物流园项目发展思路及定位方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,衡阳县物流园项目发展思路及定位方案,2011-03,方案整体结,构,构,全国及湖南,物,物流业发展,概,概况,衡阳物流业,及,及典型案例,分,分析,项目界定,项目产业定,位,位分析,项目功能定,位,位及建筑规,划,划建议,项目营销策,略,略,第一部分,项,项目界定,项目地块简,介,介,本项目地块,在,在湖南省衡,阳,阳西渡经济,开,开发区内，,距,距离衡阳市,区,区20公里，英秋,大,大道与合济,路,路交叉处的,东,东北角，为,工,工业用地；,土地目前尚,未,未平整，紧,邻,邻地块即为,英,英秋大道，,连,连接衡邵高,速,速，接入口,紧,紧邻地块，,交,交通便捷；,土地面积约300多亩，持有,型,型物业，全,部,部为出租；,其,其中50亩为配套，,建,建写字楼和,住,住宅；,项目欲建设,物,物流园区，,整,整体出租，,长,长期运营。,衡阳县现代,农,农业示范园,项目周边不,远,远，已建设,的,的大型产业,园,园项目有衡,阳,阳工业城和,农,农业示范园,。,。,现代农业示,范,范园：县政,府,府扶植的产,业,业园区，主,要,要为各种种,植,植区和农家,乐,乐项目，其,中,中仅农家乐,经,经营较好，,周,周边开发状,况,况不佳；,项目周边园,区,区项目简介,衡阳工业城,为西渡经济,开,开发区主要,组,组成部分，06年开始建设,，,，内部企业,规,规模较小，,业,业态分散，,其,其中天天见,蓖,蓖梳为县内,最,最著名企业,，,，鼎谷一酒,业,业、荣阳鞋,业,业等均知名,，,，总体而言,，,，初具规模,，,，尚不成熟,；,；,另有台商工,业,业园，因种,种,种原因，运,营,营情况较差,，,，已近荒废,。,。,周边主要园,区,区：,现代农业产,业,业园,衡阳工业城,本项目不处,于,于城市闹市,区,区物流集散,地,地，距离市,区,区尚有一定,距,距离，公路,交,交通为主;,衡阳县为农,业,业县，工业,发,发展情况一,般,般，农业产,业,业化也并不,成,成熟，物流,需,需求不足以,支,支撑项目的,运,运营及长期,盈,盈利,区位：,距离市区20公里的衡,阳,阳县西渡，,周,周围为农田,和,和建设中的,高,高速，人气,不,不足,交通,：,衡邵高速/,英,英秋大道，,正,正在建设中,的,的铁路,面积及规划,要,要求：,约300亩,，,，规划为物,流,流园，约50亩作为配,套,套，兴建写,字,字楼和住宅,，,，容积率约1.0；,产业定位：,做什么行业,？,？,1,2,功能定位：,承担什么功,能,能，在具体,规,规划中如何,实,实现？,3,成功营销：,如何顺利通,过,过大客户招,商,商实现顺利,出,出租？,要实现项目,的,的成功运作,，,，必须解决,三大关键问,题,题,第二部分,全,全国及湖,南,南物流业发,展,展概况,物流业规模,保,保持快速增,长,长,中国物流与,采,采购联合会1日披露的最,新,新统计数据,显,显示，2010年中国社会,物,物流总额125.4万亿元，按,可,可比价格计,算,算，同比增,长,长15%，增幅比上,年,年提高3.7个百分点。,数据显示，2010年中国社会,物,物流总费用,与,与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，,物,物流运行效,率,率有所提高,。,。,从构成情况,看,看，工业品,物,物流总额113.1万亿元，按,可,可比价格计,算,算，同比增,长,长14.6%，增幅比上,年,年提高0.5个百分点，,占,占社会物流,总,总额的比重,为,为90.2%，是带动社,会,会物流总额,增,增长的主要,因,因素。,物流业发展,水,水平显著提,高,高,一些制造企,业,业、商贸企,业,业开始采用,现,现代物流管,理,理理念、方,法,法和技术，,实,实施流程再,造,造和服务外,包,包；,传统运输、,仓,仓储、货代,企,企业实行功,能,能整合和服,务,务延伸，加,快,快向现代物,流,流企业转型,；,；,一批新型的,物,物流企业迅,速,速成长，形,成,成了多种所,有,有制、多种,服,服务模式、,多,多层次的物,流,流企业群体,。,。,全社会物流,总,总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2009年的18.3%，再到2010年的17.8%，物流费用,成,成本呈下降,趋,趋势，促进,了,了经济运行,质,质量的提高,。,。,运输和保管,费,费用为主体,：,：,2010年,中,中国社会物,流,流总费用7.1万亿元,，,，同比增长16.7%,。,。其中，运,输,输费用3.8万亿元，,同,同比增长14%，占社,会,会物流总费,用,用的比重为54%，同,比,比下降1.3个百分点,；,；保管费用2.4万亿,元,元，同比增,长,长20.5%，占社会,物,物流总费用,的,的比重为33.9%，,同,同比提高1.1个百分,点,点；管理费,用,用0.9万,亿,亿元，同比,增,增长19%,，,，占社会物,流,流总费用的,比,比重为12.1%，同,比,比提高0.2个百分点,。,。,由上可知，,运,运输和仓储,保,保管费用占,据,据总费用的,四,四分之三强,，,，物流仓储,是,是重要的盈,利,利途径。,物流基础设,施,施条件逐步,完,完善。,交通设施规,模,模迅速扩大,，,，为物流业,发,发展提供了,良,良好的设施,条,条件。截至2008年,底,底，全国铁,路,路营业里程8.0万公,里,里，高速公,路,路通车里程6.03万,公,公里，港口,泊,泊位3.64万个，其,中,中沿海万吨,级,级以上泊位1167个,，,，拥有民用,机,机场160,个,个。物流园,区,区建设开始,起,起步，仓储,、,、配送设施,现,现代化水平,不,不断提高，,一,一批区域性,物,物流中心正,在,在形成。