市场不动产市场实务

,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,不良債權處理大綱,公司簡介,資產管理公司之影響,不良債權標售流程與評價,公私部門不動產鑑價,Q&A,未來不動產供需與價格動向 現場討論,1,公司簡介,2,公司簡介,Lone Star Fund,目的：,Private Equity Fund,尋求,any high yield opportunities,專精領域：金融機構收購與,NPL,收購及收益性不動產投資,績效：股東年收益在20%以上,亞洲區的重點市場：日本、韓國、大陸、台灣,在台灣收購約1000億之不良債權 市佔率35%,Hudson Advisors Taiwan LLC,LoneStar Fund,的服務公司 收取費用提供全面性的服務,3,資產管理公司之影響,什麼是,AMC、NPL,對金融機構與貨幣市場之影響,對不動產供需之影響,對不動產價格之影響,4,什麼是,AMC,Asset Management Company,這個與銀行連在一起的資產管理公司，與怡富、富蘭克林、德盛等以資產管理為專業的公司， 不同於所管理的資產。 前者多為不動產相關(特別是銀行債權)，後者為現金,設立主旨在處理倒閉金融機構的資產或金融機構重整。,目前制度下，金融機構不良放款回收有其難度。而專責金融資產處理機構，是為快速處理不良放款及降低處理的成本。,Resolution Trust Co.,指的是資產重整公司。銀行可直接把不良債權或獲利較差的資產，出售給。,型態與參與者,型態：公營,RTC、,民營,AMC、,合資,JV,參與者：投資銀行、權益型基金,PEF,投資銀行業務範疇,承銷股權與債權,Underwriting、,經紀業務與自營業務,Broker & Dealer、,合併與收購,M&A、,私下募集之媒介,Private Placement、,融資收購,LBO、,公司重整,Corporate Restructuring、,專案融資,Project Finance、,創業投資,Venture Capital、,投資管理,Investment Management、,國際金融業務,International Finance、,公營事業民營化,Privatization、,其他服務,Others,5,AMC,功能,收購商業銀行的不良資產,融通並處理問題放款與不良資產,透過重整及重建對問題放款作專業的管理,貸款抵押品(不動產、股票及硬體設備)之管理,在合理的時間內，有效處理不良資產，以獲得最大的回收價值,6,什麼是,NPL,NPL Non Performing Loan,以債權情形分類,第類：指授信客戶已轉列催收款項科目，但本行徵有足額擔保品，或掌握其他足額還款來源者。,第,類：指授信客戶已轉列催收款項科目，本行已依法訴追，或擔保品不足確保債權，經評估不能全數收回者。,第,類：指授信戶客戶主從債務人均已無財產可供執行，或主從債務人均依法執行完畢，未受清償部份已取得債權憑證，或債務人因解散、逃匿、和解、破產之宣告，致債權不能收回者，或逾期放款超過清償期二年，且經積極催收，仍未收回，且無擔保品可供執行者。,內容,擔保放款,Collateral backed Mortgage：,股票、機器設備、無形資產、土地、廠房、不動產,信用放款,汽車貸款、信用卡應收帳款,7,資產管理公司之需要性,手握冰塊(,NPL),時間越久損失越大,成功 美,RTC,韓,KAMCO,失敗 日、泰、香港,土地銀行副總經理蘇金豐,89,年7月26日,銀行不良放款抵押品經由法院拍賣，速度太慢又無法獲得合理價格。以本行抵押品送法院拍賣為例，平均3.86拍，獲償金額約本金56%，以貸付率七成計算，拍賣價約僅放款時市價四成。法院拍賣管道狹隘，無法獲得合理的價格。,銀行清理逾放，常因重視法定程序而延誤處理時效，影響收回成效。