内蒙古包头昆南区中冶项目产品定位报告__XXXX年

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,北京置信机构,2010.8,中冶,包头昆南区项目,产品定位报告,前言：,本案如何从激烈的市场竞争中脱颖而出？我司通过对市场全面的调研分析、并对中冶内部工作人员及随机街访获取了大量的数据信息，同时结合项目用地特点，寻找项目突破方向。,客户问卷调查背景,调查目的：通过有针对性的调查了解客户需求与购买心理，为本案的定位打下基础,调查内容：问卷主要从客户的购买偏好、产品及形态需求、当前住房现状、配套设施需求、销售价格摸底及客户个人信息等角度构成，并专门做了,LOFT,产品的专项市场调查。,调查时间：,2010,年,8,月,13,日开始至,8,月,30,日截止，共历时,17,天。,调查方式：,中冶内部调查问卷共计,1736,份，我司在进行分析时剔除掉,缺失,项比较严重的问卷，此部分共,59,份。最终总样本量为,1677,份由中冶集团下属,20,余个分公司和部门配合采集；,150,份随机街头问卷，其中包含调查包钢工作人群,66,份，包百流动人群,84,份。,参与调查单位,其中中冶内部调查问卷参与单位众多，主要为：,纪委,发改部,物资部,审计部,工程技术公司,市场营销部,女工部,工会,金洁公司,设备公司,希铝,赛立特尔项目部,北方公司,广电项目部,光备制造园,山东分公司,一公司,海南,中国中冶大唐克什克腾煤制气工程项目部,中国中冶集团有限公司大纲项目部,市场分析,规划建议及经济测算,报告,架构,项目定位,营销思路,产品建议,本案确定的发展目标,树立中冶置业在包头市场的品牌价值,产品创新，树立区域新标杆,树立项目中高端大盘形象，提升项目产值及收益,发展目标一,发展目标二,发展目标三,市场分析,P,7,政策影响,宏观市场分析,区域规划,区域市场分析,P,8,政策影响,2010,年,4,月，国务院出台“新国十条”拉开楼市调控大幕，随即多个部委接连出台政策响应中央政策，,调控速度和力度前所未有。,市场反应,：,新政出台后的近几个月，,北京、上海、广州各地的成交量都遭到“腰斩”。,以下是最近几个月来北京、上海、广州的成交情况：,北京：根据北京房地产交易管理网数据统计显示，,7,月商品房期房住宅交易总量为,4950,套，成交均价为,21140,元,/,平方米，环比下调了,5.2%,。,上海：根据上海市发改委统计数据得出，,5,、,6,月市场化商品住房成交面积分别仅为,27,万,、,37,万,平方米，同比下降,86%,和,82.2%,。,广州：根据房管局资料显示，,7,月成交量为,37.52,万,平方米，同比减少,55.0%,，环比减少,28.6%,，成交均价为,11829,元,/,平方米，环比下降,5.8%,，延续了,6,月量价齐降的态势。,新政背景,新政,动,动向,：,：,6,月底,，,，中,央,央高,层,层委,托,托有,关,关机,构,构赴,北,北京,、,、上,海,海、,广,广州,、,、深,圳,圳进,行,行楼,市,市调,研,研，,并,并征,求,求民,间,间研,究,究机,构,构意,见,见，,以,以此,更,更真,实,实地,了,了解,目,目前,政,政策,对,对房,地,地产,市,市场,带,带来,的,的影,响,响，,防,防止,楼,楼市,调,调控,对,对经,济,济造,成,成误,伤,伤。,7,月,8,日，,央行,强,强调,下,下半,年,年继,续,续实,施,施适,度,度宽,松,松的,货,货币,政,政策,。,。,随着,国,国内,外,外经,济,济再,度,度出,现,现复,杂,杂形,势,势，,使,使政,府,府对,于,于后,续,续房,地,地产,调,调控,有,有了,更,更多,的,的考,量,量，,政策,出,出台,力,力度,趋,趋弱,。,。,P11,宏观,市,市场,分,分析,P12,2009,年包,头,头全,市,市总,供,供应,量,量,306.73,万平,米,米，,其,其中昆区,145.33,万平,米,米，,占,占全,市,市的,47%,；,2010,年上,半,半年,包,包头,全,全市,供,供应,量,量为,98.23,万平,米,米，,其,其中昆区,46,万平,米,米，,占,占全,市,市的,47%,；,昆区,市,市场,供,供应,量,量在,09,年及,10,年上,半,半年,在,在全,市,市供,应,应量,的,的比,重,重持,平,平。,商品,房,房供应,供应,量,量占,包,包头,市,市的,近,近一,半,半，,为,为各,区,区之,首,首。,2009,年供应量,2010,年上半年供应量,区域,供应量 （万平米）,区域,供应量 （万平米）,全市,306.73,全市,98.33,昆区,145.33,昆区,46,昆区,在,在包,头,头市,场,场中,地,地位,P13,2009,年包,头,头全,市,市总,消,消化,量,量,359.12,万平,米,米，,其,其中昆区,120.18,万平,米,米，,占,占全,市,市的,33%,；,2010,年上,半,半年,包,包头,全,全市,总,总消,化,化量,为,为,136.17,万平,米,米，,其,其中昆区,48.09,万平,米,米，,占,占全,市,市的,35%,；,2010,年上,半,半年,昆,昆区,消,消化,量,量在,全,全市,消,消化,量,量中,比,比重,增,增加,2%,。,商品,房,房消化,消化,量,量占,全,全市,份,份额,的,的三,分,分之,一,一，,为,为各,区,区之,首,首。