物,流,流技术设备,加,加快更新换,代,代，物流信,息,息化建设有,了,了突破性进,展,展。,物流业发展环境,明,明显好转。,在国家“十一五,”,”规划纲要中明,确,确提出“大力发,展,展现代物流业”,，,，中央和地方政,府,府相继建立了推,进,进现代物流业发,展,展的综合协调机,制,制，出台了支持,现,现代物流业发展,的,的规划和政策。,物,物流统计核算和,标,标准化工作，以,及,及人才培养和技,术,术创新等行业基,础,础性工作取得明,显,显成效。,各地物流园区项,目,目方兴未艾,目前，全国至少,有,有多个省市,和,和多个中心,城,城市政府制订了,区,区域性规划和政,策,策，还有很多地,区,区要发展物流园,区,区。例如，深圳,已,已规划出六大物,流,流园区；上海计,划,划建设三大物流,园,园区；北京投资,百,百亿打造物流港,，,，建设五大物流,园,园区；江苏省仅,省,省政府规划的物,流,流园区就多达,家；,根据国家发改和,中,中国物流与采购,联,联合会联合组织,调,调研的全国物,流,流园区发展调查,报,报告显示，我,国,国各地物流园区,超,超过个，,其,其中已经运营（,含,含部分建成投入,使,使用）的占,，在建的占,，规划中的,占,占；,全国范围内，较,大,大型的综合物流,园,园区主要有：苏,州,州现代综合物流,园,园区、长沙新港,物,物流园区、南京,龙,龙潭物流园区、,合,合肥新站开发区,物,物流园区、铜陵,工,工业商贸物流园,区,区、沈阳市沈海,物,物流园区、江阴,港,港口综合物流园,区,区、旅顺羊头洼,综,综合物流园区等,，,，遍布全国各地,。,。,五大问题有待解,决,决,与国外物流业高,度,度发达相比，我,国,国物流业的总体,水,水平仍然偏低，,还,还存在一些效率,低,低下等突出问题,：,：,一是全社会物流,运,运行效率偏低，,社,社会物流总费用,与,与GDP的比率,高,高出发达国家1,倍,倍左右；,二是社会化物流,需,需求不足和专业,化,化物流供给能力,不,不足的问题同时,存,存在，“大而全,”,”、“小而全”,的,的企业物流运作,模,模式还相当普遍,；,；,三是物流基础设,施,施能力不足，尚,未,未建立布局合理,、,、衔接顺畅、能,力,力充分、高效便,捷,捷的综合交通运,输,输体系，物流园,区,区、物流技术装,备,备等能力有待加,强,强；,四是地方封锁和,行,行业垄断对资源,整,整合和一体化运,作,作形成障碍，物,流,流市场还不够规,范,范；,五是物流技术、,人,人才培养和物流,标,标准还不能完全,满,满足需要，物流,服,服务的组织化和,集,集约化程度不高,。,。,湖南省物流业发,展,展概况分析,湖南省重点规划,八,八大物流园区,湖南省物流业,振,振兴实施规划（2009-2011年）提出,突,突出发展“四大,区,区域、三条通道,”,”，重点建设八,大,大省级物流园区,。,。确保到2011年，营业收入,过,过5亿元的企业,达,达到10个以上,，,，1-2个重点,园,园区物流营业收,入,入过50亿元。,重点规划建设湖,南,南金霞、长沙空,港,港、株洲石峰、,湘,湘潭九华、岳阳,城,城陵矶港、怀化,鹤,鹤城、衡阳白沙,、,、郴州湘南国际,八,八大省级物流园,区,区。,未来五年湖南物,流,流业发展目标,湖南物流业确定,发,发展目标,即到2015年,全社会物流总额,将,将达50000亿元,增加值占GDP比重达8%,物流总费用与GDP的比率比“十一,五,五”下降1.5%2%。,据悉,湖南物流业将重,点,点发展四大区域,即以长株潭城市,群,群作为带动全省,物,物流业发展的中,心,心区域、以岳阳,为,为中心的湘北物,流,流区域、以怀化,为,为中心的湘西物,流,流区域、以衡阳,为,为中心的湘南物,流,流区域。,到2015年,力争营业收入过100亿元的物流企业,集,集团达12个,营业收入过5亿元的企业达20个以上,35个重点园区物流,营,营业收入过50亿元。4A级物流企业达20个,5A级物流企业实现,零,零的突破。,小 结,随着国民经济快,速,速增长和政策支,持,持的到位，物流,方,方兴未艾，持续,快,快速增长，发展,层,层次和开发数量,都,都得到了显著提,升,升。,湖南省已确定未,来,来五年增长目标,，,，目前投资发展,物,物流业，存在较,大,大市场机会。,第三部分 衡,阳,阳物流业及典型,案,案例分析,衡阳社会经济发,展,展及物流业现状,衡阳区位,衡阳市辖12个,县,县（市）区，总,面,面积1.53万,平,平方公里，总人,口,口730万，是,湖,湖南省第二大城,市,市、全国老工业,基,基地、中国城市,信,信息化50强、,湖,湖南省重点规划,建,建设的“3+5,”,”城市群核心城,市,市之一、优秀旅,游,游城市。,衡阳西南云大都,市,市区面积2351平方公里，其,中,中2010年中,心,心城区建成区面,积,积130平方公,里,里，中心城区户,籍,籍人口138万,。,。衡阳中心城区,面,面积将按240,平,平方公里200,万,万人口的规模进,行,行规划编制。,经济社会发展概,况,况,2010年为1434亿元，比上一年,增,增长14.5%。其中，一产业2010年增加值为259.5亿元，增长7.9%；二产业2010年增加值为643.9亿元，增长28.7%；三产业2010年增加值为530.6亿元，增长24.2%；三次产业结构,比,比例为18.1:44.9:37；,人均GDP达到21026元。全社会固定资产,投,投资641.15亿元，增长36.3%。规模工业总产,值,值1865.7亿元。,2010年，社会消费品,零,零售总额达472.12亿元，是2005年的2.3倍。接待国内外,游,游客1959.22万人次，旅游收,入,入达102.8亿元，均比2005年增长了近4倍。