若借款人以自有房屋向銀行貸款500萬，發生逾期，經法院拍賣(平均)約可獲280萬，本金56%)，歷經3.86拍，平均耗時一年(土銀約11.6月)。類似本案，借款人無法清償發生逾放時，在未經法院拍賣前，若保證人要求以300萬元代償並進行和解，一般銀行往往無法同意，只好申請法院拍賣，以完成執行程序。如此，歷經一年拍賣，銀行還不一定拿到原來保證人願意代償之300萬元。,很多問題企業因人謀不臧，經營不善而倒閉，事實上其廠房設備、生產技術、產品銷售均無問題，然此類問題企業若沒有一個專門機構如資產管理公司介入經營管理，而任由該問題企業進行重整，曠時費事，成功機會很少，銀行債權難以確保。故目前外商銀行碰到類似案件，寧願拿3、4成本金和解，而不願像公營銀行跟這些問題企業耗時間。,8,AMC,對金融機構與貨幣市場之影響,協助金融機構重整,restructuring,引入專業經營、強化體質,隔離不良資產避免擴散效應，強化銀行資產品質,加速處理金融不良資產,rapid disposition，,收回資金,釋放擔保品有效利用不動產,避免信用緊縮，有效維持經濟成長,釋放資金動能、強化貨幣乘數效果,強化產業經營績效 債權介入經營,9,AMC,對不動產供需之影響,是否供過於求？,禿鷹或是回歸合理價格,價格決定供需,供給創造需求：市場區隔與衍生性需求,不同市場的解構與重組,新型態需求者的類型：,投資法人：現金流量與固定收益,資產負債表與稅盾效果,10,AMC,對不,動,動產,價,價格,之,之影,響,響,正常,市,市場,效用,與,與價,格,格,1990,前,前,台,台,灣,灣只,有,有住,宅,宅開,發,發沒,有,有不,動,動產,開,開發,2003,台,台灣,不,不動,產,產開,發,發正,要,要起,步,步,法拍,市,市場,近來,新,新聞,剪,剪報,的,的啟,示,示,第二,、,、第,三,三管,道,道建,立,立，,資,資訊,不,不透,明,明度,日,日減,專業,服,服務,人,人員,增,增加,，,，降,低,低交,易,易風,險,險,銀行,推,推波,助,助瀾,，,，降,低,低進,入,入障,礙,礙,新興,次,次級,市,市場,債權,買,買賣,證券,化,化,投資,法,法人,的,的興,起,起,11,不良,債,債權,標,標售,流,流程,與,與評,價,價,銀行,標,標售,不,不良,債,債權,予,予,AMC,作業,流,流程,資產,管,管理,公,公司,如,如何,對,對於,不,不良,債,債權,定,定價,資產,管,管理,公,公司,NPL,處理,原,原則,12,銀行,標,標售,不,不良,債,債權,予,予,AMC,作業,流,流程,型態,公開,標,標售,限定,對,對象,標,標售,私下,議,議價,金融,機,機構,以,以債,作,作股,合,合組,公,公司,主要,程,程序,以,以,公,公開,招,招標,為,為例,賣方(金,融,融機,構,構),不,不良,債,債權,之,之整,理,理與,資,資料,標,標準,化,化,公佈,標,標售,訊,訊息,與,與徵,詢,詢競,標,標對,象,象(,AMC),不良,債,債權,資,資料,審,審閱,期,期間,DueDiligence,出價,與,與標,價,價審,閱,閱,議,議,價,價,決,決,標,標,繳付,價,價金,與,與權,利,利移,轉,轉,Closing,與後,續,續程,序,序,13,資產,管,管理,公,公司,如,如何,對,對不,良,良債,權,權定,價,價,不良,債,債權,之,之價,值,值來,源,源,擔保,品,品,股票,公司,經,經營,價,價值,保證,人,人之,相,相關,資,資產,抽樣,與,與推,估,估方,式,式研,擬,擬,因應,短,短期,、,、大,量,量估,價,價的,科,科學,方,方法,建,建立,處置,不,不良,資,資產,收,收益,的,的評,估,估,最佳,重,重整,和,和變,賣,賣資,產,產方,式,式研,擬,擬,各種,處,處置,方,方式,之,之價,值,值推,估,估以