我国征地制度及政策要求

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式第二级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式第二级,*,我国征地制度及,政策要求,目,录,录,第,一,一,部,部,分,分,征,征,地,地,的,的,概,概,念,念,及,及,制,制,度,度,政,政,策,策,演,演,变,变,第,二,二,部,部,分,分,现,现,行,行,征,征,地,地,制,制,度,度,政,政,策,策,主,主,要,要,内,内,容,容,第,三,三,部,部,分,分,地,地,方,方,实,实,践,践,及,及,改,改,革,革,探,探,索,索,一,、,、,概,概,念,念,宪,法,法,“,国,家,家,为,为,了,了,公,公,共,共,利,利,益,益,的,的,需,需,要,要,，,，,可,可,以,以,依,依,照,照,法,法,律,律,规,规,定,定,对,土,土,地,地,实,实,行,行,征,征,收,收,或,或,征,征,用,用,并,并,给,给,予,予,补,补,偿,偿,”,”,物,权,权,法,法,为,了,了,公,公,共,共,利,利,益,益,的,的,需,需,要,要,，,，,依,依,照,照,法,法,律,律,规,规,定,定,的,的,权,权,限,限,和,和,程,程,序,序,可,可,以,以,征,征,收,收,集,集,体,体,所,所,有,有,的,的,土,土,地,地,和,和,单,单,位,位,、,、,个,个,人,人,的,的,房,房,屋,屋,及,及,其,其,他,他,不,不,动,动,产,产,。,。,土,地,地,管,管,理,理,法,法,“,国,家,家,为,为,了,了,公,公,共,共,利,利,益,益,的,的,需,需,要,要,，,，,可,可,以,以,依,依,法,法,对,对集,体,体,所,所,有,有,的,的,土,土,地,地实,行,行,征,征,用,用,。,。,”,“,国,国,家,家,为,为,了,了,公,公,共,共,利,利,益,益,的,的,需,需,要,要,，,，,可,可,以,以,依,依,法,法,对,对土,地,地实,行,行,征,征,收,收,或,或,者,者,征,征,用,用,并,并,给,给,予,予,补,补,偿,偿,。,。,”,”,二,、,、,法,法,律,律,政,政,策,策,规,规,定,定,的,的,演,演,变,变:,1953,1982,，,，特,点,点,：,：,起,起,步,步,阶,阶,段,段,，,，,非,非,钢,钢,性,性,，,，,可,可,协,协,商,商,。,。,1982-2004,，,，,特,特,点,点:,突,突,出,出,强,强,制,制,性,性,单,单,一,一,的,的,产,产,值,值,倍,倍,数,数,法,法,，,，,按,按,原,原,用,用,途,途,补,补,偿,偿,，,，,明,明,显,显,的,的,计,计,划,划,经,经,济,济,特,特,征,征,。,。,2004-,，,，,特,特,点,点:,在,在,补,补,偿,偿,安,安,置,置,标,标,准,准,、,、,征,征,地,地,程,程,序,序,方,方,面,面,持,持,续,续,、,、,小,小,幅,幅,突,突,破,破,。,。,基,本,本,原,原,则,则,是,是,被,被,征,征,地,地,农,农,民,民,生,生,活,活,水,水,平,平,不,不,下,下,降,降,，,，,长,长,远,远,生,生,计,计,有,有,保,保,障,障,。,。,2004,年,年,月,月,日,日,宪,宪,法,法,修,修,正,正,案,案,将,第,第,二,二,十,十,条,条,“,国,家,家,为,为,了,了,公,公,共,共,利,利,益,益,的,的,需,需,要,要,，,，,可,可,以,以,依,依,照,照,法,法,律,律,规,规,定,定,对,对,土,土,地,地,实,实,行,行,征,征,用,用,”,修,改,改,为,为,：,：,“,国,家,家,为,为,了,了,公,公,共,共,利,利,益,益,的,的,需,需,要,要,，,，,可,可,以,以,依,依,照,照,法,法,律,律,规,规,定,定,对,对,土,土,地,地,实,实,行,行征收或者,征,征用并给,予,予补偿。,”,继续强调,公,公共利益,区分征收,和,和征用,明确给予,补,补偿,三、完善,征,征地补偿,和,和安置制,度,度,（十二）,完,完善征地,补,补偿办法,（十三）,妥,妥善安置,被,被征地农,民,民,（十四）,健,健全征地,程,程序,（十五）,加,加强对征,地,地实施过,程,程监管,提出征地补偿,做,做到同地,同,同价。,区片综合,地,地价,国务院,关,关于深化,改,改革严格,土,土地管理,的,的决定,（国发200428号,）,）,二、切实,保,保障被征,地,地农民的,长,长远生计,征地补偿,安,安置必须,以,以确保被,征,征地农民,原,原有生活,水,水平不降,低,低、长远,生,生计有保,障,障为原则,。,。各地要,认,认真落实,国,国办发2006,29号,文,文件的规,定,定，做好,被,被征地农,民,民就业培训,和,和社会保,障,障工作。被征地,农,农民的社,会,会保障费,用,用，按有,关,关规定纳,入,入征地补,偿,偿安置费,用,用，不足,部,部分由,当,当地政府,从,从国有土,地,地有偿使,用,用收入中,解,解决。社,会,会保障费,用,用不落实,的,的不得批,准,准征地。,国务院,关,关于加强,土,土地调控,有,有关问题,的,的通知,（国发200631号,）,）,200,7,年月,6 ,物权法,征收集体,所,所有的土,地,地，应当,依,依法足额,支,支付土地,补,补偿费、,安,安置补助,费,费、地上,附,附着物和,青,青苗的补,偿,偿费等费,用,用，安排,被,被征地农,民,民的社会,保,保障费用,，,，保障被,征,征地农民,的,的生活，,维,维护被征,地,地农民的,合,合法权益,。,。