湖北黄冈市黄州区房地产市场调研报告XXXX

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-2-19,#,黄州区房地产市场调研报告,2013.11,黄州,，,四线,城市,经济水平位居湖北省中下游,报告脉络：,一,、黄州城市认知,二、黄州房地产市场,分析,三、个案分析,一、黄州城市认知,武汉城市圈第二重心区，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌,城市概况,黄冈市黄州区位于湖北省东部，武汉城市圈第二重心区，西距省会武汉,78,公里，面积,353,平方公里，人口约,38,万，是,黄冈市政治、经济、文化中心,；,城市自身的历史人文资源、教育品牌以及城市发展的良好时机，为其房地产业的发展带来了机遇,。,武汉城市圈,黄冈市,黄州区,黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，,对其他县市吸附力较强,经济发展,亿元,2012,年黄州区人均,GDP,为,5723,美元，目前房地产处于快速增长阶段，,改善需求为主,，客户对项目,品质要求较高。,2012,年黄冈各区县市经济数据一览表,排名,区县,GDP,（亿元）,人口,（万人）,人均,GDP,（美元）,城镇居民人均可支配收入（元）,1,黄州,94.18,37.72,5723,19257,2,武穴,180.38,80.14,3624,17868,3,蕲春,143.1,101.14,3032,16154,4,英山,57,40.1,2884,16146,5,团风,56.5,37.83,2680,15043,6,浠水,144.57,102.62,2671,16488,7,黄梅,132.7,101.9,2615,16508,8,红安,95.97,65.49,2562,16397,9,麻城,176.39,116.96,2429,16692,10,罗田,85.1,59.89,2288,16490,全市,1192.88,748.18,3092,16765,发展阶段,启动期,缓慢发展期,快速增长期,减缓发展期,人均,GDP,（美元）,1000,3000,3000,4000,4000,8000,8000,以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,平稳发展,以数量为主，数量与质量并重,快速发展,以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,房地产发展阶段与人均,GDP,关系国际通用衡量标准,黄州贫富差距大，普通居民收入低，不利房地产长期发展,居民生活水平,2012,年黄州区住宅均价约,4000,元,/,，城镇居民人均住房面积,51.9,，房价收入比约,11,，超,4-6,合理范围，,房价虚高；,黄州贫富差距大，普通居民月收入,2000,元左右，财富主要集中于,公务员、教师、纺织行业中高层,等，高品质项目存在一定市场机会。,元,二、三产业并举，产业结构利于房地产发展,产业结构,黄州农业产业化水平不高，工业竞争力不强，现代服务业发展相对滞后导致整体经济落后；,服务业比重虽较高，但仍以传统餐饮、住宿、商业等为主，随着房地产、物流、商贸等现代服务业的发展，未来将得到改善。,黄州区现有人口少，未来人口导入强劲,人口变化,黄冈市下设一区二市七县，由于城市发展缓慢，导致进城人口较少，,2012,年底，黄州总人口仅,37.72,万人，流动人口约,8-10,万；,随着武汉城市圈的建设加快，黄州区市中心地位的优势，将吸引黄冈市其他县市人口的流入，对房地产发展利好。,万人,单位：万人,黄州区房地产投资热度较高，房地产业发展迅速,房地产投资分析,房地产在固定投资中的比重一直处于较稳定的水平，近年来，房地产业发展迅速，城市对房地产的依赖较大。,亿元,城市提速，,武,武冈城铁通,车,车，最快,28,分钟到达武,汉,汉,交通条件,武冈城铁目,前,前已进入铺,轨,轨阶段，预,计,计,2013,年底建成通,车,车，届时武,汉,汉至黄冈将,由,由现今,70,分钟缩短至,28,分钟；,黄冈房地产,价,价值将得到,提,提升，价格,优,优势将吸引,武,武汉客户关,注,注。,武汉房价：,8700,元,/,黄冈房价：,4000,元,/,城市“东扩,北,北进、跨河,发,发展”，老城区发展,减,减速,城市发展格,局,局,黄州老城区,环,环境、交通,压,压力日益严,峻,峻，城市未,来,来将向东、,北,北发展；,黄冈城东新,区,区：,市区长河以,东,东、黄鄂高,速,速以南、江,北,北路以西和,南,南湖路以北,的,的区域，面,积,积约,63,平方公里。