大连小平岛项目社会资源及产品需求市场调查二

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,小平岛项目社会资源及产品需求市场调查汇报会,大连东方市场研究有限公司,2007年7月20日,第一部分 调查的组织实施和调查结果的可信度分析,一、调查的准备及实施过程,1.1 调查的程序设计,针对本次调查项目的特殊性，调查的实施按以下步骤进行：,1. 项目宏观资料收集,2. 提纲和问卷设计,3. 样本抽样设计,4. 调查人员培训,5. 调查执行,6. 数据采集的监督及复核,7. 数据录入、汇总及研究和撰写报告,1.2 调查提纲及问卷设计,涉及到本项目调查的提纲与问卷内容：,1. 宏观资料收集提纲,2. 项目地周边资料收集提纲,3. 相关楼盘基础数据收集提纲及表格,4. 调查问卷设计,1.3 样本抽样及数量,1.3.1 宏观资料及周边社会环境,1. 大连市及项目地宏观规划资料,通过对相关政府部门走访收集以下资料：,大连市统计数据；,大连市住宅建设规划；,大连市2007年政府工作报告；,高新技术产业园区规划；,高新技术产业园区统计数据；,2. 周边企事业及高新园区单位概况调查,以表格的形式了解周边及高新园区企业员工人数、收入,状况及工资金缴纳状况。最终样本完成如下：,周边企业50份，高新园区企业100份。,3. 教育机构调查概况调查,以表格的形式了解孙家沟至龙王塘沿线教育机构员工人数、,收入状况及工资金缴纳状况。最终样本完成如下：,小学6所、初中6所、高中3所、中专技校体校13所、大,学7所。,4. 周边生活服务设施普查,以表格的形式对小平岛周边进行普查登记。,5. 楼盘调查,周边楼盘：菁英汇、硅谷假日、山海一家,同类楼盘：东方圣荷西、金广东海岸、嘉洲阳光、蓝湾、,斯坦福院落、唯美品格、大连明珠、东方优山美地、远洋风,景、万科假日风景以表格形式进行如下资料收集：楼盘基础,数据、销售状况、销售比例、配套设施等。,6. 商品房市场销售数据,大连市区7000元/商品房销售数据；,大连高新技术产业园区商品房销售数据。,1.3.2 潜在购房者问卷调查,1. 地域内企事业单位人员,样本要求：孙家沟至龙王塘沿线现居民人群，年龄在,23-60岁，未来3年内有明确的购房意向，承受购房单价在,6000元/以上者。,访问数量：200份,访问形式：以问卷的形式一对一面访。,2. 高新园区、软件园,样本要求：高新园区、软件园在职员工，年龄在23-60岁，,未来3年内有明确的购房意向，承受购房单价在6000元/以上,者。,访问数量：200份,访问形式：以问卷的形式一对一面访。,3. 大、中、小学老师,样本要求：孙家沟至龙王塘沿线教育机构在职员工，年龄,在23-60岁，未来3 年内有明确的购房意向，承受购房单价在,6000元/以上者。,访问数量：100份,访问形式：以问卷的形式一对一面访。,4.,一,一般市,民,民,样本要,求,求：大,连,连市普,通,通市民,，,，年龄,在,在23-60,岁,岁，未,来,来,3年内,有,有明确,的,的购房,意,意向，,承,承受购,房,房单价,在,在6000元/以,上者。,访问数,量,量：200份,访问形,式,式：以,问,问卷的,形,形式一,对,对一面,访,访。,1.3.3,商,商业部,分,分,1.,商,商业经,营,营者,样本要,求,求：大,连,连市内,四,四区经,营,营服务,业,业场所,的,的经营,者,者(老,板,板),访问数,量,量：50份,访问形,式,式：以,问,问卷的,形,形式一,对,对一面,访,访。,2.,商,商业区,街,街区剖,析,析,星海湾,商,商业区,及,及星海,新,新天地,商,商业区,作,作为典,型,型进行,剖,剖析，,剖,剖,析内容,：,：经营,特,特点、,经,经营面,积,积、经,营,营状况,等,等。,1.3.4,写,写字楼,部,部分,1.,写,写字楼,内,内企事,业,业单位,样本要,求,求：企,业,业选择,写,写字间,过,过程中,的,的决策,者,者或参,与,与者。,访问数,量,量：100份,访问形,式,式：以,问,问卷的,形,形式一,对,对一面,访,访。,2.,写,写字楼,经,经营状,况,况调查,写字楼,：,：天通,金融,大,大厦、,名,名仕财,富,富中心,、,、宏誉,大,大厦、,平,平安大,厦、中,国,国人寿,大,大厦、,世,世贸大,厦,厦、虹,源,源大厦,、,、银洲,国,国际大,厦,厦、友,好,好,大厦、,金,金广大,厦,厦、越,箐,箐大厦,、,、珠江,国,国际大,厦,厦、君,安,安国际,大,大厦、,罗,罗,斯福,天,天兴国,际,际中心,、,、福佳,新天,地,地广场,、,、星海,旺,旺座、,槐,槐花大,厦,厦、银,寰大厦,、,、辰熙,大,大厦。,以表格,形,形式进,行,行如下,资,资料收,集,集：楼,盘,盘基础,数,数据、,租,租赁状,况,况、,租赁比,例,例、物,业,业服务,、,、配套,设,设施等,。,。,1.4,调,调查,实,实施及,数,数据审,核,核,1.,本,本次项,目,目调查,安,安排项,目,目总负,责,责人1,人,人、执,行,行负责,人,人1人,、督导,员,员2人,、,、兼职,访,访问员20人,；,；,2.,走,走访了,大,大连市,规,规划局,、,、大连,市,市高新,园,园区规,划,划局、,大,大连,市统计,局,局、大,连,连市高,新,新园区,统,统计局,、,、大连,市,市房地,产,产交易,中,中心等,相关职,能,能部门,收,收集相,关,关数据,；,；,3.,安,安排资,深,深访问,员,员对指,定,定相关,楼,楼盘、,相,相关写,字,字间、,教,教育,机构、,周,周边商,业,业交通,状,状况进,行,行深访,，,，了解,其,其具体,状,状况；,4.,与,与高新,园,园区统,计,计局合,作,作，对,项,项目地,周,周边及,高,高新园,区,区企,业进行资料,收,收集；,5. 