,强调,“,依法足额,”,补偿,提出,“,安排社保,费,费用,”,明确,“,保障生活,”“,维护合法,权,权益,”,十七届三,中,中全会,中共中央,关,关于推进,农,农村改革,发,发展若干,重,重大问题,的,的决定,改革征地,制,制度，严,格,格界定公,益,益性和经,营,营性建设,用,用地，逐,步,步缩小征,地,地范围,;,完善征地,补,补偿机制,。,。依法征,收,收农村集,体,体土地，,按,按照同地,同,同价原则,及,及时足额,给,给农村集,体,体组织和,农,农民合理,补,补偿,;,解决好被,征,征地农民,就,就业、住,房,房、社会,保,保障。,提出了,“,同地、同,权,权、同价,”,、,“,建立城乡,统,统一土地,市,市场,”,的指导思,想,想；,(2010-6_),一、推进,征,征地补偿,新,新标准实,施,施，确保,补,补偿费用,落,落实到位。,(,一,),全面实行,征,征地统一,年,年产值标,准,准和区片,综,综合地价,。,。,(,二,),探索完善,征,征地补偿,款,款预存制,度,度。,(,三,),合理分配,征,征地补偿,费,费。,二、采取,多,多元安置,途,途径，保,障,障被征地,农,农民生产,生,生活,(,四,),优先进行,农,农业安置,。,。,(,五,),规范留地,安,安置。,(,六,),推进被征,地,地农民社,会,会保障资,金,金的落实,。,。,三、做好,征,征地中农,民,民住房拆,迁,迁补偿安,置,置工作，,解,解决好被,征,征地农民,居,居住问题,(,七,),切实做好,征,征地涉及,的,的拆迁补,偿,偿安置工,作,作。,(,八,),住房拆迁,要,要进行合,理,理补偿安,置,置。,(,九,),统筹规划,有,有序推进,征,征地拆迁,。,。,四、规范,征,征地程序,，,，提高征,地,地工作透,明,明度。,(,十,),认真做好,用,用地报批,前,前告知、,确,确认、听,证,证工作。,(,十一,),简化征地批后,实,实施程序。,五、切实履行,职,职责，加强征,地,地管理,(,十二,),强化市县政府,征,征地实施主体,职,职责。,(,十三,),落实征地批后,实,实施反馈制度,。,。,土地补偿费的,分,分配。,按照土地补偿,费,费主要用于被,征,征地农户的原,则,则，土地补偿,费,费应在农村集,体,体经济组织内,部,部合理分配。,具,具体分配办法,由,由省级人民政,府,府制定。,土地被全部征,收,收，同时农村,集,集体经济组织,撤,撤销建制的，,土,土地补偿费应,全,全部用于被征,地,地农民生产生,活,活安置。,国土资电发,201172,号,(2011-5_),一、,进一步提高认,识,识，认真贯彻,落,落实中央有关,规,规定要求,二、严格征地,拆,拆迁管理，维,护,护被征地农民,利,利益,实施征地拆迁,，,，必须在政府,的,的统一组织领,导,导下依法规范,进,进行。,农民房屋要给,予,予合理补偿，,并,并因地制宜采,取,取迁建安置、,货,货币安置或实,物,物补偿等多种,安,安置方式,;,征地前及时组,织,织征地公告，,并,并就征地补偿,安,安置标准和政,策,策征求群众意,见,见。,不得强行实施,征,征地拆迁；对,于,于群众提出的,合,合理要求，必,须,须妥善予以解,决,决。,确保征地补偿,费,费用及时足额,支,支付到位。,三、及时化解,矛,矛盾纠纷，妥,善,善处理征地拆,迁,迁突发事件,之前，要分析,评,评估易引发不,稳,稳定风险的环,节,节和因素，提,出,出预防措施。,之中，做好有,关,关沟通协调工,作,作，早发现、,早,早处理，避免,矛,矛盾积累激化,。,。,建立应急预案,，,，对征地拆迁,突,突发事件，要,及,及时分析原因,，,，主动向政府,报,报告，积极采,取,取措施妥善解,决,决，防止简单,粗,粗暴压制群众,，,，引发恶性和,群,群体性事件。,四、开展全面,检,检查，坚决纠,正,正违法违规征,地,地拆迁行为,征地对象：从农民私有,土,土地、农业生,产,产合作社所有,土,土地到农村集,体,体所有土地，,逐,逐步调整；,征地范围：从国家建设,、,、国家利益到,公,公共利益，逐,步,步清晰；,补偿方式：从单一笼统的,补,补偿、适当的,迁,迁移补助到土,地,地补偿费、青,苗,苗补偿费和地,上,上附着物补偿,费,费、安置补助,费,费，逐步细化,；,；,补偿标准：从无偿征用,、,、产值倍数到,综,综合区片价，,逐,逐步提高；,安置方式：从农转非、,招,招工、货币安,置,置到还建、留,地,地、就业、社,保,保及农业等安,置,置，逐步多元,；,；,征地审批：从各级政府,分,分级限额到以,土,土地利用规划,为,为依据、以用,途,途管制为核心,的,的审批制度，,逐,逐步严格；,征地程序：从无明确规,定,定、自行组织,到,到“两公告一,登,登记”，逐步,规,规范。,目 录,第一部分,征,征地的概念及,制,制度政策演变,第,第二部分现行制度政策,主,主要内容,第三部分,地,地方实践及,改,改革探索,范围,补偿,安置,程序,现行征地制度,的,的主要内容,“,国家为了公共,利,利益的需要，,可,可以依照法律,规,规定对土地实,行,行征收或者征,用,用并给予补偿,。,。,”,土地管理法,第四十三条,，,，,“,除乡镇企业、,乡,乡村公益设施,公,公用事业和农,民,民宅基地这三,种,种情况可以使,用,用集体土地搞,建,建设以外，任,何,何单位和个人,进,进行建设，需,要,要使用土地的,，,，必须依法申,请,请使用国有土,地,地。,”“,前款所称依法,申,申请使用的国,有,有土地包括国,家,家所有的土地,和,和国家征收的,原,原属于农民集,体,体所有的土地,。,。