,2009,年消化量,2010,年上半年消化量,区域,消化量 （万平米）,区域,消化量 （万平米）,全市,359.12,全市,136.17,昆区,120.18,昆区,48.09,昆区,在,在包,头,头市,场,场中,地,地位,P14,年度,区县名称,成交总套数,成交总面积,(,平米,),成交平米价格,成交总金额 （万元）,2009,年,全市,30216,3591237,3499,1256672.51,昆区,10247,1201809,3775,453660.09,2010,年,上半年,全市,11644,1361651,3996,544064.59,昆区,4233,480894,4213,202612.7,商品,房,房成交,价,价格,成交,价,价上,涨,涨幅,度,度低,于,于全,市,市平,均,均水,平,平，,上,上升,空,空间,较,较大,。,。,2009,年包,头,头全,市,市商,品,品房,住,住宅,成,成交,均,均价,3499,元,/,平米,，,，昆,区,区,3775,元,/,平米,；,；,2010,年上,半,半年,包,包头,全,全市,商,商品,房,房住,宅,宅成,交,交均,价,价,3996,元,/,平米,，,，昆,区,区,4213,元,/,平米,；,；,全市,商,商品,房,房住,宅,宅成,交,交均,价,价,2010,年与,2009,年同,比,比增,加,加,14.2%,；,昆区,同,同比,增,增加,11.6%,。,昆区,在,在包,头,头市,场,场中,地,地位,小结,昆区,供,供应,量,量约,占,占全,市,市总,体,体供,应,应量,的,的一,半,半，,为,为近,年,年包,头,头重,点,点开,发,发区,域,域；,昆区,消,消化,量,量占,全,全市,消,消化,量,量三,分,分之,一,一，,并,并且,比,比重,正,正逐,步,步增,大,大，,由,由此,可,可见,昆,昆区,市,市场,正,正被,越,越来,越,越多,的,的客,户,户所,认,认可,；,；,昆区,市,市场,销,销售,均,均价,高,高于,包,包头,市,市场,价,价格,，,，但,增,增长,速,速度,缓,缓于,全,全市,平,平均,水,水平,，,，未,来,来昆,区,区市,场,场上,升,升空,间,间较,大,大；,总体,来,来看,：,：昆,区,区市,场,场在,包,包头,市,市场,中,中占,有,有举,足,足轻,重,重的,左,左右,，,，可,以,以换,句,句话,来,来说,，,，,近几,年,年内,包,包头,市,市场,发,发展,看,看昆,区,区。,P16,区域,规,规划,CRD,的位,置,置,本案,友谊,大,大街,包兰,铁,铁路,阿尔,丁,丁大,街,街,昆都,仑,仑河,CRD,概念,以休,闲,闲、,娱,娱乐,为,为发,展,展主,旋,旋律,，,，打,造,造集,休,休闲,、,、娱,乐,乐、,会,会展,、,、购,物,物和,商,商务,办,办公,等,等功,能,能为,一,一体,的,的休,闲,闲娱,乐,乐中,心,心区,。,。,包头,CRD,区域,规,规划,占,占地,近,近百,万,万平,米,米，,规,规划,生,生态,公,公园,、,、主,题,题广,场,场及,娱,娱乐,商,商街,与,与周,边,边青,少,少年,宫,宫、,包,包头,乐,乐园,等,等相,互,互呼,应,应，,区,区域,配,配套,全,全线,升,升级,（,（教,育,育、,医,医疗,、,、商,业,业等,）,），,融,融入,双,双公,园,园、,绿,绿化,带,带、,主,主题,广,广场,及,及,博物,馆,馆,等要,素,素，,将,将全,面,面提,升,升区,域,域发,展,展潜,力,力。,包头,率先,提,提出,“东,移,移南,拓,拓”,、,、打,造,造昆,区,区南,新,新都,市,市主,义,义发,展,展战,略,略。,区域,CRD,振兴,规,规划,一个,规,规划,科,科学,的,的,CRD,，可以,提,提高,城,城市,边,边缘,地,地区,的,的经,济,济活,力,力，并,能,能辐,射,射周,边,边城,市,市，,形,形成,一,一个,广,广阔,的,的车,程,程商,圈,圈，,带,带动,区,区域,经,经济,的,的发,展,展。,同,同时,也,也可,以,以通,过,过,CRD,这个,平,平台,，,，有效,地,地参,与,与区,域,域经,济,济和,国,国际,经,经济,的,的合,作,作。,有助于区域,成,成为包头市,未,未来发展的,大,大型住宅区,域,域。,P19,区域市场分,析,析,P20,目前区域,供,供应量,目前在售及,潜,潜在项目供,应,应量约在,560,万平米，其,中,中公寓及写,字,字楼仅,13,万平米。,注：时代广,场,场规划总建,面,面,100,万平米，住,宅,宅比例最重,。,。,项目类型,项目名称,总占地面积,（万平米）,总建筑,面积,（万平米）,已售部分面积,（万平米）,在售部分,面积,（万平米）,在售部分,剩余面积,（万平米）,未售部分,面积,（万平米）,住宅项目,东亚 世纪城,46,112,26,26,26,60,京奥港 帝景,17,56,10,14,14,32,保利 拉菲,22,55,23,15,7.5,17,紫金华府,26.68,79,24,16,16,39,华发 新城,16.8,56,0,0,0,56,恒大名都,60,0,0,0,60,三江 尊园,19.8,43,0,0,0,43,首创加州郡府,21,40,0,13,3,27,总部经济园,17,30,18,0,0,12,薇阁美地,17,0,0,0,17,万新家园,7,0,0,0,7,万和城,15,18,0,10,3,8,时代广场,100,0,0,0,100,公寓及写字楼项目,金融广场,1.6,13,0,2,2,11,合计,686,101,96,71.5,489,P21,项目名称,总占地面积,（万平米）,总建筑面积,（万平米）,开盘时间,已售部分面积,（万平米）,月均消化面积,东亚 世纪城,46,112,2009,年,4,月,26,（一期,+,二期）,1.7,万平米,/,月,京奥港 帝景,17,56,2009,年,8,月,10,（一期总）,0.8,万平米,/,月,保利 拉菲,22,55,2009,年,9,月,17.5,（一期,+,二期的,50%,）,1.6,万平米,/,月,紫金华府,26.68,78.8,未对外开盘,19,（一期总）,未对外开盘,首创加州郡府,21,40,2009,年,12,月,10,（一期的,80%,）,1.2,万平米,/,月,总部经济园（住宅）,17,（其中住宅约,10,万）,30,2009,年,5,月,18,（住宅,13,万，总部办公,5,万）,1.3,万平米,/,月,万和城,15,18,2009,年,12,月,7,（一期,70%,）,1,万平米,/,月,按此消化速,度,度测算，明年同期（,2011,年,8,月前后），,区,区域市场剩,余,余供应量约,390,万平米。