,工业门类齐全，,目,目前全市工业已,初,初步形成先进装,备,备制造、盐卤化,工,工和精细化工、,矿,矿产品开发、新,型,型能源、食品加,工,工等五大优势产,业,业集群。,2010年，规模工业增,加,加值达到538.63亿元，是2005年的4.4倍，年均增长23.9%。工业对经济增,长,长的贡献率达56.1%。五年累计完成,技,技术改造投资907.14亿元，年均增长52.6%；全市工业园区,累,累计完成基础设,施,施投资74亿元。,交通：衡阳是全,国,国45个公路交通主枢,纽,纽城市之一，京,广,广、湘桂铁路交,汇,汇于市区，开工,建,建设的京广与京,九,九铁路南段联络,线,线也汇接于衡阳,，,，作为内陆城市,，,，衡阳交通枢纽,特,特征明显。,衡阳处于我国中,部,部地区，又是老,工,工业基地，在国,家,家提出“中部崛,起,起”及支持重点,产,产业振兴的大背,景,景下，衡阳工业,优,优势产业的发展,将,将面临良好的宏,观,观经济发展环境,和,和宏观经济政策,环,环境。,京港澳高速、泉,南,南高速、衡昆高,速,速、衡大高速、,衡,衡炎高速公路、,衡,衡邵高速公路在,衡,衡阳市区交汇；107国道（北京至广,州,州）、322国道（衡阳至广,西,西凭祥友谊关，,至,至越南）、三南,公,公路（连接湘南,赣,赣南闽南）贯穿,全,全境。京港澳复,线,线（湖南首条双,向,向6车道高速公路）,潭,潭衡高速公路和,衡,衡桂高速公路、,衡,衡岳高速公路、,益,益娄衡高速公路,在,在建，茶（陵）,祁,祁（阳）高速进,入,入规划。,截止2010年12月底，随着主线,长,长148公里的衡邵高速,公,公路竣工通车，,衡,衡阳高速公路通,车,车总里程达449公里，位居湖南,省,省第一。,商贸市场：截止,到,到2009年，衡阳市共有,各,各类超市和市场222个，从业人员9.89万人，年市场贸,易,易额300亿元，其中规模,以,以上批发零售企,业,业18个，年销售额1亿元以上的企业10家，10亿元以上的企业2家。,相关商业网点：,据,据现场调研情况,统,统计，衡阳市现,状,状主要商业网点,数,数量为206个，其中2000平方米以上百货,店,店和专业店21个，超市44个，商品交易市,场,场37个，农贸市场48个，星级以上宾,馆,馆、酒店43家，各类商业网,点,点数量所占比重,相,相对均衡。,衡阳商贸及物流,业,业概况,衡阳市城区商业,网,网点规划：2020年衡阳城区,的,的商业发展总体,格,格局为形成1个,城,城市商业中心、6个商业副中心,、,、10条特色商,业,业街、2条商业,休,休闲观光带、22个社区商业中,心,心、77处农贸,市,市场和生鲜食品,超,超市（其中改造,提,提升45处）、96处大型零售,商,商业网点。,衡阳市各类商业,网,网点数量结构图,注：以上数据根,据,据商务局网点资,料,料情况及现场调,研,研情况整理。,根据调查，近年,来,来衡阳市的商贸,市,市场不断发展，,流,流通网络和市场,体,体系基本形成，,为,为专业物流的发,展,展提供了坚实的,基,基础。,物流企业：衡阳,共,共有各类物流企,业,业近200家，其中：以“,物,物流”冠名的有42家，仓储企业56家，承担境内外,货,货运的企业80多家。以衡汽集,团,团物流、红光物,流,流、中电大件物,流,流等为代表。,物流设施：目前,，,，衡阳市各行业,、,、各部门拥有各,类,类仓储设施达40多万平方米，车,辆,辆达20多万台，全社会,货,货运周转量171.30亿吨公里，增长7.1%。,衡阳物,流,流业概,况,况,物流总,额,额及增,长,长：2009年全市,物,物流总,额,额超过2630亿,元,元,，,，,物,物,流,流,总,总,费,费,用,用,为,为219亿,元,元,，,，,占,占GDP的18.8%，,进,进,出,出,口,口,总,总,量,量,在,在2010年,达,达,到,到9亿,美,美,元,元,，,，2005-2010年,间,间,预,预,计,计,实,实,现,现24.8%的,年,年,均,均,增,增,长,长,速,速,度,度,。,。,物,流,流,园,园,区,区,：,：,物,物,流,流,园,园,区,区,建,建,设,设,已,已,经,经,启,启,动,动,，,，,现,现,代,代,物,物,流,流,企,企,业,业,已,已,经,经,起,起,步,步,。,。,衡,衡,阳,阳,市,市,物,物,流,流,园,园,区,区,建,建,设,设,已,已,经,经,启,启,动,动,，,，,白,白,沙,沙,、,、,松,松,茶,茶,物,物,流,流,园,园,分,分,别,别,有,有3个,和,和4个,物,物,流,流,企,企,业,业,入,入,园,园,。,。,中,中,储,储,股,股,份,份,、,、,璐,璐,辉,辉,物,物,流,流,、,、,中,中,电,电,物,物,流,流,等,等,国,国,内,内,知,知,名,名,物,物,流,流,企,企,业,业,已,已,经,经,在,在,衡,衡,阳,阳,投,投,资,资,。,。,总,体,体,而,而,言,言,，,，,衡,衡,阳,阳,的,的,商,商,贸,贸,物,物,流,流,业,业,市,市,场,场,体,体,系,系,基,基,本,本,形,形,成,成,，,，,为,为,物,物,流,流,业,业,发,发,展,展,提,提,供,供,了,了,坚,坚,实,实,的,的,基,基,础,础,，,，,物,物,流,流,业,业,发,发,展,展,正,正,朝,朝,着,着,第,第,三,三,方,方,物,物,流,流,和,和,规,规,模,模,化,化,、,、,专,专,业,业,化,化,的,的,方,方,向,向,发,发,展,展,。,。,物,流,流,种,种,类,类,：,：,物,物,流,流,企,企,业,业,较,较,多,多,，,，,但,但,从,从,事,事,第,第,三,三,方,方,物,物,流,流,的,的,企,企,业,业,数,数,量,量,不,不,多,多,，,，,占,占,全,全,市,市,物,物,流,流,行,行,业,业,市,市,场,场,的,的,比,比,重,重,还,还,比,比,较,较,低,低,，,，,与,与,发,发,达,达,地,地,区,区,相,相,比,比,还,还,有,有,较,较,大,大,差,差,距,距,。