安排,资,资深访问员,对,对相关商业,区,区进行剖析,，,，了解其具,体,体,状况；,6. 本次,项,项目问卷调,查,查，安排有,经,经验的访问,员,员20人，,对,对问,卷进行执行,；,；, 一审复,核,核(卷面复,核,核)准确率,达,达100%, 二审复,核,核(电话复,核,核)准确率,达,达98%以,上,上，对于出,错,错问卷,已经进行了,补,补做，并且,进,进行了复核,，,，最终达到,了,了100%,。,。,7. 本次,调,调查的实施,过,过程由,ISO9001：2000,版质量控制,体,体系,进行过程质,量,量控制。,二、调查结,果,果的可信度,分,分析,1. 宏观,资,资料由了大,连,连市相关政,府,府职能部门,提,提供，准确,率,率,100%；,2. 楼盘,数,数据、写字,间,间数据、教,育,育机构、周,边,边状况，由,公,公,司资深访员,对,对相关部门,负,负责人进行,实,实地访问，,准,准确率90%以上；,3. 项目,地,地周边企事,业,业单位是与,高,高新园区统,计,计局合作完,成,成，,准确率为90%以上；,4. 本次,项,项目问卷共,计,计850份,，,，根据抽样,统,统计理论，,置,置信度,在95%置,信,信度下，其,误,误差不超过,3%。,第二部分,小,小平岛项目,的,的社会环境,资,资源及市场,条,条件,一、大连市,的,的社会经济,环,环境利于房,地,地产业的,发展，无泡,沫,沫及其它不,正,正常因素的,影,影响，消费,能,能,力的增强及,改,改善住房的,需,需求使房地,产,产业有较大,的,的,市场空间,1. 大连,市,市的国内生,产,产总值从2000年至,今,今，均增长,率,率为,14.65%，超过全,国,国平均水平,，,，且呈稳定,增,增长的势头,。,。,年份,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,总值,1110.8,1235.6,1406.0,1632.6,1961.8,2290.0,2569,增长率,11.8%,14.1%,15.2%,16.2%,14.2%,16.4%,2. 全社,会,会固定资产,投,投资从2000年以来,持,持续增长的,态,态势，,2006年,与,与2000,年,年相比增长4.47倍,，,，同时期，,房,房地产投资,增,增长,为1.95,倍,倍。房地产,业,业的投资比,重,重从2000年的40%到2006年的,23%，呈,下,下降趋势。,使,使房地产行,业,业与构成国,民,民经济的其,它,它产业,关系基本平,衡,衡。,单位：亿元,、,、%,年份,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,总额,268.5,305.1,367.9,506.9,716.2,1110.5,1469.5,其中：,房地产比重,106.9,115.5,125.2,151.1,208.8,265.3,337.2,40%,38%,34%,30%,29%,27%,23%,3、职工平,均,均收入水平,及,及居民可支,配,配收入逐年,增,增长，,2006年,与,与2001,年,年相比，分,别,别增长79%与75%,，,，显示出居,民,民,购买力增强,的,的态势。,单位：元,年份,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,职工平均收入,11900.7,13492.9,15524.6,17651.9,19750.2,21859,24200,居民可支配收入,6858.4,7418.2,8199.5,9101.4,10378,11994.4,13350,增长率（%）,8.16,10.53,11.0,14.03,15.58,11.3,4、大连市,人,人均居住面,积,积从2000年至2005年增加,了,了,8.99,，,，增长48.7%，人,均,均面积水平,处,处于辽宁省,的,的第二位,（第一位为,辽,辽宁盘锦）,，,，同时，与,沿,沿海发达城,市,市有一定,的差距。,单位：,年份,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,人均面积,18.45,19.95,22.49,23.58,24.2,27.44,二、,房地产开发,的,的投资增长,（,（尤其是住,宅,宅开,发）速率较,高,高。从供应,及,及需求的关,系,系看，尚属,正,正,常，尤其是,空,空置量较低,的,的数值，可,以,以判定，在,近,近,期内（1-2年）不至,于,于发生供应,过,过剩的局面,。,。房,地产开发在,近,近年内无重,大,大突变事件,发,发生的可能,。,。,1. 房地,产,产业（住宅,）,）的投资在,逐,逐年增长，,尤,尤其是,2003年,以,以后开始加,速,速，其增长,速,速度超过,GDP,增长速度；,表,表,明房地产开,发,发已进入投,资,资热点行业,，,，其增长速,率,率较高。,单位：亿元,年份,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,投资总额,106.9,115.5,125.2,151.1,208.8,265.3,337.2,其中：住宅,81.4,89.8,103.6,139.9,163.6,242.0,2. 几年,间,间住宅的年,开,开工数量基,本,本维持在470-520万,之间，2004年的,土,土地供应量,减,减少；2005年以后,，,，开工,数量剧增。,单位：万,年份,2003年,2004年,2005年,2006年,占地面积,379.72,262.31,240.7,365.1,建筑面积,560.25,344.28,423.8,613.9,注：1.,此,此表数据为,市,市内四区土,地,地供应数据,2. 