XXXX年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2007-12-30,2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告,目录,天津宏观投资环境分析,天津市房地产市场分析,宝坻区知识森林岛项目投资分析,目录,天津宏观投资环境分析,天津市房地产市场分析,宝坻区知识森林岛项目投资分析,一、城市概况,天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120公里；,总面积11919.7平方公里，其中市区面积487平方公里；,天津市辖 18个区县,传统老城区：和平、河东、南开、河西、河北、红桥；,四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；,滨海新区：塘沽、汉沽、大港；,其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；,常驻人口1075万，其中城市人口约700万；,二、经济发展京津冀（中国经济新的增长极）,天津（京津冀腾飞的引擎）,珠三角城市,长三角,城市群,京津冀城市群,北京,天津,上海,广州,深圳,杭州,中国三大经济群示意图,珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为21世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一,二、经济发展天津市生产总值与增长,天津市GDP连续多年保持在,12%16,的增幅，略高于北京的,10%-13%,与上海的,11%-13%,。体现出良好的经济发展势头。,2006年天津市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。,二、经济发展天津市GDP与人均可支配收入,2002至2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到,14283元,，比2001年增长70.7%，年均增长11.3%。虽然低于2006年北京的,18344元,与上海的,18645,元,，但可以看到天津,人均可支配收入还有较大的上升空间。,天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，,人均可支配收入的提高带动了,居民消费能力的不断提高；,二、经济发展天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较,随着GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从2002年的175.84亿元，递增到2006年的,403.32亿元,。但是低于2006年北京房地产开发投资的,1719.9亿元,与上海的,1275.59亿元,；,2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在,20%-22%,，低于北京的,40%-45%,与上海的,32%-38%,；,由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；,三、政策支持与利好消息,国务院对天津市城市总体规划（年）作出批复。在未来年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为,国际港口城市、北方经济中心,和,生态城市,；,滨海新区,开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；,基础设施和公共环境设施建设力度加大，,立体交通网络,框架基本形成；,北方商埠,全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；,全市,自来水,、,燃气,和,集中供热,普及率分别达到100%、96%和84%，百姓安居乐业；,天津成为我国,北方最大的港口,和,进出口货值最大的海关,；,四、小结,城市经济发展,基础良好,、,前景广阔,；,城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还,有较大的上升空间,；,城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始,考虑改善住房条件,，促进了房地产行业的发展；,相对,北京,和,上海,，天津的房地产市场发展还处于；,滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了,房价的新支点,，有力的带动了未来5-10年天津房地产业的发展；,目录,天津宏,观,观投资,环,环境分,析,析,天津市,房,房地产,市,市场分,析,析,宝坻区,知,知识森,林,林岛项,目,目投资,分,分析,一、,土,土地市,场,场04年,、,、05,年,年、06年土,地,地交易,总,总体情,况,况,在经历,了,了2005年,的,的房地,产,产政策,年,年的洗,礼,礼之后,，,，2006年,的,的天津,土,土地市,场,场又重,新,新迎来,了,了长足,的,的发展,。,。2006年,天,天津土,地,地交易,中,中心成,交,交土地,共,共49幅，土地,成,成交面,积,积总计350,万,万平方,米,米，土地,成,成交金,额,额98亿,元,元。与2005,年,年的140万,平,平方米,、,、46,亿,亿元的,成,成交规,模,模相比,，,，2006年,土,土地交,易,易明显,回,回升；,经受了2005年一,年,年的宏,观,观政策,的,的影响,后,后，土,地,地新增,供,供应量,明,明显上,升,升，天,津,津市场,的,的良好,发,发展前,景,景已为,各,各方共,识,识，成,交,交市场,表,表现活,跃,跃，成,交,交量大,幅,幅度上,升,升。