,其,其中世纪大,道,道以东，东,昌,昌大道以西,，,，南湖路以,北,北，,106,国道以南为,起,起步区，面,积,积约,10,平方公里；,目标：,规划用,10,年时间，精,心,心打造“一,河,河两湖”生,态,态系统，将,城,城东新区打,造,造成为布局,合,合理、功能,完,完善、环境,优,优美，集行政服务、,生,生态宜居、,新,新兴产业三位一体的,“,“鄂东明珠,、,、水岸都市,”,”。,老城区,综述,黄冈市中心，教育全国,知,知名，对黄冈其他,县,县市吸引力,足,足；,现今城市经,济,济落后，人,口,口少，贫富,差,差距大；,房地产快速,发,发展，后劲,足,足；,武汉城市圈,第,第二重心，城市提速,，,，未来人口,导,导入强劲；,城市向东、,北,北发展，老,城,城区发展减,速,速。,二、黄州房,地,地产市场分,析,析,老城区毛地价格约,110,万,/,亩左右，楼,面,面价,600,元,/,土地市场分,析,析,中环路以北,（,（,1.3,万）,117,万,/,亩；,583,元,/,中环路以南,（,（,3.4,万）,107,万,/,亩；,639,元,/,黄冈市农业,科,科学院（,5.6,万）,106,万,/,亩；,500,元,/,旧城改造,西湖一路（,3.44,万）,140,万,/,亩；,915,元,/,万景万家咀,地,地块（,9.6,万）,362,万,/,亩；,2174,元,/,黄冈地王,东坡小学旁,、,、文峰路与,遗,遗爱湖公园,绿,绿篱笆之间,（,（,6.8,万）,118,万,/,亩；,1184,元,/,赤壁二路与,东,东门路交界,处,处西北角（,2.4,万）,156,万,/,亩；,780,元,/,新港大道以,东,东（,2.4,万）,146,万,/,亩；,570,元,/,目前黄冈出,让,让土地多为毛地，地价不包,含,含拆迁补偿,，,，且多为小宗地块；,老城区：,110,万,/,亩，楼面价,600,元,/,；,遗爱湖：,近期成交地,王,王万景万家,咀,咀地块,362,万,/,亩，楼面价,2200,元,/,；,开发区：,150,万,/,亩，楼面价,600-800,元,/,。,遗爱湖价值,最,最高，城东,新,新区、开发,区,区次之，老,城,城区房价最,低,低,住宅市场分,析,析,老城区,3800-4300,元,/,市中心，环,境,境、交通条,件,件差,区域内项目,体,体量均在,10,万左右，,且,且目前多为,尾,尾盘，品质,较,较差,遗爱湖板块,4800-5200,元,/,城东新区、,开,开发区板块,4400-5000,元,/,遗爱湖自然,资,资源好，距,市,市中心仅,10,分钟车程，,价,价值最高,区域，以,10,万小体量,项,项目为主，,品,品质较高,黄州未来城,市,市发展重点,，,，基础配套,不,不断完善中,，,，目前区域,内,内有黄冈中,学,学、黄冈师,范,范学院、鄂,东,东学院等学,校,校，新开发,项,项目体量在,20,万以上,黄州目前在,售,售项目约,31,个，布局较,分,分散，多为,小,小体量项目,，,，多项目目,前,前处于尾盘,阶,阶段,项目分布,项目名称,总套数,可售套数,升华,翡翠,一品,3007,1968,金家,上城,1648,495,明珠广场,757,465,江山如画,736,399,东湖国际城,735,374,龙城华府,914,372,清华花园,404,284,嘉豪,公园世家,824,201,黄冈摩尔城,774,170,瑞丰世家小区,578,169,君城紫金城,803,142,艳阳,御澜岸,632,141,金泰国际广场,224,122,瑞天新城,699,104,西湖上城,459,70,晟景嘉园,212,62,东方京城,344,50,领秀西湖,66,47,天顺,盛世家园,224,43,天瑞公馆,245,36,黄州,宇济,1,号,2411,35,江岸名都,674,29,聆湖春天,414,26,书香茗苑小区,240,26,东方名都,490,25,宏康畔山林语,170,24,文峰宝邸,1498,17,中江金域蓝湾,356,15,保利壹号公馆,896,13,鸿发,.,东门华府,324,4,景江国际,258,2,尾盘项目,房价稳步上,升,升，竞争环,境,境宽松，市,场,场前景广阔,住宅竞争环,境,境分析,黄州住宅年,均,均去化约,60,万，现今,存,存量,56,万，去化,周,周期约,11,个月，,竞争宽松；,区域房价上,涨,涨迅速，年,均,均价格涨幅约,17%,，现今突破,4000,元,/,，部分项,目,目已突破,5000,元,/,；,预计新地王,万,万景万家咀,地,地块的入市,将,将再度推高,区,区域房价。