此表,数,数据不包括,未,未公开部分,及,及未挂牌部,分,分,3. 年度,房,房屋竣工数,量,量正常维持,在,在450万,左右；,4. 销售,数,数量近年来,不,不断增加，2003年,超,超过400,万,万，,2005年,达,达到552,以上，因,此,此，空置逐,年,年减少，2006年已,至160万,以下；,单位：万,年份,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,开工数据,494.6,477.9,478.2,523.0,409.0,636.4,931.1,竣工数量,413.4,452.1,450.2,469.2,352.1,390.5,412.4,销售数量,239.3,353.6,375.0,446.7,445.4,552.5,570.2,空置数量,170.7,256.7,270.5,185.1,230.1,165.7,155.2,5. 2002-2005年市区,房,房屋交易价,格,格呈缓步上,升,升趋势，,但上升幅度,在,在8%以下,，,，属正常的,变,变化范围。,大连市内四,区,区（不包括,高,高新技术园,区,区）,年份,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,成交套数（套）,5758,12177,19661,33214,36983,30214,成交面积（万）,76.34,136,208.78,315.71,345.02,281.9,成交金额（亿万）,32.35,49.82,79.33,124.84,141.64,155.6,成交单价（元/）,4028,3463,3646,3726,3989,5375,大连市高新,技,技术园区,年份,2006年,2005年,2004年,2003年,2002年,总销售面积（）,315729.7,392762.98,481633.2,394414.4,377886.2,总销售金额（万元）,170894.3,163496.6,171637.3,124470.8,115811.4,总套数（套）,3759,4050,4317,3751,3396,平均单价（元/）,5383,4155,3524,3095,2960,平均单套面积（）,84,97,111.6,105.2,111.3,三、本项目,的,的市场地位,将,将随时间而,突,突显其价,值空间,1.,本,本,项,项目,处,处于,高,高速,发,发展,的,的大,连,连高,新,新技,术,术产,业,业,带上,，,，其,产,产业,构,构成,及,及从,业,业人,员,员组,成,成势,必,必产,生,生对,高,高,档住,宅,宅的,大,大量,需,需求,，,，这,种,种需,求,求提,供,供了,本,本项,目,目建,设,设,及营,销,销的,基,基本,保,保证,。,目前,规,规划,总规,划,划面,积,积35.6平,方,方公,里,里,七贤岭产业基地,双,D,港,由家村产业基地,凌水湾,旅顺南路软件带,5.85,10.7,7.16,3.5,8.74,注：,以,以上,规,规划,面,面积,中,中不,包,包括,龙,龙头,、,、瓦,房,房店,、,、长,海,海、,烟,烟台,、,、普,兰,兰店,、,、庄,河,河等,分,分园,。,。,前期,规,规划,总规,划,划面,积,积24.6平,方,方公,里,里,七贤岭产业基地,双,D,港,由家村产业基地,其它（黄河路及其它区域）,5.68,9.0,7.16,2.76,收入,、,、产,值,值及,从,从业,人,人员,固定,资,资产,投,投资,、,、竣,工,工建,筑,筑面,积,积,园区,企,企业,构,构成,及,及收,入,入和,产,产值,状,状况,（,（2005年,）,）,技术领域,企业数,（个）,其中：外资,（个）,从业人员,（万人）,总收入,（亿元）,总产值,（亿元）,净利润,（亿元）,电子与信息,439,88,3.80,231.6,180.0,4.6,生物医药,119,9,1.3,48.4,38.4,3.9,新材料,105,4,0.7,29.4,29.2,3.9,光电一体化,316,12,3.4,242.3,219.4,11.9,新能源、节能,21,1,0.07,1.2,0.9,0.1,环境保护,41,2,0.09,2.9,2.2,0.3,地球、空间、海洋,2,0.3,0.8,0.5,0.04,其它高新技术,126,2.7,83.8,42.5,9.0,非高新技术,515,6,1.5,48.6,11.9,2.2,合计,1684,122,13.86,689,525,35.94,外资,企,企业,按,按国,别,别或,地,地区,划,划分,的,的情,况,况：,合计,美国,香港,日本,韩国,台湾,加拿大,英国,234,155,235,69,55,36,29,合计,新加坡,澳大利亚,德国,俄罗斯,瑞典,其它,26,20,21,9,5,43,高新,技,技术,园,园区,的,的长,远,远发,展,展规,划,划,原有,的,的占,地,地规,模,模及,规,规划,已,已不,适,适应,高,高新,技,技术,产,产业,园,园区,的高,速,速发,展,展，,因,因此,大,大连,市,市政,府,府做,出,出了,新,新的,规,规划,，,，具,体,体情,况如,下,下：,指导,思,思想,按照,国,国家,高,高新,区,区“,二,二次,创,创业,”,”的,整,整体,要,要求,，,，积,极,极拓,展,展,发展,空,空间,，,，大,力,力发,展,展高,新,新技,术,术产,业,业，,迅,迅速,壮,壮大,经,经济,规,规模,，,，,增强,对,对全,市,市经,济,济发,展,展的,拉,拉动,力,力，,以,以七,贤,贤岭,产,产业,化,化基,地,地为,核心,，,，以,大,大连,高,高新,技,技术,产,产业,带,带为,基,基础,，,，着,力,力打,造,造大,连,连西,部新,经,经济,区,区。