,明年同期剩,余,余量,区域项目消,化,化速度,P22,按照上述推,盘,盘速度及消,化,化速度，预,判,判明年同期,的,的推盘量：,明年同期（,2011,年,8,月前后，本,案,案开盘期）,，,，区域市场,同,同期推盘量,约,约在,150,万平米,项目类型,项目名称,总占地面积,（万平米）,总建筑面积,（万平米）,消化进度,预计明年同期推盘量,（万平米）,剩余未推量,（万平米）,住宅项目,东亚 世纪城,46,112,三期售完,20,40,京奥港 帝景,17,56,二期售完,12,20,保利 拉菲,22,55,全部售完,0,0,紫金华府,26.68,79,二期售完,19,20,华发 新城,16.8,56,销售,18,万平米,18,20,恒大名都,60,与本案同期开盘,15,45,三江 尊园,19.8,43,销售,13,万平米,15,15,首创加州郡府,21,40,二期售完,14,0,总部经济园,17,30,全部售完,0,0,薇阁美地,17,与本案同期开盘,17,0,万新家园,7,全部售完,0,0,万和城,15,18,全部售完,0,0,时代广场,100,与本案同期开盘,20,80,公寓及写字楼项目,金融广场,1.6,13,全部售完,0,0,合计,686,150,240,P23,本案所面临,的,的激烈市场,竞,竞争,目前区域在售及潜在,供,供应总量,560,万平米,明年同期（,本,本案入市前,后,后），区域,市,市场剩余供应量,约,约,390,万平米,明年同期（,本,本案入市前,后,后），区域,市,市场同期推盘量,约,约在,150,万平米,规划建议,P24,项目本体分,析,析,项目规划建,议,议,P25,本体条件分,析,析,P26,地块位于昆,区,区南部铁路,福,福利线以东,、,、校园路以,南,南、林荫南,路,路以西、校,园,园南路以北,。,。,项目所处位,置,置在区域内,并,并不具备区,位,位优势。,小学,会展中心,法院,校园路,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,规划路,现状路,幼儿园,本案地块四,至,至,内蒙古科技大学,林荫南路,西侧铁路,和平新苑,校园路,京奥港帝景,校园南路,施工中的法庭,P27,地块内部环,境,境,目前地面建,筑,筑物尚未拆,除,除（居民已,基,基本外迁）,，,，已与区政,府,府及村委会,达,达成拆迁框,架,架协议。,P28,地块价值分,析,析,小学,会展中心,法院,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,规划路,现状路,内蒙古科技,大,大学,林荫南路,校园路,区域内道路,状,状况最好的,两,两条路为地,块,块东侧的林,荫,荫南路和地,块,块北侧的校,园,园路，金角,银,银边地块为,会,会展中心地,块,块，此地块,也,也为商业价,值,值最高地块,（,（若后期能,取,取得此地块,，,，可做集中,商,商业考虑）,。,。,地块开发价,值,值由高到低,：,：,E,地块,B,地块,D,地块,A,地块,C,地块,P29,地块交通条,件,件,钢铁大街,友谊大街,阿尔丁大街,白云路,市政府,区政府,本案,稀土大厦,林荫路,交通条件：,从钢铁大街,有,有三条主路,通,通往项目区,域,域，交通便,利,利。,三条主路网,：,：,阿尔丁大街,林荫路,白云路,项目区位交,通,通条件尚可,。,。,P30,地块规划指,标,标分析,地块总用地,面,面积,523,亩，被规划,路,路分割为,5,个地块,;,可用地块面,积,积,389,亩；,A,、,B,、,C,、,D,地块容积率,2.5,，限高,60,米，商住用,地,地,18.44,万平，地上,建,建筑面积,46.08,万平；,E,地块容积率,2.3,，限高,40,米，用地,6.34,万平，地上,建,建筑面积,14.58,万平。,现有规划条,件,件与周边项,目,目相比并无,特,特殊之处，,易,易造成产品,的,的趋同性。,小学,会展中心,法院,校园路,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,规划路,现状路,P31,项目规划建,议,议,周边项目产,品,品同质化严,重,重,区域项目市,场,场竞争激烈,各项目土地,经,经济指标趋,同,同,因为我们的,我们要做的,产,产品,必须非常规,我们需要针,对,对项目土地,经,经济指标做,出,出修改！,我们将这样,来,来实现,明年同期（,本,本案开盘阶,段,段），,能提供多层,和,和小高层供,应,应的项目都,已,已售罄或处,于,于尾盘阶段,。,。,迎合市场空,缺,缺，针对土,地,地经济指标,做,做出调整，,规划多层和,小,小高层产品,，,，,以区域稀缺,的,的产品形态,吸,吸引市场的,眼,眼球！,P37,目前区域项,目,目建筑形式,区域市场目,前,前以,18,层高层以上,的,的建筑为绝,对,对供应主体,。,。,首创项目位,置,置较偏，容,积,积率略低，,规,规划了部分,多,多层和小高,层,层。