,”,现行征地制度,的,的主要内容-范围,问题：范围过,宽,宽，法定模糊,不仅限于公共,利,利益,原因：用地需,求,求强烈、法律,制,制度欠缺,缺乏土地征收,目,目的合法性的,审,审查机制,土地征收申请,批,批准前，事前,审,审查,土地征收被批,准,准后，救济机,制,制及事后审查,现行征地制度,的,的主要内容-范围,征收耕地补偿,：,：,土地补偿费：,前,前三年平均年,产,产值的610倍,安置补助费：,前,前三年平均年,产,产值的46,倍,倍,地上附着物和,青,青苗的补偿费,：,：如实补偿,土地补偿费和,安,安置补助费的,总,总和不得超过,三,三十倍,征收其他土地,的,的土地补偿费,和,和安置补助费,标,标准，由省、,自,自治区、直辖,市,市参照征收耕,地,地的土地补偿,费,费和安置补助,费,费的标准规定,。,。,现行征地制度,的,的主要内容-补偿,被征收土地,上,上的附着物,和,和青苗的补,偿,偿标准，由,省,省、自治区,、,、直辖市规,定,定。,一般情况：,建设用地：,耕,耕地的50%,未利用地：,耕,耕地的20%左右,征收耕地的,补,补偿费最高,大中型水利,水,水电另行规,定,定：,16,倍,大中型水利,水,水电工程建,设,设征地补偿,和,和移民安置,条,条例,现行征地制,度,度的主要内,容,容-补偿,国土资发2005144号文,：,：,关于开展,制,制订征地统,一,一年产值标,准,准和征地区,片,片综合地价,工,工作的通知,要解决几个,问,问题：,1、解决补,偿,偿标准偏低,问,问题。,2、征地补,偿,偿同地同价,，,，实现补偿,的,的公平性。,3、防止征,地,地补偿的随,意,意性，规范,政,政府征地行,为,为。,4、提高征,地,地工作透明,度,度，维护被,征,征地农民合,法,法权益。,征地统一年,产,产值标准：,在一定区域,范,范围内（以,市,市、县行政,区,区域为主）,，,，综合考虑,被,被征收农用,地,地类型、质,量,量、等级、,农,农民对土地,的,的投入以及,农,农产品价格,等,等因素，以,前,前三年主要,农,农产品平均,产,产量、价格,为,为主要依据,测,测算的综合,收,收益值。,实质内涵是,被,被征收农用,地,地的综合收,益,益值，不仅,仅,仅包括农地,农,农作物的收,益,益，还要考,虑,虑因土地带,来,来的其它相,关,关收益。,以产值标准,为,为基数,同,时,时综合考虑,当,当地社会经,济,济发展水平,、,、居民生活,水,水平、原补,偿,偿水平、被,征,征地农民社,保,保需等确定,补,补偿倍数。,产值标准,倍数标准,征地综合区,片,片价基本概,念,念及内涵,征地区片综,合,合地价（简,称,称征地区片,价,价）是指在,城,城镇行政区,土,土地利用总,体,体规划确定,的,的建设用地,范,范围内，依,据,据地类、产值,、,、土地区位,、,、农用地等,级,级、人均耕,地,地数量、土,地,地供求关系,、,、当地经济,发,发展水平和,城,城镇居民最,低,低生活保障,水,水平等因素，划,分,分征地区片,，,，并采用农,地,地价格因素,修,修正、征地,案,案例比较和,年,年产值倍数,等,等方法测算,的,的区片征地,综,综合补偿标,准,准。征地区,片,片价的实质,是,是征地补偿,标,标准，不含,地,地上附着物,和,和青苗的补,偿,偿费。,1，30000,6，20000,4，50000,3，40000,2，30000,5，20000,7，20000,某某市征地,区,区片综合地,价,价分布图,特征：,两种形式，,相,相互配合，,渐,渐近发展,新的征地补偿标准,征地统一年产值标准,征地区片综合地价,适用土地市场不发达的小城市及规划圈外的农用地区域,适用土地市场相对活跃的东部地区以及中、西部地区的大中城市,适用不同区域,两者相互配合，形成体系,1.,各地普遍采,取,取协商谈判,方,方式，实际,补,补偿远超过,统,统一年产值,。,。,2.,“,不同地同价,”,，水田、旱,地,地同价；耕,地,地、菜地同,价,价，农民不,满,满。,3.2-3,年调整标准,，,，影响征地,实,实施（农民,期,期待提价）,。,。,除北京和西,藏,藏外，,29,个省份制定,和,和公布了征,地,地统一年产,值,值标准或区,片,片综合地价,，,，其中河北,等,等,10,个省份全部,实,实施征地区,片,片综合地价,，,，占已公布,省,省份的,34.5%,；山西等,7,个省份实施,征,征地统一年,产,产值标准，,占,占,24.1%,；其余,12,个省份同时,实,实施征地统,一,一年产值标,准,准和区片综,合,合地价，占,41.3%,。,征地补偿标,准,准以耕地为,例,例，每亩在,800,元到,37,万元不等。,截至,2013,年,6,月，山东、,福,福建、河南,、,、广西、湖,南,南、甘肃等,6,个省按照三,年,年一调的原,则,则，及时调,整,整征地补偿,标,标准，平均,提,提高补偿标,准,准,10%,30%,不等，个别,地,地市提高了,40%,以上。,新调整的区,片,片价补偿标,准,准普遍减少,了,了区片数量,。,。河北、河,南,南、湖南、,广,广西等省份,新,新出台的标,准,准较之前都,减,减少了区片,数,数量，河南,减,减少了,44.47%,；浙江温州,全,全市只有两,个,个区片。,规范不同地,类,类的补偿标,准,准，建立了,调,调节系数。,辽,辽宁、湖南,、,、湖北、广,西,西以农用地,综,综合地价标,准,准为基础，,对,对其他各类,用,用地设置不,同,同的调节系,数,数，如鱼塘,高,高于,1.0,，未利用地,则,则为,0.3-0.7,不等。,项目,土地管理法规定,最新政策要求,其他法律,补偿原则,按原用途、原地块给予补偿；按产值倍数法测算；限定补偿高限（年产值的,30,倍）,同地同价；达不到“生活水平不降低，长远生计有保障”时，省政府可批准将补偿超过,30,倍。,物权法,：依法足额补偿，安排被征地农民的社会保障费用。,补偿项目,土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物,增加：征地补偿费内解决被征地农民社保费用，不足部分从国有土地有偿使用收益中列支,增加：,物权法,：安排社保费用,补偿水平,耕地：前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为年产值的四至六倍。