,功能,定,定位,总,总体,定,定位,“,“一,级,级两,源,源”,“一,级,级”,：,：即,全,全市,重,重要,的,的经,济,济增,长,长极,，,，特,别,别是,以,以高,新,新,技术,产,产业,、,、新,兴,兴产,业,业迅,速,速发,展,展和,循,循环,经,经济,为,为特,征,征的,高,高水,平、,高,高质,量,量增,长,长，,成,成为,创,创智,型,型产,业,业的,核,核心,区,区。,“两,源,源”,：,：高,新,新区,通,通过,实,实施,创,创新,工,工程,，,，建,立,立以,企,企业,为,为,主体,，,，市,场,场为,导,导向,，,，产,学,学研,相,相结,合,合的,技,技术,创,创新,体,体系,，,，打,造全,市,市科,研,研成,果,果和,技,技术,（,（研,发,发、,孵,孵化,、,、转,化,化）,源,源；,加,加强,人力,资,资源,能,能力,建,建设,，,，实,施,施人,才,才培,养,养工,程,程，,大,大力,培,培养,新,新创,业人,才,才，,积,积极,吸,吸引,海,海外,高,高层,次,次人,才,才，,打,打造,全,全市,的,的人,才,才,（引,进,进、,培,培训,、,、交,流,流）,源,源。,区,区域,功,功能,定,定位,东北,亚,亚软,件,件外,包,包及,信,信息,服,服务,中,中心,。,。,全国,软,软件,产,产业,、,、生,物,物技,术,术产,业,业、,光,光电,子,子产,业,业和,动,动漫,产业,基,基地,。,。,东北,地,地区,发,发展,高,高新,技,技术,产,产业,、,、推,进,进经,济,济增,长,长方,式,式转,变、,建,建立,新,新型,产,产业,基,基地,的,的旗,舰,舰。,大连,市,市创,建,建创,新,新型,城,城市,的,的核,心,心功,能,能区,，,，全,市,市提,高,高自,主创,新,新能,力,力、,加,加快,高,高新,技,技术,产,产业,发,发展,的,的龙,头,头。,服,服务,功,功能,定,定位,科研,成,成果,研,研发,基,基地,。,。,企业,孵,孵化,基,基地,。,。,高新,技,技术,产,产业,化,化及,示,示范,基,基地,。,。,人才,培,培训,基,基地,。,。,产,产业,功,功能,定,定位,电子,信,信息,产,产业,（,（软,件,件、,微,微电,子,子、,动,动漫,游,游）,。,。,生物,技,技术,与,与医,药,药。,数字,化,化制,造,造。,发展,目,目标,综,综合,发,发展,目,目标,地区,生,生产,总,总值,：,：“,十,十一,五,五”,期,期间,年,年均,增,增长25%，,到,到2020,年年,均,均增,长,长20%,。,。,科,科技,创,创新,目,目标,到2010年,，,，新,增,增研,发,发机,构,构300,家,家，,其,其中,国,国外,研,研发,机,机构,50,家,家，,国,国家,级,级研,发,发机,构,构10家,。,。,孵,孵化,基,基地,建,建设,目,目标,到2010年,新,新增,孵,孵化,器,器面,积,积25万,平,平方,米,米，,使,使园,区,区孵,化,化,总面,积,积达50,万,万平,方,方米,。,。,到2010年,，,，在,孵,孵企,业,业总,数,数达,到,到900,家,家。,产,产业,发,发展,目,目标,到2010年,，,，高,新,新区,高,高新,技,技术,产,产业,收,收入,年,年均,增,增长30%,到2010年,，,，电,子,子信,息,息（,含,含软,件,件、,信,信息,服,服务,、,、微,电,电子,、,、,动漫,等,等）,产,产业,收,收入,年,年均,增,增长29%，,占,占园,区,区高,新,新技,术,术产,业,业总,收入,的,的38%,。,。,到2010年,，,，生,物,物医,药,药产,业,业收,入,入年,均,均增,长,长30%,，,，占,园,园区,高新,技,技术,产,产业,总,总收,入,入的15%。,到2010,年,年,，,，,先,先,进,进,制,制,造,造,产,产,业,业,收,收,入,入,年,年,均,均,增,增,长,长27%,，,，,占,占,园,园,区,区,高,新,新,技,技,术,术,产,产,业,业,总,总,收,收,入,入,的,的35%,。,。,对,对,内,内,对,对,外,外,开,开,放,放,目,目,标,标,到2010,年,年,，,，,累,累,计,计,引,引,进,进,投,投,资,资,总,总,额,额,超,超,千,千,万,万,美,美,元,元,的,的,企,企,业,业60,家,，,，,五,五,年,年,累,累,计,计,实,实,际,际,利,利,用,用,外,外,资,资20,亿,亿,美,美,元,元,。,。,到2010,年,年,，,，,累,累,计,计,引,引,进,进,投,投,资,资,总,总,额,额,超,超,五,五,千,千,万,万,元,元,的,的,国,国,内,内,企,企,业100,家,家,以,以,上,上,，,，,五,五,年,年,累,累,计,计,吸,吸,引,引,内,内,资,资170,亿,亿,元,元,。,。,经,经,济,济,和,和,环,环,境,境,质,质,量,量,目,目,标,标,2010,年,年,，,，,每,每,平,平,方,方,公,公,里,里,的,的,投,投,资,资,总,总,额,额,达,达,到,到50,亿,亿,元,元,。,。,空,间,间,布,布,局,局,总,总,体,体,布,布,局,局,从,大,大,连,连,高,高,新,新,区,区,现,现,有,有,的,的,空,空,间,间,结,结,构,构,形,形,态,态,和,和,未,未,来,来,发,发,展,展,的,的,空,空,间,拓,拓,展,展,及,及,产,产,业,业,分,分,布,布,的,的,要,要,求,求,出,出,发,发,，,，,确,确,立,立,大,大,连,连,市,市,域,域,内,内,高,高,新,新,区,区,的,总,总,体,体,布,布,局,局,为,为,“,“,一,一,港,港,、,、,一,一,带,带,、,、,多,多,园,园,”,”,。