,住宅成交户,型,型分析,100-120,超五成，市,场,场首改主导,黄州区,2012,年各面积段,成,成交来看：,100-120,超五成，,90-100,及,120-144,各占两成,，,，市场首改,主,主导；,黄州人基本,均,均有住房，,因,因此改善居,住,住环境是其,购,购房主要目,的,的，此外，,黄,黄冈人对子,女,女教育相当,重,重视，学区,是,是其置业的,另,另一大目的,，,，投资客户,较,较少。,客户分析,黄州城区客,户,户、黄州外,出,出工作返乡,客,客户及周边,县,县市的进城,客,客户构成,黄州房地产市场的客户构成,黄州周边县,市进城客户,30%,黄州外出工作返乡客户,20%,黄州城区,客户,50%,黄州城区的常住人口,约,38,万，包括,公务员、教师、医生等大量泛公务员群体，,个体及,普通刚需,客户,黄州是湖北省的农业大市，没有大型工业作为经济支撑，大量黄州人出外打工，这部分黄州人大多愿意回乡置业,定居,黄州周边的蕲春县、溪水县、团风县、麻城市等县市的部分进城商户、公务员群体也是黄州房地产市场上的主要客户。,升华翡翠一,品,品凭借地段,、,、大盘、景,观,观样板优势,，,，摘得桂冠,，,，月均去化,50,套,住宅成交排,名,名分析,排名,项目名称,板块,套数,面积,（）,参考均价,（元,/,）,1,升华,翡翠一品,遗爱湖,500,58227.32,5200,2,金家,上城,开发区,452,34702.15,4800,3,嘉豪,公园世家,遗爱湖,426,53138.23,4500,4,龙城华府,老城区,305,30674.49,4250,5,江岸名都,遗爱湖,261,28624.39,4100,6,江山如画,老城区,240,27691.93,3900,7,鸿发,.,东门华府,老城区,228,26763.2,4300,8,三清,国际华城,老城区,223,26537.83,4000,9,明珠广场,开发区,220,16911.91,4100,10,艳阳,御澜岸,遗爱湖,192,21086.17,4800,2013,年,1-10,月黄州销售,套,套数前十排,名,名,老城区拆迁,难,难度大不可,避,避免，导致,项,项目毫无档,次,次可言,市中心,龙城华府项,目,目主入口,建筑现状,整体概况：黄州市场处,于,于房地产初级阶段；项目品质感不强且体量较小；有一定品质感,的,的楼盘在市,场,场上容易实,现,现溢价，且,能,能实现快速,销,销售；,市场年消化,量,量：,年均成交量,60,万，,个盘差异明,显,显，标杆项,目,目年消化量,在,在,5-8,万，普通,楼,楼盘年消化,量,量在,2,万以内；,价格情况：目前市场整,体,体成交均价约,为,为,4000,元,/,，最高价约,在,在,5200,元,/,；,竞争情况：,竞,竞争环境宽,松,松，存量,56,万，去化,周,周期约,11,个月；,主流产品供,需,需：主流供需面,积,积为,100-120,的三房；,客户情况：黄州城区客,户,户、黄州外,出,出工作返乡,客,客户及周边,县,县市的进城,客,客户构成。,住宅市场小,结,结,启示：市中心高,品,品质项目市,场,场前景大，同时也具备引领市,场,场的机会,目前，黄冈,市,市集中商业,网,网点除奥康,步,步行街、八,一,一路区域消,费,费环境相对,成,成熟完善以,外,外，其它区,域,域均以底层,街,街铺为主，目的性消,费,费为集中特征；,奥康步行街：,主题化商业街区,，,，业态以服,装,装为主，中低档；,黄商百货、,中,中商百货、,中,中百仓储、武,商,商量贩等百货、,超,超市，中低,档,档。,黄冈中心城,区,区商圈,目前经济开,发,发区主力店为,2013,年,9,月份开业的,瑞,瑞天广场、,黄,黄商明珠购,物,物中心，以,及,及一条学生街，以学生及,老,老师消费为,主,主，人口少,，,，消费力弱是目前,最,最主要现状；,瑞天广场、,黄,黄商明珠购,物,物中心：购物中心模式，中低,档,档业态，经,营,营状况较差；,学生街：主要以中低档学,生,生消费业态,为,为主，餐饮、网吧,等,等。