房地产大盘开发模式及策略思考-30PPT

,本报告严格保密,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,大盘开发,模,模式及策,略,略思考,引 言,超级大盘,的,的产业冲,动,动崛起后,，,，城市显,然,然是另一,番,番景象。,随着房地,产,产行业竞,争,争加剧、,大,大开发商,排,排他性行,为,为与开发,企,企业门槛,的,的不断提,高,高，开发,企,企业必然,逐,逐步走向,集,集中，形,成,成资本实,力,力雄厚、,市,市场掌控,能,能力强的,巨,巨无霸企,业,业，伴随,土,土地供应,郊,郊区化趋,势,势，随之,诞,诞生是巨,无,无霸大盘,。,。大盘市,场,场占有量,将,将持续上,升,升，更大,、,、更多、,更,更好、更,丰,丰富的大,盘,盘产品将,成,成为市场,主,主流,城市生命,和,和社会经,济,济的活力,，,，在于城,市,市功用的,综,综合性和,混,混合性，,而,而不是其,单,单一性,-,雅,雅各布斯,美国大,城,城市的死,与,与生,以全球的,视,视野、结,构,构分析的,思,思维分析,大,大盘开发,的,的技术问,题,题，并提,出,出观点。,大盘从上,世,世纪二十,年,年代起步,，,，经历了,现,现代主义,大,大盘、后,现,现代主义,大,大盘的发,展,展阶段，,现,现阶段已,经,经到新都,市,市主义大,盘,盘发展阶,段,段。,大盘开发,有,有郊区（,陌,陌生区）,大,大盘与城,市,市中心区,大,大盘，大,盘,盘开发模,式,式有主题,社,社区开发,模,模式、产,业,业驱动开,发,发模式、,新,新市镇开,发,发模式、,紧,紧缩城市,开,开发模式,、,、中心城,镇,镇开发模,式,式五种主,要,要开发模,式,式,大盘开发,不,不仅要重,视,视大盘物,业,业的建设,，,，更重要,的,的是要打,造,造区别于,其,其它楼盘,生,生活方式,，,，注意街,区,区建设和,公,公共空间,建,建设，建,立,立功能复,合,合的和谐,社,社区。,模块二,模块一,模块三,大盘发,展,展与发,展,展规律,国内外,成,成功大,盘,盘开发,模,模式,对大盘,开,开发的,认,认识与,启,启示,第一部,分,分：关,于,于大盘,发,发展与,大,大盘价,值,值,价值,认识,第一层,面,面：,住宅与,居,居住、,商,商业、,商,商务等,功,功能的,组,组合。,第二层,面,面：,体量（,规,规模）,与,与大盘,的,的社会,影,影响力,。,。,第三层面：,开发利润与,社,社区和谐、,生,生活方式塑,造,造、品牌提,升,升。,大盘开发不,仅,仅仅有规模,优,优势，有完,善,善学校、医,院,院、会所、,商,商业中心大,型,型配套，更,重,重要的是大,盘,盘有的巨大,的,的社会影响,力,力、能够用,带,带新的生活,方,方式与居住,方,方式。,大盘是指体,量,量大的房地,产,产开发项目,，,，通常意义,的,的大盘占地10万平米,以,以上，建筑,面,面积在30,万,万平米以上,。,。,关于大盘,传统对大盘,物,物业类型的,理,理解是住宅,物,物业；,大盘的物业,既,既包括住宅,，,，也包括商,务,务、商业体,和,和都市综合,体,体等。,传统对大盘,影,影响力的理,解,解仅仅是大,盘,盘规模；,大盘影响力,最,最重要的是,对,对社会发展,的,的影响力。,传统对大盘,价,价值的理解,表,表现为开发,利,利润；,大盘价值更,重,重要的是打,造,造新的生活,方,方式，引导,生,生活模式的,改,改变。,大盘与小盘,大盘的成功,开,开发，基于,审,审慎的发展,战,战略与定位,，,，成于合适,功,功能配比、,分,分期规划和,启,启动策略。,小盘建设,大盘,大盘注重功,能,能多元化,前期与后期,的,的协同发展,长期价值增,长,长为指导思,想,想,小盘,以单一功能,开,开发,追求短期市,场,场价值最大,单楼盘开发,短,短期市场实,现,现,大盘开发,小盘建楼，,大,大盘造城；,小盘卖房子,，,，大盘卖生,活,活、文化；,小盘赢短期,利,利润，大盘,赢,赢长期品牌,；,；,大盘开发成,功,功基本点：,发展战略与,定,定位,功能配比,分区开发规,划,划,启动与分期,计,计划。