,。,“一港,”,”，即,双,双,D,港。位,于,于大连,金,金州区,小,小窑湾,附,附近，,规,规,划建设,面,面积10平方,公,公里，,以,以开发,区,区5号,路,路为界,。,。,“一带,”,”，即,大,大连高,新,新技术,产,产业带,（,（包括,七,七贤岭,产,产业,化基地,）,）。产,业,业带东,起,起星海,湾,湾广场,，,，沿中,山,山路、,旅,旅顺南,路向西,延,延伸，,同,同时向,南,南北两,侧,侧辐射,，,，覆盖,化,化物所,、,、医科,大学、,软,软件园,一,一期、,东,东北财,经,经大学,、,、以及,凌,凌水湾,、,、凌水,街道、,黄,黄泥川,（,（软件,园,园二期,）,）、英,歌,歌石、,新,新大学,城,城、龙,头街道,、,、一直,延,延伸到,旅,旅顺经,济,济技术,开,开发区,。,。重要,建,建设龙,头微电,子,子产业,园,园和,IC,设计大,厦,厦，优,先,先发展,电,电子信,息,息（包,括软件,、,、信息,服,服务、,集,集成电,路,路产业,和,和动漫,）,）产业,，,，同时,发展先,进,进制造,、,、新材,料,料、节,能,能环保,、,、港航,科,科技和,高,高等专,业技术,教,教育及,相,相关培,训,训业，,打,打造高,新,新技术,（,（项目,）,）研发,、,、,孵化、,产,产业化,、,、集君,化,化一条,龙,龙。,“多园,”,”即在,各,各区市,县,县建立,高,高新园,区,区分园,。,。, 主,要,要功能,布,布局,科技创,新,新区：,七,七贤岭,创,创新基,地,地（创,新,新主体,一,一企业,集,集聚,地），,双,双,D,港生物,医,医药研,发,发区，,凌,凌水科,研,研区（,高,高校、,院,院所）,。,。,创业孵,化,化区：,七,七贤岭,创,创新创,业,业区（,创,创业服,务,务中心,、,、海外,学子创,业,业园、,大,大学科,技,技园、,技,技术创,新,新公共,平,平台）,。,。,产业示,范,范区：,七,七贤岭,高,高新技,术,术产业,示,示范区,、,、龙头,微,微电子,产业示,范,范区、,双,双,D,港数字,及,及生物,医,医药产,业,业示范,区,区、旅,顺,顺新港,港,港,航产业,示,示范区,、,、软件,园,园软件,产,产业示,范,范区、,七,七贤岭,动,动漫产,业,业示范,区。,教育培,训,训区：,凌,凌水大,学,学院区,、,、盐场,新,新大学,城,城科教,区,区、双,D,港科教,培,培训区,、,、七贤,岭,岭创业,中,中心培,训,训基地,。,。,产业集,聚,聚区：,七,七贤岭,、,、双,D,港、龙,头,头分园,、,、软件,园,园、旅,顺,顺,新港分,园,园、英,歌,歌石、,黄,黄泥川,。,。,生活（,综,综合）,服,服务区,：,：凌水,湾,湾、双,D,港、河,口,口湾、,软,软件园,、,、,黄泥川,、,、大学,城,城、龙,头,头镇、,旅,旅顺新,港,港、龙,王,王塘综,合,合服务,区,区。, 重,点,点产业,布,布局,软件产,业,业：主,要,要集中,在,在七贤,岭,岭（包,括,括旅顺,南,南路高,新,新技术,产业带,）,）、软,件,件园、,黄,黄泥川,、,、旅顺,新,新港（,大,大连交,通,通大学,软,软件,学院）,。,。,信息服,务,务业：,主,主要集,中,中在七,贤,贤岭基,地,地、凌,水,水湾和,龙,龙头分,园,园。,动漫产,业,业：主,要,要集中,在,在七贤,岭,岭至河,口,口湾动,漫,漫走廊,，,，学苑,广场动,漫,漫世界,。,。,生物医,药,药产业,：,：主要,集,集中在,双,双,D,港生物,医,医药产,业,业基地,、,、,英歌石,生,生态园,、,、七贤,岭,岭产业,化,化基地,。,。,微电子,产,产业：,主,主要集,中,中在龙,头,头微电,子,子产业,园,园、七,贤,贤岭产,业化基,地,地。,现代农,业,业：主,要,要集中,在,在山川,柳,柳和英,歌,歌石农,业,业生态,科,科技园,。,。,新材料,、,、节能,环,环保：,主,主要集,中,中在龙,头,头产业,园,园、港,航,航科技,园,园。,空间发,展,展规划,图,图,河口湾,阴,阴阳山,地,地块,土地,利,利用规,划,划图,山谷地,块,块,土,土地利,用,用规划,图,图,黄泥川,地,地块,土地,利,利用规,划,划图,南海头,地,地块,土地,利,利用规,划,划图,按照以,上,上图示,的,的规划,，,，大连,高,高新技,术,术产业,园,园的二,期,期,发展主,要,要由以,下,下部分,组,组成：1.,河,河口地,块,块；2. 山,谷,谷地块,；,；,3.,黄,黄,泥,泥川,地,地块,；,；4.,南,南海,头,头地,块,块。,地块,用地面积（公顷）,建筑面积（万 ）,产业,河口、阴阳山地块,221.75,161.88,软件研发、动漫产业,山谷地块,108.36,24.51,专署园区、国际大集团入住,黄泥川地块,433.62,182.06,软件开发区,南海头地块,121.58,28.26,产业用地,其中,住,住宅,用,用地,的,的规,划,划如,下,下：,河口阴阳山地块,黄泥川地块,南海头地块,占地面积（公顷）,14.84,60.99,8.82,建筑面积（万）,30.19,36.57,4.90,形式,高档住宅及公寓,低密度连排别墅、单体别墅、公寓,低密度别墅区,2.,从,从,地,地理,环,环境,及,及产,品,品构,成,成上,看,看，,本,本项,目,目具,有十,分,分明,显,显的,优,优势,，,，是,大,大型,海,海景,住,住宅,社,社区,的,的典,型,型,代表,。,。