6欧洲评估准则对我国抵押估价的启示-杜建国

欧洲评估准则对我国抵押估价的启示,杜建国,二一年五月,目录,Contents,国际评估体系对抵押价值的界定,二,抵押贷款价值研究应成为我国抵押估价的新方向,四,欧洲评估指南关于抵押估价的准则,3,一,我国现阶段的抵押价值评估,3,三,案例解析,五,一、国际评估体系对抵押价值的界定,抵押价值的国际两大体系,1,、以美国为代表的市场价值体系,2,、以德国为代表的抵押贷款价值体系,1,、以美国为代表的市场价值体系,目前,国际评估准则,、,美国评估准则,、,RICS,估价标准,等对资产的评估、包括抵押资产的评估所采用的价值类型通常情况下都是市场价值。,所谓市场价值，是自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。,市场价值是指在假定资产可以在市场上公开出售、市场情况允许有序出售、根据资产的属性有一定时间进行销售谈判的条件下，由自愿的卖者和就近的买者之间订立个人合同，在评估当天土地及房屋售出可达到的价格。,欧洲评估准则中对市场价值的定义,在欧洲市场上已得到认同和应用，并且纳入了,欧洲评估准则,。,抵押贷款价值，是指考虑到资产的长期持续性、正常的和当地的市场条件、资产当前的用途和可能的替代用途等因素，通过对该资产的未来可出售性进行谨慎地评价，从而决定的资产价值。在估算抵押贷款价值时不应考虑投机性因素。,2,、以德国为代表的抵押贷款价值体系,抵押贷款价值是指评估者全面考虑资产长期维护情况、一般的和当地的市场行情、资产的当前用途和其它可能的用途等，通过谨慎地评价资产未来的市场销路，从而决定的资产价值。在评价抵押贷款价值时不应考虑投机因素。抵押贷款价值评估应该有透明和清楚的文件材料。,欧洲评估准则中对抵押贷款价值的定义,德国,抵押贷款价值评估条例,中的定义,抵押贷款价值，是指房地产的市场价值，这种市场价值是根据经验得出的，而且既不依赖于权威的房地产交易市场上的临时价格，也不依赖于由于经济景气状况而导致的价格浮动现象，同时该价值也不受整个抵押贷款期间有可能产生的投机因素的影响。抵押贷款价值是预先估计到的在拍卖时能够达到的价格。,在进行房地产抵押贷款估价时，应考虑评估对象长期、持久的特点，当地房地产交易市场的惯例，以及在当时情况下被评估房地产其他可能的用途，将房地产未来的可变现性作为评估的基础。,美国次贷危机带来的思考,滥用市场价值将导致抵押贷款的风险,交易价格不能完全代表市场价值,市场价值可能成为抵押价值高估的帮凶,二、欧洲评估指南关于抵押价值的准则,市场价值的使用,评估者应将市场价值的概念的使用理解为代表着根据国际标准在某一个时间点对价值的现货市场评价。作为风险评价过程的一部分，根据具体情况，还应对下述项目进行准备：,强迫出售价值,其它用途价值,未来价值预测,这些内容中应包括明确的假定因素，同时考虑估价者责任的合理限制。,抵押贷款价值的应用,在选择采用抵押贷款价值的欧盟成员国，目前正在使用，而且将来也将使用抵押贷款价值的概念。在施行长期贷款计划的成员国，这显得尤其有意义。这是信贷机构管理风险的一种风险价值进路，并与银行监管问题相关联。,抵押贷款价值不适合于确定未完成的住宅区项目或废弃资产在某一特定时间的价值。为了与之前的,TEGoVA,指南相一致，指令要求评估者同时报告抵押贷款价值和市场价值。,抵押贷款价值与市场价值的对比,在很多方面，抵押贷款价值都与市场价值的定义非常接近，但特别地，它引入了一种可以称之为对市场趋势、租金和收益进行“微调”的理念。抵押贷款价值的可持续性要求针对以下因素进行调整：,资产的实际租金收入,市值或折价率,资产管理费用,抵押贷款价值的三个显著特征：,1,、安全性,2,、保守性,3,、持续性,1,、安全性,抵押贷款价值以安全性为首要目标，这一特性是针对风险而言的。国际评估准则在定义说明中也强调指出不动产抵押贷款价值是风险评估的概念。,主要是针对不动产抵押价值评估操作而言。这一特征要求房地产估价师必须以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性为基本原则，从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）,。,2,、保守性,3,、持续性,市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。而抵押贷款是一个较长期的具有一定确定性的商业行为，抵押贷款价值需要充分考虑当前和未来市场因素变化的影响以及由此带来的风险，并对未来出售的可能性进行估计和判断。,市场价值会随着时间的变化而波动，但抵押贷款价值考虑的是不动产的稳定和持续性特征，抵押贷款价值是一个抗波动的价值，它存续于整个贷款期，并不随着估价时点的变化而变化，因此它是一个通过谨慎评价而形成的某一时段的决策价值概念。