每公顷安置补助费，不得超过十五倍。土地补偿费和安置补助费两项之和，最高不得超过,30,倍。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。,按统一年产值和征地区片综合地价执行；,问题：,1.,缺少科学、,公,公平公正的,补,补偿机制,土地永不灭,失,失、保值增,值,值、持续收,益,益的不动产,属,属性难以体,现,现,理论上：土,地,地所有权的,价,价格难以确,定,定以有限的,货,货币价款补,偿,偿无限长的,土,土地所有权,，,，缺乏理论,支,支撑。,没有反映土,地,地区位和供,需,需关系,没有平等权,利,利主体间的,谈,谈判,没有体现土,地,地利用的潜,在,在价值,按原用途进,行,行补偿，被,征,征地农民难,以,以分享土地,利,利用方式改,变,变带来的增,值,值，也难以,分,分享经济和,社,社会发展的,成,成果。,没有考虑对,农,农民的土地,承,承包经营权,的,的补偿,（30年土,地,地承包经营,权,权没有补偿,与,与农村土,地,地承包法,的,的要求不符,）,）,2.,实践中：补,偿,偿过度与补,偿,偿过低并存,有的地方：房地一体、,补,补房不补地,，,，导致大量,国,国有土地资,产,产流失，还,诱,诱导乱搭乱,建,建。,水利等公益,性,性项目：补,偿,偿标准偏低,。,。同一区域、,同,同一条件的,农,农村集体土,地,地补偿标准,悬,悬殊,-,公共利益的,征,征地转嫁给,部,部分被征地,农,农民，造成,变,变相对农村,集,集体土地权,益,益人财产的,侵,侵害，形成,违,违背了社会,公,公平与公正,原,原则的事实,。,。,集体土地上,的,的房屋拆迁,补,补偿标准差,别,别大,3.,征地成本中,，,，税费比例,偏,偏高,研究资料：,耕,耕地开垦费,、,、耕地占用,税,税、新菜地,开,开发建设基,金,金、契税、,征,征地管理费,、,、地籍勘察,费,费、森林植,被,被恢复费、,基,基础设施配,套,套费等等，,有,有的地方还,有,有教育附加,费,费、规划选,址,址费、水利,基,基本建设费,等,等10多种,部,部门收费。,据历次调查,，,，各种税费,在,在征地成本,中,中所占比例,一,一般可达3040%,，,，有的地方,可,可达5060%。,土地管理,法,法第五十,条,条 ：地方,各,各级人民政,府,府应当支持,被,被征地的农,村,村集体经济,组,组织和农民,从,从事开发经,营,营，兴办企,业,业。,现行法规对,被,被征地农民,安,安置措施的,规,规定很不全,面,面，缺乏操,作,作性，很难,保,保证生活水,平,平不降低、,长,长远生计有,保,保障。,就,业,业,难,难,度,度,普,普,遍,遍,较,较,大,大,：,：,被,被,征,征,地,地,农,农,民,民,就,就,业,业,普,普,遍,遍,呈,呈,现,现,临,临,时,时,性,性,、,、,低,低,端,端,化,化,、,、,不,不,稳,稳,定,定,等,等,特,特,征,征,。,。,地,地,方,方,政,政,府,府,更,更,愿,愿,意,意,一,一,次,次,性,性,货,货,币,币,安,安,置,置,，,，,隐,隐,患,患,。,。,现,行,行,征,征,地,地,制,制,度,度,的,的,主,主,要,要,内,内,容,容-,安,安,置,置,安 置,“,一,一,脚,脚,踢,踢,”,”,方,方,式,式：,形,成,成,新,新,的,的,“,“,无,无,产,产,者,者,”,”,。,。,目,目,前,前,许,许,多,多,地,地,方,方,仅,仅,仅,仅,给,给,被,被,征,征,地,地,农,农,民,民,发,发,放,放,一,一,次,次,性,性,的,的,现,现,金,金,补,补,偿,偿,和,和,给,给,予,予,一,一,份,份,社,社,保,保,，,，,让,让,他,他,们,们,自,自,谋,谋,出,出,路,路,，,，,而,而,对,对,失,失,地,地,农,农,民,民,的,的,居,居,住,住,安,安,顿,顿,、,、,重,重,新,新,就,就,业,业,、,、,生,生,活,活,观,观,念,念,和,和,生,生,活,活,习,习,惯,惯,转,转,变,变,等,等,后,后,续,续,保,保,障,障,问,问,题,题,重,重,视,视,不,不,够,够,。,。,“一脚,踢,踢”方,式,式,种地无,田,田,就业无,岗,岗,发展无,路,路,子孙后,代,代？,现行安,置,置政策,及,及地方,试,试点探,索,索：,1,、货币,安,安置：,安,安置补,助,助费一,次,次性发,放,放给被,征,征地农,民,民，让,其,其自谋,出,出路。,操,操作简,单,单，容,易,易接受,，,，适宜,年,年轻人,；,；不足,以,以解决,长,长远生,计,计。,2,、重新,择,择业安,置,置。应,当,当积极,创,创造条,件,件，向,被,被征地,农,农民提,供,供免费,的,的劳动,技,技能培,训,训，安,排,排相应,的,的工作,岗,岗位。,在,在同等,条,条件下,，,，用地,单,单位应,优,优先吸,收,收被征,地,地农民,就,就业。,征,征收城,市,市规划,区,区内的,农,农民集,体,体土地,，,，应当,将,将因征,地,地而导,致,致无地,的,的农民,，,，纳入,城,城镇就,业,业体系,，,，并建,立,立社会,保,保障制,度,度。,3,、农业,安,安置：,征,征收城,市,市规划,区,区外的,农,农民集,体,体土地,，,，应当,通,通过利,用,用农村,集,集体机,动,动地、,承,承包农,户,户自愿,交,交回的,承,承包地,、,、承包,地,地流转,和,和土地,开,开发整,理,理新增,加,加的耕,地,地等，,首,首先使,被,被征地,农,农民有,必,必要的,耕,耕作土,地,地，继,续,续从事,农,农业生,产,产；在,集,集体经,济,济组织,内,内部调,整,整土地,，,，土地,补,补偿费,和,和安置,补,补助费,都,都留于,集,集体经,济,济组织,内,内部。