,大连,市,市海,景,景住,宅,宅的,分,分布,大连,市,市海,景,景房,的,的分,布,布主,要,要在,以,以下,区,区域,：,：（,包,包括,将,将来,发展,地,地域,）,）,大连,市,市区,为,为基,点,点的,各,各地,域,域评,价,价,地域,位置评价,基础条件评价,适宜的用途,排序,旅顺、甘井子北海岸（规划）,北向朝海,离市区远,交通不便,生活设施欠缺,度假、投资,9,开发区南海岸,朝向较好,离市区稍远,交通较方便,生活设施齐全,居住、度假、投资,4,金石滩,朝向、环境好,离市区很远,交通不便,生活设施欠缺,度假、投资,6,大钢、大化搬迁区,朝向较好,环境稍差,交通方便,生活设施齐全,居住,8,大连港东港区,朝向不好,环境一般,交通方便,生活设施齐全,居住,7,滨海路沿线,朝向较好,环境优异,交通较方便,缺生活设施,居住、度假、投资,1,星海湾地区,朝向好、环境好（但不幽静）,交通方便,生活设施齐全,居住、度假、投资,2,旅顺南路沿线,朝向好,环境优异,交通尚可,缺生活设施,居住、度假、投资,3,小平岛,朝向好,环境优异,交通较方便,生活设施较齐全,居住、度假、投资,（3+）,旅顺口区,朝向尚可、环境好,离市区远,交通尚可,居住、度假、投资,5,拟建,及,及在,售,售楼,盘,盘供,应,应量,地域,在售楼盘或拟建楼盘,供给类型及数量,上市时间,滨 海 路,石槽-棒棰岛军产项目,琥珀湾项目（在建）,帝柏湾项目（在售）,别墅 2.0万左右,别墅、高级住 6.6万,公寓、住宅 （2.0万）,尚未确定,2008年上市,星 海 湾,万达大连明珠（在售）,壹品星海新区（在售）,星海星光明门（在建）,金玉星海（在售）,华润项目（规划）,金海花园,半岛听涛（在售）,杰特公寓（规划）,小高层、高层 （8.0万）,小高层、高层 （4.0万）,小户型公寓 （2.6万）,高层公寓、住宅 （2.0万）,别墅、高级住宅、高层 15万,高级洋房 8.0万,高层住宅 （1.6万）,高层住宅 3.68万,2007年,2008年上市,尚未确定,2008年,2007年,尚未确定,旅顺南路,小平岛项目（在售）,蓝湾（在建）,小高层、高层、别墅、洋房（80万）,别墅、高层公寓等 23.3万,2007年底,合 计,13个项目,158.6万,注：,表,表内,数,数据,为,为住,宅,宅建,筑,筑面,积,积；,加,加括,号,号为,可,可用,于,于出,售,售的,剩,剩余,建,建筑,面,面积,；,；,小,小平,岛,岛数,据,据为,估,估算,值,值，,且,且按,整,整个,开,开发,项,项目,估,估算,。,。,3.,小,小,平,平岛,项,项目,在,在城,市,市住,房,房规,划,划布,局,局中,，,，处,于,于,土地,稀,稀缺,地,地域,，,，且,升,升值,潜,潜力,巨,巨大,。,。,大连,市,市住,房,房规,划,划的,土,土地,供,供应,分,分布,（,（普,通,通商,品,品房,、,、商,品,品房,）,）,年份,普通商品住房,商品住房,沿海区域,其它区域,沿海区域,其它区域,2006年,计划,备选,8.64公顷（沙、甘区）,无,173.96公顷,140.5,公顷,无,无,43.2公顷,58.5,公顷,2007年,计划,备选,52.25公顷（沙、甘区）,208.2公顷（沙、甘区）,97.05公顷,178.98,公顷,无,60公顷（东港区）,57.5公顷,17.2公顷,大连,东,东港,区,区改,造,造,大连,港,港东,部,部地,区,区搬,迁,迁改,造,造规,划,划,东港,区,区的,功,功能,分,分布,设想,：,：成,为,为大,连,连市,区,区东,部,部的,商,商务,（,（商,贸,贸）,、,、旅,游,游、,居住,观,观光,为,为一,体,体的,新,新城,区,区。,建,建设,成,成为,大,大连,的,的“,维,维多,利,利来,港,港,湾”,。,。,功能,：,：港,口,口服,务,务区,、,、总,部,部办,公,公区,、,、金,融,融商,贸,贸区,、,、文,化娱,乐,乐区,、,、商,业,业服,务,务区,、,、滨,海,海服,务,务区,、,、高,档,档住,宅,宅区,。,。,分布,：,：,港口,服,服务,区,区：,主,主要,分,分布,在,在区,域,域的,西,西侧,，,，原,港,港湾,桥,桥附,近。,总部,办,办公,区,区：,（,（商,务,务办,公,公、,写,写字,楼,楼、,酒,酒店,、,、服,务,务设,施）,沿,沿规,划,划区,的,的中,轴,轴东,西,西向,分,分部,。,。,金融,商,商贸,业,业：,（,（银,行,行、,投,投资,公,公司,、,、法,律,律机,构,构、,保,保险,公,公司,、,、,证券,交,交易,等,等）,在,在总,部,部办,公,公区,的,的北,侧,侧并,与,与此,平,平行,（,（隔,道,道相,望,望海,滨）,。,。,文化,娱,娱乐,区,区：,规,规划,地,地块,的,的西,南,南部,。,。,商业,服,服务,区,区：,与,与文,化,化娱,乐,乐区,混,混置,，,，另,滨,滨海,服,服务,区,区沿,海,海滨,设置,。,。,高档,住,住宅,区,区：,主,主要,分,分布,在,在规,划,划地,域,域的,东,东部,、,、东,南,南部,、,、其,建筑,类,类型,为,为别,墅,墅、,高,高档,住,住宅,、,、高,层,层住,宅,宅（,公,公寓,、,、一,般,般性,办,办公,、,、,住宅,等,等）,。,。,各区,域,域用,地,地的,估,估算,：,：（,比,比例,）,）,单位,：,：%,港口,服务区,总部,办公区,金融,商贸区,文化娱乐区,商业,服务区,高档住宅区,别墅区,高档住宅,高层住宅,3,10,7,5,5,3,5,15,按总,体,体规,划,划用,地,地为360公,顷,顷估,算,算：,类型,别墅区,高档住宅,高层住宅,占地面积（）,110000,180000,540000,建筑面积（）,55000,180000,2700000,注：,别,别墅,区,区按,容,容积,率,率0.5,计,计算,；,；,高,高档,住,住宅,按,按容,积,积率1.0计,算,算；,高,高层,住,住宅,按,按容,积,积率5.0计,算,算；,4.,南,南,部,部沿,海,海地,域,域海,景,景住,宅,宅供,应,应规,模,模有,限,限，,星,星海,湾,湾地,区土地供,应,应几近枯,竭,竭，自然,环,环境无法,复,复制，故,本,本项目在,未来的几,年,年内将成,为,为此类产,品,品的主要,供,供应商；,5. 