,大盘发展到,新,新都市主义,大,大盘阶段，,注,注重生态自,然,然与邻里社,区,区和谐与区,域,域可持续发,展,展，构建和,谐,谐空间,现代主义大,盘,盘,后现代主义,大,大盘,新都市主义,大,大盘,新都市主义,的基本精神,是,是,社区设计必,须,须将公共空,间,间的重要性,置,置于私人利,益,益之上,；,注重邻里关,系,系，关注人,与,与自然的和,谐,谐发展,成为新时期,大,大盘发展的,最,最强音。,大盘发展,19201960,1980目前,19601980,城市功能分,区,区,住宅是居住,的,的机器；,“公园中的,高,高楼”；,场所精神,历史、文化,与,与传统；,建筑内在品,质,质；,和谐空间,公共空间；,功能符合协,调,调；,第一阶段：,住宅楼宇开,发,发；,第二阶段：,住宅小区开,发,发；,第三阶段：,大规模住区,开,开发。,大盘在中国,我国大盘开,发,发从上世纪,九,九十年代初,起,起步，当前,大,大盘开发风,起,起云涌，高,歌,歌猛进，成,为,为房地产开,发,发的主流,据统计2007年底，,全,全国建筑面,积,积在50万,平,平方米以上,的,的在建、拟,建,建大盘项目300个以,上,上，几乎遍,布,布所有中心,城,城市；,大盘由于规,模,模优势、配,套,套相对齐全,与,与营销宣传,上,上的优势，,对,对城市的影,响,响力大大强,于,于小盘，大,盘,盘不但价格,高,高，而且相,对,对而言获得,更,更多的开发,利,利润。,哈尔滨,“大盘风”,席,席卷大地,郑州,济南,上海,南昌,深圳,重庆,西安,南宁,昆明,广州,长沙,成都,大盘开发能,否,否成功？能,否,否带来城市,发,发展、区域,增,增值？能否,为,为开发商品,牌,牌注入新活,力,力与价值值,得,得思考,盲目开发,下,下的贪大,求,求全，定,位,位随意化,、,、缺乏市,场,场及技术,支,支撑，风,险,险规避不,足,足下的盲,目,目启动导,致,致的资金,链,链断裂，,是,是国内外,大,大盘失败,的,的根源；,开发风险,评,评估与应,对,对,定位及规,划,划设计,的前瞻性,、,、科学性,，,，后期生,活,活方式打,造,造的市场,性,性与运营,科,科学化、,专,专业化是,大,大盘成功,必,必要条件,。,。,波托菲诺,总,总占地面,积,积80万,平,平方米、,建,建筑面积108万,平,平方米;,华侨城建,设,设经过20年，已,经,经成为“,旅,旅游+地,产,产”成功,开,开发模式,样,样板;,波托菲诺,纯,纯水岸四,期,期，实现,均,均价5万,元,元/以,上,上。,波托菲诺,意大利,小,小镇,华润万象,城,城,大盘反思,烂尾：开,发,发商永远,的,的痛,准确定位,、,、科学分,区,区、合理,的,的功能配,比,比、符合,市,市场需求,的,的启动策,略,略是大盘,成,成功的基,本,本保证。,违,违背大盘,开,开发规律,必,必将遭到,市,市场无情,抛,抛弃,大盘价值,创,创造由策,划,划设计与,推,推广营销,由,由于营销,标,标准化转,变,变为策划,设,设计与后,期,期运营与,生,生活方式,打,打造,定位设计,阶,阶段,地产项目,价,价值,标准化的,建,建设过程,使,使项目建,设,设对项目,附,附加价值,贡,贡献降低,；,；,营销标准,化,化使营销,对,对房地产,项,项目的附,加,加值价值,贡,贡献降低,，,，后期经,营,营成功使,项,项目增值,，,，增加项,目,目吸引力,。,。,后期经营,依,依赖项目,定,定位、规,划,划设计与,运,运营模式,的,的确定。