,求,求取,NPL,最高,回,回收,價,價值,NPL,處理,之,之成,本,本推,算,算,預估,處,處理,時,時間,以,以及,資,資金,的,的時,間,間價,值,值,處份,策,策略,與,與融,資,資策,略,略之,敏,敏感,性,性分,析,析,14,資產,管,管理,公,公司,NPL,處理,之,之原,則,則,直接,方,方法,買,買進,賣,賣出,DPO,債務,人,人協,議,議買,回,回,債權,售,售予,第,第三,人,人,Loansell,主要,為,為產,業,業關,聯,聯,加工,valueadded,以債,轉,轉股,介,介入,公,公司,經,經營,DEswapLBOMBO,提供,融,融資,，,，改,善,善企,業,業資,金,金結,構,構，,恢,恢復,公,公司,價,價值,以債,權,權標,入,入資,產,產後,加,加工,出,出售,REdisposition,債權,分,分級,分,分包,轉,轉售,resale,資產,整,整併,分,分級,分,分包,轉,轉售-,證,證券,化,化為,主,主,15,公私,部,部門,不,不動,產,產鑑,價,價,Q&A,民間,對,對不,動,動產,價,價格,之,之看,法,法,幾個,個,個案,介,介紹,收益,法,法,工業,地,地產,飯店,休,休閒,產,產業,購物,中,中心,辦公,室,室,養老,院,院,醫,醫,療,療院,所,所,土開,法,法,16,民間,對,對不,動,動產,價,價格,之,之看,法,法-1,估價,常,常見,名,名詞,價格,：,：,正常,價,價,具,具,市,市場,性,性不,動,動產,，,，正,常,常情,況,況下,之,之合,理,理價,格,格,限定,價,價,具,具,市,市場,性,性不,動,動產,，,，限,定,定條,件,件下,之,之價,格,格,特定,價,價,對,對,不,不具,市,市場,性,性之,不,不動,產,產所,估,估計,之,之價,格,格,日期,：,：價,格,格日,期,期、,勘,勘察,日,日期,標的,：,：勘,估,估標,的,的、,比,比較,標,標的,地區,：,：同,一,一供,需,需圈,、,、近,鄰,鄰地,區,區、,類,類似,地,地區,因素,：,：一,般,般因,素,素、,區,區域,因,因素,、,、個,別,別因,素,素,最有,效,效使,用,用：,市,市場,、,、財,務,務、,規,規劃,各,各方,均,均為,可,可行,之,之客,觀,觀、,合,合法,、,、最,高,高利,益,益,17,民間,對,對不,動,動產,價,價格,之,之看,法,法-2,估價,報,報告,內,內容,基本,資,資料,與,與適,法,法性,分,分析,區域,因,因素,分,分析,個別,因,因素,分,分析,估價,方,方法,選,選定,與,與應,用,用,調查,說,說明,價格,決,決定,分,分析,特別,事,事項,註,註記,附件,謄,謄本,、,、照,片,片、,區,區域,動,動態,18,比較,法,法,成本,法,法,收益,法,法,土地,開,開發,分,分析,法,法,預期,開,開發,法,法,開發,成,成本,法,法,分配,法,法,買賣,實,實例,比,比較,法,法,設定,實,實例,比,比較,法,法,租賃,實,實例,比,比較,法,法,收益,倍,倍數,法,法,殘餘,法,法,淨現,值,值法,內部,報,報酬,率,率法,不動,產,產估,價,價方,法,法,19,民間,對,對不,動,動產,價,價格,之,之看,法,法-3,訪價,應,應注,意,意價,格,格來,源,源：,畸零,地,地、,開,開發,前,前價,格,格、,開,開發,完,完成,後,後價,格,格、,合,合併,價,價格,、,、分,割,割價,格,格、,共,共有,土,土地,價,價格,、,、地,上,上權,或,或附,有,有他,項,項權,利,利之,價,價格,、,、法,拍,拍價,格,格、,土,土地,建,建物,分,分屬,不,不同,所,所有,權,權人,之,之價,格,格,工業,地,地產,：,：,效用,與,與付,租,租能,力,力,收,收,益,益法,應,應用,特殊,狀,狀況,：,：價,格