在1-2年,内,内星海湾,地,地区的商,品,品住宅是,本,本项目的,主,主,要竞争产,品,品（尤其,是,是高端产,品,品），远,期,期的产品,竞,竞争主要,分布在小,平,平岛以西,的,的沿海地,域,域（如黄,泥,泥川、南,海,海头、盐,场新村等,）,）；,6. 从,城,城市发展,及,及住房规,划,划上看，,与,与本项目,相,相近或具,有同类自,然,然资源的,土,土地供应,将,将日益减,少,少，本项,目,目的价值,会不断提,升,升。,本项目处,于,于高速发,展,展的大连,高,高新技术,产,产业带上,，,，其,产业构成,及,及从业人,员,员组成势,必,必产生对,高,高档住宅,的,的大量需,求，这种,需,需求提供,了,了本项目,建,建设及营,销,销的基本,保,保证。,从地理环,境,境及产品,构,构成上看,，,，本项目,具,具有十分,明,明显,的优势，,是,是大型海,景,景住宅社,区,区的典型,代,代表。,南部沿海,地,地域海景,住,住宅供应,规,规模有限,，,，星海湾,地,地区,土地供应,几,几近枯竭,，,，自然环,境,境无法复,制,制，故本,项,项目在未,来的几年,内,内将成为,此,此类产品,的,的主要供,应,应商。,在1-2,年,年内星海,湾,湾地区的,商,商品住宅,是,是本项目,的,的主要竞,争产品（,尤,尤其是高,端,端产品）,，,，远期的,产,产品竞争,主,主要分布,在小平岛,以,以西的沿,海,海地域（,如,如黄泥川,、,、南海头,、,、盐场新,村等）。,从城市发,展,展及住房,规,规划上看,，,，与本项,目,目相近或,具,具有,同类自然,资,资源的土,地,地供应将,日,日益减少,，,，本项目,的,的价值会,不断提升,。,。,三、小平,岛,岛项目周,边,边环境及,社,社会资源,1. 小,平,平岛辐射,区,区域内的,人,人口构成,周边常住人口,教育事业,高新技术园区企业,人口,户数,教师,学生,全部职工数,其中：厂长经理,10.9万人,3.7万户,1.3万人,16.2万人,14.0万人,1684人,2. 辐,射,射区域内,企,企业、教,育,育机构及,高,高收入人,群,群分布状,况,况,2.1,一,一般企业,（,（50家,）,）,2.1.1 企业,人,人员数量,分,分布（%,）,）,2.1.2 最高,工,工资分布,（,（%）,2.1.3 平均,工,工资（%,）,）,一般企业,分,分析与总,结,结,通过对以,上,上数据分,析,析，可以,看,看出：,1. 样,本,本群中，100人,以,以下企业,占,占74%,，,，即中小,型,型企业,所占比重,较,较大。,2. 管,理,理技术人,员,员（每单,位,位）20,人,人以下的,占,占80%,左,左右，,除说明企,业,业规模较,小,小。从所,属,属行业分,布,布看，说,明,明企业产,品（服务,）,）技术含,量,量较低。,3. 高,级,级管理人,员,员是数量5人以下,比,比例占65.3%,，,，说明,此群体数,量,量较小。,4. 从,最,最高工资,分,分布看，,样,样本群中,每,每月5000元的,比,比例,占近40%，说明,在,在收入水,平,平上，少,数,数人收入,较,较高。该,群,群体,有,一,一,定,定,的,的,消,消,费,费,能,能,力,力,。,。,5.,住,住,房,房,公,公,积,积,金,金,单,单,位,位,缴,缴,纳,纳,比,比,例,例,为,为60%,，,，,其,其,余,余40%,单,单,位,位,不,不,缴,纳,纳,，,，,且,且,缴,缴,纳,纳,水,水,平,平,为,为,政,政,策,策,规,规,定,定,的,的,范,范,围,围,内,内,。,。,6.,从,从,样,样,本,本,企,企,业,业,所,所,属,属,行,行,业,业,看,看,，,，,高,高,技,技,术,术,、,、,高,高,收,收,入,入,行,行,业,业,所,所,占,比,比,重,重,较,较,低,低,。,。,总人数,管理技术人员,高级管理人员,月收入6000元人数,16950,988,609,428,2.2,高,高,新,新,技,技,术,术,企,企,业,业,状,状,况,况,（,（,以,以,下,下,数,数,值,值,为,为,按,按,企,企,业,业,数,数,量,量,分,分,布,布,）,）,：,：,2.2.1,职,职,工,工,人,人,数,数,分,分,布,布,（,（%,）,）,2.2.2,平,平,均,均,工,工,资,资,分,分,布,布,（,（,元,元/,年,年,）,）,2.2.3,最,最,高,高,工,工,资,资,分,分,布,布,（,（,元,元/,年,年,）,）,2.2.4,对,对,收,收,入,入,等,等,级,级,人,人,数,数,的,的,估,估,算,算,8000-10000元/月,10000-15000元/月,15000-20000元/月,20000元以上/月,859,1018,547,159,对,高,高,新,新,技,技,术,术,企,企,业,业,的,的,总,总,结,结,1.,此,此,类,类,企,企,业,业,中,中,，,，50,人,人,以,以,下,下,规,规,模,模,所,所,占,占,比,比,重,重,较,较,高,高,，,，,达,达,到,到,53.3%,；,；200,人,人,以,以,上,上,企,企,业,业,比,比,重,重,也,也,较,较,高,高,，,，,为,为30%,左,左,右,右,。,。,2.,管,管,理,理,技,技,术,术,人,人,员,员,占,占,职,职,工,工,总,总,人,人,数,数,比,比,重,重,超,超,过,过50%,，,，,可,可,以,以,证,明,明,企,企,业,业,技,技,术,术,含,含,量,量,较,较,高,高,。,。