但,同,同时由,于,于大量,的,的出让,土,土地地,处,处城市,边,边缘区,域,域与郊,县,县，导,致,致总体,平,平均土,地,地价格,较,较2005年,有,有所下,降,降，平,均,均每亩,只,只有187万,元,元，低,于,于2005年,的,的220万元,；,；,年份,出让面积（万平米）,出让金额（亿元）,平均每亩单价（万元）,2004年,700,142,135,2005年,140,46,220,2006年,350,98,187,一、,土,土地市,场,场06年,土,土地交,易,易情况,分,分析,土地供,应,应结构,更,更趋于,合,合理:2006年出,让,让的49幅土,地,地(可,分,分为三,种,种类型,：,：住宅,用,用地、,商,商业用,地,地、涵,盖,盖住宅,及,及公建,用,用地的,综,综合用,地,地）。49幅,土,土地中,，,，纯住,宅,宅用地,共,共21,幅,幅，占,土,土地出,让,让总面,积,积的37%；,纯,纯商业,用,用地15幅，,占,占土地,出,出让总,面,面积的31%,；,；住宅,及,及公建,综,综合用,地,地13,幅,幅，占,土,土地出,让,让总面,积,积的32%；,纯住宅,用,用地比,例,例减少,，,，商业,用,用地比,例,例大幅,度,度上升,：,2005年纯,商,商业用,地,地所占,比,比例仅,为,为3%,，,，而2006,年,年则上,升,升至31%,显,显示,天,天津土,地,地供应,结,结构更,趋,趋于合,理,理，但,也,也表现,出,出纯住,宅,宅用地,出,出现稀缺性问题；,土地性质,出让量（幅）,总占地面积（万平米）,面积比例,居住用地,21,130,37,商业用地,15,109,31,综合用地,13,111,32,一、,土,土地市,场,场06年,土,土地交,易,易情况,分,分析,中小型,地,地块占,据,据主流,地,地位：49幅,土,土地中,，,，5万,平,平方米,以,以下的,地,地块共,计,计31,幅,幅，占63%,；,；5万,至,至10,万,万平方,米,米的地,块,块共计6块，,占,占13%；10万平,方,方米以,上,上的地,块,块为12块，,占,占24%；,单幅面积规模,出让量（幅）,数量比例,总占地面积（万/平米）,面积比例,5万平米以下,31,63,458784,13,510万平米,6,13,417102,12,10万平米以上,12,24,2622804,75,一、,土,土地市,场,场06年,土,土地交,易,易情况,分,分析,次中心,区,区及郊,县,县占据,供,供应市,场,场主体,：,：10万,平,平方米,以,以上的,地,地块大,多,多处于,城,城市边,缘,缘地带,或,或是郊,县,县，市,内,内6区,多,多以5,万,万平方,米,米以下,地,地块为,主,主，甚,至,至有相,当,当一部,分,分不足,万,万余平,方,方米的,地,地块出,让,让，这,也,也表明,了,了城市,土,土地资,源,源的紧,缺,缺与开,发,发的日,渐,渐饱和,；,；2006,年,年成交,的,的49,幅,幅土地,中,中，位,于,于市内6区的,共,共计18幅，,土,土地出,让,让总面,积,积为82万平,方,方米，,仅,仅占2006,年,年土地,出,出让总,面,面积的23%,，,，次中,心,心及郊,县,县的土,地,地成交,共,共计31幅，,土,土地出,让,让面积,为,为268万平,方,方米，,占,占出让,总,总面积,的,的77%，次,中,中心区,与,与郊县,已,已经成,为,为天津,事,事实上,的,的主要,土,土地供,应,应区域,；,；,土地区位,出让量（幅）,数量比例,占地面积（万平方米）,面积比例,市内,18,37,82,23,次中心区/郊县,31,63,268,77,一、,土,土地市,场,场,其,其它特,性,性总结,净地出,让,让：根据天,津,津市最,新,新的土,地,地政策,，,，07,年,年开始,所,所有准,备,备出让,的,的土地,，,，必须,先,先完成,土,土地整,理,理（即,不,不能先,出,出让后,拆,拆迁）,；,；,公正公,开,开：07年,开,开始土,地,地出让,全,全部由,天,天津土,地,地交易,中,中心组,织,织（区,县,县无权,自,自行组,织,织出让,）,），不,得,得设置,人,人为屏,蔽,蔽条款,，,，单宗,土,土地出,让,让面积,原,原则上,控,控制在300,亩,亩以内,，,，再加,上,上净地,出,出让的,政,政策，,付,付款条,件,件相同,（,（60,天,天以内,）,），土,地,地市场,变,变得非,常,常公开,；,；,拆迁困,难,难：房价快,速,速上涨,，,，新物,权,权发出,台,台，净,地,地出让,政,政策，,使,使得土,地,地整理,企,企业和,部,部门的,土,土地整,理,理成本,大,大幅度,提,提高；,拆,拆迁工,作,作展开,非,非常困,难,难；,供应紧,缺,缺：国务院,严,严格耕,地,地保护,，,，农用,地,地转用,指,指标紧,缺,缺，加,上,上拆迁,困,困难，,让,让土地,供,供应的,现,现在和,预,预期都,是,是越来,越,越紧张,；,；,容积率,加,加大：由于土,地,地紧缺,、,、价格,飞,飞涨，,为,为了降,低,低土地,整,整理成,本,本，集,约,约利用,土,土地，,天,天津市,近,近两年,大,大幅度,提,提高了,出,出让地,块,块的容,积,积率，,例,例如07上半,年,年已出,让,让地块,和,和下半,年,年准备,出,出让地,块,块的容,积,积率，,天,天津市,区,区内纯,住,住宅地,块,块在3.0-4.0之间，,商,商业、,综,综合地,块,块在4.0-8.0之间，,区,区县城,区,区内纯,住,住宅地,块,块在2.0-3.0，商业,、,、综合,地,地块在2.5-4.0之间；,二、,房,房产市,场,场2006年天,津,津市房,地,地产市,场,场概况,2006年天,津,津市房,地,地产开,发,发投资403.32,亿,亿元，较2005,年,年增长23.1%，,占,占整个,城,城镇投,资,资的比,重,重为23.6%；,全年施,工,工面积6164.52万平,方,方米，较2005,年,年增长18%,，,，其中,住,住宅为3459.18万平,方,方米，较2005,年,年增长19.4%；,房屋竣,工,工面积2155.47万平,方,方米，较2005,年,年增长5.5%，其,中,中住宅,为,为1333.23万平方,米,米，增长2.2%；,商品房销售,面,面积929.61万平方米，较2005年下降9.0%；,商品房销售,额,额430.90亿元，较2005年增长15.24%,；,；,商品房销售,均,均价为5012.83元/m2；,二、房产,市,市场天,津,津市商品房,市,市场规模与,人,人均销售面,积,积分析,从销售面积,来,来看，2006年天津,市,市的商品房,销