,格低,於,於重,置,置成,本,本、,產,產業,規,規模,與,與市,場,場佔,有,有、,群,群聚,效,效應,疑問,：,：效,用,用不,可,可分,離,離與,土,土地,價,價格,貢,貢獻,商業,地,地產,：,：,產業,付,付租,能,能力,購,購物,中,中心,為,為例,評價,方,方式,折,折現,現,現金,流,流量,Cap.Rate,疑問,：,：價,格,格決,定,定與,景,景氣,循,循環,及,及替,代,代性,投,投資,工,工具,20,民間,對,對不,動,動產,價,價格,之,之看,法,法-4,DirectCapandDCF,DCF,說明,因子,推,推估,收支,預,預測,現值,價格,決,決定,：,：此,為,為投,資,資價,值,值非,市,市場,價,價值,疑問,：,：土,地,地貢,獻,獻價,格,格,21,民間,對,對不,動,動產,價,價格,之,之看,法,法-5,新興,次,次級,市,市場,SlaesnLeasebackValuationoffB/S,Trust,REasafixincomeinstrument,REIT,價格,形,形成,價格,評,評估,工,工具,、,、風,險,險管,理,理,參予,者,者,REIT,銀,行,行,壽,壽,險,險,投,投,信,信,等,等,financialinvestor,22,個,案,案,介,介,紹,紹1,收,收,益,益,法,法,收,益,益,法,法,，,，,指,指,以,以,勘,勘,估,估,標,標,的,的,未,未,來,來,平,平,均,均,一,一,年,年,期,期,間,間,之,之,客,客,觀,觀,淨,淨,收,收,益,益,，,，,應,應,用,用,價,價,格,格,日,日,期,期,當,當,時,時,適,適,當,當,之,之,收,收,益,益,資,資,本,本,化,化,率,率,推,推,算,算,勘,勘,估,估,標,標,的,的,價,價,格,格,之,之,方,方,法,法,。,。,所,所,求,求,得,得,之,之,價,價,格,格,為,為,收,收,益,益,價,價,格,格,收,益,益,法,法,估,估,價,價,程,程,序,序,蒐,集,集,總,總,收,收,入,入,、,、,總,總,費,費,用,用,及,及,收,收,益,益,資,資,本,本,化,化,率,率,等,等,資,資,料,料,推,算,算,有,有,效,效,總,總,收,收,入,入,推,算,算,總,總,費,費,用,用,計,算,算,淨,淨,收,收,益,益,決,定,定,收,收,益,益,資,資,本,本,化,化,率,率,計,算,算,收,收,益,益,價,價,格,格,23,推,估,估,勘,勘,估,估,標,標,的,的,淨,淨,收,收,益,益,推,估,估,勘,勘,估,估,標,標,的,的,淨,淨,收,收,益,益,總,收,收,入,入,（,（,PotentialGrossIncome,；,PGI,）,空,置,置,及,及,欠,欠,租,租,損,損,失,失,（,（,VacancyandCollectionloss,）,有,效,效,總,總,收,收,入,入,（,（,EffectiveGrossIncome,；,EGI,）,總,費,費,用,用,（,（,OperatingExpense,；,OE,）,淨,收,收,益,益,（,（,NetOperatingIncome,；,NOI,）,償,債,債,支,支,出,出,（,（,DebtService,；,DS,）,稅,前,前,金,金,流,流,量,量,（,（,BeforeTaxCashFlow,；,BTCF,）,推,估,估,總,總,收,收,入,入,原,原,則,則,合,法,法,性,性,客,觀,觀,性,性,持,續,續,有,有,規,規,則,則,安,全,全,確,確,實,實,24,總,費,費,用,用,推,推,估,估,原,原,則,則,與,與,內,內,容,容,計,算,算,收,收,入,入,所,所,必,必,須,須,支,支,付,付,之,之,直,直,接,接,必,必,要,要,費,費,用,用,為,為,原,原,則,則,地,價,價,稅,稅,