,3.,从,从,平,平,均,均,工,工,资,资,看,看,，,，,月,月,工,工,资,资1000-2000,元,元,的,的,比,比,重,重,最,最,高,高,，,，,为73%,（,（,奖,奖,金,金,未,未,计,计,算,算,在,在,内,内,）,）,。,。,4.,从,从,最,最,高,高,工,工,资,资,分,分,布,布,看,看,，,，,高,高,新,新,技,技,术,术,企,企,业,业,的,的,高,高,收,收,入,入,比,比,重,重,所,占,占,比,比,例,例,很,很,高,高,，,，,并,并,具,具,有,有,相,相,当,当,的,的,规,规,模,模,。,。,5.,在,在,从,从,业,业,人,人,员,员,构,构,成,成,中,中,，,，,硕,硕,士,士,生,生,、,、,博,博,士,士,及,及,海,海,归,归,、,、,外,外,籍,籍,人,士,士,的,的,总,总,体,体,占,占,管,管,理,理,技,技,术,术,人,人,员,员,的,的50%,以,以,上,上,。,。,6.,高,高,新,新,技,技,术,术,企,企,业,业,中,中,，,，,缴,缴,纳,纳,住,住,房,房,公,公,积,积,金,金,的,的,企,企,业,业,比,比,较,较,较,较,高,，,，,其,其,缴,缴,纳,纳,水,水,平,平,基,基,本,本,上,上,在,在,政,政,策,策,规,规,定,定,的,的,范,范,围,围,内,内,。,。,但,但,由,由,于,于,工,工,资,基,基,数,数,较,较,高,高,，,，,故,故,个,个,人,人,的,的,公,公,积,积,金,金,储,储,备,备,较,较,高,高,。,。,2.3,教,教,育,育,机,机,构,构,高,高,收,收,入,入,人,人,群,群,分,分,析,析,1.,小,小,学,学,教,教,师,师,（,（,包,包,括,括,领,领,导,导,）,）,均,均,不,不,在,在,高,高,收,收,入,入,人,人,群,群,之,之,列,列,。,。,2.,中,中,学,学,教,教,师,师,中,中,有,有,部,部,分,分,重,重,点,点,高,高,中,中,就,就,职,职,者,者,可,可,达,达,到,到,高,高,收,收,入,入,水,平,平,（,（,有,有,补,补,课,课,工,工,作,作,）,）,。,。,3.,中,中,专,专,、,、,职,职,业,业,学,学,校,校,部,部,分,分,教,教,师,师,可,可,达,达,到,到,高,高,收,收,入,入,水,水,平,平,。,。,4.,高,高,等,等,院,院,校,校,的,的,副,副,教,教,授,授,、,、,教,教,授,授,及,及,博,博,士,士,导,导,教,教,师,师,为,为,高,高,收,收,入,入,人,群,群,。,。,由,上,上,表,表,可,可,以,以,看,看,出,出,：,：,1.,教,教,育,育,机,机,构,构,中,中,，,，,高,高,等,等,院,院,校,校,是,是,高,高,收,收,入,入,群,群,体,体,的,的,主,主,要,要,聚,聚,集,集,区,区,。,。,2.,教,教,育,育,机,机,构,构,中,中,，,，,除,除,各,各,别,别,私,私,立,立,中,中,等,等,学,学,校,校,（,（,院,院,）,）,外,外,，,，,都,都,按,按,时,足,足,额,额,缴,缴,纳,纳,公,公,积,积,金,金,，,，,其,其,缴,缴,纳,纳,水,水,平,平,在,在,政,政,策,策,许,许,可,可,范,范,围,围,内,内,。,。,大,大,学,学,的,的,住,房,房,政,政,策,策,中,中,，,，,对,对,规,规,定,定,职,职,称,称,最,最,低,低,住,住,房,房,标,标,准,准,以,以,下,下,的,的,面,面,积,积,给,给,予,予,补,补,贴,贴,，,，,但由于近年,来,来，住房条,件,件的改善，,此,此类人群数,量,量已经很少,。,。,教育机构类型,5000-6000元,6000-7000元,7000-8000元,8000-9000元,9000元,以上,合计,高中,90,40,10,150,中专、职业学校,100,70,30,20,12,232,高等院校,1280,1150,840,680,350,4300,合计,1470,1260,880,700,362,4682,根据以上的,原,原则，本项,目,目区域内教,育,育机构的高,收,收入,人群状况如,下,下：,3. 小平,岛,岛项目周边,的,的生活服务,设,设施状况,业态业种分,析,析及总结,1. 该地,域,域生活服务,设,设施的种类,不,不完全，规,模,模较小，,属不成熟居,住,住地域。,2. 数量,比,比重中，美,容,容美发、餐,饮,饮、日用百,货,货分别为,第一、二、,三,三位，说明,商,商业欠发达,。,。,3. 面积,比,比重中，日,用,用百货、农,贸,贸市场、餐,饮,饮分别为,第一、二、,三,三位，且合,计,计占总面积72.3%,，,，也证明此,地,地域,尚处于发展,过,过程阶段。,4. 从规,模,模上看，本,地,地域的生活,服,服务设施营,业,业面积严重,缺乏，按照,正,正常标准（,非,非商业区）,，,，该地域应,建,建有大型超,市,市,一座，面积,不,不低于10000,中型购物中,心,心一座，面,积,积不低于20000,大型餐饮、,娱,娱乐区，面,积,积不低于25000,体育健身中,心,心，面积不,低,低于2500,另外，目前,现,现有的设施,中,中，下面设,施,施严重不足,：,：,文化、休闲,场,场所、洗浴,场,场所,银行、邮政,、,、中介,家用电器修,理,理、医疗康,复,复中心、家,政,政、中介等,5. 从现,状,状中的缺乏,或,或不足角度,看,看，为本项,目,目可以设立,的,的,生活服务设,施,施提供了市,场,场空间及经,营,营可行性。,4、对本项,目,目社会资源,及,及商业资源,的,的总结,4.1 本,项,项目辐射区,域,域内的企业,主,主要以极具,发,发展前景,与扩张能力,的,的高新技术,企,企业构成。,国,国际知