,4.,异地移,民,民安置,。,。本地,区,区确实,无,无法为,因,因征地,而,而导致,无,无地的,农,农民提,供,供基本,生,生产生,活,活条件,的,的，在,充,充分征,求,求被征,地,地农村,集,集体经,济,济组织,和,和农户,意,意见的,前,前提下,，,，可由,政,政府统,一,一组织,，,，实行,异,异地移,民,民安置,。,。,5,、社会,保,保险安,置,置：是,将,将征地,补,补偿费,用,用中的,安,安置补,助,助费和,部,部分或,全,全部的,土,土地补,偿,偿费为,被,被征地,农,农民购,买,买养老,、,、失业,、,、医疗,等,等社会,保,保险。,全国已,有,有,29,个省级,政,政府或,部,部门制,定,定了被,征,征地农,民,民社会,保,保障文,件,件，建,立,立健全,被,被征地,农,农民的,社,社会保,障,障体系,。,。,全国有,21,个省份,在,在征地,补,补偿费,外,外单列,了,了社保,资,资金，,占,占比,66%,；另外,10,个省份,有,有部分,地,地区做,到,到了社,保,保资金,单,单列。,社,社保资,金,金的缴,纳,纳标准,各,各地因,地,地制宜,，,，一般,为,为每人,4000-75000,元或每,亩,亩,3000-192000,元不等,，,，养老,金,金领取,标,标准从,100,元至,1100,元不等,。,。,地方政,府,府社保,资,资金落,实,实不到,位,位、被,征,征地农,民,民不愿,或,或无力,承,承担自,行,行支付,费,费用部,分,分等问,题,题较为,普,普遍。,6.,住房安,置,置：既,可,可解决,被,被征地,农,农民的,安,安居问,题,题，又,能,能靠出,租,租多余,房,房子增,加,加收入,。,。湖南,长,长沙按,照,照,80/,人的指,标,标和,1200,元,/,的优惠,价,价格（,市,市场价,格,格约为,3000-4000,元,/,）提供,保,保障住,房,房；成,都,都市每,人,人,35,平米，,被,被拆迁,的,的农民,在,在基本,住,住房建,筑,筑面积,内,内不支,付,付购房,费,费用。,厦,厦门、,杭,杭州一,般,般一户,一,一套自,住,住房、,一,一套出,租,租公寓,。,。西安,市,市留房,安,安置的,比,比例已,经,经达到,90%,以上。,7.,留物业,安,安置：,主,主要是,指,指留给,集,集体经,济,济组织,或,或者被,征,征地农,民,民的经,营,营用房,，,，通过,经,经营或,者,者出租,，,，为被,征,征地集,体,体和农,民,民提供,长,长远生,计,计。湖,南,南长沙,按,按照人,均,均,5,和,1500,元,/,的价格,提,提供商,业,业用房,，,，天津,则,则按人,均,均建筑,面,面积,15,、绵阳,人,人均,2,、西安,人,人均,10,，无偿,给,给被征,地,地集体,和,和农民,提,提供经,营,营用房,。,。,8.,投资入,股,股安置,：,：对有,长,长期稳,定,定收益,的,的项目,用,用地，,在,在农户,自,自愿的,前,前提下,，,，被征,地,地农村,集,集体经,济,济组织,经,经与用,地,地单位,协,协商，,可,可以以,征,征地补,偿,偿安置,费,费用入,股,股，或,以,以经批,准,准的建,设,设用地,土,土地使,用,用权作,价,价入股,。,。农村,集,集体经,济,济组织,和,和农户,通,通过合,同,同约定,以,以优先,股,股的方,式,式获取,收,收益。,9.,留粮安,置,置。河,北,北邯郸,为,为被征,地,地农民,建,建立长,期,期补贴,制,制度，,在,在一次,性,性货币,补,补偿的,基,基础上,，,，每年,给,给失地,农,农民每,亩,亩,2000,斤粮食,实,实物或,折,折款补,贴,贴的,“,吨粮田,”,补偿模,式,式，且,世,世代可,以,以继承,，,，使所,有,有失地,农,农民,“,一次金,钱,钱补偿,、,、几代,口,口粮不,断,断,”,，保障,了,了失地,农,农民的,长,长远生,计,计。,10.,变一次,性,性补偿,为,为逐年,、,、长期,补,补偿。,广,广西、,贵,贵州、,福,福建等,省,省区有,多,多个水,库,库、水,电,电站项,目,目移民,安,安置实,行,行了长,期,期补偿,：,：对移,民,民的房,屋,屋、圈,舍,舍、零,星,星果树,、,、林地,等,等其他,征,征占用,地,地类仍,按,按国家,相,相关标,准,准进行,一,一次性,补,补偿，,随,随迁移,民,民被淹,没,没的零,星,星果树,、,、林地,等,等仍按,国,国家相,关,关标准,进,进行一,次,次性补,偿,偿,;,但直,迁,迁和,随,随迁,移,移民,被,被占,用,用的,水,水田,和,和旱,地,地，,都,都不,再,再按,其,其年,产,产值,16,倍的,标,标准,进,进行,一,一次,性,性补,偿,偿，,而,而是,从,从耕,地,地被,实,实际,占,占用,时,时起,，,，由,业,业主,根,根据,相,相关,部,部门,核,核定,的,的耕,地,地年,产,产值,分,分年,补,补偿,。,。,11.,留地,安,安置,：,：在,给,给予,被,被征,地,地农,民,民一,定,定的,现,现金,补,补偿,的,的基,础,础上,，,，按,照,照城,市,市规,划,划确,定,定的,土,土地,用,用途,，,，在,被,被征,收,收土,地,地中,留,留出,一,一定,比,比例,的,的土,地,地或,非,非农,建,建设,用,用地,指,指标,。,。,留地,安,安置,：,海南,、,、广,东,东、,浙,浙江,、,、上,海,海等,省,省（,市,市）,在,在全,省,省（,市,市）,范,范围,内,内，,江,江阳,、,、宜,昌,昌、,茂,茂名,、,、广,州,州、,江,江门,、,、清,远,远、,杭,杭州,、,、宁,波,波、,赣,赣州,和,和湖,州,州等,市,市,出,出台,了,了专,门,门的,文,文件,，,，规,范,范留,地,地管,理,理。