,“,抵押贷款价值与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。对于不动产抵押贷款而言抵押贷款价值占有突出的地位”。,抵押贷款价值的三个特性使得它在抵押贷款中具有更多的抗风险性。此次次贷危机对欧洲银行业打击较小，欧洲抵押贷款价值体系功不可没。,抵押贷款价值和市场价值的比较,抵押贷款价值的计算,可以预见，以折扣现金流为基础实施的评估可以满足上述原则。估价者的难题就在于保证对可持续现金流预测因素的客观评估，同时决定一个适用的折扣率。因此有必要对资料进行技术性分析，以确保估价任务及其表述的进路前后一致。,技术性分析包括如组群分析和使用如布林线等技术的趋势分析。尽管在稳定的市场中抵押贷款价值可能与市场价值难以区分，更多变的市场则要求有复杂的分析工具和清晰详细的解释。,抵押贷款价值评估的原则,1,、必须兼顾估价当日以及未来的市场销路，谨慎地确立价值。,2,、发现并剔除投机因素有助于确立价值。,3,、以一般的和当地的市场行情作为参照。,抵押贷款价值评估的原则,4,、评估者尤其需要注重资产的长期（可持续性）特征。,5,、抵押贷款价值的基础主要仍是资产的现有用途。,6,、评估者只能采用广泛公认的评估方法。,抵押贷款价值评估的原则,7,、评估者必须有能力胜任对相应的资产类型和区位的评估工作。,8,、特别建议评估者同时报告资产的市场价值，如果市场价值和抵押贷款价值存在差异，还应详细解释其理由。,9,、评估者有责任开发或获取并使用一套权威的关于趋势走向和可持续价值的当地微观经济数据库。,抵押贷款价值评估的方法,比较法、收入法和成本法,主要方法：收入法,收入法与市场价值评估的区别,1,、资产的收入流受到其可持续的净租金收入的限制。,2,、,资产经营管理的所有成本都应该从资产的年度租金价值中扣除。,收入法与市场价值评估的区别,3,、最后，资本化所使用的产出率不应以当前市场或现货市场的市场行情为基础，而应该反映对市场的长期发展趋势的现有判断。,三、我国现阶段的抵押价值评估,我国在,房地产抵押估价指导意见,中指出，,房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。,法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。,因此，我国的抵押评估价值属于市场价值体系范畴。,我国抵押贷款价值的定义,我国目前的房地产抵押价值，是市场价值在估价时点的一个减法计算，与欧洲普遍采用的抵押贷款价值理论是显著不同的，估价师对市场价值和抵押评估报告用途的理解也很单一，往往局限于在某一个时点上给出一个价值结果。,这种静态和单一的抵押估价将对银行的抵押价值变现带来隐患。,现实情况是，相对前期抵押估价结果而言，我国的抵押资产变现率普遍低下，大宗房地产的不良资产变现率通常在,30%-50%,之间，单套住宅的变现率约,50%-80%,，机器设备的资产变现率只有,10%-20%,。,国际评估准则规定，估价师必须在市场环境下设定价值，并对影响抵押不动产的当前风险和未来风险进行评估。,与国际评估准则相比，我们的,市场价值评估缺少对风险的分析和判断，不能给银行提供可量化的风险提示,。,四、抵押贷款价值研究应成为我国抵押估价的新方向,（一）我国现行抵押估价理论的成因,1,、房地产市场的长期繁荣,我国经济较长时间处于上升通道，以市场价值类型进行评估的抵押房地产，即使出现价格虚高（不论是技术层面还是道德层面上的原因），也得到了暂时性掩饰，造成了市场价值能够满足抵押贷款的暂时现象，银行业也没有真正意识到目前的抵押评估机制和价值类型标准存在的隐患。,我国房地产评估实践从建立之初就将抵押价值类型定位于市场价值，由于受国外评估理论（包括欧美国家和,国际评估准则,）的影响，房地产评估行业在国内起步较晚，最初的理论方法都是从国外借鉴而来，相关法规标准包括,房地产估价规范,、,城镇土地估价规程,、,房地产抵押估价指导意见,等都对抵押评估采用了市场价值类型；,2,、市场价值先入为主,3,、静态市场价值更容易操作,因为在当前评估环境中，由于房地产市场交易较为普遍，正常交易数据相对容易获取，市场价值的评估更为简单，而抵押贷款价值需要考虑对未来的市场销路的谨慎评价、确定并排除投机因素、考虑一般的和当地的市场行情、对资产的长期（维护）因素深思熟虑、考虑资产的当前用途和其它可替代的用途等等，对历史数据、区域经济发展状况、房地产市场趋势判断等因素考虑较多，技术难度更大。,（二）我国抵押估价目前应进行的调整,1,、从评估方法的选择入手，对不同物业的评估方法做出限制，避免因方法选取不当造成市场价值估值偏高,抵押贷款价值评估采用的评估方法也是通常使用的三大评估方法：市场法、收益法、成本法。