,东部新城商,圈,圈,商业市场分,析,析,城市形成两,大,大商圈，中,心,心城区商圈,及,及东部新城,商,商圈，消费,水,水平与档次,较,较低,商业体量分,析,析,黄州人均商,业,业面积,1.4,/,人，,已,已饱,和,和，,但,但均,中,中低,端,端定,位,位,项目名称,商业体量,现状,定位,经营状况,奥康步行街,7.4,营业,中低端综合,较好,中商百货,2,营业,中低端综合,较好,黄商百货黄州大道,1.5,营业,中低端综合,一般,黄商八一路店,0.5,营业,中低端综合,一般,七一商场,3,改建,中高端综合,中百仓储,0.5,营业,超市,一般,摩尔城商业,2.5,营业,中低端综合,较差,武商量贩,0.5,营业,超市,一般,黄州国贸,5.5,部分营业,中低端综合,较差,保利金中环,1.5,营业,中低端综合,较差,胜利新街,2.6,在建,中低端综合,hello,新世界,0.5,在建,瑞天广场,3.5,营业,中低端综合,较差,万景东坡外滩,12,在建,中端,综合,金泰国际广场,5.5,在建,黄商明珠购物中心,1.2,营业,中低端综合,较差,东方名都商业,2,在建,升华翡翠一品,5,在建,合计,57.2,仅统,计,计大,型,型已,知,知综,合,合体,商,商业,，,，沿,街,街商,铺,铺未,统,统计,在,在内,；,；,城市,商,商业,饱,饱和,度,度模,型,型，,国,国际,标,标准,，,，人,均,均,GDP,超,3000,美元,，,，人,均,均饱,和,和商,业,业面,积,积,1.0/,人；,国,国内,标,标准,，,，人,均,均饱,和,和商,业,业面,积,积,1.3-1.4/,人；,按常,住,住人,口,口,38,万人,计,计算,，,，黄,州,州黄,州,州人,均,均,1.5,/,人，,已,已饱,和,和，,但,但中高,端,端是,市,市场,空,空白,。,。,胜利,街,街,东门,街,街,八一,路,路,工贸,家,家电,黄商,购,购物,中,中心,华联,商,商贸,苏宁,电,电器,奥康,兴,兴汇,影,影城,商城,中商,平,平价,考棚街,沿街商业,85,元,/,/,月,胜利,街,街、,东,东门,路,路,百货,及,及批,发,发市场,75,元,/,/,月,奥康步,行,行街,休闲商业,街,街,120,元,/,/,月,联乐,家,家居,广,广场,武商,量,量贩,五金,机,机电,一,一条,街,街,中心,城,城区,商,商圈,中心,城,城区,商,商业,自,自西,向,向东,发,发展,，,，与,城,城市,发,发展,方,方向,吻,吻合,；,；商,业,业层,次,次由,低,低端,的,的沿,街,街商,铺,铺向,综,综合,购,购物,中,中心,发,发展,，,，继,而,而向,特,特色,商,商业,转,转变,，,，整,体,体档,次,次不,高,高,中心城区商,圈,考棚,街,街,老商,业,业街,奥康,步,步行,街,街,七一,商,商场,零售,业,业态,：,：（,超,超市,、,、日,用,用品,、,、专,营,营店,）,）；,百,货,货,（,（,服,服,饰,饰,、,、,鞋,鞋,帽,帽,、,、,化,化,妆,妆,品,品,、,、,珠,珠,宝,宝,）,）,；,；,服,务,务（,摄,摄,影,影,、,、,美,美,容,容,理,理,发,发,、,、,旅,旅,行,行,社,社,、,、,婚,婚,庆,庆,、,、,洗,洗,衣,衣,）,）,；,；,通,讯,讯,电,电,子,子,（,（,专,专,卖,卖,店,店,、,、,营,营,业,业,厅,厅）,租,金,金最,高,高,为,为,150,元,/,平,米,米,/,月,，,，,最,最,低,低,为,为,60,元,/,平,米,米,/,月,售,价,价,：,：,一,一,层,层,3,万,/,，,，,二,二,层,层,1.5-2,万,/,商,业,业,现,现,状,状,奥,康,康,步,步,行,行,街,街,：,：,黄,黄,冈,冈,城,城,区,区,最,最,大,大,的,的,商,商,业,业,街,街,，,，,集,集,娱,娱,乐,乐,、,、,购,购,物,物,、,、,休,休,闲,闲,于,于,一,一,体,体,，,，,是,是,黄,黄,冈,冈,当,当,前,前,的,的,主,主,要,要,购,购,物,物,消,消,费,费,场,场,所,所,，,，客,流,流,量,量,大,大,，,，,停,停,车,车,位,位,少,少,奥,康,康,步,步,行,行,街,街,占,占,地,地,面,面,积,积,为,为,4.2,万,平,平,米,米,，,，,建,建,筑,筑,面,面,积,积,为,为,7.4,万,平,平,米,米,，,，,是,是,黄,黄,冈,冈,最,最,大,大,的,的,步,步,行,行,街,街,区,区,式,式,商,商,业,业,群,群项,目,目,，,，也,是,是,黄,黄,冈,冈,人,人,最,最,主,主,要,要,的,的,购,购,物,物,休,休,闲,闲,消,消,费,费娱,乐,乐,场,场,所,所（,浙,浙,江,江,开,开,发,发,商,商,，,，,从,从,招,招,了,了,大,大,量,量,商,商,家,家,，,，,保,保,证,证,了,了,商,商,业,业,街,街,的,的,运,运,营,营,）,）；,业,态,态,以,以,服,服,装,装,为,为,主,主,，,，,占,占,到,到,80%,以,上,上,，,，,以,以全,国,国,二,二,线,线品,牌,牌,，,，,本,本,土,土,品,品,牌,牌,服,服,装,装为,主,主,，,，,其,其,次,次,包,包,括,括,二,二,线,线,、,、,三,三,线,线,餐,餐,饮,饮店,，,，,卡,卡,拉,拉,OK,等,休,休,闲,闲娱,乐,乐,以,以,及,及,工,工,贸,贸家,电,电,与,与,苏,苏,宁,宁,电,电,器,器等,，,，,租,租,金,金,范,范,围,围,40-200,元,/,/,月,，,，,平,平,均,均,120,元,/,/,月,。