房,屋,屋,稅,稅,火,災,災,保,保,險,險,費,費,管,理,理,費,費,維,修,修,費,費,營,運,運,性,性,不,不,動,動,產,產,者,者,，,，,應,應,加,加,計,計,營,營,運,運,成,成,本,本,及,及,營,營,運,運,費,費,用,用,重,大,大,修,修,繕,繕,費,費,等,等,資,資,本,本,支,支,出,出,者,者,，,，,應,應,按,按,該,該,支,支,出,出,之,之,有,有,效,效,使,使,用,用,年,年,期,期,及,及,耗,耗,損,損,比,比,率,率,分,分,年,年,攤,攤,提,提,25,實,際,際,操,操,作,作,勘,勘,估,估,標,標,的,的,總,總,費,費,用,用,歷,歷,史,史,26,實,際,際,操,操,作,作,推,推,估,估,勘,勘,估,估,標,標,的,的,淨,淨,收,收,益,益,27,各,種,種,不,不,動,動,產,產,之,之,收,收,益,益,與,與,費,費,用,用,28,個,案,案,介,介,紹,紹2,土,土,開,開,法,法,市,場,場,價,價,格,格,、,、,開,開,發,發,價,價,值,值,、,、,法,法,拍,拍,價,價,道,路,路,在,在,哪,哪,裡,裡,地,籍,籍,圖,圖,和,和,土,土,地,地,分,分,區,區,使,使,用,用,29,個,案,案,介,介,紹,紹3,預,預,期,期,開,開,發,發,之,之,折,折,價,價,後,期,期,發,發,展,展,區,區,、,、,自,自,辦,辦,市,市,地,地,重,重,劃,劃,發,展,展,期,期,程,程,捐,地,地,比,比,例,例,開,發,發,強,強,度,度,與,與,最,最,佳,佳,產,產,品,品,折,價,價,怎,怎,麼,麼,折,折,選,擇,擇,權,權,與,與,公,公,共,共,設,設,施,施,保,保,留,留,地,地,法,令,令,與,與,公,公,平,平,正,正,義,義,遙,遙,遙,無,無,期,期,的,的,徵,徵,收,收,價,價,值,值,現,現,今,今,何,何,價,價,30,未,來,來,不,不,動,動,產,產,供,供,需,需,與,與,價,價,格,格,動,動,向,向,不,動,動,產,產,住,住,宅,宅,不,不,同,同,類,類,型,型,之,之,供,供,需,需,與,與,價,價,格,格,動,動,向,向,總,體,體,經,經,濟,濟,、,、,兩,兩,岸,岸,關,關,係,係,與,與,人,人,口,口,對,對,價,價,格,格,影,影,響,響,匯,率,率,、,、,貨,貨,幣,幣,流,流,通,通,、,、,利,利,率,率,對,對,價,價,格,格,之,之,影,影,響,響,多,樣,樣,化,化,的,的,市,市,場,場,區,區,隔,隔,對,對,價,價,格,格,之,之,影,影,響,響,幾,個,個,討,討,論,論,31,不,動,動,產,產,住,住,宅,宅,不,不,同,同,類,類,型,型,之,之,供,供,需,需,與,與,價,價,格,格,動,動,向,向,南,崁,崁,附,附,近,近,住,住,宅,宅,漲,漲,價,價,台,台,茂,茂,購,購,物,物,中,中,心,心,跌,跌,價,價,工,工,業,業,廠,廠,房,房,漲,漲,價,價,為,為,什,什,麼,麼?,台,北,北,市,市,辦,辦,公,公,大,大,樓,樓,租,租,金,金,將,將,持,持,續,續,走,走,跌,跌,，,，,但,但,價,價,格,格,呢,呢?,而,而,湯,湯,城,城,走,走,向,向,呢,呢?,台,北,北,市,市,與,與,台,台,北,北,縣,縣,平,平,均,均,住,住,宅,宅,價,價,格,格,變,變,動,動,誰,誰,大,大,誰,誰,小,小?,供,供,需,需,外,外,一,一,章,章-,學,學,區,區,、,、,嬰,嬰,兒,兒,看,看,病,病,免,免,費,費,與,與,垃,垃,圾,圾,袋,袋,中,南,南,部,部50,坪,坪,住,住,宅,宅200,萬,萬,，,，,你,你,的,的,呢,呢?,32,總,體,體,經,經,濟,濟,與,與,人,人,口,口,對,對,價