,其中收益法以预期原理为理论基础，能够体现资产的长期持续性，成本法运用替代原则进行成本累加，能够体现资产的安全性和评估的保守性，而市场法在抵押贷款价值评估中较受限制，除了受到比较案例数量较少的影响之外，还与抵押贷款价值的非市场价值性质有关。,因此，在考虑抵押贷款价值评估的技术方法时应首选,收益法和成本法,。,1,、大型经营性物业,抵押贷款价值的评估标准是被评估房地产的收益价格，抵押贷款的评估结果不能超出房地产的收益价格。如果房地产的成本价值和比较价值都比它的收益价值低,20%,以上，则须对作为评估基础的房地产收益的持续性和资本化系数进行特别审查。,摘自沃尔夫冈、康拉德、曲卫东等,德国房地产抵押价值评估理论与实践,一书,毛收益,为评估毛收益来检测收益的持久性,超额收益,低收益,可出租的面积参数,按照不同的使用方式，分类对各种收益加以说明,在评估毛收益时对运营费用的处理,评估管理型房地产的毛收益,空置房地产的处理,房地产的经营成果取决于经营者的能力，一般情况下，只有具备相应抵押贷款对象特征的，合法经营并且有专业能力的每个经营者都可能实现的营业额和收益才可以作为评估持久租金的基础。当前经营者的杰出工作能力在评估收益价值时则不予考虑，因为潜在的第三方不具备这个能力。,低租金契约则应以低租金计算收益价值,如果契约时间很短，则可以适当采用可持续的租金水平,资本化率,德国,抵押贷款价值评估条例,规定，居住物业的资本化率不得低于,5%,，用于经营性目的的物业资本化率不得低于,6%,2,、单体或单套住宅,对于自住型无收益的居住物业，可以采用比较法，但也应考虑比较房地产的可持续实现的市场价值。并且得到的初始数值必须要减去至少,10%,的所谓安全折扣。,对于单体住宅或双体住宅，至少要有五个比较对象，使抵押贷款价值向比较价值靠拢。,3,、工业房地产,开发区内有出租市场的工业项目，可以参照大型经营性物业的评估方法,自用型工业物业则可采用成本法：土地价值,+,建筑物价值,建筑物造价的最低安全折扣是总造价的,10%,4,、土地及在建工程,土地价值,+,在建工程造价,土地价值应考虑建设用地的开发状况、未来对该建设用地的需求状况、该建设用地的建筑权,2,、各种评估方法对于抵押物各种状况的修正须保持一致,不同的评估方法均应同时考虑抵押物存在的各种权利限制或者实物瑕疵，这些限制条件包括长期租赁、格局限制、他项权利限制、变现的灵活性等等，例如长期租赁价格低于正常市场价格水平，不仅要在收益法中考虑，在市场法中也应该做相应的减值修正,。,3,、抵押估价结果要体现可持续性,由于抵押贷款价值核心是要考虑资产的长期持续性，并对资产的未来可出售性进行谨慎评估。这就要求评估师对时间的关注视角应扩展至整个贷款期间，正确评价经济发展周期的低谷与波峰，以整个贷款期间内预期可以稳定实现的销售价格为基本判别依据，并清楚地鉴别那些不具有持续性的当期市场现象，而且所有的评估参数的取值都要根据长期市场趋势来确定，而不应受任何短期因素的影响。这无疑提高了评估师的专业能力要求。,为此，,可以借鉴美国评估准则，在抵押估价报告中列示估价结果的合理展示期,。,4,、在估价报告中提供抵押物于估价时点的清算价值，供银行参考使用,清算价值是指资产在强制清算或强制变现的前提下，变现资产所能合理获得的价值。,由于不良贷款的发生可能出现于贷款存续期间的任意时点，以估价时点为基准日计算清算价值可操作性较强，在报告中同时提交给银行，也便于银行提前预估抵押物的变现受偿率,。,五、案例解析,案例,2008,年,10,月，某中央商务区,5A,级写字楼美盈中心，由业主委托国际知名,BTC,物业服务公司经营，实际租金水平为,245,元,/,月平方米。现美盈中心业主与某银行洽谈抵押贷款事宜，贷款期为十年，委托进行抵押贷款价值评估。房地产估价机构拟采用收益法估价。,案例,计算项目,市场价值测算,（,/,平方米）,抵押贷款价值测算（,/,平方米）,备注,毛租金,245,元,/,月,224,元,/,月,周边同类型物业租金水平为,32,美元,/,月平米，应剔除,BTC,公司作为国际知名物管企业的高额实际租金收益,空置率,10%,12%,调查周边同类物业空置率,10-15%,，同样应还原一般的空置率水平,年毛收益,2646,元,2365,元,折合成年租金,经营成本,1200,元,1200,元,扣除经营成本,净收益,1446,1165,每平方米的净收益水平,资本化率,6%,6.2%,根据该区域长期的市场情况分析得出,收益价值,24100,元,18790,元,二者比值为,1,：,0.78,2009,年,3,月，估价机构对抵押贷款价值进行复核，经调查美盈中心租金下降了约,8%,，为,225,元,/,月平方米，抵押价值仍在安全边际内。,银行与估价机构约定，每半年对美盈中心的抵押贷款价值进行复核。,谢谢大家！,