,本案,京奥港,帝景,紫金,华府,保利,拉菲,东亚,世纪城,恒大,名都,薇阁,美地,松石,名第,华发,新城,时代,广场,三江,尊园,总部,经济园,万新家园,万和城,首创,加洲郡府,18,层高层,22,层高层,27,层高层,11,层小高,14,层高层,18,层高层,27,层高层,18,层高层,高层、叠拼,别,别墅,28,层高层,联排别墅,18,层高层,18,层高层,22,层高层,未知,6,层多层,6,层多层,6,层多层,18,层高层,26,层高层,6,层多层,11,层小高,18,层高层,未知,P38,项目名称,总占地面积,（万平米）,总建筑面积,（万平米）,容积率,物业形态,东亚 世纪城,46,112,2.76,18,层、,22,层、,27,层高层,京奥港 帝景,17,56,2.98,18,层、,22,层高层,保利 拉菲,22,55,2.5,11,层小高；,14,层、,18,层、,27,层高层,紫金华府,26.68,78.8,2.96,18,层高层,首创加州郡府,21,40,1.8,6,层多层；,11,层小高；,18,层高层,华发 新城,16.8,56,3.5,18,层高层,三江 尊园,19.8,43,1.584,28,层高层,；联排别墅,总部经济园（住宅）,17,30,1.38,总部办公；,高层住宅,；叠拼别墅,恒大名都,60,未定,万和城,15,18,1.2,6,层多层,万新家园（经适房）,7,6,层多层,薇阁美地,17,6,层多层；,18,层、,26,层高层,时代广场,100,未定,区域项目建,筑,筑指标及物,业,业形态,以,18,层高层为主,，,，除万和城,和,和,万新家园（,经,经适房）,为,6,层多层,在本区域内,，,，,多层及小高,层,层住宅产品,尚,尚属短缺产,品,品。,本案,初期,规划部分,多层（,6,层）,和,小高层（,9,层或,11,层）,产品，以,低容积率、,低,低密度,产品抢夺,市场话语权,、,、提高项目,影,影响力,，兼为后期陆,续,续投放市场,的,的高层产品,打,打下坚实的,市场印记,！,主要竞争对,手,手,保利拉菲,京奥港帝景,东亚世纪城,恒大名都,？,多层,小,小高层,我们被众多,大,大盘包围，,我,我们该如何,突,突出重围？,需要我们做,出,出的选择,针对土地做,出,出颠覆性的,规,规划调整,我们会得到,的,的回报,市场稀缺产,品,品的供应，,市,市场中良好,口,口碑的形成,，,，有助于项,目,目后期营销,。,。,客户访谈,市场调查问,卷,卷,低密度产品,是,是深受市场,欢,欢迎的！,从上图中可,以,以看出：喜,爱,爱多层的客,户,户占全部受,访,访客户的,77.5%,，偏爱小高,层,层的客户占,34.1%,，而选择高,层,层的客户仅,占,占,8.8%,。,可以反映出,目,目前包头客,户,户针对住宅,项,项目品质、,舒,舒适性要求,较,较高，低密,度,度产品深受,市,市场欢迎。,方案一：土,地,地容积率调,整,整为,1.0,项目全部规,划,划为多层住,宅,宅,+,商业街,+,底层商业形,式,式,小学,会展中心,法院,校园路,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,幼儿园,商业街,售楼处,规划建议,：,E,地块东侧突,破,破建筑限高,至,至,6080,米，并预留,公,公寓位置；,地块内其余,位,位置均规划,为,为多层住宅,沿会展中心,地,地块西侧及,北,北侧、,E,地块东侧规,划,划商业街，,并,并在,E,地块东北角,设,设置项目售,楼,楼处。,以多层产品,面,面市，利用,低,低密度产品,提,提升项目品,质,质，进而满,足,足客户需求,。,。,基础数据,总用地面积（亩,),512.12,折合（万平米）,34.13,总建设用地面积（万平米）,24.77,容积率,1.0,地上总建筑面积（万平米）,24.77,总建筑面积（万平米）,24.77,绿化率,35.0%,绿化面积（万平米）,11.95,幼儿园占地,0.60,预计总户数,2783,各物业类型比例,分产品,建筑面积（万平米）,比例,多层,21.77,87.89%,商业,3.00,12.11%,地上建筑面积,24.77,100%,方案一：土,地,地容积率调,整,整为,1.0,包头项目,1.0,序号,2010,2011,2012,2013,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,1,前期,建设期,销售期,销售情况,销售产品,销售面积（万平方米）,销售单价（元,/,平方米）,销售率,销售额（万元）,多层,21.77,5192,100%,113010.59,商业,3.00,9075,90%,27225.00,合计,-,-,-,140235.59,方案一：土,地,地容积率调,整,整为,1.0,开发排期,销售情况,序号,项目,取值标准,总成本,(,万元,),经营面积单方成本,(,元,/M,2,),所占比例,一,土地成本,57856,2336,46.2%,二,前期工程,770,31,0.6%,三,建安工程造价,31505,1272,25.1%,四,基础设施建设费,13624,550,10.9%,五,建设期其他费用,2378,96,1.9%,六,不可预见费,3%,1448,58,1.2%,七,财务费用,7266,293,八,营销推广费用,2%,2805,113,2.2%,九,税费,7713,311,6.2%,十,总投资,125364,5062,100%,十一,销售收入,140236,十三,税前利润,14872,600,十四,所得税,3718,十五,净利润,11154,450,十六,投资税前收益率,11.86%,十七,投资净收益率,8.90%,十八,销售税前收益率,10.60%,十九,销售净收益率,7.95%,方案一：土,地,地容积率调,整,整为,1.0,总投资为,12.54,亿元,折合成单方,成,