,。,商,业,业,现,现,状,状,中,商,商,百,百,货,货,：,：,老,老,黄,黄,州,州,人,人买,服,服,饰,饰,首,首,选,选，,地,地,上,上,与,与,地,地,下,下,联,联,合,合,经,经,营,营,，,，,地,地,下,下,超,超,市,市,，,，,地,地,上,上,百,百,货,货,，,，中,低,低,端,端消,费,费,为,为,主,主,，,，,目,目,前,前,地,地,上,上,2,层,改,改,造,造,，,，,停,停,车,车,位,位,少,少,中,商,商,百,百,货,货,超,超,市,市,位,位,于,于,八,八,一,一,路,路,，,，,整,整,体,体,经,经,营,营,面,面,积,积,约,约,2,万,，,其,其,中,中,地,地,下,下一,层,层,布,布,局,局,为,为,中,中,百,百,超,超,市,市,，,，,地,地,上,上,为,为,中,中,商,商,百,百,货,货,，,，,经,经,营,营,业,业,态,态,为,为,：,：,-1F,中,百,百,超,超,市,市,：,：,生,生,鲜,鲜,蔬,蔬,菜,菜,水,水,果,果,、,、,肉,肉,类,类,、,、五,金,金,；,；,1F,：,名,名,表,表,、,、,化,化,妆,妆,品,品,、,、,金,金,银,银,首,首,饰,饰,、,、,鞋,鞋,子,子,、,、电,器,器,；,；,2F,：,名,名,品,品,女,女,装,装,、,、,男,男,装,装,、,、,体,体,育,育服,装,装,；,；,节,假,假,日,日,客,客,流,流,量,量,较,较,大,大,。,。,商,业,业,现,现,状,状,黄,冈,冈,购,购,物,物,中,中,心,心,：,：,黄,黄,州,州,人,人逛,超,超,市,市,首,首,选,选，,超,超,市,市,，,，,服,服,装,装,为,为,主,主,，,，,休,休,闲,闲,娱,娱,乐,乐,为,为,辅,辅,，,，,中,中,低,低,端,端,定,定,位,位,，,，,节,节,假,假,日,日超,市,市,人,人,流,流,量,量,大,大,，,，,其,其,他,他,较,较,冷,冷,清,清,，,，,停,停,车,车,位,位,少,少,楼层,业种,层高,/,进深,租金及经营状况,1F,工商银行、超市、皮具、鞋子、女包、金银首饰,层高：,4M,进深：,28M,120-150,元,/,2F,床上针织用品、男女精品装、羊毛衫,层高：,3M,进深：,38M,60-80,元,/,3F,游戏机室、家私、小家电,层高：,3M,进深：,38M,2030,元,/,商,业,业,现,现,状,状,七,一,一,商,商,场,场,：,：,黄,黄,州,州,人,人,买,买,家,家,电,电首,选,选，,集,集,超,超,市,市,、,、,百,百,货,货,、,、,服,服,饰,饰,、,、,针,针,纺,纺,、,、,电,电,器,器,等,等,，,，目,前,前,正,正,在,在,改,改,造,造,升,升,级,级，,中,中,高,高,端,端,定,定,位,位,，,，,将,将,打,打,破,破,黄,黄,州,州,中,中,低,低,端,端,商,商,业,业,格,格,局,局,东,部,部,新,新,城,城,商,商,圈,圈,现,有,有,商,商,业,业,有,有,瑞,瑞,天,天,广,广,场,场,、,、,黄,黄,商,商,明,明,珠,珠,购,购,物,物,中,中,心,心,及,及,学,学,生,生,街,街,，,，,主,主,要,要,以,以,服,服,务,务,区,区,域,域,学,学,生,生,群,群,体,体,，,，,以,以中低端服务休,闲,闲业态,为,为主,瑞天,广,广场,黄商,明,明珠购,物,物中心,瑞天广,场,场、黄,商,商明珠,购,购物中,心,心（刚营业,，,，经营,状,状况差），售,价,价一层,2,万,/,，二,层,层,1,万,/,；,学生街,南,南北两,边,边分布,着,着,200,余间商,铺,铺，经,营,营业态,以,以网吧,，,，旅馆,、,、快餐,厅,厅，,KTV,，服装,店,店，超,市,市为主,，,，经营状,况,况好。,商业业,态,态以低,端,端服务,休,休闲类,为,为主,主要面,对,对学生,与,与教师,人,人群；,餐饮、,短,短期住,宿,宿与休,闲,闲娱乐,业,业态为,主,主要需,求,求。