,。,而,而,且,且,，,，,在,在,已,已,注,注,册,册,的,的,物,物,流,流,企,企,业,业,中,中,，,，,绝,绝,大,大,多,多,数,数,企,企,业,业,规,规,模,模,小,小,，,，,承,承,载,载,能,能,力,力,不,不,强,强,，,，,成,成,规,规,模,模,、,、,上,上,档,档,次,次,的,的,名,名,优,优,企,企,业,业,更,更,是,是,凤,凤,毛,毛,麟,麟,角,角,。,。,我,我,省,省,通,通,过,过,国,国,家,家,评,评,估,估,委,委,员,员,会,会,审,审,定,定,的,的,国,国,家,家A级,物,物,流,流,企,企,业,业62家,，,，,而,而,我,我,市,市A级,物,物,流,流,企,企,业,业,为,为,数,数,不,不,多,多,。,。,衡,阳,阳,物,物,流,流,规,规,划,划,布,布,局,局,“,十,十,二,二,五,五,”,”,期,期,间,间,衡,衡,阳,阳,现,现,代,代,物,物,流,流,空,空,间,间,总,总,体,体,布,布,局,局,是,是,：,：,构,构,建,建,一,一,个,个,枢,枢,纽,纽,，,，,建,建,设,设,两,两,个,个,园,园,区,区,，,，,培,培,育,育,三,三,大,大,体,体,系,系,，,，,发,发,展,展,多,多,个,个,物,物,流,流,配,配,送,送,中,中,心,心,：,：,即,构,构,建,建,以,以,铁,铁,路,路,为,为,核,核,心,心,、,、,集,集,水,水,运,运,、,、,公,公,路,路,、,、,航,航,空,空,、,、,管,管,道,道,“,“,五,五,位,位,一,一,体,体,”,”,的,的,现,现,代,代,运,运,输,输,枢,枢,纽,纽,；,；,重,点,点,建,建,设,设,好,好,“,“,白,白,沙,沙,洲,洲,物,物,流,流,园,园,”,”,和,和,“,“,松,松,茶,茶,物,物,流,流,园,园,”,”,；,；,培,育,育,物,物,流,流,网,网,络,络,、,、,物,物,流,流,企,企,业,业,和,和,物,物,流,流,信,信,息,息,平,平,台,台,三,三,大,大,物,物,流,流,体,体,系,系,；,；,发,发,展,展,多,多,个,个,布,布,局,局,合,合,理,理,优,优,势,势,互,互,补,补,内,内,合,合,外,外,联,联,高,高,效,效,便,便,捷,捷,的,的,物,物,流,流,中,中,心,心,和,和,配,配,送,送,中,中,心,心,。,。,物流园区,典,典型项目,分,分析,白沙洲物,流,流园属于,白,白沙洲工,业,业园，白,沙,沙洲工业,园,园规划面,积,积37平,方,方公里，,产,产业定位,为,为电子信,息,息、新能,源,源和精密,机,机械制造,等,等；,交通：,紧邻城区,，,，蒸湘南,路,路、蒸阳,南,南路、白,沙,沙大道将,园,园区与城,区,区连为一,体,体；西外,环,环、南外,环,环、S214、G107和衡昆高,速,速公路穿,越,越园区，,园,园区内有,两,两个高速,公,公路出入,口,口，自园,区,区上京珠,高,高速公路,只,只5分钟车程,；,；湘桂铁,路,路衡阳南,站,站坐落园,区,区，丁家,桥,桥千吨级,码,码头距园,区,区2公里衡阳,“,“南岳”,机,机场离园,区,区仅10分钟车程,；,；,资源环境,优,优越。,园区位于,湘,湘江衡阳,段,段上游，,两,两面临江,，,，地质条,件,件良好，,地,地势平坦,开,开阔，生,态,态环境优,美,美。园区,实,实行“封,闭,闭式管理,，,，开放式,运,运行”和,“,“无费区,”,”运作模,式,式，全程,全,全方位为,投,投资商提,供,供“保姆,式,式”服务,。,。,政策特别,优,优惠。,衡阳市作,为,为老工业,城,城市，比,照,照执行国,家,家振兴东,北,北老工业,基,基地有关,优,优惠政策,；,；省政府,在,在建设资,金,金、规费,减,减免、协,调,调机制、,用,用地指标,等,等方面给,予,予特别支,持,持；市委,、,、市政府,相,相继出台,了,了关于推,进,进工业重,点,点产业加,快,快发展的,意,意见和优,惠,惠措施；,基础设施,配,配套完善,。,。,首期区域,路,路网已经,贯,贯通。水,、,、电、燃,气,气、通讯,、,、宽带等,公,公用设施,配,配套到位,，,，项目入,园,园即可使,用,用。已开,工,工的衡阳,陆,陆路口岸,及,及白沙洲,物,物流园都,坐,坐落在白,沙,沙洲工业,园,园内。衡,阳,阳陆路口,岸,岸集海关,和,和商检于,一,一体，产,品,品进出口,报,报关手续,极,极为便捷,。,。,白沙洲工,业,业园为白,沙,沙物流园,提,提供了有,力,力的支撑,，,，具备规,模,模效应和,产,产业集群,效,效应,白沙物流,园,园,雁峰区白,沙,沙洲物流,园,园设在雁,峰,峰区铜桥,港,港；,功能定义,为,为以区域,运,运送物流,为,为主，兼,顾,顾际域市,域,域加工配,送,送，主要,作,作为机械,工,工业产品,、,、粮食及,其,其它农副,产,产品物流,园,园。,物流园规,划,划总用地,面,面积2325亩，入园,企,企业4个，总投,资,资188000万元，建,设,设成为公,铁,铁联运的,现,现代物流,园,园区。该,项,项目预计,至,至2010年底完成,投,投资58000万元，前,期,期工作已,经,经完成；,星沙物流,园,园,一、项目,选,选址：,衡阳深圳,工,工业园内,南,南外环以,北,北，白沙,大,大道以西,，,，铜桥路,以,以南、金,叶,叶路以东,地,地块，总,占,占地980亩，其,中,中：一期,占,占地500亩，二,期,期占地480亩。,二、建设,规,规模及主,要,要建设内,容,容：,该项目总,投,投资10,亿,亿元，一,期,期总投资5亿元，,总,总建筑面,积,积21万,平,平方米，,用,用于建设,仓,仓储系统,、,、交易系,统,统、配送,系,系统及信,息,息网络平,台,台。