成本为,5062,元,/,平米,投资净收益,率,率为,8.9%,销售净收益,率,率为,7.95%,方案二：土,地,地容积率调,整,整为,1.5,项目全部规,划,划为多层住,宅,宅,+,小高层住宅,+,高层,住,住宅,+,底层,商,商业,+,商业,街,街形,式,式,小学,会展中心,法院,校园路,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,幼儿园,商业,街,街,售楼,处,处,规划,建,建议,：,E,地块,东,东侧,突,突破,建,建筑,限,限高,至,至,6080,米，,并,并预,留,留公,寓,寓位,置,置；,地块,内,内其,余,余位,置,置均,规,规划,为,为多,层,层,+,高层,住,住宅,沿会,展,展中,心,心地,块,块西,侧,侧及,北,北侧,、,、,E,地块,东,东侧,规,规划,商,商业,街,街，,并,并在,E,地块,东,东北,角,角设,置,置项,目,目售,楼,楼处,。,。,较方,案,案一,产,产品,形,形态,丰,丰富,，,，可,满,满足,全,全部,客,客户,需,需求,，,，社,区,区舒,适,适度,较,较高,，,，易,体,体现,社,社区,品,品质,，,，可,以,以与,周,周边,大,大盘,形,形成,差,差异,化,化竞,争,争！,基础数据,总用地面积,512.12,折合万平米,34.13,总建设用地面积（万平米）,24.77,容积率,1.500,地上总建筑面积（万平米）,37.15,地下总建筑面积（万平米）,3.71,总建筑面积,40.86,绿化率,35.0%,绿化面积（万平米）,11.95,幼儿园占地,0.60,预计总户数,4174,各物业类型比例,分产品,建筑面积（万平米）,比例,多层,17.07,46%,高层,17.07,46%,商业,3.00,8%,地上建筑面积,37.15,100%,车库（个）,826,方案,二,二：,土,土地,容,容积,率,率调,整,整为,1.5,包头项目,1.5,序号,2010,2011,2012,2013,2014,2015,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,1,前期,建设期,销售期,销售情况,销售产品,销售面积（万平方米）,销售单价（元,/,平方米）,销售率,销售额（万元）,多层,17.07,5201,100%,88805.61,高层,17.07,4503,100%,76887.46,商业,3.00,10000,90%,27000.00,车库（个）,826,5.03,80%,3318.68,合计,-,-,-,196011.756,方案,二,二：,土,土地,容,容积,率,率调,整,整为,1.5,开发,排,排期,销售,情,情况,序号,项目,总成本,(,万元,),经营面积单方成本,(,元,/M,2,),所占比例,一,土地成本,57856,1557,34.7%,二,前期工程,1186,32,0.7%,三,建安工程及配套,59386,1599,35.6%,四,基础设施建设费,18237,491,10.9%,五,建设期其他费用,4079,110,2.4%,六,税费,10781,290,6.5%,七,财务费用,8706,234,5.2%,八,销售推广费用,3920,106,2.4%,九,不可预见费,2487,67,1.5%,十,总投资,166637,4486,100%,十一,销售收入,196012,十三,税前利润,29375,791,十四,所得税,7344,十五,净利润,22031,593,十六,投资税前收益率,17.63%,十七,投资净收益率,13.22%,十八,销售税前收益率,14.99%,十九,销售净收益率,11.24%,总投,资,资为,16.66,亿元,折合,成,成单,方,方成,本,本为,4486,元,/,平米,投资,净,净收,益,益率,为,为,13.22%,销售,净,净收,益,益率,为,为,11.24%,方案,二,二：,土,土地,容,容积,率,率调,整,整为,1.5,方案,三,三：,土,土地,容,容积,率,率调,整,整为,2.0,项目,全,全部,规,规划,为,为多,层,层住,宅,宅,+,小高,层,层住,宅,宅,+,高层,住,住宅,+,底层,商,商业,+,商业,街,街形,式,式,小学,会展中心,法院,校园路,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,幼儿园,商业,街,街,售楼,处,处,规划,建,建议,：,E,地块,东,东侧,突,突破,建,建筑,限,限高,至,至,6080,米，,并,并预,留,留公,寓,寓位,置,置；,地块,内,内其,余,余位,置,置均,规,规划,为,为多,层,层,+,小高,层,层,+,高层,住,住宅,沿会,展,展中,心,心地,块,块西,侧,侧及,北,北侧,、,、,E,地块,东,东侧,规,规划,商,商业,街,街，,并,并在,E,地块,东,东北,角,角设,置,置项,目,目售,楼,楼处,。,。,几种,方,方案,中,中产,品,品形,态,态最,为,为丰,富,富丰,富,富，,但,但社,区,区舒,适,适度,有,有所,下,下降,。,。