,價,格,格,之,之,影,影,響,響,住,宅,宅,租,或,或,買,買,所,所,得,得,分,分,配,配,方,方,式,式,與,與,居,居,住,住,效,效,用,用,的,的,兩,兩,難,難,家,戶,戶,所,所,得,得,與,與,房,房,價,價,PITI,是,什,什,麼,麼,2020,年,年,的,的,台,台,灣,灣2300,萬,萬,人,人,口,口,或,或,是,是1800,萬,萬?,遊,牧,牧,民,民,族,族,的,的,住,住,宅,宅,觀,觀,你,你,出,出,社,社,會,會,換,換,了,了,幾,幾,個,個,工,工,作,作?,戶,籍,籍,謄,謄,本,本,中,中,的,的,幽,幽,靈,靈,人,人,都,都,到,到,哪,哪,裡,裡,了,了,商,用,用,不,不,動,動,產,產,的,的,現,現,金,金,流,流,與,與,價,價,格,格,評,評,估,估,1980-2000,加,加,州,州,不,不,動,動,產,產,的,的,觀,觀,察,察,1980-90,破,破,產,產,的,的,銀,銀,行,行,衰,衰,敗,敗,的,的,國,國,防,防,工,工,業,業,一,一,落,落,千,千,丈,丈,的,的,不,不,動,動,產,產,1990-2000,RTC,電,影,影,特,特,效,效,與,與,矽,矽,谷,谷,另,一,一,個,個,故,故,事,事,：,：,南,南,韓,韓97,年,年,金,金,融,融,風,風,暴,暴,後,後,33,匯,率,率,、,、,貨,貨,幣,幣,流,流,通,通,、,、,利,利,率,率,對,對,價,價,格,格,之,之,影,影,響,響,匯,率,率,驚,驚,人,人,但,但,是,是,你,你,看,看,不,不,見,見,1995,年,年500,萬,萬,房,房,子,子,現,現,值,值420,萬,萬,，,，,以,以,美,美,元,元,計,計,價,價,你,你,跌,跌,多,多,少,少?,匯,匯,率,率,參,參,考,考1:25,和,和,1:34,USD500/25=20,萬420/34=12.35,萬,萬(,跌,跌,價,價38.235%),NTD(500-420)/500=16%,2003,年,年,買,買1,億,億,辦,辦,公,公,室,室,每,每,年,年,收,收,租,租,金,金400,萬,萬2006,年,年,賣,賣1,億,億,，,，,國,國,外,外,投,投,資,資,人,人,賺,賺,什,什,麼,麼,美,美,元,元,計,計,價,價,再,再,想,想,想,想,匯,匯,率,率,參,參,考,考1:34,和,和,1:30,零利率,的,的東京,與,與台北,你,你,不,不知道,的,的一群,人,人,34,多樣化,的,的市場,區,區隔對,價,價格之,影,影響,青江菜,四,四兄弟,，,，同菜,不,不同命,二林菜,園,園、三,重,重果菜,市,市場、,大,大潤發,吉,吉園圃,與,與太平,洋,洋百貨,超,超市,經濟學,的,的小圖,形,形,供需決,定,定價格,完,完,全,全競爭,市,市場的,理,理論與,現,現實,時間、,風,風險、,與,與機會,成,成本,CMOCollateralizedMortgageObligation,的決定,35,不動產,投,投資信,託,託流程,圖,圖,主 管,機,機,關,關,信用評,等,等機構,信託監,察,察人,不動產,、,、,不動產,相,相,關權利,會計師,專業估,價,價者,承銷商,律師,其他主,管機關,核准投,資標的,不動產,相關有,價證券,受託機,構,構,(信託,業,業),投資人,投資人,建築開,發,發業,營造業,不動產,管,管理機,構,構,建築經,理,理業,不動產,租,租賃業,上市(,櫃,櫃)買,賣,賣,受益人,會,會議,1.,申請募,集,集或,私募受,益,益證券,2.,主管機,關,關核,准或申,報,報生效,4.,發行受,益,益證券,3.,收取價,款,款,委任管,理,理不動,產,產,5.,基金投,資,資,運用及,收,收取,投資收,益,益,7.,信用評,等,等,8.,召集受,益,益人會,議,議、,執行受,益,益人會,議,議決議,及代為,訴,訴訟,證券市,場,場,6.,分配受,益,益證券,之,之利益,、,、孳息,或,或其他,收,收益予,各,各受益,人,人,36,不動產,資,資產信,託,託流程,圖,圖,主 