,三、资金,来,来源：,企业自筹5.5亿,元,元，银行,贷,贷款4亿,元,元，申请,补,补助资金5000,万,万元。,园区主要,经,经济指标,一、规划,总,总用地：972亩,其中：一,期,期工程用,地,地：33.33ha（合500亩,，,，含城市,道,道路占地2.15ha，,规,规划建设,用,用地31.18ha）,二期发展,控,控制用地,：,：31。47 ha（合472亩，,含,含城市道,路,路与渠道,占,占地5.23 ha，规划,建,建设用地26.24 ha,）,）,二、规划,总,总建筑面,积,积：224422,平,平方米,（一）一,期,期工程,总,总建筑面,积,积：138441,平,平方米,1、钢材,仓,仓储加工,配,配送区：,用,用地面积,：,：87724平方,米,米（131亩），,建,建筑面积,：,：28859平方,米,米露天堆,场,场：8940平方,米,米,2、零担,包,包装配送,区,区：（三,方,方物流）,用,用地面积,：,：55301平方,米,米（83,亩,亩），用,地,地面积：55301平方米,（,（83亩,）,），建筑,面,面积：21019,平,平方米，,停,停车车位,：,：8个,3、信息,交,交易区用,地,地面积：51646平方业,（,（77亩,）,），信息,交,交易用房,：,：36750平方,米,米，信息,交,交易大厅,：,：6088平方米,4、停车,场,场：用地,面,面积：102423平方米,（,（154,亩,亩），停,车,车车位：732个,5、综合,配,配套服务,区,区：用地,面,面积：36394,平,平方米（55亩）,，,，物业管,理,理服务中,心,心8570平方米,，,，公寓楼,：,：16778平方,米,米，办公,楼,楼：19459平,方,方米,（二）二,期,期发展控,制,制用地,总,总建筑面,积,积：85981平,方,方米,1、海关,监,监管区：,监,监管区用,地,地面积：64602平方米,（,（96亩,）,），监管,区,区建筑面,积,积：7512平方,米,米，海关,监,监管停车,场,场：18652平,方,方米，集,装,装箱堆场,：,：11100平方,米,米,2、保税,仓,仓储加工,区,区：加工,区,区用地面,积,积：136355,平,平方米（203亩,）,）,加工区建筑面,积,积：46304平方米,3、仓储区：,用,用地面积：116039平,方,方米（173,亩,亩），建筑面,积,积：32165平方米，露,天,天堆场：11394平方米,三、铁路专用,线,线长度：1302.54米,衡阳松木工业,园,园区是2003年经衡阳市人,民,民政府批准成,立,立，2006年经湖南省人,民,民政府正式批,复,复为省级工业,园,园区。现为中,南,南地区最大的,盐,盐卤及精细化,工,工产业集聚区,、,、国家重点盐,化,化工及精细化,工,工产业基地、,国,国家高技术产,业,业基地衡阳盐,卤,卤及精细化工,产,产业园、全国,最,最大的新能源,汽,汽车生产制造,基,基地、全国最,大,大的铅酸电池,及,及铅极板生产,基,基地、中国最,大,大新型液晶显,示,示器专用磁芯,生,生产基地；,松木工业园区,的,的产业定位：,依,依托丰富的盐,卤,卤资源和衡阳,市,市的产业优势,，,，打造区域性,的,的盐卤化工及,精,精细化工、新,能,能源、冶炼、,医,医药、物流、,印,印染、服装和,纺,纺织综合性产,业,业基地；,园区位于衡阳,市,市石鼓区、珠,晖,晖区内，整体,规,规划控制范围,为,为107国道以东、东,外,外环路以西，,内,内外环线以北,，,，南岳高速公,路,路以南，湘江,自,自南向北将园,区,区分为东西两,片,片，规划控制,面,面积为39.1平方公里，其,中,中江西片18.3平方公里，江,东,东片20.8平方公里。园,区,区总体规划由,衡,衡阳市规划设,计,计院承担编制,。,。,松木工业园,松茶物流园,图中红色标注,部,部分，即为正,在,在前期筹备中,的,的松茶物流园,，,，占地2100亩，修建信,息,息物流区、货,运,运物流区、仓,储,储区等3个功,能,能区及配套设,施,施。,小 结,目前商贸流通,市,市场体系初步,形,形成，为物流,业,业发展奠定了,坚,坚实的基础衡,阳,阳物流比较分,散,散，规模较小,，,，第三方物流,较,较少；,依托所在工业,园,园和本身的规,模,模优势，白沙,物,物流园和未来,的,的松茶物流园,将,将成为衡阳的,两,两大物流业旗,舰,舰；,随着大型物流,项,项目的兴建，,衡,衡阳未来物流,市,市场将得到整,合,合提升，规模,化,化、专业化和,第,第三方物流将,成,成为衡阳物流,的,的发展方向。,第四部分,项,项目产业定位,分,分析,项目,指标,本项目,白沙物流园,松茶物流园,区位,衡阳县西渡,雁峰区铜桥港,珠晖区茶山坳,规模,首期300亩,2325亩,2100亩,交通,衡邵高速，铁路,水陆空立体交通,水陆空立体交通,产业支撑,衡阳县及衡阳西部多产业,白沙洲物流园及湘中南地区的进出口贸易等,松木工业园及湘中南企业原料、产品和能源等,政策,享有绝大部分优惠政策,享有各级,全部优惠政策,享有各级,全部优惠政策,综合评估,规模中小，暂无法成为市场领导者,目前衡阳最大的综合性物流产业园区，市场领导者,前期筹备中的物流园区，依托松木工业园，未来又一物流市场旗舰,通过以上对比,分,分析我们不难,发,发现，本项目,暂,暂时不具备成,为,为市场领导者,的,的规模和实力,，,，“大而全”,的,的分散发展不,适,适合本项目；,另外，本项目,在,在区位和人气,方,方面不如竞争,项,项目，同时衡,阳,阳县工业基础,相,相对薄弱，无,法,法提供足够的,支,支撑；,因此，我们应,面,面向衡阳市西,部,部及整个衡阳,市,市，集中力量,，,，打造最专业,、,、最精细的物,流,流园项目。,那么我们应该,发,发展何种产业,呢,呢？