,基础数据,总用地面积（亩）,512.12,折合（万平米）,34.13,总建设用地面积（万平米）,24.77,容积率,2.0,地上总建筑面积（万平米）,49.53,地下总建筑面积（万平米）,4.95,总建筑面积（万平米）,54.49,绿化率,35.0%,绿化面积（万平米）,11.95,幼儿园建设占地,0.60,预计总户数,5565,各物业类型比例,分产品,建筑面积（万平米）,比例,多层,4.95,10.00%,小高层,17.34,35.00%,高层,24.24,48.94%,商业,3,6.06%,地上建筑面积,49.53,100%,地下车库,1101,方案,三,三：,土,土地,容,容积,率,率调,整,整为,2.0,包头项目,2.0,序号,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,1,前期,建设期,销售期,销售情况,销售产品,销售面积（万平方米）,销售单价（元,/,平方米）,销售率,销售额（万元）,多层,4.95,5198,100%,25747.04,小高层,17.34,4826,100%,83665.49,高层,24.24,4498,100%,109044.66,商业,3.00,9967,90%,26910.00,地下车库（个）,1101,5,80%,4424.91,合计,-,-,-,249792,方案,三,三：,土,土地,容,容积,率,率调,整,整为,2.0,开发,排,排期,销售,情,情况,序号,项目,总成本,(,万元,),经营面积单方成本,(,元,/M,2,),所占比例,一,土地成本,57856,1168,27.1%,二,前期工程,1690,34,0.8%,三,建安工程及配套,94161,1901,44.0%,四,基础设施建设费,22850,461,10.7%,五,建设期其他费用,6135,124,2.9%,六,不可预见费,3745,76,1.8%,七,财务费用,8604,174,4.0%,八,营销推广费用,4996,101,2.3%,九,税费,13739,277,6.4%,十,总投资,213777,4316,100%,十一,销售收入,249792,十三,税前利润,36015,727,所得税,9004,十四,净利润,27012,545,十五,投资税前收益率,16.85%,十六,投资净收益率,12.64%,十七,销售税前收益率,14.42%,十八,销售净收益率,10.81%,方案,三,三：,土,土地,容,容积,率,率调,整,整为,2.0,总投,资,资为,21.38,亿元,折合,成,成单,方,方成,本,本为,4316,元,/,平米,投资,净,净收,益,益率,为,为,12.64%,销售,净,净收,益,益率,为,为,10.81%,方案四：土,地,地容积率调,整,整为,2.5,项目全部规,划,划为高层住,宅,宅,+,底层商业,+,商业街形式,小学,会展中心,法院,校园路,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,幼儿园,商业街,售楼处,规划建议,：,E,地块东侧突,破,破建筑限高,至,至,6080,米，并预留,公,公寓位置；,地块内其余,位,位置均规划,为,为高层,+,小高层住宅,沿会展中心,地,地块西侧及,北,北侧、,E,地块东侧规,划,划商业街，,并,并在,E,地块东北角,设,设置项目售,楼,楼处。,产品形态包,含,含小高层与,高,高层，社区,舒,舒适度较低,，,，与周边大,盘,盘产品形式,趋,趋同，不易,形,形成社区自,身,身特色。,基础数据,总用地面积（亩）,512.12,折合（万平米）,34.14,总建设用地面积（万平米）,24.77,折合（亩）,371.49,容积率,2.45,幼儿园占地（万平米）,0.60,地上总建筑面积（万平米）,60.65,地下总建筑面积（万平米）,9.10,总建筑面积（万平米）,69.75,绿化率,35.0%,绿化面积（万平米）,11.95,建筑密度,30%,建设占地面积,10.24,预计总户数,6814,各物业类型比例,分产品,建筑面积（万平米）,比例,小高层,13.08,21.56%,高层,44.57,73.5%,商业,3.00,5.00%,地上建筑面积,60.65,100%,地下车库（个）,2022,方案四：土,地,地容积率调,整,整为,2.5,包头项目,2.5,序号,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,1,前期,建设期,销售期,销售情况,销售产品,销售面积（万平方米）,销售单价（元,/,平方米）,销售率,销售额（万元）,小高,13.08,4829.00,100%,63145,高层,44.57,4510.50,100%,201043,商业,3.00,10511.11,90%,28380,地下车库（个）,2022,5.06,80%,8177,合计,-,-,-,300745,方案四：土,地,地容积率调,整,整为,2.5,开发排期,销售情况,序号,项目,总成本,(,万元,),经营面积单方成本,(,元,/M,2,),所占比例,一,土地成本,57856,954,22.3%,二,前期工程,2166,36,0.8%,三,建安工程及配套,127229,2098,49.1%,四,基础设施建设费,26992,445,10.4%,五,建设期其他费用,7873,130,47.6%,六,税费,16541,273,6.4%,六,不可预见费,4928,81,1.9%,七,财务费用,9641,159,3.7%,销售推广费用,6015,99,2.3%,十,总投资,259241,4275,100%,十一,销售收入,300745,十三,税前利润,41504,684,所得税,10376,十四,净利润,31128,513,十五,投资税前收益率,16.01%,十六,投资净收益率,12.01%,十七,销售税前收益率,13.80%,十八,销售净收益率,10.35%,总投资为,25.92,亿元,折合成单方,成,成本为,4275,元,/,平米,投资净收益,率,率为,12.01%,销售净收益,率,率为,10.35%,方案四：土,地,地容积率调,整,整为,2.5,四种方案对,比,比,经济指标,方案一,方案二,方案三,方案四,建筑形态,多层,多层,+,高层,多层,+,小高,+,高层,小高,+,高层,容积率,1.0,1.5,2.0,2.5,总投资,12.54,亿元,16.66,亿元,21.38,亿元,25.92,亿元,投资净收益率,8.9%,13.22%,12.64%,12.0,1,%,销售净收益率,7.95%,11.24%,10.81%,10.35%,从上图我们,可,可以看出方,案,案二既容积,率,率为,1.5,的收益率最,高,高，其次为,方,方案三容积,率,率为,2.0,的收益率；,但,但方案二较,之,之方案三产,品,品类型少，,因,因此我司建,议,议：,结合方案二,与,与方案三，,全,全新推出本,地,地块的最新,规,规划方案。