,主要消,费,费人群,以,以学生,为,为主,瑞天广,场,场,学生街,黄商明,珠,珠购物,中,中心,学生街,月租金,：,：,35-50,元,/,月租金,：,：,25-40,元,/,月租金,：,：,30-50,元,/,商业现,状,状,餐饮为,主,主，档,次,次与消,费,费力低,，,，租金,约,约,30-50,元,/,月，,较,较中心,城,城区差,距,距在,2,倍以上,商业市,场,场小结,黄州商,业,业发展,处,处于初,级,级阶段,，,，整体档,次,次不高,，,，已饱,和,和，且,购,购物环,境,境差；,近年来,，,，城市,中,中高端,消,消费逐,渐,渐增多,，,，目前,均,均选择,去,去武汉,等,等城市；,黄州商,业,业自西,向,向东发,展,展，与,城,城市发,展,展方向,吻,吻合；,商,商业层,次,次由低,端,端的沿,街,街商铺,向,向综合,购,购物中,心,心发展,，,，继而,向,向特色,商,商业转,变,变；,经营现,状,状：奥,康,康步行,街,街、中,商,商百货,、,、黄商,超,超市、,学,学生街,生,生意较,好,好，其,他,他一般,；,；,售价：,市,市中心,成,成熟商,圈,圈一层,约,约,3,万元，,二,二层,1.5-2,万,/,；城东,新,新城，,一,一层约,2,万元，,二,二层,1,万,/,；,租金水,平,平：市,中,中心成,熟,熟商圈,60-150,元,/,月，,东,东部新,城,城,30-50,元,/,月。,启示：中高,端,端综合,体,体商业,担,担负打,造,造黄州,城,城市形,象,象的使,命,命，同,时,时具备,突,突破现,有,有商业,发,发展水,平,平的机,会,会,三、个,案,案分析,升华翡,翠,翠一品,典型个,案,案,升华翡,翠,翠一品,临湖、,价,价格最,高,高、热,销,销，,45,万黄,州,州第一,大,大盘,规模,45.69,万，占地,19.5,万,地价,94,万,/,亩,产品形式,商业、别墅、洋房、小高层，高层,均价,住宅,5200,元,/,销售状况,2012.9.23,开盘，共去化,1040,套,产品特色,第一湖景资源，半岛型深入遗爱湖，产品线丰富,客户特征,别墅：政府官员、黄冈成功企业家为主,高层、洋房：黄州泛公务员、周边县市改善为主,项目地,段,段好，,三,三面临,湖,湖，景,观,观资源,优,优越；,大盘气,势,势，产,品,品线丰,富,富，别,墅,墅、洋,房,房、小,高,高层、,高,高层，,新,新古典,风,风格；,配套全,，,，东门,学,学校，,区,区一中,，,，东坡,小,小学,(,市实验,二,二小,),，外国,语,语学校,，,，教育,氛,氛围浓,厚,厚；,2012,年,9,月入市,，,，共去,化,化,1040,套；,目前价,格,格黄州,最,最高，,现,现今均,价,价,5200,元,/,；,客户以,黄,黄州中,高,高端改,善,善为主,。,。,建筑类型,户型,面积,供应套数,供应比例,去化套数,去化率,高层,1-2-1,60,174,15%,85,49%,2-2-1,87,118,10%,167,142%,2-2-1,90-100,75,6%,75,100%,2-2-1,100-110,51,4%,50,98%,2-2-2,110-120,284,24%,278,98%,3-2-2,120-130,135,12%,129,96%,3-2-2,130-140,243,21%,180,74%,4-2-2,160,34,3%,34,100%,跃层,170-300,34,3%,29,85%,别墅,300m,2,13,1%,13,100%,合计,1161,100%,1040,90%,典型个,案,案,升华翡,翠,翠一品,改善为,供,供销主,力,力，符,合,合项目,定,定位，,别,别墅稀,缺,缺，提,升,升项目,档,档次,典型个,案,案,升华翡,翠,翠一品,户型注,重,重舒适,性,性，赠,送,送空间,小,小，附,加,加值不,高,高,2-2-2118,3-2-2132,4-2-2159,户型方,正,正，全,明,明，舒,适,适性较,好,好；,通过飘,窗,窗、阳,台,台赠送,空,空间，,创,创新不,够,够，附,加,加值不,高,高。,典型个,案,案,升华翡,翠,翠一品,售楼处,档,档次感,强,强，黄,州,州体验,营,营销先,驱,驱，广,告,告大气,典型个,案,案,保利壹,号,号公馆,品企，,黄,黄州首,个,个高品,质,质项目,，,，,15,个月清,盘,盘,规模,占地,3.3,万，,8.3,万（住宅,6.8,万，商业,1.5,万）,产品形式,商业、小高层、高层,均价,住宅,4200,元,/,销售状况,2011.8,月首次入市，,2012,年底清盘,产品特色,市中心、品企、商业街,客户特征,市区改善、外出工作返乡置业及周边县市客户为主,项目位,于,于市中,心,心核心,位,位置，,周,周边配,套,套全；,品企，,受,受黄州,追,追捧，,项,项目在,武,武汉市,区,区设有,接,接待点,；,；,2011,年,8,月入市,，,，,2012,年底清,盘,盘；,商业销,售,售较好,，,，但招,商,商不力,，,，后期,运,运营差,，,，现今,入,入住率,不,不足,40%,；,客户以,黄,黄州、,周,周边县,市,市中高,端,端改善,为,为主。