,产业定位原则,发挥自身优势,能够充分发挥,项,项目参与各方,的,的优势资源，,建,建构项目独一,无,无二的核心竞,争,争力；,市场生存力强,具备较强的租,金,金承受能力和,抗,抗风险能力，,为,为新兴产业或,目,目前市场稳步,攀,攀升的行业，,且,且未来能够持,续,续发展；,具备现实可行,性,性,在现行的条件,下,下，能够迅速,投,投入运营，同,时,时能兼顾项目,聚,聚集人气商气,和,和区位等方面,的,的不足。,自身优势,新合作商贸连,锁,锁集团是由中,华,华全国供销合,作,作总社联合全,国,国供销社系统,和,和知名企业共,同,同投资，以农,村,村为主要目标,市,市场，按照现,代,代企业制度组,建,建的全国性连,锁,锁超市集团。2009年底止，新合作集团已,在,在全国16个省区设立区,域,域子公司20家，发展787家直营店和配,送,送中心，拥有,县,县及县以下加,盟,盟网点8万多个，总营,业,业面积近600万平方米，辐,射,射、覆盖740多个县域市场,，,，新合作集团资,产,产总额已达25.5亿元。,本项目开发商,新,新合作集团，,为,为历史悠久的,实,实力央企，在,农,农村日常消费,品,品尤其是日化,物,物流方面运作,多,多年，资源丰,富,富，运作成熟,，,，而且具备与,政,政府洽谈，调,整,整衡阳县此类,市,市场布局的实,力,力；,因此，在本项,目,目业态定位中,，,，可考虑发挥,集,集团优势，选,择,择农村日常消,费,费品作为经营,业,业态。,优势产业,目前，市场,发,发展势头及,效,效益最好的,产,产业，无疑,是,是房地产、,能,能源矿产和,高,高科技等，,以,以及与之紧,密,密相关的产,业,业。,能源矿产和,高,高科技等对,资,资源、场地,、,、设备、人,员,员素质等有,特,特殊要求，,运,运作难度极,大,大，专业资,源,源要求很高,，,，项目开发,参,参与方也不,具,具备此类优,势,势资源；,因此，能源,矿,矿产和高科,技,技产业部不,适,适合本项目,。,。,房地产及相,关,关产业,房地产行业,主,主要有住宅,地,地产、商业,地,地产和工业,地,地产三大类,；,；,本项目需要,能,能够聚集人,气,气和商气，,迅,迅速建立知,名,名度，获得,市,市场认同，,而,而房地产与,普,普通消费者,日,日常生活紧,密,密相关，关,注,注度高，因,此,此可以考虑,选,选择房地产,及,及相关产业,作,作为项目的,主,主要产业形,态,态；,根据调查，,长,长沙家居建,材,材市场较多,，,，如图所示,，,，经营状况,普,普遍较好，2010年销售额平,均,均增长30%左右；红星,美,美凯龙销售,额,额增长甚至,达,达到47%；,郁金香,广大环球,安居乐园,万家丽,高桥,三湘大市场,南湖大市场,井湾子,红星美凯龙,项目处于县,城,城，如果经,营,营家居建材,类,类是否能够,吸,吸引消费者,前,前来购买？,购,购买是否方,便,便呢？,香河家具城,香河家具城,以,以其发展速,度,度快、整体,规,规模大、品,种,种品牌多、,产,产品规格全,、,、质量信誉,好,好、市场覆,盖,盖面广、管,理,理有特色、,吞,吞吐量大，,在,在中国北方,独,独树一帜、,闻,闻名海内外,，,，被国内业,界,界人士和新,闻,闻媒体誉为,一,一种“香河,现,现象”、“,香,香河模式”,和,和“中国最,具,具发展潜力,和,和活力的家,具,具市场”；,香河家具城,拥,拥有红木家,具,具、实木家,具,具、家居套,房,房、办公家,具,具、宾馆套,房,房家具、中,高,高档沙发、,软,软床、户外,类,类、藤艺类,、,、工艺品类,等,等专业家具,展,展厅39个，面积120万平米，已,经,经成为北方,最,最大的家具,销,销售集散地,、,、位居全国,第,第二位；,城内参展企,业,业5000多家，汇集,了,了国内外名,优,优品牌家具,上,上千个，并,形,形成了产、,供,供、销一条,龙,龙的市场格,局,局。产品除,畅,畅销北方十,余,余个省、市,以,以外，还远,销,销至俄罗斯,、,、蒙古、加,拿,拿大、西班,牙,牙、韩国、,东,东南亚、非,洲,洲等国家和,地,地区，日客,流,流量达两万,人,人以上，年,成,成交额100亿元人民币,。,。,香河县和香,河,河家具城地,处,处环渤海经,济,济圈腹地，,距,距北京45公里，离天,津,津70公里，京沈,高,高速公路及,多,多条省道穿,境,境而过，北,京,京938路公共汽车,可,可直达；,香河家具城,的,的成功，得,益,益于其区位,和,和价格优势,，,，从实地考,察,察看，到香,河,河买家具的,主,主要是北京,和,和天津人，,不,不论档次，,均,均有相当的,价,价格优势；,本项目距离,衡,衡阳市区仅20公里，开发,成,成本相对较,低,低，同时具,备,备一定的规,模,模优势，能,够,够通过相对,较,较低的前期,成,成本吸引较,多,多客商；,目前以中巴,和,和班车为主,要,要交通方式,，,，而项目旁,即,即为宽度约45米的英秋大,道,道和衡邵高,速,速入口，竣,工,工后自驾与,公,公共交通均,极,极为便捷，,而,而且可以考,虑,虑负责配送,；,；,综上，本项,目,目的交通优,势,势和租金优,势,势，能够吸,引,引消费者，,并,并使其实现,方,方便购买。,938终点,站,站就是香河,家,家具城的入,口,口。香河北,京,京办事处在,周,周六、日有,班,班车，早8,：,：00在天,通,通苑发车：,1.北京方,向,向 938,路,路（总线）,北,北京站,站,站前街日,坛,坛路大北,窑,窑北苑,天,天下第一城,香河家具,城,城(全程票,价,价7元),；,；自驾可以,走,走京沈高速,公,公路在香河,出,出口下，沿,途,途有醒目的,标,标志牌，几,分,分钟即可到,达,达。,2.