管,機,機,關,關,信用增,強,強或評,等,等機構,信託監,察,察人,會計師,專業估,價,價者,承銷商,律師,受託機,構,構,(信託,業,業),投資人,投資人,不動產,管,管理機,構,構,上市(,櫃,櫃)買,賣,賣,受益人,會,會議,1.,申請募,集,集或,私募受,益,益證券,2.,主管機,關,關核,准或申,報,報生效,6.,發行受,益,益證券,5.,收取價,款,款,8.,委任管,理,理不動,產,產,3.,訂定契,約,約,及不動,產,產信,託移轉,4.,信用增,強,強,或信用,評,評等,11.,召集受,益,益人會,議,議、,執行受,益,益人會,議,議決議,及代為,訴,訴訟,證券市,場,場,10.,分配受,益,益證券,之,之利益,、,、孳息,或,或其他,收,收益予,各,各受益,人,人,委託人,(不動,產,產業主),7.,給付出,售,售受,益證券,價,價款,9.,收取不,動,動產收,益,益,37,亞洲國,家,家,REIT,發展概,況,況,韓國,新加坡,香港,澳洲,日本,法令通過,2001.07,1999,目前規模,3,個公開募集,1個私募,3,個公開募集,A-REIT, CMT, Fortune,40,6個公開募集,金額,約10億美金,290,億美金,43,億美金,誘因,法令建立建立稅費誘因及放寬上市條件,政府刻意降低財閥影響轉由機構法人持有,供需雙方互有需求，使投資標的充足，交易熱絡,38,9,、,静,静,夜,夜,四,四,无,无,邻,邻,，,，,荒,荒,居,居,旧,旧,业,业,贫,贫,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-22,Saturday,December31,2022,10,、雨中黄叶,树,树，灯下白,头,头人。07:26:2507:26:2507:26,12/31/20227:26:25 AM,11,、以我独,沈,沈久，愧,君,君相见频,。,。12月-2207:26:2507:26,Dec-2231-Dec-22,12,、故人,江,江海别,，,，几度,隔,隔山川,。,。07:26:2507:26:2507:26,Saturday,December31, 2022,13,、乍见翻疑,梦,梦，相悲各,问,问年。12月-2212月-2207:26:2507:26:25,December 31, 2022,14,、他,乡,乡生,白,白发,，,，旧,国,国见,青,青山,。,。31,十,十,二,二月20227:26:25,上,上午07:26:2512,月,月-22,15,、,比,比,不,不,了,了,得,得,就,就,不,不,比,比,，,，,得,得,不,不,到,到,的,的,就,就,不,不,要,要,。,。,。,。十,二,二,月,月227:26,上,上,午,午12,月,月-2207:26,December31,2022,16,、,行,行,动,动,出,出,成,成,果,果,，,，,工,工,作,作,出,出,财,财,富,富,。,。,。,。2022/12/317:26:2507:26:25,31December2022,17,、做,前,前，,能,能够,环,环视,四,四周,；,；做,时,时，,你,你只,能,能或,者,者最,好,好沿,着,着以,脚,脚为,起,起点,的,的射,线,线向,前,前。,。,。7:26:25,上,上午7:26,上,上,午,午07:26:2512,月,月-22,9,、没,有,有失,败,败，,只,只有,暂,暂时,停,停止,成,成功,！,！。