,保利壹,号,号公馆,户型,面积,供应套数,供应比例,去化套数,去化率,2-2-1,71,89,16%,88,99%,2-2-1,85,89,16%,85,96%,2-2-1+,空,100-106,78,14%,75,96%,2-2-2+,空,116-122,102,18%,100,98%,3-2-2+,空,128-145,170,30%,168,99%,3-2-3+,空,170,29,5%,28,97%,合计,557,100%,544,98%,刚需、,改,改善为,主,主，首,次,次将空,中,中花园,设,设计引,入,入黄州,，,，赠送,空,空间大,2-2-2+,空,116,典型个,案,案,保利壹,号,号公馆,空中花,园,园,3-2-2+,空,132,3-2-2+,空,145,空中花,园,园,空中花,园,园,典型个,案,案,保利壹,号,号公馆,2011,年,8,月首次,开,开盘，,3,小时销,售,售,270,套，印,证,证了黄,冈,冈人对,品,品质的,追,追求,绿化缩,水,水、车,位,位不足,等,等因素,引,引起交,付,付纠纷,，,，商业,招,招商力,度,度不够,，,，导致,目,目前商,铺,铺空置,率,率高达,60%,以上,典型个,案,案,保利壹,号,号公馆,规划,现状,典型个,案,案,黄冈国,贸,贸,5.5,万方集,购,购物、,休,休闲、,娱,娱乐、,餐,餐饮等,功,功能，,涵,涵盖卖,场,场、淘,宝,宝格子,铺,铺、特,色,色餐饮,、,、美食,不,不夜街,、,、休闲,娱,娱乐等,业,业态的,黄,黄冈首,席,席一站,式,式情景,购,购物中,心,心,规模,5.5,万,产品形式,分割成,15,小铺销售，控制总价,均价,1,楼,3,万元,/,，,2,楼,2,万元,/,销售状况,10,月底开盘，共,500,套，目前已认筹,300,组客户,产品特色,60%,自持，,40%,出售,客户特征,市区投资,项目此,前,前案名,为,为紫金,广,广场，,因,因招商,不,不力，,3,度更换,招,招商团,队,队，现,更,更名为,黄,黄冈国,贸,贸，预,计,计,2014,年元旦,开,开业，,目,目前招商完,成,成,50%,；,项目实,行,行,10,年包租,模,模式，前,3,年每年,8%,投资回,报,报，后,7,年客户,与,与开发,商,商按,7:3,租金分,成,成，（,第,第,1,年从房,款,款中扣,除,除，后,9,年每年,返,返），,5,年后可,申,申请原,价,价回购,；,；,招商政,策,策：租金,2-4,元,/,/,天，,2,年起租,，,，第一,年,年免租,金,金。,黄冈国,贸,贸,黄冈国,贸,贸,典型个,案,案,黄冈国,贸,贸,一层，,二,二层部,分,分销售,，,，三层,自,自持，,统,统一运,营,营管理,主力店,：,：,大地影,院,院、中,百,百仓储,、,、欢乐,迪,迪、必,胜,胜客、,麦,麦当劳,、,、中国,移,移动、,工,工贸家,电,电、黄,记,记煌餐,饮,饮、老,庙,庙黄金,、,、屈臣,氏,氏、,DQ,、塞尔,之,之城等,。,。,1F,：,服饰、,化,化妆品,、,、珠宝,等,等,2F,：,品牌服,饰,饰、特,色,色餐饮,3F,：,美食街,综述,高品质,住,住宅接受度,高,高，但,现,现今供,应,应少，,容,容易实,现,现“量价,两,两全”；,户型创,新,新空间,较,较大；,黄州投,资,资渠道,少,少，小面积,、,、低总,价,价商铺,受,受追捧（,30,万元左,右,右）；,同质化,、,、低端,、,、趋饱,和,和的黄,州,州现今,商,商业现,状,状，导,致,致招商较,困,困难，直接,影,影响商,铺,铺销售,及,及后期,运,运营。,正文完,！,！,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、雨中,黄,黄叶树,，,，灯下,白,白头人,。,。23:31:1323:31:1323:31,1/5/202311:31:13PM,11,、以我独沈,久,久，愧君相,见,见频。1月-2323:31:1323:31,Jan-2305-Jan-23,12,、故人江,海,海别，几,度,度隔山川,。,。23:31:1323:31:1323:31,Thursday, January 5,2023,13,、,乍,乍,见,见,翻,翻,疑,疑,梦,梦,，,，,相,相,悲,悲,各,各,问,问,年,年,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-2323:31:1323:31:13,January5,2023,14,、他乡,生,生白发,，,，旧国,见,见青山,。