天津方,向,向 天津客,运,运站乘天津-宝坻-香,河,河家具城,天,天津火车站,后,后广场乘天,津,津-香河班,车,车 自驾车,自,自外环线走,京,京津公路，,到,到安平再到,香,香河家具城,；,；或走京津,塘,塘高速杨村,出,出口下到安,平,平再到香河,家,家具城；或,走,走津蓟高速-宝坻北出,口,口-京沈高,速,速下再到香,河,河家具城；,或,或从宝坻下,走,走香宝公路,到,到香河家具,城,城。,在确定做家,居,居建材类之,后,后，我们还,应,应对衡阳家,居,居建材业大,型,型项目的主,营,营产品进行,分,分析，以确,定,定更加详细,可,可行的业态,定,定位。我们,选,选择建材和,家,家具两大类,的,的代表项目,华源建,材,材大市场和,永,永兴家居广,场,场来分析：,华源建材大,市,市场,华源建材大,市,市场，种类,齐,齐全，高中,低,低档均有，2001年12月正式开业,。,。现已入驻,的,的经营业主,达,达800户，其中总,代,代理商占30%，市场生意,兴,兴隆，年销,售,售总额15亿；,华源大市场,该,该市场实行,划,划区经营、,合,合理定位、,集,集经营、商,务,务、购物、,餐,餐饮、休闲,、,、娱乐于一,体,体。,经营购物区,：,：A区为门业、,铝,铝业、石材,、,、木地板；B区为铝材、,灯,灯具、扣板,、,、玻璃；A、B区靠107国道的临街,面,面形成超大,规,规模的华源,油,油漆街；C、D区为陶瓷、,地,地板砖、洁,具,具等；在市,场,场区域内还,设,设有仓库及,地,地下车库。,餐饮、娱乐,、,、休闲区：,设,设有建材行,业,业会所服务,中,中心。,办公及商务,区,区：设有商,务,务中心，装,饰,饰材料行业,协,协会会馆和,建,建材展示厅,及,及办公行政,管,管理机构。,衡阳家居建,材,材行业，华,源,源大市场高,中,中档均有，,运,运作十年，,已,已经十分成,熟,熟，规模也,最,最大，优势,明,明显，难以,撼,撼动。,永兴家居广,场,场,永兴家居项,目,目始建于2002年，,占,占地163,亩,亩，投资5,亿元，总建,筑,筑面积29.5万平米,，,，中家居市,场,场12.6,万,万,平米，宾馆,会,会展中心9,万,万平米，其,它,它用房8万,平,平米，,是集商务、,办,办公、仓储,、,、货运、娱,乐,乐、居家等,为,为一,体的大型专,业,业市场，2010年家,居,居广场项目,正,正式开业。,永兴家居广,场,场共设三个,区,区域：,A区：精品,建,建材馆,A区一楼为,精,精品陶瓷；,A区二楼为,木,木地板、精,品,品卫浴、墙,纸,纸；,A区三楼为,橱,橱柜、门窗,；,；,B区：品牌,家,家具馆,B区一楼为,沙,沙发等客厅,家,家具,B区二楼为,套,套房板式家,具,具和睡眠中,心,心,B区三楼为,欧,欧式家具、,美,美式家具、,韩,韩式家具、,中,中式等实木,家,家具,B,区,区,四,四,楼,楼,为,为,家,家,艺,艺,、,、,家,家,饰,饰,等,等,家,家,居,居,配,配,套,套,用,用,品,品,及,及,风,风,尚,尚,生,生,活,活,馆,馆,专,专,区,区,；,；,C,区,区,：,：,基,基,础,础,建,建,材,材,区,区,C,区,区,一,一,楼,楼,为,为,基,基,础,础,建,建,材,材,，,，,二,二,楼,楼,为,为,家,家,居,居,品,品,牌,牌,生,生,活,活,馆,馆,永,兴,兴,家,家,居,居,广,广,场,场,，,，,中,中,南,南,五,五,省,省,最,最,大,大,的,的,家,家,居,居,市,市,场,场,，,，,开,开,业,业,不,不,久,久,，,，,主,主,营,营,中,中,高,高,端,端,产,产,品,品,，,，,本,本,项,项,目,目,与,与,之,之,比,比,较,较,存,存,在,在,相,相,对,对,的,的,成,成,本,本,优,优,势,势,和,和,价,价,格,格,优,优,势,势,，,，,因,因,此,此,，,，,我,我,司,司,认,认,为,为,本,本,项,项,目,目,可,可,以,以,定,定,位,位,高,高,端,端,，,，,通,通,过,过,名,牌,牌,家,家,具,具,折,折,扣,扣,量,量,贩,贩,店,店,等,形,形,式,式,来,来,实,实,现,现,市,市,场,场,占,占,位,位,。,。,发,展,展,思,思,路,路,发,挥,挥,自,自,身,身,优,优,势,势,，,，,抓,抓,住,住,衡,衡,阳,阳,农,农,业,业,县,县,的,的,基,基,本,本,特,特,点,点,，,，,迅,迅,速,速,聚,聚,集,集,商,商,气,气,；,；,与,政,政,府,府,洽,洽,谈,谈,，,，,将,将,衡,衡,阳,阳,县,县,与,与,本,本,项,项,目,目,相,相,关,关,的,的,业,业,态,态,集,集,中,中,到,到,项,项,目,目,内,内,；,；,借,助,助,媒,媒,体,体,及,及,活,活,动,动,，,，,迅,迅,速,速,建,建,立,立,市,市,场,场,知,知,名,名,度,度,和,和,美,美,誉,誉,度,度,，,，,赢,赢,得,得,市,市,场,场,支,支,持,持,发,展,展,思,思,路,路,批,发,发,为,为,主,主,和,和,物,物,流,流,为,为,主,主,，,，,仓,仓,储,储,和,和,市,市,场,场,配,配,合,合,；,；,避,避,免,免,与,与,永,永,兴,兴,家,家,居,居,广,广,场,场,产,产,生,生,同,同,质,质,化,化,竞,竞,争,争,；,；,面,向,向,衡,衡,阳,阳,乃,乃,至,至,邵,邵,阳,阳,市,市,场,场,，,，,发,发,挥,挥,交,交,通,通,优,优,势,势,以,首,首,期,期,聚,聚,集,集,的,的,人,人,气,气,，,，,增,增,强,强,投,投,资,资,者,者,信,信,心,心,；,；,引,入,入,商,商,贸,贸,综,综,合,合,体,体,的,的,形,形,态,态,，,，,超,超,越,越,单,单,一,一,形,形,态,态,的,的,专,专,业,业,市,市,场,场,；,；,以,专,专,营,营,高,高,端,端,家,家,具,具,为,为,主,主,，,，,以,以,便,便,利,利,的,