,地产项目,价,价值,定位规划,设,设计价值,建设,标准化,大盘价值,创,创造,项目建设,阶,阶段,推广营销,阶,阶段,推广营销,附,附加价值,定位规划,设,设计价值,运营附加,价,价值,定位设计,阶,阶段,项目建设,阶,阶段,推广营销,阶,阶段,项目运营,阶,阶段,推广营销,标准化,建设,标准化,时间,时间,第二 部,分,分：国内,外,外成功大,盘,盘开发模,式,式研究,通过对国,内,内外多个,大,大盘分析,中心城镇,开,开发模式,紧缩城市,开,开发模式,综合体,开发模式,城市中心,大,大盘开发,模,模式,交通拥挤,与,与项目的,通,通达性；,项目与周,边,边建筑的,协,协调与和,谐,谐；,项目功能,与,与城市、,区,区域功能,的,的互补；,项目自身,功,功能的互,补,补、空间,共,共享与客,户,户共享。,新市镇开,发,发模式,主题社区,开,开发模式,产业驱动,开,开发模式,郊区陌生,区,区大盘开,发,发模式,老年社区,体育社区,教育社区,休闲产业,体育产业,商务商业,项目功能,配,配比与功,能,能分区，,以,以满足居,住,住的基本,生,生活需求,；,；,项目开发,驱,驱动模式,，,，吸引消,费,费群体。,开发,模,模式,紧缩,城,城市,开,开发,模,模式,主题,社,社区,模,模式,：,：通,过,过社,区,区的,特,特定,生,生活,主,主题,吸,吸引,特,特定,消,消费,人,人群,，,，提,升,升社,区,区的,影,影响,力,力，,支,支撑,项,项目,开,开发,模式,一,一：,主题,社,社区,模,模式,主题,社,社区,开,开发,模,模式,核心,驱,驱动,方,方式,：在,陌,陌生,区,区大,盘,盘开,发,发中,，,，由,于,于项,目,目的,交,交通,距,距离,以,以及,消,消费,者,者对,项,项目,区,区域,的,的心,理,理距,离,离的,影,影响,，,，消,费,费者,对,对项,目,目关,注,注不,足,足，,项,项目,对,对消,费,费者,无,无法,形,形成,冲,冲击,，,，项,目,目需,要,要有,影,影响,力,力、,有,有冲,击,击力,的,的元,素,素形,成,成对,消,消费,者,者的,吸,吸引,力,力，,社,社区,主,主题,承,承载,了,了社,区,区开,发,发中,对,对消,费,费者,形,形成,有,有效,吸,吸引,的,的作,用,用。,教育,地,地产,、,、老,年,年社,区,区地,产,产、,体,体育,地,地产,、,、文,化,化艺,术,术地,产,产等,的成,功,功开,发,发成,为,为模,式,式区,大,大盘,开,开发,的,的重,要,要驱,动,动方,式,式。,通,通过,主题,吸,吸引,消,消费,者,者的,关,关注,，通,过,过,完善,的,的社,区,区配,套,套和,良,良好,的,的社,区,区环,境,境,消除,消,消费,者,者的,心,心理,抗,抗性,。,。,绿地,：,：,2003,年,年,“,“老,街,街”,品,品牌,；,；2004年,“,“新,里,里”,品,品牌,；,；2005年,推,推出,的,的“,绿,绿地21,城,城”,位,位于,上,上海,后,后花,园,园,总,面,面积50,万,万平,方,方公,里,里的,昆,昆山,花,花桥,国,国际,商,商务,城,城一,侧,侧，,面,面积,达,达13平,方,方公,里,里万,。,。由,一,一前,度,度假,社,社区,绿,地,地国,际,际家,园,园、,二,二期,尊,尊老,社,社区,孝,贤,贤坊,、,、,商,商务,社,社区,和,和国,际,际社,区,区四,大,大可,持,持续,主,主题,板,板块,构,构成,。,。,老年,病,病科,以,以及,老,老年,病,病专,家,家门,诊,诊，,孝,孝贤,坊,坊食,堂,堂聘,请,请营,养,养师,配,配制,食,食谱,，,，智,能,能化,设,设施,，,，老,年,年文,化,化中,心,心、,老,老年,休,休闲,娱,娱乐,中,中心,与,与老,年,年运,动,动中,心,心，,中,中心,湖,湖泊,还,还设,有,有垂,钓,钓台,、,、百,鸟,鸟园,、,、养,生,生步,道,道以,及,及活,动,动广,场,场，,安,安全,紧,紧急,救,救助,完,完备,。,。,老年,、,、医,疗,疗服,务,务,教育,、,、文,化,化,健康,、,、运,动,动,健康,、,、教,育,育、,老,老年,社,社区,等,等多,种,种主,题,题成,为,为众,多