,一是,“,凡征,必,必留,”,，广,东,东省,无,无论,是,是城,市,市用,地,地还,是,是单,独,独选,址,址建,设,设项,目,目用,地,地，,基,基本,采,采取,了,了,“,凡征,必,必留,”,的作,法,法。,确,确实,无,无法,提,提供,用,用地,的,的，,则,则将,指,指标,折,折算,为,为货,币,币进,行,行补,偿,偿；,二,二是,“,因势,而,而留,”,，即,对,对留,地,地安,置,置设,定,定一,定,定的,条,条件,，,，只,有,有满,足,足该,条,条件,时,时才,予,予以,适,适用,。,。例,如,如，,海,海南,省,省以,被,被征,地,地面,积,积累,计,计达,到,到,60%,以上,，,，且,安,安置,补,补偿,无,无法,保,保障,被,被征,地,地农,民,民原,有,有生,活,活水,平,平，,就,就业,困,困难,等,等作,为,为了,留,留地,安,安置,的,的适,用,用条,件,件。,浙,浙江,省,省则,将,将留,地,地安,置,置的,适,适用,范,范围,限,限定,在,在城,市,市规,划,划区,内,内，,且,且人,均,均耕,地,地不,足,足,0.2,亩的征地项,目,目。三是,“,因意而留,”,，即是否采,取,取留地安置,，,，由征地当,事,事人协商确,定,定。例如，,南,南宁市设立,了,了留地安置,、,、实物补助,、,、自谋职业,补,补助三种安,置,置形式，是,否,否选择留地,安,安置，由征,地,地机构、用,地,地单位与被,征,征地集体经,济,济组织在符,合,合土地利用,总,总体规划和,城,城乡规划的,基,基础上协商,确,确定。,二是留用地,规,规模按被征,地,地比例和被,征,征地人口数,量,量确定，各,地,地差别较大,。,。确定留用,地,地的规模一,般,般有两种方,式,式：一是按,照,照征地的实,际,际数量，以,一,一定比例计,算,算，,2.8%,至,15%,不等，普遍,在,在,10%,左右；二是,按,按照被征地,农,农民的数量,，,，每人按照,一,一定面积计,算,算，人均,15,至,80,不等。,三是留地性,质,质既有国有,建,建设用地，,也,也有集体建,设,设用地，主,要,要取决于留,用,用地的区位,和,和被征地农,民,民的意愿。,四是供地方,式,式划拨、协,议,议、,“,招拍挂,”,一应俱全。,政,政府会对出,让,让金予以适,量,量返还，并,对,对税费进行,减,减免。,五是开发利,用,用方式自主,经,经营、合作,经,经营、政府,主,主导相结合,。,。,留地安置探,索,索意义：,一是从被动,输,输血，到主,动,动造血，有,利,利于保障被,征,征地农民长,远,远生计。,二是从博弈,对,对抗，到互,利,利共赢，提,升,升征地农民,参,参与征地拆,迁,迁的积极性,。,。,三是从给货,币,币，到留土,地,地，降低了,征,征地直接成,本,本。,留地安置在,实,实施中需要,注,注意的现象,（一）多种,因,因素制约，,留,留地安置具,有,有一定的局,限,限性 。一,是,是适用范围,上,上具有局限,性,性。二是留,用,用地落实上,具,具有局限性,。,。部分地方,已,已经无地可,留,留，因此承,诺,诺的留用地,也,也难以及时,兑,兑现。三是,时,时间上具有,局,局限性。从,办,办理审批到,经,经营获益，,一,一般需要经,过,过,2,5,年的过渡时,间,间，留地前,期,期需要经过,选,选址规划、,可,可行性论证,，,，以及办理,一,一系列复杂,的,的用地审批,手,手续。四是,经,经营上具有,一,一定的风险,性,性。,（二）配套,机,机制不完备,，,，留用地难,以,以有效落实,。,。缺乏统,一,一规划，导,致,致留用地凌,乱,乱分散，落,地,地项目水平,低,低，不利于,发,发挥土地开,发,发的规模效,益,益和集聚效,益,益，极易演,变,变为新的,“,城中村,”,。 计划不,足,足。供地方,式,式不符合法,律,律要求，存,在,在违法隐患,。,。税费支,付,付主体不明,确,确，影响被,征,征地农民积,极,极性。,12,费用支付,1,、提出用地,申,申请,6,下达批文,8财产,补偿登记,9补偿安置,方,方案,公告,11,批准实施,5,组卷报批,左图中：,1,4,为审批前环,节,节；,56,为审批环节,1113,为批后实施,环,环节。,13清场、,供,供地,2,拟征地告知,3,现状调查,调查结果经被征地者确认,4依申请,听证,24,为28号文提出的要求,在现行法律中并无规定,7征收土地,公告,10依申请,听证,通常称作,“,一公告,”,，内容为征,地,地批准的机,关,关、文号、,时,时间和批准,用,用途；被征,地,地的所有权,人,人、位置、,地,地类和面积,；,；征地补偿,标,标准和农业,人,人员安置途,径,径；办理补,偿,偿登记的期,限,限、地点。,通常称作,“,二公告,”,，内容为本,集,集体被征用,土,土地的位置,、,、地类、面,积,积，地上附,着,着物和青苗,的,的种类、数,量,量，需要安,置,置的农业人,口,口的数量；,土,土地补偿费,的,的标准、数,额,额、支付对,象,象和支付方,式,式；安置补,助,助费的标准,、,、数额、支,付,付对象和支,付,付方式；地,上,上附着物和,青,青苗的补偿,标,标准和支付,方,方式；农业,人,人员的具体,安,安置途径；,其,其他有关征,地,地补偿、安,置,置的具体措,施,施。,现行征地制,度,度的主要内,容,容-程序,2.,告知征地情,况,况。在征地,依,依法报批前,，,，当地国土,资,资源部门应,将,将拟征地的,用,用途、位置,、,、补偿标准,、,、安置途径,等,等，以书面,形,形式告知被,征,征地农村集,体,体经济组织,和,和农户。在,告,告知后，凡,被,被征地农村,集,集体经济组,织,织和农户在,拟,拟征土地上,抢,抢栽、抢种,、,、抢建的地,上,上附着物和,青,青苗，征地,时,时一律不予,补,补偿。,3.,确认征地调,查,查结果。