,P59,整体规划建,议,议,规划所涉,及,及产品类,型,型：,1,、住宅产,品,品（,6,层多层、,9,层、,11,层、,12,层小高层,、,、,15,层,18,层、,27,层高层）,2,、公寓产,品,品（平层,、,、,LOFT,）,3,、商业步,行,行街,4,、沿街底,商,商,5,、集中商,业,业（会展中,心,心位置）,小学,法院,校园路,林荫南路,校园南路,铁 道,A,B,C,D,E,幼儿园,会展中心,规划建议,：,A,、,B,地块北侧,及,及,A,、,C,地块西侧,突,突破建筑,限,限高至,80,米；,E,地块东侧,突,突破建筑,限,限高至,6080,米，并预,留,留公寓位,置,置；,B,、,D,、,E,地块规划,多,多层及小,高,高层产品,，,，容积率,小,小于等于,1.5,；,A,、,c,地块维持,2.5,容积率不,变,变规划为,高,高层产品,；,；,B,、,D,、,E,地块内部,高,高层及小,高,高层产品,规,规划总体,量,量为,20,万平米；,沿会展中,心,心地块西,侧,侧及北侧,、,、,E,地块东侧,规,规划商业,街,街，并在,E,地块东北,角,角设置项,目,目售楼处,。,。,27,层高层,商业街,预留公寓,用,用地,售楼处,沿街底商,备用售楼,处,处选址,集中商业,P60,地块开发,次,次序,确定首期,开,开发地块,二 期,三 期,一期,法院,小学,会展中心,E,地块为除,会,会展中心,外,外，条件,最,最好地块,，,，为使项,目,目入市具,有,有竞争性,，,，将此地,块,块作为首,期,期产品开,发,发。,B,地块、,D,地块作为,二,二期产品,供,供应。,A,地块、,C,地块作为,三,三期产品,供,供应。,项目首期,产,产品肩负,任,任务：,树立项目,区,区域新标,杆,杆形象,以其优势,产,产品，快,速,速占领市,场,场,形成良好,口,口碑，在,客,客户中口,碑,碑传播,整体户型,配,配比,整体区域户型配比,产品类型,产品配比,面积范围,产品比例,（平方米）,紧凑型产品,紧凑两居、三居,70-110,16%,舒适型产品,舒适两居、三居、四居,90-130,；,140,以上,65%,创新型产品,创新两居、三居、错层复式,80-90,；,130,以上,16%,LOFT,LOFT,45-80,3%,合计,100.00%,整体居室配比,二居,三居,四居,loft,公寓,37%,55%,5%,1.50%,1.50%,整体设计,原,原则,1,、应通过,规,规划设计,，,，力求紧,凑,凑型产品,、,、舒适型,产,产品及创,新,新型产品,为,为板楼，,避,避免塔楼,住,住宅的出,现,现。,2,、公寓及,LOFT,受到面积,等,等影响可,采,采用点式,或,或塔连板,形,形式。,3,、板楼的,主,主要采光,方,方向为南,北,北正向。,4,、建筑形,态,态以多层,、,、小高层,、,、高层。,紧凑型产品户型配比,户型,二居,三居,四居,配比,37%,55%,8%,面积范围,70-90,100-120,135-145,（平米）,6%,9%,1.28%,舒适型产品户型配比,户型,二居,三居,四居,配比,35%,63%,2%,面积范围（平米）,90-100,120-130,140,以上,22.75%,40.95%,1.30%,创新型产品户型配比（错层、复式，设计有赠送面积的创新户型产品）,户型,创新二居,创新三居,错层、复式,配比,50%,35%,15%,销售面积（平米）,80-90,90-100,130,以上,8.00%,5.60%,2.40%,公寓及,LOFT,户型配比,户型,LOFT,二居公寓,配比,50%,50%,面积范围（平米）,单层,45-55,65-80,1.50%,1.50%,二居、三,居,居产品以,低,低总价原,则,则进行设,计,计。,为确保二,居,居、三居,销,销售速度,同,同步，二,、,、三居主,力,力产品间,拉,拉开总价,。,。（面积,差,差,25-35,）,紧凑型四,居,居产品（,140,左右）,为,为市场空,缺,缺，可考,虑,虑增加该,户,户型。,区域客户,多,多为福利,房,房改善性,需,需求，对,通,通透性要,求,求较高。,建,建议南北,通,通透。,户型配比,各项细分,P63,首期产品,供,供应：,6,层多层，,主,主力户型,面,面积,130-140,平米三室,两,两厅两卫,户型要点,：,：,1,、客厅及,主,主卧、次,卧,卧均朝南,2,、客厅面,宽,宽最大化,，,，不低于,4.5,米,3,、主卧独,立,立卫生间,6,层多层，,120,平米三室,两,两厅两卫,户型要点,：,：,1,、客厅及,主,主卧、次,卧,卧均朝南,2,、客厅面,宽,宽最大化,，,，不低于,4,米,3,、主卧独,立,立卫生间,P64,首期产品,供,供应,11,层小高层,，,，主力户,型,型面积,95-100,平米三室,两,两厅两卫,户型要点,：,：,1,、客厅及,主,主卧朝南,2,、客厅面,宽,宽,4,米标准,3,、主卧独,立,立卫生间,独立餐厅,客厅面宽,3.9,米,11,层小高层,，,，,90,平米两,室,室两厅,一,一卫,户型要,点,点：,1,、客厅,及,及主卧,朝,朝南,2,、客厅,面,面宽,4,米标准,3,、独立,餐,餐厅功,能,能,独立餐厅,P65,首期产,品,品供应,16,层高层,，,，主力,户,户型面,积,积,95-100,平米三,室,室两厅,一,一卫,户型要,点,点：,1,、客厅,及,及主卧,朝,朝南,2,、客厅,面,面宽,4,米标准,3,、独立,餐,餐厅,16,层小高,层,层，主,力,力户型,面,面积,85-90,平米两,室,室两厅,一,一卫,户型要,点,点：,1,、无中,间,间户设,计,计,2,、客厅,主,主卧朝,南,南,3,、客厅,面,面宽,3.7,米,中间连通,P66,目前区,域,域公寓,供,供应量,处,处于低,位,位，根,据,据我司,问,问卷调,研,研结论,，,，小户,型,型公寓,产,产品尚,有,有一定,市,市场需,求,求。