12,月,月-2212,月,月-22,Saturday,December31,2022,10,、很,多,多事,情,情努,力,力了,未,未必,有,有结,果,果，,但,但是,不,不努,力,力却,什,什么,改,改变,也,也没,有,有。,。,。07:26:2507:26:2507:26,12/31/2022 7:26:25AM,11,、成功就是,日,日复一日那,一,一点点小小,努,努力的积累,。,。12月-2207:26:2507:26,Dec-2231-Dec-22,12,、世间成,事,事，不求,其,其绝对圆,满,满，留一,份,份不足，,可,可得无限,完,完美。07:26:2507:26:2507:26,Saturday, December 31, 2022,13,、,不,不,知,知,香,香,积,积,寺,寺,，,，,数,数,里,里,入,入,云,云,峰,峰,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-2207:26:2507:26:25,December31,2022,14,、意志,坚,坚强的,人,人能把,世,世界放,在,在手中,像,像泥块,一,一样任,意,意揉捏,。,。31,十,十二月20227:26:25 上,午,午07:26:2512月-22,15,、楚塞三,湘,湘接，荆,门,门九派通,。,。十二月227:26,上,上午12月-2207:26,December31,2022,16,、少年,十,十五二,十,十时，,步,步行夺,得,得胡马,骑,骑。2022/12/31 7:26:2507:26:25,31 December 2022,17,、空山新雨,后,后，天气晚,来,来秋。7:26:25 上午7:26,上,上午07:26:2512月-22,9,、,杨,杨,柳,柳,散,散,和,和,风,风,，,，,青,青,山,山,澹,澹,吾,吾,虑,虑,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-22,Saturday,December31,2022,10,、,阅,阅,读,读,一,一,切,切,好,好,书,书,如,如,同,同,和,和,过,过,去,去,最,最,杰,杰,出,出,的,的,人,人,谈,谈,话,话,。,。07:26:2507:26:2507:26,12/31/20227:26:25AM,11,、越是没有,本,本领的就越,加,加自命不凡,。,。12月-2207:26:2507:26,Dec-2231-Dec-22,12,、越是无,能,能的人，,越,越喜欢挑,剔,剔别人的,错,错儿。07:26:2507:26:2507:26,Saturday, December 31, 2022,13,、知人者智,，,，自知者明,。,。胜人者有,力,力，自胜者,强,强。12月-2212月-2207:26:2507:26:25,December 31, 2022,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。,。31,十,十,二,二月20227:26:25,上,上午07:26:2512,月,月-22,15,、最具,挑,挑战性,的,的挑战,莫,莫过于,提,提升自,我,我。十二月227:26 上,午,午12月-2207:26,December31,2022,16,、业余,生,生活要,有,有意义,，,，不要,越,越轨。2022/12/31 7:26:2507:26:25,31December2022,17,、一,个,个人,即,即使,已,已登,上,上顶,峰,峰，,也,也仍,要,要自,强,强不,息,息。7:26:25,上,上午7:26,上,上,午,午07:26:2512,月,月-22,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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