当,地,地国土资源,部,部门应对拟,征,征土地的权,属,属、地类、,面,面积以及地,上,上附着物权,属,属、种类、,数,数量等现状,进,进行调查，,调,调查结果应,与,与被征地农,村,村集体经济,组,组织、农户,和,和地上附着,物,物产权人共,同,同确认。,4.,组织征地听,证,证。在征地,依,依法报批前,，,，当地国土,资,资源部门应,告,告知被征地,农,农村集体经,济,济组织和农,户,户，对拟征,土,土地的补偿,标,标准、安置,途,途径有申请,听,听证的权利,。,。当事人申,请,请听证的，,应,应按照,国土资源听,证,证规定,规定的程序,和,和有关要求,组,组织听证。,(2011,年,1,月,21,日公布施行,_),VS,名称,征收，国有土地上房屋,拆迁 城市房屋,目的,规范、维护公共利益、保障被征收人合法权益,加强管理、维护当事人合法权益、保障建设项目顺利进行,执行主体,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的,“禁止建设单位参与搬迁活动”,取得房屋拆迁许可证的单位,范围,公共利益：,1,、国防和外交的需要；,2,、府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设；,3,、政府组织实施的科教文卫体，环资保护、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共事业；,4,、政府组织实施的保障性安居工程建设,5,、政府依法依规的旧城区改建；,6,、其他公共利益,未明确,新,旧,“,公平补偿”原则,范围：房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失,相同,方式：产权调换、货币补偿,强调被征收人的自主选择：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋”；,“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”,强调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。,方式：相同,“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿”,强调对承租人的保障：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租”,标准：,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,“,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”,关于补偿,新,旧,程序,开始引入事前公开和全程的知情权：,“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于,30,日”,旧城改造的，“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”,“政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”,“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”,“分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布”,“,发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”,新,旧,强制执行,强调司法渠道，法院强制执行是唯一方式。,“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。,强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料“,法院强拆和行政强拆并存,“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”,“。诉讼期间不停止拆迁的执行。”,其他,“,房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，”,对暴力强拆和采取非正常手段的需承担责任。,旧,新,目 录,第一部分,征,征地的概,念,念及制度政,策,策演变,第二部分,现,现行征地,制,制度政策主,要,要内容,第三部分,地,地方实,践,践及改革探,索,索,征地制度改,革,革试点研究,历,历程：,第一阶段：,上,上个世纪,90,年代中后期,，,，经济发达,地,地区多种补,偿,偿安置模式,的,的探索。,南京的补偿,安,安置货币化,、,、广东的留,地,地安置、浙,江,江的社保、,上,上海的高速,路,路入股分红,等,等。,1999,年，国土部,启,启动,19,城市的试点,。,。,第二阶段：,2004,年,28,号文后，提,高,高补偿标准,、,、建立社保,制,制度、实行,征,征地区片价,及,及统一年产,值,值的探索。,第三阶段：200,8,年十七三中,全,全会后：缩,小,小征地范围,。,。“在土地,利,利用规划确,定,定的城镇建,设,设用地范围,外,外，经批准,占,占用农村集,体,体土地建设,非,非公益项目,，,，允许农民,依,依法通过多,种,种方式参与,开,开发经营并,保,保障农民合,法,法权益。”