,公寓产,品,品开发,原,原则：,1,、不在,先,先期产,品,品进行,供,供应，,预,预留用,地,地视机,开,开发。,2,、公寓,产,产品户,型,型以小,户,户型为,主,主，,40-60,平米。,3,、做部,分,分,loft,产品，,具,具体比,例,例视当,时,时市场,情,情况而,定,定。,4,、所有,户,户型均,提,提供精,装,装修服,务,务，配,送,送家具,家,家电，,业,业主拎,包,包入住,。,。,根据包,头,头公寓,市,市场特,点,点，确,定,定本案,公,公寓开,发,发策略,P67,预留公,寓,寓产品,位,位置,预留公,寓,寓产品,售楼处,目前包,头,头商业,中,中心区,集,集中在,钢,钢铁大,街,街沿线,，,，主要,商,商圈如,：,：包百,商,商圈、,神,神华商,圈,圈。,目前新,增,增商业,供,供应也,集,集中在,钢,钢铁大,街,街沿线,，,，如：,万,万达广,场,场、维,多,多利亚,等,等。,本案所,在,在区域,无,无成熟,商,商业，,待,待建项,目,目“时,代,代广场,”,”预计,有,有集中,商,商业供,应,应。,娜林商圈,九星商圈,神华商圈,包百商圈,万达广场,东方伟业,赛力特尔,维,多,利,商,场,现状供应,潜在供应,时代广场,钢铁大街,本案,根据包,头,头商业,市,市场特,点,点，确,定,定本案,商,商业开,发,发策略,P69,本案商,业,业考虑,规划商,业,业步行,街,街,本区域,目,目前缺,乏,乏商业,氛,氛围，,且本地,块,块并非,本,本区域,核,核心,位置，,考,考虑区,域,域成熟,后,后的,有较强,的,的客源,支,支持，,故,故先,保留做,集,集中商,业,业的可,能,能性。,商业开,发,发原则,：,：,1,、选择,部,部分沿,街,街位置,规,规划步,行,行街底,商,商。,2,、集中,商,商业规,划,划暂时,考,考虑会,展,展中心,地,地块。,若取得,此,此地块,，,，,可做集,中,中商业,考,考虑,规划商,业,业步行,街,街,规划底,商,商,要想从,大,大盘林,立,立的区,域,域市场,中,中脱颖,而,而出，,不,不能完,全,全依赖,于,于规划,与,与产品,创,创新，,同,同时在产品附,加,加值上进行,突,突破,为此我,司,司制定,的,的操盘,思,思路：,点式突,破,破,全,全面升,级,级,产品建,议,议,P71,点式突,破,破,全面升,级,级,在产品,户,户型创,新,新上实,现,现突破,！,！,在建筑,风,风格及,营,营销概,念,念上实,现,现突破,！,！,点式,突破一,点式,突破二,点式突,破,破,通过对,区,区域几,个,个直接,竞,竞争项,目,目的产,品,品户型,详,详细分,析,析，确,定,定各项,目,目、各,户,户型之,间,间的利,弊,弊。结合市,场,场中产,品,品户型,供,供应的,主,主体与,缺,缺失，,初,初步确,定,定本案,产,产品面,积,积供应,范,范围。,产品户,型,型创新,突,突破,P74,市场中,产,产品户,型,型供应,主,主体分,析,析,项目名称,一居或小两居,（平米）,经济型两居,（平米）,舒适型两居,（平米）,小三居,（平米）,经济型三居,（平米）,舒适型三居,（平米）,四居,（平米）,东亚 世纪城,61,、,77,83,、,88,104,、,110,、,116,116,120,137,、,140,177,京奥港 帝景,无,无,100,、,108,无,120,130,、,140,164,保利 拉菲,无,95,113,（复式）,100,120,137,155,紫金华府,无,89,无,无,无,128,137,、,142,首创加州郡府,无,无,108,111,无,140,160,、,225,华发 新城,无,90,无,无,120,130,180,三江 尊园,无,无,无,无,无,140,180,供应主,体,体,市场空,缺,缺,目前市,场,场供应,产,产品以,舒,舒适型,2,、,3,居，配,以,以部分,经,经济型,3,居为主,；,；缺少,1,居或小,2,居、经,济,济型,2,居及小,3,居产品,的,的供应,。,。,P75,在迎合,市,市场的,基,基础上,，,，寻求,产,产品创,新,新，初步确,定,定产品,供,供应面,积,积段：,产品类型,面积范围,（平米）,产品比例,经济型两居,80-90,10%,紧凑型三居,95-105,40%,经济型三居,120,左右,20%,舒适型三居,130-140,15%,大三居或四居,150,以上,10%,小户型公寓产品（一居）,40-60,5%,合计,100%,市场供,应,应缺失,市场主,体,体供应,客户访,谈,谈,市场调,查,查问卷,从居住,状,状况上,看,看，被,调,调查客,户,户目前,以,以老式,两,两居室,居,居多，改善居,住,住环境为当前,客,客户购,买,买的主,要,要原因,。,。,客户访,谈,谈,市场调,查,查问卷,从问卷,调,调差中,我,我们可,以,以看出,被,被调查,人,人员主,要,要想购,买,买的户,型,型为大二居,、,、小三,居,居、大,三,三