,四万元,/,平方,米,米的部分，按,照,照,40%,的比,例,例缴,交,交增,值,值收,益,益,自用部分,转让,增值,收,收益,额,额未超过扣减总金,额,额,50%,的部,分,分，,按,按,50%,的比,例,例上,缴,缴,按照,规,规定,分,分割,并且,补,补缴,地,地价,增值,收,收益,额,额超过扣减,总,总金,额,额,50%,的部,分,分，,按,按,60%,的比,例,例上,缴,缴,竣工,后,后五,年,年内,竣工,五,五年后,免缴,增值,收,收益,增值,收,收益,说,说明,-,城市,更,更新,类,类,增值,收,收益,说,说明,-,非城,市,市更,新,新类,非城,市,市更,新,新类,再次转,让,让,五年内,五年后,增值,收,收益,额,额,100%,的比,例,例上,缴,缴,免缴,增值,收,收益,免缴,增值,收,收益,不得分割,转,转让,或,或未明,确,确转让,规定,可,可转让,部,部分,/,整体转让,工业,楼,楼宇,及,及配,套,套设,施,施首次转让,增值,收,收益,额,额未超过扣减总金,额,额,50%,的部分，按,50%,的比,例,例上,缴,缴,增值,收,收益,额,额超过扣减,总,总金,额,额,50%,的部分，按,60%,的比,例,例上,缴,缴,免缴,增值,收,收益,竣工,后,后五,年,年内,竣工,五,五年后,增值,收,收益,分,分段,计,计费,计,计算,公,公式,详,详解,(,增值,收,收益,额,额,-,扣减,总,总额,*30%)*50%,(,扣减,总,总额,*50%-,扣减,总,总额,*30%)*50%+(,增值,收,收益,额,额,-,扣减,总,总额,*50%)*60%,(,扣减,总,总额,*50%-,扣减,总,总额,*30%)*50%+(,扣减,总,总额,*100%-,扣减,总,总额,*50%)*60%+(,增值,收,收益,额,额,-,扣减,总,总额,*100%)*100%,0,增值,收,收益,额,额,/,扣减,总,总额,30%,30%,增,值,值收,益,益额,/,扣减,总,总额,50%,50%,增,值,值收,益,益额,/,扣减,总,总额,100%,100%,增,值,值收,益,益额,/,扣减,总,总额,增值,收,收益,额,额,/,扣减,总,总额,50%,增值,收,收益,额,额,/,扣减,总,总额,50%,增值,收,收益,额,额,*50%,扣减,总,总额,*50%*50%+(,增值,收,收益,额,额,-,扣减,总,总额,*50%)*60%,适用,于,于,:,城市,更,更新,类,类可以正,确,确计,算,算增,值,值收,益,益,适用,于,于,:,城市,更,更新,类,类,/,非城,市,市更,新,新类自持,部,部分,竣,竣工,后,后五,年,年内,转,转让,知识,回,回顾,KnowledgeReview,演讲,完,完毕,，,，谢,谢,谢观,看,看！,
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