,。05,一,一月202311:31:13,下,下午23:31:131月-23,15,、比,不,不了,得,得就,不,不比,，,，得,不,不到,的,的就,不,不要,。,。一月2311:31,下,下午1月-2323:31,January5,2023,16,、行,动,动出,成,成果,，,，工,作,作出,财,财富,。,。2023/1/523:31:1323:31:13,05January2023,17,、做前，,能,能够环视,四,四周；做,时,时，你只,能,能或者最,好,好沿着以,脚,脚为起点,的,的射线向,前,前。11:31:13,下,下午11:31 下午23:31:131月-23,9,、没有失,败,败，只有,暂,暂时停止,成,成功！。1月-231月-23,Thursday, January 5,2023,10,、很多,事,事情努,力,力了未,必,必有结,果,果，但,是,是不努,力,力却什,么,么改变,也,也没有,。,。23:31:1323:31:1323:31,1/5/202311:31:13PM,11,、成功就是,日,日复一日那,一,一点点小小,努,努力的积累,。,。1月-2323:31:1323:31,Jan-2305-Jan-23,12,、,世,世,间,间,成,成,事,事,，,，,不,不,求,求,其,其,绝,绝,对,对,圆,圆,满,满,，,，,留,留,一,一,份,份,不,不,足,足,，,，,可,可,得,得,无,无,限,限,完,完,美,美,。,。,。,。23:31:1323:31:1323:31,Thursday,January5,2023,13,、不,知,知香,积,积寺,，,，数,里,里入,云,云峰,。,。1月-231月-2323:31:1323:31:13,January5,2023,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。05 一,月,月 202311:31:13,下,下午23:31:131月-23,15,、楚塞三湘,接,接，荆门九,派,派通。一月 2311:31,下,下午1月-2323:31,January 5,2023,16,、少年十,五,五二十时,，,，步行夺,得,得胡马骑,。,。2023/1/523:31:1323:31:13,05 January 2023,17,、,空,空,山,山,新,新,雨,雨,后,后,，,，,天,天,气,气,晚,晚,来,来,秋,秋,。,。,。,。11:31:13,下,下,午,午11:31,下,下,午,午23:31:131,月,月-23,9,、杨柳,散,散和风,，,，青山,澹,澹吾虑,。,。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、阅读一,切,切好书如,同,同和过去,最,最杰出的,人,人谈话。23:31:1323:31:1323:31,1/5/202311:31:13 PM,11,、,越,越,是,是,没,没,有,有,本,本,领,领,的,的,就,就,越,越,加,加,自,自,命,命,不,不,凡,凡,。,。1,月,月-2323:31:1323:31,Jan-2305-Jan-23,12,、越是无能,的,的人，越喜,欢,欢挑剔别人,的,的错儿。23:31:1323:31:1323:31,Thursday,January 5,2023,13,、,知,知,人,人,者,者,智,智,，,，,自,自,知,知,者,者,明,明,。,。,胜,胜,人,人,者,者,有,有,力,力,，,，,自,自,胜,胜,者,者,强,强,。,。1,月,月-231,月,月-2323:31:1323:31:13,January5,2023,14,、意志,坚,坚强的,人,人能把,世,世界放,在,在手中,像,像泥块,一,一样任,意,意揉捏,。,。05,一,一月202311:31:13,下,下午23:31:131月-23,15,、最具挑战,性,性的挑战莫,过,过于提升自,我,我。一月 2311:31,下,下午1月-2323:31,January 5,2023,16,、业余生,活,活要有意,义,义，不要,越,越轨。2023/1/523:31:1323:31:13,05 January 2023,17,、一个人,即,即使已登,上,上顶峰，,也,也仍要自,强,强不息。11:31:13,下,下午11:31 下午23:31:131月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢您的,下,下载观看,专家告诉,