,2010,年，国土部,启,启动新一轮,试,试点，,11,个城市，主,要,要在三方面,试,试点：,区分公益和,非,非公益用地,，,，缩小征地,范,范围；,完善征地补,偿,偿安置机制,；,；拆迁补偿,安,安置及房屋,拆,拆迁补偿试,点,点,改进农转用,与,与征收审批,方,方式：,海南征地拆,迁,迁实践的做,法,法,三种模式,让无业无岗,失,失地农民的,长远生计得,到,到有效保障,农民自我实,施,施征地拆迁,工,工作,城中村改造,大墩模式,月川模式,港尾模式,一、农民自,我,我实施征地,拆,拆迁工作的,“,“大墩模式,”,”,村民上访、,干,干群冲突,“有女,不,不嫁大,墩,墩村”,村民无,业,业无岗,昔,贫困村,上访村,光棍村,村民生,活,活富裕,姑娘争,嫁,嫁,干群关,系,系和谐,今,先进村,富裕村,“誓死,保,保卫土,地,地，不,让,让政府,再,再征走,一,一寸土,地,地”,“共产,党,党万岁,”,”,一：合,理,理制定,征,征地补,偿,偿标准,以被征,收,收的农,用,用地用,益,益物权,为,为依据,，,，以,被征地,后,后农民,生,生活水,平,平不降,低,低,为原则,，,，科学,制,制定征,地,地补偿,标,标准。,二：充,分,分考虑,被,被征地,农,农民的,发,发展权,依照征,地,地后“,农民发,展,展权益,不,不减少,”,”,的原则,，,，留给,村,村委会,“,“发,展,展用地,”,”，通,过,过规划,引,引导，,确,确保其,支,支撑劳,动,动就业,的,的能力,和,和经济,产,产出不,小,小于被,征,征收的,农,农用地,。,。,三：明,确,确赋予,被,被征地,农,农民的,均,均等发,展,展机会,按照“,不同阶,层,层所获,发,发展机,会,会均等,”的理,念,念,四：有,效,效发挥,农,农民参,与,与征地,拆,拆迁的,积,积极性,“,农民的,事,事情农,民,民办、,农,农民的,利,利益农,民,民享,”。,五：赋,予,予农村,集,集体建,设,设用地,和,和国有,建,建设用,地,地同等,的,的发展,权,权益,对于大,墩,墩村整,体,体搬迁,节,节约出,的,的,389,亩建设,用,用地，,允,允许村,委,委会出,让,让一定,期,期限的,使,使用权,。,。,“大墩,模,模式”,的,的主要,做,做法：,改革资,源,源配置,制,制度,改革县,政,政府的,采,采购制,度,度,扶持村,办,办股份,公,公司,人人是,股,股东,成立村,办,办股份,公,公司，,人,人人拥,有,有等额,股,股份，,享,享有稳,定,定财产,性,性收益,。,。,家家住,新,新房,统一安,排,排,253,平方米,三,三层洋,房,房；配,套,套建设,敬,敬老院,、,、幼儿,园,园、卫,生,生院、,文,文体活,动,动中心,、,、农家,书,书屋等,公,公共设,施,施。,一、农,民,民自行,负,负责征,地,地拆迁,工,工作的,“,“大墩,模,模式”,年年有,分,分红,政府将,风,风险小,、,、收入,稳,稳定、,管,管理要,求,求低的,项,项目和,工,工程交,由,由村办,股,股份公,司,司经营,，,，农民,从,从项目,经,经营、,工,工程建,设,设中受,益,益。,过去的,大,大墩村,现在的,大,大墩村,二、城,中,中村改,造,造的“,月,月川模,式,式”,思 路,“政府主导、规划管制、农民参与、两权平等、,多方共赢”,严重的,官,官民冲,突,突,征地堪,比,比“八,年,年抗战,”,”,“上访,村,村”,“问题,村,村”,“贫困,村,村”,村民：股东、,养,养老保,险,险,生活基,本,本必需,品,品,定期,无偿供,给,给,子女上,学,学补助,老人生,活,活补贴,先进村,、,、文明,村,村,今后海,南,南第一,村,村,昔,今,一、让,农,农民成,为,为实施,拆,拆迁主,体,体,政府负,责,责指导,、,、监督,规,规划的,实,实施，,由,由居委,会,会,成立股,份,份制公,司,司实施,征,征地拆,迁,迁,。,二、实,行,行同地,同,同价同,权,权,实行,同地、,同,同价、,同,同权,政策，,征,征收集,体,体建设,用,用地出,让,让的纯,收,收益少,部,部分用,于,于支付,该,该地块,所,所应分,担,担的公,共,共基础,设,设施建,设,设费用,以,以外，,剩,剩下的,全,全部返,还,还农民,。,。,三、实,行,行留地,安,安置模,式,式,为了切,实,实解除,失,失地农,民,民的后,顾,顾之忧,，,，真正,实,实现农,民,民长远,生,生计有,保,保障，,市,市政府,在,在拆迁,改,改造后,，,，按一,定,定标准,给,给予月,川,川居委,会,会留用,地,地，,积极培,植,植适合,农,农民从,事,事的、,有,有稳定,收,收入流,的,的产业,。,“月川,模,模式”,的主要,做,做法：,三、,“港尾,模,模式”,有,效,效保障,失,失地农,民,民的长,远,远生计,以,往,往,如,今,今,每户一,栋,栋两层,小,小洋楼,敬老院,、,、文体,活,活动中,心,心等公,共,共设施,齐,齐全,稳定的,财,财产性,收,收益分,红,红,种地无田,就业无岗,低保无份,港尾“换地安,置,置”模式,构建新制度，,改,改,“,输血,”,为,“,造血,”,。充分发挥不同,区,区域地块的比,较,较优势，利用,级,级差地租来解,决,决历史遗留问,题,题。,一：让农民的,土,土地资产发挥,最,最大的比较效,益,益,在沿海二线选,取,取具有居住比,较,较优势同等面,积,积的土地，与,该,该村原来位于,沿,沿海一线的村,庄,庄建设用地置,换,换；原来的村,庄,庄用地通过市,场,场出让，所得,的,的级差地租全,部,部用于新村安,置,置和发展集体,经,经济。,二：提升了区,域,域的发展空间,不但群众的利,益,益得到了保证,，,，在不多占一,寸,寸农用地的情,况,况下，社会经,济,济的发展空间,也,也增大了，置,换,换出来的旅游,用,用地计划建一,个,个高星级酒店,，,，增加了大量,就,就业机会。每,年,年地方财政可,以,以增加税收。,三：优化了区,域,域的发展环境,由于旅游区“,园,园中村”的外,迁,迁，旅游园区,的,的综合环境得,到,到了大大的改,善,善，其旅游产,品,品的品质、企,业,业的效益也将,相,相应的大大提,高,高。,四：改变集体,经,经济组织结构,，,，村民均享发,展