的,交,交,通,通,和,和,相,相,对,对,价,价,格,格,优,优,势,势,吸,吸,引,引,客,客,流,流,新,合,合,作,作,集,集,团,团,优,优,势,势,市,场,场,优,优,势,势,产,产,业,业,首,期,期,农,村,村,日,日,常,常,消,消,费,费,品,品,及,及,农,农,产,产,品,品,二,期,期,名,牌,牌,高,高,端,端,家,家,具,具,城,城,项,目,目,产,产,业,业,及,属,属,性,性,定,定,位,位,根,据,据,以,以,上,上,项,项,目,目,发,发,展,展,思,思,路,路,，,，,提,提,炼,炼,可,可,得,得,本,本,项,项,目,目,市,市,场,场,定,定,位,位,大,湘,湘,南,南,首,座,座,巨,巨,型,型,农,农,业,业,地,地,产,产,主,主,题,题,商,贸,贸,综,综,合,合,体,体,释,义,义,：,：,1,、,、,大,大,湘,湘,南,南,，,，,划,划,定,定,项,项,目,目,范,范,围,围,，,，,辐,辐,射,射,衡,衡,阳,阳,乃,乃,至,至,湘,湘,南,南,的,的,地,地,产,产,项,项,目,目,，,，,突,突,出,出,项,项,目,目,的,的,强,强,大,大,实,实,力,力,；,；,2,、,、,首,首,座,座,农,农,业,业&,地,地,产,产,主,主,题,题,：,：,体,体,现,现,了,了,项,项,目,目,的,的,业,业,态,态,定,定,位,位,，,，,目,目,前,前,农,农,业,业,和,和,地,地,产,产,业,业,均,均,为,为,发,发,展,展,强,强,劲,劲,的,的,行,行,业,业,，,，,可,可,以,以,提,提,高,高,项,项,目,目,的,的,投,投,资,资,号,号,召,召,力,力,；,；,3,、,、,商,商,贸,贸,综,综,合,合,体,体,：,：,体,体,现,现,了,了,项,项,目,目,的,的,特,特,性,性,，,，,以,以,商,商,贸,贸,带,带,动,动,物,物,流,流,，,，,也,也,突,突,出,出,了,了,项,项,目,目,较,较,大,大,体,体,量,量,的,的,规,规,模,模,优,优,势,势,。,。,第,五,五,部,部,分,分,项,项,目,目,功,功,能,能,定,定,位,位,及,及,建,建,筑,筑,规,规,划,划,建,建,议,议,也,称,称,运,运,输,输,枢,枢,纽,纽,型,型,物,物,流,流,园,园,区,区,，,，,指,指,主,主,要,要,承,承,担,担,运,运,输,输,线,线,路,路,的,的,衔,衔,接,接,功,功,能,能,和,和,不,不,同,同,运,运,输,输,方,方,式,式,转,转,换,换,功,功,能,能,（,（,海,海,一,一,陆,陆,、,、,空,空,一,一,陆,陆,、,、,公,公,路,路,一,一,铁,铁,路,路,）,）,的,的,物,物,流,流,园,园,区,区,；,；,它,它,是,是,依,依,托,托,铁,铁,路,路,运,运,输,输,线,线,上,上,的,的,货,货,站,站,、,、,编,编,组,组,站,站,、,、,车,车,站,站,，,，,不,不,同,同,运,运,输,输,方,方,式,式,之,之,间,间,的,的,转,转,运,运,站,站,、,、,终,终,点,点,站,站,，,，,水,水,运,运,线,线,上,上,的,的,港,港,口,口,、,、,码,码,头,头,，,，,空,空,运,运,中,中,的,的,空,空,港,港,等,等,建,建,设,设,的,的,物,物,流,流,园,园,区,区,。,。,转运,型,型物,流,流园,区,区,仓储,型,型,物流,园,园区,是指,以,以大,规,规模,仓,仓库,群,群为,基,基础,，,，以,提,提供,存,存储,、,、配,送,送和,批,批发,交,交易,功,功能,为,为主,的,的物,流,流园,区,区。,其,其主,要,要功,能,能是,满,满足,所,所在,区,区域,的,的物,流,流组,织,织与,管,管理,需,需要,，,，为,所,所在,区,区域,或,或特,定,定商,品,品的,贸,贸易,活,活动,提,提供,相,相当,规,规模,的,的储,存,存场,所,所，,为,为企,业,业创,造,造集,中,中交,易,易和,区,区域,运,运输,、,、城,市,市配,送,送服,务,务条,件,件。,流通,型,型,物流,园,园区,是指,以,以交,易,易场,所,所、,流,流通,仓,仓库,、,、配,送,送中,心,心为,基,基础,，,，为,所,所在,区,区域,或,或特,定,定商,品,品的,贸,贸易,活,活动,创,创造,集,集中,交,交易,和,和区,域,域运,输,输、,城,城市,配,配送,服,服务,条,条件,的,的物,流,流园,区,区。大多,数,数园,区,区既,拥,拥有,基,基本,的,的物,资,资集,散,散功,能,能，,又,又承,担,担了,一,一部,分,分生,产,产加,工,工功,能,能，,实,实现,了,了从,厂,厂商,生,生产,的,的标,准,准产,品,品到,客,客户,所,所需,个,个性,化,化产,品,品转,换,换衔,接,接的,目,目的,。,。,综合,型,型,物流,园,园区,指兼,具,具区,域,域物,流,流组,织,织、,商,商贸,流,流通,、,、运,输,输枢,纽,纽和,为,为工,业,业生,产,产企,业,业进,行,行配,套,套等,多,多种,功,功能,的,的物,流,流园,区,区。,园,园区,的,的各,种,种功,能,能齐,全,全而,平,平衡,发,发展,，,，能,够,够全,面,面处,理,理不,同,同作,业,业方,式,式之,间,间相,互,互转,换,换业,务,务。,这,这种,物,物流,园,园区,是,是适,应,应现,代,代物,流,流大,量,量化,、,、复,杂,杂化,、,、精,密,密化,、,、准,确,确化,，,，且,在,在一,个,个物,流,流结,点,点中,实,实现,多,多种,转,转化,的,的要,求,求出,现,现的,，,，是,现,现代,物,物流,的,的发,展,展方,向,向。,按物,流,流园,区,区主,要,要功,能,能的,不,不同,，,，可,分,分为,以,